TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre:

Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Demandante: GLORIA FIALLO PEREZ y GUISEPPE MATTEO RIVELLESE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V – 3.996.656 y V – 3.666.783, domiciliados en el Área Metropolitana de Caracas.
Apoderado Judicial de la parte demandante: Abogadas Gabriela Isabel Torres Henao y Yamile Villabona Romero, inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 117.991 y 70.053.
Demandado: Sociedad Mercantil “COMERCIAL IVREA, C.A.” inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 35, tomo II, de fecha 15 de marzo de 1976, representada por el ciudadano ALFREDO CREMONINI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V – 13.792.145, domiciliado en San Cristóbal – Estado Táchira.
Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).
Expediente: N° 7053.

I
Proveniente del Juzgado distribuidor de expedientes, es recibido para su decisión judicial, libelo de demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento (local comercial), incoado por los ciudadanos Gloria Fiallo Pérez y Guiseppe Matteo Rivellese, contra la Sociedad Mercantil “Comercial IVREA C.A.”, en la persona de su presidente Alfredo Cremonini, titular de la cédula de identidad N° V – 13.792.145.
Señaló la parte demandante en su libelo:
.- que sus representados son propietarios de un inmueble ubicado en la Séptima Avenida, con calle 13, Parroquia San Juan Bautista, San Cristóbal – Estado Táchira, el cual consta de mejoras construidas en terreno ejido propiedad de la Municipalidad de San Cristóbal – Estado Táchira, consistente en un local comercial, compuesto de salones de exhibiciones, servicios sanitarios y demás adherencias y dependencias, construido todo en una superficie de Doscientos ochenta y cinco con ochenta y seis metros cuadrados (285,86mts2), cuyos linderos y medidas son: NORTE: Con propiedad que fueron o son de Carlos M. Pérez, antes de Abelardo Márquez, mide veinticuatro con cuarenta y tres metros (24, 43), SUR: Con propiedad que son o fueron de Servicios Caribe C.A., mide veintidós con diez metros (22,10 mts), ESTE: Con Propiedad que fueron o son de Servicios Caribe C.A., mide doce con sesenta metros (12,60) y OESTE: Con avenida séptima que es su frente, mide doce con cincuenta metros (12,50mts).
.- Que dicho inmueble lo adquirió la ciudadana Yolanda Fiallo Pérez, en comunidad con la ciudadana Gloria Fiallo Pérez, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Público del Municipio San Cristóbal – Estado Táchira, en fecha 29 de marzo de 2001, quedando registrado bajo el N° 42, tomo 019, protocolo 01, folio 1/3 del primer trimestre.
.- Que en lo que respecta a los derechos e intereses de la ciudadana Yolanda Fiallo, co – propietaria del inmueble antes indicado, otorgó poder especial a su poderdante Gloria Fiallo Pérez, el cual quedó inscrito ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, Estado Miranda, inserto bajo el N° 69, tomo 25 de fecha 08 de julio de 2003 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
.- Que es el caso que sus apoderados celebraron un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Comercial IVREA C.A., a saber: 1) Contrato de arrendamiento de fecha 11 de mayo de 2000, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta – Estado Miranda – Chuao, inserto bajo el Nro. 69, tomo 22. 2) Contrato de Arrendamiento de fecha 19 de marzo de 2001 autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta – Estado Miranda – Chuao, inserto bajo el N° 65, tomo 14. 3) Contrato de Prorroga Legal de fecha 08 de marzo de 2007 donde consta que sus apoderados ciudadanos Gloria Fiallo y Guiseppe Matteo, y los ciudadanos Yolanda Fiallo y Dirk Dieter Hans Ter – Horsternbden, donde se establece que a partir de la fecha primero de abril de 2007, empieza a correr la prorroga legal, estipulada en el título V del la ley de arrendamientos inmobiliarios.
.- Que para la fecha 31 de marzo de 2010 la arrendataria Comercial IVREA C.A., se obliga a realizar a entrega del inmueble, totalmente desocupado de personas y bienes.
