REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
203° y 154°
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano: JOSE SORIANO CAICEDO TORRES, venezolano, mayor de edad, divorciado, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-12.397.401 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio JOSE GREGORIO MORENO ARIAS, GERONIMO EDUARDO OTERO y NORMA JUDITH URBINA CANTOR, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 34.000, 86.368 y 169.586, en su orden y de este domicilio, según Poder Apud-Acta otorgado en fecha 27/10/2.011, riela al folio 43.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano: NESTOR ALVADI RAMIREZ MORA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.084.244 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio CARLOS JOSE RODRIGUEZ ROSALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-18.257.536, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 136.877 y de este domicilio, según Poder Apud-Acta otorgado en fecha 06/12/2.011, riela al folio 72.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: 6399-2011
DE LA NARRATIVA
Se inicia la presente acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento, presentada por el Ciudadano JOSE SORIANO CAICEDO TORRES, venezolano, mayor de edad, divorciado, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-12.397.401 y de este domicilio, representado por su co-apoderado judicial, Abogado en ejercicio JOSE GREGORIO MORENO ARIAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 34.000, donde expone:
Según documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, inserto bajo el N° 29, Tomo 01, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, en fecha Siete (07) de Enero de 2.010, celebró Contrato de Arrendamiento con el Ciudadano NESTOR ALVADI RAMIREZ MORA, ya identificado, sobre un (1) local comercial signado con el N° 14-58, situado en la planta baja de un bien inmueble de su propiedad denominado EDIFICIO MULUK II, ubicado en la Avenida Séptima, entre Calles 14 y 15, San Cristóbal, Estado Táchira. En la Cláusula Tercera de dicho contrato, se estableció la duración arrendaticia en cinco (5) años, contados a partir del Primero (01) de Enero de 2.010, hasta el Primero (01) de Enero de 2.015; la Cláusula Cuarta estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 5.000,oo) pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al mes vencido, a través de depósito en dinero en efectivo, a una cuenta bancaria a nombre del arrendador, signada con el N° 0137-0001-09-0006713662, del Banco Sofitasa; asimismo, en la Cláusula Quinta, el arrendador autorizó al arrendatario, a los fines de hacer las reparaciones mayores y refacciones necesarias al local comercial objeto del contrato para su funcionamiento ; manifestó que recibió la cantidad de Quince Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 15.000,oo) por concepto de depósito, según se fijó en la Cláusula Octava del contrato.
Ahora bien, en fecha Dieciséis (16) de Marzo de 2.010, el Ciudadano NESTOR ALVADI RAMIREZ MORA, ya identificado, pagó el canon de arrendamiento del mes de Marzo de 2.010, debiendo hasta la presente fecha, quince (15) cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.010, así como los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.011, equivalentes a la cantidad de Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 75.000,oo), a razón de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo) mensuales. Asimismo, el Ciudadano NESTOR ALVADI RAMIREZ MORA, ya identificado, inició trabajos para adecuar el local, tal como convinieron las partes en la Cláusula Quinta del contrato, sin embargo los paralizó de forma abrupta, dejando el inmueble dado en arrendamiento en total ruina.
De todo lo planteado anteriormente es que el Ciudadano JOSE SORIANO CAICEDO TORRES, ya identificado, acudió ante este Tribunal para demandar, como formalmente demandó, al Ciudadano NESTOR ALVADI RAMIREZ MORA, ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: Declarar la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha Siete (07) de Enero de 2.010, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, inserto bajo el N° 29, Tomo 01, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
SEGUNDO: Pagar la cantidad de Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 75.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.010, así como los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.011 y los que se sigan venciendo hasta la fecha de sentencia definitiva.
TERCERO: Entregar el bien inmueble arrendado, consistente en un (1) local comercial signado con el N° 14-58, situado en la planta baja del EDIFICIO MULUK II, ubicado en la Avenida Séptima, entre Calles 14 y 15, San Cristóbal, Estado Táchira.
Fundamentó la presente acción en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los Artículos 1.167, 1.592, 1.595 y 1.597 del Código Civil.
Estimó la demanda en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 75.000,oo) equivalentes a Novecientas Ochenta y Seis coma Ochenta y Cuatro Unidades Tributarias (986,84 U.T.).
