TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACION DE LAS PARTES Y DE SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: MARÍA DEL CARMEN MARTINEZ GOMEZ Venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de Identidad N° V-11.021703, domiciliada en Barquisimeto, Estado Lara.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MARIA RAFAELA DUARTE BOSCAN Y LUIS ANTONIO SOLANO PRADA, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos V-5.326.161 y V-1.582.959 en su orden, Abogados, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos 170.713 y 11.451 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MARIO RICARDO PENSO PINEDA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-4.207.226, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: MANUEL HERNANDEZ HERNANDEZ Y CARLOS EDUARDO ESCALANTE SANCHEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 59.262 y 144.445, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL)
EXPEDIENTE N° 7616
I
ANTECEDENTES DE LA CAUSA
La presente causa llega a conocimiento de éste Tribunal para su resolución Judicial en razón de la recepción de libelo de demanda proveniente del Juzgado distribuidor de expedientes. Teniéndose que el mismo viene referido a una acción que por desalojo de local comercial es incoada por la ciudadana MARIA DEL CARMEN MARTINEZ GOMEZ, a través de sus apoderados Judiciales contra el ciudadano MARIO RICARDO PINEDA PENSO, bajo el alegato de mantener la necesidad de ocupar el inmueble, el cual se encuentra constituido por un local comercial ubicado en Pasaje Acueducto entre carreras 19 y 20 distinguido con el N° 19-83, Barrio Obrero de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
Señala la demandante:
.-que a través de Inmobiliaria Santa Mónica, S.R.L. y mediante contrato privado de fecha 13 de Octubre del año 1.999, dio en arrendamiento al demandado, el inmueble objeto de la presente acción
.- que en el año 2.006, la demandante rescindió el Contrato de Administración del inmueble arrendado celebrado con dicha Inmobiliaria, subrogándose –ella- en sus derechos como arrendadora y que posteriormente solicitó la desocupación del inmueble en Juicio llevado por el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, el cual fue Declarado Sin Lugar, lo que trajo como consecuencia que el Contrato se convirtiera a Tiempo Indeterminado.
.- Arguyen los mandatarios que su representada se divorció, y en el reparto de bienes que realizaron no le quedó casa de habitación ni negocios en el Estado Lara, por lo que tiene que mudarse con sus hijos a esta ciudad a empezar una nueva vida y como el único inmueble que posee es ese, se ve en la imperiosa necesidad de solicitarle al inquilino que se lo devuelva a fin de que pueda establecer algún negocio que le permita proveerse de lo necesario para su subsistencia y la de sus hijos, pero este se ha negado sistemáticamente a devolver dicho inmueble causándole un grave perjuicio.
.- que por lo antes expuesto, demanda al ciudadano MARIO RICARDO PENSO PINEDA, de acuerdo a lo establecido en el artículo 34 Literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en entregarle el local comercial situado en el pasaje acueducto entre carreras 19 y 20 N° 19-83, Barrio Obrero, San Cristóbal, Estado Táchira, siendo que este artículo prevé que cuando el propietario de un inmueble dado en alquiler mediante contrato verbal o a tiempo indeterminado sea necesitado por el propietario, éste puede acudir a la Instancia Judicial a solicitar le sea entregado el mismo para utilizarlo personalmente.
Acompaña a su escrito libelar:
.- Poder Especial otorgado por la demandante a los abogados MARIA RAFAELA DUARTE BOSCAN Y LUIS ANTONIO SOLANO PRADA.
.- Contrato de Arrendamiento suscrito de manera privada entre INMOBILIARIA SANTA MONICA y el demandado en la presente causa.
.- Copias del libelo de Demanda, Admisión, Cesión de Contrato de Arrendamiento, Poder otorgado por el demandante a sus abogados y Sentencia en causa que por vencimiento de la Prórroga Legal, fue llevada por las mismas partes de esta litis.
ADMISION DE LA CAUSA:
Riela al folio 32, auto de fecha seis de Diciembre de 2.011, por el que se da admisión a la Demanda de autos por el Procedimiento Breve.