.- Que con la existencia del contrato de prorroga legal, firmado por las partes contratantes, se evidencia que se ha venido celebrando contratos de arrendamientos a tiempo determinado con la comercial IVREA C.A., representada por su presidente Alfredo Cremonini, con carácter de prorrogables por periodos iguales y sucesivo que van desde el día 11 de mayo del 2000 al 19 de marzo de 2001, el cual fue prorrogado a tiempos determinados a través de notificaciones respectivas hasta el día primero de abril de 2007.
.- que quedaba entendido a través de la firma del contrato de prorroga legal convenida formal y potestativamente por la arrendataria que las partes fijaban la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado por las partes y las cuales se prorrogaban por escrito, entendiendo por la práctica reiterada entre las partes que las prorrogas sucesivas no convertían el contrato a tiempo indeterminado, tal y como quedo demostrado con la firma de la prorroga legal.
.- Que no obstante persiste la negativa por parte de la arrendataria, a entregar el inmueble comercial arrendado, por lo que se ven en la obligación de usar la vía judicial, por cuanto han tratado amigablemente de buscarle solución conciliatoria a tal situación, y se le ha ofrecido en 2 oportunidades la venta del inmueble cumpliendo con la preferencia ofertiva establecida en la ley de arrendamientos vigente.
.- que así mismo se le ofreció la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, no aceptando la arrendataria las condiciones que establecía su apoderada, las cuales se encontraban ajustadas a derecho, recibiendo por parte de la demandada una actitud hostil, impertinente, por cuanto se niega a hablar con la propietaria del inmueble dado en arrendamiento, no siendo la manera de proceder por cuanto se celebró un contrato personalmente con el ciudadano Alfredo Cremonini presidente de la Comercial IVREA C.A., aunado al hecho de que hasta la presente fecha se niega a desocupar el inmueble comercial, e incluso se atraso en el pago de los cánones de arrendamiento.
.- Que por todo lo anteriormente expuesto es que ocurre a demandar como en efecto lo hace al ciudadano Alfredo Cremonini presidente de la Comercial IVREA C.A., para que convenga o en su defecto sea condenado a realizar y cancelar los siguientes particulares: 1) La inmediata desocupación y entrega del inmueble comercial que le fue cedido en arrendamiento en las mismas buenas condiciones que lo recibió.
Estima la demanda en la cantidad de TREINTA MIL BOIVARES (Bs. 30.000,oo) y pide se calcule y sea condenado al pago de los gastos de costas y costos que se produzcan en el presente juicio. (Folio 1 al 3)
DOCUMENTOS ACOMPAÑADOS AL LIBELO DE DEMANDA:
1.- Copia certificada del documento por medio del cual los ciudadanos Zulay Evelia Fiallo Martínez y Julio Fiallo Miranda, ceden y traspasan en plena propiedad a las ciudadanas Gloria Fiallo Pérez y Yolanda Fiallo Pérez, un inmueble que forma parte de mayor extensión conformada por las edificaciones ubicada en la Avenida 7° con calle 13, Jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Igualmente se señala en dicho documento que el inmueble consta de unas mejoras construidas sobre terreno ejido consistente en local comercial, compuesto de salones de exhibición, servicios sanitarios y demás adherencias y dependencias, construido todo en una superficie de 285,86 metros cuadrados. Documento este que quedó inserto bajo el N° 76, tomo 41, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Cuarta de San Cristóbal, posteriormente registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, bajo el N° 42, tomo 019, protocolo 01, folio 1/3, correspondiente al 1 trimestre del año 2001.
2.- Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas Gloria Fiallo Pérez y Yolanda Fiallo Pérez, por una parte y por la otra la Sociedad Mercantil Comercial IVREA, el cual quedó anotado bajo el N° 69, tomo 22 de fecha 11 de mayo de 2000, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda.
3.- Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas Gloria Fiallo Pérez y Yolanda Fiallo Pérez, por una parte y por la otra la Sociedad Mercantil Comercial IVREA, el cual quedó anotado bajo el N° 65, tomo 14 de fecha 19 de marzo de 2001, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda.
