TSJ Regiones - Decisión

BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

202° y 153°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: LUIS ALBERTO CARVALHO ZAMBRANO, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-15.858.572, de este domicilio y hábil.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: ABELARDO RAMÍREZ, con Inpreabogado No. 74.441.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, con cédula de identidad No. E-82.208.244, domiciliado en la carrera 9 Bis, con calle 1, Urbanización Bello Horizonte, La Toica, Palo Gordo, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: LILIBETH DEL VALLE OCHOA RUEDA, con Inpreabogado No. 104.755.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE No.: 21.205

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito recibido por distribución en fecha 20 de septiembre de 2011 (fls. 1 al 9), el demandante de autos, manifestó que en ejercicio de su derecho constitucional de tener una vivienda digna, inició en el año 2007 gestiones para la adquisición de una vivienda propia, interesándose en un desarrollo urbanístico ubicado en Toico, Palo Gordo, Municipio Cárdenas, del Estado Táchira. Que inició conversaciones con el demandado de autos, quien de manera hábil le explicó los pormenores del desarrollo habitacional. Que el 08 de marzo de 2007, suscribió contrato de opción de compra venta con el demandado, según documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, anotado bajo el No. 88, tomo 45, donde consta la identificación plena del inmueble objeto del contrato, el precio convenido y el tiempo de duración del contrato preliminar. Que sobre el precitado lote de terreno el demandado se comprometió a construir una casa para habitación con dos plantas. Que para mediados del año 2008, convino con el opcionante vendedor a realizar una ampliación a la vivienda en construcción conformada por la ampliación del área social y por reducción del área de estacionamiento, por un monto adicional de CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 47.000,oo). Que el precio convenido por la parcela y la vivienda sobre el construida fue la cantidad inicial de DOSCIENTOS SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 206.000,oo), posteriormente se ajustó a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 253.000,oo) por la contratación de nuevas obras o ampliaciones por un monto de CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 47.000,oo). Que para pagar la totalidad del precio convenido por el inmueble descrito, el ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ se obligó a realizar la tradición registral para el mes de septiembre de 2007 una vez cumplida la obligación de construir la vivienda en los términos señalados en la cláusula II del contrato de opción de compra venta, tal como lo estableció la cláusula IV del contrato. Que con relación al pago del precio convenido, ha realizado los pagos, no obstante el segundo pago convenido por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) para junio de 2007, el tercer pago por ciento veintiséis mil bolívares (Bs. 126.000,oo) y la suma de CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 47.000,oo), por concepto de ampliación, se han realizado fraccionados en razón de los incumplimientos del demandado, quien no ha cumplido a cabalidad con los términos del contrato. Que los pagos realizados hasta el momento de interponer la presente acción ascienden a la cantidad de DOSCIENTOS VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 223.000,oo), tal como se aprecia de los recibos de pago, dando cumplimiento a la cláusula III del contrato objeto de marras, quedando un saldo deudor de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) que serían pagados al protocolizar la venta que debió realizarse en el mes de septiembre de 2007, que no obstante hasta la presentación de la presente demanda el accionado no ha cumplido con su obligación contractual. Que insistió al demandado el cumplimiento de su obligación de hacerle la tradición del bien, pero que siempre evadía su obligación, llegando a pactar fechas de entrega del inmueble y protocolización de la venta. Que sus peticiones fueron tan insistentes que a mediados del mes de mayo de 2010, el demandado le manifestó que elaborara el documento de compra venta, que pagó el monto correspondiente y ante múltiples requerimientos al vendedor para que le recibiera el documento, finalmente recibió el original el 01 de octubre de 2010, para que realizara los trámites correspondientes a solicitud de la solvencia de venta y posteriormente los trámites del registro; que no obstante hasta el presente no ha cumplido con su obligación de hacer tradición. Que para septiembre de 2010 logró la entrega del inmueble el cual sin su consentimiento estaba en posesión el ciudadano OSCAR ÁRIAS, hermano del demandado y que una vez entregado el inmueble ha realizado mejoras al mismo. Que los incumplimientos del optante a vendedor son: 1) para el 11 de junio de 2007, oportunidad fijada en el contrato para el segundo pago por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), la construcción de la vivienda no había avanzado significativamente; 2) que para el 10 de septiembre de 2010, oportunidad fijada para el tercer pago, no había construido en su totalidad la vivienda, no había protocolizado las mejoras sobre el inmueble como consta en la leyenda de los recibos de pago anexos, 3) que el 30 de noviembre de 2007, el ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, constituye en desmedro de su derecho, una hipoteca sobre todos los inmuebles, incluyendo el No. 6, correspondiente a la presente opción de compra venta, según consta en copia fotostática simple de documento de contrato de hipoteca inscrito en el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, el 30 de noviembre de 2007, bajo el No. 13, tomo 34, protocolo primero, el cual se anexa a los autos. Que en las investigaciones realizadas previas a intentar la presente demanda, se enteró que el demandado ha incumplido a varias personas utilizando la modalidad de opción de compra venta sobre inmuebles, tal como se desprende de denuncia penal que cursa por ante la Fiscalía Primera del Ministerio Público del Estado Táchira, según expediente No. 20F01-1020-11, interpuesta por los ciudadanos EDGAR OSCAR MÁRQUEZ MÁRQUEZ y MAYELA ZULAY PÉREZ DE MÁRQUEZ; que por lo antes expuesto acude al Tribunal a demandar a JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, para que convenga o sea condenado por el Tribunal en: 1) Cumplir el contrato de opción de compra venta sobre el inmueble No. 6, cuyos linderos y medidas según constancia catastral No. 22690 emanada por el Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Cárdenas, en fecha 05 de noviembre de 2007, con ubicación en la Carrera “A”, Urbanización Altos de Paramillo No. 6-30, Palo Gordo, Municipio Cárdenas, son: NORTE: en 9 metros con terrenos que son o fueron de JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ; SUR: en 9 metros con la carrera “A” de la Urbanización Altos de Paramillo; ESTE: en 14 metros con propiedad que es o fue de WILMER ACERO; y OESTE: en 14 metros con vía de acceso privada, con un área de terreno aproximada de 126 metros cuadrados y un área de construcción de 88,80 metros cuadrados; el inmueble en referencia está conformado por dos (2) plantas, distribuidas así: PRIMERA PLANTA: Sala, cocina, comedor, un estar, un baño, estacionamiento y patio; SEGUNDA PLANTA: tres (3) habitaciones, dos (2) baños, techo de machimbre, paredes frisadas, estucadas y pintadas, ventanas de vidrio panorámico, puertas entamboradas y la principal en madera maciza, electricidad, teléfono, tv cable, todo empotrado, servicio de aguas negras y blancas, el cual es propiedad del demandado según documentos públicos protocolizados así: 1) Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, el 22 de noviembre de 2006, anotado bajo el No. 11, tomo 28, protocolo primero; 2) Mejoras protocolizadas en la misma oficina de registro público el 22 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 34, tomo 29, protocolo primero; para que el demandado cumpla con su obligación de hacer tradición a través del documento de compra venta y que en caso de incumplimiento voluntario se ordene lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; 2) la respectiva condenatoria en costas. Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES correspondiente al valor del inmueble pactado con el demandado. Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.488 del Código Civil; y 531 del Código de Procedimiento Civil. Por último señala al Tribunal su disposición de dar cumplimiento al pago del saldo restante del precio convenido, como anteriormente mencionó; monto que asciende a la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo).

