TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARIA TERESA HERRERA SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.675.575.
ABOGADAS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDANTE: MILAGROS ANDREU SUÁREZ y MARÍA VICTORIA CASTILLO HERNÁNDEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 9.248.192 y V- 10.153.583, en su orden, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 67.059 y 67.855, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano ROBERTO JOSE DA VERA CRUZ ROMAO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de Identidad Nº V-12.814.640.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados KISME ALEXANDER CARRERO, GLORIA ESTHER DÍAZ RIVAS y MANUEL GERARDO GRAZIA BONILLA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 9.224.029, V- 11.504.726 y V- 10.176.164 en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 66.981, 71.668 y 59.580, respectivamente, según consta en poder apud acta conferido en fecha 29 de octubre de 2012, inserto al folio 27.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
EXPEDIENTE: N° 13.461-12.
I
NARRATIVA:

Surge esta demanda por escrito libelar recibido por distribución, presentado por la ciudadana MARÍA TERESA HERRERA SÁNCHEZ, ya identificada, quien asistida de abogada expresa:
* Celebró contrato de arrendamiento escrito con el ciudadano ROBERTO JOSE DA VERA CRUZ ROMAO, ya identificado, por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 20 de octubre de 2003, inserto bajo el Nº 02, Tomo 187, folios 03 al 05 de los libros respectivos, sobre un inmueble constituido por un (01) local comercial ubicado en la Urbanización Pirineos 1, Lote “F”, esquina de la Avenida principal y calle 2 de Pirineos, signado con el Nº 01-B, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, estableciéndose en la Cláusula Segunda un (01) año de vigencia a término fijo, es decir, hasta el veinte (20) de octubre del año dos mil cuatro (2004) renovable por un periodo único e igual de un año a término fijo, venciéndose el veinte (20) de octubre de dos mil cinco (2005), el cual fue renovado por un período igual, mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil seis (2006), inserto bajo el Nº 58, Tomo 120, folios 125 y 126 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, estableciendo en la cláusula segunda un (01) año de vigencia a término fijo, es decir, hasta el 20 de octubre de 2006, renovable por un periodo único e igual de un año a término fijo, el cual estuvo vigente hasta el 20 de octubre de 2007, y que vencido dicho contrato celebraron un tercer contrato por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 01 de agosto de 2008, estipulándose en la cláusula segunda un (01) año de vigencia a término fijo, eL cual empezó a regir desde el 01 de junio de 2008, renovable por un periodo único e igual de un año a término fijo, el cual estuvo vigente hasta el 01 de junio de 2010, quedando a su decir, claramente establecido en la misma cláusula segunda de los tres (03) contratos que celebraron, lo siguiente: que “quedando entendido que si EL ARRENDATARIO desea renovar el presente contrato lo manifestará a LA ARRENDADORA por escrito con dos (02) meses de anticipación, y solo si LA ARREDADORA esta de acuerdo, se renovará en caso contrario EL ARRENDATARIO deberá desocupar y entregar el inmueble dado en arrendamiento al finalizar el presente contrato sin necesidad de desahucio a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, no pudiendo alegar EL ARRENDATARIO la TACITA RECONDUCCION, bajo ninguna circunstancia”, obligación contractual que a su decir, no cumplió el arrendatario, pues nunca manifestó a la arrendadora su voluntad de renovar el contrato.
* Prosigue su exposición indicando que vencida la vigencia contractual del último contrato y cumpliendo con lo ordenado en el literal c) del artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el arrendatario comenzó su prorroga legal desde el día 02 de junio de 2010, la cual venció, a decir suyo, el día 02 de junio de dos mil doce (2012), fecha en que el arrendatario, ciudadano ROBERTO JOSÉ DA VERA CRUZ ROMAO, ya identificado, debió entregar el inmueble, pero que hizo caso omiso de dicha obligación legal y se niega rotundamente a hacer la entrega del inmueble pese a su peticiones, en razón de lo cual, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado a entregarle el inmueble dado en arrendamiento libre de bienes y personas. Finalmente solicitó medida de secuestro sobre el local arrendado.
Fundamentó la demanda en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.5.600,00), (Folios 01 al 06).
Acompañó el escrito libelar copia fotostática de: Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 20 de octubre de 2003, inserto bajo el Nº 02, Tomo 187, folios 03 al 05 de los libros respectivos marcada con la letra “A”; Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 19 de mayo de 2006, inserto bajo el Nº 58, Tomo 120, folios 125 y 126 de los libros respectivos, marcada con la letra “B”; Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 01 de agosto de 2008, inserto bajo el Nº 12, Tomo 149, folios 24 y 26 de los libros respectivos, marcada con la letra “C”. (Folios 07 al 15).
En fecha 23 de julio de 2012, se admitió la demanda, ordenándose la citación del ciudadano ROBERTO JOSÉ DA VERA CRUZ ROMAO, para su comparecencia por ante este Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de la contestación de la demanda a cualquiera de las horas destinadas para el despacho del Tribunal. Asimismo se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (Folio 16).
En fecha 09 de agosto de 2012, el alguacil del Tribunal mediante diligencia informó que no pudo localizar al demandado en las oportunidades en las que se trasladó para su citación. (Folio 17).
En fecha 13 de agosto de 2012, conforme a lo solicitado por la demandante, se ordenó la citación del demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, librándose los carteles respectivos. (Folios 18 al 20).
En fecha 01 de octubre de 2012, el Secretario del Tribunal informó que el día 28 de septiembre de 2012, fijó el cartel de citación del demandado conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, (Folio 21).
En fecha 01 de octubre de 2012, la demandante asistida de abogada, consignó los carteles de citación ordenados por este Tribunal, publicados en los diarios “La Nación” y “Los Andes” (Folios 22 al 24).
En fecha 25 de octubre de| 2012, el demandado asistido de abogado se dio por citado en el presente juicio. (Folio 26).
En fecha 29 de octubre de 2012, se declaró desierto el acto conciliatorio, ordenado por este Tribunal en el auto de admisión de la demanda, en virtud de la inasistencia de las partes al mismo. (Folio 29).
