TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
IDENTIFICACION DE LAS PARTES Y APODERADOS JUDICIALES
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil “MATRIX N° 2, S.R.L.”, debidamente constituida y Registrada por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nro. 16, Tomo 23-A, de fecha 24 de noviembre de 2.003.
APODERADO DE LA DEMANDANTE: TULIO ABAD MARTINEZ PÉREZ, Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-4.203.007, Abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 31.102.
DEMANDADA: ALCALDIA DEL MUNICIPIO SAN CRISTOBAL DEL ESTADO TACHIRA e interesados.
DEMANDA INTERPUESTA: CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD de acto administrativo de efectos particulares.
EXPEDIENTE: 5610.
SENTENCIA: Definitiva.

I
ANTECEDENTES PROCESALES
El apoderado Judicial de la sociedad de comercio MATRIX N° 2, S.R.L., a través de su apoderado Judicial, interpone demanda de impugnación de acto administrativo y subsidiariamente demanda la nulidad del acto administrativo emanado de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal que generó la Resolución 345, de fecha 28 de abril de 2.008, que fijó el canon de alquiler en inmueble arrendado a la demandante. Demanda que es recibida por distribución para su resolución judicial y fundamentada así:
Señala la recurrente que en fecha 28 de abril de 2.008, la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, dictó resolución Nro. 345, en razón de la solicitud interpuesta por la ciudadana ANTONIA CHACON DE ZAPATERO, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-1.513.199, en su carácter de propietaria de un inmueble ubicado en la calle 7 con carrera 6, Edifico Fontana, local 3, Parroquia San Sebastián del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el cual se encuentra ocupado en arrendamiento por la recurrente.
Arguye el representante judicial de la recurrente que por cuanto su representada tiene interés personal, legítimo y directo, impugna el acto administrativo que generó la Resolución Nro. 345, ahora recurrida y que fijó un canon máximo de alquiler del inmueble descrito de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 2.193,97) y demanda la nulidad del acto administrativo generador de tal resolución, por razones de inconstitucionalidad y legalidad, por violación del artículo 49 Constitucional, y 4, literal b), 7, 29, 30 y 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Opone como punto previo, subsidiario a la nulidad del acto administrativo que fijó el canon máximo de alquiler, ya que el permiso de habitabilidad no contiene la firma del Ingeniero Municipal ni la del ciudadano Jorge Martín Gallanti, por lo que lo tacha de falsedad, siendo entonces que el inmueble carece de habitabilidad. Señala que debe ser declarada nula la Resolución 345 y nulos sus efectos, declarando exento de regulación el local ya identificado.
Señala que de no ser considerada la defensa previa opuesta, interpone a todo evento la nulidad del acto administrativo conforme a lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que existe falsedad en cuanto a las dimensiones del terreno presentadas dentro del avalúo realizado, ya que se establece en la Resolución como área 89,91 mts.2, siendo que el área de construcción establecida en el documento de condominio es de 75,99 Mts.2; que en cuanto al factor de esquina, que incrementa en un 10% del precio de construcción se tiene que el inmueble no se encuentra situado en esquina.
Arguye que el valor fiscal declarado del inmueble es la cantidad de Bs. 150.000,oo, así mismo indica que conforme a lo indicado en artículo 30 numeral 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el órgano regulador no toma en cuenta tal normativa; por lo que solicita se le de plena aplicación en cuanto al valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación.
Continúa indicando, que interpone formal nulidad de acto administrativo del que resulta la Regulación Nro. 345, de fecha 28 de abril de 2.008, ya que la misma fue dictada de manera somera y ajena totalmente a la realidad física del inmueble y así indica, que el avalúo realizado por el organismo regulador de la Alcaldía contiene una serie de ambigüedades, falsedades y exageraciones que generan su nulidad absoluta, por lo que solicita se tenga como no realizado, lo cual se encuentra demostrado en lo irreal de los costos de construcción, en especial lo indicado en cuanto a la placa nervada, piso de granito, cielo raso, losa de baño, puerta Santa María, puerta de hierro, puerta de madera entamborada, vidrio en pared, pared de fórmica, mesón de ladrillo, reja protectora de hierro, escalera de hierro, mezzanine de madera, ventana de vidrio fijo, piso de alfombra, luces de emergencia, aire acondicionado, paredes de bloque, piso de lámina de acero.
