TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
DEMANDANTE: Ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº. V- 10.154.051, domiciliada en la Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 74.415.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.808.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el siete (7) de septiembre de 1.995, bajo el N° 49, Tomo 32-A, con modificación ante la misma Oficina de Registro Mercantil en fecha 01 de marzo del 2.002, anotada bajo el N° 41, Tomo A-3, en la persona de su vicepresidente ILDEMAR COROMOTO VALERO DE GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº. V- 5.659.100, domiciliada en la Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 35.270.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
PARTE NARRATIVA.
En fecha 19 de julio del 2.010 (fl. 01 y 99 de la primera pieza), la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, asistida por el abogado JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.808, demando por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, representada legalmente por su vicepresidente, ciudadana ILDEMAR COROMOTO VALERO DE GONZÁLEZ, fundamentando su acción en contrato denominado “promesa de compraventa” y en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.147, 1.161 y 1.167 del Código Civil.
En fecha 30 de julio del 2.010 (fl 77 y 78 de la primera pieza), este Juzgado admitió la demanda en cuanto a lugar y derecho, ordenando su tramitación mediante el procedimiento ordinario, asimismo ordenó la citación de la demandada de autos en la persona de su representante legal, para que en el plazo de veinte (20) días de despacho siguientes al que constase en autos su citación, compareciera por ante este Tribunal a cualquier hora de las destinadas para despachar, a los efectos de dar contestación a la demanda intentada en su contra.
En fecha 02 de agosto del 2.010 (fl 79 de la primera pieza), la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, confirió poder apud acta al abogado JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO ya identificado.
Corriente desde el folio 81 al 86 y desde el folio 88 al 92 de la primera pieza, consta citación de la demandada de autos, practicada por el Alguacil de este Juzgado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de diciembre del 2.010 (fl 94 al 99 de la primera pieza), el abogado CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, dio contestación a la demanda.
En fechas 27 de enero del 2.011 (fl 104 al 107, 173 de la primera pieza), el abogado CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, procedió consignar escrito de promoción de pruebas, el cual fue agregado al expediente en fecha 01 de marzo del 2.011 y negada su admisión en fecha 10 de marzo del mismo año.
En fecha 28 de febrero del 2.011 (fl 174 al 182 y 190 de la primera pieza), el abogado JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, procedió consignar escrito de promoción de pruebas, el cual fue agregado al expediente en fecha 01 de marzo del 2.011 y admitidas en fecha 10 de marzo del mismo año.
En fechas 28 de febrero del 2.011 (fl 183 al 187 y 194 de la primera pieza), el abogado CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, procedió consignar escrito de promoción de pruebas, el cual fue agregado al expediente en fecha 01 de marzo del 2.011 y admitido en fecha 10 de marzo del 2.011.
En fechas 05 de octubre del 2.011 (fl 20 al 34 de la segunda pieza), el abogado CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, procedió consignar escrito de informes.
PARTE MOTIVA
La ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, asistida por el abogado JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO, interpuso la demanda en los siguientes términos:
1.-) Expuso que en fecha 08 de marzo del 2.006, en su condición de beneficiaria, suscribió con la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, denominada la propietaria, representada por su apoderado especial, ciudadano RAFAEL ORLANDO GONZÁLEZ ARENAS, contrato intitulado en su cláusula segunda como “promesa de compraventa” sobre el apartamento Suite Tipo “E” N° 07 del Edificio Uno del desarrollo urbanístico “Buenaventura Suite¨s”, situado en el sector Paramillo de esta ciudad, sobre un lote de terreno propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A.
2.-) Adujo que en el texto del Contrato de Promesa de Compraventa, se destacan las siguientes cláusulas:
“PRIMERA: Las partes se comprometen a celebrar un contrato de compraventa, por documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, sobre un inmueble marcado con el Nº 07 ubicado en la Entrada Central, piso dos del Edificio Uno, y constituido por un apartamento Suite Tipo “E”, cuya descripción detallada se indica más adelante, ubicado en el desarrollo urbanístico “Buenaventura Suite’s”, que a su vez se encuentra ubicado en el Sector Paramillo, Parroquia San Juan Bautista de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira…”
“SEGUNDA: EL BENEFICIARIO declara expresamente conocer y aceptar que la presente promesa de compraventa se celebra expresamente en razón de que LA PROPIETARIA realiza y desarrolla trabajos de urbanismo y construcción en el terreno identificado en la cláusula anterior de este documento, con el fin de construir el desarrollo urbanístico “Buenaventura Suite’s” para ser vendido bajo el régimen de propiedad horizontal”.