ADMISIÓN

Por auto de fecha 21 de septiembre de 2011 (f. 68), el Tribunal admitió la presente acción y ordenó la citación del ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, comisionando para la citación al Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira.

CITACIÓN

Por cuanto no fue posible ubicar personalmente al demandado de autos, el Tribunal por auto de fecha 29 de noviembre de 2011, acordó la citación del demandado de autos, previa solicitud de parte, por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, los cuales rielan consignados a los autos a los folios 94 y 95 del presente expediente, cumpliendo con la formalidad de la publicación y consignación. Igualmente por diligencia de fecha 30 de enero de 2012 (f. 98), la secretaria del Tribunal informó a los autos haber cumplido con la formalidad de la fijación del cartel de citación, configurándose la citación por carteles del demandado de autos.

DESIGNACIÓN, ACEPTACIÓN Y JURAMENTACIÓN
DE DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA

Por auto de fecha 13 de marzo de 2012 (f. 105), el Tribunal designó a la abogada LILIBETH DEL VALLE OCHOA RUEDA, con Inpreabogado No. 104.755, como defensor ad litem del demandado de autos.

Por diligencia de fecha 15 de marzo de 2012 (f. 109), la defensora ad litem designada, aceptó el cargo de defensora del demandado de autos, cuyo acto de juramentación riela a los autos al folio 112, realizada en la sede de éste Tribunal en fecha 28 de marzo de 2012.

Por auto de fecha 28 de marzo de 2012, el Tribunal le discierne a la abogada LILIBETH DEL VALLE OCHOA RUEDA, el cargo de defensora ad litem del ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ y la citación para los demás actos del proceso fue informada por el Alguacil del Tribunal, por medio de diligencia de fecha 11 de abril de 2012 (f. 116).

DILIGENCIAS PREVIAS A LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Por diligencia de fecha 11 de abril de 2012 (f. 117), la defensora ad litem juramentada solicitó al Tribunal oficiar a los organismos CNE, SAIME y SENIAT, a fin que informen el domicilio de ubicación del ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, demandado de autos; lo cual fue acordado por el Tribunal por auto de fecha 26 de abril de 2012 (f. 118).

Por diligencia de fecha 11 de mayo de 2012 (f. 122), la defensora ad litem juramentada, consignó a los autos, el acuse de recibo de los oficios librados por éste Tribunal en fecha 26 de abril de 2012, donde se solicitó la dirección de ubicación del demandado de autos.

