TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
201° y 153°
PARTE DEMANDANTE: JUAN JOSÉ CALDERON PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-23.170.796, domiciliado en el Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado en ejercicio, SERGIO BALLESTEROS, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 28.338, según instrumento de poder APUD-ACTA, el cual riela a los fs 15 al 16.

PARTE DEMANDADA: ROSA ELBA CARVAJAL VARGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-13.419.819, domiciliada en Puente Real, Pasaje Yagual N° 12-15, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GLADYS ELENA BAUTISTA LEÓN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° V-4.629.853, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado Bajo el N° 46.706 y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE NÚMERO: 6461-2011.

PARTE NARRATIVA
Se inicia la presente causa por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, presentada por el Ciudadano JUAN JOSÉ CALDERON PEREZ, antes identificado, debidamente representado por el abogado en ejercicio, SERGIO BALLESTEROS, anteriormente identificado, en la que expone: En fecha catorce (14) de Octubre de 2.011, firmó contrato de arrendamiento de un local comercial, con la Ciudadana ROSA ELBA CARVAJAL VARGAS, antes identificada, según se evidencia en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, Bajo el N° 12, Tomo 321, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, de fecha catorce (14) de Octubre de 2.011, Bajo el N° 12, Tomo 321, de los libros respectivos marcado con la letra A, en este contrato recae sobre un inmueble consistente en: un lote de terreno propio destinado para local comercial, sobre parte del cual están construidas unas mejoras las cuales consisten en un área para oficina un baño y cuarto para depósito ubicado en Llanitos, Aldea Sucre, vía que divide la carretera que conduce a Capacho y el Sector denominado Belandria, Municipio Independencia, el cual es propiedad de esta Ciudadana según consta en documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Libertad e Independencia del Estado Táchira, en fecha cuatro (04) de Abril de 2.006, Bajo el N° 48-I, Tomo I, fs 211 al 215. Según se desprende de su clausula TERCERA, que el uso y destino del local comercial, no pudiendo en su carácter de arrendatario darle otro uso, pernotar, construir y/o modificar la estructura del inmueble subarrendar total o parcialmente el mismo, so pena de resolución del presente contrato; asimismo, en la cláusula CUARTA: quedó establecido que la duración del contrato era por dieciocho (18) meses es decir un (01) año y seis meses contados a partir del catorce (14) de Octubre de 2.011. Manifestó el arrendatario que hizo la entrega al arrendador una suma de dinero VEINTIUN MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 21.000,00), según se evidencia en la cláusula NOVENA: del aludido contrato pero es el caso que en su cláusula DECIMA: la arrendadora se obligaba a entregar el inmueble objeto de este contrato en fecha sábado veintinueve (29) de Octubre de 2.011, es decir en el término de quince (15) días consecutivos a partir de la firma, totalmente desocupado de bienes, personas y cosas, solvente de los servicios y en estado de conservación apto, para el destino del arrendado, también quedó establecido en la cláusula DECIMA SEGUNDA, la Ciudad de San Cristóbal, como domicilio especial. Siendo por lo antes expuesto que no cumplió con lo pactado ni hizo entrega del dinero, siendo por ello que necesita urgentemente el local para guardar materiales de construcción, causándole daños y perjuicios con sus incumplimientos.

Fundamentó su pretensión de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En su petitorio solicitó EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; ENTREGA DEL INMUEBLE DESCRITO LIBRE DE PERSONAS Y COSAS; PROTESTÓ LAS COSTAS Y COSTOS Y HONORARIOS PROFESIONALES, prudencialmente calculados por el Tribunal.

Estimo la demanda en la cantidad de VEINTIUN MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 21.000,00) o en su defecto 276,31 U.T.

Junto con el libelo fueron presentados recaudos constantes en nueve (09) folios, contentivo de: documento de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira. Bajo el N° 12, Tomo 321, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; Documento de Propiedad debidamente Protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Independencia y Libertad del Estado Táchira. Bajo el N° 48-I, Tomo UNO, FOLIOS 212/215, correspondiente al año 2.006, documento el cual no causó derechos de registro según Sentencia N° 961, emanada de la Sala Constitucional, en fecha 24-05-2002; Oficio s/n, dirigido a la Ciudadana ROSA ELBA CARVAJAL VARGAS, titular de la cédula de identidad V-13.419.819. Fs 01 al 12.
Por auto de fecha treinta (30) de Noviembre de 2.011, se admitió la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Para que una vez citado comparezca al segundo día de despacho siguiente a dar formal contestación. Asimismo, fue elaborado la respetiva boleta de citación. Fs 13 y 14.

En diligencia de fecha doce (12) de Diciembre de 2.011, el Ciudadano JUAN JOSÉ CALDERON PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-23.170.796, domiciliado en el Mirador, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, debidamente asistido del abogado en ejercicio SERGIO BALLESTEROS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado Bajo el N° 28.338, quien de conformidad con lo dispuesto en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil confirió poder Apud-Acta al profesional del derecho antes identificado. Fs 15 y 16.

