TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARTHA NATIVIDAD BERMUDEZ DE CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 2.776.422.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada GLORYS BEJARANO GUERRERO, titular de la cédula de identidad N° V- 1.386.667, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 13.162, según consta en poder autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 05 de abril de 2011, bajo el N° 51, Tomo 91 de los libros respectivos, inserto a los folios 04, 05 y 06.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JUAN PABLO CASTELLANOS MENESES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 4.000.801.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio JONHATAN FARIA MALDONADO, titular de la cédula de identidad N° V- 12.228.625, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 191.352, según consta en poder apud acta conferido en fecha 20 de marzo de 2013, inserto al folio 44.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
EXPEDIENTE: N° 13.592-13.

I
NARRATIVA:

Se inicia este proceso por escrito libelar recibido por distribución, presentado por la abogada en ejercicio GLORYS BEJARANO GUERRERO, ya identificada, quien actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARTHA NATIVIDAD BERMUDEZ DE CONTRERAS, ya identificada, manifiesta:
* Que su representada estableció una relación arrendaticia desde el año 1996, con el ciudadano JUAN PABLO CASTELLANOS MENESES, ya identificado, sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 8 N° 10-64, el cual forma parte del inmueble propiedad de su poderdante ubicado en la carrera 11, N° 7-32, Parroquia San Sebastian, Municipio San Cristóbal, contrato que, a su decir, se fue renovando, según contratos autenticados por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal así: de fecha 22 de diciembre de 1997, bajo el N° 63, Tomo 150; de fecha 26 de febrero de 1999 bajo el N° 78, Tomo 9; y mediante documentos privados de fecha 02 de enero de 2006; 02 de enero de 2007 y 02 de enero de 2009, que fue el último contrato de arrendamiento, en razón de lo cual, a su decir, el día 30 de octubre de 2009, su representada le envió notificación al ciudadano JUAN PABLO CASTELLANO, para notificarle su voluntad de no renovarle más el contrato de arrendamiento, el cual vencería el día 02 de enero de 2010, concediéndole la prórroga legal de tres (3) años establecida en el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
* Prosigue su exposición alegando, que mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal en fecha 01 de febrero de 2010, bajo el N° 39, Tomo 16, de los libros respectivos, su mandante y el ciudadano JUAN PABLO CASTELLANOS MENESES, ya identificado, suscribieron prórroga legal por encontrarse el arrendatario en estado de solvencia, de la cual había sido notificado mediante escrito de fecha 30 de julio de 2009, por una duración de tres (03) años de conformidad con lo dispuesto en el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; estableciendo el canon de arrendamiento en la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
* Siendo el caso, a su decir, que la prórroga legal venció el día 02 de enero de 2013, sin que el arrendatario, ciudadano JUAN PABLO CASTELLANOS MENESES, haya dado cumplimiento con el contrato de prorroga legal firmado con su poderdante, en razón de lo cual demandó: PRIMERO: El cumplimiento del contrato de Prorroga Legal. SEGUNDO: La entrega material del local comercial, totalmente desocupado. TERCERO: Las costas del presente proceso.
* Fundamentó la demanda en los artículos: 38 literal “D” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1133, 1160, 1167, 1264, 1271 y 1273 del Código Civil; estimándola en la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00). (Folios 01 al 03).