Las resultas de los tres (3) oficios librados por éste Tribunal rielan a los folios 129 al 134.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Por escrito de fecha 14 de mayo de 2012 (fls. 127 y 128), la defensora ad litem juramentada, contestó la demanda incoada en contra de su defendido en los siguientes términos: 1) rechazó, negó y contradijo todos los alegatos esbozados por el demandante en su escrito libelar. Que el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que un deber del Defensor Ad litem es acudir a los actos de contestación de la demanda, de manera tal que no cause un estado de indefensión a los demandados e informa que se trasladó a la dirección de habitación suministrada por el demandante, siendo imposible obtener contacto directo con su defendido o personas aledañas a la vivienda que lo conocieran; 2) rechazó, negó y contradijo la presente demanda en todas y cada una de las partes, tanto en los hechos como en el derecho, considerándose que el mismo posee la firme determinación de dar fiel cumplimiento a la entrega del desarrollo urbanístico ubicado en Toico, Palo Gordo, Municipio Cárdenas; que siendo de su propiedad un terreno de mayor extensión y vendiendo al demandante uno de menor extensión según documento protocolizado, se puede evidenciar que el objeto de la venta se encuentra dentro de las formalidades establecidas por la Ley y la venta se materializó tal como se evidencia en el documento protocolizado en el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira en fecha 22 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 11, tomo 28, protocolo primero, el cual fue consignado por la parte actora; que en ningún momento el demandado ha manifestado su falta de voluntad de dar cumplimiento al contrato suscrito con el demandante por cuanto el mismo nos e encuentra ubicable, presumiéndose cualquier situación presentada que escape de su control y se tuviere que ausentar temporalmente de la obra a la que se encontraba realizando. Que en la oportunidad que corresponda, promoverá inspección judicial, acompañado de perito (topógrafo) para que realice un levantamiento para determinar con exactitud los linderos y medidas correspondientes del terreno y verificar el adelanto de las mejoras realizadas hasta el momento; por ello solicita el Tribunal declare sin lugar la demanda incoada en contra de su defendido.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS
PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito de fecha 05 de junio de 2012 (fls. 136 y 137), la parte demandante, actuando a través de apoderado, promovió las siguientes pruebas: 1) solicitan experticia para demostrar la identidad del inmueble descrito en el contrato de compra venta, el documento de propiedad del inmueble y el contrato de mejoras; 2) documento de contrato de transacción extra judicial, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal el 19 de enero de 2012, inscrito bajo el No. 31, tomo 11, mediante el cual se demuestra que el demandante pagó al acreedor hipotecario JUVENAL GRACÍA HERNÁNDEZ, la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo), quedando extinguida la hipoteca sobre el bien inmueble objeto de litigio, a fin de evitar su remate en algún procedimiento de ejecución de hipoteca y por lo tanto debe ser compensado con lo adeudado al demandado de autos; 3) promueve documento privado suscrito por el ciudadano JORGE LUCAS, con el demandante, sobre trabajos realizados en el inmueble poseído hoy por el demandante, propiedad del demandado, solicitando se fije oportunidad para ser ratificado en juicio tal como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; 4) documento privado suscrito por el ciudadano DOMINGO ORTIZ, sobre trabajos realizados en el inmueble objeto de litigio, solicitando se fije oportunidad para ser ratificado mediante prueba testimonial; 5) promueve la testimonial del ciudadano JUVENAL GRACÍA HERNÁNDEZ, 6) prueba de informes para oficiar a: a) Fiscalía Primera del Ministerio Público del Estado Táchira, para que informe si el demandado, funge como denunciado por el Delito de Estafa en el expediente No. 20-F01-1020-11; si dicha estafa es inmobiliaria; b) S.M. GRIFERÍAS GUAYANA, C.A., para que informe si es verdadera la emisión de la factura No. 00001107 de fecha 23-02-2011 a nombre de Luis Carvalho, correspondiente a la compra de un Fregadero Clásico; c) S.M. CERRAJERÍA EL MAGO, para que informe si es verdadera la emisión de la factura No. 00005002 de fecha 17 de marzo de 2011, a nombre de Luis Calvalho, correspondiente a la compra de una cerradura securemme modelo 2502; d) S.M. FERRECARPI, C.A., para que informe si es verdadera la emisión de la factura No. 00019257 de fecha 16 de abril de 2011, a nombre de Luis Carvalho, correspondiente a la compra de dos cerraduras marcas slage.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante escrito de fecha 05 de junio de 2012 (f. 158), la parte demandada a través de su defensor ad litem, promovió las siguientes pruebas: 1) el mérito favorable de autos; 2) inspección judicial acompañado de topógrafo, para que realice levantamiento topográfico para determinar con exactitud los linderos y medidas correspondientes del terreno y verificar el adelanto de las mejoras realizadas hasta el momento; 3) invoca el principio de la comunidad de la prueba; 4) se reserva el derecho de controlar la prueba testimonial que pueda ser presentada por el demandante a través de la repregunta.

ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS

Por autos de fecha 14 de junio de 2012 (f. 163 y fls. 164 y 165), el Tribunal admitió las pruebas presentadas por las partes para el presente procedimiento.

INFORMES

Del folio 212 y 213, corre escrito de informes presentado por la parte demandante.

Del folio 214 al 215, corre escrito de informe presentado por la parte dmenadada.

PARTE MOTIVA
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce éste Juzgado de las presentes actuaciones, en virtud de la demanda que por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE interpuso el ciudadano LUIS ALBERTO CARVALHO ZAMBRANO en contra del ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ. Aducen el demandante haber celebrado contrato de opción de compra venta de un inmueble propiedad del demandado, consistente de un lote de terreno parte de mayor extensión y la vivienda sobre él construida, pactando un precio de Bs. 253.000,oo, de los cuales ha pagado la cantidad de Bs. 223.000,oo, aparentemente adeudando la cantidad de Bs. 30.000,oo; pero sin embargo, ante la actitud del demandado de hipotecar el terreno de mayor extensión donde se encuentra el inmueble prometido para su venta al demandante, éste celebró transacción extrajudicial con el acreedor hipotecario a fin de liberar la hipoteca sobre el inmueble prometido por el demandado para su venta, pagando para ello la cantidad de Bs. 70.000,oo; por tanto, no tan solo cumplió con el precio pactado, sino que pagó mucho mas del precio convenido ante la actitud del demandado de hipotecar su propiedad a pesar de existir sobre los diferentes lotes promesas de venta, por lo que exige el cumplimiento del contrato y que el demandado de autos entregue el documento definitivo de venta sobre el inmueble hoy poseído por el demandante.

Por su parte, la defensora ad litem del demandado de autos solicitó a los autos múltiples oficios a diferentes organismos a fin de tratar de ubicar al demandado y que al trasladarse a dichas direcciones, no logró ubicarlo, por lo tanto, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su defendido, invirtiendo así la carga de la prueba en cabeza del demandante de autos.

