TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
203º y 155º
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y APODERADOS
DEMANDANTE: ANA MERCEDES QUINTERO DE RAMOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.586.776, de este domicilio y hábiles.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: EDUARDO JAVIER SANCHEZ ROSALES y PEDRO ANTONIO SANCHEZ CHACON, venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nros. V-11.498.477 y V-1.524.013, en su orden, abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo números 71.487 y 6690, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: NEPOMUCENO VELANDIA PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.062.556.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: LARRY FROILAN RAMIREZ CACERES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 191262.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
EXPEDIENTE: Nº 7.910
SENTENCIA: DEFINTIVA.

I
ANTECEDENTES DE LA CONTROVERSIA

A objeto de resolución Judicial, es recibido en este Despacho, escrito libelar, proveniente del Juzgado distribuidor de causas, precisando que el mismo se encuentra referido a una demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, es incoada por la ciudadana ANA MERCEDES QUINTERO DE RAMOS, contra el ciudadano NEPOMUCENO VELANDIA PEREZ. Al respecto se tiene que la demandante fundamenta su pretensión en las siguientes alegaciones:

.- señala que es propietaria de un local comercial, identificado con el número 4-7, ubicado en la carrera 1, con calle 4 de la ciudad de Aguas Calientes, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, consistente en dos locales comerciales, ubicados en la planta baja, dos locales para depósito ubicados en el primer piso y un galón de estacionamiento para ser utilizado solo como zona de descarga de materiales.
.- que en fecha 04 de noviembre de 2.010, celebró con el demandado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual fue debidamente notariado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 04 de noviembre, siendo anotado bajo el Nro. 29, Tomo 248.
.- que en la cláusula tercera del contrato se estableció que la duración del mismo era por el término de un año fijo, no prorrogable, comenzando el día 01 de noviembre de 2010 y finalizando 31 de octubre de 2011, y que finalizado el término, se comenzaría el disfrute de la prórroga legal, desde el primero de noviembre de 2.011, finalizando el 31 de octubre de 2.012.
.- que conforme al artículo 38 de la Ley especial, por el hecho de que la relación arrendaticia duró un año, el plazo correspondiente a la prórroga legal, era hasta el día 31 de octubre del año 2.012, cuando el arrendatario debía entregar el inmueble, libre de personas y cosas.
.- que pese a haber mantenido varias reuniones y conversaciones con el arrendatario, no se ha llegado a una solución satisfactoria, por lo que acude para demandar el cumplimiento de contrato por el vencimiento de la prórroga legal.
.- que es procedente la demanda, por existir un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en donde la prórroga legal llegó a su vencimiento, con la consiguiente obligación del arrendatario de entregar el inmueble, conforme al contrato y los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil.
.- Fundamenta su demanda en los artículos 33 y 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios y 1.159, 1.169 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el 881 del Código de Procedimiento Civil.
.- señala que formalmente demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal al ciudadano Nepomuceno Velandia Pérez, para que cumpla con su obligación de entrega del inmueble y pague la suma de CUARENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 46.200,oo), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por canones insolutos, comprendidos desde el mes de marzo al mes de octubre de 2.012, a razón de CINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 5.250,oo), más el 10% sobre tal cantidad, por concepto de gastos de cobranza.
.- Peticiona medida de secuestro y estima su demanda en la suma de CUARENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 46.200,oo),

DE LA ADMISION DE LA DEMANDA
Consta al folio 17, auto de fecha 29 de noviembre de 2.012, por el que se da admisión a la demanda a través del procedimiento breve, con la orden de comparecencia del demandado para que comparezca al segundo día despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, más un día concedido como término de distancia.

DILIGENCIAS DE CITACION
Al folio 19 mediante diligencia de fecha 04 de diciembre de 2.012, la representación actora, solicita se elabora la compulsa de citación.
AL folio 20 riela diligencia de fecha 04 de diciembre de 2.012, por la que el alguacil señala que le fue suministrado lo necesario para la elaboración de la boleta de citación.
Mediante diligencia e fecha 12 de diciembre de 2012, la representación actoral solicita los recaudos de citación, a los efectos de realizar la citación por gestión directa, conforme a lo indicado en el artículo 218 procesal; ello es acordado mediante auto de fecha 20 de diciembre de 2.012. (f. 22)
Riela al folio 23, auto de fecha 18 de febrero de 2.013, por el que se recibe comisión Nro. 085 de fecha 30 de enero de 2.012, contentiva de las resultas de citación del demandado; en las mismas consta al folio 26, que el alguacil del Municipio Pedro María Ureña, citó al demandado