* Acompañó su escrito con: Poder autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 05 de abril de 2011, bajo el N° 51, Tomo 91 de los libros respectivos, inserto a los folios 04, 05 y 06, marcado con la letra “A”; Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 22 de diciembre de 1997, bajo el N° 63, Tomo 150, de los libros respectivos, marcado con la letra “B”; Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 26 de febrero de 1999, bajo el N° 78, Tomo 09 de los libros respectivos, marcado con la letra “C”; Contrato de Arrendamiento Privado con inicio el 02 de enero de 2006,. marcado con la letra “D”; Contrato de Arrendamiento Privado con fecha de inicio el día 02 de enero de 2007, marcado con la letra “E”; Copia fotostática de arrendamiento privado con fecha de inicio el día 02 de enero de 2009, marcada con la letra “F”; Comunicación de fecha 30 de octubre de 2009, marcada con la letra “G”; copia fotostática del documento de propiedad del inmueble protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 22 de marzo de 2001, bajo el N° 07, Tomo 018, Protocolo 01, folios 1 y 2, correspondiente al primer trimestre de ese año, marcada con la letra “H”; copia certificada del documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 01 de febrero de 2010, bajo el N° 39, Tomo 16, de los libros respectivos, marcada con la letra “I”; Inspección Judicial practicada por la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 28 de abril de 2011, marcada con la letra “H”. (Folios 04 al 35).
En fecha 18 de febrero de 2013, se admitió la presente demanda, ordenándose la citación del demandado, ciudadano JUAN PABLO CASTELLANOS MENESES, para su comparecencia por ante este Juzgado al SEGUNDO (2DO) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. Asimismo se fijó oportunidad para llevar a efecto un acto conciliatorio. (Folio 36).
En fecha 19 de marzo de 2013, el alguacil del Tribunal informó que, el día 18 de marzo de 2013, localizó y citó al demandado, ciudadano JUAN PABLO CASTELLANOS MENESES. (Folio 43).
En fecha 20 de marzo de 2013, compareció el demandado otorgando poder a su abogado asistente. (Folio 44).
En esa misma fecha el apoderado judicial de la parte demandada, mediante escrito dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
* Como punto previo opuso la inadmisibilidad de la demanda, alegando al respecto que el inmueble que ocupa su representado en calidad de inquilino, es el asiento principal de su mandante y su esposa y a la vez su sitio de trabajo, por lo que, a su decir, debe accionarse el procedimiento contemplado en el artículo 94 y subsiguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Alegando de igual manera que desde hace algún tiempo la arrendadora le suspendió el servicio de agua potable que surte el único cuarto de baño que posee el inmueble.
* Opuso también la cuestión previa de falta de competencia del juez, establecida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la instancia competente es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, conforme a lo establecido en el artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; solicitando a su vez, inspección judicial en el inmueble arrendado, y la evacuación de testimoniales de las ciudadana NIURKA ELVIRA MALDONADO DUQUE y ANA ELVA AYALA.
* De igual manera opuso la cuestión previa estipulada en el numeral 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, arguyendo al respecto, que fue desestimada la denuncia por invasión efectuada por la demandante contra su representado.
* Finalmente informó que se encuentra al día con el pago de los cánones de alquiler, los cuales deposita su poderdante, a su decir, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 46 al 49). Acompañó su escrito con copia fotostática de decisión dictada por este Juzgado en fecha 03 de octubre de 2011. (Folios 50 al 57).