TRAMITES DE CITACION:
Al folio 33, riela diligencia de fecha 19 de Diciembre de 2.011, por la cual los apoderados actores, señalan poner a disposición del alguacil, lo necesario para la citación de la demandada
Al folio 34, el alguacil, en fecha 19 de enero de 2012, suscribe diligencia señalando que le fue suministrado lo necesario para la citación de la demandada, por lo que mediante auto de fecha 26 de marzo de 2.012 se acuerda librar compulsa para el trámite de la citación.
Al folio 42, en fecha 10 de abril de 2.012, el alguacil suscribe diligencia informando que no fue posible ubicar al demandado, a pesar de haberlo buscado en reiteradas oportunidades.
Al folio 43 consta diligencia de fecha 12 de abril de 2.012, por el que la representación de la actora, peticiona la citación de la demandada por carteles.
Al folio 44, mediante auto de fecha 12 de Abril de 2012, se acuerda citar por carteles a la parte Demandada.
Riela a los folios 45 al 48, diligencia de la co apoderada Demandante de fecha 08 de mayo de 2.012, por la que consignó ejemplares de los Diarios “La Nación” y “Los Andes” donde aparecen publicados los carteles ordenados por este Tribunal y así mismo riela al folio 50, diligencia de fecha 09 de mayo de 2012, por el que la secretaria del Tribunal informa que en este mismo día fijó el cartel de citación librado para el demandado de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 52, conforme a lo solicitado por los apoderados de la demandante y vencido el lapso de comparecencia del demandado sin que lo hubiese hecho por si o por medio de apoderado Judicial se designó como defensor Ad Litem a la Abogada RUTH DANIEL CAMARGO BUSTAMANTE, con Cédula de Identidad N° 14.785.109 inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 10.549 y de este domicilio, librándose la correspondiente boleta de Notificación.
Al folio 53, en fecha 7 de junio de 2012, se hizo presente en el Tribunal el abogado MANUEL GUILLERMO HERNANDEZ HERNANDEZ, quien actuando en representación del Demandado ciudadano MARIO RICARDO PENSO PINEDA, consignó Poder y se dio por citado en el presente juicio.
Riela a los folios 57 a 64, escrito presentado por el representante de la demandada, donde presentó escrito de oposición de cuestiones previas, alegando la prohibición de la Ley de admitir la acción, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la Demanda, conforme a lo alegado en el artículo 346, numeral 11°, del Código de Procedimiento Civil.
Referente a la cuestión previa opuesta, procede el demandado a dar indicación de lo que son Contratos a Tiempo Determinado, Contratos a Tiempo Fijo no renovable, Contratos a Tiempo Fijo renovables automáticamente y Contratos a Tiempo indeterminado, explicando la particularidad del Tiempo en cada tipo de contrato. Señala además, el procedimiento en las acciones en materia arrendaticia y expone la manera en que la Doctrina clasifica los contratos de arrendamiento y hace mención de jurisprudencia Venezolana referente a dicha clasificación. Ademán analiza argumentos doctrinales y Jurisprudenciales referentes a situaciones de esta naturaleza y concluye destacando que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos dice que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
Arguye, en cuanto a la misma cuestión previa opuesta que como el Derecho Inquilinario se inscribe dentro del Derecho Social, al punto de que el artículo 7 ejusdem declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, es ineludible verificar la naturaleza del Contrato de Arrendamiento objeto del presente Juicio, para determinar si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, requisito sine qua nom para la admisibilidad de la Acción de Desalojo.
Seguidamente el apoderado de la parte demandada, realiza un análisis sobre la duración del Contrato de arrendamiento de autos llegando a la conclusión de que el mismo es a Tiempo Determinado y que lo sigue siendo y por lo tanto no podía la parte demandante solicitar el Desalojo sino intentar una acción de Cumplimiento o de Resolución de Contrato por lo que resulta forzoso al Tribunal declarar con lugar la Cuestión Previa opuesta.
Al folio 65, mediante escrito de fecha 13 de julio de 2.012, la representación de la parte demandante a través de escrito promovió como pruebas las siguientes:
.- La confesión ficta por parte del demandado alegando que su representante legal no dio contestación a la Demanda en la oportunidad prevista en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios
.- Copia Certificada del expediente N° 11521 emanado del Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
.- Testimoniales a objeto de su declaración al Tribunal.