DE LA CONTESTACION DE DEMANDA
Consta a los folios 30 al 35, que en fecha 20 de febrero de 2.013, la accionada, asistido de abogado, da contestación a la demanda incoada en su contra, en los siguientes términos:
.- que expone cuestiones previas conforme a lo indicado en el artículo 346 ordinales 1, 6 y 11 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 340, ordinales 5 y6 , artículo 341 y 71 y 79 eiusdem.
.- que el 27 de octubre de 2.007, celebró compra a la demandante de implementos de ferretería, así como equipos e implementos de ese ramo, como se evidencia de documento notariado y que en esa misma fecha le fue arrendado un inmueble, que se corresponde a apartamento-local-galpón, que le sirve como sede de su hogar, donde vive con su familia.
-. Que en la misma fecha, la demandante le arrendó un inmueble de su propiedad que corresponde a un apartamento galpón, que le serviría, como efectivamente le ha servido de hogar vivienda con su familia.
.- que en el año 2008, celebró con la demandante un contrato de arrendamiento autenticado ante la notaría Pública del Municipio Pedro María Ureña, en fecha 27-10-2008, inserto bajo el Nro. 07, Tomo 042, el cual relaciona como inmueble alquilado el signado con el número catastral 4-7, siendo nulo de pleno derecho ya que el inmueble que ocupan se distingue con el número catastral 1-25 de la calle 4 y que ello se evidencia de recibos de servicios públicos.
.- que en el galpón que mantiene arrendado ha pagado vigilante durante 3 años y medio para el cuido de maquinaria que mantiene la señora Ana Mercedes Quintero de Ramos y su esposo ocurre que igualmente se reseña por la demandante con el número 4-7 de la carrera 1 de aguas calientes, siendo el correcto número catastral 91 de la calle 4 con carrera 1, como se evidencia de documento de servicios públicos.
.- señala que se concluye que la demandante suscribió contrato de arrendamiento a sabiendas de que a su inmueble debía colocarle a la vista su número catastral y no lo hizo, por lo que concluye que los contratos fueron creados con dolo.
.- que en fecha 04 de noviembre de 2010, la propietaria del inmueble le amenaza con desalojarle si no firmaba contratos por separado del mismo inmueble, para su casa de habitación y fondo de comercio por un año, por lo que se vio en la necesidad de firmar en forma separada los contratos en cuestión, firmando dos contratos insertos bajo el Nro. 29, Tomo 248 por los locales comerciales y el inserto bajo el Nro. 28, Tomo 248 por la vivienda.
.- que siendo demandado por el desalojo de los locales, la demandante no informa al Tribunal que los locales pertenecen a un solo inmueble y todos se comunican, ya que los accesos son para la entrada al local arrendado o por el garaje, constituyéndose el inmueble como inseparable tanto al acceso a los locales que usa como vivienda y del galón, y que la demandante no menciona la demanda las medidas ni los linderos en abierta violación al artículo 340 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil.
.- que el contrato de arrendamiento Nro. 29, Tomo 248 de fecha 04 de noviembre es nulo de toda nulidad, puesto que versa sobre un inmueble o local diferente al que ocupa junto con su familia, como consta de inspección Judicial, en la que el práctico asentó: “… locales sin número catastral a la vista pertenecientes al inmueble ubicado en la carrera 1 con calles 4, contiguos al local identificado con la nomenclatura catastral No. 4-7, del mismo inmueble, ubicado en Aguas Calientes, Parroquia Nueva Arcadia, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira…” De lo que se tiene, conforme a recibos que no existe contrato más que el verbal y a tiempo indeterminado, el cual ha cumplido a cabalidad.
.- que ofició a la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira para clarificar las direcciones de los locales viviendas y galón que ocupa en el inmueble propiedad de la demandante, obteniendo respuesta donde deja claro la dirección de los locales que ocupa, que no son a los identificados por el demandante.
.- que rechaza y contradice la afirmación del demandante en cuanto al fundamento legal de la demanda, ya que se demuestra que no existe contrato firmado o notariado sobre los locales que ocupa.
.- señala que es importante demostrar la solvencia del demandado por lo que describe instrumentos de pago efectuados.
.- que conforme a disposiciones legales sobre la materia el instrumento en que se sustenta la demanda es nulo e improcedente y por tal motivo así se debe expresarse en las resultas.
.- señala que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, en los hechos y en el derecho la demanda intentada en su contra.
.- Promueva la cuestión previa del ordinal 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue resuelto mediante auto de fecha 14 de marzo de 2.013, el cual riela a los folios 133 al 137 del expediente.
.- Promueve la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
.- Promueve la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y lo prohibido en el artículo 78 eiusdem
.- Promueve la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el demandante no relaciona los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, ya que hubo ocultamiento de los contratos de arrendamiento de vivienda.
.- Invoca la previsión del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ya que se demuestra que la demanda es contraria al orden Público.
.- Peticiona que se declare sin lugar la demanda, nulo el contrato en que se sustenta la demanda, que se ordena a la actora, si tiene alguna reclamación, se dirija al Tribual correspondiente y se tramite lo conducente a la Jurisdicción Contenciosa Administrativa.

Mediante escrito de fecha 11 de marzo de 2013, la demandante expresa que existe falta de contestación expresa de la demandada, procede a impugnar la inspección Judicial de Jurisdicción graciosa realizada como prueba preconstituida. Igualmente procede a rechazar y contradecir la cuestión previa opuesta.

PRUEBAS DE LAS PARTES
El demandado, mediante escrito de fecha 14 de agosto de 2013 que riela a los folios 152 al 155, presenta la promoción de pruebas argumentadas a su favor, las cuales son providenciadas mediante auto de fecha 16 de septiembre de 2.013.
La demandada mediante escrito de fecha 23 de septiembre de 2.013 que riela a los folios 157 al 164 por el que presenta promoción de pruebas a su favor.

En tal forma quedó trabada la litis.

II
MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

Con la finalidad de dar cumplimiento a la exigencia normativa del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se pasa de seguidas a realizar una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia a objeto de la determinación de los hechos en los que conviene y los puntos controvertidos, a objeto de establecer con los medios de prueba aportados por las partes, con aplicación del principio de la carga de la prueba, la veracidad de los alegatos o las excepciones o defensas esgrimidas.

ALEGACIONES DEL DEMANDANTE:
Señala que es propietaria de un local comercial, identificado con el número 4-7, ubicado en la carrera 1, con calle 4 de la ciudad de Aguas Calientes, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, consistente en dos locales comerciales, ubicados en la planta baja, dos locales para depósito ubicados en el primer piso y un galón de estacionamiento para ser utilizado solo como zona de descarga de materiales y que en fecha 04 de noviembre de 2.010, celebró con el demandado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual fue debidamente notariado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 04 de noviembre, siendo anotado bajo el Nro. 29, Tomo 248.
Así mismo indica que en la cláusula tercera del contrato se estableció que la duración del mismos era por el término de un año fijo, no prorrogable, comenzando el día 01 de noviembre de 2010 hasta el 31 de octubre de 2011, y que finalizado el término, se comenzaría el disfrute de la prórroga legal, desde el primero de noviembre de 2.011, hasta el 31 de octubre de 2.012.

Que pese a haber mantenido varias reuniones y conversaciones con el arrendatario, no se ha llegado a una solución satisfactoria, por lo que acude para demandar el cumplimiento de contrato por el vencimiento de la prórroga legal, por existir un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en donde la prórroga legal llegó a su vencimiento, con la consiguiente obligación del arrendatario de entregar el inmueble, conforme al contrato y los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, 33 y 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios y 1.159, 1.169 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el 881 del Código de Procedimiento Civil.

