JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano REINALDO LOZANO JAIMES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 5.665.386.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada EDDY MAYERLIN LOZANO PORTILLA, titular de la cédula de identidad N° V- 17.875.850, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 144.451, según consta en poder autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 25 de enero de 2011, bajo el N° 34, Tomo 21, de los libros respectivos, inserto en copia fotostática a los folios 05 y 06.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MIRIA GAMEZ TORRES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 4.001.538.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada MARÍA ELENA CHACON MOLINA, titular de la cédula de identidad N° V- 11.463.970, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 137.410, según consta en poder apud acta conferido en fecha 14 de agosto de 2012, inserto al folio 32.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
EXPEDIENTE: N° 13.386-12.
i
NARRATIVA:

Surge esta demanda por escrito libelar recibido por distribución, presentado por la abogada EDDY MAYERLIN LOZANO PORTILLA, ya identificada, quien actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano REINALDO LOZANO JAIMES, ya identificado, manifiesta:
* Que según documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 21 de enero de 2011, bajo el N° 32, Tomo 16, de los libros respectivos, su representado celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MIRIA GAMEZ TORRES, ya identificada, sobre un local comercial, ubicado en la carrera 9 esquina con calle 6, con entrada por la calle 6, N° 9-7, San Cristóbal, estado Táchira.
* Continúa su exposición arguyendo, que en el contrato de arrendamiento antes referido, se estableció a la arrendataria que el local que se le cedía en arrendamiento sería destinado única y exclusivamente para el funcionamiento del desarrollo de su actividad comercial relacionada con la venta y/o distribución de mercancía seca de lícito comercio, estipulándose de igual manera en la cláusula tercera, que los cánones serían cancelados por mensualidades vencidas, fijándose en la cláusula segunda el lapso de duración por un (01) año fijo, contado a partir del 01 de enero de 2011 hasta el 30 de diciembre de 2011, dando inicio a la prórroga legal, que a su decir, se encuentra en curso para el momento de interposición de la demanda.
* De igual manera expresa, que es el caso, que en le mes de abril de 2012, la arrendataria, ciudadana MIRIA GAMEZ TORRES, ya identificada, canceló el arriendo correspondiente al mes de noviembre de 2011, adeudando, a su decir, los meses que van de diciembre de 2011 hasta abril de 2012, en razón de lo cual, procede a demandarla para que se ordene la resolución del contrato de arrendamiento, condenándosele al pago de las costas procesales.
Fundamentó la acción en los artículos: 33 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1167 y 1592 del Código; y 881 del Código de Procedimiento, estimándola en la suma de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00). (Folios 01 y 03).
Acompañó el escrito libelar con copia fotostática de: El poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 25 de enero de 2011, bajo el N° 34, Tomo 21 de los libros respectivos, marcada con la letra “A”; Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 21 de enero de 2011, bajo el N° 32, Tomo 16 de los libros respectivos, marcada con la letra “B”; Factura N° 001550 de fecha 09 de abril de 2012, marcada con la letra “C”. (Folios 04 al 11).
En fecha 11 de mayo de 2012, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la ciudadana MIRIA GAMEZ TORRES, ya identificada, para su comparecencia por ante este Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de la contestación de la demanda a cualquiera de las horas destinadas para el despacho del Tribunal. Asimismo se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (Folios 12 y 13).
En fecha 30 de julio de 2012, el Alguacil del Tribunal informó que en esa misma fecha la demandada, ciudadana MIRIA GAMEZ TORRES, recibió y firmó el correspondiente recibo de citación. (Folio 15).
En fecha 03 de agosto de 2012, se declaró desierto el acto conciliatorio, ordenado por este Tribunal en el auto de admisión de la demanda, en virtud de la inasistencia de la parte demandante. (Folio 16).
En esa misma fecha la representación de la parte demandada, asistida de abogada, mediante escrito procedió a dar contestación a la demanda, en los términos siguientes:
* Opuso la cuestión previa establecida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando al respecto, que la presente acción debió ser tramitada por ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, y no por la vía judicial, en razón que el inmueble arrendado es de uso mixto, dado que en el mismo se encuentra un local comercial y la vivienda principal que ocupa con su familia desde que se inició la relación arrendaticia en el año 2006.