Al folio 67, la co apoderada de la parte actora mediante diligencia hace algunas observaciones sobre la Cuestión Previa presentada por el apoderado de la parte demandada referente a que éste manifiesta que para accionar por desalojo es necesario que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado, pero obvia el hecho de que en forma precisa se informa al tribunal de que el Contrato de Arrendamiento fundamento de la presente acción se convirtió en un contrato a Tiempo Indeterminado, en virtud de que la arrendadora demandó al arrendatario por Cumplimiento de Contrato, para que le fuera entregado el inmueble razón por la cual se resolvió el contrato de pleno derecho y se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
A los folios 77 al 85, riela escrito de promoción de pruebas de la demandada, de fecha 27 de junio de 2.012.
A los folios 131 al 143, corren agregados escrito de conclusiones y copias de documentos presentados por la parte actora.
II
MOTIVACION PARA DECIDIR
Trabada la Litis en los términos anteriores, se tiene, a manera de síntesis, que en el presente caso se propone el desalojo de un local comercial ubicado en Pasaje Acueducto entre carreras 19 y 20 distinguido con el N° 19-83, Barrio Obrero de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el alegato de mantener -la demandante-, necesidad de ocupar el inmueble; para ello señala que encontrándose subrogada en los derechos como arrendadora, solicitó la desocupación del inmueble en Juicio llevado por el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, el cual fue Declarado Sin Lugar, lo que trajo como consecuencia que el Contrato se convirtiera a Tiempo Indeterminado.
Igualmente expone que su necesidad viene dada por cuanto se divorció y en el reparto de bienes que realizaron no le quedó casa de habitación ni negocios en el Estado Lara, por lo que tiene que mudarse con sus hijos a esta ciudad a empezar una nueva vida y como el único inmueble que posee es ese, se ve en la imperiosa necesidad de solicitarle al inquilino que se lo devuelva a fin de que pueda establecer algún negocio que le permita proveerse de lo necesario para su subsistencia y la de sus hijos.
A su vez la demandada en aras de enervar la pretensión de la accionante opone la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ello en razón de la naturaleza del contrato de arrendamiento. Para ello señala criterios doctrinarios sobre los contratos a tiempo fijo no renovable, contrato a tiempo fijo renovable automáticamente por periodos iguales, y el contrato a tiempo indeterminado. Señala igualmente que en el caso que nos ocupa, el contrato de arrendamiento por el que se dio en alquiler el local comercial objeto del contrato, indica en su cláusula Cuarta: La duración del presente contrato es de seis meses prorrogables a partir de la fecha indicada en la cláusula tercera, prorrogable por periodos iguales y sucesivos.
Arguye que vista la naturaleza del contrato de arrendamiento y que en razón de determinarse que se trata de un contrato a tiempo determinado, no podrá fundamentarse la acción en el artículo 34, literal “b”, como lo hizo la demandante, ya que la acción pertinente era un cumplimiento o resolución de contrato, previo la notificación de no continuar la relación arrendaticia y otorgarle la prórroga legal correspondiente.
THEMA DECIDENDUM
Conforme a las alegaciones y defensas opuestas, la presente demanda queda circunscrita a una pretensión de desalojo con fundamento en el estado de necesidad que alega la demandante mantiene para ocupar el inmueble, con la defensa de la accionada de que la acción no es admisible y que por ende es aplicable la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, se precisa que en la presente causa alega la actora que la demandada quedó confesa por el incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Fuerza de Ley sobre Arrendamientos de Inmuebles, que trata sobre el Procedimiento Judicial en el Desalojo en su Artículo 35 que preceptúa:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva …”

Así las cosas, quien juzga observa que en efecto el representante del Demandado en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, señaló que: “…consigno el presente escrito, el cual tiene por objeto PROMOVER U OPONER CUESTIONES PREVIAS, en lugar de dar contestación al fondo de la demanda…”
Al efecto, de la lectura minuciosa de dicho escrito se observa que la accionada no contestó al fondo de la Demanda, oponiendo solo cuestiones previas, contraviniendo el artículo 35 de la referida Ley de Arrendamientos transcrito en parte ut supra.
