TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.113.595.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: JESÚS ANTONIO MELO RODRÍGUEZ, KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER y JOSÉ RAMÓN BARRERA CARDOZO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.845.433, V-5.644.357 y V-5.417.043, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 10.962, 28.308 y 28.339.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., de este domicilio, inscrita originalmente en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira con la denominación CORPORACIÓN HOTELERA SAN SEBASTIAN COUNTRY CLUB, C.A., en fecha 07 de septiembre de 1995, bajo el N° 49, Tomo 32-A; con modificaciones inscritas en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 01 de marzo de 2002, bajo el N° 41, Tomo 3-A y en fecha 12 de diciembre de 2005, bajo el N° 35, Tomo 25-A, en la persona de su presidente JOSÉ ANTONIO GONZÁLEZ ARENAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.071.284.
APODERADOS DE PARTE DEMANDADA: CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.212.509, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 35.270.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RESARCIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS.-
PARTE NARRATIVA
A los folios 1 al 14, corre demanda recibida para distribución en fecha 20 de julio de 2010 y cuyos recaudos fueron recibidos el 22 de julio de 2010 (fl. 17 al 71).
En fecha 30 de julio de 2010 (fl. 73), este Tribunal admitió la demanda, por la vía del procedimiento ordinario y ordenó el emplazamiento de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., en la persona de su presidente JOSÉ ANTONIO GONZALEZ ARENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.071.284.
Por diligencia de fecha 10 de agosto de 2010, el ciudadano alguacil de este Tribunal informó que le fue suministrado por la parte actora, los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa.
Mediante diligencia de fecha 10 de agosto de 2010, la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.113.595, asistida de abogado, otorgó poder apud acta a los abogados JESÚS ANTONIO MELO RODRÍGUEZ, KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER y JOSÉ RAMÓN BARRERA CARDOZO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.845.433, V-5.644.357 y V-5.417.043, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 10.962, 28.308 y 28.339 (fl. 76).
Este Tribunal acordó conforme a lo solicitado por el coapoderado de los demandantes, por auto de fecha 29 de abril de 2009 (fl. 63).
El ciudadano alguacil de este Tribunal, mediante diligencia de fecha 24 de septiembre de 2010, informó que no logró llevar a cabo la citación del ciudadano JOSÉ ANTONIO GONZÁLEZ ARENA, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA, ya que no había nadie en la oficina. (fl. 79).
En fecha 29 de septiembre de 2010 (fl. 80), el abogado KLAUS MARGEIT K., con el carácter de autos, solicitó la citación por carteles vista la diligencia del alguacil.
El ciudadano alguacil de este Tribunal, mediante diligencia de fecha 26 de octubre de 2010, informó que no logró llevar a cabo la citación del ciudadano JOSÉ ANTONIO GONZÁLEZ ARENA, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA, ya que no había nadie en la oficina a donde se trasladó. (fl. 79).
En fecha 29 de octubre de 2010 (fl. 83), el abogado KLAUS MARGEIT K., con el carácter de autos, solicitó la citación por carteles vista la diligencia del alguacil.
Por auto de fecha 10 de noviembre de 2010 (fl. 84), este Tribunal acordó de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, la citación de la Sociedad Mercantil demandada por vía de carteles.
En fecha 23 de noviembre de 2010, el abogado KLAUS MARGEIT K., con el carácter acreditado en los autos consignó ejemplares de los Diarios La Nación y Los Andes, donde fue publicado el cartel de citación de la empresa demandada. (fl. 86).
Por auto de fecha 23 de noviembre de 2010 (fl. 87), este Tribunal acordó agregar la página de los ejemplares donde aparece publicado el cartel de citación.
La ciudadana secretaria titular de este Juzgado, mediante diligencia de fecha 02 de febrero de 2011 (fl. 90), hizo constar que se el día 01 de febrero de 2011, se trasladó a la oficina de INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., y fijó un cartel de citación para el ciudadano JOSÉ ANTONIO GONZÁLEZ ARENA, en su carácter de Presidente de dicha compañía.
En fecha 22 de febrero de 2011 (fl. 91), el abogado CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.212.509, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 35.270, consignó poder que le fuera otorgado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A.
En fecha 28 de marzo de 2011 (fl. 94 al 100), el abogado CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, con el carácter de autos presentó escrito de Contestación de la Demanda.
El abogado KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER, con el carácter de autos en fecha 14 de abril de 2011, presentó escrito de Pruebas (fl. 101 al 107), escrito que fuera agregado por este Tribunal mediante auto de fecha 25 de abril de 2011 (fl.108).
En fecha 18 de abril de 2011 (fl. 109 al 112), el abogado CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, con el carácter de autos presentó escrito de Pruebas, que fue agregado mediante auto de fecha 25 de abril de 2011 (fl.194).
Por diligencia de fecha 27 de abril de 2011, el abogado KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER, hizo oposición a la admisión de las pruebas promovidas por el apoderado de la demandada.
En fecha 02 de mayo de 2011 (fl. 196), este Tribunal admitió las pruebas promovidas por el abogado KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER, co apoderado judicial de la demandante.
Por auto de fecha 02 de mayo de 2011 (fl. 197), este Tribunal admitió las pruebas promovidas por el abogado CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, en su carácter de apoderado judicial de la demandada.
En fecha 12 de julio de 2011 (fl. 203 al 219), el abogado CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, con el carácter de autos, presentó escrito de Informes.
Por diligencia escrito de fecha 19 de julio de 2011 (fl. 220 al 224) el co apoderado judicial de la demandante abogado KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER, presentó observaciones a los Informes de la demandada.

ALEGATOS DE LAS PARTES
DE LA PARTE DEMANDANTE EN LA DEMANDA:
La ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, asistida por el abogado KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER, interpuso la demanda en los siguientes términos:
Inicia el relato de sus alegatos señalando que en el mes de julio de 2006, luego de haber visitado múltiples obras en ejecución, se interesó por el Proyecto Urbanístico denominado BUENAVENTURA SUITE´S y decidió adquirir un apartamento tipo suite F, del Edificio 1 de dicho desarrollo, bajo las condiciones ofrecidas por INVERSIONES BUENAVENTURA C.A. en el prospecto y plan de pago que indica anexar.
Que tal como se evidencia de promesa bilateral de compra venta privado suscrito en fecha 27 de julio de 2006, la sociedad mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., representada por el ciudadano RAFAEL ORLANDO GONZÁLEZ ARENAS, venezolano, mayor de edad, casado de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-4.384.049, se comprometió a darle en venta bajo el régimen de propiedad horizontal un inmueble constituido por un apartamento Suite Tipo F, marcado con el N° 3, ubicado en el piso 2, en la entrada Norte del Edificio Uno del Desarrollo Urbanístico “BUENAVENTURA SUITE´S, que se construiría en el Sector Paramillo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, sobre un terreno con una superficie aproximada de catorce mil novecientos cuarenta y ocho metros con ochenta y tres decímetros cuadrados (14.948,83 m²). Y que conforme a la cláusula tercera del contrato de marras, dicho apartamento tendría una superficie de setenta metros cuadrados (70 m²), con las siguientes características y especificaciones: sala, comedor, cocina, área de oficios, una habitación secundaria, un baño y una habitación principal con área de vestier y baño privado; y que todos los pisos y baños serían entregados con cerámica nacional de primera y todas las puertas entamboradas en madera y que formaría parte de la venta, un (1) puesto de estacionamiento, cuyo número sería especificado en el documento definitivo de compra venta.