“TERCERA: El desarrollo urbanístico denominado “Buenaventura Suite’s” está constituido por dos edificios de apartamentos. El inmueble objeto de este contrato, nombrado en la cláusula Primera, consta de un área de construcción de SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (62,60 M2), con las siguientes características y especificaciones: Sala, Comedor, Cocina, área de oficios, una habitación secundaria, un baño y habitación principal con baño privado. Todas las puertas son elaboradas en madera. A cada inmueble le corresponde un puesto de estacionamiento, cuyo número será especificado en el documento definitivo de compraventa…”
“CUARTA: El precio por el cual LA PROPIETARIA se compromete a dar en venta a EL BENEFICIARIO el inmueble objeto de esta negociación y que fue identificado en la cláusula Primera de este documento, es la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 118.808.600,oo), suma ésta que EL BENEFICIARIO se compromete a cancelar a favor de LA PROPIETARIA, de la siguiente manera: a) Una inicial con un valor de CUARENTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 41.000.000,oo), la cual es cancelada como sigue: 1. La cantidad de VEINTIÚN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 21.000.000,oo) cancelados en este acto; y 2. La cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) con dos (2) letras de cambio aceptadas por EL BENEFICIARIO, cuyos montos y vencimientos se especifican en relación que firmada por las partes se anexa y que forma parte integrante de este documento… El saldo del precio de venta, estimado en la cantidad de SETENTA Y SIETE MILLONES OCHOCIENTOS OCHO MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 77.808.590,oo) será cancelado en el momento de la protocolización por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente del documento de propiedad del inmueble a que se refiere el presente contrato…”
“DÉCIMA: El término previsto para el desarrollo y ejecución del proyecto “Buenaventura Suite’s” es de veinte (20) meses contados a partir de la fecha del presente instrumento. Este plazo podrá ser prorrogado por un período de doce (12) meses, sin necesidad de notificación alguna entre las partes; dicho plazo y su prórroga corren a beneficio de LA PROPIETARIA, por lo tanto estas fechas no constituyen el término para el cumplimiento de las obligaciones de EL BENEFICIARIO emanadas del presente instrumento. El proyecto urbanístico mencionado en este documento será ejecutado en etapas, por tanto la entrega de las viviendas se irá realizando en la medida de la culminación de cada una de dichas etapas… Una vez otorgado el documento de condominio, EL BENEFICIARIO deberá dentro de los quince (15) días continuos siguientes, proceder a la firma y otorgamiento del documento de compraventa por ante la Oficina del Registro correspondiente, en cuyo momento LA PROPIETARIA transmitirá a EL BENEFICIARIO la plena propiedad del inmueble vendido… LA PROPIETARIA notificará a EL BENEFICIARIO con por lo menos dos (2) días de anticipación la fecha, hora y lugar en que se verificará el otorgamiento del documento definitivo de compraventa”.

3.-) Afirmó que se evidencia de las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA y TERCERA del referido contrato, que en fecha 08 de marzo de 2006 con el carácter de EL BENEFICIARIO celebró con LA PROPIETARIA, empresa INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., un contrato de Promesa de Compraventa para la adquisición del apartamento Suite Tipo “E” distinguido con el Nº 07 y ubicado en la Entrada Central, piso 2 del Edificio Uno del desarrollo urbanístico “Buenaventura Suite’s”, junto con un puesto de estacionamiento, desarrollo situado en el Sector Paramillo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal de este Estado Táchira.
4.-) Expuso que de conformidad con lo pactado en la cláusula CUARTA, el precio por el cual LA PROPIETARIA se obligó a darle en venta el referido apartamento Nº 07, fue la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 118.808.600,oo), suma que afirmó es equivalente hoy día por efecto de la reconversión monetaria, a CIENTO DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 118.808,60), cantidad que además afirmó se comprometió pagarle a LA PROPIETARIA de la siguiente manera: 1-) Una cuota inicial por CUARENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 41.000,oo), así: A) La suma de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 21.000,oo) que afirmó pago en el mismo acto y fecha de otorgamiento del contrato de Promesa de Compraventa; y B) La suma de VEINTE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 20.000,oo) en dos (2) letras de cambio a la orden de LA PROPIETARIA. 2.-) Que el saldo restante, es decir, la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 77.808,60), en el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.
