República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre:

Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Demandante: IGNACIO ANTONIO FANCELO VIRDIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V – 4.143.144, domiciliado en la ciudad de San Cristóbal – Estado Táchira, actuando con el carácter de Director de la Sociedad Mercantil “GRUPO FANBEL C.A.”, según consta en documento constitutivo debidamente registrado en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida , bajo el N° 71, tomo A – 3, de fecha 28 de septiembre de 1989 debidamente facultado para este acto en los estatutos sociales.
Apoderado Judicial de la parte demandante: Abogada Astrid Carolina Barrios Cordero, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 143.411 y Efraín José Rodríguez Gómez, inscrito en Inpreabogado bajo el Nro. 28.204.
Demandado: GUILLERMO ENRIQUE RINCON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V – 154.874.
Apoderado Judicial de la parte demandada: Abogado Juan Carlos Márquez Almea, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 90.937.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y RECONVENCION

Expediente: N° 7497.




I
ANTECEDENTES DE LA LITIS
Se da inicio a la presente causa en atención a la recepción de escrito libelar recibido del Tribunal distribuidor de causas en fecha 18 de julio de 2.011, el mismo es contentivo de demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoado por el ciudadano IGNACIO ANTONIO FANCELLO VIRDIS, actuando con el carácter de Director de la Sociedad Mercantil “Grupo FANBEL C.A.” debidamente asistido de abogado contra el ciudadano Guillermo Enrique Rincón.
La demandante esgrime en su libelo:
.- Que en fecha 10 de marzo de 1998, celebró en nombre de su representada, contrato de arrendamiento con el demandado cuyo objeto era un inmueble destinado a ser usado solo para el ramo de la Hotelería, ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo, Parroquia San Juan Bautista del Estado Táchira con un área de construcción de 650 metros, consistente en dieciocho (18) habitaciones, veintiún (21) salas de baño, un (01) recibo, un (01) comedor, una (01) cocina, un (01) depósito, un (01) lavadero, un (01) galpón de aproximadamente 400 metros cuadrados habilitado para sala de fiestas con su bar y baños, un (01) salón tasca, un(01) tanque subterráneo para 11000 litros de agua y estacionamiento para 20 vehículos, espacio cuyo uso fue garantizado por el arrendador.
.- Que dicho contrato es a tiempo determinado por 15 años, contados a partir del 10 de marzo de 1998, el cual aun se encuentra vigente y que como Director de la Sociedad Mercantil “Grupo FANBEL C.A.”, ha cumplido cabalmente con las obligaciones que impone la ley que rige la materia al arrendatario de un inmueble, así mismo ha cumplido con las obligaciones pactadas en el contrato como arrendatario, especialmente las señaladas en las cláusulas primera y sexta del mencionado contrato.
.- Que sin embargo su arrendador no ha cumplido con sus obligaciones legales, especialmente en cuanto a mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada, ya que, es el caso que desde el año 2008, su arrendador inició la remodelación de una vivienda de su propiedad adyacente al inmueble que arrendó y que al iniciarse dicha remodelación los obreros de construcción y sus hijos mayores de edad han tomado entrada libre al inmueble en el cual está arrendado, convirtiendo en área de estacionamiento en el espacio para almacenar materiales de construcción y realizar las reparaciones desde allí, dejan que niños entre 2 y 6 años de edad jueguen en dicha área, aun cuando saben que esta destinada a la entrada y salida de vehículos en la mayoría de los casos de carga pesada. Igualmente señala que por otro lado el personal contratado como obrero de construcción por el arrendador, tiene una conducta indecorosa dentro del área de construcción a realizar su trabajo despojado de sus vestiduras, llevando solo la ropa interior, y haciendo sus necesidades fisiológicas en el área del estacionamiento donde se encuentra ubicado un contador de electricidad de la empresa CADELA.
.- Arguye los trabajos de remodelación llevados a cabo por su arrendador representan un riesgo, por cuanto no cumplen las normas básicas de seguridad en construcción, además de dejar expuesta la tubería de las instalaciones eléctricas, televisión por cable y teléfono CANTV subterráneas, y que además han puesto las bases de una pared en construcción sobre dichas instalaciones.
.- Que en forma amistosa y con animo conciliatorio se dirigió al arrendador para manifestarle la perturbación y daños que le están ocasionando a las instalaciones del hotel, sin embargo no obtuvo una respuesta amigable, y le manifestaron que la remodelación se continuaría haciendo desde el área de estacionamiento del hotel y que esa misma área sería reducida construyendo una pared que cediera gran parte de ese espacio a la vivienda adyacente.
.- Que todos esos hechos se presentaron sin que hubiese recibido notificación del arrendador respecto a sus intenciones y en ningún momento ha dado su aprobación para tales hechos, siendo que es evidente que la reducción del área de estacionamiento que pretende llevar a cabo su arrendador, perjudica considerablemente el normal funcionamiento del hotel que funciona en dicho inmueble arrendado, por cuanto los huéspedes en su mayoría son transportistas de mercancías, materia prima, entre otras cosas y requieren de un área de estacionamiento amplia donde estacionar sus vehículos de carga, dañando la imagen que debe tener un inmueble destinado al ramo de la hotelería, según el mercado hotelero y las normativas señaladas por instituciones de turismo como COTATUR.
. -Que por lo expuesto es por lo que acude a demandar, como en efecto lo hace por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento al ciudadano Guillermo Enrique Rincón para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal:
Primero: en el cumplimiento de las obligaciones que como arrendador le corresponde en virtud del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 10 de marzo de 19998, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, inserta bajo el N° 16, tomo 52.
.- Que sea condenado en costas por indemnización de Daños y Perjuicios en virtud de la perturbación al goce pacífico del inmueble arrendado. Estima la demanda en la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000, oo). (Folios 1 al 5).
DE LA ADMISION DE LA DEMANDA
Por auto de fecha 25 de julio de 2011, se da admisión a la demanda de autos por el procedimiento breve. (f. 19)
Mediante diligencia de fecha 02 de agosto de 2011, la representación actoral solicita pronunciamiento sobre la medida cautelar de paralización de la obra y peticiona la realización de Inspección Judicial. De igual forma en fecha 05 de agosto de 2.011, la representación actoral solicita la celebración de un acto conciliatorio.
DE LA CITACION DEL DEMANDADO
Riela al folio 24, diligencia suscrita por el alguacil en fecha 10 de agosto de 2.011 en la que indica haber contactado al demandante y que sin embargo él mismo se negó a firmar el recibo de citación.
Al folio 25 riela diligencia de fecha 19 de septiembre de 2011, por la que la representación actoral solicita se libre boleta de notificación, conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; siendo la misma acordada mediante auto de fecha 29 de septiembre de 2.011.
CONTESTACION A LA DEMANDA
Mediante escrito de fecha 10 de octubre de 2011, la representación de la accionada, presentó escrito de contestación a la demanda, señalando entre otras cosas:

Punto Previo: De la Inadmisibilidad de la demanda por Falta de Presupuestos Procesales:
.- Expresa que llama la atención a este Tribunal respecto al incumplimiento de la parte actora de su obligación de establecer expresamente los presupuestos procesales de su pretensión para establecer legítima y validamente la relación jurídica procesal.
. -Que puede apreciarse del libelo de la demanda de la parte actora, que la misma no es clara ni eficiente en el establecimiento de su pretensión, puesto que pretende por una parte, la suspensión de una obra nueva que en nada atañe al inmueble arrendado y por la otra pretende el supuesto cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto a que no se modifique, a su decir, la forma del bien arrendado y finalmente pretende que se condene a su representado al pago de una indemnización de daños y perjuicios, los cuales no se detallan, igualmente no manifestó como es que le afecta el inicio de la construcción de la pared, así como tampoco presentó los elementos probatorios que sirven de instrumento fundamental para sus pretensiones, lo que acarrea en definitiva una ausencia de sus pretensiones, lo que acarrea en definitiva una ausencia del presupuesto procesal de forma de la demanda.
.- Que esa inexactitud o imprecisión de la pretensión afecta el derecho a la defensa de su representado, toda vez que existe una indeterminación sobre lo que constituye el objeto de la demanda, puesto que tal y como lo señala el actor en su libelo demanda el cumplimiento genérico de las obligaciones derivadas del contrato, sin que se especifique el requerimiento de un mandato de hacer o no hacer por parte del ente Jurisdiccional para una conducta en particular.
. -Que por ello solicita al tribunal que proceda a realizar un análisis de la demanda y determine la inexistencia de la pretensión por no estar debidamente especificada ni soportada con el instrumento fundamental, lo que trae como consecuencia que se declare in limine litis el decaimiento del procedimiento incoado en contra de su mandante por presunto cumplimiento de contrato.
DE LA CONTESTACION AL FONDO:
Indica que en primer lugar conviene o acepta lo expresado por el demandante, según lo cual su mandante suscribió con la parte actora un contrato de arrendamiento que tenia por objeto un inmueble ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo de la ciudad de San Cristóbal, conformado por un inmueble de dos plantas aproximadamente 650 metros cuadrados de construcción y un galpón de aproximadamente 400 metros cuadrados de construcción, así como el terreno sobre el que están construidos, y que así mismo se pacto que sería destinado al ramo de la hotelería; que la duración de dicho contrato se pactó por un periodo de 15 años a partir de la protocolización y suscripción del documento lo cual se hizo por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal en fecha 10 de marzo de 1998, y asentado bajo el número 16, tomo 52 de los libros de autenticaciones.
Señala que reconoce por parte de su mandante el inicio del levantamiento de una nueva pared o muro contiguo o medianero que divide la casa o residencia de su mandante y el inmueble arrendado.
Niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho todo lo indicado por el demandante en su libelo, y muy especialmente niega, rechaza y contradice que el demandante haya cumplido cabalmente con las obligaciones contraídas y suscritas a través del contrato de arrendamiento. Así mismo niega, rechaza y contradice que su representado haya incumplido con sus obligaciones legales y contractuales como arrendador del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento demanda el actor.
Niega, rechaza y contradice, que su mandante o sus hijos hayan manifestado una conducta indecorosa tal como lo ha señalado el actor en su libelo de demanda. Niega, rechaza y contradice que el actor se haya comunicado en forma alguna o si quiera verbalmente a su mandante o sus familiares para expresarle objeción o reclamo alguno por cualquier obra o remodelación que se hubiese llevado acabo en la casa contigua al bien arrendado o en sus adyacencias.
Niega rechaza y contradice que las acciones de su mandante al levantar una pared medianera, le cercenen al arrendatario el espacio de 20 vehículos que fueron pactados en el contrato de arrendamiento. Igualmente niega rechaza y contradice que su mandante le haya violentado al arrendatario el goce pacifico de la cosa arrendada y que de alguna forma haya variado la forma de la cosa arrendada.
Niega, rechaza y contradice que se le haya ocasionado daño alguno al demandante o a su actividad económica.
EXCEPCIONES SUSTANCIALES A LA DEMANDA:
Expresa la accionada que ante el alegato presentado por el actor, según el cual su mandante no cumple sus obligaciones contractuales, opone la excepción “non adimpleti contractus” establecida en el artículo 1168 del Código Civil y que esto lo hace con fundamento a que el arrendatario no ha cumplido con las obligaciones asumidas por el en el contrato, específicamente la obligación de destinar el inmueble arrendado a la actividad hotelera, pues el demandante en el espacio correspondiente al estacionamiento, construyó un anexo al inmueble arrendado consistente en un cuarto o habitación de aproximadamente 5 metros de largo por 3 metros de ancho en el que se venden productos y accesorios para celulares, se venden Cd´s de películas y música.
Que la construcción de este anexo violenta la cláusula sexta ya que el arrendatario debía realizar las reparaciones, mejoras e instalaciones que fueran necesarias, para la realización de su actividad económica, mas no podía realizar construcciones que modifiquen la estructura original del inmueble alquilado puesto que ello, nunca le fue autorizado en el contrato y que cabe destacar que es la construcción realizada por el actor y no la conducta aducida de su mandante, la que le afecta el espacio estipulado originalmente en el contrato de 20 puestos de estacionamiento para vehículos.