Continúa narrando que conforme a la cláusula cuarta, el precio de venta del inmueble fue fijado en la cantidad de ciento cuarenta y siete mil bolívares (Bs.147.000,00); que serían pagados de la siguiente manera: a) una inicial de cincuenta y un mil cuatrocientos bolívares (Bs.54.450,00), pagadera mediante un primer pago de catorce mil setecientos mil bolívares (Bs. 14.700,00), en la fecha de la celebración del contrato y la cantidad de treinta y seis mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 36.750,00), mediante nueve (9) letras de cambio aceptadas, pagaderas conforme al plan de pago establecido en un anexo que señala consignar y b) el saldo del precio, la cantidad de noventa y cinco mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 95.550,00), al momento de la protocolización del documento definitivo por ante la correspondiente oficina registral.
Indica que de igual manera se pactó una cláusula de contingencia, en el caso de que se produjese una elevación en los precios de los materiales y gastos de ejecución de la obra, a cuyo efecto se tomaría como patrón para calcular las variaciones de precios a que diere lugar, el índice de precios al consumidor (I.P.C.) determinado por el Banco Central de Venezuela y que el diferencial sería pagado en la fecha de registro del documento de compra venta.
Hace la salvedad que conforme a la Resolución N° 98 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 05 de noviembre de 2008, en concordancia con la Resolución N° 110 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda de fecha 08 de junio de 2009, la cláusula de contingencia señalada, sólo operaba entre la fecha de celebración del contrato de promesa bilateral de compra venta, es decir, el día 27 de julio de 2006 y el día 10 de noviembre de 2008, fecha en que entró en vigencia tal resolución.
Por otra señala que además se estableció que el término previsto para la ejecución y desarrollo del Proyecto BUENAVENTURA SUITE´S, sería de veinte (20) meses contados a partir de la suscripción del documento de promesa bilateral de compra venta, es decir, a partir del día 27 de julio de 2006 y que dicho período podría ser prorrogado por un (1) período de doce (12) meses, sin necesidad de notificación alguna; y que en el peor de los casos el plazo para la ejecución de la obra sería de treinta y dos (32) meses.
Y que finalmente y conforme a la cláusula décimo tercera del contrato cuyo objeto es el apartamento antes identificado, quedó establecida una penalización a favor de INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., en caso de incumplimiento de parte de ella como compradora, equivalente al diez por ciento (10%) del precio estimado de venta del inmueble, más los gastos que pudieran existir como indemnización por todos los daños y perjuicios que pudiesen generarse por el incumplimiento.
En otro sentido alega la demandante que tal y como se evidencia de contrato de promesa bilateral de compra venta privado, suscrito en fecha 09 de abril de 2007, la sociedad mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., ya identificada, representada por el mismo apoderado, ciudadano RAFAEL ORLANDO GONZÁLEZ ARENAS, se comprometió a darle en venta bajo el régimen de propiedad horizontal, un puesto de estacionamiento adicional en el mismo desarrollo urbanístico “BUENAVENTURA SUITE´S, cuyo número sería igualmente especificado en el documento definitivo de compra venta.
Que conforme a la cláusula segunda, el precio de venta del puesto de estacionamiento objeto del ya citado contrato, fue fijado en la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00), que serían pagados de la siguiente manera: a) con una inicial de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) y b) el saldo de seis mil bolívares (Bs.6.000,00) actuales, mediante tres (3) letras de cambio aceptadas de mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,00) cada una y un pago de seiscientos bolívares (Bs. 600,00), al momento de la protocolización del documento definitivo por ante la correspondiente oficina registral.
Continúa señalando que cumplió a cabalidad con todos los pagos que le fueron exigidos por INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., mediante contratos de promesa bilateral de compra venta, y hace la relación de los pagos a que hace referencia, que indica anexarlos al libelo como recaudos.
Alega la demandante que de tales comprobantes se deduce que pagó a INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., la cantidad de cincuenta y un mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs.51.450,00), por concepto de inicial del precio pactado para la venta del apartamento; y la cantidad de ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 8.400,00), por concepto de la inicial del precio pactado para la venta del puesto de estacionamiento adicional, y que con lo cual cumplió cabalmente su obligación asumida en virtud de las promesas bilaterales de compra venta descritas.
Acerca de los hechos indicó que como lo narró anteriormente, el plazo establecido unilateralmente por INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., para la ejecución y desarrollo del Proyecto BUENAVENTURA SUITE´S, sería de veinte meses contados a partir del día 27 de julio de 2006, más una prórroga de doce (12) meses para un total de treinta y dos (32) meses y que eso significaría que la obra estará concluida a más tardar el día 27 de marzo de 2009 y que por ello se evidencia tajantemente que INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., no cumplió con su obligación.
Que en fecha 09 de diciembre de 2008, en reunión sostenida entre los adquirentes de los apartamentos de BUENAVENTURA SUITE´S y el representante de INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., y no obstante que la empresa constructora ya había incumplido con la fecha de conclusión de la obra, la empresa se obligó a entregar el edificio 1 del desarrollo, a más tardar el día 09 de junio de 2009, obligándose la constructora, a plasmar el acuerdo en documento autenticado dentro de los ocho (8) días hábiles contados a partir de esa fecha y que nada de lo allí acordado se materializó y que de hecho habían transcurrido más de quince (15) meses después del 27 de marzo de 2009 y más de doce (12) meses después del 09 de junio de 2009, sin que la constructora haya culminado la obra, sin que se les haya otorgado el documento definitivo de compra venta y sin que se les haya hecho la entrega material del apartamento suite tipo F, marcado con el N° 03, del Desarrollo Urbanístico BUENAVENTURA SUITE´S, ni del puesto de estacionamiento adicional objeto de las promesas de compra venta.
Señala que en tres (3) folios útiles anexó copia simple de carta abierta de fecha 14 de marzo de 2009, dirigida a todos los adquirentes de apartamentos BUENAVENTURA SUITE´S, mediante la cual informa acerca de los incrementos de los costos y de un financiamiento para la conclusión de la obra, además de pedir la comprensión a la situación por la que atraviesa la economía del país, pero que no indicaron absolutamente nada respecto de la conclusión de la obra ni de la entrega de los apartamentos y que desde esa fecha y a pesar de que INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., efectivamente logró una ampliación de la línea de crédito por parte de la institución bancaria que financia el proyecto y que esto consta en documento que se encuentra registrado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal en fecha 29 de julio de 2009, bajo el N° 2009.1801 ARI, han transcurrido mas de quince (15) meses, sin que hayan habido mayores avances en la obra, por lo que la constructora no ha podido cumplir con los contratos que tienen suscrito con ella desde los meses de julio de 2006 y abril de 2007.
También señaló que a pesar de que INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., no había cumplido con los cronogramas de ejecución de la obra, en el mes de abril de 2009, se le hizo llegar por parte de la constructora, una relación del incremento del precio, como consecuencia del incremento del IPC operado, encomiándole a pagar dicho diferencial para así evitar mayores costos, y que no obstante su obligación de tal pago, es en el momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la correspondiente oficina registral.
Alega que el colmo de los colmos, se dio en fecha reciente, cuando los representantes de la constructora, llamaron a los adquirentes de los apartamentos de BUENVENTURA SUITE´S, para conminarlos a reconocer un diferencial de precio de los apartamentos como consecuencia de la supuesta elevación de costos de la obra, para lo cual presentaron de manera absolutamente informal y sin membrete alguno, el recálculo del precio de los apartamentos y además un con un “generoso” plan de pago fraccionado y con el cual señala que pretende elevar el costo del apartamento a la cantidad de quinientos veinticuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 524.400,00), y que lo cual equivaldría a un incremento de mas de tres veces y media el precio inicialmente pactado para la compra venta y que considera que con dicho actuar, lo que se pretende es disfrazar un incremento por diferencial del IPC, violando flagrantemente lo preceptuado por la Resolución N° 98 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 05 de noviembre de 2008 en concordancia con la Resolución N° 110 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda de fecha 08 de junio de 2009, mediante los cuales indica que quedó establecida la prohibición expresa de aplicación del IPC o cualquier otro mecanismo de ajuste o corrección monetaria por concepto de inflación, a partir del 10 de noviembre de 2008.