El Código de Procedimiento Civil prevé que el Demandado que no conteste oportunamente la demanda pudiera estar incurso en la Institución Procesal denominada CONFESION FICTA, según la cual se deben tener como válidos los argumentos libelares del actor, salvo que, la parte demandada probare algo a su favor. Siendo que en este caso no se haría necesario el análisis de los demás elementos de autos. Así las cosas, se haría necesario analizar el escrito de cuestiones previas presentado por la demandada, señalando al respecto que la Ley Civil Adjetiva establece en el artículo 187 la forma como las partes deben dirigirse al Órgano Jurisdiccional, señalando los requisitos que para ello deben cumplirse, precisándose que el escrito de Oposición de Cuestiones Previas presentado por la demandante no se encuentra debidamente firmado por el apoderado de la parte demandada, tal como lo dispone el Principio de Legalidad formal contenido en los artículos 7, 25 y 187 del Código de Procedimiento Civil, normas que los particulares se encuentran obligados a cumplir, para que su actuación sea válida.
Al mismo efecto, debe señalarse el contenido del artículo 107, eiusdem, que indica:
"El Secretario recibirá los escritos y documentos que le presenten las partes, los agregará al expediente de la causa respectiva, estampando en él su firma, la fecha de presentación y la hora, y dará cuenta inmediata al Juez."

Las normas anteriores no dejan duda de la obligación de la firma del diligenciante o del presentante en los diferentes escritos presentados, y de la identificación que del mismo haga el Secretario, así como de la suscripción de los mismos por ese funcionario. Igualmente considera pertinente quien juzga, señalar el análisis que del contenido del artículo 107 del Código de Procedimiento Civil, realiza el doctrinario Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su autoría Código de RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE en su Obra: Código de Procedimiento Civil, Tomo I, páginas 362 y 363, de la que se cita:
"…omissis…la diligencia da fe de la comparecencia y de lo expresado; mientras que el escrito es una forma directa de manifestar una alegación. Pero el secretario debe autorizar también el escrito, en el sentido de que debe dejar constancia de la fecha y hora en que fue presentado al Tribunal, y particularmente de la identificación de la persona que lo presentó. Sin esta última constancia, no hay autorización o documentación del acto pues no queda comprobado, con la fe pública del funcionario, la genuinidad de la manifestación que contiene el escrito. El secretario no da fe de la firma de la persona que aparece nombrada o identificada en el cuerpo del escrito, pero basta la atestación pública del funcionario de que compareció y entregó el escrito para que el compareciente quede acreditado como exponente de la alegación contenida en la escritura….(omissis) Si el escrito lo presenta una persona no firmante del mismo, carecerá de toda eficacia procesal, aunque el presentante sea apoderado de la parte, aunque aparezca en el texto como exponente, ya que la firma es la corroboración jurídica de la manifestación de voluntad expresada por escrito. Un documento no firmado por quien aparece como exponente no es ni siquiera instrumento privado, a tenor del artículo 1.368 del Código Civil. En tal caso el secretario habría dado fe de la presentación de un objeto que no es considerado jurídicamente como instrumento, en el sentido técnico jurídico de la palabra, y por tanto, no podrá considerarse a los efectos que señala el artículo 187. Igual efecto se produce si, habiendo dado fe el secretario de la presentación del alegato, se comprueba ulteriormente que la firma es apócrifa; es decir, que no hay firma de quien aparece como otorgante."

En el mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 0325 de fecha 08 de mayo de 2007, expediente No. 06-0938, con ponencia del Magistrado Dr. CARLOS OBERTO VÉLEZ, dejo sentado que:
“Los artículos 106, 107 y 187 del Código de Procedimiento Civil, establecen lo siguiente:
“Artículo 106: El Secretario suscribirá con las partes las diligencias que formulen en el expediente de la causa y dará cuenta inmediatamente de ellas al Juez…”
“Artículo 107.- El Secretario recibirá los escritos y documentos que le presenten las partes, las los agregará al expediente de la causa respectiva, estampando en él su firma, la fecha de la presentación y la hora, y dará cuenta inmediata del Juez”
“Artículo 187: Las partes harán sus solicitudes mediante diligencia escrita que extenderán en el expediente de la causa en cualquier hora de las fijadas en la tablilla o cartel a que se refiere el artículo 192, y firmarán ante el Secretario; o bien por escrito que presentarán en las mismas horas al Secretario, firmado por la parte o sus apoderados…” (Negrillas y subrayado de la Sala).
