TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW, y MARIA GRIGORIEN DE OLIFEROW, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V- 5.653.454 y V- 3.431.871, en su orden.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados GISELA SANTOS DE DURAN, JOSÉ ELIAS DURAN TOLOZA Y HERLINSON STEVE MEDINA SANTOS, titulares de las cédulas de Identidad Nros. V- 10.146.473, V- 2.560.585 y V- 16.122.550, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 118.912, 26.141 y 178.420, respectivamente; según consta en poder autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 22 de abril de 2013, bajo el N° 21, Tomo 40, Folios 74 al 76 de los Libros respectivos, inserto a los folios 08, 09 y 10.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil FLUIDO TECNICA, C.A. (FLUIDOTEC), inscrita en la Oficina del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el numero 3, tomo 6-A, de fecha 15 de Enero de 1987, domiciliada en esta ciudad de San Cristóbal y el ciudadano TULIO JESUS APARICIO CHIRINOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.121.409, en su condición de representante legal de la arrendataria y como fiador solidario de la misma.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: NERZA YARELYS CARVAJAL, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.180.550, inscrita en el Inpreabogado con el Nº 83.150.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: N° 13.634-13.
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NARRATIVA:

Surge esta demanda por escrito libelar recibido por distribución, presentado por la abogada GISELA SANTOS DE DURÁN, ya identificada, quien actuando con el carácter de coaporderada judicial de los ciudadanos GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW, y MARIA GRIGORIEN DE OLIFEROW, expresa:
* Que en fecha 27 de enero de 1987, el hoy de cujus NICOLAY OLIFEROW CZUZYNOVA, quien se identificaba con el número de cédula V- 3.003, dio en arrendamiento mediante contrato a tiempo determinado, a la Sociedad Mercantil “FLUIDO TECNICA, C.A” (FLUIDOTEC), ya identificada, un local comercial ubicado en La Concordia carrera 8, N° 6-130, Municipio San Cristóbal, estado Táchira con paredes de bloque, piso de granito pulido, techo de platabanda, mezzanine y sótano tres salas de baño, perteneciente en la actualidad a sus representados según Certificado de Solvencia de Sucesiones registro Nº 0914 de fecha 02 de Agosto 2010 y Planilla Sucesoral N° 0007861, Nº de Recepción 44847, Expediente Nº 09-1137, anexo 1 Ordinal 2 de fecha 01 de Septiembre de 2009.
* Que en el contrato de arrendamiento antes referido quedó establecido: En la Cláusula Primera: Que se daba en arrendamiento consistente en un local comercial compuesto de local propiamente dicho, mesanina, sótano y tres salas de baño, construido con paredes de bloque de arcilla, pisos de granito, techo de platabanda, situado en la concordia, carrera 8, y distinguido con la nomenclatura municipal Nº 6-130 de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira. En la Cláusula Segunda: Que la arrendataria se obligó a utilizar dicho inmueble única y exclusivamente para el comercio y a no cambiar su destino sin la previa autorización del arrendador dada por escrito. En la Cláusula Tercera: Que el canon mensual (inicial) de arrendamiento era por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES. (Bs.12.000,00), de conformidad con lo fijado por ambas partes contratantes de mutuo acuerdo. En la Cláusula Cuarta: Que el canon de arrendamiento comenzaría a regir desde el 15 de enero de 1987, y que se cobraría por mensualidades vencidas el día último de cada mes. En la Cláusula Quinta: Que el termino de duración sería de un (1) año, contado a partir de la fecha indicada en la cláusula anterior, más si al vencimiento del término fijo alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra, expresando su deseo de dar por resuelto este contrato al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas que pueda sufrir el mismo, se consideraría prorrogado automáticamente y de pleno derecho, por un termino igual al que se establece como plazo inicial de duración, alegando que el aviso debía darlo la arrendataria o el arrendador en su caso, por lo menos con tres (3) meses de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualesquiera de la prorrogas que pudiere haber sufrido el contrato. Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiere sufrir el contrato se regirá por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o termino del mismo, con excepción de la cláusula relativa al canon de arrendamiento, el cual sería fijado previamente en su oportunidad. En la Cláusula Sexta: Que Sería por cuenta exclusiva de LA ARENDATARIA todo lo relativo a los gastos ocasionados por el servicio de alumbrado y fuerza eléctrica, teléfono, agua, aseo urbano y cualesquiera otro servicio publico que contrataren, debiendo entregar el inmueble, a la finalización del contrato, solvente por tales conceptos mediante la presentación del ultimo recibo. En la Cláusula Octava: Que la arrendataria quedó obligada a no hacer ninguna alteración o modificación en la estructura del inmueble; ni hacer por su cuenta modificaciones, alteraciones, ni mejoras de ningún género en el inmueble arrendado, sin el consentimiento previo y por escrito dado por el arrendador. En todo caso a la terminación del presente contrato de arrendamiento dichas mejoras o bienhechurías quedaran en beneficio exclusivo del propietario del inmueble. En la Cláusula Décima Cuarta: Que todos los gastos ocasionados en el contrato, serían por cuenta de la arrendataria inclusive los honorarios de abogado y los que pudieren originarse por desocupación o actuación judicial si llegare el caso de desahucio o por cualquier gestión realizada por el incumplimiento por parte de la arrendataria de las obligaciones que contrae el contrato; y en la CLAUSULA DE FIANZA: se constituyeron EDUARDO FLAMANIS WARNER y TULIO APARICIO, en fiadores solidarios y principales pagadores de todas y cada una de las obligaciones de la arrendataria por todo el tiempo que permanezca en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
* Prosigue su exposición alegando que es el caso, que en fecha 16 de agosto de 2009 falleció el arrendador NICOLAY OLIFEROW CZUZYNOVA según se evidencia, a su decir, de Acta de Defunción Nº 491, emitida por la oficina de Registro Civil Parroquia San Juan Bautista de fecha 03 de Abril de 2013, adquiriendo a partir de esta fecha sus representados la cualidad de propietarios según se evidencia, a su decir, en el Certificado de Solvencia de Sucesiones registro Nº 0914 de fecha 02 de Agosto 2010 y Planilla Sucesoral numero 0007861, Nº de Recepción 44847, Expediente Nº 09-1137, y continuaron la relación arrendaticia con LOS ARRENDATARIOS, haciendo los ajustes de los cánones previa participación por escrito anualmente como lo establece el contrato.
* Asimismo arguye, que el canon de arrendamiento del año 2012 era de NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.500,00), mas el Impuesto al Valor Agregado (IVA) por la suma de UN MIL CIENTO CUARENTA BOLIVARES (Bs. 1.140,00) para un total de DIEZ MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 10.640,00), comunicándole a la arrendataria, en fecha 2 de Julio 2012, se le comunicó por escrito sobre la voluntad de sus mandantes de por terminada la relación arrendaticia, vigente hasta el 15 de enero del 2013, y que cumplido este, comenzaría a contarse el lapso de tres años consecutivos a partir del 16 de enero 2013 hasta el 15 de enero 2016, como prorroga legal, y que los cánones de arrendamiento correspondientes a la prorroga legal aquí mencionada serán reajustados al comienzo de cada año por los arrendadores.
* También alegan, que estando trascurriendo el lapso de prorroga legal la arrendataria se encuentra atrasada en el pago de los cánones y el ultimo pago lo hizo el 15 de diciembre 2012, según cheque número 30-12983732 del Banco BFC por Bs. 9.310,00, y que le falta pagar la diferencia de UN MIL TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 1.330,00) que a su decir, debió pagar el 30 de noviembre de 2012, pero que lo hizo con 15 días de mora y que los meses siguientes no los ha pagado debiendo, a decir suyo, el ultimo mes del año 2012 y los que han trascurrido del año 2013 así: 1) Saldo a favor de sus representados del mes de noviembre de 2012 la suma de MIL TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 1.330,00). 2) El canon que venció el 15 diciembre 2012, el cual debió pagar el 30 diciembre 2012, por la suma de “NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES…………… Bs.10.640,00”. Asimismo indicó que al comenzar el año 2013 notificaron a la arrendataria del nuevo canon de arrendamiento que, a su decir, es por la suma de DOCE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.12.350,00) mensuales, mas el impuesto al valor agregado IVA, de UN MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS (Bs. 1.482,00) por la suma total de TRECE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES (Bs.13.832), adeudando a ese monto los meses de enero, febrero y marzo 2013. Por lo que, debe la suma de CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 53.466,00), en razón de lo cual, al incumplir con el pago de cuatro mensualidades vencidas y consecutivas, esta incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y de acuerdo con el artículo 40 eiusdem, la arrendataria no tiene derecho a la prórroga legal, por lo que, solicitan que los demandados sean condenados en lo siguiente: Entregarles el inmueble de su propiedad desocupado de personas y cosas y les pague la suma de CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.53.466,00), por concepto de cánones vencidos y no pagados y los que se venzan hasta la desocupación del inmueble. Igualmente protestaron el pago de las costas y costos del proceso.