En fecha 20 de marzo de 2013, se declaró desierto el acto conciliatorio por la insistencia de la parte demandante. (Folio 58).
En fecha 25 de marzo de 2013, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de contestación de cuestiones previas; promoviendo a su vez las siguientes pruebas: PRIMERO: Valor jurídico de los autos. SEGUNDO: Poder que le fue conferido por la demandante. TERCERO: Comunicación de fecha 30 de octubre de 2009. CUARTO: Documento de Prorroga Legal, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 01 de febrero de 2010, bajo el N° 39, Tomo 16, de los libros respectivos. QUINTO: Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 22 de diciembre de 1997, bajo el N° 63, Tomo 150, de los libros respectivos, marcado con la letra “B”; Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 26 de febrero de 1999, bajo el N° 78, Tomo 09 de los libros respectivos, marcado con la letra “C”; Contrato de Arrendamiento Privado con inicio el 02 de enero de 2006, marcado con la letra “D”; Contrato de Arrendamiento Privado con fecha de inicio el día 02 de enero de 2007, marcado con la letra “E”; Copia fotostática de arrendamiento privado con fecha de inicio el día 02 de enero de 2009, marcada con la letra “F”; Comunicación de fecha 30 de octubre de 2009, marcada con la letra “G”; copia fotostática del documento de propiedad del inmueble protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 22 de marzo de 2001, bajo el N° 07, Tomo 018, Protocolo 01, folios 1 y 2, correspondiente al primer trimestre de ese año, marcada con la letra “H”. SEXTO: Copia fotostática del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 22 de marzo de 2001, bajo el N° 07, Tomo 018, Protocolo 01, folios 1 y 2, correspondiente al Primer Trimestre de ese año. SÉPTIMO: Inspección Judicial en el inmueble arrendado. (Folios 60 al 62). Siendo agregadas y admitidas en fecha 26 de marzo de 2013, habiendo sido fijada oportunidad para la inspección promovida. (Folio 63).
En fecha 01 de abril de 2013, la representación judicial de la parte demandada, a través de escrito promovió como pruebas: 1) Inspección Judicial en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. 2) Testimoniales de las ciudadanas NIURKA ELVIRA MALDONADO DUQUE y ANA ELVA AYALA. (Folios 64 y 65). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha, habiendo sido acordada la inspección judicial y testimoniales promovidas. (Folio 66).
En fecha 02 de abril de 2013, la apoderada judicial de la parte demandante, mediante escrito promovió las siguientes testimoniales: ANA ISABEL MESA OVALLES, ZULAY DEL CONSUELO CAMACHO ACOSTA y MARLENE DEL VALLE MORENO DE NUÑEZ. (folios 67). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha, habiendo sido acordadas las testimoniales peticionadas. (Folio 68).
En fecha 04 de abril de 2013, este Tribunal evacuó las inspecciones judiciales promovidas por las partes. (Folios 69 al 74).
En fecha 05 de abril de 2013, rindieron declaración los ciudadanos: NIURKA ELVIRA MALDONADO DUQUE, ANA ELVA AYALA, ANA ISABEL MESA OVALLES y ZULAY DEL CONSUELO CAMACHO ACOSTA. (Folios 75 al 85). Declarándose desierta la testimonial de la ciudadana MARLENE DEL VALLE MORENO DE NUÑEZ, por su inasistencia. (Folio 86).
En fecha 08 de abril de 2013, el perito designado en la inspección judicial promovida por la parte demandante, consignó el informe encomendado. (Folios 87 al 91).
En esa misma fecha el experto fotográfico designado en la inspección judicial promovida por la parte demandada, consignó informe en cinco (5) folios útiles. (Folios 92 al 96).
Narrados suficientemente como han sido los términos en que fue planteada la presente controversia, constata plenamente esta Juzgadora el cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos pasa a dictar sentencia, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