Así mismo demanda el pago de la suma de CUARENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 46.200,oo), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por canones insolutos, comprendidos desde el mes de marzo al mes de octubre de 2.012, a razón de CINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 5.250,oo), más el 10% sobre tal cantidad, por concepto de gastos de cobranza.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:
La demandada señala que expone cuestiones previas conforme a lo indicado en el artículo 346 ordinales 1, 6 y 11 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículo 340, ordinales 5 y 6, artículo 341 y 71 79 eiusdem.
Así mismo indica que en el año 2008, celebró con la demandante un contrato de arrendamiento autenticado ante la notaría Pública del Municipio Pedro María Ureña, en fecha 27-10-2008, inserto bajo el Nro. 07, Tomo 042, el cual relaciona como inmueble alquilado el signado con el número catastral 4-7, siendo nulo de pleno derecho ya que el inmueble que ocupan se distingue con el número catastral 1-25 de la calle 4 y que ello se evidencia de recibos de servicios públicos, por lo que se concluye que la demandante suscribió contrato de arrendamiento a sabiendas de que a su inmueble debía colocarle a la vista su número catastral y no lo hizo, por lo que concluye que los contratos fueron creados con dolo.
Así mismo indica que en fecha 04 de noviembre de 2010, la propietaria del inmueble le amenaza con desalojarle si no firmaba contratos por separado del mismo inmueble, para su casa de habitación y fondo de comercio por un año, por lo que se vio en la necesidad de firmar en forma separada los contratos en cuestión, firmando dos contratos insertos bajo el Nro. 29, Tomo 248 por los locales comerciales y el inserto bajo el Nro. 28, Tomo 248 por la vivienda.
Relata que según recibos que anexa es falso lo de la insolvencia demandada.
Señala que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, en los hechos y en el derecho la demanda intentada en su contra.
Promueve las cuestiones previas de los ordinales 6º 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Invoca la previsión del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ya que se demuestra que la demanda es contraria al orden Público.
Peticiona que se declare sin lugar la demanda, nulo el contrato en que se sustenta la demanda, que se ordena a la actora, y que si tiene alguna reclamación se dirija al Tribual correspondiente y se tramite lo conducente a la Jurisdicción Contenciosa Administrativa.

DELIMITACION DEL HECHO CONTROVERTIDO
De acuerdo a los hechos expuestos por las partes, se tiene que en la presente causa, el quid del asunto viene circunscrito a determinar si el arrendatario se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto es, a cumplir con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado a la arrendadora, por haber disfrutado de la prórroga legal, lo cual es negado por la accionada, con la aclaratoria de que el demandante señala que su pretensión versa sobre la entrega de locales comerciales situados en la planta baja, además de dos locales para depósito y un galón de estacionamiento. AsÍ mismo es controvertido verificar si es procedente o no el pago de lo demandado a título de indemnización de daños y perjuicios. Previamente analizará quien juzga la procedencia de las cuestiones previas alegadas.

Conforme a la indicación de la disposición normativa del artículo 35 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, procede de seguidas quien juzga a resolver las cuestiones previas opuestas, ello como punto previo a la decisión de fondo de la presente controversia.

Se indica en primer término la resolución previa de la cuestión previa opuesta con fundamento en el numeral 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 11º DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
La demandante arguye la procedencia de esta cuestión previa bajo el argumento de que la demanda en cuestión sería una violación a la normativa legal sobre arrendamientos de vivienda.

En este sentido expresa quien juzga que analizando detalladamente el escrito libelar se deduce que la pretensión del demandante persigue el cumplimiento del contrato en la entrega de un inmueble ubicado en la carrera 1 con calle 4, nro. 4-7 de la ciudad de aguas calientes, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira; específicamente se persigue la entrega de dos locales comerciales ubicados en la planta baja, dos locales para depósito ubicados en el primer piso y un galpón para estacionamiento para ser utilizado solo como zona de descarga de materiales.

Igualmente señala la accionante que el inmueble objeto de la pretensión de cumplimiento de contrato fue cedido en arrendamiento, tal y como consta de contrato de arrendamiento de fecha 04 de noviembre de 2010, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 248.

El contrato referido señala en su cláusula primera:
“LA ARRENDADORA, da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un inmueble ubicado en la Carrera 1 con Calle 4 No. 4-7 de la ciudad de Aguas Calientes. UREÑA, consistente en dos locales comerciales ubicados en la planta baja, 2 locales para deposito ubicados en el primer piso y un galpón de estacionamiento para ser utilizado solo como zona de descarga de materiales…” (…omissis)
(…EL ARRENDATARIO se Obliga a utilizar estos inmuebles para uso exclusivo de exhibición, compra y venta de artículos ferretería, y demás relacionado con dicho ramo, “EL ARRENDATARIO” se compromete a no cambiar su destino, ni a depositar mercancía de origen dudoso o ilegal de forma alguna, caso contrario dará origen a su desocupación inmediata del inmueble…”

Así las cosas, puede inferirse de la cita de la cláusula indicada que el contrato, instrumento fundamental de la demanda, que la pretensión deducida viene dada por el cumplimiento de entrega del inmueble arrendado en una relación arrendaticia para locales comerciales. Con ello se ratifica lo expresado en la resolución de la cuestión previa ya decidida y consecuencialmente no es aplicable al presente caso la disposición normativa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento de Ley, esto es, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, ya que la ley de arrendamientos inmobiliarios vigente para locales comerciales tutela la pretensión deducida, que en el presente caso es demandada conforme a lo indicado en el artículo 39, esto es, el cumplimiento del contrato en el sentido de su entrega por haber disfrutado el arrendatario de la prórroga legal. Entonces no existiría una violación a la normativa legal sobre arrendamiento de vivienda, porque de resultar que siendo el inmueble dado en arrendamiento solo para uso comercial -por haberse pactado así en el contrato- y el mismo fuere ocupado posteriormente para vivienda, tendría aplicación al momento de una hipotética ejecución, la aplicación de lo preceptuado en el decreto contra el desalojo arbitrario de viviendas en lo referente a la ejecución, ello se repite, en el caso que la sentencia favoreciera al demandante, con la consideración de que lo anterior no debe entenderse como adelanto al fondo de la controversia. Por tal razón la cuestión previa así propuesta debe ser declarada sin lugar, como así expresamente se decide.

CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 4 DEL ARTÍCULO 340 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Señala el demandado que en la presente causa existe violación a lo indicado en el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ello en razón de no fueron mencionados en el libelo de demanda los linderos y medidas del inmueble objeto de la pretensión. En efecto, observa quien decide que el libelo carece de tales requisitos, pero destaca que asume el criterio pacífico de la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil cuya uniformidad persigue el artículo 321 CPC, en el sentido que en esta materia donde no se discute si la propiedad pertenece al actor o al demandado, se pueden obviar los linderos, medidas y demás señas del inmueble, bastando que esté determinado y precisado su ubicación. En el presente caso, en el libelo se señala fehacientemente sobre qué inmueble recae el juicio, y al efecto se tiene que es acompañado a la demanda, el contrato de arrendamiento donde es descrito el inmueble objeto de la pretensión y sobre el cual recaerá la decisión. Aunado a lo anterior, se tiene que la demandante acompaña a su libelo de demanda, copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Pedro María Ureña del Estado Táchira, de fecha 29 de marzo de 1985, inscrito bajo el Nro. 15, folios 21 al 22, Protocolo Primero, en el que obviamente se señalan los linderos, cabida y descripción del inmueble objeto de la pretensión. Por este motivo se desecha esta cuestión previa.

CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 6 DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVL
Opone la demandante esta cuestión previa, bajo el alegato de que en la presente demanda no existe, es nulo o no válido, el contrato de arrendamiento en que se sustenta la pretensión, y que ello es prohibido por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
En este item, señala quien juzga, no es clara la demandada al indicar que el contrato es nulo o no válido y citar en consecuencia el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto entiende quien juzga que se quiere indicar que el contrato fundamento de la pretensión es nulo y que existe inepta acumulación de pretensiones. En este orden de ideas, se tiene que la nulidad de un contrato de arrendamiento no puede pedirse o exigirse como cuestión previa, por lo que se desecha tal pedimento. Ahora en cuanto a la denuncia de lo indicado en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil es oportuno señalar que la demandante peticiona el cumplimiento de contrato de arrendamiento y la indemnización de daños y perjuicios estimado en los canones dejados de percibir; en este orden de ideas se permite quien juzga, citar extracto del criterio jurisprudencial de fecha 04 de abril del 2.003, (TSJ Sala Constitucional, expediente Nº 01-2891 sentencia Nº 669, ponente: Magistrado Dr. Eduardo Cabrera Romero), donde se dejó sentado lo siguiente:

“….La Sala considera que efectivamente, la situación planteada con respecto a la acumulación prohibida, si así lo consideraba el demando, podía ser objetada por la parte afectada, en el momento de dar contestación a la demanda, pero no ocurrió así, sino que contestó directamente al fondo, con lo cual podría decirse que sin haber objeciones que hubieran podido resolverse en forma oportuna, convalido el petitorio de la demanda.
Con forme a la Jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato.
La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que trascribe la decisión, considera que la demandante no esta pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble, cuyo contrato pide quede resuelto.
Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en la misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios.
Quien pide la resolución, a fin de que finalice el contrato y las cosas refieren al estado al que se encontraban al momento de la convención y pide que se le indemnice por el uso de una cosa, esta demandando resolución más daños y perjuicios lo que se ajusta a la letra del artículo 1.167 del Código Civil…”

Conforme al anterior criterio Jurisprudencial, concluye quien juzga que la acción planteada no se encuentra inficcionada de la inepta acumulación de acciones a la que refiere el artículo 79 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se declara sin lugar la Cuestión previa así propuesta. Así se decide.

CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 6 DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVL
Señala la accionanada que promueve la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por la falta de requisitos previstos en el artículo 340, 6 del Código de Procedimiento Civil. Al efecto señala que la demandante no relaciona los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, pues hubo ocultamiento de los contratos de arrendamiento de vivienda, que siendo nulos, si se hubiesen conocido no se hubiera admitido la demanda.

Para resolver lo anterior se indica que entiende quien juzga que en la presente causa el hecho controvertido viene dado por la determinación de si es procedente la entrega de los locales comerciales objeto del contrato de arrendamiento anexo al libelo, no se toca lo atinente a desalojo de vivienda u de otro inmueble, por lo que no se considera procedente la ausencia de instrumentos fundamentales de la demanda. En cuanto al presunto ocultamiento de contratos de vivienda se ratifica que en la causa no se pretende de manera alguna acción contra vivienda. Por tal razón la desecha así propuesta se considera ineficaz, y así queda establecido.

DENUNCIA DE LO PREVISTO EN EL ARTICULO 341 CODIGO PROCEDIMIENTO CIVIL
Señala la accionante que invoca la previsión de lo indicado en el citado artículo por cuanto se encuentra demostrado que la demanda es contraria al orden Público.

Ciertamente el Artículo 341 referido señala que Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.

Respecto al orden Público se destaca el siguiente criterio Jurisprudencial sentado por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 8 de julio de 1999, juicio Antonio Yesares Pérez contra Agropecuaria El Venao, C.A. y otro, en expediente N° 98-505, sentencia N° 422, señaló:

“…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los trámites esenciales del procedimiento
(…Omissis…)
‘…la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia obligatoria del proceso civil, es impositiva, es decir, obligatoria en su sentido absoluto, para las partes y para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos…’”.

Por otra parte, todo lo relativo a la defensa de orden constitucional y el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la Ley, y como bien lo indica el procesalista, DEVIS ECHANDIA,

“…La ley nos señala cuáles son los procedimientos que se han de seguir para cada clase de proceso o para obtener determinadas declaraciones judiciales, sin que les sea permitido a los particulares, aún existiendo acuerdo entre todos los interesados en el caso, ni a las autoridades o a los jueces MODIFICARLOS O PRETERMITIR SUS TRÁMITES...”. (DEVIS ECHANDIA, Hernando. Compendio de Derecho Procesal. Editorial ABC: Tomo I, Décima Edición. Pág. 39, Bogotá 1985) (Mayúsculas, negritas y énfasis propio)

En lo referente al concepto de orden público, esta Sala, elaboró su doctrina con apoyo en la opinión de Emilio Betti, así ha señalado:

“…el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público. (…Omissis…)

A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento”(G.F. Nº 119. V. I., 3ª etapa, pág. 902 y S. Sentencia de fecha 24 de febrero de 1983) (Énfasis del Tribunal).
(…Omissis…)

Conforme al anterior criterio Jurisprudencial, es criterio de quien juzga que no existe en la demanda que nos ocupa, atentado contra el orden Público por el hecho de su admisión, ya que como se ha dicho suficientemente la misma versa sobre el cumplimiento de contrato de arrendamiento en la entrega de un inmueble para local comercial, con sustento y estrato jurídico en la disposición normativa del artículo 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios; lo anterior aunado a que la demandada no señala porque su alegación de la contravención de la demanda al orden Público. En este orden de ideas, es concluyente y forzoso declarar sin lugar la defensa así propuesta por la accionada. Así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Delimitada la litis y depurado el proceso, señala éste operador de justicia que conforme a lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.

Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”. El Código de Procedimiento Civil distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa destruir o reducir con su actividad directa el proceso el alcance de la pretensión, deberá probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica.

Así las cosas se tiene que en la presente causa, correspondía al demandante la obligación de demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y que con ocasión de la misma, una vez finalizado el término contractual, la demandada disfrutó de la prórroga legal. Quedando a cargo y cuenta del demandado comprobar que no se encontraba obligado a la entrega del inmueble o la excepción a tal supuesto y a su vez la demostración de los hechos nuevos alegados en su litis contestación.

Establecido lo anterior, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
DOCUMENTAL: Copia fotostática simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Pedro María Ureña del Estado Táchira, de fecha 29 de marzo de 1985, inscrito bajo el Nro. 15, folios 21 al 22, Protocolo Primero, relativo a la propiedad del inmueble, del cual son parte los locales comerciales, cuya entrega es peticionada por la acción de cumplimiento de contrato. Se aprecia que esta documental goza del carácter de documento público no impugnado de manera alguna. En tal razón se le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose del mismo la propiedad del inmueble descrito y señalado.
.- DOCUMENTAL: Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la presente litis, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 04 de noviembre de 2.010, inserto bajo el Nro. 29, Tomo 248. Esta documental no impugnada se valora como documento público demostrativo de la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la controversia y los particulares por el que las partes regularon su relación locaticia, en referencia a vigencia, canon arrendaticio, objeto del contrato y demás particulares en el mismo convenidos.

EN EL LAPSO PROBATORIO
Promueve y ratifica:
.- El documento de propiedad del inmueble objeto de la pretensión de cumplimiento de contrato. Esta documental ya fue objeto de análisis previo, en consecuencia, se ratifica el valor que previamente se le otorgó referido a tenerse como demostrativo de la propiedad del inmueble por parte de la demandante de autos.
.- Contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado con el demandado. Se indica la valoración previa de esta documental, por lo que es ratificado el valor previamente acordado de documento demostrativo de la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble descrito y señalado en tal contrato.
.- Documental promovida con el escrito de contestación a las cuestiones previas y referido a la factura emitida por la empresa ferretería Galvani, signada con el número 0013018, de fecha 21 de febrero de 2.007. Esta documental no es objeto de valoración por tratarse de documento emanado de un tercero ajeno a la litis, no ratificado mediante testimonial, conforme a la indicación normativa del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
.- Documento de cédula catastral y levantamiento parcelario emitido por la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña del estado Táchira, en fecha 04 de marzo de 2.013, específicamente por la Coordinación del Departamento de Catastro y Ejidos. Esta documental es apreciada como documento administrativo dotado de presunción de ejecutividad y ejecutoriedad por ser emanado de una autoridad administrativa, sin que medie probanza que desvirtúe su contenido, por lo que se tiene como demostrativo de lo indicado en su contenido, específicamente que el inmueble signado con el número catastral 2020023006-11, se encuentra ubicado en la carrera 1, Nro. 4-7 de Aguas Calientes de ese Municipio.
.- Recibos emitidos por la alcaldía del Municipio Pedro María Ureña del estado Táchira, relacionados con pagos de impuesto inmobiliario, aseo urbano y recibo de compra número 449 de fecha 25 de julio de 2007. Estas documentales son valoradas como documentos administrativos con presunción de de ejecutividad y ejecutoriedad por ser emanados de autoridad administrativa (alcaldía), sin que medie probanza que desvirtúe su contenido, por lo que se tienen como demostrativos de lo indicado en su contenido.
.- Copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, de fecha 26 de septiembre de 2007, inserto bajo matricula 07RI, Nro. 9, folios 28 al 30, Tomo XIX. Esta documental se valora como documento Público demostrativo del negocio jurídico de venta del terreno al que pertenece la ficha catastral Nro. 202002300611 a la demandante de autos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Con la contestación de demanda:
DOCUMENTAL: Copia simple de documento de compra venta hecha por la ciudadana RUTH MERCEDES RAMOS QUINTERO, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-12.209.207, soltera al demandado de autos. Esta documental se encuentra autenticada ante la Oficina Notarial Publica de ureña en fecha 27 de octubre de 2.008, inserta bajo el Nro. 191, folio 191. Se aprecia que esta documental viene otorgada por el demandado y por una tercera ajena a la litis, esto es, por persona distinta a la demandante ANA MERCEDES QUINTERO DE RAMOS, con cédula de identidad Nro. V-1.586.776 y se encuentra referido a venta de mobiliario y mercancía, por lo que el mismo no aporta nada en relación al hecho controvertido. En consecuencia no es aprecio de valoración alguna.
DOCUMENTAL: Facturas por servicio de electricidad de la empresa corpoelec, Nros. 33536768, 33536771, de fechas 09-02-2011. No son objeto de valoración porque de los mismos solo puede derivarse que en los mismos se encuentra como titular del contrato la demandante y que los mismos se causan sobre un inmueble ubicado en aguas calientes carrera 4, Nro. 1-25, lo cual nada demuestra en relación al hecho controvertido.
.- DOCUMENTAL, Inspección Judicial realizado por el Tribunal del Municipio Pedro María Ureña, en fecha 06 de febrero de 2.013. Se indica que la misma fue objeto de impugnación, por lo que respecto a su valor probatorio se indica lo siguiente:

En relación al valor indiciario de la prueba de inspección extrajudicial se indica que la misma fue llevada a cabo por una autoridad competente que dio fe de todo lo visto y oído durante su evacuación, previo el cumplimiento de las formalidades legales que exige la Ley, en consecuencia de lo cual, ésta tiene el valor de un indicio que a los efectos de decidir el mérito de este asunto, debe ser analizado; respecto a ello, se cita el siguiente criterio Jurisprudencial, aplicable al caso:

“…Pues bien, ha sido criterio reiterado de esta Sala que las inspecciones extra litem tienen valor de indicio, ello por cuanto la parte contra quien se produce en juicio no participó en su evacuación, lo que implica que no pudo ejercer el control de la prueba” (SPA/febrero/00157-13208).