En esa misma fecha el demandado a través de coapoderado judicial dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:
* Como punto previo alegó que su representado no es el único que a nivel instrumental figura como arrendatario del bien inmueble objeto de la presente demanda, debido a que, a su decir, desde el inicio de la relación arrendaticia el 20 de julio de 2003, existe una co-arrendataria; todo lo cual, a su parecer, se evidencia de los siguientes Contratos de Arrendamiento suscritos entre las partes agregados en copia simple junto al libelo por la parte demandante: 1) El primero de ellos otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 20 de octubre del año 2.003, inserto bajo el Nº 02, Tomo 187, Folios 03-05; 2.-) El segundo por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 19 de mayo del año 2.006, inserto bajo el Nº 58, Tomo 120, Folios 125-126; y 3) El Tercero y último, suscrito por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 01 de agosto de 2.008, inserto bajo el Nº 12, Tomo 149; pues en los tres mencionados contratos, a decir suyo, se estableció en la CLAUSULA OCTAVA, que el destino o uso para el cual sería utilizado el referido inmueble por parte del arrendatario, estableciéndose que sería única y exclusivamente para instalar y funcionar una Panadería y Pastelería, y que ciertamente así ha sido desde aquel momento, ya que desde entonces se constituyó por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira una SOCIEDAD MERCANTIL ó COMPAÑÍA ANÓNIMA denominada “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero en fecha 10 de octubre del año 2.003, bajo el N° 50 Tomo 13-A, con Registro de Información Fiscal (R.I.F.) J-31062489-5, la cual conforme a la ley tiene personalidad jurídica y patrimonio propio, un objeto, un domicilio y como persona jurídica colectiva, plena capacidad para ser sujeto de derechos y obligaciones, vale decir, propias y particulares, destacando a su decir, que fue la mencionada compañía la que pagó el canon de alquiler mensual con el conocimiento directo de la parte demandante, ya que desde el inicio de la relación contractual arrendaticia “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.” es la que ha gozado, usado y poseído el inmueble objeto de arrendamiento del cual se solicita la entrega, donde se realizan los actos de comercio por parte de dicha compañía en la que se desempeñan prestando sus servicios TRECE (13) trabajadores y donde obviamente como sujeto pasivo de obligaciones fiscales se materializan los hechos imponibles o generadores de impuesto a los que “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.” está obligada conforme a la Ley y demás deberes parafiscales.
* Asimismo manifiesta que se pretende un fraude procesal, ya que, a su decir, la demandante para poder obtener los beneficios de una decisión rápida, sustraerse de citar y entablar la litis con una persona jurídica, a través del engaño, ocultando su condición de co-arrendataria, silencia y atribuye sólo el carácter que le conviene a una de las partes para simplificar el proceso y lograr adecuación a sus intereses y efectos legales; por lo que, procedió a invocar un litis consorcio pasivo necesario, establecido en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, dado que a su parecer la sociedad mercantil “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.”, por su misma naturaleza, se encuentra en comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa Contrato de Arrendamiento-local comercial, para poder la demandante verificar el planteamiento de la presente acción de cumplimiento de contrato, la cual fue intentada solamente en contra de su representado ROBERTO JOSE DA VERA CRUZ ROMAO, evidenciándose por ende a su decir, un fraude procesal, al pretender la parte demandante sustraer de la consecuencia jurídica de su acción judicial a la sociedad Mercantil “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.”
Como defensa de fondo rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de las partes de la demanda intentada, tanto en los hechos como en el derecho, por considera que no se corresponden con la verdad, alegando al respecto:
* Que la demandante en su libelo fundamenta la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, invocando de forma la aplicación de la cláusula segunda del último contrato de arrendamiento suscrito por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 01 de agosto de 2.008, inserto bajo el Nº 12, Tomo 149, la cual establece, según su transcripción “SEGUNDA: El presente contrato comenzará a regir a partir del primero (01) de Junio del año 2008 y tendrá una vigencia de UN (01) año a termino fijo, es decir hasta el primero (01) de Junio del año 2.009, renovable por un período único e igual de un año a termino fijo, quedando entendido que si EL ARRENDATARIO desea renovar el presente contrato lo manifestará a LA ARRENDADORA por escrito con dos (02) meses de anticipación, y sólo si LA ARRENDADORA está de acuerdo, se renovará en caso contrario EL ARRENDATARIO deberá desocupar y entregar el inmueble dado en arrendamiento al finalizar el presente contrato sin necesidad de desahucio a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, no pudiendo alegar EL ARRENDATARIO la TÁCITA RECONDUCCIÓN bajo ninguna circunstancia.”
* Manifestando respecto a la cláusula transcrita, que la misma estableció como inicio del contrato de arrendamiento el día primero 1ero de junio del año 2.008, hasta el 1ero de junio del año 2.009; es decir, tendría una vigencia de UN (01) año a término fijo, con la posibilidad de establecer una sola renovación por 1 año adicional bajo una condición suspensiva o resolutoria para el arrendatario (según como fuere su proceder), quedando entendido que si el arrendatario deseaba renovar el referido contrato lo manifestaría a la arrendadora “por escrito” con dos (02) meses de anticipación, circunstancia ésta que jamás ocurrió por cuanto, a decir suyo, su representado nunca manifestó ni notificó en el mencionado lapso de tiempo y menos en forma escrita, su intención de renovar el contrato, mucho menos obtuvo de la arrendadora ninguna afirmación en la que estuviere de acuerdo o en desacuerdo, simplemente continuó incólume en el tiempo, la relación arrendaticia; y que la mencionada posible renovación contemplada contractualmente mediante dicha “condición”, jamás fue activada por el arrendatario; sencillamente la arrendadora dejó y permitió pasivamente, tácitamente, a los co-arrendatarios continuar pacíficamente en el uso y goce de la cosa dada en arrendamiento dado que siempre han cumplido con sus deberes contractuales. De tal forma que conforme a lo alegado por la demandante en el libelo, sería obvio pensar que dicho contrato tuvo una vigencia hasta el 1ero de Junio del año 2.009.
* De igual modo, expresa referente a la interpretación del contrato, que en principio las partes pactaron un término fijo de un (1) año, el cual fenecía el 01 de junio de 2009; teniéndose también que los co-arrendatarios; es decir, su poderdante representado ROBERTO JOSE DA VERA CRUZ ROMAO, así como la parte no demandada en esta causa, la sociedad mercantil “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.”, permanecieron en la posesión pacífica y goce del inmueble, sin que haya prueba alguna de que las partes pactaran una prórroga tal como lo establece necesariamente y de manera condicionada la cláusula SEGUNDA supra transcrita, estableciendo, a su parecer, el artículo 1.159 del Código Civil, establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Con fuerza de Ley, la cláusula segunda señala con claridad meridiana, a su criterio, que al terminar el lapso de vigencia del contrato, es decir hasta el primero (01) de junio del año 2.009, el contrato sería susceptible de renovación por un período único e igual de un año a termino fijo, quedando entendido que si el arrendatario deseaba renovar el referido contrato lo manifestaría a la arrendadora por escrito con dos (02) meses de anticipación, sin embargo, no se puede evidenciar documental celebrada por las partes a fin de renovar o de no renovar el contrato, por lo que se deduce, que en el presente caso se verificaron los supuestos de la tácita reconducción, como lo indica el artículo 1.600 del Código Civil supra señalado, lo que hace concluyente que la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en la presente acción se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
* Asevera del mismo modo, que a tal punto llega la circunstancia de derecho antes referida, que se irradió en el ámbito fáctico; ya que las circunstancias acordadas posteriormente en la relación arrendaticia y las condiciones actuales son totalmente distintas, diferentes a las establecidas en la última contratación escrita. Que en el último contrato notariado en su cláusula segunda, se establece como inicio del mismo el día primero 1ero de junio del año 2.008; y en la Cláusula Tercera, se estableció un canon de arrendamiento para ser cancelado dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00), y para la condicionada posibilidad de renovación por un período igual de un año, la cual, según su versión, jamás se verificó como lo asevera la demandante, por cuanto no se cumplió con la mencionada condición contractual) a razón de un canon de arrendamiento de mil OCHOCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 1.820,OO); los cuales debían ser cancelados conforme a dicha cláusula en dinero efectivo de curso legal, pagaderos en la residencia de la arrendadora.
