REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
PARTE DEMANDANTE: NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.639.306, domiciliada en la calle 120, N° 106-171, Conjunto Residencial Santa Clara, Apartamento A7-8, Parroquia San José, Municipio Valencia, estado Carabobo.
APODERADA JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: DORIS ZULEIMA RAMÍREZ ROJAS y NELLY RAMÍREZ DE CHACÓN, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.347.464 y V-9.340.753 respectivamente, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 162.999 y 130.242 en su orden.
PARTE DEMANDADA: MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.097.865, domiciliada en el bloque 1, edificio A, piso 3, apartamento 03-03, urbanización Los Ceibos, municipio Ayacucho del estado Táchira.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: FLORENTINO RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad N° V-2.550.748, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 152.440.
MOTIVO: DESALOJO. Apelación de sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 20 de octubre de 2014.
I
ANTECEDENTES
El trámite procesal en el juzgado a-quo.
El presente juicio se inició por demanda presentada por las abogadas DORIS ZULEIMA RAMÍREZ ROJAS y NELLY RAMÍREZ DE CHACÓN, en su carácter de apoderadas de la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, contra la ciudadana MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE por DESALOJO DE INMUEBLE. (Fs. 1 al 6).
La demanda fue admitida a trámite el 9 de junio de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a través del procedimiento previsto en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda. (Fs. 37 y 38).
La decisión del juzgado a-quo.
El Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ayacucho de esta circunscripción judicial, dictó sentencia definitiva el 9 de junio de 2014, en la cual declaró SIN LUGAR la demanda de desalojo, interpuesta por NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS en contra de MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE; nulo el instrumento público inscrito en el Registro Público del Municipio Ayacucho, el día 5 de diciembre de 2006, bajo el N° 12, Tomo X, 4to. Trimestre del 2006, Protocolo Primero, folio 42-47, de conformidad con el artículo 135 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, condena en costas a la parte demandante y ordena a la demandante reparar de inmediato las filtraciones existentes en el apartamento. (Fs. 148 al 150).
El recurso de apelación.
En fecha 23 de octubre de 2014, la abogada NELLY RAMÍREZ DE CHACÓN, en su carácter de apoderada de la parte demandante, apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 20 de octubre de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ayacucho de esta circunscripción judicial (folio 151), la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 23 de octubre de 2014. (Folio 152).
El trámite procesal en este juzgado superior.
Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia, y mediante auto de fecha 1 de diciembre de 2014, se le dio entrada, y de conformidad con lo establecido en el primer acápite del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, fijó las diez (10:00 a.m.) de la mañana del tercer día de despacho siguiente, para llevar a cabo la audiencia oral y dictar la sentencia definitiva. (F. 185).
II
DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA
Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.
Alega que en fecha 8 de mayo de 2000, se inició una relación de carácter contractual arrendaticio entre la madre de la demandante, ciudadana KERLEY WILGRET AROCHA CÁRDENAS, titular de la cédula de identidad N° V-13.977.642 y la ciudadana MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE, tal como se evidencia del contrato privado suscrito en la referida fecha, entre la madre de la actora quien para el momento actuó como arrendadora, por ser la propietaria del inmueble y la demandada, actuando como arrendataria.
Aduce que desde el año 2006 es c1uando comienza la relación arrendaticia entre la demandante NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, actuando con la cualidad de arrendadora y MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE, versando sobre el mismo inmueble, consistente en un apartamento conformado por 3 habitaciones, 1 baño, 1 star, comedor, 1 cocina, 1 balcón, área de lavandería, luz eléctrica, agua, ubicado en el bloque 01, apartamento 03-03, edificio A, tercer piso, Urbanización Los Ceibos, San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del estado Táchira, tal como consta en documento debidamente protocolizado ante la oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho del estado Táchira, inserto bajo el N° 12, Tomo X, folios 42 al 47, Protocolo Primero, de fecha 5 de diciembre de 2006.