Fundamentó la acción en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1592 del Código Civil. Asimismo expresó que la arrendataria tendría derecho a la prórroga legal establecida en el literal “B” del artículo 38 y 39 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero como incumplió con el pago de cuatro mensualidades vencidas y consecutivas, esta incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y de acuerdo con el artículo 40 eiusdem no tiene derecho, a su parecer, a la prórroga legal. Estimó la demanda en la suma de CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 53.466,00). (Folios 01 al 07).
Acompañó el escrito libelar con: Copia fotostática del poder autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 22 de abril de 2013, bajo el N° 21, Tomo 40, Folios 74 al 76 de los Libros respectivos; copia fotostática de Certificado de Solvencia de Sucesiones registro Nº 0914 de fecha 02 de Agosto 2010 y Planilla Sucesoral N° 0007861, Nº de Recepción 44847, Expediente Nº 09-1137, anexo 1 Ordinal 2 de fecha 01 de Septiembre de 2009, marcada con la letra “B”; Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal en fecha 27 de enero de 1987, bajo el N° 37, Tomo 2 de los libros respectivos, marcado cn la letra “C”; Copia Certificada del Acta de Defunción N° 491, emanada del Registro Civil de San Cristóbal, marcada con la letra “D”; y Comunicación de fecha 02 de julio de 2012, marcada con la letra “E”. (Folios 08 al 22).

En fecha 30 de abril de 2013, se admitió la demanda, ordenándose la citación de los demandados, para su comparecencia por ante este Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de la contestación de la demanda, asimismo se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (Folio 23).
En fecha 10 de mayo de 2013, el Alguacil del Tribunal informó que el día 09 de mayo de 2013, el ciudadano TULIO APARICIO, recibió y firmó el recibo de citación tanto como representante de la demandada, como en su condición de codemandado. (Folio 27).
En fecha 14 de mayo de 2013, se llevo a efecto el acto conciliatorio ordenado en el auto de admisión de la demanda, sin que las partes hayan llegado a acuerdo alguno. (Folio 30).
En esa misma fecha el ciudadano TULIO JESÚS APARICIO CHIRINOS, actuando en nombre propio como codemandado y como representante legal de la Sociedad Mercantil “FLUIDO TECNICA, C.A” (FLUIDOTEC), asistido de abogada, dio contestación a la demanda en los términos siguientes:
* Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando al respecto, que la demandante accionó un falso supuesto ya que invoca un vencimiento del término contractual el 15 de enero de 2013, cuando en realidad, a su criterio, lo que los rige es un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de la aplicación de la normativa legal vigente del artículo 1580 del Código Civil, en concordancia con el artículo1600 ejusdem, ya que, a su parecer en la presente causa operó la extinción del contrato original por el transcurso de más de quince años, exactamente veintiséis (26) años, desde la suscripción del contrato el 27 de enero de 1987, lo cual supera los quince (15) años estipulados en el artículo 1580 del Código Civil como el tiempo máximo por el cual se pueden arrendar los inmuebles, y por ende, dada la continuidad de la ocupación del inmueble, la conversión en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que no era procesalmente posible que se demandara la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, como en efecto lo demandó la actora y que en tal sentido se observa que: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34 establece, que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la misma, de lo que se concluye que, en este tipo de contratos, el arrendador solo tiene la posibilidad de solicitar el DESALOJO y no la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, como erradamente, a su criterio lo hizo la actora en la presente causa, por lo que solicita que se declare con lugar la presente cuestión previa, y en consecuencia se deseche la demanda y se extinga el proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.
* Asimismo opuso como cuestión previa del numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; relativa a “El defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica en el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”, arguyendo al respecto que la parte actora de manera conjunta demandó, la resolución del contrato y cumplimiento de contrato, toda vez, que demanda la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de los cánones vencidos y los que se venzan hasta la desocupación del inmueble; sin apuntar que lo hace de manera subsidiaria o diferenciar que lo hace por concepto de daños y perjuicios; esgrimiendo en tal sentido, que el artículo 1.167 del Código Civil, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” y en el caso de marras se demandó simultáneamente la Resolución y Cumplimiento de Contrato. Pretensiones estas excluyentes entre sí. Invocando a su vez, a cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, reiterando que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”. Toda vez que la actora no acató lo previsto en el artículo 78 de Código de Procedimiento Civil que dispone:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.
Invocando al respecto la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, por considerar que en el caso que nos ocupa, hay un evidente incumplimiento de los presupuestos procesales, pues se demandaron pretensiones excluyentes y contrarias entre sí, en total contravención a lo dispuesto en el artículo 78 arriba citado.