* Afirma que es necesario indicar que el inmueble objeto de arrendamiento era una vivienda para uso de habitación y hubo que efectuar una inversión millonaria de adecuación y modificación gradual para convertirla y darle el uso de local comercial para PANADERÍA que actualmente se le da; construyendo mi representado y la compañía “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.” mejoras o bienhechurías que fueron efectivamente erigidas y autorizadas verbalmente por la demandante, de manera personal en el transcurso de la relación arrendaticia, ya que las mismas obviamente le beneficiaban ampliamente; por ello, a su decir, las partes convinieron y establecieron de común, libre y espontáneo acuerdo la existencia de un nuevo pacto o contrato verbal de arrendamiento con nuevas obligaciones y derechos. Es decir, a partir del mes de junio del año 2.010, acordaron las partes verbalmente continuar con la relación arrendaticia, estableciendo nuevas pautas de contratación, es decir estableciendo nuevas condiciones en la relación arrendaticia, constituyendo como nueva fecha para efectos del contrato los días veinte (20) de cada mes, en los cuales se haría el pago respectivo del canon y establecieron como nuevo canon de arrendamiento la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.800,00) los cuales fueron pagados puntualmente a la arrendadora hasta el mes comprendido entre abril-mayo de 2.012, en su domicilio mediante la emisión de cheques a su favor por parte de la sociedad mercantil “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.”
* Prosigue su defensa manifestando, que a partir del día 20 de noviembre de 2010, se comenzó a pagar a la arrendadora mediante cheques, los cuales cobró e hizo efectivos en la entidad financiera BANESCO Banco Universal, contra la cuenta cliente número: 0134-0261-21-26-11016436 perteneciente a la compañía “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.”, debido a que la arrendadora siempre exigió que se le cancelara en efectivo y que nunca pero nunca emitió los correspondientes recibos de pago, a los cuales tiene derecho todo arrendatario; de tal manera que para regularizar dicha situación, dejar plena y fehaciente constancia para las partes de los pagos efectuados, comenzó a pagársele mediante cheques, lo cual confirmaría en la fase probatoria y de esta manera demostrar, entre otras cosas la existencia del otro co-arrendatario (“ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.”), de la existencia del litis consorcio pasivo necesario, y de la modificación absoluta de las condiciones contractuales establecidas en el contrato autenticado y cláusula esgrimida como fundamento de la pretendida acción; condiciones, derechos y obligaciones que serían imposibles modificar en el transcurso de una mal sugerida prorroga legal invocada y que no aplica al presente caso por las razones antes expuestas.
* También esgrime, que la arrendadora se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento desde el mes de mayo del presente año 2.012; es decir, el alquiler correspondiente al 20 de mayo de 2012 a razón de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.800,00) de canon mensual conforme al vigente contrato verbal de arrendamiento, reseñando a su vez la representación de la parte demandada, que la arrendadora asumió una conducta descortés exigiendo un aumento desproporcionado e irracional, para elevar el canon inicialmente a la cantidad de ocho mil bolívares (Bs.8.000,0) y actualmente, para llegar a un acuerdo transaccional, exige de forma arbitraria un aumento a la cantidad de CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs.14.000,00) mensuales, y que de lo contrario, de no aceptar dicho aumento, que se procediera a la entrega del inmueble, indicando que se escogiera alguna de las dos opciones o que su poderdante y demás socios de la compañía se arrepentirían si no se le entregaba el inmueble en referencia; por lo que, para no quedar en estado de insolvencia; de acuerdo con lo establecido en los artículos 51, 53 y siguientes del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y dentro de la oportunidad legal, su representado procedió en fecha cuatro 04 de junio de 2.012 a consignar el canon mensual de arrendamiento, así como de los meses que se siguen venciendo, conforme a lo establecido en la norma legal invocada, y se notificó, a su decir, de ese depósito en el domicilio de la arrendadora, para que procediera a retirar la respectiva consignación, lo cual no ha hecho, lo cual en el expediente de consignación N° 919-2012, del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.
* Reitera a su vez, que ha operado la tácita reconducción, ya que, a su criterio. en el supuesto que la parte demandante, la arrendadora, tuviera razón en sus aseveraciones esgrimidas en la presente acción, en el folio 3 en su penúltima y última línea del libelo; la arrendadora accionante afirma y confiesa que la prórroga venció el dos 02 de junio de 2.012; lo cual nos indica que ha debido demandar dentro de los 45 días siguientes lo cual no hizo, dado que interpuso la demanda para su distribución el día 19 de julio y el día 20 de julio la recibió este Juzgado; es decir, cuarenta y siete (47) días después del presunto vencimiento de la prórroga legal, concluyendo la representación de la parte demandada, que lo hizo extemporáneamente.
* Afirma de la misma manera el coapoderado judicial del demandado, que existen otras afirmaciones incongruentes manifestadas por la arrendadora demandante, en donde alega por ejemplo, una Notificación suscrita por ella y visada por la abogada en ejercicio María del Carmen Bustamante, con Inpreabogado N° 48.381, que la prórroga vencería el 01 de enero del 2012; así como otro documento de propuesta transaccional extrajudicial, el cual mandó a elaborar la arrendadora, redactado y visado por abogada Silvia Uzcátegui de Pulido, con Inpreabogado N° 28.432, y que solicitó a su poderdante firmar en una Notaría, a lo cual se negó, en la que asegura la demandante que la prórroga legal vencerá el próximo 19 de julio del año dos mil catorce 2.014.
* Finalmente solicitó que la demanda sea declarada sin lugar con la respectiva condenatoria en cosas. (Folio 30 al 46). Anexo a su escrito los siguientes documentos: Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 01 de agosto de 2008, bajo el N° 12, Tomo 149, folios 24 al 26, marcado con la letra “A”; Copia certificada del Registro de comercio de la Sociedad Mercantil ALTOS DEL ESTE PANADERIA C.A., inscrita por ante el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 10 de octubre de 2003, bajo el N° 50, Tomo 30-A, marcada con la letra “B”; Copia Fotostática de Registro de Información Fiscal de la Sociedad mercantil ALTOS DEL ESTE PANADERIA C.A., marcada con la letra “C”; copia fotostática de Permiso Sanitario, marcada con la letra “D”; copia fotostática de Constancia de Registro de la Empresa ALTOS DEL ESTE PANADERIA C.A., marcada con la letra “F”; copias fotostáticas de nueve (9) Facturas a nombre de la “Panadería del Este C.A.”, marcadas con las letras “G1” a la “G9”; copia certificada del expediente de consignaciones N° 919 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcada con la letra “H”: Comunicación enviada al ciudadano ROBERTO JOSÉ DA VERA CRUZ ROMAO, marcada con la letra “I-1”; copia fotostática de documento , marcada con la letra “I-2”; Factura marcada con la letra “J”; fotografías de la fachada principal e interior de la Panadería Altos del Este C.A., marcadas con las letras “K-1”; “K-2”, “K3” y “K4”. (Folios 47 al 128).