La jurisprudencia ha establecido que en la formación de la prueba circunstancial –como también se le llama a la de indicios – el juzgador debe guiarse por ciertos principios jurídicos, para que su apreciación no sea contraria a derecho o violatoria de ley expresa. Estos principios son tres: a) que el hecho considerado como indicio esté comprobado; b) que esa comprobación conste de autos; y, c) que no debe atribuirse valor probatorio a un solo indicio. En el caso de autos, se dejó constancia en la Inspección Judicial de los siguientes hechos:

De la constitución del Tribunal en un inmueble ubicado en la carrera 1 con calle 4, Nro. 4-7 de Aguas Calientes; que en el inmueble existe una entrada para el ingreso, tipo garaje y un acceso que al momento se encuentra inhabilitado; que el inmueble se encontraba ocupado por personas mayores de edad y niños, específicamente por 8 personas entre adultos y niños; que el recibo de electricidad señala otra nomenclatura para el inmueble; que el Tribunal no tuvo acceso por la nomenclatura señala inicialmente ya que constituido donde se encuentra signado como 4-7, dicho acceso se encontraba bloqueado, por lo que accedió por el local contiguo, evidenciándose otro acceso usado como garaje por la carrera 4. Así mismo el perito designado informa que el inmueble correspondiente a la nomenclatura catastral Nro. 4-7, se encuentra fijado a un local contiguo a los ocupados por vivienda, y que la descripción se refiere a los locales sin número catastral, pertenecientes al inmueble, pero divididos al local Nro. 4-7. Informa además que el inmueble cuenta con dos locales en la primera planta, una segunda planta usada como vivienda, un galpón y garaje.
Conforme al criterio Jurisprudencial señalado se tiene la presente inspección como indicio de lo señalado en su contenido.
.- Documental relación de pagos a la cuentan Nro. 00070001130000130747, extendida en documento privado, sin firma. Esta documental privada no es objeto de valoración ya que el mismo contraría el denominado principio de la alteridad de la prueba, que según el el doctrinario patrio Fernando Villasmil Briceño, en la obra “Derecho Procesal del Trabajo”, Pags. 234 y 235, es del tenor siguiente:

“…1. PRINCIPIO DE ALTERIDAD. Conforme a este principio, nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba. En efecto, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la promueve: Cuando se otorga un documento, para conservar con mayor certeza y seguridad el negocio jurídico que se realiza, la declaración de voluntad de obligarse debe emanar directamente del sujeto que se obliga y no de quien pretende aprovecharse de esta declaración …”

Con ello se puede concluir que, conforme al principio de alteridad, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la invoca, por lo que la prueba así promovida no es objeto de valoración ni análisis.

.- DOCUMENTAL: Recibos emitidos por la demandante identificados como facturas Nro. 000060 y 000061, con menbrete de la demandante y fechas 17-03-2010 y 12-04-2010. Respecto a estas documentales se indica que la primera no es objeto de valoración por tratarse de copia simple de documento privado, la cual no puede ser valorada conforme a la disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que solo permite que sean presentadas en esta especie las copias de documentos públicos y privados tenidos como legalmente reconocidos. La factura presentada en original, signada con el número 000061, se valora conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para demostrar el pago hecho por el demandado por el alquiler correspondiente al mes de abril de 2010 del local para ferretería (Kalvane) ubicado en la carrera 1 con calle 4 Nro. 4-7 de Aguas Calientes, Ureña.
.- DOCUMENTALES: Solicitud de clarificación de nomenclatura de local comercial. Esta solicitud es objeto de respuesta en fecha 19 de febrero de 2013, indicándose en la misma, que el inmueble al que corresponde la ficha catastral Nro. 202002300611, los locales que ocupa en arrendamiento para vivienda, comercio y galpón no poseen número catastral a la vista y son los siguientes: Los locales ocupados para vivienda, local y galpón correspondiente a la nomenclatura catastral por la carrera 1, en sentido Sur Norte, son, el primero Nro. 4-11, el segundo 4-15 y el Tercero 4-25, los cuales tienen entrada a la vivienda. Entrada garaje a su vivienda, galpón y locales por la calle 4, nomenclatura es Nro. 0-67. Esta documental se valora como documento administrativo para demostrar lo indicado en su contenido material.
.- DOCUMENTALES: Copias de recibos, a la cuenta 00070001130000130747, de fechas 09 de febrero de 2010, por Bs. 4200,oo; fecha 04-03-2010, por Bs. 4200,oo; de fecha 05-04-2010, por Bs. 2400,oo; de fecha 11-06-2010, por Bs. 4200,oo; de fecha 06 de abril de 2.010, por Bs. 1800,oo; de fecha 16 de julio de 2010, por Bs. 4200,oo; de fecha 04 de agosto de 2010, por Bs. 4.200,oo; de fecha 06-09-2010, por Bs. 4.200,oo; de fecha 05-10-2010, por Bs. 4200,oo; de fecha 30 de noviembre de 2010, por Bs. 4200,oo; de fecha 17 de diciembre de 2010, por Bs. 5.050,oo; de fecha 19-01-2011, por Bs. 5050; de fecha 18-05-2011, por Bs. 11312; de fecha 15 de julio de 2011, por Bs. 16968,oo; de fecha 06 de septiembre de 2011, por Bs. 5656,oo; de fecha 10-10-2011, por Bs. 5656,oo; de fecha 25-11-2011, por Bs. 5656,oo; de fecha 27 de noviembre de 2012, por Bs. 25.000,oo; de fecha 07 de enero de 2013, por Bs. 10.000,oo y de fecha 19 de febrero de 2013, por Bs. 10.100,oo. AL respecto se indica que este Juzgador no le concede valor probatorio alguno en razón de que los mismos son hechos a persona distinta a la arrendadora demandante, y por distintos montos, en consecuencia no se puede inferir fehaciente de los mismos que son motivados a pagos de cánones arrendaticios, aunado a que inclusive algunos de los mismos son hechos por persona distinta al arrendatario.