Expresa que se encuentran plenamente comprobados los presupuestos exigidos por el Legislador para la determinación del valor del inmueble, por la declaración del propietario en el documento de condominio, en la declaración de la venta del inmueble similar al de este Recurso, así como debe tomarse en cuenta el pago del condominio realizado por la arrendataria.
Peticiona se suspendan en todas y cada una de sus partes los efectos del acto administrativo impugnado. Estima su Recurso en la suma de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,oo).
ADMISION Y TRAMITACION DEL RECURSO:
Al folio 110 mediante auto de fecha 21 de julio de 2.008, se acordó erróneamente admitir el Recurso, por lo que mediante auto de fecha 22 de septiembre de 2.008, se repuso la causa al estado de recabar de la Dirección de Inmuebles, División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, los antecedentes administrativos de la causa. Y en el mismo auto se fija un lapso de diez (10) días después de la notificación a los efectos de la remisión del expediente administrativo.
Realizadas las notificaciones respectivas, se tiene que mediante auto de fecha 24 de octubre de 2.008, se da admisión al recurso en cuestión, ordenándose la citación del Sindico Procurador Municipal, la notificación del Alcalde, citación de la Fiscalía y la citación de interesados mediante cartel.
Producidos los oficios de citación y notificación, en fecha 10 de noviembre de 2.008, mediante diligencia el representante de la actora consigna ejemplar del Diario El Universal, en la que consta publicación del cartel de notificación a los interesados, ordenado en auto de admisión (f. 125)
Al folio 128, riela diligencia de fecha 17 de noviembre de 2.008, por la que el Alguacil indica haberse trasladado a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal y haber entregado los oficios dirigidos al Alcalde y al Sindico Procurador Municipal.
Mediante diligencia de fecha 18 de noviembre de 2.008, el apoderado de la ciudadana Antonieta Chacón de Zapatero, como tercera interesada, solicita cómputo de los lapsos contados desde el 20 de mayo al 21 de julio de 2.008, para evidenciar que el recurso fue interpuesto de manera extemporánea, por lo que peticiona la caducidad de la acción.
Mediante auto de fecha 20 de abril de 2.009, (f.141), el Tribunal acuerda tener como practicada la citación, admitir las pruebas del juicio y señala que en cuanto al pronunciamiento de caducidad se resolverá en la sentencia definitiva.
A los folios 142 al 154, la representante de la actora procede a promover pruebas en fecha 27 de abril de 2.009, las cuales se admiten mediante auto de fecha 28 de abril de 2.009.

II
MOTIVACION PARA DECIDIR
La presente causa se encuentra circunscrita a una demanda contencioso administrativo de nulidad, que pretende se declare nulidad del acto administrativo de efectos particulares inquilinario de fecha 28 de abril de 2.008 contenido en la Resolución número 345, emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, que como ente regulador fija la renta del local comercial que se encuentra ubicado en la calle 7 con carrera 6, Edifico Fontana, local 3, Parroquia San Sebastian del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el cual se encuentra ocupado en arrendamiento por la Sociedad Mercantil Matrix Nro. 2 S.R.L..
ALEGATOS DE LA ACTORA:
Como fundamento de su demanda el accionante señala, que opone como punto previo la impugnación del acto administrativo que dictó la Resolución Nro. 345, de fecha 28 de abril de 2.008, en la que se fija como canon máximo de alquiler la cantidad de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 2.193,97), ello en razón de que la copia del permiso de habitabilidad de fecha 23 de noviembre de 1.972, no contiene las firmas del Ingeniero Municipal, por lo que lo tacha de falso, en consecuencia -señala-, el local carece de habitabilidad, por lo que pide se declare nula la Resolución 345.
