TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO PEDRO MARIA UREÑA, DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. San Juan de Ureña, dieciocho (18) junio de dos mil trece.
203º y 154°
DEMANDANTE: MARÍA CARMEN CABRERA DE TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.127.858, domiciliada en la calle 7 N° 1-51, Barrio Bonilla, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: PABLO ANDRÉS ROMERO FERREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.694.422, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 136.796.
DEMANDADO: DANIEL HERNÁNDEZ OLIVARES, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-84.034.689, domiciliado en la carrera 13, N° 13-102, Sabana Seca, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL)

EXPEDIENTE: N° 2.014-2.013.-
PRIMERO

En fecha 25 de marzo de 2.013, compareció por ante este Tribunal la ciudadana MARÍA CARMEN CABRERA DE TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.127.858, domiciliada en la
calle 7 N° 1-51, Barrio Bonilla, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira, debidamente asistida por el abogado PABLO ANDRÉS ROMERO FERREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.983.790, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 136.796, por Resolución de Contrato de Arrendamiento (local comercial), del inmueble Galpón Industrial, ubicado en la carrera 13 N° 13-102, sector Sabana Seca, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira, contra el ciudadano DANIEL HERNÁNDEZ OLIVARES, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-84.034.689, domiciliado en la carrera 13, N° 13-102, Sabana Seca, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira, escrito libelar agregado a los folios 1 al 12, presentando recaudos anexos a los folios 13 al 19.
Se le dio entrada a la referida causa, el día 1 de abril de 2.013, fecha en la cual se admitió la demanda, el Tribunal ordenó citar a la parte demandada ciudadano DANIEL HERNÁNDEZ OLIVARES, ya identificado, para que al segundo día de despacho siguiente, a su citación procediera a dar contestación a la demanda. (folio 20)
En fecha 2 de abril de 2.013, mediante diligencia la ciudadana MARÍA CARMEN CABRERA DE TORRES, ya identificada, confiere poder apud-acta al abogado PABLO ANDRÉS ROMERO FERREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédulas de identidad N° V-16.694.422, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 136.796. (folio 21)
En fecha 9 de abril de 2.013, el abogado PABLO ANDRÉS ROMERO FERREIRA, ya identificado, mediante diligencia dejó constancia que consigno los emolumentos necesarios para la expedición de la compulsa y la practica de la citación del demandado. (folio 22)
En fecha 10 de abril de 2.013, mediante diligencia el Alguacil adscrito a este Tribunal, dejó constancia que le fueron cancelados los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa, y traslado para la practica de la citación de la parte demandada. (folio 23)
En fecha 18 de abril de 2.013, mediante diligencia el abogado PABLO ANDRÉS ROMERO FERREIRA, ya identificado, solicitó la citación el demandado en la calle 3 con carrera 7, sector Plaza Vieja, frente a la importadora jordan, casa sin número, al lado de la casa N° 1013, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira. (folio 24)
En fecha 22 de abril de 2.013, el alguacil adscrito a este Tribunal, consignó diligencia en la cual hace constar la citación del ciudadano DANIEL HERNÁNDEZ OLIVARES, ya identificado, en la carrera 13, N° 13-102, Sector Sabana Seca, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira. (folio 25 y 26)
En fecha 24 de abril de 2.013, el ciudadano DANIEL HERNÁNDEZ OLIVARES, ya identificado, debidamente asistido por el abogado RAÚL LEONARDO MORENO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.188.757, e inscrito en el Instituto de Previsión Social de Abogado bajo el N° 48.724, mediante escrito dio contestación a la demanda. (folios 27 al 30)
En fecha 25 de abril de 2.013, el abogado PABLO ANDRES ROMERO FERREIRA, ya identificado, mediante diligencia solicitó copia simple de los folios 25 al 30. (folios 31)
En fecha 26 de abril de 2.013, presentó diligencia el abogado PABLO ANDRES ROMERO FERREIRA, ya identificado, mediante la cual solicita se expida copia certificada de la solicitud 073-2013. (folio 32)
En fecha 8 de mayo de 2.013, mediante escrito el abogado PABLO ANDRES ROMERO FERREIRA, ya identificado, promovió pruebas. (folios 33 al 35)
En fecha 8 de mayo de 2.013, este Tribunal mediante auto admitió las pruebas promovidas por la parte demandante, fijando para el quinto (5) día de despacho siguiente para la practica de la inspección judicial solicitada, igualmente prorrogó por cinco (5) días el lapso de pruebas. (folio 36)
En fecha 10 de mayo de 2.013, el abogado PABLO ANDRÉS ROMERO FERREIRA, ya identificado, presento diligencia complementaria de pruebas. (folio 37)
En fecha 15 de mayo de 2.013, este Tribunal siendo el día y hora fijado se traslado a fin de realizar inspección judicial. (folios 38 al 49)
En fecha 23 de mayo de 2.013, mediante diligencia la ciudadana IVONNE CATHERINE RIVAS BARROSO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.793.430, en su condición de fotógrafo designada en la inspección judicial practicada por este Tribunal, consigno en veintisiete (27) folios útiles, contentivos de cincuenta y cuatro (54) reproducciones fotográficas. (folios 41 al 68) En fecha 23 de mayo de 2.013, el abogado PABLO ANDRÉS ROMERO FERREIRA, ya identificado, presento mediante escrito informes. (folios 69 al 78)
SEGUNDO