Como contestación al fondo negó, rechazó y contradijo, la demanda intentada, alegando que no son ciertos los hechos narrados ni el derecho invocado, manifestando al respecto:
* Que convienen en: 1. Que a partir del 27 de enero de 1987, su representada suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el para entonces arrendador Nicolay Oliferow Czuzynova, plenamente identificado en autos. 2. Que el canon de arrendamiento vigente para el año 2012 era de NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.500,00) más el impuesto al valor agregado (IVA), para un total de DIEZ MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 10.640,00).
También procedieron a negar y rechazar:
Que se haya establecido de mutuo acuerdo que durante la prorroga legal, los arrendadores unilateralmente establecieran el monto del canon de arrendamiento que regiría. Que el último pago del canon de arrendamiento se haya hecho el 15 de diciembre de 2012. Que su representada le deba a la parte actora la suma de CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 53.466). Que la actora haya gestionado pacientemente el cobro de los cánones de arrendamiento, resultando infructuosas todas las diligencias. Que su representada no tenga derecho a la prorroga legal. A su vez, negaron y rechazaron la estimación de la demanda por exagerada.
A todo evento invocó, lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone que los derechos que establece dicha ley, para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de dichos derechos, dado que a su criterio el artículo 38 de la Ley en comento establece en su parte final, que durante la prorroga legal, permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación, considerando, que la parte actora invoca como fundamento del aumento abusivo del canon de arrendamiento, la comunicación que dirigiera a los arrendatarios fechada 02 de julio de 2012, en la que manifestaban la voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia, vigente a su decir hasta el 15 de enero de 2013, notificándoles que los cánones de arrendamiento correspondientes a la prorroga legal, serían
reajustados a comienzo de cada año por los arrendadores; violentando, a su decir, flagrantemente con ello, lo dispuesto en los artículos 7 y 38 antes citados; pues el reajuste del alquiler no se puede hacer unilateralmente por el arrendador, sino que debe ser un acuerdo entre las partes (bilateral) o a través de un procedimiento de regulación y ninguno de los dos casos se ha dado por tanto el aumento pretendido es irrito; y no puede dar por admitido dicho aumento por el sólo hecho de haber recibido su representada dicha comunicación, pues el recibido sólo da fe de la recepción de la comunicación más no de la aceptación del contenido, y menos aun por ser contraria a la Ley. De igual forma alega, que la actora en una total y absoluta contradicción con lo arriba señalado, arguye que estando transcurriendo el lapso de prorroga legal el arrendatario se atrasó en el pago de los cánones de arrendamiento y que el último pago la había hecho el 15 de diciembre de 2012, cabría preguntarse ¿acaso no había señalado la accionante que el contrato estaba vigente hasta el 15 de enero de 2013? ¿Cómo es que el 15 de diciembre de 2012 ya estaba corriendo la prorroga legal?, que los arrendadores de manera temeraria enviaron a finales de febrero de 2013 a una ciudadana que no pertenece a la sucesión Oliferow Czuzynova Nicolay, pues según manifestó era la esposa de uno de los herederos, para que ella cobrara sin presentar recibo o factura alguna, el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2013 y por un monto de TRECE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES (Bs.13.832,00); por lo que se le manifestó que en primer lugar ella debía traer una autorización de la sucesión que le facultara para el cobro de los cánones de arrendamiento; dado que, el 01 de marzo de 1996 su representada recibió comunicación por escrito del entonces arrendador Nicolay Oliferow, en la que señalaba que a partir de dicha fecha en adelante la única persona autorizada para retirar los cheques del pago de alquiler y para suscribir y expedir los recibos donde consten dichos pago era su hija VIERA OLIFEROW DE PRATO, titular de la cédula de identidad Nº 3.004.002, tal como durante todos estos años, a decir suyo, lo venía haciendo; y en segundo lugar que ese no era el monto que se debía pagar, pues las partes de común acuerdo no habían aumentado el alquiler, ni existía regulación alguna que así lo determinara, al respecto acordó que conversaría con el esposo y luego pasaría nuevamente por el local con la respectiva factura y la autorización a realizar el cobro del alquiler. Situación que no ocurrió y desconocemos la residencia de la cobradora autorizada para ir a pagarle; además, durante los 26 años de la relación arrendaticia siempre acudieron al local a cobrar, pues no se estableció en el contrato otro lugar de pago.