En tal sentido, vista la controversia planteada, pasa este Tribunal a valorar las diferentes pruebas aportadas al proceso, a fin de crear una mejor visión sobre lo controvertido por las partes intervinientes en el presente procedimiento.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

A la original inserta del folio 11 al folio 12, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, que entre el ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, como promitente vendedor y LUIS ALBERTO CARVALHO ZAMBRANO como promitente comprador, celebraron contrato de opción de compra venta sobre un lote de terreno propio ubicado en Toico, Aldea Palo Gordo, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, alinderado así: NORTE: en 9 metros con terrenos que son o fueron de JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ; SUR: en 9 metros con la carrera “A” de la Urbanización Altos de Paramillo; ESTE: en 12,50 metros con propiedad que es o fue de Wilmer Acero, Lucas Mejía y Maira Mora; y OESTE: en 12,50 metros con calle privada, el cual es parte de un lote de terreno de mayor extensión que le pertenece al demandado por documento protocolizado ante la Oficina de Registro inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, el 22 de noviembre de 2006, bajo el No. 11, tomo 28, folios 46 al 49, protocolo primero, cuarto trimestre; en el cual se obligó el promitente vendedor a construir sobre dicho lote de terreno una casa para habitación compuesta de dos plantas; y programando los pagos según instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 08 de marzo de 2007, inserto bajo el No. 88, tomo 45, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.

A la copia certificada inserta del folio 16 al folio 20, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, que el ciudadano JULIO CÉSAR MORA RAMÍREZ, vendió pura y simple, real y efectiva, perfecta e irrevocable al ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, una parcela de terreno propio, ubicado en Toico, Aldea Palo Gordo, Municipio Cárdenas, del Estado Táchira, con un área de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS CON 47 CENTÍMETROS (851,47 mts.2), venta que quedó protocolizada por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira en fecha 22 de noviembre de 2006, anotado bajo el No. 11, tomo 28, folios 46 al 49, protocolo primero cuarto trimestre.

A la copia certificada inserta del folio 25 al folio 30, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, que el ciudadano ADRIAN ALFONZO ORTEGA GUTIÉRREZ, declaró haber construido por orden y cuanta de JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, una serie de inmuebles entre ellas el denominado INMUEBLE No. 6, el cual fue el prometido por el demandado de autos en vender al demandante de autos, el cual quedó protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello en fecha 22 de noviembre de 2007, inserto bajo el No. 34, tomo 29, folios 50 al 54, protocolo primero, cuarto trimestre.

A los originales insertos a los folios 32, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 y 45, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el demandado de autos, firmó recibos en fechas: 13/07/2007, 20/07/2007, 14/11/2007, 07/01/2008, 07/05/2008, 12/06/2008, 03/07/2008, 01/08/2008, 16/02/2009, 27/05/2009, 09/07/2009 y 09/02/2010; por la cantidad de Bs. 10.000,oo; Bs. 10.000,00; Bs. 10.000,oo; Bs. 10.000,oo; Bs. 10.000,oo; Bs. 10.000,oo, Bs. 25.000,oo, Bs. 20.000,oo; Bs. 30.000,oo, Bs. 15.000,oo; Bs. 3.000,oo y Bs. 20.000,oo respectivamente, por haber recibido de manos del demandante de autos, las cantidades en ellos indicadas.

A la copia al carbón inserta al folio 34, el Tribunal acogiendo el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20/12/2005, expediente Nº 2005-000418, que estableció: “…esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental…”; le confiere el valor probatorio que emerge de dicho artículo; y de ella se desprende; la emisión de cheque de gerencia No. 00000820, de fecha 14 de noviembre de 2007, de la entidad bancaria BANFOANDES, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), hoy equivalentes a DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 10.000,oo) a nombre del ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS.

A las copias simples insertas del folio 46 al folio 57, por cuanto el Tribunal observa que se trata de las mismas documentales insertas a los folios 32 al 45, y anteriormente valoradas, se da por reproducida su valoración.

A la copia simple inserta al folio 58 y su vuelto, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, documento de venta de inmueble entre JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ y LUIS ALBERTO CARVALHO ZAMBRANO, el cual fue recibido por el ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, en fecha 01 de octubre de 2010.

A la copia simple inserta al folio 59, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que en fecha 25 de mayo de 2011, se emitió planilla No. 803206, del Colegio de Abogados del Estado Táchira por concepto de liquidación y pago de porcentaje por la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 433,oo).

A la copia simple inserta del folio 60 al folio 62, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el demandado de autos ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, se constituyó en deudor y principal pagador del ciudadano Juvenal García Hernández, por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 325.000.000,oo), hoy equivalentes a TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 325.000,oo), constituyendo en el mismo documento una hipoteca convencional y de primer grado sobre un lote de terreno propio, con seis casas para habitación, que constan de dos plantas, ampliamente descritos en el referido documento, el cual quedó protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 30 de noviembre de 2007, inserto bajo el No. 13, tomo 34, folios 54 al 58, protocolo primero, tercer trimestre de dicho año.

A la copia simple inserta al folio 63 y su vuelto, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, las notas marginales del inmueble antes descrito, según sello húmedo y firma de la Abogada Omaira Jiméndez A. como Registradora Pública de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira; donde se demuestran pagos parciales y liberaciones de inmuebles constituidos en el documento de hipoteca inserto del folio 60 al folio 62 y antes valorad.

A la copia simple inserta al folio 64 y 65, por cuanto se observa que se trata de la misma documental inserta al folio 11 y 12 en original y antes valorada, el Tribunal da por reproducida su valoración.

A las copias simples insertas a los folios 66 y 67, por cuanto se observa que se trata de las mismas documentales insertas a los folios 58 y 59 antes valoradas, el Tribunal da por reproducida su valoración.

A los originales insertos del folio 138 al folio 148, que constituyen documentos privados, los cuales fueron ratificados mediante prueba testimonial inserta al folio 186, el Tribunal los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y de ellos se desprende, que el ciudadano JORGE LUIS LUCAS HOLGUIN, venezolano, mayor de edad, maestro albañil, con cédula de identidad No. V-23.165.005, de 52 años, recibió de manos del demandante de autos, la cantidad de ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. 11.000,oo), en abonos parciales de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) cada uno, desde el 22 de octubre de 2010, hasta el 09 de diciembre de 2010, por concepto de abono a trabajos varios realizados en la vivienda que hoy ocupa el demandante de autos.