Las normas que anteceden, pautan los requisitos de validez –de la forma de los actos- de los escritos y diligencias presentadas por las partes ante el tribunal (salvo aquellos que legalmente requieran de la firma del juez), pues ordenan que dichos instrumentos sean consignados en el horario establecido en la tablilla del tribunal y estén firmados por el compareciente ante el Secretario, quien al recibirlos estampará su firma para dar fe de que la parte compareció y que su firma es auténtica, condiciones necesarias para que la diligencia o el escrito tengan validez.
En tal sentido, la Sala mediante sentencia de fecha 10 de agosto de 1989 caso: Agrícola San Miguel C.A., contra Roberto Auad Isaac, Expediente N° 89-028, expresó:
“…De las normas anteriormente transcritas claramente se advierte la necesidad de la firma de la parte o de sus apoderados para la validez del acto en la diligencia o el escrito en el cual formulen al tribunal sus solicitudes, exigencia ésta complementada, en lo que respecta a la firma del secretario por los artículos 106 y 107 del Código de Procedimiento Civil.
El artículo 106 señala que el secretario suscribirá con las partes las diligencias que formulen en el expediente de la causa y dará cuenta inmediatamente de ellas al juez. Mientras que el artículo siguiente, que se refiere a la presentación de los escritos o representación que las partes o sus apoderados dirijan al tribunal, establece que: ‘El Secretario recibirá los escritos y documentos que le presenten las partes, los agregará al expediente de la causa respectiva, estampando en él su firma, la fecha de la presentación y la hora, y dará cuenta inmediata al Juez’.
De lo anterior resulta que la falta de firma de la parte o de su apoderado en la diligencia o escrito dirigido al tribunal o la falta de firma del Secretario en la diligencia o en la nota de recepción del escrito presentado por la parte, privan al acto procesal de la debida autenticidad, en razón de lo cual, a menos que el acto queda viciado de nulidad, lo cual, una vez constatado por el Juez, debe ser declarado de oficio o a solicitud de la parte a quien perjudique el acto…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil mediante decisión de vieja data, 18 de abril de 1963, estableció:
“…Al autorizar el Secretario de un tribunal la exposición de una de las partes, da fe, no sólo de la comparecencia del exponente, sino también de la autenticidad de su firma, por lo que si el compareciente omite ésta, el acto queda incompleto y por lo tanto carente de validez. Tuvo razón la recurrida para considerar ineficaz la exposición del apoderado actor y, en consecuencia, como no interpuesta la referida apelación…” (Negrillas de la Sala).”

Se crea entonces criterio para quien juzga, de que, un escrito de Cuestiones Previas que carece de la firma del demandado y de su apoderado no puede tenerse por presentado para efecto alguno, ni se pueden tener por presentados los documentos que acompañan dicho escrito, ya que al carecer de firma no puede expresar la voluntad de su autor, puesto que todo escrito debe ir avalado mediante el nombre y la firma del suscriptor, por cuanto en esta forma es que va a responsabilizarse el mismo de su contenido. Tampoco puede ratificarse puesto que la Ley no establece que ante la falta de firma de un escrito éste deba mandarse a ratificar. La falta de huella dactilar o de firma en el escrito implica que no se incorporó la voluntad de quien encabeza esa Promoción y, por lo mismo no habrá base alguna para sostenerla, por lo que se tiene entonces que el escrito de tal modo presentado, se encuentra en contravención a las reglas y principios contenidos en los artículos 7, 25 y 187 de la Ley Adjetiva, al no encontrarse válidamente firmado por quien se afirma titular del derecho que pretende, por lo que es una actuación inexistente en tanto no llenó la finalidad perseguida, teniéndose en consecuencia como desechada la cuestión previa así presentada por la accionante y que la defensa en cuestión resulte a todas luces inexistente. Así se decide.