Solicitó la indexación monetaria de la cantidad demandada, conforme a los índices inflacionarios establecidos por el Banco Central de Venezuela.
Conjuntamente con el escrito libelar constante de seis (06) folios útiles, presentó anexos constantes de treinta y cuatro (34) folios útiles: Contrato de Arrendamiento suscrito entre la partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, inserto bajo el N° 29, Tomo 01, de fecha Siete (07) de Enero de 2.010, riela a los folios 07 al 10; marcados con las letras “B” y “C” anexó titulo de propiedad de las mejoras y documento de partición y adjudicación de bienes, folios 11 al 20; estados de cuenta emitidos por el Banco Sofitasa y libreta de ahorros signada con el N° 0137-0001-09-0006713662, folios 21 al 39.
Por auto de fecha Siete (07) de Octubre de 2.011, este Tribunal admitió la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, fijando la citación de la parte demandada para que comparezca al segundo (2do) día de Despacho siguientes a que conste en autos su citación, se fijó el acto conciliatorio y se elaboró la boleta de citación respectiva. (Folios 41 y 42)
En fecha Veintisiete (27) de Octubre de 2.011, el Ciudadano JOSE SORIANO CAICEDO TORRES, ya identificado, debidamente asistido, otorgó Poder Apud-Acta a los abogados en ejercicio JOSE GREGORIO MORENO ARIAS, GERONIMO EDUARDO OTERO y NORMA JUDITH URBINA CANTOR, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 34.000, 86.368 y 169.586, en su orden. En la misma fecha consignó los emolumentos para la elaboración de la compulsa. (Folios 43 al 45)
En fecha Veintisiete (27) de Octubre de 2.011, el Ciudadano Alguacil hizo constar que le fueron consignados los emolumentos para la realización de la compulsa y practicar la citación. (Folio 46)
En fecha Cuatro (04) de Noviembre de 2.011, el Ciudadano Alguacil hizo constar que le fué imposible practicar la citación personal de la parte demandada. (Folio 47)
En fecha Catorce (14) de Noviembre de 2.011, diligenció el Ciudadano Alguacil manifestando que en horas de la tarde le fué firmado el recibo de citación por la parte demandada. (Folio 48 y 49)
En fecha Dieciséis (16) de Noviembre de 2.011, siendo el día y hora indicada para celebrar el acto conciliatorio, se declaró desierto el acto por no haber comparecido ninguna de las partes. (Folio 50)
En fecha Dieciséis (16) de Noviembre de 2.011 y estando dentro de la oportunidad legal, el Ciudadano NESTOR ALVADI RAMIREZ MORA, ya identificado, asistido por el abogado CARLOS JOSE RODRIGUEZ ROSALES, ya identificado, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos: negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el Derecho, la demanda incoada en su contra. Impugnó los documentos anexados al escrito libelar marcados con las letras “B” y “C” por carecer de valor probatorio. Manifestó que en la Cláusula Segunda se habla de un local comercial en la planta baja de un inmueble signado con el N° 14-58, cosa que no es cierta puesto que es una casa y no un local comercial y que fué burlada su buena fe, por haber suscrito el contrato de arrendamiento en la ciudad de Mérida. Manifestó que una vez decidido a realizar las reparaciones sobre el bien inmueble arrendado, solicitó en varias oportunidades al arrendador, la documentación del inmueble, le fué imposible realizar ningún tipo de mejora por parte de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, puesto que sobre el referido inmueble, pesa una prohibición de construcción de la División de Ingeniería, de la citada Alcaldía, signada bajo el N° 07662, puesto que el arrendador no ha pagado los impuestos municipales desde hace años, encontrándose en estado de insolvencia, asimismo, esta situación fué un obstáculo al momento de tramitar la patente de industria y comercio para instalar la empresa que representa, dejando de percibir ingresos ni tener la facultad para utilizar el bien inmueble arrendado. Por tal razón manifestó que no continuó pagando los cánones de arrendamiento e hizo uso de la “exceptio non adimpleti contractus” de conformidad con el Artículo 1.168 del Código Civil. Rechazó la cuantía de la demanda por ser exagerada e infundada. DE LA RECONVENCIÓN: De conformidad con el Artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, propuso la reconvención al demandante, puesto que no le ha sido posible hacer uso del inmueble arrendado, por las razones expuestas anteriormente. Demandó la resolución de contrato de arrendamiento, así como el pago de daños y perjuicios y daños morales, estimados en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 100.000,oo); estimó la presente reconvención en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 100.000,oo) equivalente a MIL TRESCIENTAS QUINCE COMA SETENTA Y OCHO Unidades Tributarias (1.315,78 U.T.). (Folios 51 al 55)