A los originales insertos del folio 149 al 151, consistente de documentos privados, sobre los cuales se promovió prueba testimonial para su ratificación inserta al folio 187, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y de ellos se desprende, que el ciudadano DOMINGO ORTIZ CÁRDENAS, venezolano, de 55 años, con cédula de identidad No. V-25.809.186, de profesión metalúrgico, recibió de manos del demandante de autos, la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo), por concepto de trabajos realizados en la vivienda que hoy ocupa el demandante de autos.

A la original inserta al folio 152, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el demandante de autos compró en fecha 23 de febrero de 2011, un fregadero classic 2 por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 2.580,oo), en la empresa Griferías Guayana, C.A., según factura No. 1107.

A las originales insertas a los folios 153 y 154, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el demandante de autos compró en fecha 17 de marzo de 2011, una cerradura securemme modelo 2502, por la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.250,oo), a la empresa Cerrajería El Mago, C.R.L. (sic), según factura No. 5002.

A la original inserta al folio 156, a pesar que se observa que la misma constituye una factura de una empresa denominada FERRECARPI, C.A., donde el demandante de autos compró cerraduras y que dicha documental está impresa en papel blanco, sin ningún tipo de logotipo o sello húmedo que haga presumir su autenticidad; también es cierto que el demandante de autos promovió sobre dicha documental prueba de informes, recibiendo comunicación en fecha 27 de junio de 2012 (f. 180), donde el ciudadano ERIK RAFAEL URIBE DE PABLOS, en su condición de Gerente General de la referida empresa, ratificó la referida factora, quedando autenticada en esta instancia, por tal motivo, éste tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el demandante, adquirió en fecha 16 de abril de 2011, 6 cerradoras según factura No. 19257 de Ferrecarpi, C.A.

A la documental inserta en original del folio 161 al folio 162 y sus vueltos, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y de ella se desprende, que entre el ciudadano Juvenal García Hernández, con cédula de identidad No. V-15.241.982 por una parte y por la otra el ciudadano LUIS ALBERTO CARVALHO ZAMBRANO, demandante de autos, realizaron transacción extrajudicial, a los fines de pagar la hipoteca convencional contratada por el referido ciudadano y el demandado de autos, que pesa sobre el inmueble prometido en venta al demandante de autos, figurando en el documento como Tercero Interesado, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 19 de enero de 2012, el cual quedó inserto bajo el No. 31, tomo 11, folios 138 al 140, de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaría.

A la declaración del ciudadano Juvenal García Hernández, con cédula de identidad No. V-15.241.982, que riela al folio 174 y su vuelto, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el referido ciudadano dio en préstamo dinero al demandado de autos y para garantizar el dinero prestado, el demandado le constituyó garantía hipotecaria sobre terreno de su propiedad, entre ellos el inmueble signado como No. 6, ofrecido o prometido en venta al demandante de autos; y que el demandante de autos, actuando como tercero interesado, y que recibió de manos del demandante de autos en una transacción extrajudicial, la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo) a fin de no ejecutar hipoteca sobre el inmueble signad con el No. 6.

A la experticia inserta del folio 190 al folio 211, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, la correspondencia entre el inmueble indicado o señalado por el actor, como el contenido en los documentos protocolizados por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira No. 34, tomo 29, folios 50 al 54, de fecha 22 de noviembre de 2007 y el autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 08 de marzo de 2007, inserto bajo el No. 88, tomo 45, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; presentando una variación intermedia entre la presentada en los documentos respecto a la medida de los linderos Este y Oeste, según mediciones es de 13,50 metros.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Al mérito favorable de autos invocado por la defensora ad litem de la parte demandada, el Tribunal lo valora de la siguiente manera:

Cabe destacar que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tal y como lo ha establecido nuestro máximo tribunal en sentencia del 30 de julio de 2002, dictada por la Sala Político-Administrativa, que señala:

“Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la parte demandada, se observa que dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.” (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567).

Acogiéndose al criterio jurisprudencial antes trascrito, este Operador de Justicia no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas. Así se decide.

Valoradas como han sido las pruebas, el Tribunal para decidir observa:

El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.

Siendo ésta la oportunidad de dictar sentencia, procede este Tribunal a hacerlo con base a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y previa las siguientes consideraciones:

Corresponde en primer lugar a éste Operador de Justicia determinar los elementos para la procedencia de la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento propuesta. En éste sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, reza:

“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y 2.- La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes.

El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de opción a compra, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 08 de marzo de 2007, inserto bajo el No. 88, tomo 45, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligan recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, tiene obligaciones recíprocas de acuerdo al contrato por ellos celebrado.

En cuanto al segundo requisito, relacionado con el incumplimiento contractual por parte de la vendedora; el Tribunal observa:

La acción de Cumplimiento del Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para que éste sea cumplido o en su defecto, impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado.