4.- Documento por medio del cual los ciudadanos Gloria Fiallo Pérez, Guiseppe Matteo Rivellese, Yolanda Fiallo Pérez y Dirk Dieter Hans Ter – Horst Ernbden, representados los últimos por la abogada Nubia Martínez de Fiallo, y por otra parte la Sociedad Mercantil Comercial IVREA C.A., representada por el ciudadano Alfredo Cremonini, declaran que han convenido formalmente en que a partir de la fecha 1° de abril del año 2007 empezó a correr la prorroga legal y que para la fecha 31 de marzo de 2010, la arrendataria debía hacer la entrega del inmueble. Documento este de fecha 08 de marzo de 2007, autenticado bajo el N° 04, tomo 46 de los libros llevados por l a Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal.
5.- Original de Comunicación enviada por las ciudadanas Gloria y Yolanda Fiallo Pérez, a la Sociedad Mercantil “COMERCIAL IVREA C.A.” de fecha 28 de diciembre de 2000, en la cual le ofrecen en venta a dicha sociedad mercantil el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
ADMISION DE LA DEMANDA
Por auto de fecha 18 de octubre de 2010, este Juzgado admitió la presente demanda para ser tramitada por el procedimiento breve. (Folio 46).
CITACION DE LA DEMANDADA
Por cuanto la demandante solicitó mediante diligencia de fecha 11 de noviembre de 2.010 la citación de la demandada mediante carteles, se acordó en conformidad en auto de fecha 22 de noviembre de 2.010.
CONTESTACION A LA DEMANDA:
Mediante escrito de fecha 10 de enero de 2011, el ciudadano Alfredo Cremonini Manarelli, actuando en su condición de presidente de la Sociedad Mercantil “Comercial IVREA C.A.”, debidamente asistido por la abogada en ejercicio María Judith Zambrano Bushey, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
.- opone, de conformidad con el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la inadmisibilidad de la demanda, fundamentándose en que la presente demanda fue presentada al tribunal para su distribución en fecha 24 de septiembre de 2010 y fue admitida en fecha 18 de octubre de 2010, que los accionantes presentan como documento fundamental un contrato de arrendamiento que supuestamente fue suscrito entre ellas y la sociedad mercantil Comercial IVREA C.A., alegando que es un contrato a tiempo determinado y demandan el cumplimiento de contrato, que sin embargo en fecha 22 de junio de 2010 , fue presentada para su distribución demanda instaurada por los mismo accionantes por cumplimiento de contrato, la cual fue declarada inadmisible en fecha 19 de julio de 2010. Igualmente alegan como punto previo la falta de cualidad, señalando que para la fecha en que suscribieron los contratos de arrendamiento, la parte demandante no era propietaria del inmueble, ya que la venta del inmueble fue protocolizada en fecha 29 de marzo de 2001, por lo tanto carecen de interés para incoar la presente acción.
Como contestación al fondo de la demanda señala la accionante:
.- que los accionantes fundamentan su pretensión en dos contratos de arrendamiento que no fueron suscritos entre ellos y su representada Comercial IVREA C.A., de manera que esos contratos no nacieron en el mundo jurídico y por lo tanto son inexistentes.
.- que su representada es arrendataria del inmueble desde el 21 de noviembre de 1980 cuando el ciudadano Rafael Fiallo Turbay ya fallecido, lo cedió en arrendamiento y que dicho contrato fue prorrogado por él, hasta que el inmueble paso a ser propiedad de Servicios Caribe C.A.
.- que el último contrato de arrendamiento escrito que suscribió su representada con dicha sociedad mercantil fue en fecha 10 de febrero de 1998.
ACTIVIDAD PROBATORIA
En fecha 17 de enero de 2011, el ciudadano Alfredo Cremonini Manarelli, debidamente asistido por la abogada en ejercicio Maria Judith Zambrano Bushey, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
Promueve copia certificada del expediente N° 12.692 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, igualmente promueve copias de la tablilla de los días de despacho de dicho tribunal a los fines de demostrar la inadmisibilidad pro tempore de la demanda.