El Tribunal de la revisión de las actas procesales puede observar que el demandante, suscribió contrato de arrendamiento privado en fecha 15 de febrero de 2.010, con el ciudadano DANIEL HERNÁNDEZ OLIVARES, ya identificado, se estableció el canon mensual en la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.500,00), adeudando las mensualidades correspondientes a los meses de diciembre 2.012, enero, febrero y marzo de 2.013, para un total de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), que igualmente, pese a los esfuerzos amistosos efectuados el demandado no cancela los cánones vencidos ni entrega el inmueble, y que de igual manera ha realizado modificaciones al inmueble sin el consentimiento de la demandante, exponiendo el inmueble a daños graves y deterioro continuo, lesionando la estructura del inmueble y por consiguiente su patrimonio. Por lo que demanda para que se convenga voluntariamente en la resolución de contrato, la desocupación de dicho inmueble por incumplimiento de las términos contractuales, la cancelación de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), por concepto de indemnización equivalente de los daños y perjuicios causados por el uso del inmueble, la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.6.000,00), por concepto de liquidación anticipada de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación principal, pagar las costas y costos. Estimando la demanda en la cantidad de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs.16.000,00), o su equivalente a ciento cuarenta y nueve unidades tributarias (149 U.T).
Estando dentro del lapso legal para realizar la contestación el demando ciudadano DANIEL HERNÁNDEZ OLIVARES, ya identificado, contradijo tanto en los hechos como en derecho lo expuesto por la demandante, alegando que tiene una relación arrendaticia desde hace mas de doce (12) años, y no desde el 15 de febrero de 2.010, que es falso que el canon mensual sea la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.500,00), ya que dicho canon se ha ido ajustando y en la actualidad es por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.500,00), tal y como se desprende de los recibos que pago cancelados anexo a su escrito; que es falsa la afirmación realizada por la demandante, de que hizo algún tipo amistoso de cobro, que en infinidad de oportunidades acudió a la casa de habitación de la demandante a fin de cancelar el arrendamiento del local, por lo que de la negativa se vio en la necesidad de acudir a fin de dar cumplimiento a lo establecido en los artículos 51 al 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que igualmente es falsa la afirmación de que adeude la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), ya que ha consignado por ante Tribunal los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre 2.012, enero, febrero, marzo, y abril de 2.013, por el monto DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.17.500,00); rechaza igualmente las afirmaciones de las mejoras realizadas sin autorización por parte de la arrendadora, ya que como tiene doce (12) años en el inmueble todas las mejoras fueron consultadas al punto que no existen mejoras recientes; rechaza la solicitud de daños y perjuicios debido a que no adeuda nada por concepto de arrendamiento.
Conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil este Juzgador, pasa a valorar lo probado en autos por las partes.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Original del contrato privado suscrito por las partes, en fecha 15 de febrero de 2.010, se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Inspección judicial practicada por este despacho el objeto y la pertinencia de esta prueba según la parte actora es: demostrar que el inmueble objeto de la pretensión se encuentra en grave estado de deterioro y conservación, así mismo que el arrendatario no ha realizado el mantenimiento debido, incumpliendo con las obligaciones contractuales, se le otorga el valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada no promovió prueba alguna.
A los efectos de determinar cual es la pretensión procedente en materia inquilinaria, esto es desalojo, cumplimiento de contrato o resolución del mismo, es imprescindible que se califique el contrato de arrendamiento en el tiempo, es decir, que se determine sin lugar a dudas, la temporalidad del contrato, esto es si el contrato es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado; esta calificación siempre debe hacerla el juez, de manera tal de poder determinar la procedencia de la pretensión escogida por el accionante, quien al igual tiene la carga de calificar previamente el contrato de arrendamiento, de modo que su pretensión sea escogida de forma acertada y no errónea, pues en materia inquilinaria priva el principio dispositivo, esto es que el juez actúa a instancia de parte, y se hace imposible la aplicación del principio iura novit curia (principio este que implica que el juez conoce el derecho y las partes sólo proveen los hechos), este principio es aplicable en materia constitucional y en aquellos procedimientos de carácter inquisitivo, más no tiene lugar en los procesos de naturaleza civil (inquilinaria o arrendaticia). De tal manera que si el accionante deambula en la calificación del contrato de arrendamiento o es descuidado en relación a efectuar una calificación del mismo, probablemente la pretensión sea erróneamente escogida, lo que traerá como consecuencia lógica e indeseable, que no prospere la pretensión incoada, aún cuando según lo alegado y probado en autos en justicia el demandado haya incumplido las obligaciones que le son inherentes.
Partiendo del hecho cierto que el lapso de duración inicial del contrato de arrendamiento expiró el 1 de enero de 2.011, habiendo sido prorrogado por 1 año, consecutivamente en los años 2.011, 2.012 y 2013, se concluye que la relación arrendaticia tuvo una duración de tres (3) años y tres (3) meses. Así se establece y decide.
Tal como fue precisado anteriormente, el contrato de arrendamiento de autos, es a tiempo determinado, quedando pendiente por establecer el incumplimiento denunciado, versa sobre la falta de pago.
La parte actora ejerció la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, este Juzgador debe recordar que nuestra Doctrina judicial, exige como requisitos recurrentes: que se trate de un contrato de los llamados bilaterales; que la parte accionada haya incumplido con las obligaciones que le corresponde; y que la parte demandante haya cumplido con las obligaciones que a ella le corresponden.
Sobre estos requisitos es necesario señalar, que se exige el carácter bilateral del contrato como requisito de la acción de resolución, tal consideración sin duda deriva no solo de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil : “1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, igualmente el artículo 1.134, ejusdem, establece : “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; bilateral, cuando se obligan recíprocamente”, de lo que se infiere que ambas partes se obligan. De modo que ambas partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras. Por ello un imperativo de equidad exige, que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos.
En materia de arrendamiento una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, a cambio de un precio que la otra se obliga a pagar, es claro entonces el carácter bilateral de este tipo contractual. En la pretensión que nos ocupa el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento se entiende en el marco de la estructura de nuestro Código como la “… falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…”, así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento como el retardo en el cumplimiento. Además cabe destacar que el incumplimiento debe ser imputado al deudor de la pretensión. Para la procedencia de la resolución basta este requisito, no es menester que la otra parte demuestre haber sufrido un daño. La ultima exigencia es que la otra parte, es decir el accionante, haya incumplido sus obligaciones, en este caso especifico, se evidencia del hecho que el arrendatario estaba gozando de la cosa para la fecha, en que se verificó el hecho constitutivo de incumplimiento y a su vez constitutivo de la causa de la pretensión.
Ahora bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51 establece:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