En fecha 07 de noviembre de 2012, la representación judicial de la parte demandada promovió como pruebas las siguientes de marzo de 2011, la representación de la parte demandada, a través de escrito promovió las siguientes pruebas: Capítulo I. Primero: Valor y mérito jurídico de las cuestiones previas opuestas y demás defensas alegadas en el escrito de contestación a la demanda. Segunda: Copia fotostática del expediente de consignaciones N° 810 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios (51 al 77).
En fecha 07 de noviembre de 2012, la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito promovió las siguientes pruebas: I. Instrumentales: A) Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 01 de agosto de 2008, bajo el N° 12, Tomo 149, folios 24 al 26, marcado con la letra “A”. B) Copia certificada del Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil ALTOS DEL ESTE PANADERIA C.A., inscrita por ante el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 10 de octubre de 2003, bajo el N° 50, Tomo 30-A, marcada con la letra “B”. C) Copia Fotostática de Registro de Información Fiscal de la Sociedad mercantil ALTOS DEL ESTE PANADERIA C.A., marcada con la letra “C”. D) copia fotostática de Permiso Sanitario, marcada con la letra “D”. E) Copia fotostática de Consulta de Datos de la Sociedad Mercantil ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A., en la página web del I.V.S.S., marcada con la letra “E”. F) Constancia de Registro de la Empresa ALTOS DEL ESTE PANADERIA C.A., marcada con la letra “F”. G) copias fotostáticas de nueve (09) Facturas a nombre de la “Panadería del Este C.A.”, marcadas con las letras “G1” a la “G9”. H) Copia certificada del expediente de consignaciones N° 919 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcada con la letra “H”. I) Comunicación enviada al ciudadano ROBERTO JOSÉ DA VERA CRUZ ROMAO, marcada con la letra “I-1”; y copia fotostática de documento, marcada con la letra “I-2”. J) Factura marcada con la letra “J”. II. Prueba de Informes a ser rendidos por: BANESCO, Banco Universal; Registro Mercantil Primero del Estado Táchira; SENIAT, sede Táchira. III. Fotografías de la fachada principal e interior de la Panadería Altos del Este C.A., marcadas con las letras “K-1”; “K-2”, “K3” Y “K4”. (Folios 129 al 139. Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha, proveyéndose lo relativo a la prueba de informes promovida. (Folios 140 al 144).
En fecha 12 de noviembre de 2012, la representación judicial de la parte demandada solicitó la ampliación del lapso probatorio para la evacuación de las pruebas promovidas por ella. (Folio 145).
En esa misma fecha la demandante asistida de abogada promovió a través de escrito las pruebas siguientes: Alegatos referidos al punto previo planteado por la parte demandada en su escrito de contestación. CAPITULO I. DOCUMENTALES: 1. Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARIA TERESA HERRERA SANCHEZ y el ciudadano ROBERTO JOSE DA VERA CRUZ ROMAO, por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha veinte (20) de octubre de dos mil tres (2003), inserto bajo el Nº 02, Tomo 187, folios 03-05 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. 2. Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARIA TERESA HERRERA SANCHEZ y el ciudadano ROBERTO JOSE DA VERA CRUZ ROMAO, por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha diecinueve (19) de Mayo de dos mil seis (2006), inserto bajo el Nº 58, tomo 120, folios 125 y 126 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. 3. Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARIA TERESA HERRERA SANCHEZ y el ciudadano ROBERTO JOSE DA VERA CRUZ ROMAO, por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha Primero (01) de Agosto de dos mil ocho (2008), inserto bajo el Nº 12, tomo 149, folios 24 y 26 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. (Folios 146 al 158).
En igual fecha 12 de noviembre de 2012, conforme a lo peticionado por la parte demandada se amplió el lapso probatorio por DIEZ (10) días de despacho contados a partir del día de despacho siguiente a esa fecha. (Folio 159).
En esa misma fecha se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante. (Folio 160).
En fecha 23 de noviembre de 2012, el Alguacil del Tribunal informó que los días 16 y 20 de noviembre de 2012, hizo entrega de los oficios relativos a la prueba de informes. (Folios 161 al 163).
Narrados suficientemente como han sido los términos en que fue planteada la presente controversia, constata plenamente esta Juzgadora el cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos pasa a dictar sentencia, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

II
PARTE MOTIVA:

Comienza la presente litis, por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde la ciudadana MARÍA TERESA HERRERA SÁNCHEZ en su condición de arrendadora, demanda al ciudadano ROBERTO DA VERA CRUZ ROMAO, en su carácter de arrendatario; alegando que la relación arrendaticia se inició mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 20 de octubre de 2003, inserto bajo el Nº 02, Tomo 187, folios 03 al 05 de los libros respectivos, sobre un Inmueble constituido por un (01) local comercial ubicado en la Urbanización Pirineos 1, Lote “F”, esquina de la Avenida principal y calle 2 de Pirineos, signado con el Nº 01-B, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, celebrándose el último contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 01 de agosto de 2008, bajo el N° 149, folios 24 al 26, donde se estipuló la vigencia del mismo por un (01) año a término fijo, comenzando a regir desde el 01 de junio de 2008, renovable por un periodo único e igual de un año a término fijo, el cual estuvo vigente hasta el 01 de junio de 2010, quedando a su decir, claramente establecido en la misma cláusula segunda de los tres (03) contratos que celebraron, lo siguiente: que “quedando entendido que si EL ARRENDATARIO desea renovar el presente contrato lo manifestará a LA ARRENDADORA por escrito con dos (02) meses de anticipación, y solo si LA ARREDADORA esta de acuerdo, se renovará en caso contrario EL ARRENDATARIO deberá desocupar y entregar el inmueble dado en arrendamiento al finalizar el presente contrato sin necesidad de desahucio a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, no pudiendo alegar EL ARRENDATARIO la TACITA RECONDUCCION, bajo ninguna circunstancia”, obligación contractual que a su decir, no cumplió el arrendatario, pues nunca manifestó a la arrendadora su voluntad de renovar el contrato. En razón de lo cual, indica que al haber comenzado la prórroga legal el día 02 de junio de 2010, la misma venció el día 02 de junio de 2012, sin que el arrendatario, ciudadano ROBERTO JOSÉ DA VERA CRUZ ROMAO, haya hecho entrega del inmueble arrendado en razón de lo cual solicitó que sea condenado a entregarle el inmueble libre de bienes y personas.