Que tal como se evidencia de la certificación emanada en fecha 16 de julio de 2010 del Contador Público Colegiado Lic. JOSÉ H. DELGADO, con C.P.C N° 15.065, que indica anexar, el incremento que sufrió el precio del inmueble, por efecto de la inflación acumulada entre el 27 de julio de 2006 (fecha de celebración del contrato) y el día 10 de noviembre de 2008 (fecha hasta la cual operaba la cláusula de contingencia del contrato por efecto de las resoluciones antes señaladas), fue la cantidad de sesenta y dos mil trescientos setenta y ocho bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 62.378,85), que resulta de restar al resultado del cálculo de la corrección monetaria conforme al I.P.C., el montante del saldo del precio objeto de la indexación.
Por tal razón como consecuencia de lo antes señalado, el precio de venta del apartamento se incrementó de ciento cuarenta y siete mil bolívares (Bs. 147.000,00) a la cantidad de doscientos nueve mil trescientos setenta y ocho bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 209.378,85); más no la absurda e ilegal cantidad pretendida por INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., de quinientos veinticuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs.524.400,00).
Se refiere a daños y perjuicios causados en su contra alegando que tal como antes se refirió en la cláusula décimo tercera del contrato de opción de compra venta suscrito con la demandada, en caso de incumplimiento por parte de la optante compradora se estableció una penalización a favor de INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., equivalente al diez por ciento (10%) del precio estimado de la venta del inmueble, más los gastos que pudieran existir, como indemnización única por todos los daños y perjuicios que pudiesen generarse por el incumplimiento.
Que conforme al artículo 1.276 del Código Civil, nace para ella una reclamación de daños y perjuicios en idénticas condiciones, por el solo hecho de la mora en que ha incurrido INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., al no haber ejecutado la obra en el plazo contractualmente establecido; todo a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.269 eiusdem.
Señala que los daños y perjuicios que he sufrido como consecuencia del incumplimiento por parte de INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., son incalculables, ya que no obstante a tener disponible el dinero del saldo del precio que me corresponde pagar conforme al contrato, al no haber podido ocupar el apartamento, ha debido pagar arriendo elevadísimos y en momentos vivir arrimada a amigos y familiares, con las incomodidades que ello ha representado para su entorno familiar.
Que no obstante, y dado que los daños y perjuicios han sido limitados contractualmente al diez por ciento (10%) del valor del inmueble; y tomando en cuenta que el valor final del apartamento suite tipo F, luego de la correspondiente indexación monetaria, que es la cantidad de doscientos nueve mil trescientos setenta y ocho bolívares (Bs. 209.378,85), y que el monto de los daños y perjuicios que le corresponde, asciende a la cantidad de veinte mil novecientos treinta y siete bolívares con ochenta y nueve céntimos.
Indica que por todo lo antes expuesto demanda por cumplimiento de contrato y resarcimiento de daños y perjuicios a la sociedad mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., antes identificada, en la persona de su Presidente JOSÉ ANTONIO GONZÁLEZ ARENAS, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:
1° Cumplir cabal e inmediatamente con los contratos de promesa bilateral de compra venta, suscritos en fechas 27 de julio de 2006 y 09 de abril de 2007, otorgándosele el o los documentos definitivos ante la correspondiente oficina registral por los precios y demás condiciones establecidos en los mismos;
2° En hacerle inmediata entrega material del apartamento Suite Tipo F, marcado con el N° 03, ubicado en el piso 2, en la entrada norte del edificio uno, del Desarrollo Urbanístico BUENAVENTURA SUITE´S, situado en el Sector Paramillo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, así como el puesto de estacionamiento adicional que adquirió en los términos, condiciones y acabados indicados en los correspondientes contratos; y por último,
3° En pagarle la cantidad de veinte mil novecientos treinta y siete bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs.20.937,89), por concepto de resarcimiento de los daños y perjuicios causados.
Estimó la demanda en la cantidad de doscientos treinta y nueve mil trescientos dieciséis bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 239.316,74), los equivalen a tres mil seiscientos ochenta y un unidades tributarias con ochenta centésimas de unidad tributaria (3.681,80 U.T.) y se corresponde con la sumatoria de los valores del apartamento , del puesto de estacionamiento adicional y del montante de los daños y perjuicios contractualmente establecidos.
Por otra parte pidió que con motivo de la decisión que deberá producirse en esta causa, y mediante experticia complementaria este Tribunal acuerde y ordene la indexación monetaria de las sumas demandadas por concepto de daños y perjuicios, en base al I.P.C., fijado por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha en que INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., incurrió en mora con su obligación, es decir, a partir del día 27 de marzo de 2009, hasta su definitiva cancelación como justa compensación a la constante devaluación de nuestro signo monetario como consecuencia de la inflación reinante en el país.
Fundamentó su acción, en los contratos señalados e identificados con anterioridad y en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.266, 1.269, 1.271, 1.273 y 1.276 del Código Civil.
DE LA PARTE DEMANDANTE EN LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES:
El coapoderado judicial de la demandante presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada en los siguientes términos:
Señaló que vistos los informes se evidencia sin lugar a duda, que a lo largo de todo el proceso, la demandada ha tratado de demostrar una supuesta causa extraña no imputable, a los fines de desvirtuar el evidente incumplimiento a las obligaciones contractuales asumidas con su representada, que sin embargo, en ese afán de demostrar esa supuesta e inexistente causa extraña no imputable, la accionada ha traído a los autos una serie de elementos, que lejos de probar tal alegato, ha afianzado todo lo que su representada utilizó como fundamento en la demanda.
Hizo un análisis del acervo probatorio traído a los autos por ambas partes, que aquí se dan por reproducidas.
Que en cuanto a la insistencia de la demandada en desconocer a su representada la indemnización por daños y perjuicios, señala que permite recordar al Tribunal, que dicha indemnización fue establecida contractualmente en caso de incumplimiento, siendo parte del contrato expresamente reconocido por la accionada.

DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN:
El apoderado judicial de la empresa INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., abogado CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, presentó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:
Inicia narrando que el día 1 de agosto de 2006, su representada suscribió con la demandante un contrato privado de promesa de compra venta sobre un inmueble marcado con el N° 03, ubicado en la entrada norte, piso 2, del Edificio N° 1, constituido por un apartamento, suite Tipo F, y que por ello rechaza, niega y contradice en nombre de su representada la fecha indicada por la demandante en su libelo.
Que así mismo, la demandante se comprometió de conformidad con la cláusula cuarta del contrato a cancelar a su representada la cantidad de ciento cuarenta y siente mil bolívares (Bs.147.000,00), como precio por la venta del inmueble mencionado en los términos suscritos en dicha cláusula y que su representada deja constancia que solo ha recibido de parte de la demandante hasta la fecha de la interposición de la demanda la cantidad de cincuenta y un mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 54.450,00), como cuota inicial por la compra del inmueble; que posteriormente en fecha 09 de abril de 2007, su representada suscribió con la demandante un contrato privado como anexo al documento de opción de compra venta, en el que dice que la demandante se comprometió de conformidad con la cláusula primera a cancelar a su representada la cantidad de nueve mil bolívares (Bs.9.000,00), como precio por la venta de un puesto de estacionamiento adicional y que deja constancia que su representada sólo ha recibido ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 8.400,00) como cuota inicial por la compra del referido puesto de estacionamiento adicional.