Teniéndose como no presentado el escrito de defensa de la accionada, se hace necesario el análisis de los demás elementos o presupuestos de la confesión ficta señalados en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, esto es, que el demandado nada probare que le favoreciera y que su pretensión no sea contraria a derecho. Así se observa que la demandada, en fecha 27 de junio de 2.012, esto es, en tiempo hábil procede a promover pruebas en la causa, por lo que se hace necesario el análisis de las mismas, a objeto de verificar si éstas logran desvirtuar la pretensión del demandante, todo conforme a los principios rectores de la carga de la prueba previstos en la legislación Civil Venezolana, según el cual, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda haber sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
.- Copia Certificada emanada del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, correspondiente a expediente de consignación arrendaticia signado 662 de la nomenclatura propia de ese Juzgado. Esta documental se valora como documento Público demostrativo del hecho jurídico de la consignación arrendaticia como tal, por los montos, la fecha de realización de los mismos, así como las personas intervinientes en dicha consignación.
.- Copia certificada de documento Protocolizado en la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo el Nro. 2010.1872, Protocolo ARI, de fecha 17 de noviembre de 2.010, contentivo de partición amistosa de bienes que integraron la Sociedad Conyugal de la demandante y el ciudadano Eversth Leal Duarte. Esta documental se valora como documento Público demostrativo de los bienes quedantes a la demandante por efecto de la partición efectuada.
.- Mérito favorable del contrato de arrendamiento Nro. 003 celebrado entre Inmobiliaria Santa Mónica, C.A. y el demandado. Esta documental emanado del propio demandante y presentada con el libelo de demanda, se valora como documento privado tenido como legalmente reconocido al no resultar de manera alguna desconocido. Con ello queda demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre las partes de la litis, regida por las particulares estipulaciones que las partes pactaron como reguladoras de su relación locaticia.
.- Copia certificada de documento Protocolizado en la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, bajo el Nro. 2011.12160, Asiento Registral 1, matriculado con el N° 440.18.8.3.7148, de fecha 06 de julio de 2.011, contentivo de la venta de un inmueble propiedad de la demandante así como de la dación de pago a favor de la actora de un inmueble distinguido como Unidad de Vivienda N° 31 del Conjunto Residencial GIRASOL, ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo con vuelta a la Avenida Las Pilas, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; suscrito por la accionante y el ciudadano GUIDALY ANTONIO CASTRO CONTRERAS. Esta documental se valora como documento Público demostrativo de los bienes que integran el patrimonio de la demandante.
.- Impresión descargada de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, decisión del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 20/07/2011. En relación a la prueba presentada este Juzgador la tiene como el criterio esbozado por ese Jurisdicente, no obstante la misma no tiene el carácter de criterio vinculante.
De las pruebas presentadas en la causa queda demostrada la existencia de una relación arrendaticia; ahora bien ante el presupuesto de la que la acción no sea contraria a derecho, establece quien juzga que ciertamente la acción de desalojo es exclusiva para los contratos a tiempo indeterminado por mandato de la previsión normativa del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así tenemos que el contrato de arrendamiento que rige a las presentes partes de la litis, establece en su cláusula Cuarta como regulación al tiempo de duración al contrato lo siguiente:
“La duración del presente Contrato es de SEIS (6) MESES PRORROGABLES a partir de la fecha indicada en la cláusula TERCERA, prorrogable por períodos iguales y sucesivos; a menos que una de las partes diere a la otra un aviso por escrito con no menos de Treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar éste contrato. En caso que “El arrendatario” esté obligado a la desocupación y no lo hiciere, ésta se tramitará a través de nuestro Departamento Legal, incurriendo sin perjuicio de los alquileres pendientes, en los gastos judiciales o extrajudiciales, honorarios del abogado e indemnizaciones de los daños y perjuicios a que diere lugar. “El arrendador se reserva el derecho de notificación de no renovación por la vía de carta o telegrama.””