Que es importante destacar que cuando se hace mención en el contrato de arrendamiento a vehículos en el mismo hacen referencia a vehículos automotores de uso particular y privado y no ha vehículos de carga ni de transporte, puesto que el inmueble nunca se adecuo como estacionamiento para maquinaria vehículos de carga.
Que del mismo modo el arrendatario ha incumplido con su obligación de mantener en buen estado el inmueble dado en arrendamiento, al punto que el galpón que forma parte de la estructura arrendada se haya en estado deplorable de abandono, así como todos los techos y paredes, tanto del edificio principal como las paredes medianeras que dividen el inmueble arrendado.
Que el incumplimiento del actor en el mantenimiento del bien arrendado como un buen padre de familia, ha hecho necesario que sea su mandante quien se ocupe de las tareas de reparación y mantenimiento de la pared medianera, mismas que ahora alega el actor le incomodan, pero que de acuerdo a lo pactado por las partes era su responsabilidad como arrendatario.
Que estas obligaciones incumplidas de arrendatario están especificadas en las cláusulas quinta y sexta del contrato, y la falta en el acatamiento de las mismas hace que su mandante no esté obligado de igual forma a cumplir con las obligaciones propias que le impone el contrato.
DE LA RECONVENCION
Señala que de conformidad con lo establecido en el artículo 3661 del Código de Procedimiento Civil, hace formal reconvención en los términos siguientes:
Que es el caso, que la demandante reconvenida suscribió un contrato de arrendamiento con su mandante, el cual tiene como objeto un inmueble señalado y que en dicho contrato se convino en la cláusula primera la obligación del arrendatario de arreglar el inmueble y sus instalaciones. De igual forma, se pactó en la cláusula sexta la obligación del arrendatario de efectuar todas las reparaciones, mejoras e instalaciones necesarias para cumplir el objeto para el cual se le arrendó y la obligación de mantener y cuidar el bien arrendado como buen pater familia.
Que tales obligaciones han sido incumplidas por el arrendatario, quien en el curso del tiempo que lleva vigente el contrato de arrendamiento ha descuidado el mantenimiento y conservación del inmueble.
Que así mismo, la cláusula quinta del contrato de arrendamiento establece el destino del inmueble arrendado al ramo de la hotelería, cuestión que no ha cumplido a cabalidad el arrendatario al haber construido dentro de las instalaciones un anexo o habitación en que se venden accesorios para celulares, cd´s de música y películas, así como también se sacan copias, actividades todas que no tienen relación alguna con la hotelería.
Que el arrendatario realizó una construcción que modifica el inmueble dado en arrendamiento, al realizar un anexo para el cual no estaba autorizado, violentando de esta manera la cláusula sexta del ya mencionado contrato de arrendamiento.
Que por todo lo antes expuesto es que procede a demandar como en efecto lo hace por vía de reconvención en nombre de su representado para que convenga o sea condenado por el Tribunal en resolver el contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 10 de marzo de 1998, asentado bajo el N° 16, tomo 52 de los libros llevados por la Notaría Pública Primera de San Cristóbal; y que de igual manera sea condenado al pago de los cánones de arrendamiento que se encuentren pendientes por el tiempo que falte para la expiración del contrato, esto es desde el 11 de octubre de 2011 hasta el 11 de marzo de 2013, sobre la base del canon que se esta pagando actualmente por el arrendatario y que es la suma de TRES MIL TRRESCIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES COMO NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 3.328,95) mensuales, según se desprende de los depósitos realizados por la empresa FANBEL C.A., para el pago de los cánones de arrendamiento, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, se demanda la suma total de CINCUENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTIUN BOLIVARES COMO DIEZ CENTIMOS (Bs. 59.921,10).
DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN
En fecha 13 de octubre de 2011, la representación de la demandante reconveniente, presentó escrito de contestación a la Reconvención en los siguientes términos:
.- Que en cuanto al contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil Grupo FANBEL C.A., y el ciudadano Guillermo Enrique Rincón, en la cláusula primera se deja constancia de las malas condiciones en que se encontraba el inmueble arrendado al momento de celebración del contrato y a su vez el arrendatario de efectuarle al inmueble las reparaciones, mejoras e instalaciones necesarias para cumplir el objeto por el cual se arrendó.
.-Que en la cláusula quinta del contrato, se establece que el inmueble arrendado solo será destinado a la hotelería.
.- Que en ningún momento puede interpretarse como incumplimiento de esta obligación la instalación de un área especial destinada al esparcimiento de los huéspedes del hotel, que cuente con un computador con acceso a Internet y un televisor con tv cable y proyección de películas,
. -Que dicha zona no se encuentra subarrendada a una tercera persona para que realice una actividad comercial allí.
.- Que niega rechaza y contradice todos los hechos y el derecho indicado por la parte demandada reconviente y en especial niega, rechaza y contradice que el actor haya incumplido con la cláusula primera del contrato de arrendamiento, que niega, rechaza y contradice que se haya incumplido con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, que niega, rechaza y contradice que el arrendatario o una tercera persona haya realizado dentro del inmueble la actividad comercial de venta de accesorios para celulares, cd´s de música y películas y servicio de fotocopias.
.- Niega rechaza y contradice que el arrendatario haya alquilado un espacio dentro del inmueble arrendado a un tercero, que niega rechaza y contradice que el arrendatario actor en la presente causa haya incumplido con la cláusula sexta del contrato de arrendamiento; así mismo niega, rechaza y contradice que el arrendatario actor en la presente causa mantenga todo o parte del inmueble arrendado en abandono o falta de mantenimiento.