Que igualmente deja constancia en nombre de su representada que no le ha cobrado ni ha recibido dinero alguno por parte de la demandante por concepto de aumento o ajuste por inflación y señala que esto a pesar de que quedo establecida en el mencionado contrato en la cláusula séptima, octava y novena esta posibilidad y que todo debido a la prohibición que con posterioridad a dicho contrato decretó el Ejecutivo Nacional.
Indicó que su representada INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., tenía previsto entregar a la demandante el mencionado inmueble totalmente culminado y en los términos acordados en el contrato de promesa de compra venta suscrito por ambas partes, es decir, para el día 01 de marzo de 2009, y que lo cual no fue posible a pesar de todos los esfuerzos de su representada por culminar totalmente el proyecto urbanístico, tomando en cuenta de que se trata de la construcción de edificios de apartamentos en propiedad horizontal, cuyo proyecto se viene ejecutando por etapas y por razones de fuerza mayor que explica así: Que dicha sociedad mercantil ha venido desarrollando un proyecto habitacional, en terrenos propiedad de la empresa , ubicado en el sector paramillo de esta ciudad de San Cristóbal, constituido por dos (02) edificios de apartamentos, con la característica principal de poseer seis (06) modelos distintos de apartamentos.
Que la empresa inició los trabajos de obra realizando los movimientos de tierra, excavaciones, acometida de aguas de lluvia, aguas negras, aguas blancas y electricidad; que todos los trabajos desarrollados fueron pagados en un principio con recursos propios de la empresa y con el aporte de las iniciales recibidas por los clientes, que posteriormente se tramitó un crédito con CENTRAL BANCO UNIVERSAL, bajo la modalidad de crediplazo, por la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), con una tasa de interés comercial.
Señala que en fecha 12 de noviembre de 2007, estando ya avanzada la obra, se tramitó ante la misma entidad bancaria un crédito al constructor, ampliando el crediplazo original hasta la cantidad de tres millones seiscientos mil bolívares fuertes (Bs. 3.600.000,00), y que los cuales fueron destinados para continuar desarrollando los trabajos de la obra, además que indica que este crédito quedó garantizado con una hipoteca de primer grado sobre el terreno sobre el cual se desarrolla el conjunto, y tiene asignado en el documento de crédito el monto que deberá pagarse para la liberación de dicha hipoteca por cada inmueble del edificio uno y los (03) locales del área comercial.
Que antes de que dicho crédito fuese consumido o utilizado en su totalidad, y previendo que faltarían recursos para poder culminar completamente los trabajos de construcción del Edificio Uno, más las áreas comunes y el área comercial, se solicitó ante CENTRAL BANCO UNIVERSAL, una ampliación del crédito y que se llevó a la cantidad de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), que dicho crédito fue firmado el día 20 de julio de 2009, y que del monto total aprobado en estas operaciones, es decir, el crédito inicial y su ampliación, hasta los momentos sólo ha sido utilizada la cantidad de cuatro millones setecientos noventa y siete mil setecientos noventa y ocho bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 4.797.798,50), los cuales señala ha desembolsado esa entidad bancaria a su representada por concepto de anticipos y valuaciones de obre presentadas al banco, previa deducción de intereses, comisiones y otros pagos necesarios para la consecución de los créditos.
Alega el apoderado de la demandada que es muy importante señalar que la obra sufrió atrasos por motivo de la escasez de materiales indispensables para el desarrollo de la obra, tales como cabilla y cemento; y esto aunado al elevado aumento en los precios de todos los materiales de construcción, el aumento de la mano de obra, entre otros y que esto llevó al incremento de los costos estimados de construcción.
Que a pesar de contar con este crédito la empresa se ha visto imposibilitada de poder continuar con los trabajos de obra debido a la situación presentada en el mes de diciembre del año 2009, cuando ocurrió la intervención de la entidad financiera y que por ser un hecho notorio no necesita prueba alguna; que así en el mes de noviembre de 2009, su representada preparó la valuación de la obra por los trabajos ejecutados hasta ese momento la cual señala arrojó la cantidad de ochocientos dieciocho mil seiscientos cuarenta y nueve bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 818.649,95) y que de este monto, el banco paga el 72% y el 28% restante es el aporte que corresponde a la empresa y que luego de ese 72%, equivalente a quinientos noventa y seis mil ciento cincuenta y tres bolívares (Bs. 596.153,00), se deduce pago de intereses, comisiones y el resto se deposita o liquida a la cuenta de la empresa de manera de que se reinvierta en la obra nuevamente; indica que antes de que esta valuación fuese procesada, ocurrió la intervención del banco, cerró sus puertas y que para cuando abrió nuevamente, convertido ahora en BANCO BICENTENARIO B.U. y al fin terminan de procesar su valuación, ya había transcurrido más de dos (02) meses.
Explica que una vez que procesaron la valuación, todo el dinero que quedó de monto liquidable fue utilizado por el banco para pago de intereses, calculando éstos incluso durante el tiempo que estuvo cerrado y que por ello no quedó dinero disponible para continuar los trabajos, que la empresa quedó descapitalizada y sin manera de trabajar, por cuanto los recursos que tenía fueron utilizados para pagar personal en fin de año, solventar pagos con comercio local, para compra de materiales necesarios para llevar adelante los trabajos de obra y para pago de nómina hasta el mes de enero de 2010, fecha en la que señala que su representada se vio obligada a paralizar los trabajos mientras se definía la situación de su crédito con la entidad bancaria hoy Banco Bicentenario, B.U; y que lo cierto es que debido a la intervención por parte del estado del CENTRAL BANCO UNIVERSAL, posteriormente absorbido por el BANCO BICENTENARIO, B.U; y que esto trajo como consecuencia, que quedara suspendido el crédito que mantenía su representada con la entidad bancaria debido a todos los cambios que experimentó ésta por su reorganización interna, por los cambios en su junta directiva, cambio de gerentes y altos funcionarios del Banco y que sólo hasta hace muy poco tiempo el Banco logró unificar toda su plataforma tecnológica.
Continúa narrando que el 17 de diciembre de 2010, su representada presentó escrito de propuesta al INDEPABIS TÁCHIRA, debido a que dicha entidad aperturó procedimiento administrativo producto de la situación generada a nivel nacional con las empresas constructoras de desarrollos inmobiliarios, y que en la misma su representada se comprometió a lo siguiente: a) a reiniciar los trabajos de obra a partir del 15 de enero de 2011, se estimó que en el lapso de 180 a 240 días aproximadamente, se estaría entregando el edificio 01 con entregas graduales y que en este edificio se encuentra ubicado el inmueble dado en opción de compra a la demandante.
Indica que el en mes de marzo de 2010, se practicó inspección judicial y peritaje de la obra, donde se dejó constancia de que los trabajos de obra del edificio uno estaban acabados para esa fecha en un ochenta por ciento (80%) de su totalidad, incluyendo el caso particular del apartamento de la demandante, que dicho edificio está totalmente construido estructuralmente, en nivel de acabados, que la mayoría de los apartamentos tiene instalada la cerámica y ventanas y que el grueso del trabajo que queda por terminar es referido a pintura, cableado, puertas e instalación de pieza sanitarias, así como los acabados externos de pintura de fachada, que el área comercial estaba desarrollada en un 100%.