II
MOTIVA:

Surge esta litis a través de escrito libelar recibido por distribución, siendo instaurada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con fundamento en los artículos: 38 literal “D” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1133, 1160, 1167, 1264, 1271 y 1273 del Código Civil; donde la ciudadana MARTHA NATIVIDAD BERMUDEZ DE CONTRERAS, en su condición de propietaria y arrendadora, a través de apoderada judicial, demanda al ciudadano JUAN PABLO CASTELLANOS MENESES, en su carácter de arrendatario, en virtud de no haber cumplido con la relación arrendaticia surgida entre ellos mediante diferentes contratos de arrendamiento celebrados desde el año 1997, sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 8 N° 10-64, el cual forma parte del inmueble propiedad de su poderdante ubicado en la carrera 11, N° 7-32, Parroquia San Sebastian, Municipio San Cristóbal, siendo el último el contrato de arrendamiento privado de fecha 02 de enero de 2009, culminado el cual y habiendo sido notificado el arrendatario, celebraron a su decir, un documento de prorroga legal, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 01 de febrero de 2010, bajo el N° 39, tomo 16 de los libros respectivos, donde pactaron la prorroga legal establecida en el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual comenzó, a decir de la apoderada demandante, desde el día 03 de enero de 2010 y concluyó el día 02 de enero de 2013, sin que el arrendatario, ciudadano JUAN PABLO CASTELLANOS MENESES, ya identificado, haya hecho entrega del inmueble arrendado, por lo que, solicitó que sea condenado en lo siguiente: PRIMERO: El cumplimiento del Contrato de Prorroga Legal. SEGUNDO: La entrega material del local comercial, totalmente desocupado. TERCERO: En costas.
Por su parte el demandado, a través de apoderado judicial en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda procedió a oponer una serie de defensas perentorias, lo cual hace necesario en este momento verificar la naturaleza del contrato, pues sería inoficioso para esta Juzgadora, resolver las defensas de la parte demandada si la presente demanda no es la idónea para ser activada, en tal sentido tenemos:
- Del último Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes, aún y cuando se trata de un documento privado, que fue presentado en copia fotostática, esta operadora toma en consideración su contenido, toda vez, que el demandado no objetó de manera alguna el mismo, por el contrario afirmó su existencia, el mismo inició el día 02 de enero de 2009 , finalizando el día 02 de enero de 2010, constando en documento privado de fecha 30 de octubre de 2009, inserto al folio 21, el cual al no haber sido desconocido ni impugnado por la parte demandada quedó reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil, desprendiéndose de la misma que el arrendatario demandado, ciudadano JUAN PABLO CASTELLANOS MENESES, fue notificado de la voluntad de la arrendadora-demandante, ciudadana MARTHA NATIVIDAD BERMUDEZ DE CONTRERAS, de no prorrogar el contrato de arrendamiento, concediéndole por ende la prórroga legal establecida en el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lo cual fue ratificado mediante documento autenticado por ante la Notaria pública Primera de San Cristóbal, en fecha 01 de febrero de 2010, bajo el N° 39, Tomo 16 de los libros respectivos, que cursa en copia fotostática certificada, a los folios 26, 27 y 28, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se verifica que efectivamente le fue concedida al arrendatario aquí demandado antes referida, por lo que, sin duda alguna se tiene, que la misma venció el día 02 de enero de 2013, por lo tanto, al haber sido presentada esta demanda a distribución el día 13 de febrero de 2013, se concluye que la parte que activó este órgano jurisdiccional, eligió acertadamente la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL; y así se considera.
Dicho esto, pasa a resolver sin más dilación esta Juzgadora, las cuestiones previas opuestas en este proceso, así:
La cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, relativa a la declinatoria del conocimiento del caso por incompetencia de este Tribunal, alegando al respecto que opuso al respecto que el inmueble que ocupa su representado en calidad de inquilino, es el asiento principal de su mandante y su esposa y a la vez su sitio de trabajo, por lo que, a su decir, debe accionarse el procedimiento contemplado en el artículo 94 y subsiguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Alegando de igual manera que desde hace algún tiempo la arrendadora le suspendió el servicio de agua potable que surte el único cuarto de baño que posee el inmueble.
La misma no fue resuelta al momento de ser opuesta, dado que indudablemente su resolución en aquél momento incidiría en el fondo de la litis, en razón de lo cual, procede esta Juzgadora como PUNTO PREVIO, a emitir el pronunciamiento correspondiente, para lo cual es necesario analizar las probanzas aportadas por la parte demandada para afianzar su alegato, en tal sentido tenemos:
- Del último Contrato de Arrendamiento celebrado, ya valorado por esta Juzgadora, inserto en copia fotostática al folio a los folios 19 y 20, se desprende clara y ciertamente que las partes aquí en controversia suscribieron el mismo, a saber: La ciudadana MARTHA NATIVIDAD BERMUDEZ DE CONTRERAS como arrendadora, y el ciudadano JUAN PABLO CASTELLANOS MENESES, como arrendador, estableciéndose en la CLÁUSULA PRIMERA, que el mismo recaería sobre un inmueble consistente “(…) en un LOCAL COMERCIAL, ubicado en la calle 8 N° 10-64, de esta ciudad de San Cristóbal, estado Táchira(…) conformado por una sala de uso comercial y un baño, equipado con los servicios de agua y luz eléctrica”; estableciéndose de igual manera en la cláusula segunda que el uso seria comercial , sin que pudiera cambiarse el destino sin previa autorización de la arrendadora.
- De las inspecciones judiciales practicadas por este Tribunal en fecha 04 de abril de 2013, insertas del folio 69 al 74, las cuales son tomadas en consideración por cumplir expresamente con lo establecido en el artículo 476 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que efectivamente el local comercial dado en arrendamiento al aquí demandado, ubicado en esta ciudad de San Cristóbal, estado Táchira “en la calle 8, esquina carrera 11, S7N, donde funciona un local comercial denominado ´la casa del sello´” tiene doble uso, tanto de local comercial en su parte frontal como de vivienda en su parte posterior, por lo tanto, considera esta operadora de justicia que es aplicable respecto a la parte posterior del inmueble lo preceptuado en el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual estipula:

“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).