Señala que desde hace 2 años la actora tiene la imperiosa y urgente necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, por cuanto no posee otra vivienda, motivo por el cual se ve obligada a pagar un alquiler mensual de (Bs. 6.500,00), aunado al hecho de tener una bebé de dieciocho meses de edad, tal como se evidencia de la partida de nacimiento expedida por el Registro Civil del Municipio Ayacucho del estado Táchira, en fecha 13 de marzo de 2013, por lo que los gastos generales le son imposibles de sostener, anexando copia del contrato de arrendamiento para constatar lo referido.
Expresa que previo a la demanda agotó el procedimiento previsto en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, como consta en resolución de fecha 21 de noviembre de 2013, expedida en el expediente N° 1464-2013, en la cual se habilita la vía judicial a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto ante los tribunales competentes.
Peticiones de la parte demandante.
Demanda el desalojo del inmueble libre de personas y de cosas.
Alegatos de la parte demandada.
La ciudadana MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE, asistida por el abogado FLORENTINO RAMÍREZ, presentó escrito de contestación a la demanda en el que opone la falta de cualidad de la parte actora prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ya que en ningún momento ha sido notificada por ningún medio de la traslación de propiedad correspondiente que debió existir entre la arrendadora KERLEY WILGRET AROCHA CÁRDENAS, titular de la cédula de identidad N° V-13.977.642 y la actora, quien ahora pretende arrogarse esa cualidad; que tampoco fue sujeto de la respectiva y obligatoria preferencia ofertiva contemplada en el artículo 42 de la derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliario; aduce que tampoco fue notificada por un tercero, ni se presentó nadie debidamente autorizado por la propietaria; que no se cumplieron los parámetros establecidos en la anterior norma arrendaticia, por lo que al no cumplirse los pasos previstos en la actual Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en sus artículos 131 al 134, resulta aplicable la consecuencia jurídica prevista en el artículo 135 ejusdem, que confirma la falta de cualidad.
Admite que es la arrendataria del apartamento ubicado en el bloque 1, piso 3, signado con el N° 03-03 de la urbanización Los Ceibos, Municipio Ayacucho del estado Táchira, que ocupa dicho inmueble en calidad de arrendataria desde el 8 de mayo de 2000, por lo que declara haber ocupado dicho inmueble durante más de 14 años, siendo fiel cumplidora de las obligaciones que tiene como arrendataria, así como que es cierto que mantiene una relación arrendaticia con la ciudadana KERLEY WILGRET AROCHA CÁRDENAS, desde mayo de 2008.
Niega, rechaza y contradice que haya iniciado relación arrendaticia desde el año 2006 con la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS y que ésta tenga cualidad de arrendadora, pues siempre actuó representando a KERLEY WILGRET AROCHA CÁRDENAS. Niega que haya tenido conocimiento de que la propietaria del apartamento sea la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, por cuanto no ha sido notificada en ningún momento de la traslación de la propiedad, así como también que tenga una relación arrendaticia con la referida ciudadana.
Expresa que en ningún momento la ciudadana KERLEY WILGRET AROCHA CÁRDENAS manifestó su disposición de venderle el apartamento en cuestión, tal como lo contemplaba la derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 42 y los señala el artículo 131 de la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Niega y rechaza la perversa intención de la demandante cuando usa como argumento para su subrepticio reclamo, la presencia de niños bajo su responsabilidad.
Impugna los instrumentos privados que rielan en el folio 21 y desde el folio 29 hasta el 36, tendientes a crear la convicción de la necesidad inmobiliaria de la demandante.
Pide se declare sin lugar la demanda, por no estar llenos los extremos de la misma, por no haber sido agotadas y cumplidas todas las condiciones para acudir a la vía judicial, pues no sólo es el procedimiento administrativo previo, sino también el resto de las prerrogativas, privilegios y condiciones que goza el arrendatario para su protección.
La audiencia de segunda instancia.