Por auto de fecha Veinticuatro (24) de Noviembre de 2.011, este Tribunal admitió la Reconvención interpuesta por el Ciudadano NESTOR ALVADI RAMIREZ MORA, ya identificado, se fijó al segundo (2do) día de Despacho siguiente al presente auto, para que comparezca el demandante reconvenido. (Folio 56)
En fecha Veintiocho (28) de Noviembre de 2.011, el co-apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de contestación a la reconvención, en los siguientes términos: PUNTO PREVIO: De la inadmisibilidad de la reconvención. Primero: por falta de presentación de los documentos fundamentales de la acción propuesta; Segundo: por falta de fundamentación jurídica sobre la cual pretende el demandado basar la reconvención. CONSIDERACIONES SOBRE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: Primero: por cuanto la parte demandada impugnó los documentos anexos al libelo de demanda marcados con las letras “B” y “C”, manifestó que la parte actora posee la cualidad esencial, por ser el propietario de las mejoras construidas en el inmueble signado con el N° 14-58; asimismo, el mecanismo utilizado por la parte demandada para impugnar los documentos públicos, no es la vía adecuada en Derecho. Segundo: manifestó que el demandado intenta confundir, por cuanto realizó todas las diligencias referentes a chequear el local antes de suscribir el contrato y que el mismo se firmó en la ciudad de Mérida, por ser el domicilio del Ciudadano NESTOR ALVADI RAMIREZ MORA, ya identificado. CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN: rechazó y negó que el demandado no ha podido hacer uso del bien inmueble arrendado; rechazó y negó que exista prohibición de construcción dictadas por órganos jurisdiccionales y administrativos; rechazó y negó que el demandado haya recibido el bien inmueble en estado de deterioro; rechazó y negó la aspiración del demandado reconviniente, referente a la indemnización de daños y perjuicios y daño moral; impugnó la cuantía de la reconvención. (Folios 57 al 64)
En fecha Treinta (30) de Noviembre de 2.011, el co-apoderado judicial de la parte actora promovió escrito de pruebas en los siguientes términos: DOCUMENTALES: 1) Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, inserto bajo el N° 29, Tomo 01, en fecha Siete (07) de Enero de 2.010. 2) Documento de compra-venta del bien inmueble signado con el N° 14-58, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, Estado Táchira, registrado bajo el N° 25, Tomo 5 adc Pto. 1, correspondiente al 4° Trimestre, riela a los folios 11 y 12. 3) Documento de partición y adjudicación de bienes, suscrito entre el Ciudadano JOSE SORIANO CAICEDO TORRES, ya identificado y LIDYS MARIA LEON BERMON, riela a los folios 13 al 20. INFORMES: De conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó a este Tribunal requerir prueba de informes a la institución Bancaria BANCO SOFITASA. INSPECCIÓN JUDICIAL: De conformidad con lo establecido en el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la Inspección Judicial al bien inmueble objeto de la controversia. TESTIMONIALES: De conformidad con lo establecido en el Artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la testimonial de los Ciudadanos: RIGOBERTO CARRERO CARRERO y ERNESTO A. ARAQUE. DE LAS CONFESIONES: De conformidad con lo establecido en el Artículo 1.401 del Código Civil, promovió la confesión hecha por la parte demandada en su escrito de contestación y de Reconvención. DE LA EXPERTICIA: De conformidad con lo establecido en el Artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, promovió la experticia de: 1) la documentación marcada con las letras “B” y “C”, los cuales rielan a los folios 11 al 20; 2) el bien inmueble objeto de la controversia y determinar el valor real y actual que se requiere para la adecuación y reparación del mismo. (Folios 65 al 69)