* Finalmente expresa, que la parte actora en su afán por desalojar arbitrariamente a su representada del local que ha venido ocupando legalmente, cumpliendo a cabalidad con sus obligaciones desde hace 26 años, señala unas presuntas cuentas, que niega y rechaza, afirmando que los montos no se corresponden con el canon de arrendamiento vigente, y como ya se dijo anteriormente, esa arbitrariedad de los arrendadores en fijar un monto no acordado por las partes, fue lo que originó que no se satisficiera su pretensión abusiva y violatoria de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, los montos de los cánones de arrendamiento que se han negado a recibir los arrendadores, pues no han acudido a retirar los cheques y suscribir los respectivos recibos de pago, como siempre lo habían hecho durante la relación arrendaticia, han estado a disposición de ellos en cheque de gerencia en la sede de su representada.
* Por último solicitó que la demanda sea declarada sin lugar la demanda. (Folios 31 al 34)
En fecha 21 de mayo de 2013, la parte demandada asistida de abogada, promovió como pruebas las siguientes: PRIMERO: Invocó el valor probatorio de los documentos que cursan en el expediente, en aras del principio de la comunidad de la prueba. SEGUNDO: Documentales: 1. Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 27 de enero de 1987, bajo el N° 37, Tomo 2, de los libros respectivos. 2. Comunicación privada de fecha 01 de marzo de 1996. 3. Factura N° 000056, de fecha 15 de enero de 2013, expedida por la Sucesión OLIFEROW CZUZYNOVA NICOLASAY, por concepto de pago de alquiler del local comercial comprendido entre el 15 de enerote 2012 y el 15 de enero de 2013, y copia del cheque N° 30-12982732 del Banco Fondo Común, por un monto de NUEVE MIL TRESCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 9.310,00). 4. comunicación dirigida inserta la folio 22. TERCERO: Testimoniales de los ciudadanos: GLADYS ZULAY BERNAL DE MORALES y MIGUEL ANTONIO GALLARDO NAVARRO. (Folios 36 al 40). Siendo agregadas y admitidas en fecha 22 de mayo de 2013, fijándose oportunidad para la evacuación de las testimoniales. (Folio 42).
En fecha 27 de mayo de 2013, rindió declaración la ciudadana GLADYS ZULAY BERNAL DE MORALES. (Folios 44 al 48).
En fecha 28 de mayo de 2013, rindió declaración el ciudadano MIGUEL ANTONIO GALLARDO NAVARRO. (Folios 49 al 52).
En fecha 28 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte demandante a través de escrito promovió como pruebas las siguientes: Capítulo I. Contradicción a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. Capítulo II. Instrumentales: 1. Acta de Defunción N° 491, emitida por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia San Juan Bautista de fecha 03 de abril de 2013. 2. Planilla Sucesoral N° 0007861, N° de Recepción 44847, Expediente N° 09-1137, anexo 1 Ordinal 2 de fecha 01 de septiembre de 2009, y Certificado de Solvencia de Sucesiones registro N° 0914 de fecha 02 de Agosto de 2010. 3. Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 27 de enero de 1987 por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 37, Tomo 2 de los libros respectivos. 4. Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 14 de marzo de 1996, bajo el N° 77, Tomo 35 de los libros respectivos. 5. Comunicación privada de fecha 10 de octubre de 2010. 6. Factura N° 000033 de fecha 19 de marzo de 2011, emitida por la Sucesión Oliferw Czuzynova Nicolay a nombre de Fluido Técnica C.A.. 7. Comunicación Privada de fecha 06 de enero de 2011. 8. Comunicación Privada de fecha 21 de septiembre de 2011. 9. Factura N° 00045 de fecha 16 de marzo de 2012. 10. Factura N° 00056 de fecha 16 de enero de 2012. 11. Comunicación Privada de fecha 02 de julio de 2012. 12. Comunicación Privada de fecha 11 de enero de 2013. (Folios 53 al 78). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 79).
En fecha 04 de junio de 2013, conforme a lo peticionado por la representación de la parte demandante se ordenó el desglose de los originales que cursan del folio 64 al 77. (Folio 80).