EN EL LAPSO PROBATORIO
.- Inspección Judicial de fecha 14 de febrero de 2013, se indica la valoración previa de esta documental.
.- Inspección Judicial de fecha 27 de mayo de 2.013, realizada por el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, en la que se dejó constancia de: La constitución del Tribunal en la carrera 4, Nro. 2-21, frente a la Plaza Bolívar en la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira; que solicitó al ciudadano Oscar Gregorio García Anteliz, coordinador adscrito a la dirección de catastro de la Alcaldía de ese Municipio, quien señala reconocer el contenido y firma de la ficha catastral Nro. 202002300611, de fecha 02 de abril de 2.013. En relación a este particular señala quien juzga que la naturaleza juridica de la Inspección Judicial es dejar constancia a través de la apreciación del Juez, a través de sus sentidos de especiales circunstancias, sin emitir juicios de valor acerca de tales hechos, en tal sentido, pretender dar por reconocido en su contenido y forma un determinado documento a través de una inspección judicial extra littem resulta inadecuado, por tal razón este particular no se aprecia ni se valora. Igualmente resulta aplicable el mismo criterio y razonamiento anteriormente expuesto, relativo al reconocimiento que de contenido y firma dado por el Sindico Procurador Municipal, como se indica en el particular SEPTIMO de la Inspección Judicial. En cuanto a los puntos octavo, noveno, undécimo, duodécimo, y décimo tercero de la inspección son apreciados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
.- Promueve resolución de multa aplicada por la coordinación de patentes de la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña, Nro. CP-025/2013, de fecha 27 de marzo de 2013, ya que su fondo de comercio fue sancionado con multa por las autoridades Tributarias, al suministrar la dirección que permanece en el contrato como local, esta documental se valora como documento administrativo para demostrar lo indicado en su contenido material.
.- Informe del alguacil del Municipio Pedro María Ureña, inserto al folio 144. Se valora como declaración de funcionario administrativo lo indicado en su contenido material.
.- Promueve las normas de orden público violadas con el contrato de arrendamiento, por nulo e ineficaz. Considera quien juzga que ello es más bien una alegación que un medio de prueba en si.
.- TESTIMONIAL, del ciudadano Aristides López González, se indica que la misma no fue objeto de evacuación.
.- Multa aplicada por la Coordinación de Patentes de la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, dispuesta en oficio CP-025/2013, de fecha 27 de marzo de 2013, se valora como documento administrativo de lo indicado en su contenido material.
.- promueve copias fotostáticas simples de depósitos bancarios de fechas 22 de abril de 2013, 25 de julio de 2013 y 07 de agosto de 2013. Respecto a las mismas se indican que no son objeto de valoración en razón de que los meses del año 2013 no son demandados como insolutos.

Analizado el material probatorio se indica a manera de razonamiento para la resolución de la controversia, lo siguiente:

Establecido como fue que la controversia viene delimitada en la petición de la entrega de un inmueble de uso comercial por la extinción del término contractual y el disfrute de la prórroga legal por parte del arrendatario, se tiene, que a las partes las liga un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 04 de noviembre de 2.010, por el que la arrendadora demandante dio en calidad de arrendamiento al arrendatario demandado, un inmueble ubicado en la carrera 1 con calle 4, Nro. 4-7 de la ciudad de Aguas Calientes en el Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, contrato que la demandada señala es nulo de toda nulidad, ello por el hecho de que la identificación catastral del inmueble no es la indicada en tal contrato de arrendamiento.

Respecto a la nulidad solicitada, señala quien juzga, en primer término que el contrato de arrendamiento debe tenerse como válido y vigente en todos sus efectos jurídicos, ya que el mismo no fue tachado de falso, ya que tratándose de documento público, para desestimar los efectos del mismo, debió ser tachado de falso o impugnado con las formalidades especificadas para enervar los efectos de un documento Público. Así se establece.

Igualmente y en cuanto a la nulidad al señalar la demandante que el contrato fue realizado con dolo o que a través del mismo se hizo incurrir en error al arrendatario, es necesario indicar que ello constituye en doctrina, de los llamados vicios del consentimiento. En igual sentido se indica que el Código Civil consagra la nulidad del contrato por vicios del consentimiento de una manera expresa en el artículo 1142: “El contrato puede ser anulado…., 2º por vicios del consentimiento…”. El artículo 1146 ejusdem complementa y desarrolla el contenido del artículo 1142 al señalar como causas expresas de nulidad del contrato efectuado por las partes el error, el dolo y la violencia, los cuales constituyen vicios del consentimiento, y dispone lo siguiente: “Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato”.

La acción de nulidad, debe estar fundada sobre el hecho de no reunir el contrato impugnado, las condiciones necesarias para su validez, es decir, los elementos necesarios para su existencia (consentimiento, objeto y causa), los cuales deben estar presentes en la formación del mismo; con respecto al consentimiento, para que este sea considerado válido, las manifestaciones de voluntad de las partes contratantes deben estar exentas de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento otorgado por ellas.

En el caso bajo análisis, se verifica que la parte actora basa su pretensión en la ausencia de uno de esos elementos (el consentimiento), ya que señala que según expresa el contrato es nulo en cuanto a la identificación del inmueble. Ahora bien, observa quien juzga que ciertamente existe confusión en cuanto a la identificación clara del inmueble, pero igualmente es un hecho comprobado que la demandada ocupa los locales comerciales señalados en el contrato de arrendamiento, ya que incluso menciona en su escrito de contestación “.. De igual forma ocurre con el Galpón, que pro indiviso mantengo arrendado con la señora, Ana Mercedes Quintero de Ramos, en el cual he pagado un vigilante durante tres y medio años…”
Igualmente señala la demandada haber cancelado el cánon de arrendamiento; en tales circunstancias considera quien juzga que siendo válido y con plenos efectos jurídicos el contrato de arrendamiento, no alcanzó la demandada a demostrar la nulidad que alega inficciona tal contrato, por encontarse en el mismo presente algún vicio del consentimiento. Aún mas, señala a posteriori la demandada que ha incoado una demanda cuya pretensión es la nulidad del contrato, lo cual tendrá que ser decidido por sentencia definitivamente firme para que cause tal consecuencia; por tal razón se considera que en el presente caso no existe nulidad del contrato en cuestión. Así se decide.
Establecido lo anterior y en cuanto al quid del asunto o pretensión deducida, se tiene que alegado que la demandada debe cumplir con la entrega del inmueble dado en arrendamiento por haber finalizado el término contractual y haber disfrutado la arrendataria de la prórroga de Ley, se procede a verificar el cumplimiento de los presupuestos del artículo 39 de la Ley de arrendamiento para declarar procedente o improcedente la pretensión.