* Prosigue su defensa manifestando, que en efecto existe entre el demandante y ella, un contrato de arrendamiento desde el año 2006, el cual, a su decir, nació como contrato de comodato para luego convertirse en contrato de arrendamiento, como subsiste hasta la fecha, tal y como a su parecer, se deduce de información aportada en todos los contratos de arrendamiento debidamente autenticados, inmueble sobre el cual afirma haber celebrado contrato de arrendamiento durante seis (06) años de manera ininterrumpida, haciendo notar que en los primeros contratos que se celebraron, se puede apreciar claramente que la descripción física, dirección de ubicación coinciden, así como las partes intervinientes siempre se han mantenido, y que en los primeros contrato cuando se hace referencia al uso del inmueble se hace mención que su uso sería de vivienda para habitación y como local comercial, situación, que a su decir, se ha mantenido inalterable en el tiempo. Asimismo afirmó que el demandante bajo engaño modificó las cláusulas del contrato relacionadas al uso pues dejo de ser para habitación y local comercial, cambiando de igual manera su actividad comercial de peluquería a venta de mercancía seca, para poder alegar que incumplió con el contrato y solicitarle el desalojo del mismo, todo con el ánimo de evadir responsabilidades inherentes a la propiedad de dicho inmueble, de menoscabar sus derechos como núcleo familiar, pues si bien es cierto que el contrato cen parte corresponde a un local comercial, también es cierto que allí tienen su asiento principal como hogar, como vivienda.
* Igualmente alega, que acepta su atraso con los cánones de arrendamiento, y que canceló el canon correspondiente a noviembre de 2011, en el mes de abril de 2012, pero que hubo importantes razones que la llevaron a ello, en principio que para el mes de abril de 2012, su hijo OSCAR JUBAIN GARCÍAS GAMEZ, domiciliado en la ciudad de Guayaquil capital de la República del Ecuador, sufrió una grave enfermedad producida por una bacteria alojada en su cerebro, por lo cual se trasladó a dicha ciudad permaneciendo allí por espacio de tres (03) semanazas aproximadamente, hasta que fue trasladado hasta aquí, por razones de economía, continuando hospitalizado al llegar a esta ciudad, requiriendo exámenes médicos continuos y tratamientos costosos; situación que a decir suyo era conocida por el arrendatario, por lo que, ella tuvo la iniciativa de asumir parte de la reparación del techo, daño que tenía el inmueble, desde antes de celebrar el primer contrato, procediendo a contratar a una persona con autorización verbal del arrendatario, para lo cual, invirtió la cantidad de TRECE MIL CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 13.052,00), la cual no le ha sido reembolsada, ni descontada de los cánones de arrendamientos, que a su decir, es lo que priva, pues tanto en la Ley anterior como en la vigente los gastos correspondientes a “REPARACIONES MAYORES” son única y exclusiva cuenta del arrendatario, pero que en razón de su buena fe, su intención no era reclamarlo, sino asumir ese gasto como suyo, y que con más holgura económica hubiese reparado todo el techo, pero que sus recursos no daban para tanto, pero que en vista de lo acontecido, exige que sea tomado ese monto como parte de los cánones que adeuda.
* Arguye además, que otra de las razones por las cuales dejó de cancelar el canon es porque el arrendatario desde el mes de noviembre de 2011 se ha negado a hacerle entrega de los recibos, aún cuando se los ha solicitado, asumiendo dicha conducta para justificar que ella incumplía con dicha obligación, pero que sin embargo, para las fechas 04/05/2012, 09/06/2012 y 09/07/2012 efectuó el depósito de los cánones correspondientes de los meses de diciembre de 2011, enero y febrero de 2012, respectivamente, como a su decir se evidencia en “bauches” depositados en la cuenta corriente del arrendatario. Asimismo expresa que producto de lo que han atravesado su esposo ANTONIO G GARCIAS, titular de la cédula de identidad N° V- 3.469.513, sufrió un infarto.
* Esgrime a su vez, que en la peluquería se realiza una labor social permanente que beneficia al sector centro, así como a las múltiples comunidades e instituciones públicas del Estado, educativas, centros de recuperación y de otras índole, pues se trasladan hasta donde los requieren, e igualmente en la sede de la peluquería todos los miércoles se atiende gratis a personas de escasos recursos.
* Finalmente solicitó la aplicación de: El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; Sentencia de fecha 03 de agosto de 2011, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia; solicitando sea declarada inadmisible la presente demanda en virtud de que, a su criterio debió ser tramitada por ante la SUPERINTENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA. (Folios 17 al 27).
* En fecha 08 de agosto de 2012, la apoderada demandante mediante escrito contradijo la cuestión previa alegada por la parte demandada. (Folios 28 al 31).