Narrados suficientemente como han sido los términos en que fue planteada la presente controversia, constata plenamente esta Juzgadora el cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos pasa a dictar sentencia, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

II
PARTE MOTIVA:

Comienza la presente litis por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentada en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1952 del Código Civil, donde los ciudadanos GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW y MARIA GRIGORIEN DE OLIFEROW, en su condición de propietarios según Certificado de Solvencia de Sucesiones registro Nº 0914 de fecha 02 de Agosto 2010 y Planilla Sucesoral N° 0007861, Nº de Recepción 44847, Expediente Nº 09-1137, anexo 1 Ordinal 2 de fecha 01 de Septiembre de 2009., a través de apoderada judicial demandan a la Sociedad Mercantil FLUIDO TECNICA, C.A. (FLUIDOTEC), en su condición de arrendataria y al ciudadano TULIO JESUS APARICIO CHIRINOS, como fiador solidario de la arrendataria, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito entre el causante NICOLAY OLIFEROW CZUZYNOVA y los demandados, sobre un local comercial ubicado en La Concordia carrera 8, N° 6-130, Municipio San Cristóbal, estado Táchira con paredes de bloque, piso de granito pulido, techo de platabanda, mezzanine y sótano tres salas de baño, perteneciente en la actualidad a sus representados según Certificado de Solvencia de Sucesiones registro Nº 0914 de fecha 02 de Agosto 2010 y Planilla Sucesoral N° 0007861, Nº de Recepción 44847, Expediente Nº 09-1137, anexo 1 Ordinal 2 de fecha 01 de Septiembre de 2009, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal en fecha 27 de enero de 1987, bajo el N° 37, Tomo 2 de los libros respectivos, al dejar de pagar los cánones de arrendamiento, manifestando que el último pago lo hizo la arrendataria el día 15 de diciembre 2012, según cheque número 30-12983732 del Banco BFC por Bs. 9.310,00, y faltándole por pagar la diferencia de MIL TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 1.330,00) que debió pagar el 30 de noviembre de 2012, adeudando el ultimo mes del año 2012 y enero, febrero y marzo de 2013, así: 1) La suma de MIL TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 1.330,00) como saldo restante del canon del mes de noviembre de 2012; 2) El canon que venció el día 15 diciembre 2012, el cual debió pagar el 30 diciembre 2012, por la suma de NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.500,00). Asimismo indicó que al empezar el año 2013 se le notificó del nuevo canon de arrendamiento que, a su decir, es por la suma de DOCE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.12.350,00) mensuales, mas el impuesto al valor agregado IVA, de UN MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 1.482,00) por la suma total de TRECE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 13.832,00), adeudando a ese monto los meses de enero, febrero y marzo 2013. Por lo que, debe la suma de CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 53.466,00).
En la oportunidad procesal correspondiente la parte demandada dio contestación a la demanda alegando una serie de cuestiones previas, rechazando a su vez la estimación de la demanda, por lo cual procede esta operadora de justicia como punto previo a emitir pronunciamiento sobre las mismas, comenzando por procediendo esta operadora de justicia a emitir pronunciamiento sobre el rechazo a la estimación de la demanda, así:
La parte accionada rechazó la estimación de la demanda por considerarla exagerada, previendo al respecto el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil:

"(...) El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...".

En este orden de ideas, es oportuno traer a colación el criterio de nuestro Máximo Tribunal acerca de lo que debe hacer el demandado que rechaza la estimación de la demanda hecha por los actores:

“(…) la Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000, la Sala de Casación Civil, (expediente N° 99-417), para el caso de que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo lo que sigue:
“(…) En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. (…) No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación aplicando lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.
Por cuanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, es este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Destacado de la Sala).
Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos, que la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio por exagerada, (…) lo cierto es que no planteó la estimación que en su criterio era la adecuada, así como tampoco ejerció actividad probatoria alguna en relación al referido argumento. (…)
Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor…” (Sentencia de la Sala Político-Administrativa del 23 de julio de 2003, Oscar Pierre Tapia, N° 7, año 2003, página 553 y siguientes; subrayado del Tribunal).

De acuerdo con los anteriores criterios legales y jurisprudenciales, si bien es cierto que en el caso que ocupa a esta Juzgadora, la parte accionada expuso las razones que la asistían para rechazar la estimación de la demanda a su juicio por exagerada, también es cierto que no planteó la estimación que en su criterio era la adecuada, y tampoco ejerció ninguna actividad probatoria para demostrar sus argumentos; en tal virtud, concluye esta operadora de justicia, que se trata de un rechazo considerado como puro y simple y que debe declararse firme la estimación hecha por la actora en la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 53.466,00), y así se decide.