Por su parte el demandado, a través de apoderado judicial en la oportunidad correspondiente contestó la demanda con base en las defensas siguientes:
Como punto previo, alegó que su representado no es el único que a nivel instrumental figura como arrendatario del bien inmueble objeto de la presente demanda, debido a que, a su decir, desde el inicio de la relación arrendaticia el 20 de julio de 2003, existe una co-arrendataria; todo lo cual, a su parecer, se evidencia de los siguientes Contratos de Arrendamiento suscritos entre las partes agregados en copia simple junto al libelo por la parte demandante: 1) El primero de ellos otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 20 de octubre del año 2.003, inserto bajo el Nº 02, Tomo 187, Folios 03-05; 2.-) El segundo por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 19 de mayo del año 2.006, inserto bajo el Nº 58, Tomo 120, Folios 125-126; y 3) El Tercero y último, suscrito por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 01 de agosto de 2.008, inserto bajo el Nº 12, Tomo 149; pues en los tres mencionados contratos, a decir suyo, se estableció en la CLAUSULA OCTAVA, que el destino o uso para el cual sería utilizado el referido inmueble por parte del arrendatario, estableciéndose que sería única y exclusivamente para instalar y funcionar una Panadería y Pastelería, y que ciertamente así ha sido desde aquel momento, ya que desde entonces se constituyó por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira una SOCIEDAD MERCANTIL ó COMPAÑÍA ANÓNIMA denominada “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero en fecha 10 de octubre del año 2.003, bajo el N° 50 Tomo 13-A, con Registro de Información Fiscal (R.I.F.) J-31062489-5, la cual conforme a la ley tiene personalidad jurídica y patrimonio propio, un objeto, un domicilio y como persona jurídica colectiva, plena capacidad para ser sujeto de derechos y obligaciones, vale decir, propias y particulares, destacando a su decir, que fue la mencionada compañía la que pagó el canon de alquiler mensual con el conocimiento directo de la parte demandante, ya que desde el inicio de la relación contractual arrendaticia “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.” es la que ha gozado, usado y poseído el inmueble objeto de arrendamiento del cual se solicita la entrega, donde se realizan los actos de comercio por parte de dicha compañía en la que se desempeñan prestando sus servicios TRECE (13) trabajadores y donde obviamente como sujeto pasivo de obligaciones fiscales se materializan los hechos imponibles o generadores de impuesto a los que “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.” está obligada conforme a la Ley y demás deberes parafiscales.
* Asimismo manifiesta que se pretende un fraude procesal, ya que, a su decir, la demandante para poder obtener los beneficios de una decisión rápida, sustraerse de citar y entablar la litis con una persona jurídica, a través del engaño, ocultando su condición de co-arrendataria, silencia y atribuye sólo el carácter que le conviene a una de las partes para simplificar el proceso y lograr adecuación a sus intereses y efectos legales; por lo que, procedió a invocar un litis consorcio pasivo necesario, establecido en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, dado que a su parecer la sociedad mercantil “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.”, por su misma naturaleza, se encuentra en comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa Contrato de Arrendamiento-local comercial, para poder la demandante verificar el planteamiento de la presente acción de cumplimiento de contrato, la cual fue intentada solamente en contra de su representado ROBERTO JOSE DA VERA CRUZ ROMAO, evidenciándose por ende a su decir, un fraude procesal, al pretender la parte demandante sustraer de la consecuencia jurídica de su acción judicial a la sociedad Mercantil “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.” .
De seguidas esta operadora de justicia pasa a emitir como PUNTO PREVIO pronunciamiento sobre la existencia o no de un litis consorcio pasivo donde pueda considerarse como co-arrendadora a la Sociedad Mercantil PANADERIA ALTOS DEL ESTE C.A., en tal sentido tenemos:
Del escrito libelar se observa, que la parte demandante luego de identificarse, establecer los hechos y alegatos e invocar las disposiciones legales en las que fundamenta su demanda, señalando las respectivas conclusiones, en el petitorio demandó el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, derivado del último contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano ROBERTO JOSÉ DA VERA CRUZ ROMAO. Por su parte en la oportunidad de la contestación de la demanda, el mencionado ciudadano ROBERTO JOSÉ DA VERA CRUZ ROMA, a través de apoderado judicial alegó que la parte actora debió no solo haber demandado al arrendatario, sino también a la Sociedad Mercantil PANADERIA ALTOS DEL ESTE C.A. quien a su criterio es co-arrendadora del local comercial cuya entrega se pretende en este juicio.
Haciéndose necesario a los fines de verificar la procedencia o no en este caso de un litis consorcio pasivo necesario supuestamente configurado por el ciudadano ROBERTO JOSÉ DA VERA CRUZ ROMAO y la Sociedad Mercantil PANADERÍA ALTOS DEL ESTE C.A. proceder en este momento a la valoración de las pruebas aportadas, pues se hace imprescindible el análisis de tales documentales para resolver sobre lo alegado como punto previo por la parte demandada, en tal virtud tenemos:

- Copia fotostática de: Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 20 de octubre de 2003, inserto bajo el Nº 02, Tomo 187, folios 03 al 05 de los libros respectivos; Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 19 de mayo de 2006, inserto bajo el Nº 58, Tomo 120, folios 125 y 126 de los libros respectivos; y Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 01 de agosto de 2008, inserto bajo el Nº 12, Tomo 149, folios 24 y 26 de los libros respectivos, son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de los mismos se desprende que desde el comienzo de la relación arrendaticia las partes contratantes han sido: Como arrendadora la aquí demandante, ciudadana MARÍA TERESA HERRERA SÁNCHEZ y como arrendador el demandado en este proceso, ciudadano ROBERTO JOSÉ DA VERA CRUZ ROMAO, quien fue el obligado en todas las cláusulas contractuales de los tres contratos; quedando definido en la Cláusula Octava de los contratos valorados que el objeto de los mismos “(…) será destinado por EL ARRENDATARIO única y exclusivamente para instalar y funcionar una Panadería y Pastelería“, por lo tanto, de antemano se sabía que allí iba a funcionar una Sociedad Mercantil; y así se considera.
- Copia certificada del Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil ALTOS DEL ESTE PANADERIA C.A., inscrita por ante el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 10 de octubre de 2003, bajo el N° 50, Tomo 30-A, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende que el aquí demandado, ciudadano ROBERTO JOSÉ DA VERA CRUZ ROMAO, es el Presidente de dicha Sociedad Mercantil, sin embargo, en la Cláusula Octava del Contrato de Arrendamiento claramente se indicó que el local comercial sería destinado para Panadería y Pastelería, no constando en parte alguna de los contratos ya valorados que la mencionada sociedad mercantil, lo haya suscrito, en razón de lo cual, no es parte de la relación arrendaticia; y así se considera.
- Copia Fotostática de Registro de Información Fiscal de la Sociedad mercantil ALTOS DEL ESTE PANADERIA C.A.; copia fotostática de Permiso Sanitario, son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de las mismas se evidencia el domicilio de la sociedad mercantil “PANADERIA ALTOS DEL ESTE C.A.” el cual ciertamente es el inmueble arrendado, apareciendo en el Permiso Sanitario expedido en fecha 21 de agosto de 2009, que el propietario/arrendatario de “ALTOS DEL ESTE PANADERIA C.A.”, es el ciudadano NELSON ANTONIO DA VERA CRUZ ROMAO, quien fungió en los contratos de arrendamiento aquí valorados, como fiador solidario del arrendador única y exclusivamente en su nombre y no en nombre de sociedad mercantil alguna, y así se considera.
- Constancia de Registro de la Empresa ALTOS DEL ESTE PANADERIA C.A., es tomada en consideración de la misma se desprende que la Empresa ALTOS DEL ESTE PANADERIA C.A., se encuentra registrada por ante el Sistema Integral de Control Agroalimentario.