El contrato per se, objeto de la presente acción, reza:

“Entre nosotros, JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, colombiano, mayor de edad, con cédula de identidad No. E-82.208.244, soltero, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira y hábil, quien para los efectos del presente instrumento, se denominará EL PROMITENTE VENDEDOR y por la otra LUIS ALBERTO CARVALHO ZAMBRANO, venezolano, mayor de edad, con Cédula de Identidad No. V-15.858.572, soltero, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira y hábil, quien en lo sucesivo se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR, declaramos: hemos decidido y convenido celebrar un Contrato de OPCIÓN A COMPRA-VENTA, el cual se regirá por las siguientes cláusulas y en su defecto o silencio por las disposiciones legales que le fueran aplicables: I.- EL PROMITENTE VENDEDOR, ya identificado, se compromete a vender a EL PROMITENTE COMPRADOR, un lote de terreno propio ubicado en Toico, Aldea Palo Gordo, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, con los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con propiedad del promitente vendedor José Ignacio Árias Ortiz, mide nueve metros (9,00 Mts); SUR: Con carrera Altos de Paramillo, mide nueve metros (9,00 Mts); ESTE: con terreno propiedad de Lucas, Mejía, Maira Mora y Wilmer Acero, mide doce metros con cincuenta centímetros (12,50 Mts); y OESTE: Con calle Privada, mide doce metros con cincuenta centímetros (12,50 Mts). El cual es PARTE de un lote de terreno de mayor extensión, que le pertenece a EL PROMITENTE VENDEDOR, por documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, el día 22 de noviembre de 2006, bajo el No. 11, tomo 28, folios 46 al 49, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre. Las condiciones de esta Opción de Venta, se regirán por las siguientes estipulaciones; II.- EL PROMITENTE VENDEDOR, asume también la obligación de construir sobre el lote de terreno, ya descrito, una casa para habitación compuesta de Primera Planta: Área de estacionamiento, sala, comedor, cocina con área de servicios, un pequeño patio, todo con extensión aproximada de cincuenta metros cuadrados (50 Mts2); Segunda Planta: Tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño. La casa tendrá pisos de cerámica, paredes frisadas, estucadas y pintadas, techo de machihembre, manto y teja, baños terminados forrados en cerámica, todas las puertas internas entamboradas, puerta principal en madera maciza, ventanas de vidrio panorámico, dos (2) tanques de agua, uno aéreo de 840 litros y uno subterráneo de 8.000 litros, con todas sus tuberías instaladas, los puntos eléctricos acabados, tuberías internas de agua caliente y agua fría, puntos de teléfono y telecable, servicios de aguas negras y encierro en concreto. III.- Los pagos serán para la fecha de autenticación y firma de este documento, EL PROMITENTE COMPRADOR, dará a EL PROMITENTE VENDEDOR, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00); para el día 11 de junio de 2007, la cantidad de TRIENTA MILLONE SDE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) y para el día 10 de septiembre de 2007, el resto o sea la cantidad de CIENTO VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 126.000.000,00). En consecuencia el precio de la compraventa, será la cantidad de DOSCIENTOS SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 206.000.000,00), obviamente incluyendo todos los pagos efectuados y aquí señalados; IV.- EL PROMITENTE VENDEDOR, se compromete hacer todos los trámites necesario (sic) que le corresponden por Ley, para la debida protocolización del documento definitivo de compraventa, el cual se estima para el mes de septiembre de 2007. En este precio se incluye la vivienda descrita, cuya fabricación, mano de obra, materiales de construcción y elementos propios correrán por cuenta de EL PROMITENTE VENDEDOR; VI.- (sic) Cualquier modificación para la edificación de la vivienda, en cuanto a su diseño y estructura, o de este Contrato en si, se hará de común acuerdo y por escrito; VII.- Para todos y cada uno de los efectos de este Contrato, se elige como domicilio especial la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, a la Jurisdicción de cuyos Tribunales declaramos las partes someternos. Para la tramitación de éste documento solicitamos se habilite el tiempo que sea necesario, juramos la urgencia del caso. Así lo decimos y firmamos en San Cristóbal, a la fecha de su autenticación. ”

De las cláusulas anteriores se desprende: el objeto o el bien ofrecido; el precio pactado y la forma de pago; la obligación que tiene el oferente de sufragar con el dinero recibido, la construcción de la vivienda que se describe en el referido documento; sin mencionar cláusula penal por cualquier eventual incumplimiento.

Ahora bien, con respecto a los contratos de promesa bilateral de compraventa, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció entre otras, en sentencia de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., lo que a continuación se transcribe:

“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”. (Negritas de la Sala).

De lo anterior se evidencia que el contrato de opción de compra venta es un contrato preparatorio o preliminar llamado precontrato; pues se está en espera de la celebración de un contrato futuro; que el mismo solo produce efecto de obligar a las partes a celebrar entre si un futuro contrato; y que la utilización de este tipo de contratos ha sido de gran provecho cuando se solicitan créditos ante instituciones bancarias, entre otras cosas no menos importantes.

Ahora bien, el incumplimiento delatado por la demandante se refiere a que hasta la fecha, el ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, no ha cumplido con la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, aún cuando el demandante adeuda hasta la fecha, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), sin embargo, el demandante pagó como tercero interesado al ciudadano Juvenal García Hernández, acreedor hipotecario sobre el terreno donde está ubicado el inmueble propiedad del demandado y que ocupa y fue prometido en venta al demandante, la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo), para que extinguiera la garantía de forma parcial, sobre el inmueble prometido en el contrato objeto de marras, a los fines de evitar cualquier ejecución de la hipoteca que pesó sobre el inmueble prometido en venta.

Dicha afirmación fue probada a los autos con la presentación del acreedor hipotecario ciudadano Juvenal García Hernández, como testigo, declaración que riela al folio 174 y su vuelto; asimismo presentó el demandante de autos, el documento constitutivo de hipoteca, el cual quedó protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 30 de noviembre de 2007, inserto bajo el No. 13, tomo 34, folios 54 al 58, protocolo primero, tercer trimestre, cuya copia simple riela del folio 60 al 63 y sus vueltos. Por último mediante diligencia de fecha 05 de junio de 2012 (f. 158), el actor consignó a los autos, documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal de fecha 19 de enero de 2012, consistente de transacción extrajudicial, donde el ciudadano Juvenal García Hernández, acreedor Hipotecario del inmueble propiedad del demandado, recibió de manos del aquí demandante, la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo), a fin de liberar parcialmente la hipoteca, liberación específica sobre el bien prometido en venta por el demandado al demandante.