DE LAS EXCEPCIONES SEÑALADAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

Señala que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes indica un área total de estacionamiento para 20 vehículos de carga, cabe señalar que el servicio de estacionamiento solo se presta a personas que contratan el servicio de hospedaje con su representado y que tienen ya sea vehículos particulares, de uso privado o vehículos de carga, pero en ningún momento se trata de maquinaria pesada.
.-Que en cuanto a la construcción llevada a cabo por el demandado de una pared medianera que separa el inmueble arrendado de la vivienda el arrendador cabe señalar que si bien es cierto la pared medianera se encuentra deteriorada, que el arrendador no dio oportunidad al arrendatario de repararla , ni le alertó para que este emprendiera por su cuenta la reparación, sino que arbitrariamente inicia la construcción de una pared medianera pero cambiando los linderos entre un inmueble y otro, de modo que ese hecho representaría una reducción del área de estacionamiento de aproximadamente 160 metros cuadrados.
.- Que la construcción de esta pared medianera a traído otros inconvenientes como se señala en la demanda, se encuentran materiales de construcción a lo largo de la entrada de hotel que entorpece la entrada y salida de vehículos, el comportamiento indecoroso del joven hijo del arrendador quien en virtud de la construcción de dicha pared entra al estacionamiento despojado de sus vestiduras, al igual que otro tipo de situaciones riesgosas ya que la construcción no cuenta con las normas de seguridad mínimas al exponer, las tuberías subterráneas de electricidad, tv cable y línea telefónica, CANTV, que en cuanto a la excepción non adimpleti contractus, la misma no es válida como excepción por cuanto su representante en primer lugar ha cumplido con las obligaciones pactadas en el contrato específicamente en cuanto a las señaladas en la cláusula primera, cuarta, quinta, sexta y novena, en segundo lugar que la obligación del arrendatario de no destinar la cosa arrendada a un fin económico destinado al pactado y la obligación de efectuar las reparaciones, mejoras o instalaciones pactadas en la cláusula primera y sexta del contrato no son obligaciones de cumplimiento simultaneo dentro el contrato de arrendamiento celebrado.
.- Que en cuanto al alegato de la existencia de filtraciones de agua en la pared, las mismas fueron causadas por el arrendador al construir un tranque aéreo sobre el techo sostenido por la pared medianera. (Folio 53 al 62).
DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS
DEMANDANTE RECONVENIDA:
Con el libelo de demanda.
.- Copia certificada de acta constitutiva estatutaria de la empresa demandante inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha 28 de septiembre de 1.989, inscrita bajo el Nro. 71, Tomo A-3. Esta documental se valora como documento Público demostrativo de la personalidad jurídica de la demandante, facultándole para actuar en la litis con la capacidad debida para ello.
.- .- Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 10 de marzo de 1998, anotado bajo el Nro. 16, Tomo 52. Esta documental traída a los autos conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es valorada como documento Público demostrativo de la celebración de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la litis, con las convenciones acordadas por las partes en cuanto a duración, canon arrendaticio, y en general obligaciones del arrendador y del arrendatario.

CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
.- A los folios 63 al 65, fotografías. Al no constar en autos el reconocimiento mediante prueba testimonial, no son objeto de valoración.
.- Inspección Judicial realizada por la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, de fecha 02 de septiembre de 2.011. La misma se valora como documento Público demostrativo de los particulares señalados como apreciados por el Notario, en especial, que el inmueble realiza actividad hotelera; que se tomó medidas al inmueble; que a lo largo de la entrada del inmueble existe una construcción; que se encuentran materiales de construcción a la entrada del inmueble; que las tuberías de CANTV y electricidad se encuentran expuestas y se han vaciado columnas sobre estas; que se encuentra en pie la pared que divide la casa adyacente del hotel y cumple con la función de lindero; que la pared en construcción, está causando deterioro al área del estacionamiento.
En el lapso probatorio:
.- Mérito favorable de autos, específicamente el contrato de arrendamiento. Se indica la valoración previa de esta documental como documento por el que las partes regularon su relación locaticia.
.- Inspección Judicial realizada por la Notaría Pública tercera de San Cristóbal, de fecha 02 de septiembre de 2.011. Se indica la valoración previa de esta prueba como documento Público demostrativo del estado de cosas apreciado por la Notaría en mención.
.- Mérito y valor probatorio de fotografías impresas agregadas con el escrito de contestación de la reconvención. Se indica que estas pruebas ya fueron objeto de análisis.
.- Experticia, lo cual es igualmente propuesto por la parte demandada reconviniente. En tal razón, luego de la designación de peritos, fue presentado informe de los expertos que se sintetiza así:
Indican los expertos haber efectuado una evaluación detallada del estado actual y mantenimiento general del inmueble así: HOTEL, las habitaciones y sus ambientes conexos se observan en buen estado de mantenimiento y conservación, y que así mismo se determinó el buen funcionamiento de instalaciones sanitarias y eléctricas, excepto en la habitación número 106, que presenta una tapa del tanque del WC, fracturada y en el área de depósito donde se observan filtraciones. GALPON, los baños no presentan piezas sanitarias, el área de la tasca hay un canal redescarga de aguas pluviales en mal estado, se evidencia deterioro en algunas paredes y pintura, presenta además abolladuras y orificios en las láminas del techo, en el área social y bar, el pavimento presenta agrietamiento y algunos sectores de paredes de lindero se observan manchados y con mohosidad. Siendo la parte eléctrica de esta área, funcional.
Señala igualmente el informe que el inmueble cuenta con 17 habitaciones y un área de construcción reciente, donde se ubica un salón para computadoras y un área de depósito, así como un área techada para resguardo de vehículos.
Se determinó en la experticia que el área de construcción de la edificación es de 632, 08 mts2. y que existe una estructura ejecutada recientemente con un área techada dividida en tres ambientes, corredor, salón para computadoras y un depósito, además de un área abierta y techada con lámina metálica usada como estacionamiento.
Se señala igualmente en la experticia que el área correspondiente al hotel se encuentra en condiciones normales de mantenimiento y conservación, mientras que el área del galón, no está apta para su uso.
Se señala además que el tramo de pared más cercano al portón de entrada o lindero este, se evidencia humedad y mohosidad. Y que existen dos sectores de la pared medianera, donde la pared está fracturada.
Se indica en el informe de los prácticos que el espacio destinado para el área de estacionamiento tiene una capacidad máxima de 18 vehículos y que se considera que es apta para vehículos de carga de máximo 3 ejes.
Esta prueba es valorada por quien juzga como demostrativa del estado del inmueble objeto de la pretensión, de conformidad con lo previsto en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil y 1.427 del Código Civil.
.- Inspección Judicial: se indica que la misma fue realizada en fecha miércoles 02 de noviembre del año 2.011, y en la misma, se constató:
Que a la entrada del inmueble se observa un portón que permite el ingreso al inmueble, el cual se encuentra en regulares condiciones; se constató la existencia de una pared de bloque que divide el inmueble objeto de la pretensión de la vivienda del propietario del inmueble, con grietas y cierto grado de inclinación; igualmente se aprecia un área con construcción diferente al resto del inmueble con techo de tabelón donde se ubica el área de recepción y esparcimiento; se constató que el inmueble se encuentra en condiciones normales de uso y mantenimiento en lo que se refiere al área de hotel; igualmente se constató la existencia de un galpón con techo de zinc de vieja data, el cual no se aprecia en uso visible. Así mismo se constató la presencia de 10 huecos, algunos con estructura de cabilla y tuberías plásticas, en la entrada del inmueble, así como la presencia de materiales de construcción; igualmente se constató que en la zona de ingreso a las instalaciones del hotel se observa una estructura con techo de tabelón y teja, piso de terracota, en la cual se ubica una zona de esparcimiento con equipos de televisión y computación; así mismo se evidencia que no se realiza actividad distinta a la hotelera.