Con la finalidad de demostrar la falta de cualidad e interés de los accionantes al interponer la demanda, así como para demostrar que su representada no suscribió ningún contrato con los accionantes, documento de propiedad debidamente protocolizado en fecha 29 de marzo de 2001 por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, bajo el N° 42, tomo 019, protocolo 1. Documento suscrito por las accionantes Gloria Fiallo y Yolanda Fiallo, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta – Estado Miranda en fecha 11 de mayo de 2000, anotado bajo el N° 69, tomo 22 de los libros llevados por dicha Notaría. Documento suscrito por las accionantes Gloria Fiallo y Yolanda Fiallo por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta – Estado Miranda en fecha 19 de marzo de 2001, quedando inserto bajo el N° 65, tomo 14 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Para demostrar que la relación arrendaticia de su representada Comercial IVREA C.A., es a tiempo indeterminado produce el valor probatorio de la copia certificada del último contrato de arrendamiento suscrito entre la Comercial IVREA C.A., y la Sociedad Mercantil Servicios Caribe C.A., por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal anotado bajo el N° 49, tomo 30 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. De igual manera promueve algunos recibos de pago del canon de arrendamiento emitidos por la Sociedad Mercantil Servicios Caribe C.A., para demostrar que siempre fue recibido el canon de arrendamiento sin ningún problema.
Reproduce el valor probatorio del expediente de Consignación N° 824 – 10 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
A su vez, la representación de la demandante presenta en fecha 24 de enero de 2011 escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
Promueve y ratifica el contrato de prorroga legal autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal el 08 de marzo de 2007, inserto bajo el N° 04, tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por la dicha Notaría.
Promueve y ratifica el valor jurídico del contrato de arrendamiento de fecha 19 de marzo de 2001 autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta – Estado Miranda, inserto bajo el N° 65, tomo 14.
Promueve y ratifica el valor jurídico de los comprobantes originales de retención de impuesto de la Sociedad Mercantil Comercial IVREA C.A., los cuales van desde la fecha 12 de enero de 2009 hasta el 07 de diciembre de 2009, donde se evidencia que venia cumpliendo la cláusula segunda del contrato de prorroga legal.

II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Trabada la litis en los anteriores términos se establece que la presente causa queda circunscrita a una demanda de cumplimiento de contrato para que la demandada cumpla con entregar el local comercial que ocupa, basado en la firma de un contrato de prórroga legal donde se estableció que a partir del 01 de abril de 2.007, comenzaba a correr la prórroga legal y que para el 31 de marzo de 2.010, la demandada se obligó a la entrega del inmueble desocupado de bienes y personas. Bajo esta premisa la demandada pretende enervar la pretensión del demandante alegado las defensas previas de inadmisibilidad de la demanda (cuestión previa del artículo 346, numeral 11), falta de cualidad de la demandante y como defensa de fondo expresa que fundamentada la demanda en dos contratos de arrendamiento, se tiene que los mismos no fueron suscritos entre las partes de esta litis, siendo además que el contrato denominado de prórroga legal carece de valor jurídico alguno.
Observa además este Juzgador que al momento de dar contestación a la demanda, la accionada esgrimió la existencia de una cuestión previa y la defensa de falta de cualidad de la demandante, por lo que se pasa de seguidas a la resolución de ello como punto previo, todo conforme a la previsión normativa del artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que al efecto señala:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva …”

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LOS ACCIONANTES
Se tiene que la demandada de autos, opone la falta de cualidad de la demandante bajo el argumento de que los accionantes no eran propietarios del inmueble objeto de la litis cuando supuestamente firmaron los contratos de arrendamiento.
En referencia a la falta de cualidad señala el Jurista Arístides Rengel-Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, pág. 27 y 28; lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…” Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa.