Por lo que, al no constar en los autos, que se haya cumplido dicha formalidad esencial, no es viable demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sobre la totalidad del salón, pues efectivamente debe cumplirse con respecto a a la parte posterior del local comercial las formalidades a las que se contrae el artículo transcrito, debiendo por ende DECLARAR PARCIALMENTE CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; no siendo aplicable dicha norma a la parte frontal del local comercial ubicado “en la calle 8, esquina carrera 11, S7N, donde funciona un local comercial denominado ´la casa del sello´” que es utilizada como negocio, pues quedó demostrado de las inspecciones judiciales promovidas por ambas partes y de la misma confesión del demandado en su escrito de contestación, que le esta dando doble uso al inmueble arrendado, sin embargo, queda delimitado que sólo lo utiliza como vivienda en su parte posterior, y no en la parte frontal que es donde ejerce su actividad comercial de venta de sellos de goma, denominado “La Casa del Sello”, y así se decide. (Negrillas y subrayado de esta operadora de justicia).
En cuanto al alegato la inadmisibilidad de la demanda, donde alegó nuevamente la representación judicial del demandado que, el inmueble que ocupa su representado en calidad de inquilino, es el asiento principal de su mandante y su esposa y a la vez su sitio de trabajo, por lo que, a su decir, debe accionarse el procedimiento contemplado en el artículo 94 y subsiguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Alegando de igual manera que desde hace algún tiempo la arrendadora le suspendió el servicio de agua potable que surte el único cuarto de baño que posee el inmueble.
A tal efecto reitera esta Sentenciadora el criterio expresado al ser resuelta la cuestión previa de falta de competencia de este Tribunal, respecto a que ciertamente no es viable demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento en lo que respecta a la parte posterior del inmueble arrendado ubicado “en la calle 8, esquina carrera 11, S/N, donde funciona un local comercial denominado ´la casa del sello´”, por no haberse cumplido previo a esta demanda lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sin embargo, no hace inadmisible esta demanda, puesto que si procede por tratarse la parte frontal del inmueble tal y como ha quedado demostrado en las inspecciones judiciales evacuadas por este Tribunal y de la misma confesión del demandado, de una parte de uso comercial; por lo tanto, no procede el alegato de inadmisibilidad de la demanda, debiendo por ende ser declarada SIN LUGAR la misma; y así se decide.
Opuso también la representación judicial de la parte demandada la cuestión previa contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin alegar de manera precisa en qué basa la misma, pues alegó que se refiere a una demanda de desalojo, que considera errado, pues el bien que ocupa su mandante reitera que es su habitación y a la vez el lugar donde se gana la vida, argumentos que ya han sido dilucidados por esta Juzgadora, reiterando lo ya decidido, en cuanto a que se trata de una demanda de desalojo, es completamente falsa la aseveración del demandado; y así se considera.
Finalmente opuso la cuestión previa estipulada en el numeral 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, arguyendo al respecto, esta misma instancia conoció de demanda de desalojo la cual fue declarada sin lugar; invocando a su vez, que fue desestimada la denuncia por invasión efectuada por la demandante contra su representado; al respecto esta Sentenciadora en relación al último argumento de la demandada, considera que de manera alguna existe cosa juzgada, pues no guarda concatenación una denuncia de invasión con un proceso civil por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal; y así se decide.
En cuanto al alegato que ya cursó por ante este Juzgado demanda de desalojo la cual fue declarada inadmisible, la misma no cumple con la triple identidad de sujetos, objeto y causa, que deben coincidir para poder ser declarada con lugar dicha defensa, toda vez, que aún cuando coinciden los sujetos y el objeto, la causa es diferente, la demanda alegada por el demandado, trata de una acción de DESALOJO que fue declarada sin lugar por haber sido fundamentada de manera errónea; y la presente trata de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, la cual como ya quedó sentado es viable; y así se considera.
En razón de lo anterior esta operadora de justicia procede a declarar Sin Lugar la cuestión previa invocada conforme al ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y así se decide.
Como contestación al fondo rechazó, negó y se opuso a los argumentos de su contraparte en lo relacionado a que el objeto de la relación contractual existente es un arrendamiento comercial, arguyendo que si lo fue al principio de la relación, pero que cambió como producto de circunstancias personales de su mandante.
En razón de lo hasta aquí resuelto queda circunscrita la demanda a la verificación o no de la falta de entrega de la parte frontal del inmueble arrendado ubicado “en la calle 8, esquina carrera 11, S/N, donde funciona un local comercial denominado ´la casa del sello´”.

DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS VALORACIÓN Y ANALISIS:

PARTE DEMANDANTE:

- Valor jurídico de los autos, no es un medio de prueba de aquellos a los que el legislador haya querido darle valor de prueba, pues es bien sabido que el deber del juez es analizar todo lo alegado y robado en juicio.
- Poder que le fue conferido a la abogada GLORYS CELENIA BEJARANO GUERRERO, por la demandante, es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, del mismo se desprende la cualidad que tiene la mencionada abogada para actuar en nombre y representación de la demandante, ciudadana MARTHA NATIVIDAD BERMUDEZ DE CONTRERAS; y así se considera.
- Comunicación de fecha 30 de octubre de 2009; ya fue objeto de valoración por parte de esta juzgadora al analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento, donde consta que efectivamente el demandado fue notificado de la voluntad de la arrendadora de no renovar la relación arrendaticia y sobre el inicio de la prorroga legal, lo cual realizó con más de un mes de antelación al vencimiento del contrato de arrendamiento, siendo por ende considerada válida; y así decide.
- Documento de Prorroga Legal, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 01 de febrero de 2010, bajo el N° 39, Tomo 16, de los libros respectivos; es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, del mismo clara y ciertamente se desprende que ele arrendatario demandado convino en hacer entrega del local comercial arrendado al vencimiento de la prorroga legal, la cual transcurrió desde el día 03 de enero de 2010 hasta el día 02 de enero de 2013, dado que le fue concedida dada la duración de la relación contractual la establecida en el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo tanto, deviene que el demandado arrendatario tenía la obligación de entregar el local comercial, pues el hecho que viva en el mismo, no implica que pueda seguir ejerciendo actividad comercial en el mismo, dado que debe esta operadora de justicia garantizarle su derecho a la vivienda, sin ir contra la voluntad contractual; y así se considera.
- Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 22 de diciembre de 1997, bajo el N° 63, Tomo 150, de los libros respectivos, marcado con la letra “B”; Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 26 de febrero de 1999, bajo el N° 78, Tomo 09 de los libros respectivos, marcado con la letra “C”; Contrato de Arrendamiento Privado con inicio el 02 de enero de 2006, marcado con la letra “D”; Contrato de Arrendamiento Privado con fecha de inicio el día 02 de enero de 2007, marcado con la letra “E”; Copia fotostática de arrendamiento privado con fecha de inicio el día 02 de enero de 2009, marcada con la letra “F”; Comunicación de fecha 30 de octubre de 2009, marcada con la letra “G”; copia fotostática del documento de propiedad del inmueble protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 22 de marzo de 2001, bajo el N° 07, Tomo 018, Protocolo 01, folios 1 y 2, correspondiente al primer trimestre de ese año, marcada con la letra “H”; todos los cuales son tomados en consideración deviniendo de los mismos que la relación arrendaticia tiene una data mayor de diez años, por lo cual, le fue concedida la prórroga legal máxima para estos casos; y así se considera.
Copia fotostática del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 22 de marzo de 2001, bajo el N° 07, Tomo 018, Protocolo 01, folios 1 y 2, correspondiente al Primer Trimestre de ese año, la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; de la misma se evidencia que la propietaria del inmueble dado en arrendamiento al aquí demandado es la ciudadana MARTHA NATIVIDAD BERMUDEZ DE CONTRERAS.
- Inspección Judicial en el inmueble arrendado la misma fue valorada por esta Juzgadora, habiendo quedado demostrado que sólo la parte frontal del local comercial arrendado es la funge como comercio, donde funciona el negocio denominada “LA CASA DEL SELLO”; y así se reitera.
- Testimoniales de las ciudadanas: ANA ISABEL MESA OVALLES, ZULAY DEL CONSUELO CAMACHO ACOSTA, son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, de sus deposiciones se desprende que efectivamente el demandado ejerce su negocio en el inmueble arrendado, sin embargo, de las inspecciones judiciales quedó demostrado que lo utiliza para vivir de manera precaria. MARLENE DEL VALLE MORENO DE NUÑEZ, no es objeto de valoración en virtud de no haber sido evacuada.