En fecha 9 de diciembre de 2014, a la hora fijada, tuvo lugar la audiencia oral, de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, con la asistencia de las abogadas DORIS ZULEIMA RAMÍREZ ROJAS y NELLY RAMÍREZ DE CHACÓN, en su carácter de apoderadas de la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, parte demandante, y se dejó expresa constancia que la parte demandada no se hizo presente en dicho acto por si o por medio de apoderado alguno que la representara, donde la representación de la parte demandante tuvo la oportunidad de intervenir por un tiempo máximo de quince (15) minutos, sin que hiciera valer ningún medio de prueba de los que son admisibles en segunda instancia. Luego de las intervenciones de las partes, el juez se retiró por un tiempo de sesenta (60) minutos, y de regreso a la sala de audiencia, dictó el dispositivo de la sentencia, con una síntesis de los fundamentos de hecho y de derecho, declarando con lugar el recurso de apelación y con la lugar la demanda de DESALOJO, revocando la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, condenando en costas a la parte demandada por el vencimiento en el juicio.
III
MOTIVACIÓN
PUNTO PREVIO
Sobre la falta de cualidad de la parte actora.
La cualidad o la legitimación ad causam según nuestro procesalista insigne, Luis Loreto, es la identidad lógica que debe existir entre la persona abstracta a quien la ley le confiere el derecho de actuar como demandante en un proceso y la persona que en concreto aparece actuando en el mismo como demandante, lo cual sería la legitimación ad causam activa. Y la identidad lógica que debe existir entre la persona abstracta que según la ley debe ser la demandada y la persona que en concreto ha sido vinculada al proceso como demandada, lo cual sería la legitimación pasiva.
En el presente caso quedó comprobado que la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, para la fecha en que presentó la demanda, es decir, 9 de junio de 2014, era la propietaria del inmueble, y que desde la fecha 5 de diciembre de 2006, se subrogó en la condición de arrendadora del inmueble consistente en un apartamento distinguido con el N° 03-03, bloque 1, edificio A, piso tres (3), del Conjunto Residencial Los Ceibos de la ciudad de Colón, estado Táchira, que ocupa la demandada en su condición de arrendataria, conforme se evidencia del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Ayacucho del estado Táchira, en fecha 5 de diciembre de 2006, bajo el N° 12, Tomo X, folios 42 al 47.
El derecho común y la ley especial de la materia establecen que las partes del contrato de arrendamiento son los legitimados para ventilar entre ellos todas las pretensiones derivadas de dicho contrato, y en el presente caso se trata de la pretensión de desalojo prevista en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, por consiguiente si tiene legitimación ad causam la demandante para el momento en que interpone la demanda. Así se decide.
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
Habiéndose resuelto el punto previo, pasa este juzgador a pronunciarse sobre la materia de fondo en la presente causa, previo el análisis probatorio de los medios de prueba que se hicieron valer.
Análisis probatorio.
Al folio 14, corre inserto en original, contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado, por un lapso de doce (12) meses, contados a partir del 8 de mayo de 2000, el cual, al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia, el mismo hace fe de que en fecha 8 de mayo de 2000, la ciudadana KERLEY WILGRET AROCHA CÁRDENAS dio en arrendamiento a la ciudadana MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE, un inmueble de su propiedad, consistente en un apartamento distinguido con el N° 03-03, bloque 01, torre B, piso 3, del Conjunto Residencial Los Ceibos de la ciudad de Colón, estado Táchira, estableciendo que el referido contrato se entendería prorrogado por períodos iguales y sucesivos, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere aviso o notificación por escrito a la otra parte de su voluntad de no prorrogar la convención con no menos de treinta días de anticipación a la fecha del vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas, estableciendo que las prórrogas sucesivas no convierten al contrato a tiempo indeterminado.
A los folios 15 al 20, corre inserto documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Ayacucho del estado Táchira, el 5 de diciembre de 2006, bajo el N° 12, Tomo X, folios 42 al 47, Protocolo Primero, correspondiente al cuarto trimestre, el cual fue agregado en original conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un registrador y por tanto hace plena fe, que la ciudadana KERLEY WILGRET AROCHA CÁRDENAS dio en venta a la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, un inmueble formado por un apartamento que es parte del bloque 01, edificio A, condominio N° 1, del Conjunto Residencial o Urbanización Los Ceibos, ubicado en el sitio denominado Potrero Los Ceibos, jurisdicción del Municipio Ayacucho del estado Táchira, el cual tiene una superficie aproximada de sesenta y un metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (61,20 M2), señalado con el N° 03-03, ubicado en el tercer piso del edificio A del Bloque 01, consta de un estar, un comedor, tres dormitorios, un baño, una cocina, un lavadero y un balcón.