Partiendo de la premisa genérica que nos trae la doctrina patria, en relación a la falta de cualidad para intentar y sostener el juicio, debe este juzgador analizar en concreto, la falta de cualidad en materia arrendaticia. Al respecto, el Jurista Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I año 2003, Pág. 184 y 185; apunta acertadamente lo siguiente:
“Como en la acción de desalojo, regulada por el artículo 34 y siguientes de LAI, aparentemente no se indica de manera directa quién es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que sólo el propietario del inmueble tienen el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete (7) causales, a que alude el artículo 34 eiusdem, guardan relación con la cualidad del propietario. Sin embargo, no es una apreciación absoluta porque existe el caso de la persona (natural o jurídica) que haya dado en arrendamiento determinado inmueble ajeno, y como la relación arrendaticia –sobre inmueble ajeno- no está prohibida en Venezuela (…), en tal caso corresponde al arrendador no propietario recibir o exigir el pago del alquiler; bajo cuya circunstancia el legitimado activo sería ese arrendador (…)” (subrayado propio).

Encuentra quien decide, que la cualidad en sentido amplio es sinónimo de legitimación y, deviene en la necesidad de demostrar la identidad de la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho y el sujeto que es su verdadero titular.
En sentido procesal, expresa una relación lógica entre la persona del demandante concretamente considerada y, aquella a la que la ley concede el derecho de demandar.
Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico queda circunscrito a saber determinar dicha relación en el proceso. El criterio tradicional y, en principio válido, es el que afirma que tiene cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran titulares de la relación jurídica material que es objeto del proceso. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y, el titular de la acción, se considera desde el punto de vista concreto, que es lo que constituye la falta cualidad.
En el caso bajo examen, resulta que para el momento de celebrarse el primer contrato de arrendamiento (11 de mayo del 2000), se indica a la co demandante como co arrendadora, y para ese momento no se habían protocolizados los documentos de propiedad, entonces tenemos el caso de un arrendador ---no propietario del inmueble cuestionado---, que demande a su arrendatario para pedir el cumplimiento del contrato de arrendamiento privado, pero en tal caso, lo que aquella defiende es un derecho propio (el de arrendadora, no del propietario), de modo que hay correspondencia lógica entre el titular del estado jurídico sustancial con el titular de la acción. En otras palabras, ser o no dueño del inmueble arrendado no le quita cualidad de arrendador a la parte demandante, porque la extensión del derecho de propiedad no es lo que confiere tal legitimación.
Así las cosas, el arrendador no propietario, puede y tiene cualidad para ejercer las acciones de cumplimiento del contrato de arrendamiento, porque al acudir a la jurisdicción lo hace en función de ser titular del derecho sustancial (derecho propio), y por ende, titular del derecho de acción. Más aún, confrontado el haz de pruebas puede advertir este Tribunal, que los demandantes, en efecto al momento de suscribir los contratos de arrendamiento adquieren el inmueble de manera autenticada, independientemente que la protocolización se haya realizado un año después, dicha venta surte efecto entre las partes, al igual que al momento de la firma de contrato de prórroga legal, por lo tanto cabe concluir forzosamente, que la parte accionada reconoce la condición de arrendadora de la parte actora; y en razón de ello, deviene contrario a la verdad y a la rectitud, su conducta de oponer la defensa antes analizada, teniendo conciencia de su manifiesta falta de fundamento.
En razón de lo expuesto, se desecha la defensa de falta de cualidad formulada por la parte demandada, Y ASI SE DECIDE.-
DE LA CUESTION PREVIA
Señala la parte demandada en su escrito de contestación que opone la cuestión previa, establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda. Ello en razón de que -argumenta la demandada-, en fecha 22 de junio de 2.010 y antes de la interposición de la presente demanda, fue presentada a distribución por los mismos accionantes demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento del mismo inmueble, la cual se encuentra contentiva en expediente signado 12.692 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, demanda que fue declarada inadmisible, quedando definitivamente firme, por lo que los accionantes debieron dejar transcurrir 90 días continuos para volver a demandar, siendo que los demandantes no dejaron transcurrir íntegramente para instaurar esta demanda.