En diligencia de fecha catorce (14) de Diciembre de 2.011, el Ciudadano SERGIO BALLESTEROS, identificado en autos y con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, entregando los emolumentos correspondientes para la compulsa. F17.

Por auto de fecha catorce (14) de Diciembre de 2.011, el Ciudadano alguacil de este Tribunal de la causa informó que le fue entregado los emolumentos a los fines de la elaboración de la compulsa y practica de la citación. F18.

Al folio 19, diligencia de la Ciudadana ROSA ELBA CARVAJAL VARGAS, titular del cédula de identidad V-13.419.819, confiriendo poder Apud-Acta, a la abogada en ejercicio GLADYS ELENA BAUTISTA LEÓN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, Bajo el N° 46.70.

En fecha dieciséis (16) de Enero de 2.012, diligenció el Ciudadano alguacil de este Tribunal de la causa informó que le fue firmado el recibo de citación por la Ciudadana ROSA ELBA CARVAJAL, ya identificada. Fs 20 y 21.

En fecha dieciocho (18) de Enero de 2.012, la apoderada judicial GLADYS ELENA BAUTISTA LEÓN, de la parte demandada, Ciudadana ROSA ELBA CARVAJAL VARGAS, ya identificada, consignó escrito de contestación de demanda haciendo formal oposición a los hechos demandados, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes manifestando que …“ ya que si bien es cierto que existe el documento autenticado por ante, su representada no ha podido cumplirle con la entrega del inmueble por razones inherentes a su voluntad, lo cual probará en su oportunidad legal…” F22.

En fecha veinticuatro (24) de Enero de 2.012, el abogado en ejercicio SERGIO BALLESTEROS, ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora JUAN JOSÉ CALDERON, ya identificado, promovió escrito de pruebas donde aparece el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha catorce (14) de Octubre de 2.011, anotado Bajo el N° 12, Tomo 321, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, distinguido con la letra A y la carta de fecha tres (03) de Octubre de 2.011, el cual fue recibido en fecha cuatro (04) de Noviembre de 2.011, distinguido con la letra B, el cual fue promovido junto con el escrito libelar. Fs 23 y 24.

DE LA MOTIVA
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente acción se inicia por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, presentada por el Ciudadano JUAN JOSÉ CALDERON PEREZ, antes identificado, debidamente representado por el abogado en ejercicio, SERGIO BALLESTEROS, anteriormente identificado, según instrumento de poder que riela a los folios 15 y 16 de fecha doce (12) de Diciembre de 2.011, en la que expone:
Habiéndose celebrado contrato de arrendamiento de un bien inmueble tipo terreno con bienechurias enclavadas sobre el mismo, consistente en un área para oficinas, baño y cuarto para depósito, tipo comercial, ubicado en el Llanito Aldea Sucre, Vía que divide la Carretera que conduce a Capacho, y al Sector denominado Belandria, Municipio Independencia Estado Táchira, según documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de la Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, Bajo el N° 12, Tomo 321 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; por un lapso de dieciocho (18) meses, comprendido desde el 14-10-2011, hasta el 18-04-2013; tal y como se evidencia en la cláusula CUARTA, siendo del conocimiento del ARRENDATARIO que el inmueble esta siendo ofertado en venta y que se le reconoce el derecho preferente para adquirirlo, derecho este que subsistirá durante la vigencia del presente contrato, en caso de no estar interesado en comprarlo quedará la arrendadora en libertad de venderlo a un tercero. Si se finiquitara la venta con un tercero, se le concede al arrendatario un plazo de sesenta (60) días continuos para la entrega del local, totalmente desocupado de bienes muebles y personas previa notificación escrita; asimismo, la parte actora solicita se cumpla con lo establecido en la cláusula DÉCIMA, que el ARRENDADOR se compromete en hacer formal entrega del inmueble antes mencionado en fecha veintinueve (29) de Octubre de 2.011, es decir quince (15) días consecutivos, totalmente desocupado de bienes, personas y cosas; siendo hasta el momento incumplido por la parte demandada Ciudadana ROSA ELBA CARVAJAL VARGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-13.479.819, domiciliada en Puente Real, Pasaje Yagual N° 12-15, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

Consta en autos que la parte demandada, fue debidamente citada a través de diligencia del Ciudadano alguacil del Tribunal, en fecha dieciséis (16) del mes de Enero del 2.012; dando contestación a la demanda en su oportunidad legal, de fecha dos de Febrero del 2012, en los siguientes términos:
Niega rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en lo hechos como en el derecho, debiéndose entender admitidos únicamente aquellos hechos que reconozca expresamente.