Igualmente el demandante trajo a los autos, la inversión de una serie de reparaciones y gastos a fin de culminar la obra de la vivienda que debió haber realizado en su totalidad el demandado de autos, pero que a pesar que tiene la posesión del inmueble, el demandado de autos no ha cumplido con su obligación de gestionar todos los preparativos necesarios a fin de materializar la tradición legal del inmueble ofrecido por documento hoy bajo estudio.

También se demostró a los autos que tanto el demandante como el demandado, decidieron realizar modificación a la obra en construcción, incrementándose el valor o precio pactado en la cantidad de CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 47.000,oo), para que el precio del inmueble ofrecido en venta se ajustara a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 253.000,oo); de los cuales, hasta la presente fecha, ha pagado la cantidad de DOSCIENTOS VEINTITRES MIL BOLÍVARES (Bs. 223.000,oo).

Sobre éste particular, el Tribunal observa que al momento de la autenticación el demandante de autos entregó al demandado de autos la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo), por concepto de primer pago; posteriormente el demandante de autos consignó a los autos una serie de recibos originales firmados por el demandado de autos, que se describen a continuación:

Recibo/Folio Fecha de recibo Monto Acumulado
Cantidad entregada al momento de celebrar el contrato Bs. 50.000,oo
No. 1/ folio 32 13-07-2007 Bs. 10.000,oo Bs. 60.000,oo
No. 2 / folio 33 20-07-2007 Bs. 10.000,oo Bs. 70.000,oo
No. 3 / folio 35 14-11-2007 Bs. 10.000,oo Bs. 80.000,oo
No. 4 / folio 36 07-01-2008 Bs. 10.000,oo Bs. 90.000,oo
No. 5 / folio 37 07-05-2008 Bs. 10.000,oo Bs. 100.000,oo
No. 6 / folio 38 12-06-2008 Bs. 10.000,oo Bs. 110.000,oo
No. 7 / folio 39 03-07-2008 Bs. 25.000,oo Bs. 135.000,oo
No. 8 / folio 40 01-08-2008 Bs. 20.000,oo Bs. 155.000,oo
No. 9 / folio 41 16-02-2009 Bs. 30.000,oo Bs. 185.000,oo
No. 10 / folio 42 27-05-2009 Bs. 15.000,oo Bs. 200.000,oo
No. 11 / folio 43 09-07-2009 Bs. 3.000,oo Bs. 203.000,oo
s/n / folio 44 09-02-2010 Bs. 20.000,oo Bs. 223.000,oo

Del cuadro anterior se resume en forma clara, la cantidad y la fecha de recibo de dinero entregado por el demandante al demandado de autos, comprobándose que efectivamente, tal como así lo afirmó el actor, hasta la presente fecha ha pagado directamente al demandado de autos, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 223.000,oo), a parte de la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo), que pagó el demandante al acreedor hipotecario del bien prometido en venta, tal como se verificó anteriormente.

En tal sentido, observa quien decide, que el demandante de autos ha cumplido con los pagos, que a pesar que no se realizaron como se convinieron en el documento de opción de compra venta, los mismos fueron recibidos directamente de manos del PROMITENTE VENDEDOR, subsanándose así de forma sobrevenida, con los pagos realizados por el demandante de autos.

Ahora bien, en su defensa, la defensora ad litem, quien ha actuado diligentemente en el presente juicio con múltiples diligencias tendentes a contactar a su defendido, negó, rechazó y contradijo la demanda en todos y cada uno de sus términos, por lo que invirtió la carga de la prueba en hombros del demandante, quien hasta lo aquí analizado, ha probado todas y cada una de sus afirmaciones de hecho, narradas en su escrito libelar, por lo que ha cumplido el demandante de autos, con su carga probatoria in extenso; cumpliéndose así con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Sobre dicho artículo, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 25 de abril de 2003, sentencia N° 193, caso Dolores Morante Herrera vs. Domingo Antonio Solarte y Angel Emilio Chourio, que señaló:

“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...

Ahora bien, de frente al incumplimiento delatado, no se evidencia de las actas que componen el presente expediente, que el demandado de autos haya probado haber otorgado el documento definitivo de venta. También se evidencia de los autos, que a pesar de las múltiples diligencias realizadas por la defensora ad litem del demandado de autos, ésta haya logrado contactarlo; demostrándose así que efectivamente el demandado de autos, no ha cumplido con otorgar el documento definitivo de la venta prometido en el documento de opción de compra venta aquí bajo la figura de cumplimiento.

Así las cosas, este jurisdicente, ateniéndose a lo alegado y probado en autos, considera que efectivamente el demandado de autos ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, incumplió con su promesa de venta al no acudir al registrador respectivo a fin de materializar la tradición legal de la cosa vendida, esto es, el inmueble ampliamente descrito en autos, sobre el cual se realizó experticia inserta del folio 190 al folio 211; que determinó la correspondencia entre el bien inmueble ocupado por el demandante y el ofrecido por el demandado en venta; razones suficientes para que éste Tribunal considere que el aquí demandante incumplió efectivamente con lo establecido en el contrato de opción a compra venta celebrado por los ciudadanos JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ y LUIS ALBERTO CARVALHO ZAMBRANO, ampliamente identificado en autos, por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 08 de marzo de 2007, inserto bajo el No. 88, tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Así se decide.