Por auto de fecha Cinco (05) de Diciembre de 2.011, este Tribunal agregó y admitió el escrito de pruebas promovido por la parte demandante, en fecha 30/11/2.011. Referente a la prueba de informes promovida se libró oficio al Banco SOFITASA, a los fines que informe lo solicitado. Se acordó fijar la Inspección Judicial; asimismo, se fijó día y hora para oír las testimoniales de los Ciudadanos RIGOBERTO CARRERO CARRERO y ERNESTO A. ARAQUE y se fijó al segundo (2do) día de Despacho al presente acto, para el nombramiento de expertos. (Folios 70 y 71)
En fecha Seis (06) de Diciembre de 2.011, el Ciudadano NESTOR ALVADI RAMIREZ MORA, ya identificado, debidamente asistido, otorgó Poder Apud-Acta al Ciudadano CARLOS JOSE RODRIGUEZ ROSALES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 136.877. (Folio 72)
En fecha Siete (07) de Diciembre de 2.011, siendo el día y hora fijada para celebrar el nombramiento de expertos, se declaró desierto el acto por no haber comparecido la parte promoverte. (Folio 73)
En fecha Ocho (08) de Diciembre de 2.011, siendo el día y hora fijada para oír la testimonial de los Ciudadanos RIGOBERTO CARRERO CARRERO y ERNESTO A. ARAQUE, se declaró desierto el acto por no haber comparecido ninguno de los llamados a declarar. (Folios 74 y 75)
Por auto de fecha Doce (12) de Diciembre de 2.011, este Tribunal difirió la Inspección Judicial pautada para esta fecha, se fijó al primer día de Despacho siguiente al presente auto. (Folio 76)
En fecha Doce (12) de Diciembre de 2.011, el apoderado judicial de la parte demandada promovió escrito de pruebas en los siguientes términos: DOCUMENTALES: 1) Copia certificada del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil “FARMACIA EL BIENESTAR SAN CRISTÓBAL, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el Tomo 4-A RM I, Número 53, del año 2.010; riela a los folios 82 al 90. 2) copia fotostática certificada del Contrato de Arrendamiento sobre un local comercial, ubicado en la Avenida Isaías Medina Angarita (Séptima Avenida) entre Calles 13 y 14, signado con el N° 13-78, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha Siete (07) de Abril de 2.010, anotado bajo el N° 44, Tomo 34, Folios 152-156 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; riela a los folios 93 al 96. 3) copia fotostática certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas N° 1, de la Sociedad Mercantil “FARMACIA EL BIENESTAR DE SAN CRISTÓBAL, CA.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el N° 35, Tomo 18-A RM I, del año 2.010, correspondiente al Expediente N° 443-4666, en el cual se modificó la Cláusula Segunda del acta constitutiva de la mencionada Sociedad Mercantil; riela a los folios 97 al 103. 4) Constancia expedida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha Ocho (08) de Diciembre de 2.011, donde se expresa la insolvencia del Ciudadano JOSE SORIANO CAICEDO TORRES, ya identificado, por un monto de Trece Mil Ciento Cuatro Bolívares con Setenta y Seis Céntimos (Bs. 13.104,76); folio 104. 5) Certificado Electrónico de Recepción de Declaración por Internet del Impuesto Sobre la Renta correspondiente a la Sociedad Mercantil “FARMACIA EL BIENESTAR DE SAN CRISTÓBAL, CA.”, signado bajo el N° 202050000112600041758; folios 105 al 109. DE LA EXPERTICIA: De conformidad con lo establecido en el Artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, promovió la experticia sobre los Libros de Contabilidad de la Sociedad Mercantil “FARMACIA EL BIENESTAR DE SAN CRISTÓBAL, CA.”, ya identificada. INFORMES: De conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la prueba de informes a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, División de Ingeniería y Oficina de Catastro, a los fines que informen lo solicitado. Solicitó a este Tribunal ampliar el lapso probatorio en la presente causa a efectos de admitir y evacuar las pruebas promovidas. (Folios 77 al 81)