DEMANDADO RECONVINIENTE:
Con la contestación de demanda y reconvención:
.- Promueve fotografías que rielan a los folios 46 al 49. No son objeto de valoración, no obstante haber indicado el demandante las circunstancias en que las mismas fueron tomadas, ya que al ser emanadas de tercero debieron ser ratificadas mediante testimonial, de lo cual no hay constancia en autos.
.- Informe del Cuerpo de bomberos, cuartel central, dependiente de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 21 de septiembre de 2.011, identificado como expediente Nro. Seg.Bom.0618/09/2011. En dicho informe se señaló que el inmueble no era apto para su habitabilidad y funcionamiento de continuar el agrietamiento progresivo de la pared. Sin embargo se constató a través de la prueba de experticia y de Inspección Judicial que el resto del inmueble se encontraba en condiciones normales de habitabilidad, por lo que no se aprecia esta documental en su totalidad.

En el lapso probatorio:
.- Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 10 de marzo de 1998, anotado bajo el Nro. 16, Tomo 52. Se indica la valoración previa de esta documental traída a los autos conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como documento Público demostrativo de la celebración de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la litis, con las convenciones acordadas por las partes en cuanto a duración, canon arrendaticio, y en general obligaciones del arrendador y del arrendatario.
.- Conforme al principio de la comunidad de la prueba, original de la inspección realizada por el cuerpo de bomberos de la Alcaldía de San Cristóbal, cuartel central, en fecha 21 de septiembre de 2.011, identificado como expediente Nro. Seg.Bom.0618/09/2011. Se indica que esta documental fue previamente analizada.
.- Fotografías, de conformidad con el principio de comunidad de la prueba, las cuales fueron agregadas al expediente junto con la contestación de demanda. Se indica la valoración previa de esta documental.
.- Promueve plano levantado por instrucciones de su cliente en fecha 25-11-1975, realizado por el dibujante José Velasco Gómez. No es objeto de valoración por tratarse de un documento emanado de tercero sin que conste que el mismo haya sido ratificado mediante testimonio.
.- Prueba de informes, conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, al Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía de San Cristóbal, Cuartel Central, Departamento de Seguridad y Prevención, a los fines de que informe si realizó una inspección de estructura en un inmueble ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo, identificado como Neo Hotel , colindante con una casa signada con el N° 43, y de ser así informen el resultado de dicha inspección. Se indica que librado el oficio respectivo, no consta en autos el resultado de lo solicitado. No obstante se indica que la prueba como tal fue previamente analizada.
.- Prueba de informes, de conformidad con lo previsto en artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a la Alcaldía de San Cristóbal, Departamento de infraestructura y obras, ubicado en la Urbanización Mérida de la ciudad de San Cristóbal, a fin de que informe si concedieron autorización para realizar una obra de construcción dentro de las instalaciones de un inmueble ubicado en la avenida Ferrero Tamayo denominado Neo Hotel. Se indica que admitida la prueba en referencia y librado el oficio respectivo no hay constancia en autos de haberse recibido la información requerida.
.- Experticia, esta prueba fue igualmente propuesta por la demandante reconvenida, señalándose que la misma fue previamente valorada.
.- Inspección Judicial. Se indica que esta prueba fue propuesta por la demandante reconvenida, y que la misma fue previamente valorada.
.- Testimoniales de los ciudadanos Juan Carlos Delgado y María Lixfe Morales. (Folio 117 al 125). En fechas 28 de octubre de 2011 y 11 de noviembre de 2011, se llevaron a cabo las declaraciones testimoniales de los ciudadanos Juan Carlos Delgado Peña y María Lixfe Morales, quienes fueron contestes en señalar entre otras cosas: Que si conocen el inmueble ubicado en la Avenida Ferrero Tamayo conocido con el nombre de Neo Hotel; que si han ingresado al estacionamiento del mencionado inmueble, que pudieron observar áreas donde hay abandono y letreros donde vendían fotocopias y cd´s. Así las cosas, por cuanto se observan de que las declaraciones de los testigos no se contradicen entre si, es decir, fueron contestes en sus dichos, este Juzgador le otorga a dichas declaraciones el valor contenido en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil.
II
MOTIVACION PARA DECIDIR