Al folio 21, corre inserto original del documento privado, suscrito por la ciudadana MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE, recibido por la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, de fecha 12 de marzo de 2013, el cual, al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia, el mismo hace fe que en la referida fecha, 12 de marzo de 2013, la ciudadana MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE, informa que en atención a la oferta de venta efectuada en fecha 19 de febrero de 2013, en su condición de arrendadora propietaria y la demandada, en su condición de arrendataria del inmueble de su propiedad consistente en un apartamento que ha venido ocupando desde más o menos catorce (14) años, y acogiéndose al derecho de preferencia que le asiste, comunica que en ese momento no está ni en condición, ni interesada en llevar a cabo la compra de dicho inmueble, por lo tanto le manifiesta que se acoge a lo dispuesto en la letra d, del artículo 38 del mismo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando que en lo que respecta a la prórroga legal, la misma debe comenzar a partir del día que reciba la notificación.
A los folios 22 al 26, corre inserta resolución expedida por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el expediente N° 1464-2013, de fecha 21 de noviembre de 2013, suscrito por la abogada INGRID TIBISAY OROZCO COTES, funcionaria instructora de la Oficina de Mediación y Conciliación de la referida superintendencia, instrumento éste, que por ser emanado de un funcionario competente al efecto, se le otorga el valor probatorio de un documento administrativo, el cual constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, que se equipara al documento auténtico, y que, al no haber sido impugnado ni haberse presentado prueba que demuestre lo contrario, constituye plena prueba y por tanto hace plena fe de que en esa fecha la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, agotó la vía administrativa, y al no haber sido posible la conciliación entre las partes, se habilitó la vía judicial.
A los folios 27 y 28, corre agregada en copia fotostática certificada, partida de nacimiento de la niña CAMILA VALENTINA GARCÍA ORTIZ, expedida por el Jefe de la Oficina de Registro Civil de del Municipio Ayacucho del estado Táchira, la cual se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnada dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene como fidedigna y se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, por lo que se tiene como plena prueba de que la niña KATHERINE VICTORIA CÁRDENAS CÁRDENAS, es hija de la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS.
A los folios 29 al 36, corre inserto contrato de arrendamiento privado en copia fotostática simple, el cual no aprecia ni valora el tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple, son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
Del folio 59 al 110, corren insertas copias fotostáticas certificadas tomadas del expediente N° 1464-2013, que cursa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, donde figura como parte accionante la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS y como parte accionada la ciudadana MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE, por DESALOJO, instrumento que valora este juzgador conforme al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Político Administrativa, de fecha 13 de enero de 2009, como documento administrativo emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, es decir, que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico, el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, este tribunal lo valora como plena prueba que en fecha 21 de noviembre de 2013, tuvo lugar la audiencia conciliatoria en la sede de la oficina de Mediación y Conciliación de la referida Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Táchira, en la que la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, solicita el desalojo y entrega del inmueble porque lo necesita para habitarlo, ya que actualmente vive en la ciudad de Valencia, estado Carabobo, alquilada y el contrato de arrendamiento se le vence en el mes de abril de 2014; que tiene bajo su cargo un bebé de 11 meses y al vencerse su contrato de arrendamiento no tiene para donde mudarse, razón por la cual se ve en la necesidad de volver a vivir en el Municipio Ayacucho del estado Táchira, aunado a lo costoso que se le ha hecho vivir en otra ciudad; indica además que desde el mes de marzo de 2012 le ha solicitado la entrega del inmueble. Que la ciudadana MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE, solicitó un lapso de tiempo de dieciocho (18) meses para la entrega del inmueble, tiempo que considera necesario para conseguir para donde mudarse, finalmente dejan constancia de la infructuosidad de dicha audiencia y ordena remitir original de las actuaciones al Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines de que emitan la resolución que habilite la vía judicial, la cual fue emitida en fecha 21 de noviembre de 2013.