* En fecha 14 de agosto de 2012, la demandada asistida de abogada promueve como pruebas, las siguientes: I. Documentales: Primero: Copia fotostática de Seis (06) contratos autenticados por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fechas: 30 de mayo de 2006, bajo el N° 59, Tomo 115; 14 de mayo de 2007, bajo el N° 59, Tomo 113; 28 de mayo de 2007, bajo el N° 72, Tomo 127; 30 de julio de 2008, bajo el N° 75, Tomo 189; 05 de marzo de 2010, bajo el N° 14, Tomo 38; y 21 de enero de 2011, bajo el N° 32, Tomo 16, marcados con la letra “A”. Segundo: Copia fotostática de su pasaporte, marcado con la letra “B”. Tercero: Comunicaciones dirigidas a su persona o de su representada “CENTRO DE ESTUDIO ARTE Y BELLEZA FRANCISCO JAVIER”, conocida como LA ACADEMIA, marcado con la letra “C”. Cuarto: Recibos de pago de servicios públicos, marcados con la letra “D”. Quinto: Copia del Registro de Comercio que gira como firma personal a su nombre, denominado 2CENTRO DE ESTUDIO ARTE Y BELLEZA FRANCISCO JAVIER”, marcada con la letra “E”. II. Informes a ser rendidos por: Primero y Segundo: La Notaria Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira. Tercero: Empresa Mercantil “MADERERAS TABLEROS PEDRAZA C.A.”. Cuarto: Empresa Mercantil “FERRETERIA EL MARTILLO S.R.L”. Quinto, Sexto y Séptimo: Empresa Mercantil “MATERIALES CONSTRUPALMARCA C.A.”. Octavo: Los médicos cardiólogos LEONARDO ERNESTO LANZA ESCALANTE, ANTONIO GRACILIANO GARCÍAS TOSCO y FERMIN A CARRILLO CHACON. Noveno: Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Décimo: Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Décimo Primero: Banco Sofitasa, Banco Universal. Décimo Segundo: Empresa Mercantil “HIERRO GÓMEZ C.A.”. III. Testimoniales de los ciudadanos: JOEL ANTONIO VILLAMIZAR, CRISTINA MONCADA ROMERO y SOLVEY COROMOTO MANTILLA DUQUE. IV INSPECCION JUDICIAL: En el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. (Folios 33 al 111). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha, habiendo sido acordados y proveídos todos y cada uno de los puntos promovidos. (Folios 112 al 122).
En fecha 18 de septiembre de 2012, se declaró desierta la testimonial del ciudadano JOEL ANTONIO VILLAMIZAR. (Folio 123).
En esa misma fecha rindieron declaración los ciudadanos: CRISTINA MONCADA ROMERO y SOLVEY COROMOTO MANTILLA DUQUE. (Folios 124 y 125).
En fecha 19 de septiembre de 2012, este Tribunal practicó la inspección judicial promovida por la parte demandada, constituyéndose en el inmueble ubicado en la calle 6, N° 9-7, con carrera 9, sector centro, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, dejando constancia de los siguientes hechos: “(…) Que se encuentra constituidos en un local que posee dos entradas para su acceso y sobre los cuales se percata un aviso que identifica al mismo como: Escuela Técnica Nacional de Peluquería y Belleza Francisco Javier C.A. y Asociación Civil Educativa Privada, Madre Teresa de Calcula, Registrado en el MPRE Bajo el N° R- 00792001, que en dicho local se encuentra un grupo de personas efectuando actividades propias de la peluquería, cuyos techos se encuentran parcialmente deteriorados presentando filtraciones, que al fondo del mismo existe un anexo al cual se ingresa a través de una entrada principal al igual que los locales objeto de inspección, y anexo al cual tuvo acceso este Juzgado de manera voluntaria por la notificada del presente traslado, donde se verificó una serie de áreas, que presumiblemente son utilizadas como habitaciones para descanso, verificándose en su mayoría filtraciones, igualmente existen áreas destinadas a servicios sanitarios y un área de cocina, conformándose el área anteriormente descrita en una sola área junto con los locales objeto de la inspección descritos al comienzo de la presente acta (…)”. (Folios 126 al 128).
En esa misma fecha, la representación de la parte demandante, mediante escrito promovió como pruebas, las siguientes: PRIMERO: Se opuso a las pruebas promovidas por la parte demandada alegando que con las mismas no demuestra solvencia. SEGUNDO: a. Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 21 de enero de 2011, bajo el N° 32, Tomo 16 de los libros respectivos, marcado con letra “B”. b. Factura de pago de arriendo correspondiente al mes de noviembre de 2011, entregada por el arrendador a la demandada, marcada con la letra “C”. Factura de pago de arriendo N° 001660 entregada por el arrendador a la demandada, presentado en copias como anexo “D”. d. Dos (2) contratos de arrendamiento suscritos con la demandada, autenticados por ante la Notaria pública primera de San Cristóbal, en fechas: 30 de julio de 2008, bajo el N° 75, tomo 180, de los libros respectivos; y 05 de mayo de 2012, Tomo 33 de los libros respectivos, anexos marcados con las letras “F” y “F”. e. Copias fotostáticas del Registro de Comercio del “Centro de Estudio Arte y Belleza Francisco Javier”, suscrito ante el Registro Mercantil Tercero de fecha 02 de abril de 1998, bajo el N° 11, Tomo 4B de los libros respectivos, presentado por la parte demandada como anexo “E”. (Folios 129 al 140). Siendo agregadas y admitidas en la misma fecha. (Folio 141).
Narrados suficientemente como han sido los términos en que fue planteada la presente controversia, constata plenamente esta Juzgadora el cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos pasa a dictar sentencia, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
ii
PARTE MOTIVA:

Comienza la presente litis, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con fundamento en los artículos: 33 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1167 y 1592 del Código; y 881 del Código de Procedimiento Civil, donde el ciudadano REINALDO LOZANO JAIMES, ya identificado, a través de apoderada judicial, en su carácter de arrendador demanda a la ciudadana MIRIA GAMEZ TORRES, en su condición de arrendataria, alegando que dicha ciudadana no dio cumplimiento al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 21 de enero de 2011, bajo el N° 32, Tomo 16, de los libros respectivos, celebrado sobre un inmueble tipo local comercial, ubicado en la carrera 9 esquina con la calle 6, con entrada por la calle 6, N° 9-7, San Cristóbal, estado Táchira; al dejar de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde diciembre de 2011 hasta abril de 2012, encontrándose en curso, a su decir, la prórroga legal, por lo que solicitó que sea condenada en la resolución del contrato de arrendamiento y al pago de las costas procesales.
Por su parte la demandada asistida de abogada, en la oportunidad correspondiente contestó la demanda con base en las defensas siguientes:
Opuso la cuestión previa establecida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando al respecto, que la presente acción debió ser tramitada por ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, y no por la vía judicial, en razón que el inmueble arrendado es de uso mixto, dado que en el mismo se encuentra un local comercial y la vivienda principal que ocupa con su familia desde que se inició la relación arrendaticia en el año 2006.
En tal virtud, pasa esta operadora de justicia a resolver la referida cuestión previa como PUNTO PREVIO de la manera siguiente:
Cursa en las actas procesales como documento fundamental de la demanda copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en este proceso, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 21 de enero de 2012, bajo el N° 32, Tomo 16, la cual es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende que fue celebrado sobre “un local comercial signado con el N° 5 con entrada por la calle 6 N° 9-7 y por la carrera 9, ubicado en la carrera 9 con calle 6, jurisdicción de la Parroquia San Sebastian, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el cual responde a las siguientes características cuenta con un área de 100 m2, conformado por cuatro (4) habitaciones, dos baños con sus piezas sanitarias y accesorios, dos (2) puertas Santamaría, posee bombillo en sus puntos de luz”; sin embargo, de las testimoniales de las ciudadanas CRISTINA MONCADA ROMERO y SOLVEY COROMOTO MANTILLA DUQUE, las cuales son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que ambas ciudadanas fueron contestes al afirmar que la demandada vive en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, asimismo de la inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 19 de septiembre de 2012, inserta del folio 126 al 128, la cual es tomada en consideración por haber cumplido con los requisitos establecidos en el articulo 474 del Código de Procedimiento Civil; se desprende que presumiblemente el inmueble arrendado, sirve tanto de local comercial como de vivienda residencial a la demandada; y así se verifica.
Ahora bien, al haber quedado demostrado que en el local comercial vive la arrendataria-demandada, considera forzosamente esta Sentenciadora que indiscutiblemente debe tomarse en cuenta lo establecido en la Disposición Transitoria Primera de la novísima Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual estipula:
“Los Procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones estableadas en la presente Ley”

En razón de lo cual, se tiene que es aplicable en el presente caso, lo preceptuado en el artículo 94 de la Ley in comento, a saber:

“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).

Por lo que, al no constar en los autos procedimiento alguno ante el Órgano competente, debe concluir esta operadora de justicia, conforme a los principios establecidos en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que la presente demanda es inadmisible por haber sido interpuesta en contravención al artículo transcrito, en razón de lo cual, resulta procedente la cuestión previa propuesta por la parte demandada conforme al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no siendo dado por lo tanto a esta juzgadora proseguir con el estudio del fondo de la litis; y así se decide.

iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano REINALDO LOZANO PORTILLA, a través de su apoderada judicial, abogada EDDY MAYERLIN LOZANO PORTILLA contra la ciudadana MIRIA GAMEZ TORRES, todos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA a la parte demandante en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, a los fines de darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veinticinco (25) días del mes de septiembre de dos mil doce. AÑOS: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.



Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal


Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “3.503”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.
Exp Nº 13.386-12.