Del contenido del contrato de arrendamiento objeto de este juicio, en lo relativo a la cláusula temporal, se aprecia que señala su Cláusula Tercera:

“La duración del contrato será por el término de un año (01 año) fijo no prorrogable, es decir comenzará el día primero (01) de NOVIEMBRE DE 2010 y finalizará el treinta y uno (31) DE OCTUBRE DE 2011. Una vez finalizada el termino del presente contrato EL ARRENDATARIO comenzará a disfrutar de la prorroga legal establecida en la Ley de arrendamientos Inmobiliario la cual comenzará a regir el día primero (01) de NOVIEMBRE DE 2011 y finalizará el treinta y uno (31) DE OCTUBRE DE 2012, debiendo en consecuencia entregar el inmueble libre de bienes y personas al vencimiento de dicha prórroga”

De la anterior cláusula, interpreta quien juzga que, las partes en principio un término fijo, esto es, el de un (1) año, el cual correría desde el 01 de noviembre del 2010, hasta el 31 de octubre del 2011, por lo que finalizado el mismo, comenzaba para el arrendatario el disfrute de la prórroga de Ley, hasta el 31 de octubre de 2012, por atención al contenido del artículo 38, literal b) de la Ley de arrendamientos (vigente para locales comerciales), esto es un año, prorroga que –quedó comprobado- , fue disfrutado por la demandada. Así se establece.
La prorroga legal, -se ha indicado-, es obligatoria para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y opera de pleno derecho, por tanto no requiere ninguna notificación para que se produzca, por tanto luego del disfrute de la prorroga legal, nace para las arrendadoras el derecho de solicitar, conforme al artículo 39 de la ley arrendaticia que el arrendatario cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendador y en caso de no hacerlo, el arrendador quedaba facultado para hacer ese requerimiento judicialmente, como efectiva y tempestivamente lo hizo. Igualmente se ha señalado que la prórroga legal es un derecho beneficio otorgado por el legislador al arrendatario a la finalización de un contrato celebrado a tiempo determinado, condicionado a que éste se encuentre ejecutado las obligaciones pactadas y por el tiempo máximo según la duración de la relación arrendaticia. Es de orden público relativo, dado que si bien es obligatorio para el arrendador, es potestativo para el arrendatario.

Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, -quedaban las demandantes arrendadoras en este juicio-, facultadas para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” y así, consta de autos, fue efectivamente realizado.

Igualmente es menester señalar, que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, por lo que se crea en este juzgador plena convicción de que la presente demanda deberá ser declarada con lugar y así será indicado de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.

Igualmente y en atención al criterio jurisprudencial que se citó en el cuerpo del fallo, se encontraba facultada la demandante para peticionar a titulo de indemnización de daños y perjuicios los cánones dejados de percibir, por el uso y el disfrute del inmueble, y por cuanto se estableció que la demandada no logró demostrar esta insolvencia, se declara procedente tal petición. Así se decide.

En el anterior punto destaca quien juzga que adicionalmente persigue la parte demandante se aplique lo señalado en la cláusula segunda del contrato, en el sentido de que la demandada cancele el diez por ciento (10%) de manera adicional al canon de arrendamiento calculado sobre la base de la cantidad adeuda. Para quien juzga tal penalidad es ilegal y exorbitante pues tal rata porcentual excede al interés legal y al moratorio, con el entendido de que ello podría ser considerado usurario, por tal razón y en aras de impartir una justicia imparcial y equitativa, se desecha el pedimento del pago del interés señalado. Así se decide.

Conforme a lo anterior solo se condena a la demandante al pago de los canones demandados como insolutos, desde marzo a octubre de 2012, a razón de CINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 5250,oo) cada uno, lo cual totaliza la suma de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,oo). Así se decide.

En razón de ser desechado uno de los pedimentos de la parte demandante, se deberá indicar que la presente demanda deberá ser declarada parcialmente con lugar, por no existir vencimiento total.

III
DISPOSITIVA

En mérito de las precedentes consideraciones, este Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, es incoada por la ciudadana ANA MERCEDES QUINTERO DE RAMOS, contra el ciudadano NEPOMUCENO VELANDIA PEREZ.
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada NEPOMUCENO VELANDIA PEREZ, a realizar la entrega a la parte demandante, ciudadana ANA MERCEDES QUINTERO DE RAMOS del inmueble que ocupa como arrendataria, consistente en dos locales comerciales, ubicados en la planta baja, dos locales para depósito ubicados en el primer piso y un galpón de estacionamiento para ser utilizado como zona de descarga de materiales, ubicados en el inmueble identificado con el número 4-7 de la carrera uno con calle cuatro de la ciudad de aguas calientes, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira. Inmueble que la demandada deberá entregar a la parte demandante libre de personas y cosas, y en el mismo buen estado de conservación y limpieza que le fue entregado.
TERCERO: Se condena a la parte demandada NEPOMUCENO VELANDIA PEREZ, a pagar a título de indemnización de daños y perjuicios a la parte demandante ANA MERCEDES QUINTERO DE RAMOS, la suma de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.000,oo), por los canones demandados como insolutos, en razón del uso y disfrute del inmueble.
CUARTO: Sin lugar el pago del diez por ciento (10%) adicional a la cantidad adeudada por pago de canones arrendaticios demandados como insolutos.
QUINTO: Se exonera a la parte demandada NEPOMUCENO VELANDIA PEREZ del pago de las costas procesales, por no haber vencimiento total.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, el día lunes siete (7) de abril de dos mil catorce (2.014). - Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.-
El Juez Temporal,
Abg. Juan José Molina Camacho.-
Refrendado:
La Secretaria,
Abog. Andrea Bernal Colmenares
En esta misma fecha, se registró y publicó sentencia, siendo las 11:00 A.M., previa las formalidades de Ley.- Se dejó copia de la Sentencia en el cuaderno de copiadores con Nro.__.