Del folio 111 al 115, corre inserto documento autenticado por ante la Notaría Pública de Colón, estado Táchira, en fecha 18 de noviembre de 2013, anotado bajo el N° 14, tomo 95 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene como fidedigna y en consecuencia el tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto, por tanto hace fe que en la referida fecha la ciudadana MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE otorgó poder especial a los abogados JUAN CARLOS CARDOZO ARAQUE y JOSÉ RAMÓN NOGUERA PULIDO, a los fines de que realizaran todas las gestiones necesarias para la defensa de sus derechos e intereses, en especial, para proseguir y agotar la vía administrativa por ante la Dirección Ministerial de Vivienda y Hábitat del estado Táchira, expediente signado con el N° 1464-2013 y seguir el juicio en todas las instancias.
A los folios 123 y 124, corre inserto acto de posiciones juradas que fueron absueltas en fecha 13 de octubre de 2014, por la ciudadana MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE, quien al ser interrogada respondió:
“Primera posición: ¿Diga como es cierto, que la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, es la propietaria del apartamento ubicado en la urbanización Los Ceibos, Bloque 1, apartamento 03-03, San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del estado Táchira? Respondió: No. Segunda posición: ¿Diga como es cierto que usted conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, parte demandante del presente juicio, desde hace más de siete (7) años? Respondió: No. Tercera posición: ¿Diga como es cierto que usted mantiene una relación arrendaticia con la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, parte demandante en el presente juicio? Respondió: No. Cuarta posición: ¿Diga como es cierto que en febrero del año pasado 2013, recibió de parte de la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, el escrito de preferencia ofertiva del inmueble que usted ocupa como arrendataria? Respondió: Si. Quinta posición: ¿Diga como es cierto que el contenido y la firma del comunicado de contestación de la preferencia ofertiva es suya? Respondió: Si. Sexta posición: ¿Diga como es cierto que usted le manifestó en marzo de 2013 a la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, que no estaba interesada en comprar el apartamento que ocupa como arrendataria? Respondió: Si. Séptima posición: ¿Diga como es cierto que usted desde el año pasado 2013, tiene conocimiento de la urgente necesidad que tiene la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS en ocupar el apartamento que tiene usted como arrendataria? Respondió: No. Octava posición: ¿Diga como es cierto que usted desde el año pasado 2013, tiene pleno conocimiento que la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, tiene una hija bebe de meses de nacida? Respondió: No. Novena Posición: ¿Diga como es cierto que usted desde el año pasado 2013, le manifestó a la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS su voluntad de desocupar el apartamento en un lapso de dieciocho (18) meses? Respondió: No. Décima posición: ¿Diga como es cierto que el año pasado usted compareció por ante la Superintendencia Nacional de Vivienda y Hábitat a fin de agotar la vía administrativa y buscar una solución al conflicto planteado por la necesidad por la necesidad de la vivienda que tiene NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS? Respondió: Si. Undécima posición: ¿Diga como es cierto que en la Superintendencia Nacional de Vivienda y Hábitat, la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS figuró como propietaria y arrendadora del inmueble que usted ocupa como arrendataria? Respondió: No. Duodécima posición: ¿Diga como es cierto que el aumento del canon de arrendamiento fue hecho por la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS y por usted aceptado por ante la Superintendencia Nacional de Vivienda y Hábitat? Respondió: No. Décima Tercera posición: ¿Diga como es cierto que el apartamento propiedad de NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS y que usted ocupa como arrendataria tiene filtraciones, tanto en la cocina como en el balcón? Respondió: Si. Décima cuarta posición: ¿Diga como es cierto que dichas filtraciones no han sido comunicadas a la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, propietaria del apartamento? Respondió: No. Décima quinta posición: ¿Diga como es cierto que usted tiene conocimiento desde el año 2013 que la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS vive alquilada en la ciudad de Valencia, tal como se plasmó en el expediente administrativo por ante la Superintendencia de Vivienda y Hábitat? Respondió: No. Décima sexta posición: ¿Diga como es cierto que desde el año pasado en que tuvo conocimiento del acto traslativo de la propiedad, no intentó ningún tipo de recurso legal de retracto? Respondió: No. Décima séptima posición: ¿Diga como es cierto que la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS estuvo el año pasado en su apartamento tomando varias fotografías sin que hubiese ninguna oposición de su parte? Respondió: Si.”