Por auto de fecha Trece (13) de Diciembre de 2.011, este Tribunal agregó y admitió el escrito de pruebas promovido en fecha 12/12/2.011, por el apoderado judicial de la parte demandada; asimismo, de conformidad con el Artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, se acordó una prórroga del lapso probatorio de diez (10) días de Despacho siguientes al presente auto. Acerca de la experticia promovida, se fijó el segundo (2do) día de Despacho siguiente para el nombramiento de los expertos. De conformidad con lo previsto en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se libró Oficio a la División de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, a los fines que informe lo solicitado. (Folios 110 y 111)
En fecha Catorce (14) de Diciembre de 2.011, siendo el día y hora fijada para celebrar el nombramiento de los expertos, se declaró desierto el acto por no haber comparecido la parte promovente. (Folio 112)
En fecha Quince (15) de Diciembre de 2.011, siendo el día y hora fijada para practicar la Inspección Judicial solicitada, se declaró desierto el acto por no haber comparecido la parte promovente. (Folio 113)
Mediante diligencia de fecha Quince (15) de Diciembre de 2.011, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó fijar nueva oportunidad para el nombramiento de los expertos. (Folio 114)
En fecha Diecinueve (19) de Diciembre de 2.011, el co-apoderado judicial de la parte accionante, solicitó a este Tribunal fijar día y hora para practicar la experticia promovida en el escrito de pruebas de fecha 30/11/2.011. (Folio 115)
Mediante auto de fecha Veintiuno (21) de Diciembre de 2.011, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 452 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal fijó el primer (1er) día de Despacho siguiente al presente auto, para el nombramiento de expertos. (Folio 116)
En fecha Nueve (09) de Enero de 2.012, siendo el día acordado para el nombramiento de los expertos, se designó al Ciudadano JOSE ALFONSO MURILLO OVIEDO, titular de la cédula de identidad N° 9.239.533, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 51.192, a los fines de evacuar la experticia promovida por la parte demandante, asimismo, se nombró al Ciudadano JESUS ABEL SEQUEDA MORA, titular de la cédula de identidad N° V-15.231.523, inscrito en el Colegio de Contadores Públicos del Estado Táchira bajo el C.P.C. N° 82.241, como experto en la evacuación de la experticia promovida por la parte demandada. Se fijó al día de Despacho siguiente al presente acto, para la juramentación de los expertos. (Folio 117)
Al folio 118, escrito de aceptación a la designación como experto, del Ciudadano JOSE ALFONSO MURILLO OVIEDO, ya identificado.
Al folio 119, escrito de aceptación a la designación como experto contable, por parte del Ciudadano JESUS ABEL SEQUEDA MORA, ya identificado.
En fecha Nueve (09) de Enero de 2.012, diligenció el co-apoderado judicial de la parte demandante a los fines de solicitar nueva oportunidad para practicar la Inspección Judicial promovida en el escrito de pruebas de fecha 30/11/2.011. (Folio 120)
Por auto de fecha Diez (10) de Enero de 2.012, vista la diligencia de fecha 09/01/2.012 suscrita por el co-apoderado judicial de la parte demandante, se fijó al día de Despacho siguiente al presente auto, para el traslado y constitución del Tribunal, a los efectos de practicar la Inspección Judicial solicitada. (Folio 121)
En fecha Diez (10) de Enero de 2.012, compareció por ante este Despacho el Ciudadano JESUS ABEL SEQUEDA MORA, ya identificado, a los fines de tomar juramento al cargo designado por este Juzgado. (Folio 122)
En fecha Diez (10) de Enero de 2.012, siendo el día y hora fijada para que tenga lugar el acto de juramentación del experto en el presente expediente, compareció el Ciudadano JOSE ALFONSO MURILLO OVIEDO, ya identificado, quien aceptó y juró realizar la experticia acordada. (Folio 123)
En fecha Diez (10) de Enero de 2.012, diligenció el apoderado judicial de la parte demandada a los fines de exponer: solicitó a este Juzgado ampliar el lapso probatorio a los efectos de poder evacuar las pruebas promovidas, puesto que el lapso actual es insuficiente, asimismo, solicitó nueva oportunidad para el nombramiento de expertos para evacuar las experticias promovidas en el presente juicio. (Folio 124)
A los folios 125 y 126, corre inserta Inspección Judicial la cual no pudo ser practicada por encontrarse cerrado el bien inmueble objeto de la inspección.
Al folio 134, Oficio N° 016 emitido por la División de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, informando lo solicitado.