Expone que en caso de desecharse lo anterior, demanda la nulidad del acto administrativo, por cuanto el mismo no cumple con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la determinación del valor del inmueble. Al efecto señala que existe falsedad en cuanto a las dimensiones del terreno presentadas dentro del avalúo realizado; que en cuanto al factor de esquina que incrementa en un 10% del precio de construcción se tiene que el inmueble no se encuentra situado en esquina. Arguye que el valor fiscal declarado del inmueble es la cantidad de Bs. 150.000,oo. Así mismo indica que conforme a lo indicado en artículo 30, numeral 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el órgano regulador no toma en cuenta tal normativa; por lo que solicita se le de plena aplicación en cuanto al valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación. Indica además que la demanda es pertinente ya que la Regulación misma fue dictada de manera somera y ajena totalmente a la realidad física del inmueble y así el avalúo realizado por el organismo regulador de la Alcaldía contiene una serie de ambigüedades, falsedades y exageraciones que generan su nulidad absoluta, por lo que solicita se tenga como no realizado, lo cual se encuentra demostrado en lo irreal de los costos de construcción, en especial lo indicado en cuanto a la placa nervada, piso de granito, cielo raso, losa de baño, puerta Santa María, puerta de hierro, puerta de madera entamborada, vidrio en pared, pared de fórmica, mesón de ladrillo, reja protectora de hierro, escalera de hierro, mezzanine de madera, ventana de vidrio fijo, piso de alfombra, luces de emergencia, aire acondicionado, paredes de bloque, piso de lámina de acero. Así mismo señala, que se encuentran plenamente comprobados, los presupuestos exigidos por el legislador para la determinación del valor del inmueble, por la declaración del propietario en el documento de condominio, en la declaración de la venta del inmueble similar al de este Recurso, así como debe tomarse en cuenta el pago del condominio realizado por la arrendataria.
ALEGATOS DE TERCERO, CADUCIDAD DE LA ACCION:
Mediante diligencia de fecha 18 de noviembre de 2.008, el apoderado de la ciudadana Antonieta Chacón de Zapatero, como tercera interesada, solicita cómputo de los lapsos contados desde el 20 de mayo al 21 de julio de 2.008, para evidenciar que el recurso fue interpuesto de manera extemporánea, por lo que peticiona la caducidad de la acción. Indica la tercera que peticiona se archive el expediente en razón de haber operado la caducidad de la acción, por lo que pide cómputo de los días calendarios consecutivos, contados desde el día 20 de mayo hasta el día 21 de julio de 2.008.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 77, respecto a lapso para interponer el Recurso de nulidad contra las decisiones administrativas, lo siguiente:
“Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante la jurisdicción contencioso administrativo, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a las últimas de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada a las partes. “
De autos se observa, que oficiado a la Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, para que especificara sobre el lapso en cuestión, es informado el Tribunal que el día 03 de junio de 2008, la recurrida quedó legalmente notificada. En tal sentido se tiene que es a partir de esa fecha que se empieza a computar el lapso de los 60 días a que hace referencia el artículo 77 antes citado, y por cuanto se tiene que la recurrente intenta su recurso al cual se da admisión en fecha 21 de julio de 2.008, tiene para si quien juzga que la demanda en cuestión fue intentada en tiempo hábil, por lo que se desecha la defensa expuesta de Caducidad. Así se decide.
DEL PUNTO PREVIO ALEGADO POR LA ACCIONANTE:
Expone la recurrente que por tener interés personal, legitimo y directo, impugna el acto administrativo del organismo regulador de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal que generó la Resolución 345, de fecha 28 de abril de 2.008, en la que se fijó un canon máximo de alquiler en la cantidad de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 2.193,97), por razones de Inconstitucionalidad y legalidad por violación del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Señala que según el documento de condominio del inmueble, existe un permiso de habitabilidad de fecha 23 de noviembre de 1.972, pero que dentro del mismo no existen las firmas del Ingeniero Municipal, ni la del ciudadano Jorge Martín Gallanti, por lo que lo tacha de falso. Y en consecuencia el inmueble carece de habitabilidad, por lo que resulta aplicable lo indicado en el artículo 4, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto a que quedan exentos a los fines de regulación los inmuebles cuya cédula de habitabilidad sea posterior al 2 de enero de 1.987. Argumenta además que el permiso de construcción Nro. 108, del año 1.972, le corresponde al inmueble propiedad de Horacio Casares y de ninguna manera corresponde al Edificio Fontana.