Así las cosas, cuando la ley prohíbe admitir la acción según el tratadista Emilio Calvo Baca, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, esta prohibición no puede derivarse de jurisprudencia.
Se tiene que ciertamente riela a los folios 115 al 120, sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira que declaró inadmisible la demanda que por cumplimiento de contrato es incoada teniendo como partes a las mismas de esta litis. Ahora bien, siendo que, como se señaló anteriormente, la inadmisibilidad de la acción viene dada por el supuesto de que esa limitación deben estar expresamente establecidas en la ley, siendo el caso que no existe norma procesal o sustantiva alguna que señale el caso de manera expresa -se repite-, que indique que en caso de ser declarada inadmisible una demanda, la interposición de una nueva en las mismas circunstancias, esté sujeta a plazo alguno. Por ello, se tiene que la cuestión previa así propuesta debe ser declara sin lugar. Así se decide.

En cuanto al fondo de la controversia, se pasa entonces al análisis del material probatorio aportados por las partes a la litis, a objeto de determinar con aplicación del principio rector de la carga de la prueba previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, la veracidad de las alegaciones y defensas de las partes.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Adjuntas al escrito de demanda:
.- Documento poder que los co demandantes confieren a las Abogadas Gabriela Torres Henao y Yamile Villabona Romero, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 117.991 y 70.053, respectivamente. Documental otorgada por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 14 de mayo de 2.010, inserto bajo el Nro. 28, Tomo 88, por lo que se valora como documento Público demostrativo de las facultades otorgadas por los co demandantes a las mencionadas apoderadas para actuar validamente en la litis.
.- Copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 29 de marzo de 2.011, registrado bajo el Nro. 42, Tomo 019, Protocolo 01, folios 1/3. Esta documental es apreciada como documento Público demostrativo de la cesión que de la propiedad del inmueble objeto de la pretensión de cumplimiento de contrato es hecha a la co demandante Gloria Fiallo Pérez.
.- Documento poder que los ciudadanos Yolanda Fiallo Pérez y Dirk Dieter Hans Ter Horst Ernbden, confieren a las ciudadanas Gloria Fiallo Pérez y Nubia Martínez de Fiallo, para venta de derechos y acciones sobre inmuebles. Esta documental no es objeto de valoración por considerar quien juzga que nada aporta sobre el hecho controvertido previamente delimitado.
.- Copia certificada de contrato de arrendamiento que suscriben las ciudadanas Gloria Fiallo Pérez y Yolanda Fiallo Pérez, con la demandada sobre el inmueble ubicado en la Séptima Avenida entre calles 13 y 14, Nro. 13-68, objeto de la presente controversia. Documental que fue autenticada por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 11 de mayo de 2.000, inserto bajo el Nro. 69, Tomo 22. Esta documental es valorada como documento Público demostrativo de la convención sobre una relación arrendaticia entre las partes de la litis conforme a las particularidades estipuladas para regular tal relación locaticia.
.- Copia certificada de contrato de arrendamiento que suscriben las ciudadanas Gloria Fiallo Pérez y Yolanda Fiallo Pérez, con la demandada sobre el inmueble ubicado en la séptima avenida entre calles 13 y 14, Nro. 13-68, objeto de la presente controversia. Documental que fue autenticada por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de marzo de 2.001, inserto bajo el Nro. 65, Tomo 14. Esta documental es valorada como documento Público demostrativo de la convención sobre una relación arrendaticia entre las partes de la litis conforme a las particularidades estipuladas para regular tal relación locaticia.
.- Documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 08 de marzo de 2.007, Nro. 04, Tomo 46. Esta documental referida a convenio sobre prórroga legal, es valorada como documento Público demostrativo de lo convenido por las partes respecto a la fecha de inicio de la prórroga legal y la fecha de finalización de la misma, ello en relación al contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la controversia.