Examinandas dichas posiciones juradas a la luz de los artículos 403 del Código de Procedimiento Civil y 1.401 del Código Civil, se observa que en febrero del año 2013 recibió de la actora el escrito de preferencia ofertiva del inmueble que ocupa como arrendataria; que es cierto el contenido y la firma del documento privado de la respuesta de la preferencia ofertiva realizada por la actora, y que en marzo del año 2013 le manifestó que no estaba interesada en comprar el apartamento que ocupa como arrendataria, que compareció ante la Superintendencia Nacional de Vivienda y Hábitat a fin de agotar la vía administrativa, y que el inmueble que ocupa tiene filtraciones.
Al folio 125, corre inserto acto de posiciones juradas que fueron absueltas en fecha 14 de octubre de 2014, por la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, quien al ser interrogada respondió:
“Primera posición: ¿Diga la absolvente si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE? Respondió: Si. Segunda posición: ¿Diga la absolvente si es cierto que omitió notificar a la ciudadana MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE, de la compra realizada a la ciudadana KERLEY WILGRET AROCHA CÁRDENAS? Respondió: Si. Posición Tercera: ¿Diga la absolvente si la ciudadana MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE fue impuesta de la obligatoria preferencia ofertiva del apartamento por parte de la ciudadana KERLEY WILGRET AROCHA CÁRDENAS? Respondió: No. Cuarta posición: ¿Diga la absolvente si es hermana de la ciudadana KERLEY WILGRET AROCHA CÁRDENAS? Respondió: Si. Quinta posición: ¿Diga la absolvente si el contrato de arrendamiento del inmueble que habita en Valencia es de carácter privado? Respondió: Si. Sexta Posición: ¿Diga la absolvente como es cierto que mantiene una relación de trabajo con la C.A. Metro de Valencia desde el año 2010? Respondió: Si. “
De las posiciones juradas absueltas por la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, se evidencia que conoce a la demandada, que omitió notificarla de la compra que hiciera a KERLEY WILGRET AROCHA CÁRDENAS; que la demandada no fue impuesta de la preferencia ofertiva del apartamento por parte de KERLEY WILGRET AROCHA CÁRDENAS; que es hermana de dicha ciudadana, que habita en la ciudad de Valencia donde suscribió un contrato de arrendamiento de carácter privado; que mantiene una relación de trabajo con la C.A. Metro de Valencia, desde el año 2010.
Conclusión del análisis probatorio.
En relación con la defensa previa de falta de legitimación –que ya fue resuelta- la parte demandada en su escrito de contestación, solicita se declare la nulidad de la venta realizada en contravención a lo previsto en el artículo 135 de la actual Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, por cuanto no fue debidamente notificada a fin de ejercer el derecho de preferencia ofertiva.