Manifiesta que actualmente la situación con respecto al crédito al constructor que su representada mantienen con el BANCO BICENTENARIO B.U., está en vías de solución, el mismo se encuentra vigente y que se acordó con las autoridades de dicho Banco reactivar dicho crédito para la culminación del Edificio N° 01 y se está en fase de trámite la obtención de un nuevo crédito a los fines de concluir el Edificio N° 02.
Que ante el INDEPABIS su representada ha manifestado su absoluta decisión de honrar todos y cada uno de sus compromisos con sus clientes y que en tal sentido ha acatado toda la normativa legal vigente y en ningún caso ha tratado de resolver contratos, ni ejercer presiones para obtener beneficios económicos adicionales a los establecidos por la Ley y que es por ello que considerando que el crédito que mantiene con BICENTENARIO B.U., se encuentra vigente que existe una política oficial que tiene como estrategia principal asegurar y dotar del derecho de vivienda a los clientes que decidieron adquirir viviendas bajo la modalidad de opciones de compra; que el proyecto se encuentra evidentemente avanzado en lo que corresponde Edificio N° 01 de apartamentos, y que se va a concluir en muy corto plazo, y que desde el punto vista financiero el proyecto es absolutamente viable.
Señala que por todas estas razones, es que su representada ha incurrido en todo caso en demora el entrega de la obra, razones que desde nuestro punto de vista constituyen CAUSA EXTRAÑA NO IMPUTABLE, situaciones éstas externas producto de las dificultades que atraviesa el país, constituyendo todos hechos notorios que no necesitan prueba y que quedan en todo caso para hacer analizadas y tomadas en cuenta por la ciudadana Juez, aplicando el principio de las máximas de experiencia y que en todo caso su representada tiene derecho a un término supletivo para la entrega definitiva de la obra, tomando en cuenta que tiene sobradas razones para justificar el retraso, debido a causas no imputables, caso fortuito o de fuerza mayor, todo de esto previsto y sustentado en nuestra legislación y la doctrina sobre esta materia.
Finalmente rechazó, negó y contradijo en nombre de su representada la pretensión de la demandante de demandar la cantidad de veinte mil novecientos treinta y siete bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs. 20.937,89), por concepto de indemnización por daños y perjuicios por causa de la demora en la entrega de la obra, ya que su representada le está respetando las condiciones establecidas en el contrato íntegramente, el inmueble no está sufriendo variación en el precio convenido y las causas de la demora en la entrega de la obra se deben a causas extrañas no imputables, es decir, caso fortuito o de fuerza mayor, todo ello previsto en los artículos 1.271 y 1.272 del Código Civil vigente.

DE LA PARTE DEMANDADA EN LOS INFORMES:
El abogado CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, llegada la oportunidad de presentar informes los consignó en los siguientes términos:
Inició su escrito con lo que llamo breve relación del proceso, en la que hizo una narrativa o resumen de los acontecimientos ocurridos durante el proceso, detallando tanto los argumentos de la demanda, la contestación, e hizo un análisis del acervo probatorio constante en autos, los cuales se dan aquí por reproducidos.
En otro orden de ideas señaló que existen hechos notorios que han provocado la demora en la entrega de la obra; manifestó que todo lo acontecido tiene sus antecedentes, dado que una de las partes vitales del proceso de construcción de viviendas son los materiales e insumos necesarios para el proceso de ejecución de los proyectos. Manifestó que la congelación del precio de cemento, trajo como consecuencia lógica y necesaria la especulación en la comercialización de estos productos, llevando su valor a precios increíblemente altos, lo que permitió la nacionalización de las plantas productoras de cemento y posteriormente el acero donde se producen las cabillas; expuso que aprovechando tales circunstancias, se emitieron decretos que prohibían a los constructores llevar al consumidor final el aumento de los precios generados por la inflación que el mismo Gobierno Nacional estaba provocando (Decreto que elimina el cobro por ajuste del IPC en proyectos inmobiliarios, emitido por el Ministerio para el Poder Popular para la Vivienda y Habitad, Resolución N° 98 de fecha 05 de noviembre del 2.008).
Afirmó que seguidamente se intervino un porcentaje elevado de Instituciones Financieras y de intermediación (Central Banco Universal), con lo cual aduce se le asentó a la industria de la construcción un nuevo golpe, dado que es imposible construir sin el auxilio financiero.
Indicó que en Venezuela la inseguridad jurídica y financiera no aconseja hacer grandes inversiones de capital, por lo cual a su decir, quien detenta altas sumas de dinero prefiere colocarlas en el extranjero; que la caída de la banca no sólo limitó el mercado financiero, sino que muchos de los bancos intervenidos dejaron desamparados a sus clientes del sector inmobiliario, con la imposibilidad de obtener recursos de la banca para construir y financiar a los compradores y que aunado a los precios exorbitantes en los productos y la prohibición legal de trasladar al cliente los ajustes de precios, más la normativa laboral cada vez más estricta y exigente.
Manifestó que por todas esas razones, que su representada ha incurrido en todo caso en demora en la entrega de la obra, razones que desde su punto de vista constituyen Causa Extraña no Imputable y que en todo caso su representada tiene derecho a un término supletivo para la entrega de la obra, tomando en cuenta que tiene sobradas razones para justificar el retraso.
Y por último rechazó, negó y contradijo en nombre de su representada, la pretensión de la demandante de demandar la cantidad de veinte mil novecientos treinta y siete bolívares con ochenta y nueve céntimos (Bs.20.937,89), por concepto de indemnización de daños y perjuicios por causa de la demora, ya que su representada le está respetando las condiciones establecidas en el contrato integramente y el inmueble no está sufriendo variación en el precio convenido.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Junto al libelo de la demanda, fueron consignados los siguientes instrumentos:
- Al folio 15, corre instrumento privado no suscrito, el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues los instrumentos privados deben estar firmados por el obligado conforme lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, razón por la cual este instrumento podría considerarse como un principio de prueba por escrito, sin embargo para valorarlo como tal, el escrito debe emanar de aquel a quien se le opone y hacer verosímil el hecho que se pretende probar con él, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.392 del Código Civil, sin embargo este instrumento tampoco llenas tales requisitos ya que se trata de una impresión de una información, que aun cuando pareciera referirse a los edificios de los que trata la presente causa es imposible determinar su procedencia.
- Al folio 16, corre instrumento privado no suscrito, el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues los instrumentos privados deben estar firmados por el obligado conforme lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, razón por la cual este instrumento podría considerarse como un principio de prueba por escrito, sin embargo para valorarlo como tal, el escrito debe emanar de aquel a quien se le opone y hacer verosímil el hecho que se pretende probar con él, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.392 del Código Civil, sin embargo este instrumento tampoco llenas tales requisitos ya que se trata de una impresión de una información, sin que se pueda determinar que fue emanado de la parte a quien se le opone.