Vistas las alegaciones de la demandante reconvenida y la defensa de la demandada reconviniente, se tiene que la presente demanda queda circunscrita a una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, con la negativa de ello por parte de la accionada, quien a su vez reconviene por resolución de contrato de arrendamiento en razón de incumplimiento contractual. No es entonces controvertido, la existencia de una relación arrendaticia entre las partes de la litis, bajo la figura de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Se observa que el demandado reconviniente opone en primer término la inadmisibilidad de la acción, ya que la demandante reconvenida, no es clara, ni eficiente en el establecimiento de su pretensión, ya que pretende la suspensión de una obra nueva, pretende el supuesto cumplimiento de un contrato de arrendamiento en cuanto a que no se modifique la forma del bien arrendado y pretende una indemnización de daños y perjuicios, los cuales no se detallan.
Señala que la imprecisión de la pretensión afecta su derecho a la defensa, toda vez que existe una indeterminación sobre lo que constituye el objeto de la demanda.
Según el Dr. Rengel –Romberg en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo II: …La pretensión procesal como el acto por el cual un sujeto se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide al juez que dicte una resolución con autoridad de cosa juzgada que lo reconozca”. Señala además el autor que: “… En la pretensión hay una petición. El sujeto pide al juez una resolución con autoridad de cosa juzgada que reconozca la consecuencia jurídica solicitada. El actor no puede limitarse a exponer al juez el estado de cosas o conjunto de circunstancias de hecho que constituyen su afirmación, y dejar al juez en libertad de sacar de ellas las consecuencias jurídicas que él quiera atribuirles o reconocerles, pues a unos mismos hechos, el ordenamiento jurídico puede atribuir diversas consecuencias jurídicas y el que pretende la tutela del derecho debe precisar lo que pide. Por tanto, simultáneamente con la afirmación de hecho contenida en la pretensión, ésta debe contener también la petición, que no es otra cosa que el requerimiento dirigido al juez para que dicte una sentencia reconociendo la consecuencia jurídica que el sujeto atribuye, en conformidad con la ley, a los hechos afirmados…”
En este mismo orden de ideas la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 12 de Abril de 2002, Exp. No. 01-0464, estableció lo siguiente:

“…considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se hay depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…
…el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, puede verificar en cualquier estado de la causa incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso… la valoración forma parte de la autonomía e independencia de la que gozan los jueces al decidir, quienes –si bien debe ajustarse a la Constitución y las leyes al resolver la controversia – disponen de un amplio margen de apreciación del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlo y ajustarlo a su entendimiento, como actividad propia de su función de juzgar.”

En virtud de lo antes expuesto, considera quien juzga, que el petitorio de la demandante reconvenida cumple con el requisito de señalar cual es su pretensión, siendo como quedó establecido un presupuesto procesal necesario, derivándose de lo indicado en el petitorio de la demanda, que se peticiona el cumplimiento de las obligaciones que como arrendador le corresponden al demandado. Siendo igualmente claro que solicita la indemnización de daños y perjuicios, aunque no los especifique, lo cual, debe dilucidarse en el transcurso de la litis. Con ello tiene para si éste Juzgador que lo esgrimido por el demandado reconviniente de la ausencia de presupuestos procesales en orden a lo indicado a lo oscuro de la pretensión no resulta procedente. Así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Se tiene que la demandante reconvenida pretende que la accionada reconviniente cumpla con las obligaciones que como arrendador le corresponden, en el sentido de mantenerlo en el goce pacifico de la cosa arrendada por el hecho de haber convertido el estacionamiento en área para almacenar materiales de construcción, mantener niños en esa área, el hecho de la conducta indecorosa por parte del personal contratado en la construcción, el no cumplimiento de las normas básicas de seguridad en construcción, además de dejar expuesta la tubería de las instalaciones eléctricas, teléfono, TV por cable y CANTV.
Respecto a lo anterior se tiene que se constató en el curso de la litis que ciertamente en el inmueble se realizan, por parte de la arrendadora trabajos de remodelación y construcción, no obstante la ejecución de los mismos no llega al extremo de impedir al arrendatario el goce pacifico del inmueble, ya que en el inmueble se siguen realizando las labores propias de hotelería, el demandante reconvenido tiene libre acceso al inmueble, realiza actividades de uso y disfrute del mismo, actividades para lo cual fue destinado el inmueble por efecto del contrato de arrendamiento; así mismo tampoco es de tal envergadura la reducción del área del estacionamiento impida el normal funcionamiento del hotel.
Así las cosas, indica quien juzga, que los hechos perturbatorios aducidos por la parte actora no llenan los extremos de ley necesarios para la procedencia de la pretensión de la demandante dirigida al cumplimiento del contrato de arrendamiento, máxime cuando de la lectura pormenorizada de los elementos probatorios constantes en autos no se colige prueba alguna de que la arrendadora haya impedido el funcionamiento de la actividad hotelera del inmueble, ni se ha impedido el acceso al inmueble de la demandante, prueba de ello es que al realizarse la inspección Judicial se constató el desarrollo de esa actividad y el estacionamiento de vehículos en las instalaciones del hotel, así como se evidenció de la experticia el normal uso y funcionamiento del hotel. En consecuencia, la pretensión de la Parte Actora es a todas luces IMPROCEDENTE. Y así se declara.
Igualmente no demostró la actora la ocurrencia de daños y perjuicios, ni las posibles causas de los mismos, esto es, no existe especificación de los daños y perjuicios, ni su causa, tal y como se prescribe en el artículo 340, numeral 7º del Código de Procedimiento Civil. . En tal razón igualmente se desecha el pedimento de daños y perjuicios en la causa principal.
Por cuanto en la presente causa no quedó demostrado fehacientemente la circunstancia de que la demandada haya sido privada del goce pacifico del inmueble arrendador, es por lo que considera quien juzga, que conforme a lo indicado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda, en lo que respecta a la acción principal, deberá ser declarada sin lugar, como expresamente se declarará en el dispositivo del fallo. Así se decide.
En tal razón no se analizan por resultar inoficiosos los argumentos indicados en la sección II del escrito de la demandada, referidos a las excepciones sustanciales de la demanda y específicamente la oposición de la excepción non adimpleti contractus. Alegatos que además se señalan en el escrito de reconvención, el cual se decide de seguidas.