Se tiene que el punto previo de impugnación alegado por el recurrente se refiere a atacar el permiso de habitabilidad y en tal sentido procedió a tacharlo de falso, pero no hay constancia en autos de que la tacha haya sido formalizada y que a la misma se haya dado el trámite indicado en la norma procesal, por lo que el documento en mención continua surtiendo efectos legales, hasta prueba en contrario, en tal razón considera quien juzga que lo alegado como punto previo por la accionada deberá ser declarado sin lugar y así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
En cuanto al fondo de lo discutido se tiene, que alegado por la parte actora que se infringen los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 18 y 25 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, aprecia quien juzga, que en el referido avalúo ciertamente fueron ponderados erróneamente factores, ello evidenciado de la Inspección Judicial realizada por este mismo Tribunal con apoyo de práctico en la materia, la cual se valora como documento Público al no resultar de manera alguna impugnada, de igual manera quedó evidenciado de la prueba de informes realizada conforme a lo indicado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil que según documento de adquisición del inmueble protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 01 de marzo de 2.006, Nro. 29, Tomo 16, Protocolo 1º; que el precio de adquisición del inmueble fue la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,oo) para la época. Igualmente se evidencia del documento de condominio del inmueble registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, bajo el Nro. 42, Tomo 71, de fecha 14 de noviembre de 2.005, el cual se valora como documento Público, que existe discrepancia entre el área de construcción establecida en el anterior documento y lo indicado en el avalúo realizado por el organismo regulador.
Igualmente quedó demostrado de la Inspección realizada y de los documentos presentados que ciertamente el inmueble no se encuentra situado en esquina, por lo cual no le era aplicable el denominado factor de esquina.
Las denotadas deficiencias del informe sustento del acto administrativo recurrido, quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe presentado por el práctico en la Inspección Judicial solicitada, aunado a que no se indican en el informe de avalúo ciertos parámetros a considerase en la misma, tal y como se indica en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; entonces, con vista del destino de la prueba, lo procedente es el restablecimiento de la situación jurídica infringida mediante la presente sentencia que declare nulo el acto administrativo que conlleva a dictar la Resolución Nro. 345, de fecha 28 de abril de 2.008, que fija el canon de alquiler máximo en la suma de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON 97/100 (2.193,97) para el inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 7 con carrera 6, Edificio Fontana, local 3, Parroquia San Sebastián del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Por tanto tal acto administrativo resultante debe ser anulado y así se decide.
Por cuanto quedó establecido que no constan en la causa, oposición, contradicción o rechazo al procedimiento incoado, releva al Tribunal de conocer otras circunstancias de la litis.

III
DISPOSITIVO DEL FALLO
Por las razones que anteceden este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso contencioso de nulidad interpuesto por la sociedad de comercio MATRIX No. 2, S.R.L., a través de su apoderado Judicial TULIO MARTINEZ PÉREZ, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 345 de fecha 28 de abril de 2.008 emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, que fija el canon de alquiler máximo en la suma de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON 97/100 (2.193,97) para el inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 7 con carrera 6, Edificio Fontana, local 3, Parroquia San Sebastián del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
SEGUNDO: SE DECLARA NULA y sin efectos jurídicos la Resolución Nº 345 de fecha 28 de abril de 2.008, emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, que fija el canon de alquiler máximo en la suma de DOS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON 97/100 (2.193,97) para el inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 7 con carrera 6, Edificio Fontana, local 3, Parroquia San Sebastián del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
TERCERA: Se declara que no hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo en cuestión.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los quince (15) días del mes de marzo de dos mil doce (2012). AÑOS: 201º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 11:00 de la mañana se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 5610.