- Del folio 17 al 24 I pieza, corre copia de instrumento privado de fecha 27 de julio de 2.006, el cual fue aportado al proceso en original, encontrándose actualmente en la caja fuerte del Tribunal y al no haber sido desconocido ni tachado, sino por el contrario fue reconocido por la representación judicial de la parte demandada a excepción de la fecha de suscripción, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hacen fe de que en fecha 27 de julio de 2.006, la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, suscribió con la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, representada por el ciudadano RAFAEL ORLANDO GONZÁLEZ ARENAS, contrato de promesa de compraventa, sobre el apartamento Suite Tipo “F” marcado con el N° 03 del Edificio Uno del desarrollo Urbanístico “Buenaventura Suite´s”, situado en el sector Paramillo de esta ciudad, sobre un lote de terreno propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, cuyos datos característicos se dan aquí por reproducidos, siendo el precio de venta, la suma de ciento cuarenta y siete millones bolívares con cero céntimos (Bs. 147.000.000,00), equivalentes hoy día a ciento cuarenta y siete mil bolívares con cero céntimos, (Bs.147.000,00) los cuales deberían ser pagados por la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, mediante una cuota inicial por cincuenta y un mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 51.450,00), distribuida de la siguiente manera: La suma de catorce mil setecientos bolívares (Bs. 14.700,00) que se pagarían en la fecha de otorgamiento del contrato de promesa de compraventa y la suma de treinta y seis mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 36.750,00) representadas en nueve (9) letras de cambio a la orden de Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, siendo que el saldo restante, es decir, la cantidad de noventa y cinco mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 95.550,00), deberían ser pagados en el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. Asimismo quedó plenamente probado con el instrumento que aquí se valora, que se pactó un plazo de veinte (20) meses contados a partir de la fecha de la Promesa de Compraventa (27 de Julio de 2006), hasta el 27 de marzo del 2008, con una prórroga de doce (12) meses más, es decir, desde el 28 de marzo del 2008, hasta el 27 de marzo del 2009, para que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, desarrollara y ejecutara el proyecto “Buenaventura Suite’s”; de igual modo quedó plenamente probado con el instrumento que aquí se valora, que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, se obligó que dentro de los quince (15) días continuos siguientes al otorgamiento del documento de condominio, procederían a la firma y otorgamiento del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo momento le transmitiría la plena propiedad del inmueble vendido a la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, comprometiéndose a notificarle a ésta, la fecha, hora y lugar en que se verificaría dicho otorgamiento, por lo menos con dos (2) días de anticipación. Igualmente del instrumento que aquí se valora, existen otras cláusulas las cuales aquí se dan por reproducidas y que demuestran los términos de la contratación.
- Al folio 26, corre copia de instrumento privado de fecha 9 de abril de 2.007, el cual fue aportado al proceso en original, encontrándose actualmente en la caja fuerte del Tribunal y al no haber sido desconocido ni tachado, sino por el contrario fue reconocido por la representación judicial de la parte demandada, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hacen fe de en fecha 09 de abril de 2.007, la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, suscribió con la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, representada por el ciudadano RAFAEL ORLANDO GONZÁLEZ ARENAS, contrato de opción de compra sobre un puesto de estacionamiento adicional, así mismo que el precio de dicha opción era por la cantidad de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00), equivalentes hoy día a la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00) los cuales deberían ser pagados por la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, de la siguiente manera: La cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00), al momento de la firma del Contrato de Opción de Compra; la cantidad de cinco mil cuatrocientos bolívares (Bs. 5.400,00), representada en tres (3) letras de cambio a la orden de Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, con vencimientos mensuales, siendo el saldo restante la cantidad de seiscientos bolívares (Bs.600,00) que serían cancelados en la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta.
- Del folio 28 al 50, corren agregadas copias de instrumentos privados de fechas comprendidas entre el 1 de agosto de 2006 hasta el 7 de mayo de 2007, consistentes en comprobantes de ingreso signados con los Nos. 001136, 001160, 001171, 001186, 001227, 001262, 001284, 001365, 001396 y 001430, los cuales fueron aportados al proceso en original, encontrándose actualmente en la caja fuerte del Tribunal y al no haber sido desconocidos ni tachados, adquirieron la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia los mismos hacen fe de que INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., recibió de manos de la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ , por las cantidades equivalentes al día de hoy a catorce mil setecientos bolívares (Bs. 14.700,00); dos mil noventa y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.093,75); dos mil noventa y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.093,75); dos mil noventa y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.093,75); dos mil noventa y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.093,75); veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00); dos mil noventa y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.093,75); dos mil noventa y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.093,75); dos mil noventa y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.093,75); dos mil noventa y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.093,75), respectivamente, por concepto de cancelación de las cuotas establecidas en el contrato de opción de compra, alcanzando dichos pagos la cantidad de cincuenta y un mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs.51.450,00), que constituía la cantidad acordada como cuota inicial en el contrato de opción de compra venta sobre el apartamento, así como dentro de las fechas que allí establecieron las partes.
- Del folio 51 al 57, corren agregadas copias de instrumentos privados de fechas comprendidas entre el 9 de abril de 2007 hasta el 13 de noviembre de 2007, consistentes en comprobantes de ingreso signados con los Nos. 001397; 001452; 001552; 001888, los cuales fueron aportados al proceso en original, encontrándose actualmente en la caja fuerte del Tribunal y al no haber sido desconocidos ni tachados, adquirieron la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia los mismos hacen fe de que la sociedad mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., recibió las cantidades equivalentes a hoy en día de tres mil bolívares (Bs.3.000,00); un mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,00); un mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,00); y, un mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,00), para un total de ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 8.400,00), por concepto de pago de las cuotas establecidas en el contrato de opción de compra sobre el puesto de estacionamiento adicional, así como que tales pagos se realizaron en las fechas establecidas en dicho contrato.
- Al folio 58, corre instrumento privado no suscrito, el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues los instrumentos privados deben estar firmados por el obligado conforme lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, razón por la cual este instrumento podría considerarse como un principio de prueba por escrito, sin embargo para valorarlo como tal, el escrito debe emanar de aquel a quien se le opone y hacer verosímil el hecho que se pretende probar con él, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.392 del Código Civil, sin embargo este instrumento tampoco llenas tales requisitos ya que se trata de una impresión de una información, sin que se pueda determinar que fue emanado de la parte a quien se le opone.
- A los folios 59 y 60, corre copia fotostática simple de un instrumento privado, el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
- Del folio 61 al 63, corre copia fotostática simple de un instrumento privado, el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
- A los folios 64 y 65, corren instrumentos privados no suscritos, los cuales no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues los instrumentos privados deben estar firmados por el obligado conforme lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, razón por la cual este instrumento podría considerarse como un principio de prueba por escrito, sin embargo para valorarlo como tal, el escrito debe emanar de aquel a quien se le opone y hacer verosímil el hecho que se pretende probar con ellos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.392 del Código Civil, sin embargo este instrumento tampoco llenas tales requisitos ya que se trata de una impresión de una información, sin que se pueda determinar que fue emanado de la parte a quien se le opone.
- Al folio 71 corre agregada copia de instrumento privado el cual fueron aportado al proceso en original, encontrándose actualmente en la caja fuerte del Tribunal, suscrito por el ciudadano Lic. José H. Delgado R., el cual no es parte en esta causa y por tanto debe considerarse como tercero en este juicio, observándose a demás que tal instrumento no fue ratificado mediante prueba testimonial, razón por la cual este Tribunal no lo aprecia ni valora pues los instrumentos privados emanados de terceros deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
En el lapso de promoción de pruebas, el co apoderado judicial de la demandante presentó escrito de promoción de pruebas en las que adujo a favor de su representada las siguientes:
- El valor probatorio del instrumento que corre agregado a los folios 17 al 24, que ya fue valorado por esta Juzgadora por haber sido presentado como documento fundamental junto a la demanda.
- El valor probatorio del instrumento que corre agregado a los folios 26 y 27, que ya fue valorado, al haber sido presentado como parte de los documentos fundamentales junto al libelo de demanda.
- El valor probatorio de los instrumentos que corren del folio 28 al 57, que ya fueron valorados, por cuanto fueron presentados como documentos fundamentales junto a la demanda.