5.-) Alegó que tal como consta de la cláusula DÉCIMA, se pactó un plazo de veinte (20) meses contados a partir de la fecha de la Promesa de Compraventa (desde el 08-03-2006 hasta el 07-11-2007), con una prórroga unilateral de doce (12) meses más (desde el 08-11-2007 hasta el 07-11-2008), para que LA PROPIETARIA desarrollara y ejecutara el proyecto “Buenaventura Suite’s”, ejecución que afirmó LA PROPIETARIA se obligó a hacer por etapas, asumiendo la referida empresa que la entrega de los inmuebles (apartamentos) se haría en la medida de la culminación de cada etapa. Expuso que de igual manera pactaron que dentro de los quince (15) días continuos siguientes al otorgamiento del documento de condominio, su persona debería proceder a la firma y otorgamiento del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo momento afirmó LA PROPIETARIA le transmitiría la plena propiedad del inmueble vendido, para lo cual alegó ésta se comprometió a notificarme la fecha, hora y lugar en que se verificaría dicho otorgamiento, por lo menos, con dos (2) días de anticipación.
6.-) Adujo que convencionalmente asumieron las siguientes obligaciones contractuales: QUE LA PROPIETARIA se obligó a desarrollar y ejecutar el proyecto “Buenaventura Suite’s” en el plazo de veinte (20) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento del contrato preliminar, es decir, desde el 08 de marzo de 2006, plazo que afirmó era prorrogable por un período de doce (12) meses más sin necesidad de notificación alguna; asimismo que se obligó a otorgar el documento de condominio del desarrollo “Buenaventura Suite’s”, para luego notificarle a su persona por lo menos con dos (2) días de anticipación, la fecha, hora y lugar de otorgamiento del documento definitivo de propiedad y después de registrado el documento de condominio, trasmitirle ante el Registro Inmobiliario el correspondiente documento de propiedad del inmueble prometido. Por otra parte expuso que en su condición de BENEFICIARIA se obligó a pagar la cuota inicial estipulada en CUARENTA Y UN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 41.000,oo), como se ya se explicó up supra, asimismo en pagar el saldo del precio, establecido en la cantidad de Bs. 77.808,60, en el momento de la protocolización del documento de propiedad del inmueble ante la correspondiente Oficina Subalterna de Registro; a consignar en la oficina de la PROPIETARIA, dentro de los quince días continuos siguientes al otorgamiento del documento de condominio, el dinero requerido para los gastos de registro y elaboración del documento de venta y después de otorgado el documento de condominio, a firmar el documento de compraventa ante el Registro.
7.-) Manifestó que en fecha 08 de marzo de 2006, en la oportunidad de la firma del contrato de Promesa de Compraventa, tal como fue convenido pagó a la sociedad mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A. la cantidad de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 21.000,oo), como primera parte de la inicial, pago que afirmó aparece reflejado tanto en la copia del comprobante de depósito Nº 000000392258671 del Banco Mercantil, donde consta que en fecha 08-03-2006 deposité en la cuenta corriente Nº 1063281075 del titular INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A. la referida suma, como también en el Recibo de Ingreso Nº de Control 000977, emitido en la misma fecha por INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., donde afirmó consta que pagó la suma ya mencionada por concepto de abono a opción de compra de Suite “E”, Edificio 1, E.C., Piso 2, # 07 en Buenaventura Suite. Expuso que para el pago de la segunda parte de la inicial, tal y como fue convenido, acepto dos (2) letras de cambio, emitidas el 08 de marzo de 2006 a la orden de INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., en tal sentido expuso que la primera fue marcada como ½, por la suma de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo) y con vencimiento para el día 16 de noviembre de 2006 y que la segunda fue marcada como 2/2, por la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 15.000,oo) y con vencimiento para el día 20 de diciembre de 2006, las cuales manifestó pago de la siguiente manera: Que en fecha 14 de noviembre de 2006, antes de su vencimiento, depositó en la misma cuenta corriente antes indicada del Banco Mercantil a nombre de INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo), según afirmó consta de la copia de comprobante de depósito Nº 000000446831459, por concepto de cancelación de la letra de cambio Nº ½, tal y como dice se evidencia del Recibo de Ingreso Nº de Control 001198 emitido en la misma fecha por INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., por concepto de cancelación del giro ½. Continuando con el anterior orden de ideas, expuso que antes de su vencimiento, también pagó la letra 2/2, así: Que en fecha 13 de diciembre de 2006, depositó en la cuenta corriente Nº 0102-0450-02-00-00013000 del Banco de Venezuela, a nombre del titular INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo), según Afirmó consta de la copia de comprobante de depósito Nº 12410160 y del Recibo de Ingreso Nº de Control 001232, emitido en la misma fecha por concepto de abono al giro 2/2; que en fecha 18 de diciembre de 2006, depositó en la antes identificada cuenta corriente del Banco de Venezuela, a nombre del titular INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo), según adujo consta de la copia de comprobante de depósito Nº 18011754 y del Recibo de Ingreso Nº de Control 001240, emitido en la misma fecha por concepto de abono al giro 2/2 y que finalmente, en la misma fecha 18 de diciembre de 2006, transfirió a la cuenta corriente Nº 024-07-49687 de Banfoandes, cuyo titular es la sociedad mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo), según alegó consta de la nota de débito Serie K Nº 469400, y del Recibo de Ingreso Nº de Control 001241, emitido en la misma fecha por concepto de cancelación giro Nº 2/2.