Seguidamente pasa esta operadora de justicia a decidir las cuestiones previas opuestas, de la siguiente manera:

La del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando al respecto, que la demandante accionó un falso supuesto ya que invoca un vencimiento del término contractual el 15 de enero de 2013, cuando en realidad, a su criterio, lo que los rige es un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de la aplicación de la normativa legal vigente del artículo 1580 del Código Civil, en concordancia con el artículo1600 ejusdem, ya que, a su parecer en la presente causa operó la extinción del contrato original por el transcurso de más de quince años, exactamente veintiséis (26) años, desde la suscripción del contrato el 27 de enero de 1987, lo cual supera los quince (15) años estipulados en el artículo 1580 del Código Civil como el tiempo máximo por el cual se pueden arrendar los inmuebles, y por ende, dada la continuidad de la ocupación del inmueble, la conversión en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que no era procesalmente posible que se demandara la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, como en efecto lo demandó la actora y que en tal sentido se observa que: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34 establece, que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la misma, de lo que se concluye que, en este tipo de contratos, el arrendador solo tiene la posibilidad de solicitar el DESALOJO y no la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, como erradamente, a su criterio lo hizo la actora en la presente causa, por lo que solicita que se declare con lugar la presente cuestión previa, y en consecuencia se deseche la demanda y se extinga el proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto pasa esta Juzgadora previamente a analizar la voluntad contractual plasmada en el Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 27 de enero de 1987, bajo el N! 37, Tomo 2, el cual es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, por tratarse de un documento público.
Del mismo se desprende que en las Cláusulas Cuarta y Quinta, ambas partes establecieron que:

“CUARTA: El cánon de arrendamiento comenzará a regir desde el día 15 de Enero de mil novecientos ochenta y siete (1.987)…”.
QUINTA: El término de duración del presente contrato será de UN (1) AÑO, contado a partir de la fecha indicada en la cláusula anterior, más si al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas que pueda sufrir el mismo, se considerará prorrogado automáticamente y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo LA ARRENDATARIA o EL ARRENDADOR en su caso, por lo menos con tres (3) meses de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualesquiera de las prorrogas que pudiere haber sufrido el contrato. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiere sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o término del mismo, con excepción de la cláusula relativa al cánon de arrendamiento, el cual será fijado previamente en su oportunidad”.

Al analizar las cláusulas transcritas, encontramos que las partes haciendo uso de la autonomía de la voluntad, convinieron en que el vinculo contractual sería por un (1) año fijo, prorrogable por períodos iguales, hasta tanto una parte no notificará a la otra sobre su voluntad de no prorrogar el mismo, lo cual es Ley entre ellas conforme a lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil, al respecto considera esta operadora de justicia, que debe determinar si la calificación de la acción es la correcta, toda vez que, la parte demandada alegó que el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado en virtud del dispositivo del artículo 1580 del Código in comento, y por lo tanto debió demandar por desalojo y no por resolución de contrato de arrendamiento, en tal virtud, esta Juzgadora considera lo siguiente:
El hecho que el contrato de arrendamiento se viniese renovando automáticamente año tras año desde 1987, de manera alguna lo convierte en un contrato a tiempo indeterminado, pues el mismo es Ley entre las partes como ya se ha dicho y son ellas quienes han querido que se mantenga a tiempo determinado, pues así lo establecieron y no consta en las actas procesales actuación alguna que demostrase a esta Juzgadora que se cumplió con la forma en que previeron terminar la relación arrendaticia, aún y cuando el artículo 1580 del Código Civil lo limita a quince (15) años, se reitera que las partes convinieron de común acuerdo, el modo de mantener la relación locativa y la manera de ponerle fin, por lo que, al haber cumplido con el desahucio de Ley al notificar a la parte demandada, según se desprende de la comunicación privada de fecha 02 de julio de 2012, la cual al no haber sido desconocida por la parte demandada quedó reconocida de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil, en fecha 03 de julio de 2012, sobre su voluntad de no renovar más la relación contractual, esto es con más de tres (3) meses de anticipación al vencimiento de la última prorroga que seria el día 15 de enero de 2013, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, pues la supuesta insolvencia del demandado se inició cuando estaba en vigencia la duración del contrato y no la prórroga legal; y así se decide.
En razón de lo cual, se declara Sin Lugar la cuestión previa antes analizada, y así se decide.
A su vez opuso nuevamente la cuestión previa de inadsimibilidad de la demanda, establecida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; alegando que la parte actora no acató lo previsto en el artículo 78 de Código de Procedimiento Civil que dispone:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.

Arguyendo al respecto que la parte actora de manera conjunta demandó, la resolución del contrato y cumplimiento de contrato, toda vez, que demanda la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de los cánones vencidos y los que se venzan hasta la desocupación del inmueble; sin apuntar que lo hace de manera subsidiaria o diferenciar que lo hace por concepto de daños y perjuicios, existiendo a su criterio un evidente incumplimiento de los presupuestos procesales, pues se demandaron pretensiones excluyentes y contrarias entre sí, en total contravención a lo dispuesto en el artículo 78 arriba citado.