- El valor probatorio de los instrumentos que corren a los folios 15 y 16, que ya fueron valorados, por cuanto fueron presentados como documentos fundamentales junto a la demanda.
- El valor probatorio del instrumento que corre agregado al folio 71, que ya fue valorado, ya que fue presentado junto al libelo de la demanda.
- El valor probatorio de los instrumentos que corren agregados del folio 58 al 63, instrumentos que ya fueron valorados, al haber sido presentados junto al libelo de la demanda.
- El valor probatorio de los instrumentos que corren agregados del folio 61 al 65, instrumentos que ya fueron valorados, al haber sido presentados junto al libelo de la demanda.
- El valor probatorio de la Confesión de la demandada en la contestación de la demanda, por los alegatos planteados en dicho escrito; acerca de esta prueba observa quien Juzga, que la Confesión Judicial debe cumplir con unos requisitos establecidos por la Jurisprudencia del máximo Tribunal de la República y que no toda declaración o afirmación hecha por las partes en sus alegatos o defensas puede considerarse Confesión, por lo tanto al resultar los textos señalados, alegatos de la contestación de la demanda sin que existiera en éstos el ánimo de confesar algún hecho, se desecha la prueba así promovida.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
El apoderado judicial de la parte demandada en el lapso probatorio adujo a favor de su representada las siguientes:
- El mérito favorable de los autos en todo lo que beneficie las pretensiones de su representada, prueba esta que no es valorada por esta Juzgadora, por cuanto el mérito favorable de los autos no es un medio probatorio de los establecidos en la legislación patria.
- Del folio 113 al 154, corren agregadas copias certificadas de solicitud de Inspección Extrajudicial realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes según acta de fecha 19 de marzo de 2010, que contiene Inspección Judicial practicada en el final de la Avenida Universidad, Vía de acceso al Club la Castellana, Sector La Castellana, Paramillo, Desarrollo Urbanístico Buenaventura Suites, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con la cual se pudo apreciar con inmediación del Juez actuante, los hechos constatados en la misma, y así mismo fue promovida por ambas partes, por tanto con ella se demuestra que a la fecha 19 de marzo de 2010, el Tribunal actuante dejó constancia de que en el inmueble observa un edificio en construcción identificado como edificio I, con 4 módulos estructurales; que en el complejo del edificio existen 4 módulos de 3, 4 y 5 pisos, y que en el mismo hay 58 apartamentos; que en lo que respecta a los módulos de apartamentos se encuentra en fase de construcción, con piso en parte en cerámica y parte en sobre piso, con paredes frisadas, ventanas algunas terminadas y otras no; con acometida de electricidad, aguas blancas y servidas, que se apreció un tanque para depósito de agua vaciado en concreto, un área social en construcción, caminerías terminadas y un área de vigilancia en construcción y que igualmente se apreció en la entrada principal una oficina de ventas con dos niveles para centro comercial; que también se observaron materiales de construcción como cerámica cabilla, bloque, tubos para electricidad, piedra picada y arena.
- Del folio 156 al 164, corre agregada copia simple de la impresión de sendas Gacetas Oficiales de fechas 04 de diciembre de 2009 y 16 de diciembre de 2009, en las que se reflejan las Resoluciones Nos. 640.09 y 682.09, respectivamente, donde se ordena en primer lugar la intervención de la entidad financiera C.A. CENTRAL BANCO UNIVERSAL, y después su fusión por incorporación a otras instituciones financieras del Estado, instrumentos éstos que deben considerarse como parte de la legislación patria y por lo tanto deben ser excluidos del material probatorio, al no ser uno de los medios de prueba admisible según el Código Civil.
- Del folio 165 al 173, corre agregada copia de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 20 de julio del 2.009, bajo el N°. 2009.1801, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N° 440.18.8.32535, que contiene contrato de préstamo con garantía hipotecaría, de lo cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.
- Del folio 174 al 179, corre instrumento privado suscrito por el ciudadano RAFAEL ORLANDO GONZÁLEZ ARENAS, dirigido al Coordinador Regional Indepabis Táchira, de fecha 07 de diciembre de 2010, instrumento éste que no aprecia ni valora esta Juzgadora por cuanto emana de la misma parte que quiere valerse de él, y En principio las documentales emanadas de la propia parte que ha querido servirse de ellas; aparejarían su exclusión del análisis probatorio, por aplicación del principio de alteridad que rige en materia probatoria; conforme el cual nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo.
- Al folio 180, corre copia simple de instrumento administrativo suscrito por el ciudadano OSCAR ANDRADE, en su condición de Coordinador Regional del Instituto para la Defensa de las personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), el cual conformidad con la Jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos, sin embargo del mismo no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.
- A los folios 181 y 182, corre agregada copia fotostática simple de un instrumento privado el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
- Desde el folio 183 al 193 I pieza, corre un conjunto de documentos electrónicos aportados en copias simples impresas vía Internet, que informan la escasez de materiales de construcción y aumento de los costos de producción, y que de los cuales no existe certificación técnica que cerciore que los datos plasmados en los instrumentos que aquí se analizan, cumplen con los elementos esenciales para considerar la información como tal, pues a saber, la confidencialidad, la autenticidad, la integridad de tales datos no permite inequívocamente tenerlos como auténticos, razón por la cual este Tribunal no los aprecia ni valora.

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
En la presente causa la demanda fue interpuesta por la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.
De los hechos reseñados por la demandante en su libelo, al momento de la contestación de la demanda, el representante judicial de la demandada admitió parte de éstos, por lo que no resultaron ser controvertidos.
De tales hechos quedó aceptado y reconocido expresamente que la empresa INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., suscribió un contrato privado de promesa de compraventa con la demandante, sobre un inmueble marcado con el N° 03, ubicado en la Entrada Norte, piso 2, del Edificio N° 1, constituido por un apartamento, Suite Tipo “F”, en el desarrollo urbanístico “Buenaventura Suite´s, que a su vez se encuentra ubicado en el Sector Paramillo, Parroquia San Juan Bautista, de la ciudad de San Cristóbal.
Así mismo quedó aceptado y reconocido que la empresa INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., recibió de parte de la demandante la cantidad de cincuenta y un mil cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 51.450,00), como cuota inicial por el inmueble ya mencionado, tal como se estableció en el contrato privado de promesa de compraventa.
También quedó aceptado y reconocido que en fecha 09 de abril de 2007, la sociedad mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., suscribió con la demandante un contrato privado como anexo al documento inicial de opción de compra venta por un puesto de estacionamiento adicional, así también que dicha empresa recibió de manos de la demandante la cantidad de ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs. 8.400,00) como cuota inicial del referido puesto de estacionamiento, tal como se estableció en el documento privado anexo al contrato principal.
Igualmente quedó aceptado y reconocido que Inversiones Buenaventura C.A., no entregó el mencionado inmueble totalmente culminado y en los términos acordados en el contrato de promesa de compra venta suscrito por ambas partes, es decir, para el día 01 de marzo de 2009.
Así las cosas, habiendo reconocido expresamente el representante judicial de la empresa demandada, que adquirió mediante contrato privado de opción de compra venta, la obligación de entregar totalmente construido el apartamento ofertado a la demandante en dicho contrato y así mismo que tal obligación tenía un lapso determinado para cumplirlo; alega no haber dado cumplimiento a lo pactado por causa de factores externos tales como escasez de materiales indispensables para el desarrollo de la obra y el aumento en la mano de obra.
Alega también que la empresa mantenía un crédito con la institución CENTRAL BANCO UNIVERSAL, y que fueron ampliando el crédito, pero su alegato indica que la ampliación se llevó a cabo el día 20 de julio de 2009, y que la empresa se vio imposibilitada de continuar los trabajos de la obra a pesar de tener el crédito, debido a la situación que se presentó de intervención de dicha entidad financiera en el mes de diciembre de ese mismo año.