Cumplido el último requisito estudiado relacionado con el incumplimiento del ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, es forzoso para quien aquí decide, declarar con lugar la presente acción de cumplimiento de contrato, debiendo obligar, en atención a lo indicado en la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., al demandado de autos JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, a cumplir con su parte del contrato antes señalado y otorgar el documento definitivo de venta y/o documento de traspaso de propiedad al demandante de autos ciudadano LUIS ALBERTO CARVALHO ZAMBRANO, por ante la Oficina de registro público respectivo, tal como se hará en forma expresa positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

En consecuencia y a los fines de cumplir con el precio pactado y tomando en consideración la disposición del demandante de autos manifestada en su escrito libelar de pagar la diferencia del precio pactado, se debe instar al demandante de autos ciudadano LUIS ALBERTO CARVALHO ZAMBRANO, consignar en la sala de despacho de éste Tribunal, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), en cheque de gerencia a nombre del ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, a los fines que éste Tribunal proceda a depositar dicha cantidad en una cuenta de ahorros a su nombre, para que se proceda a la ejecución de la presente decisión; tomando en consideración que el demandante de autos se encuentra en posesión del inmueble ofrecido en venta. Así se decide.

Es de acotar que, en caso de incumplimiento de lo anterior, por parte del demandado de autos, o de negarse a lo ordenado en la presente sentencia, el Tribunal dispondrá expedir por secretaría, copia certificada mecanografiada de la presente decisión, a los fines que la misma le sirva de documento de propiedad del bien inmueble objeto de compra venta, todo de conformidad con lo establecido y disciplinado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para que el presente el presente fallo produzca sus efectos legales correspondientes. Así se decide.

Dada la naturaleza del fallo, éste jurisdicente debe condenar al pago de las costas al demandado de autos, por haber resultado totalmente vencido, tal como así lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, tanto de hecho como de derecho, ateniéndose a lo alegado y probado en autos y sin sacar elementos de convicción fuera de ellos, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE, intentada por LUIS ALBERTO CARVALHO ZAMBRANO, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-15.858.572, de este domicilio y hábil en contra de JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, con cédula de identidad No. E-82.208.244, domiciliado en la carrera 9 Bis, con calle 1, Urbanización Bello Horizonte, La Toica, Palo Gordo, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 08 de marzo de 2007, anotado bajo el No. 88, tomo 45, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.

SEGUNDO: Se insta al ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, antes identificado, otorgar el documento definitivo de venta del inmueble de su propiedad consistente un inmueble signado con el número 6, cuyos linderos y medidas están detalladas en constancia catastral No. 22690 emanada por el Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Cárdenas, en fecha 05 de noviembre de 2007, con ubicación en la Carrera “A”, Urbanización Altos de Paramillo No. 6-30, Palo Gordo, Municipio Cárdenas, con los siguientes linderos y medidas: NORTE: en 9 metros con terrenos que son o fueron de JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ; SUR: en 9 metros con la carrera “A” de la Urbanización Altos de Paramillo; ESTE: en 14 metros con propiedad que es o fue de WILMER ACERO; y OESTE: en 14 metros con vía de acceso privada, con un área de terreno aproximada de 126 metros cuadrados y un área de construcción de 88,80 metros cuadrados; el inmueble en referencia está conformado por dos (2) plantas, distribuidas así: PRIMERA PLANTA: Sala, cocina, comedor, un estar, un baño, estacionamiento y patio; SEGUNDA PLANTA: tres (3) habitaciones, dos (2) baños, techo de machimbre, paredes frisadas, estucadas y pintadas, ventanas de vidrio panorámico, puertas entamboradas y la principal en madera maciza, electricidad, teléfono, tv cable, todo empotrado, servicio de aguas negras y blancas, el cual es propiedad del demandado según documentos públicos protocolizados así: 1) Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, el 22 de noviembre de 2006, anotado bajo el No. 11, tomo 28, protocolo primero; 2) Mejoras protocolizadas en la misma oficina de registro público el 22 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 34, tomo 29, protocolo primero, al ciudadano LUIS ALBERTO CARVALHO ZAMBRANO, antes identificado.

TERCERO: Se insta al ciudadano LUIS ALBERTO CARVALHO ZAMBRANO, consignar en la sala de despacho de éste Tribunal, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), en cheque de gerencia a nombre del ciudadano JOSÉ IGNACIO ÁRIAS ORTIZ, a los fines que ordene aperturar con dicha cantidad, una cuenta de ahorros a nombre del demandado de autos, para que se pueda proceder a la ejecución de la presente decisión; tomando en consideración que el demandante de autos se encuentra en posesión del inmueble ofrecido en venta, y por lo tanto, no se deberá ordenar desalojo alguno del inmueble vendido.

CUARTO: En caso de incumplimiento del particular SEGUNDO de la presente dispositiva, por parte del demandado de autos, suficientemente identificado, o de negarse a lo ordenado en la presente sentencia, el Tribunal dispondrá expedir, copia certificada mecanografiada de la presente decisión, a los fines que la misma le sirva al demandante de autos, como documento de propiedad del bien inmueble objeto de compra venta, todo de conformidad con lo establecido y disciplinado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para que el presente el presente fallo produzca sus efectos legales correspondientes.

QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, conforme al supuesto genérico de vencimiento total, conforme a lo disciplinado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: Notifíquese a las partes sobre la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los veinticinco (25) días del mes de febrero del año dos mil trece (2013). Años, 202° de la Independencia y 154° de la Federación.

Josué Manuel Contreras Zambrano
El Juez Angie Lisey Patiño Lagos
Secretaria Accidental

Exp. 21.205
JMCZ/cm.-

En la misma fecha, siendo las 3:20 horas de la tarde del día de hoy, se dictó y publicó la decisión anterior, dejándose copia para el archivo del Tribunal y se libraron las boletas de notificación a las partes.

Angie Lisey Patiño Lagos
Secretaria Accidental