- Copias fotostáticas de nueve (09) Facturas a nombre de la “Panadería del Este C.A.”, marcadas con las letras “G1” a la “G9”, no son objeto de valoración por tratarse de copias fotostáticas de documentos privados, que debieron ser presentadas en original y ser ratificadas en su contenido y firma.
- Factura marcada con la letra “J”, no tiene relevancia en este proceso, porque ha quedado demostrada la existencia de la sociedad mercantil ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.
- Copia certificada del expediente de consignaciones N° 919 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende que el arrendatario-demandado, ciudadano ROBERTO JOSÉ DA VERA CRUZ ROMAO, solicitó apertura de consignación arrendaticia a nombre de la arrendadora-demandante, ciudadana MARÍA TERESA HERRERA SÁNCHEZ, constando copias de cheques los cuales no consta que hayan sido cobrados; sin embargo, si se desprende de los depósitos bancarios que conforman dicho expediente de consignaciones, que el ciudadano ROBERTO DA VERA CRUZ, es la persona que aparece como depositante, afirmando con dicha consignación el carácter de cada parte contratante; y así se considera.
- Comunicación enviada por la ciudadana MARÍA TERESA HERRERA, al ciudadano ROBERTO JOSÉ DA VERA CRUZ ROMAO, inserta al folio 122, documento privado que al no haber sido desconocido ni impugnado por la parte demandante quedó reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil, donde le concede una supuesta prórroga legal, que será verificada la validez o no de dicha notificación dependiendo del resultado que arroje el análisis de los contratos aquí valorados, al decidir sobre le fondo de la litis; y así se dictamina.
- Copia fotostática de documento, marcada con la letra “I-2”, inserta al folio 123, no es objeto de valoración por cuanto se refiere a una copia fotostática que no esta suscrita por persona alguna; y así se decide.
- Prueba de Informes a ser rendidos por: BANESCO, Banco Universal; Registro Mercantil Primero del Estado Táchira; SENIAT, sede Táchira, no son objeto de valoración en virtud de no haber sido recibidos al día en que está siendo proferida la presente decisión, no obstante que fueron proveídos oportunamente por este Tribunal y concedida ampliación para su evacuación.
- Fotografías de la fachada principal e interior de la Panadería Altos del Este C.A., marcadas con las letras “K-1”; “K-2”, “K3” y “K4”, insertas del folio 125 al 128, las mismas no tiene mayor relevancia jurídica en el presente punto previo, sin embargo, han sido vistas por quien aquí decide.
- Valoradas las pruebas atinentes a la supuesta litis consorcio pasiva alegada por la parte demandada, pasa esta operadora de justicia a verificar si se cumplen las condiciones que deben darse para que el litis consorcio sea procedente, establecidas en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

“Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litis consortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52”.

Se observa que la presente causa en relación a la condición a) Que el objeto lo representa el contrato de arrendamiento cuyo vencimiento alega la parte demandante, a saber, el autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 01 de agosto de 2008, inserto bajo el Nº 12, Tomo 149, folios 24 y 26 de los libros respectivos, suscrito entre las partes aquí intervinientes, como ya ha quedado verificado en párrafos aparte, no hallándose en parte alguna del mismo la intervención de la Sociedad Mercantil PANADERIA ALTOS DEL ESTE C.A., no obstante su Presidente, ciudadano ROBERTO JOSÉ DA VERA CRUZ ROMAO, figura como arrendatario en nombre propio. b) Del contrato objeto de la pretensión no se evidencia que la Sociedad Mercantil PANADERIA ALTOS DEL ESTE C.A., se encuentre sujeta a obligación o sea acreedora de derecho alguno respecto al documento fundamental de esta demanda, por lo tanto, no se cumplen las condiciones de los literales “a” y “b”; y así se decide; no obstante de lo anterior debe analizarse si se cumplen en los casos del literal “c” del artículo transcrito, para lo cual el artículo 52 del Código in comento estipula:

“Se entenderá también que existe conexión entre varias personas a los efectos de la primera Parte del artículo precedente:
1° Cuando haya identidad de personas y objeto, aunque el título sea diferente.
2° Cuando haya identidad de personas y título, aunque el objeto sea distinto.
3° Cuando haya identidad de título y de objeto, aunque las personas sean diferentes. (…)”.

En el presente proceso no existe conexión alguna para la Sociedad Mercantil PANADERÍA ALTOS DEL ESTE C.A., deba ser demandada como co-arrendataria, pues no lo es, no quedó obligada en parte alguna del contrato de arrendamiento objeto de esta demanda; no obstante, puede acudir a los órganos jurisdiccionales correspondientes en caso de verse afectada por la decisión a ser tomada y ejercer las acciones que considere pertinentes en defensa de sus derechos, toda vez que, en este proceso no existe litis consorcio pasivo, debiendo ser desechada tal defensa opuesta por el demandado como punto previo; y así se decide.
Como defensa de fondo rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de las partes de la demanda intentada, tanto en los hechos como en el derecho, por considera que no se corresponden con la verdad, alegando al respecto:
Que la demandante en su libelo fundamenta la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal, invocando de forma la aplicación de la cláusula segunda del último contrato de arrendamiento suscrito por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 01 de agosto de 2.008, inserto bajo el Nº 12, Tomo 149, la cual establece, según su transcripción “SEGUNDA: El presente contrato comenzará a regir a partir del primero (01) de Junio del año 2008 y tendrá una vigencia de UN (01) año a termino fijo, es decir hasta el primero (01) de Junio del año 2.009, renovable por un período único e igual de un año a termino fijo, quedando entendido que si EL ARRENDATARIO desea renovar el presente contrato lo manifestará a LA ARRENDADORA por escrito con dos (02) meses de anticipación, y sólo si LA ARRENDADORA está de acuerdo, se renovará en caso contrario EL ARRENDATARIO deberá desocupar y entregar el inmueble dado en arrendamiento al finalizar el presente contrato sin necesidad de desahucio a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, no pudiendo alegar EL ARRENDATARIO la TÁCITA RECONDUCCIÓN bajo ninguna circunstancia.”
* Manifestando respecto a la cláusula transcrita, que la misma estableció como inicio del contrato de arrendamiento el día primero 1ero de junio del año 2.008, hasta el 1ero de junio del año 2.009; es decir, tendría una vigencia de UN (01) año a término fijo, con la posibilidad de establecer una sola renovación por 1 año adicional bajo una condición suspensiva o resolutoria para el arrendatario (según como fuere su proceder), quedando entendido que si el arrendatario deseaba renovar el referido contrato lo manifestaría a la arrendadora “por escrito” con dos (02) meses de anticipación, circunstancia ésta que jamás ocurrió por cuanto, a decir suyo, su representado nunca manifestó ni notificó en el mencionado lapso de tiempo y menos en forma escrita, su intención de renovar el contrato, mucho menos obtuvo de la arrendadora ninguna afirmación en la que estuviere de acuerdo o en desacuerdo, simplemente continuó incólume en el tiempo, la relación arrendaticia; y que la mencionada posible renovación contemplada contractualmente mediante dicha “condición”, jamás fue activada por el arrendatario; sencillamente la arrendadora dejó y permitió pasivamente, tácitamente, a los co-arrendatarios continuar pacíficamente en el uso y goce de la cosa dada en arrendamiento dado que siempre han cumplido con sus deberes contractuales. De tal forma que conforme a lo alegado por la demandante en el libelo, sería obvio pensar que dicho contrato tuvo una vigencia hasta el 1ero de Junio del año 2.009.