De lo que se constata en autos se observa que las consignaciones realizadas por el demandado, son extemporáneas, por cuanto transcurrieron más de quince días continuos siguientes al vencimiento de la obligación contraída. Así se Decide.
Siendo así concluye este Juzgador, que al quedar evidenciado que el arrendatario no canceló los cánones arrendaticios de manera oportuna, por lo que se considera que se encuentran llenos los extremos para acordar la resolución solicitada y, así se Decide.
En cuanto a lo peticionado por la parte actora de que se le cancelen dinerarios adeudados por concepto de indemnización de daños y perjuicios, se declara improcedente, ya que se demostró el pago, aunque extemporáneamente. Así se decide.
Igualmente se declara sin lugar el pago de la suma por concepto de liquidación anticipada de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación principal, tal indemnización se encuentra prevista en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero la misma es solo imputable para el caso del incumplimiento de la obligación de entrega del inmueble por el arrendatario, esto es, en las demandas de cumplimiento de contrato y la controversia se refiere a la resolución, situación disímil. Así se decide.

TERCERO:

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado del Municipio Pedro María Ureña de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de la parte demandada en la presente causa.
SEGUNDO: Se declara la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en consecuencia, se ordena al arrendatario ciudadano DANIEL HERNÁNDEZ OLIVARES, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°E-84.034.689, de este domicilio, entregar totalmente desocupado de bienes y personas los inmuebles objeto de la demanda consistente en un galpón para uso industrial, ubicado en la carrera 13, N° 13-102, sector Sabana Seca, Ureña, Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira.
TERCERO: Se declara sin lugar la pretensión del actor en al cancelación por concepto de indemnización equivalente a daños y perjuicios.
CUARTO: Se declara sin lugar la liquidación anticipada de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación principal.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de esta decisión para el archivo del Tribunal.
Dada firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado del Municipio Pedro María Ureña, de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los dieciocho (18) días del mes junio de 2.013, 203 Años de la Independencia y 154 Años de la Federación.-
Juez

Abg. Luís Alberto León Melendres.-

Secretaria

Abg. María Geraldine Manosalva Rojas.-

En la misma fecha se registró la anterior decisión y se dejó copia para el archivo del Tribunal, siendo once de la mañana (11:00 a.m.