Acerca de la causa extraña no imputable, la doctrina patria ha señalado que los hechos, obstáculos o causas que impiden al deudor el cumplimiento de la obligación, reciben en doctrina una denominación genérica de “Causa extraña no imputable”, que configuran el incumplimiento involuntario del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir con su obligación y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de la obligación puede traerle.
Observa quien aquí Juzga, que tal como se evidencia de los alegatos plasmados en la contestación y de la Resolución de la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras N° 640.09, de fecha 04 de diciembre de 2009, la intervención que se pretende alegar como un hecho no imputable a la demandada, es posterior a la fecha en la que se comprometió a realizar la entrega del inmueble, es decir, la intervención del Banco con el que se mantenía la línea de crédito fue intervenido en diciembre de 2009, habiendo pasado ya más de ocho (08) del mes de marzo de ese mismo año, que era la fecha límite para la entrega, por lo que tal alegato no exime de responsabilidad a la empresa en el cumplimiento de las obligaciones adquiridas.
Alegar una causa extraña no imputable, implicaba para la parte demandada la necesidad de probar tal alegato, y como quedó demostrado del acervo probatorio, las razones señaladas como impeditivas para el cumplimiento de la obligación de concluir la obra, no surgieron sino con posterioridad al incumplimiento, y las obligaciones adquiridas debieron cumplirse tal como fue establecido en el contrato.
Dentro de las características del contrato señaladas por los doctrinarios ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, indican que el contrato es una fuente de obligaciones en los siguientes términos:

El contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas.

Resulta evidente entonces, que la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, cumplió con los deberes y obligaciones que adquirió en los contratos privados suscritos con la empresa INVERSIONES BUENAVENTURA C.A. y que por el contrario, la precitada empresa no honró con su actuar, los deberes y obligaciones que adquirió por su parte, limitándose a argumentar fundamentos, con los que buscaba esquivar su responsabilidad, cuando todo el acervo probatorio es contrario a lo que alega, tal como se evidencia de la Inspección Extrajudicial que fuera consignada en el lapso probatorio, evacuada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, el día 19 de marzo de 2010, fecha en la cual todavía no se encontraban completamente terminados los apartamentos del Edificio N° 1, entre los que se encuentra el apartamento objeto del presente proceso, y que por obligación contractual debió ser entregado en el mes de marzo del año anterior.
Así las cosas, le asisten a esta Juzgadora la convicción y certeza de los hechos y reclamación demandada, por lo cual le es dable declarar la procedencia de la pretensión de Cumplimiento de los Contratos planteada en el escrito libelar y Así se decide.
Para determinar la diferencia restante por parte de la demandante una vez la empresa constructora cumpla con su obligación de concluir el inmueble objeto del presente proceso, observa quien Juzga, que en el libelo de la demanda, la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, indicó que en el contrato principal se pactó una cláusula de contingencia, en el caso de que se produjese una elevación en los precios de los materiales y gastos de ejecución de la obra, pero que tal cláusula sólo tiene valor desde la fecha de suscripción del contrato hasta el 10 de noviembre de 2008, fecha en la que entró en vigencia la Resolución N° 98 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y el Hábitat de fecha 05 de noviembre de 2008 en concordancia con la Resolución N° 110 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda de fecha 08 de junio de 2009.
A tal efecto deberá ser calculada por experticia complementaria del fallo la corrección monetaria del saldo adeudado por la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, es decir, de la cantidad de noventa y cinco mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 95.550,00) por concepto de la diferencia del precio del apartamento y la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), por concepto de la diferencia del precio del puesto de estacionamiento adicional, desde el día 27 de julio de 2006 hasta el día 10 de noviembre de 2010. Así se Decide.

SOBRE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS:
Indica la demandante que por cuanto en la cláusula décimo tercera del contrato celebrado en fecha 27 de julio de 2006, quedó establecida una penalización a favor de INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., en caso de incumplimiento de parte de ella, equivalente al diez por ciento (10%) del precio estimado de venta del inmueble, más los gastos que pudiera existir y que por cuanto conforme al artículo 1.276 del Código Civil, nace para ella una reclamación por daños y perjuicios en idénticas condiciones, al ser incalculables los daños y perjuicios que ha sufrido como consecuencia del incumplimiento por parte de INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., pretende entonces limitar dichos daños al diez por ciento (10%) del valor del inmueble, tomando en cuenta el valor final del inmueble luego de la correspondiente indexación.
La demandante alega haber sufrido daños al haber tenido que pagar arriendos elevadísimos y en algún momento vivir arrimada a amigos y familiares, pero observa esta Juzgadora, que del acervo probatorio traído a los autos, no se puede extraer prueba alguna que demuestre los gastos en los que señala la demandante haber incurrido por causa del incumplimiento de la demandada.
Si bien es cierto que existe en el contrato bajo estudio, la cláusula que estableció el límite de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento de las obligaciones asumidas por la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, la referida cláusula sólo limitó los daños y perjuicios que pudieran producirse a favor de la empresa demandada, y no implica que se pueda aplicar a la demandante y mucho menos que ésta, releve a la demandante de la necesidad de demostrar los daños y perjuicios que pretende le sean indemnizados.
Es de observar que tanto la doctrina como la jurisprudencia, exigen que los daños y perjuicios se hayan causado efectivamente, es decir, que sean ciertos y determinados o determinables, por lo cual es deber del Juez examinar el caso para ver si ha habido daño propiamente dicho o la utilidad o ganancia de que se le haya privado, lo cual debe ser debidamente probado por la parte reclamante.
En consecuencia de lo anterior, resulta improcedente la pretensión de la demandante sobre los daños y perjuicios reclamados en el libelo de la demanda y Así se Decide.
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., plenamente identificadas en autos.

SEGUNDO: En consecuencia se condena a la demandada INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., a CUMPLIR LOS CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRA VENTA, suscritos con la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, en fechas 27 de julio de 2006 y 09 de abril de 2007, es decir, entregar completamente construido el apartamento Suite Tipo F, marcado con el N° 3, ubicado en el piso 2, en la entrada Norte del Edificio Uno del Desarrollo Urbanístico “BUENAVENTURA SUITE´S, Sector Paramillo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, incluyendo el puesto de estacionamiento adicional tal como lo pactaron en los mencionados contratos y hacer la respectiva protocolización del documento definitivo de venta.

TERCERO: Se ordena a la ciudadana LIGIA LORENA MORENO SÁNCHEZ, pagar en la oportunidad de la firma del respectivo documento de venta, el saldo pendiente del precio de venta del apartamento y del puesto de estacionamiento adicional, es decir, la cantidad de noventa y cinco mil quinientos cincuenta bolívares (Bs. 95.550,00), por el apartamento y la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) por el estacionamiento adicional, más la cantidad que resulte de la corrección monetaria de éstas cantidades ordenada en la motiva, y que será calculada mediante experticia complementaria del fallo.

No hay condenatoria en costas a la demandada, por cuanto no resultó totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, NOTIFÍQUESE y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los diecinueve días del mes de noviembre de 2012. Año 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

REINA MAYLENI SUAREZ SALAS
Juez Titular

IRALÍ J URRIBARRI D.
Secretaria Titular
En la misma fecha se publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley, a las tres y veinticinco de la tarde (3:25 p.m), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
IRALÍ J URRIBARRI D.
Secretaria
Exp. 34.337