* De igual modo, expresa referente a la interpretación del contrato, que en principio las partes pactaron un término fijo de un (1) año, el cual fenecía el 01 de junio de 2009; teniéndose también que los co-arrendatarios; es decir, su poderdante representado ROBERTO JOSE DA VERA CRUZ ROMAO, así como la parte no demandada en esta causa, la sociedad mercantil “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.”, permanecieron en la posesión pacífica y goce del inmueble, sin que haya prueba alguna de que las partes pactaran una prórroga tal como lo establece necesariamente y de manera condicionada la cláusula SEGUNDA supra transcrita, estableciendo, a su parecer, el artículo 1.159 del Código Civil, establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Con fuerza de Ley, la cláusula segunda señala con claridad meridiana, a su criterio, que al terminar el lapso de vigencia del contrato, es decir hasta el primero (01) de junio del año 2.009, el contrato sería susceptible de renovación por un período único e igual de un año a termino fijo, quedando entendido que si el arrendatario deseaba renovar el referido contrato lo manifestaría a la arrendadora por escrito con dos (02) meses de anticipación, sin embargo, no se puede evidenciar documental celebrada por las partes a fin de renovar o de no renovar el contrato, por lo que se deduce, que en el presente caso se verificaron los supuestos de la tácita reconducción, como lo indica el artículo 1.600 del Código Civil supra señalado, lo que hace concluyente que la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en la presente acción se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
* Asevera del mismo modo, que a tal punto llega la circunstancia de derecho antes referida, que se irradió en el ámbito fáctico; ya que las circunstancias acordadas posteriormente en la relación arrendaticia y las condiciones actuales son totalmente distintas, diferentes a las establecidas en la última contratación escrita. Que en el último contrato notariado en su cláusula segunda, se establece como inicio del mismo el día primero 1ero de junio del año 2.008; y en la Cláusula Tercera, se estableció un canon de arrendamiento para ser cancelado dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00), y para la condicionada posibilidad de renovación por un período igual de un año, la cual, según su versión, jamás se verificó como lo asevera la demandante, por cuanto no se cumplió con la mencionada condición contractual) a razón de un canon de arrendamiento de mil OCHOCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 1.820,OO); los cuales debían ser cancelados conforme a dicha cláusula en dinero efectivo de curso legal, pagaderos en la residencia de la arrendadora.
* Afirma que es necesario indicar que el inmueble objeto de arrendamiento era una vivienda para uso de habitación y hubo que efectuar una inversión millonaria de adecuación y modificación gradual para convertirla y darle el uso de local comercial para PANADERÍA que actualmente se le da; construyendo mi representado y la compañía “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.” mejoras o bienhechurías que fueron efectivamente erigidas y autorizadas verbalmente por la demandante, de manera personal en el transcurso de la relación arrendaticia, ya que las mismas obviamente le beneficiaban ampliamente; por ello, a su decir, las partes convinieron y establecieron de común, libre y espontáneo acuerdo la existencia de un nuevo pacto o contrato verbal de arrendamiento con nuevas obligaciones y derechos. Es decir, a partir del mes de junio del año 2.010, acordaron las partes verbalmente continuar con la relación arrendaticia, estableciendo nuevas pautas de contratación, es decir estableciendo nuevas condiciones en la relación arrendaticia, constituyendo como nueva fecha para efectos del contrato los días veinte (20) de cada mes, en los cuales se haría el pago respectivo del canon y establecieron como nuevo canon de arrendamiento la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.800,00) los cuales fueron pagados puntualmente a la arrendadora hasta el mes comprendido entre abril-mayo de 2.012, en su domicilio mediante la emisión de cheques a su favor por parte de la sociedad mercantil “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.”
* Prosigue su defensa manifestando, que a partir del día 20 de noviembre de 2010, se comenzó a pagar a la arrendadora mediante cheques, los cuales cobró e hizo efectivos en la entidad financiera BANESCO Banco Universal, contra la cuenta cliente número: 0134-0261-21-26-11016436 perteneciente a la compañía “ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.”, debido a que la arrendadora siempre exigió que se le cancelara en efectivo y que nunca emitió los correspondientes recibos de pago, a los cuales tiene derecho todo arrendatario; de tal manera que para regularizar dicha situación, dejar plena y fehaciente constancia para las partes de los pagos efectuados, comenzó a pagársele mediante cheques, lo cual confirmaría en la fase probatoria y de esta manera demostrar, entre otras cosas la existencia del otro co-arrendatario (“ALTOS DEL ESTE PANADERÍA C.A.”), de la existencia del litis consorcio pasivo necesario, y de la modificación absoluta de las condiciones contractuales establecidas en el contrato autenticado y cláusula esgrimida como fundamento de la pretendida acción; condiciones, derechos y obligaciones que serían imposibles modificar en el transcurso de una mal sugerida prorroga legal invocada y que no aplica al presente caso por las razones antes expuestas.
* También esgrime, que la arrendadora se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento desde el mes de mayo del presente año 2.012; es decir, el alquiler correspondiente al 20 de mayo de 2012 a razón de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.800,00) de canon mensual conforme al vigente contrato verbal de arrendamiento, reseñando a su vez la representación de la parte demandada, que la arrendadora asumió una conducta descortés exigiendo un aumento desproporcionado e irracional, para elevar el canon inicialmente a la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.8.000,0) y actualmente, para llegar a un acuerdo transaccional, exige de forma arbitraria un aumento a la cantidad de CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs.14.000,00) mensuales, y que de lo contrario, de no aceptar dicho aumento, que se procediera a la entrega del inmueble, indicando que se escogiera alguna de las dos opciones o que su poderdante y demás socios de la compañía se arrepentirían si no se le entregaba el inmueble en referencia; por lo que, para no quedar en estado de insolvencia; de acuerdo con lo establecido en los artículos 51, 53 y siguientes del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y dentro de la oportunidad legal, su representado procedió en fecha cuatro 04 de junio de 2.012 a consignar el canon mensual de arrendamiento, así como de los meses que se siguen venciendo, conforme a lo establecido en la norma legal invocada, y se notificó, a su decir, de ese depósito en el domicilio de la arrendadora, para que procediera a retirar la respectiva consignación, lo cual no ha hecho, lo cual en el expediente de consignación N° 919-2012, del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.
* Reitera a su vez, que ha operado la tácita reconducción, ya que, a su criterio. en el supuesto que la parte demandante, la arrendadora, tuviera razón en sus aseveraciones esgrimidas en la presente acción, en el folio 3 en su penúltima y última línea del libelo; la arrendadora accionante afirma y confiesa que la prórroga venció el dos 02 de junio de 2.012; lo cual nos indica que ha debido demandar dentro de los 45 días siguientes lo cual no hizo, dado que interpuso la demanda para su distribución el día 19 de julio y el día 20 de julio la recibió este Juzgado; es decir, cuarenta y siete (47) días después del presunto vencimiento de la prórroga legal, concluyendo la representación de la parte demandada, que lo hizo extemporáneamente.