PARTE DEMANDADA:

- Inspección Judicial en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento la misma fue valorada por esta Juzgadora, habiendo quedado demostrado que sólo la parte frontal del local comercial arrendado es la funge como comercio, donde funciona el negocio denominada “LA CASA DEL SELLO”; y así se reitera.
- Testimoniales de las ciudadanas NIURKA ELVIRA MALDONADO DUQUE, no es valorada su deposición, toda vez que, a la repregunta “SEGUNDO: Diga la testigo si usted es amiga personal del ciudadano Juan Pablo Castellanos. CONTESTO: Si, lo conozco desde hace 15 años”; por lo tanto al ser amigos su parcialidad evidentemente es con el demandado; y así se considera. ANA ELVA AYALA, no es tomada en consideración por cuanto manifestó en su respuesta a la repregunta “SEGUNDO”, que su único interés es que el demandado siga conservando su medio como ganarse la vida, y en base a ello giraron sus respuestas; y así se considera.
Para finalizar su decisión esta operadora de justicia, con vista en las actas procesales y, en el acervo probatorio ya valorado y analizado, considera que ha quedado demostrado, que el arrendatario demandado no entregó el local comercial vencido el lapso de la prorroga legal arrendaticia, esto fue, el día 03 de enero de 2013, dando así por sentado el derecho que le asiste a la arrendadora-demandante, establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que clara y ciertamente contempla:

“La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el
arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado (…).

Concluye quien aquí decide que al haber sido demostrados en el iter procesal, los requisitos para la procedencia de la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, en lo que respecta a la parte frontal del inmueble arrendado ubicado “en la calle 8, esquina carrera 11, S/N, donde funciona un local comercial denominado ´la casa del sello, tal y como se verificó en las inspecciones judiciales practicadas por este Tribunal, por lo que, conforme a lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada Parcialmente Con Lugar y así se decide.

III
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, interpuesta por la ciudadana MARTHA NATIVIDAD BERMUDEZ DE CONTRERAS, a través de su apoderada judicial abogada GLORYS BEJARANO GUERRERO; contra el ciudadano JUAN PABLO CASTELLANOS MENESES, todos suficientemente identificados en esta sentencia; en consecuencia, CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:
PRIMERO: HACER ENTREGA a la demandante la parte frontal del inmueble arrendado ubicado esta ciudad de San Cristóbal, capital del estado Táchira, “en la calle 8, esquina carrera 11, S/N, donde funciona un local comercial denominado ´la casa del sello´”, totalmente desocupado; no pudiendo ejercer en el mismo actividad comercial alguna; pues será destinado únicamente en su parte posterior como habitación del demandado, con uso del baño existente en el mismo, no así para destino comercial ni ocupación total del mismo como vivienda, puesto que se evidenció que para vivienda sólo es utilizada la parte posterior del referido inmueble
NO HA LUGAR AL PAGO DE COSTAS PROCESALES establecidas en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por no haber vencimiento total de la parte demandada.
PUBLÍQUESE INCLUSO EN LA PÁGINA WEB y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, a los fines de darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los doce (12) de abril de dos mil trece. AÑOS: 202º de la Independencia y 154º de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando registrada bajo el N° “3.847”, del “Libro de Registro de Sentencias”.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp N° 13.592-13.