DE LA RECONVENCION
Como fundamento de su reconvención la demandada reconviniente expresa que el demandante reconvenido incumple las obligaciones señaladas en las cláusulas primera y sexta del contrato de arrendamiento, esto es, la obligación del arrendatario de arreglar el inmueble y sus instalaciones y la obligación de efectuar las reparaciones necesarias para cumplir con el objeto para el cual se arrendó, además de la obligación de mantener y cuidar el bien arrendado como buen pater familia.
Así, señala el demandado reconviniente que el demandante reconvenido ha descuidado el mantenimiento y conservación del inmueble, señalando que las paredes de las estructuras físicas arrendadas se encuentran descuidadas y sin conservación, las paredes medianeras que dividen el inmueble arrendado se encuentran en las mismas condiciones, y además, llenas de filtraciones y derruidos. Así mismo indica que el galpón que forma parte del inmueble arrendado se encuentra abandonado y falto de mantenimiento.
Igualmente señala el demandado reconviniente que no se ha cumplido a cabalidad lo señalado en la cláusula quinta relativo al destino del inmuble arrendado en el ramo de la hotelería y haber construido dentro de las instalaciones arrendadas, sin permiso o autorización expresa del arrendador, un anexo o habitación en que se venden accesorios de celulares, CD de música y películas, así como fotocopias. Como fundamento de su reconvención señala igualmente el demandado reconviniente que su arrendatario realizó una construcción que modifica el inmueble dado en arrendamiento, al realizar un anexo para el cual no estaba autorizado, lo cual violenta la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, según la cual no podía realizar construcciones que modifiquen la estructura original.
Al respecto se tiene que no quedó fehacientemente demostrado el cambio del uso del inmueble alquilado, ya que la actividad principal a la que se destina el inmueble es la de hotelería, como se evidenció del material probatorio aportado, en especial de las pruebas de experticia e inspección judicial. Así se establece.
En relación a la falta de mantenimiento y estado del inmueble, se desprende de la prueba de experticia realizada, que el inmueble en términos generales se encuentra en condiciones normales de mantenimiento y conservación (Numeral tercero de la prueba de experticia), no obstante que el galpón presenta ciertos rasgos de deterioro, no graves, lo cual conlleva a desechar la denuncia de mal estado del inmueble alegada por el demandado reconviniente. Así queda establecido.
Finalmente en cuanto a la realización del anexo señalado, el cual efectivamente se comprobó, fue realizado en el inmueble, se tiene que la cláusula sexta del contrato señala:
“…El Arrendatario se compromete a efectuarle al inmueble todas las reparaciones, mejoras e instalaciones necesarias para cumplir el objeto para el cual le arrendó, las cuales, una vez terminado el contrato, pasarán a ser parte del inmueble…”.

Se tiene entonces que comprobado como fue, que el anexo realizado sirve en parte para el desempeño de la función propia para la que fue alquilado el inmueble, esto es, el ramo hotelero, no consigue quien juzga que ello sea incumplimiento por parte de la demandante reconvenida. Así se establece.

Se tiene entonces que los hechos narrados como incumplimiento a las disposiciones contractuales, por parte del demandante reconvenido no han sido fehacientemente demostrados, razón por la cual, la reconvención planteada bajo tales argumentos resulta improcedente. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones expuestas y con fundamento de las disposiciones legales y jurisprudenciales, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato es incoada por la Sociedad de Comercio GRUPO FANBEL, C.A., a través de Director IGNACIO ANTONIO FANCELLO VIRDIS, contra el ciudadano GUILLERMO ENRIQUE RINCON, todos suficientemente identificados en el cuerpo del fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida.
TERCERO: Sin lugar la Reconvención que por Resolución de contrato es propuesta por el ciudadano GUILLERMO ENRIQUE RINCON, contra la Sociedad de Comercio GRUPO FANBEL, C.A., a través de Director IGNACIO ANTONIO FANCELLO VIRDIS
CUARTO: Se condena en costas a la demandada reconviniente al resultar totalmente vencida.
Regístrese, déjese copia certificada conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la Ciudad de San Cristóbal, a los dieciséis (16) días del mes de octubre de dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez Temporal,

Juan José Molina Camacho

La Secretaria,

Zulimar Hernández Méndez.
En la misma fecha siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó la anterior decisión y se dejo copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal bajo el N°