Al respecto es importante destacar que la referida Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fue publicada en Gaceta Oficial N° 6.503 extraordinaria de fecha 12 de noviembre de 2011, y la venta cuya nulidad solicita se declare fue protocolizada en fecha 5 de diciembre de 2006, por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Ayacucho del estado Táchira, motivo por el cual resulta aplicable el principio de irretroactividad de la ley, que es uno de los principios formadores del ordenamiento jurídico, el cual está estrechamente vinculado con el de la seguridad jurídica y el de legalidad; conforme a tal principio, la ley debe aplicarse hacia el futuro y no hacia el pasado, encontrándose fuera del ámbito temporal de la aplicación de una nueva ley, aquellas situaciones que se originaron, consolidaron y causaron efectos jurídicos con anterioridad a la entrada en vigencia de la misma, tal como lo consagra el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Con relación a este principio la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido en sentencia de fecha 5 de mayo de 2004, con ponencia del Magistrado José Manuel Delgado Ocando, que:
“(…) Del precepto antes transcrito se destaca el hecho de que el legislador, en consonancia con la doctrina moderna que trata el problema de la aplicación de la ley en el tiempo, distingue entre retroactividad y efecto inmediato de la ley. En este sentido, debe señalarse que Roubier en su momento indicó que la ley tiene efectos retroactivos “cuando se aplique a hechos consumados (facta praeterita) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es anterior al cambio de legislación, más no tendrá efecto retroactivo sino efecto inmediato, cuando se aplique a hechos futuros (facta futura) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es posterior al cambio de legislación” (tesis desarrollada por Paul Roubier en su obra Les conflits de lois dans le temps (Théorie dite de la non-rétroactivité des lois) y explicada por Joaquín Sánchez-Covisa, “La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, en Obra Jurídica, Ediciones de la Contraloría General de la República, 1976, p. 234). De lo anterior se deduce que la ley tendrá efectos retroactivos cuando se aplique a hechos consumados y hechos en curso anteriores a su entrada en vigencia, mientras que la ley tendrá efectos inmediatos cuando se aplique a hechos futuros y a situaciones jurídicas todavía en curso luego de su entrada en vigencia. (…)”.
En el presente caso, no resulta procedente declarar nula la venta efectuada en fecha 5 de diciembre de 2006, porque la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fue promulgada en fecha 12 de noviembre de 2011, no pudiendo ser aplicable la sanción prevista en el artículo 135 de la citada ley, pues al tratarse de una situación jurídica ocurrida bajo el imperio de la ley anterior, a los efectos de aplicar esta sanción, la ley nueva debe regir a futuro. Y es que las partes que intervinieron en el contrato de compraventa no podían tener conocimiento de los requisitos que debe reunir la preferencia ofertiva, tampoco la sanción por no practicar la notificación al arrendatario, en razón de que la nueva ley que establecía tales requisitos y la sanción, fue promulgada casi cinco (5) años después de efectuada dicha venta. Así se decide.
Ahora bien, corresponde a esta alzada determinar si efectivamente procede la causal de desalojo prevista en el numeral 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece:
“Artículo 91: Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
…Omissis...
2) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.”
El Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, señala:
“(…) La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionista”.
Al efecto, este tribunal superior encuentra que la demandante NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, no es propietaria de otra vivienda; es madre de un bebé de dos años de edad; vive en la ciudad de Valencia, estado Carabobo, donde le resulta muy costoso mantenerse ella y su grupo familiar, por lo que tiene la intención de irse a vivir a la ciudad de Colón del estado Táchira, evidenciándose así la necesidad que tiene de ocupar el inmueble y configurándose de esta manera la causal segunda del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, motivo por el cual debe ser declarada con lugar la demanda de desalojo, con todos los pronunciamientos de ley. Así se decide.
IV
DISPOSITIVO
Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada NELLY RAMÍREZ DE CHACÓN, en su carácter de apoderada de la demandada NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, en fecha 23 de octubre de 2014, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 20 de octubre de 2014.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, contra la ciudadana MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE. En consecuencia, se ordena a la demandada MAGALY BEATRIZ CARDOSO ARAQUE, hacer entrega del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, a la demandante NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, del inmueble ubicado en el bloque 1, piso 3, signado con el N° 03-03 de la urbanización Los Ceibos, municipio Ayacucho del estado Táchira, libre de personas, cosas y bienes.
TERCERO: SE REVOCA la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 20 de octubre de 2014.
CUARTO: SE CONDENA en costas del juicio a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el Parágrafo Único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se le advierte a la parte demandante NATACHA DE LA TRINIDAD CÁRDENAS, que el inmueble objeto del presente DESALOJO no podrá ser destinado al arrendamiento por un período de tres años. En caso de contravención será sancionada según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Publíquese, regístrese, déjese copia fotostática certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los quince días del mes de diciembre del año 2014. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez Temporal,
Fabio Ochoa Arroyave
La Secretaria Temporal,
Flor María Aguilera Alzurú
En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal.
Exp. N° 7228
FAO/Flor
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