.- Documental privada enviada por las ciudadanas Gloria y Yolanda Fiallo Pérez, a la Sociedad Mercantil “COMERCIAL IVREA C.A.” de fecha 28 de diciembre de 2000, en la cual le ofrecen en venta a dicha sociedad mercantil el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; la misma no es objeto de valoración en razón de que solo indica la existencia de una relación arrendaticia y el punto de la venta u oferta del inmueble no es objeto de controversia.
En el lapso probatorio:
.- Mérito favorable de los autos que le beneficien. Esta indicación no es tomada como un medio probatorio en si; se considera como el señalamiento de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, lo cual es deber ineludible del juez a objeto de proferir una sentencia conforme a lo alegado y probado en autos.
.- valor y mérito jurídico del contrato de prórroga legal. En relación a esta indicación se señala el análisis y valoración previa de esta documental.
.- valor y mérito del contrato de arrendamiento de fecha 19 de marzo de 2.011. Se señala el análisis y valoración previa de esta documental.
.- valor y mérito jurídico de comprobantes originales de retención de impuestos de la Sociedad Mercantil demandada. Esta documental privada emanada de la demandada y no desconocido, se tiene como documento reconocido demostrativo del cumplimiento de la obligación de pago del canon arrendaticio durante el lapso de prórroga legal.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
Con el escrito de contestación de demanda:
.- Copia simple del Acta Constitutiva del registro de la Sociedad Mercantil IVREA C.A., Se valora como documento Público al ser emanado de una autoridad Pública, y del mismo se demuestra la personalidad jurídica de la demandada.
.- Copia certificada del expediente signado con el N° 12.692 nomenclatura interna del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, es valorada por este Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por haber sido el mismo autorizado por una autoridad competente (Juez). Ahora bien de la misma se desprende que en fecha 19 de julio de 2010, dicho juzgado declaró inadmisible la demanda interpuesta por los ciudadanos Gloria Fiallo Pérez y Guiseppe Matteo Rivellese. Respecto al mismo se señala que la misma fue valorada para efectos de resolver la cuestión previa opuesta.
.- Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa demandada y la empresa Servicios Caribe C.A., el mismo no es objeto de valoración, por cuanto esta última es una arrendadora ajena a la causa.
.- Expediente de consignaciones Nro. 824-10, de la nomenclatura del Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Esta documental no es objeto de valoración por cuanto no está en discusión en la presente litis el hecho de la solvencia de la demandada.
.- Documentales: Recibos emitidos con el logo de la empresa SERVICIOS CARIBE por causa de cancelación de alquiler. Estas documentales privadas no son objeto de valoración por cuanto emanan de un tercero ajeno en la causa (SERVICIOS CARIBE).
Verificado el acervo probatorio cursante en la litis se tiene que el caso sometido al conocimiento de este Tribunal, versa sobre la demanda de cumplimiento de contrato de prorroga legal celebrado entre los ciudadanos Gloria Fiallo Pérez, Guiseppe Matteo Rivellese, por una parte y por la otra la Sociedad Mercantil Comercial IVREA C.A., en la persona de su Presidente, Alfredo Cremonini.
Doctrinariamente se cita el criterio que sobre el cumplimiento del contrato de arrendamiento señala el tratadista venezolano Gilberto Guerrero Quintero en su libro “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario volumen I”:
“… se entiende como este a decir de Blanco Gasco, la exacta ejecución del programa contractual tendente a la satisfacción y consecución de los intereses contractuales y a la liberación del deudor… es así que de no producirse el cumplimiento según lo prometido en el contrato con prestaciones reciprocas, donde los celebrantes son acreedores y deudores al mismo tiempo, cuando una de las partes no cumple o ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.- En la relación arrendaticia inmobiliaria, arrendador y arrendatario se obligan recíprocamente: el arrendador a hacer gozar al arrendatario del inmueble por cierto tiempo o por el que resulte según determinadas circunstancias y mediante un precio determinado que el inquilino se obliga a pagar al arrendador. Por eso el arrendador esta obligado, sin necesidad de que el contrato lo estipule a entregar al arrendatario el inmueble arrendado y a conservarlo en estado de servir al fin para que se ha arrendado, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico de ese bien durante la vigencia de la relación arrendaticia.- El vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no solo pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor ya sea la entrega de una suma dineraria sino también la de la cosa a la que se comprometió según el contrato, como ocurre, con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prórroga legal a que se refieren los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.”