En fecha Siete (07) de Febrero de 2.012, diligenció el apoderado judicial de la parte demandada, donde expuso: solicitó a este Tribunal el desglose de los documentos insertos a los folios 82 al 103 del presente expediente; ratificó la diligencia de fecha 10/01/2.012, referente a la ampliación del lapso probatorio. (Folio 135)
Por auto de fecha Catorce (14) de Febrero de 2.012, este Tribunal acordó el desglose de los documentos insertos a los folios 82 al 103. (Folio 136)
Mediante diligencia de fecha Siete (07) de Marzo de 2.012, el apoderado judicial de la parte demandada recibió los documentos solicitados. (Folio 137)
DE LA MOTIVA
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente acción se inicia por demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, presentada por el Ciudadano: JOSE SORIANO CAICEDO TORRES, ya identificado, debidamente representado por los abogados en ejercicio, JOSE GREGORIO MORENO ARIAS, GERONIMO EDUARDO OTERO y NORMA JUDITH URBINA CANTOR, anteriormente identificados, fundamentando su pretensión en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los Artículos 1.167, 1.592, 1.595 y 1.597 del Código Civil; donde expone:
Según documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, en fecha Siete (07) de Enero de 2.010, inserto bajo el N° 29, Tomo 01, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el demandante, anteriormente identificado, celebró Contrato de Arrendamiento con la parte demandada, Ciudadano: NESTOR ALVADI RAMIREZ MORA, ya identificado, sobre un (1) local comercial signado con el N° 14-58, situado en la planta baja de un bien inmueble de su propiedad denominado EDIFICIO MULUK II, ubicado en la Avenida Séptima, entre Calles 14 y 15, San Cristóbal, Estado Táchira. De conformidad con la Cláusula Tercera, se estableció la duración arrendaticia en cinco (5) años, contados a partir del Primero (01) de Enero de 2.010 hasta el Primero (01) de Enero de 2.015.
Asimismo, la Cláusula Cuarta estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 5.000,oo) pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al mes vencido, a través de depósito en dinero en efectivo, a una cuenta bancaria a nombre del arrendador, signada con el N° 0137-0001-09-0006713662, del Banco Sofitasa; igualmente, en la Cláusula Quinta, el arrendador autorizó al arrendatario, realizar reparaciones mayores y refacciones al local comercial objeto del contrato, para su perfecto estado de funcionamiento. Por otra parte, el demandante manifestó que recibió la cantidad de Quince Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 15.000,oo) por concepto de depósito, según se estableció en la Cláusula Octava del contrato.
Ahora bien, en fecha Dieciséis (16) de Marzo de 2.010, el demandado pagó el canon de arrendamiento del mes de Marzo de 2.010; adeudando quince (15) cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.010, así como los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.011, a razón de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo) mensuales, para un monto total de Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 75.000,oo).
Asimismo, manifiesta que el demandado, inició trabajos para adecuar el local, tal como convinieron las partes en la Cláusula Quinta del contrato y los paralizó de forma abrupta, dejando el inmueble dado en arrendamiento, en total ruina. Solicitando la Resolución del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes, ya identificadas; pagar la cantidad de Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 75.000,oo) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.010 y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.011 y los que se sigan venciendo, hasta la fecha de sentencia definitiva, finalmente entregar el bien inmueble dado en arrendamiento libre de personas y cosas.
Estimó la acción en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 75.000,oo) equivalente a Novecientas Ochenta y Seis coma Ochenta y Cuatro Unidades Tributarias (986,84 U.T.).
Consta en autos que la parte demandada, fue formalmente citada mediante diligencia del Ciudadano Alguacil en fecha Catorce (14) de Noviembre de 2.011.
La parte demandada propuso la reconvención de conformidad con lo establecido en el Artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue admitida mediante auto de fecha Veinticuatro (24) de Noviembre de 2.011, fijando al segundo (2do) día de Despacho siguiente para que el demandante, proceda a dar contestación a la reconvención propuesta.
Siendo la oportunidad para dar contestación a la reconvención, en fecha Veintiocho (28) de Noviembre de 2.011, la parte actora interpuso el punto previo por cuanto manifiesta que la reconvención planteada, carece de los documentos fundamentales. Rechazó y negó que el demandado no haya podido hacer uso del bien inmueble arrendado y que exista prohibición de construcción sobre el mismo; impugnó la cuantía de la reconvención.