Efectivamente observa esta operadora de justicia que en el escrito libelar en el CAPITULO III. PETITORIO, la parte demandante, demandó a la parte accionada, por “RESOLUCIÓN DE CONTRATO”, solicitando la condenatoria a la parte demandada de la manera siguiente “(…) Para que nos entregue o a ello sean condenados por este Tribunal, el inmueble de nuestra propiedad desocupado de personas y cosas y nos paguen la suma de CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.53.466,00), por concepto de cánones vencidos y no pagados y los que se venzan hasta la desocupación del inmueble. SEGUNDO: Y las demás cánones que se generen hasta la culminación del proceso con la entrega material del inmueble desocupado de personas y cosas”. (Negrillas de la Juzgadora). Siendo por ende menester de quien aquí decide, indicar que sobre la petición de resolución de contrato arrendamiento y cobro de pensiones arrendaticias la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 699 de fecha 04 de abril de 2.003, dictada en el expediente Nº 01-2891, estableció lo siguiente:

“Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas, simplemente y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato (…) Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda, pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, más los daños y perjuicios”. (R&G Tomo19855-03). (Negrillas y subrayado de la Juzgadora).

Por lo tanto, esta operadora de justicia con apegó al criterio jurisprundencial, considera, que las pretensiones de la parte actora son excluyentes entre sí, pues la parte demandante pretende, en primer término, la resolución del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, la entrega del inmueble arrendado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y los que se siguiesen causando hasta entrega material del inmueble; considerando respecto al pago de cánones que la parte actora acumuló, como indica el Código de Procedimiento Civil, acciones incompatibles, debiendo ser demandados los cánones insolutos bajo el concepto de daños y perjuicios, que generalmente coinciden con el monto de los cánones alegados como no pagados, lo cual no hizo, sino que procedió en una misma demanda a vincular dos acciones que no son acciones concurrentes como lo son la resolución de contrato, más el cumplimiento del contrato al peticionar el pago de los cánones insolutos y los que se siguiesen causando, pues cada una es autónoma y especialísima, no son acumulables dado que son aplicables para circunstancias diferentes, y así se considera. (Negrillas y subrayado de la sentenciadora).
En circunstancias como éstas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en criterio vinculante para todos los Tribunales de la República nos ha señalado que en presencia de una acumulación de acciones, ya sean, desalojo y resolución, cumplimiento y resolución, entre otras, debe declararse de oficio la inadmisibilidad de la demanda, por contraria a derecho, según fallo contenido en Sentencia del 24 de abril de 2002 (Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional).
También la Doctrina ha sido uniforme al expresar autores como Armiño Borjas que las acciones que se excluyan mutuamente o son contrarias entre sí, no podrían sin evidente absurdo, ser propuestas acumulativamente, porque no puede ser permitido que se pida a la justicia el pronunciamiento de determinaciones contradictorias e inejecutables.
En razón de lo expuesto, y con base a que la referida prohibición de acumular acciones excluyentes entre sí pertenece a la esfera del orden público, este Tribunal con apego al criterio jurisprudencial, encuentra que efectivamente la acumulación de acciones excluyentes entre sí, lesiona el orden público procesal, pues obviamente la Juzgadora no puede, ni debe declarar con lugar todas las pretensiones, ya que estas se anulan entre sí, ni tampoco puede arbitrariamente desechar alguna y favorecer otra, en razón de lo cual se declara Con Lugar la cuestión previa aquí resuelta, establecida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta inadmisible la demanda, en los términos en que fue planteado su petitorio, debiendo por ende ser desechada y extinguido el procedimiento, y así se decide.
En virtud de lo antes resuelto esta Juzgadora se abstiene de entrar a la valoración y análisis de las pruebas y demás alegatos presentados, y de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que el presente proceso debe ser declarado INADMISIBLE, salvo un mejor criterio de un Tribunal superior; y así se decide.
iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho explanadas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE LA DEMANDA de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, conforme a lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, interpuesto por los ciudadanos GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW y MARIA GRIGORIEN DE OLIFEROW, contra la Sociedad Mercantil FLUIDO TECNICA, C.A. (FLUIDOTEC) y el ciudadano TULIO JESUS APARICIO CHIRINOS; todos identificados plenamente en este sentencia, en consecuencia, se condena en costas a la parte demandante conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los cuatro (04) días del mes de junio de dos mil. AÑOS: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), quedando registrada bajo el Nº 3.941, y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.
Expediente Nº 13.634-13.