En efecto son únicamente cierto los siguientes hechos según la parte accionada:
1. Es cierto que desde el quince (15) de octubre de 2.006, le fue dado en arrendamiento un inmueble que comprende los locales 5, 6, 7, y 8 del Centro Comercial Los Andes, ubicado en la Zona Industrial de Paramillo, San Cristóbal, Estado Táchira, según consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de la Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha veinte (20) de Marzo de 2.007, Bajo el N° 61, Tomo 86, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Bajo el N° 61, Tomo 86, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Ahora bien, respecto a los demás términos de la demanda, rechazó, negó y contradijo los hechos alegados por la parte actora por ser falsos, así como el rechazo del derecho invocado de forma por ser temeraria en su errónea aplicación, por medio del cual se pretende inducir en error a este Juzgador ya que:

2. Es falso que haya incumplido el contrato de arrendamiento in comento, pues desde la fecha de inicio de la relación contractual arrendaticia, valga decir desde el quince (15) de Octubre de 2.006, dio pleno cumplimiento a las obligaciones legales y contractuales que como arrendatario tiene, respecto a los cánones adeudados es injusto que se le pretenda adjudicársele un presunto incumplimiento cuando la realidad es que existe un contrato verbal, en cuanto a que el pago del canon se iba a hacer de manera anual, convenio enmarcado dentro del principio de autonomía de la voluntad que rige los contratos, por lo cual resulta sorprendente que se pretenda establecer un presunto incumplimiento en el pago del canon.
3. Siendo en este estado oportuno destacar y denunciar la incongruencia del improcedente que el petitorio del demandante tal y como señala expresamente solicitó …“ Se ordene la resolución del contrato de arrendamiento celebrado… … así como la entrega del inmueble…” y previamente el capitulo III. Relación de los hechos señala que: …“Vale destacar que al arrendatario en fecha 29-06-2011, se le notificó mediante oficio que a partir del día quince (15) de Octubre de 2.011, el contrato de arrendamiento no iba a ser renovado por las razones antes expuestas…” así como…“hasta la presente no se ha hecho efectiva la entrega del inmueble…”

De lo anterior se desprende que la pretensión de la parte demandante resulta incongruente y por demás improcedente dada la incompatibilidad de la situación fáctica y jurídica en la relación con lo peticionado o la acción interpuesta, mencionó la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33; asimismo, hizo alusión a lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, y 1.167 del Código Civil; la parte demandante consideró el cumplimiento del contrato dado su incumplimiento, LA ENTREGA DEL INMUEBLE DESCRITO LIBRE DE PERSONAS, PROTESTÓ LAS COSTAS Y COSTOS ASÍ COMO TAMBIEN, HONORARIOS PROFESIONALES. Siendo que en este estado se debe recordar que los efectos de la petición del cumplimiento del contrato es congruente. No siendo así, la petición de solicitar las costas y costos y honorarios profesionales ya que son excluyentes entre si e incompatibles y son procedentes de acuerdo a los supuestos existentes, lo cual ha sido ampliamente asentado por la doctrina y jurisprudencia al fijar el alcance del artículo 1.167 del Código Civil, norma de aplicación general con desarrollo sustantivo y aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el caso bajo estudio con la acción de cumplimiento, se pretende una declaratoria judicial que se cumpla un contrato vigente. Fs 04 al 06.

Ahora bien, antes de pasar a conocer el fondo y como punto previo de la presente causa de cumplimiento de contrato de arrendamiento, quien juzga observa, que la parte actora se excedió en su petitorio por lo peticionado con anterioridad.

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Nuestro Código de Procedimiento Civil establece en su artículo 78 establece
…“ No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

De las normas anteriormente transcrita, se especifica claramente que podrán acumularse pretensiones, una como subsidiaria de la otra y no en el caso de lo expuesto por la parte actora donde pretende acumular tres pretensiones diferentes en el mismo libelo, obviando el orden público establecido en nuestra Código Adjetivo; asimismo, en cualquier otro caso, en el que la demanda no contraríe objetivamente alguna norma legal o que especialmente no prohíba la acción, los Jueces deberán admitirla y si ésta no debió admitirse por ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna norma jurídica, el demandado puede proponer la respectiva cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta a la que se refiere el ordinal 11 del artículo 346 del nuevo Código Adjetivo en concordancia con el artículo 341 eiusdem…” (Román J. Duque Corredor. ‘Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario’. Editorial Jurídica Alva S.R.L. Caracas, 1990, págs. 95 al 97)

Por las razones anteriormente expuestas este Sentenciador declara INADMISIBLE la presente pretensión en materia civil y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos y en virtud de las probanzas en el presente juicio, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA INADMISIBLE la demanda intentada por JUAN JOSÉ CALDERON PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-23.170.796, domiciliado en el Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, contra ROSA ELBA CARVAJAL VARGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-13.419.819, domiciliada en Puente Real, Pasaje Yagual N° 12-15, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
Por la naturaleza del caso no se condena en costas.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de procedimiento Civil notifíquese a las partes.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veinte (20) días del mes de Marzo de 2.012. Años 201º de la Independencia y 153º de la Federación.

Abg. M. Sc. GREGORIO EDECIO PÉREZ AGUILAR
Juez

Abg. MARÍA E. VILLAMIZAR DE GALVIS
Secretaria
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las nueve y treinta de la mañana (09:30 a.m.), quedando registrada bajo el N° 78 y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

6461-2011
GEPA/ Abg. Ja