De lo anterior se infiere que las partes, en principio pactaron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por el hecho de que vencido el término inicial (6 meses) el mismo se renovaba por períodos iguales y sucesivos, siendo este un tipo de contrato que incorpora prórrogas sucesivas y automáticas por igual periodo de tiempo al término inicial, en el que por más que pasen los años, el contrato sigue considerándose como a término fijo. Ahora bien ocurre que en este tipo de contratos no puede entenderse que el arrendador se encuentre obligado a mantener el mismo de manera indefinida, y para ello la solución está en que si el propietario no quiere prorrogarlo más, deberá comunicárselo al inquilino, tal como lo acordaron en la cláusula transcrita, circunstancia que éste Juzgador considera cumplida por el hecho de que la actual demandante igualmente instauró demanda de cumplimiento de contrato admitida en fecha 17 de julio de 2.008, causa en la que la demandada a través de su apoderado se hace parte en fecha 01 de abril de 2.009, desprendiéndose de dicha demanda, su clara e inequívoca voluntad de no prorrogar el contrato, razón por la cual a partir de esa fecha comienza el disfrute de la prórroga de Ley, siendo la misma -por la duración de la relación arrendaticia-, de dos (2) años, los cuales transcurrieron íntegramente con el uso y disfrute del inmueble por parte del arrendatario, y así una vez vencida la misma, el contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado. Con ello se tiene que para el momento de incoarse la presente demanda el contrato se había transformado a tiempo indeterminado y por ello es concluyente indicar que la presente demanda no es contraria a derecho, sino que por el contrario se encuentra tutelada por la disposición normativa contenida en el artículo 34, literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para locales comerciales. Así se establece.
Precisa quien juzga en cuanto a la circunstancia del estado de necesidad, que establecido como quedó la naturaleza del contrato, se señala que igualmente quedó demostrado en la causa que la demandante es la propietaria del inmueble objeto de la pretensión de desalojo y así se desprende la copia certificada que señala los bienes quedantes a la demandada por efecto de la partición amistosa celebrada, el cual incluye el inmueble objeto de la pretensión que acá se decide. Así se establece.
Finalmente y en cuanto a la causal de necesidad alegada, establece quien juzga que la prueba de la necesidad de ocupación, se ha dicho, no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma; en este orden de ideas, sobre este particular es prudente citar al autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, que en su obra “Tratado de derecho arrendaticio inmobiliario”, pag. 195 indica:
“…La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, de cualquier categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo…”

Conforme al anterior criterio, señala quien juzga, que no obstante existir indicios respecto a que la demandante que alega mantener necesidad de ocupar el inmueble de la litis, pudiera contar con medios de fortuna u otros inmuebles, ello no es causa suficiente para acabar con la presunción de necesidad, pues tal como establece la norma en comento, el bien puede ser necesitado por un pariente consanguíneo cercano, o puede existir otra circunstancia en virtud de la cual quede verificado que el propietario necesita la ocupación del inmueble con preferencia del arrendatario, además que nada impide a que el demandante pudiera escoger, si fuera el caso, cual entre los varios inmuebles de los pudiera ser propietario se adaptara mas a su eventual estado de necesidad. Igualmente para llegar a la conclusión de este supuesto de necesidad considera quien juzga, que siendo la necesidad un criterio eminentemente subjetivo inherente a la propia persona que la alega, el problema de la necesidad no es objeto de prueba directa y basta la indicación en el Juzgador de la eventual necesidad y presentarse al menos indicios de la misma, pues como se dijo, no está sujeta a plena prueba; entonces, ello deriva en conclusión de éste Juzgador también por el hecho de que la demandante ha tratado de recuperar su inmueble ya por segunda vez, de manera Judicial, por lo que se puede llegar a la convicción de la necesidad alegada por la demandante ciudadana María del Carmen Martínez Gómez; todo de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil por lo cual, la pretensión de desalojo debe prosperar en derecho, como se indicará en el dispositivo del fallo y así se decide.
APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 34, LITERAL B) DE LA
LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
Por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
III
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda por desalojo propuesta por la ciudadana MARIA DEL CARMEN MARTINEZ GOMEZ, contra el ciudadano MARIO RICARDO PENSO PINEDA. En consecuencia se ordena que éste último, como demandado, desaloje el inmueble que ocupa como arrendatario, el cual se encuentra constituido por un local comercial ubicado en el Pasaje Acueducto entre carreras 19 y 20, Nro. 19-83, sector Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
SEGUNDO: Por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para así evitar la trasgresión de la norma Constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se Condena a la parte demandada al pago de costas procesales por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los nueve (9) días del mes de enero de dos mil trece (2013). AÑOS: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El

Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Zulimar Hernández Méndez
En la misma fecha siendo las 12:00 meridiano se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Zh.
Exp. Nº 7616.