* Afirma de la misma manera el coapoderado judicial del demandado, que existen otras afirmaciones incongruentes manifestadas por la arrendadora demandante, en donde alega por ejemplo, una Notificación suscrita por ella y visada por la abogada en ejercicio María del Carmen Bustamante, con Inpreabogado N° 48.381, que la prórroga vencería el 01 de enero del 2012; así como otro documento de propuesta transaccional extrajudicial, el cual mandó a elaborar la arrendadora, redactado y visado por abogada Silvia Uzctegui de Pulido, con Inpreabogado N° 28.432, y que solicitó a su poderdante firmar en una Notaría, a lo cual se negó, en la que asegura la demandante que la prórroga legal vencerá el próximo 19 de julio del año dos mil catorce 2.014.
Valoradas como fue necesario las pruebas al momento de emitir pronunciamiento sobre el punto previo opuesto por la parte demandada, pasa esta administradora de justicia, a analizar la temporalidad del contrato de arrendamiento, pues de resultar cierto que ha operado la tácita reconducción, la presente demanda inevitablemente deberá ser declarada sin lugar, encontrando al respecto esta Sentenciadora lo siguiente:
PRUEBAS APORTADAS, VALORACIÓN y ANÁLISIS:
Seguidamente esta Juzgadora al verificar que algunas pruebas son coincidentes entre las partes, pasa a valorarlas conforme al principio de comunidad de la prueba, por el cual, las mismas una vez aportadas por las partes al proceso, no son de quien las promueven, sino del proceso mismo, con independencia de que beneficien o perjudiquen a quien las promueva o a la parte contraria, en tal sentido tenemos:
De los Contratos de Arrendamiento autenticados: Por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 20 de octubre de 2003, inserto bajo el Nº 02, Tomo 187, folios 03 al 05 de los libros respectivos; por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 19 de mayo de 2006, inserto bajo el Nº 58, Tomo 120, folios 125 y 126 de los libros respectivos; y por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 01 de agosto de 2008, inserto bajo el Nº 12, Tomo 149, folios 24 y 26 de los libros respectivos, ya valorados por esta Juzgadora, se desprende que la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en este proceso, se inició el día 20 de octubre de 2003, renovándose sucesivamente hasta el día 20 de junio de 2009, fecha en la cual, culminó el término de duración del último contrato, dado que en la cláusula segunda del mismos quedó establecido que:

SEGUNDA: El presente contrato comenzará a regir a partir del primero (01) de Junio del año 2008 y tendrá una vigencia de UN (01) año a termino fijo, es decir hasta el primero (01) de Junio del año 2.009, renovable por un período único e igual de un año a termino fijo, quedando entendido que si EL ARRENDATARIO desea renovar el presente contrato lo manifestará a LA ARRENDADORA por escrito con dos (02) meses de anticipación, y sólo si LA ARRENDADORA está de acuerdo, se renovará en caso contrario EL ARRENDATARIO deberá desocupar y entregar el inmueble dado en arrendamiento al finalizar el presente contrato sin necesidad de desahucio a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, no pudiendo alegar EL ARRENDATARIO la TÁCITA RECONDUCCIÓN bajo ninguna circunstancia.”

Sin que conste en las actas procesales que se haya cumplido con la condición referida la notificación referida a la renovación del contrato por un año más, en razón de lo cual, la prórroga legal la cual dada la duración del contrato de arrendamiento es la concluyó el día 20 de junio de 2012, sin que haya sido pactada notificación alguna de desahucio tal y como lo previo la cláusula transcrita, pues se sabía de antemano la fecha de inicio y fin del contrato, comenzando por ende el día 21 de junio de 2009, la prórroga legal establecida en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el día 20 de junio 2011, sin embargo, lo estipulados en el Contrato de Arrendamiento es Ley entre las partes, por lo tanto, no puede relajarse dicha voluntad expresada en cada una de las cláusulas que conforman el mismo, no siendo viable el alegato de la parte demandada referido a que celebraron contrato verbal, pues no consta dicha afirmación en las actas procesales, aunado al hecho cierto que la demandante no ha retirado los cánones de arrendamiento que han sido depositados a su favor por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, así como tampoco consta en las actas procesales que los cheques librados a nombre de la demandante hayan sido cobrados, sin embargo, no fue pactada la tácita reconducción, sabiendo previamente el demandado que debía entregar el inmueble el día 20 de junio de 2011 y más si no aceptó la renovación que le permitía la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, por lo que, mal puede alegar la parte demandada una tácita reconducción no pactada, pues al aceptar esta operadora de justicia la misma colocaría en desventaja jurídica a la demandante al dictar una decisión contraria a la voluntad de las partes en el documento objeto de la causa, el cual cumple con todos los requisitos de validez, y así se considera.
En razón de todo lo antes expuesto, concluye esta Juzgadora, que el demandado debió entregar el local comercial arrendado, vencido el lapso de la prorroga legal arrendaticia, esto fue, el día 20 de junio de 2011, al no haberlo hecho da por sentado el derecho que le asiste a la arrendadora-demandante, establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que clara y ciertamente contempla:

“La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el
arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado (…).

En razón de lo cual, al haber sido demostrados en el iter procesal, los requisitos para la procedencia de la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, ya que de los autos se desprende que el contrato de arrendamiento no pasó a ser a tiempo indeterminado como lo alegó la parte demandada, pues en el contrato de arrendamiento las partes pactaron que no operaría la tácita reconducción, quedando ampliamente establecido el inicio y el fin de la relación contractual, habiendo transcurrido el lapso de prórroga legal, quedando demostrada de igual manera la no aceptación de la demandante-arrendadora respecto a la continuación de la relación arrendaticia, ya que no retiró los cánones de arrendamiento consignados con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal y no consta que haya cobrado cheque alguno luego del vencimiento, de igual manera no fue prevista la tácita reconducción del contrato el cual se reitera es ley entre las partes y debe cumplirse como fue pactado, sin que le sea dado a esta Sentenciadora contravenir las cláusulas convenidas por los contratantes, por lo que, esta operadora de justicia no encuentra impedimento alguno para que la presente acción prospere; y así se decide.
Concluye esta administradora de justicia, salvo mejor criterio que ésta demanda, de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada Con Lugar y así se decide.

iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, interpuesta por la ciudadana MARÍA TERESA HERRERA SÁNCHEZ contra el ciudadano ROBERTO DA VERA CRUZ ROMAO, ambos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA al demandado en lo siguiente:
PRIMERO: HACER ENTREGA a la parte demandante el inmueble arrendado, consistente en un (01) local comercial ubicado en la Urbanización Pirineos 1, Lote “F”, esquina de la Avenida principal y calle 2 de Pirineos, signado con el Nº 01-B, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, libre de bienes y personas.
SEGUNDO: PAGAR las costas procesales en virtud de haber resultado totalmente vencido.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, a los fines de darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre de dos mil doce. AÑOS: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “3.642”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp Nº 13.461-12.