Ahora bien, una vez esbozada la síntesis de la controversia, procede este sentenciador a valorar las pruebas presentadas conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí con independencia de la parte que las aportó al proceso.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
1) Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, inserto bajo el N° 29, Tomo 01, en fecha Siete (07) de Enero de 2.010; se valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2) Documento de compra-venta del bien inmueble signado con el N° 14-58, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, Estado Táchira, registrado bajo el N° 25, Tomo 5 adc Pto. 1, correspondiente al 4° Trimestre; se valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3) Copia fotostática certificada del documento de partición y adjudicación de bienes, suscrito entre el demandante, Ciudadano JOSE SORIANO CAICEDO TORRES, ya identificado y LIDYS MARIA LEON BERMON, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad N° V-15.856.858, el cual fué Homologado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha Dieciséis (16) de Abril de 2.010; se valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1) Copia certificada del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil “FARMACIA EL BIENESTAR SAN CRISTÓBAL, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el Tomo 4-A RM I, Número 53, del año 2.010; se valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2) Copia fotostática certificada del Contrato de Arrendamiento sobre un local comercial, ubicado en la Avenida Isaías Medina Angarita (Séptima Avenida) entre Calles 13 y 14, signado con el N° 13-78, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha Siete (07) de Abril de 2.010, anotado bajo el N° 44, Tomo 34, Folios 152-156 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; se valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3) Copia fotostática certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas N° 1, de la Sociedad Mercantil “FARMACIA EL BIENESTAR DE SAN CRISTÓBAL, CA.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el N° 35, Tomo 18-A RM I, del año 2.010, correspondiente al Expediente N° 443-4666; se valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
4) Constancia expedida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha Ocho (08) de Diciembre de 2.011; se valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
5) Certificado Electrónico de Recepción de Declaración por Internet del Impuesto Sobre la Renta correspondiente a la Sociedad Mercantil “FARMACIA EL BIENESTAR DE SAN CRISTÓBAL, CA.”, signado bajo el N° 202050000112600041758; se valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
6) Informe emitido por la División de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; se valora de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Del análisis de todos y cada uno de los recaudos presentados, quedó demostrada la existencia de una relación arrendaticia, conforme consta en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes plenamente identificadas y el cual fué autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, inserto bajo el N° 29, Tomo 01, en fecha Siete (07) de Enero de 2.010.
Ante esta situación, es innegable que exista un interés social por proteger, por lo que tal exigencia debe entenderse como generadora de una relación obligatoria para la demandante. En consecuencia, estamos ante un derecho arrendaticio caracterizado por la presencia de derechos y deberes recíprocos y así lo demuestra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia y en razón de lo expuesto, este Juzgador considera que la presente acción propuesta de Resolución de Contrato de Arrendamiento es procedente y así se decide.
En cuanto a la reconvención interpuesta por la parte demandada en su escrito de contestación, este Juzgador observa que dicha reconvención, no fue fundamentada debidamente así como tampoco presentó sustentación basada en documentos fundamentales. En razón de todo lo expuesto la reconvención propuesta por la parte demandada en su escrito de contestación es improcedente debiéndose declarar sin lugar la misma y así se decide.
DE LA DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos y en virtud de las probanzas en el presente juicio, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR, la demanda intentada por el Ciudadano: JOSE SORIANO CAICEDO TORRES, venezolano, mayor de edad, divorciado, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-12.397.401 y de este domicilio, contra el Ciudadano: NESTOR ALVADI RAMIREZ MORA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.084.244 y de este domicilio. En consecuencia se condena a:
PRIMERO: La resolución del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre los Ciudadanos: JOSE SORIANO CAICEDO TORRES, venezolano, mayor de edad, divorciado, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-12.397.401 y de este domicilio y NESTOR ALVADI RAMIREZ MORA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.084.244 y de este domicilio, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, inserto bajo el N° 29, Tomo 01, en fecha Siete (07) de Enero de 2.010.
SEGUNDO: Pagar la cantidad de Setenta y Cinco Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 75.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.010, así como los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.011 y los que se sigan venciendo hasta la fecha de sentencia definitiva.
TERCERO: Entregar el bien inmueble arrendado, consistente en un (1) local comercial signado con el N° 14-58, situado en la planta baja del EDIFICIO MULUK II, ubicado en la Avenida Séptima, entre Calles 14 y 15, San Cristóbal, Estado Táchira.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los cuatro (04) días del mes de Julio del año dos mil trece. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
Abg. M. Sc. GREGORIO EDECIO PÉREZ AGUILAR
JUEZ
Abg. VICTOR MANUEL ANDRADE GARCIA
SECRETARIO
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