En el mismo orden de ideas se tiene que los artículos mencionados establecen:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

… d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales.”

Del material probatorio traído a los autos, así como las alegaciones contestes de las partes, se tiene que a los contendientes de la litis los liga una relación arrendaticia sobre un local comercial ubicado en la Séptima Avenida de la ciudad de San Cristóbal entre calles 13 y 14, signado con el Nro. 13-68, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; y que la pretensión se circunscribe a demandar la obligación pactada en contrato de prórroga legal que ambos suscribieron. Igualmente se tiene que quedó demostrado que las partes decidieron regular lo concerniente a la prórroga legal, con fundamento en su libre autonomía contractual en una convención mediante documento auténtico de fecha 08 de marzo de 2.007, en el que se plasmó:
“…hemos convenido formalmente y de mutuo acuerdo lo siguiente. PRIMERO: Que a partir de la fecha PRIMERO (1º) DE ABRIL DEL AÑO DOS MIL SIETE (2007) empieza a correr la PRORROGA LEGAL estipulada en el Título V de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que para la fecha TREINTA Y UNO (31) DE MARZO DEL AÑO DOS MIL DIEZ (2010), LA ARRENDATARIA se obliga a realizar la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas y bienes….”

Entonces, teniendo en cuenta que fue concedida a la demandada la prórroga que en su máxima extensión concede la Ley, esto es, tres(3) años, es concluyente indicar que la arrendadora cumplió con su obligación de prorrogar el contrato a lo que se encontraba obligado conforme a la previsión del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, por lo que cumplido ese lapso nace para éste su derecho a peticionar el cumplimiento en la entrega del inmueble conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley antes citado.
Entiende quien juzga que lo pactado por las partes respecto a la prórroga legal, en criterio de quien juzga, no perjudica, ni vulnera los derechos irrenunciables, ni desnaturaliza la voluntad del arrendador de extinguir la relación arrendaticia y del arrendatario de disfrutar de la prórroga legal. Y así el hecho de que las partes regularan mediante documento auténtico la institución de la prórroga legal se hizo conforme a la interpretación autónoma del propósito y la intención de las partes o los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe. Así se establece.
Se tiene, en igual sentido a lo señalado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se encuentra obligado el arrendatario por el contenido normativo del artículo 1.133 del Código Civil que señala:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. “

El artículo 1.159 eiusdem:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”

Y el artículo 1.160 de esa Ley, según el cual:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Así mismo el artículo 1594 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.

Conforme a lo anterior los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el Legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello, por lo que se crea en este Juzgador plena convicción de que se han subsumidos los hechos narrados y probados en las normas legales citadas anteriormente, por lo que ante el cumplimiento de tales presupuestos debe señalarse que la demanda de cumplimiento de contrato y entrega del local comercial debe prosperar en derecho, y así se declarará en el dispositivo del fallo. Así se decide.

III
DISPOSITIVA
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por los ciudadanos GLORIA FIALLO PÉREZ y GIUSEPPE MATTEO RIVELLESE, contra la sociedad de comercio COMERCIAL IVREA, C.A. representada en la persona de su Presidente ALFREDO CREMONINI; referida a la entrega de local comercial ubicado en la Séptima Avenida de la ciudad de San Cristóbal entre calles 13 y 14, signado con el Nro. 13-68, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada COMERCIAL IVREA, C.A. representada en la persona de su Presidente ALFREDO CREMONINI, al pago de las costas procesales al resultar totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dieciséis (16) días del mes de enero de dos mil trece (2013). AÑOS: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Zulimar Hérnandez Méndez
En la misma fecha siendo la 02:30 de la tarde se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Zh.
Exp. N° 7053.