8.-) Expuso que se evidencia que más que oportuna y puntualmente, cumplió con su obligación de pagar la inicial pactada en los términos convenidos, siendo a su decir, esa la única obligación que le correspondía cumplir antes del otorgamiento del documento de condominio del desarrollo “Buenaventura Suite’s” por parte de la propietaria INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A.
9.-) Manifestó que frente al cumplimiento de su principal obligación contractual, se ve el flagrante e inocultable INCUMPLIMIENTO de parte de la sociedad mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A. respecto a las obligaciones que se comprometió a cumplir, en tal sentido expuso que en efecto, la PROPIETARIA no cumplió la obligación de ejecutar el desarrollo “Buenaventura Suite’s” dentro del plazo de los treinta y dos (32) meses contados a partir del 08 de marzo de 2006, previamente establecido en la cláusula DÉCIMA del Contrato de Promesa de Compraventa, plazo que afirmó venció en fecha 07 de noviembre de 2008. Alegó que ya para el 19 de julio de 2010, luego de haber transcurrido más de 52 meses, la referida obligación ha de reputarse ultra-incumplida. Expuso que INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A. tampoco había cumplido con la obligación de otorgar el documento de condominio del desarrollo “Buenaventura Suite’s”, instrumento obligatorio de carácter previo, condicionante de las demás obligaciones de la propietaria, razón por la que concluyó que la sociedad mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A. no ha dado cumplimiento a las obligaciones que asumió y que constan en el Contrato de Promesa de Compraventa que sirve de fundamento a la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
10.-) Expuso que por las consideraciones anteriores, es por lo que formalmente demanda a la sociedad mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA, C.A., para lo siguiente:
PRIMERO: Convenga, o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, en DAR CUMPLIMIENTO AL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA que con el carácter de “LA PROPIETARIA” celebró en fecha 08 de marzo de 2006 con su persona en condición de “EL BENEFICIARIO”, sobre el apartamento Suite Tipo “E”, distinguido con el Nº 07, ubicado en la Entrada Central, piso 2 del Edificio Uno del desarrollo Buenaventura Suite’s, en el Sector Paramillo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el cual consta de un área de construcción de SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (62,60 M2), con las siguientes características y especificaciones: Sala, Comedor, Cocina, área de oficios, una habitación secundaria, un baño y habitación principal con baño privado; apartamento al cual le corresponde un puesto de estacionamiento.
SEGUNDO: Convenga, previo el cumplimiento de las cargas y obligaciones que le corresponden, entre las cuales destaca el otorgamiento del correspondiente documento de condominio, en hacerle entrega del mencionado inmueble completamente terminado y habitable, así como en transmitirme la plena propiedad y la legítima posesión del mismo con el puesto de estacionamiento que le pertenece, mediante el otorgamiento, dentro del plazo perentorio que al efecto fije el Tribunal, del respectivo documento de venta ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, oportunidad en la cual pagará los gastos y derechos de registro que le correspondan, así como también pagará el saldo pendiente del precio de venta, es decir, la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 77.808,70); ó que en caso de incumplimiento de la parte demandada, la sentencia definitiva pasada en autoridad de cosa juzgada produzca los efectos del contrato no cumplido y sirva de título de propiedad a su nombre, para lo cual se comprometió, tan pronto le fuese requerido, a consignar a su orden ante este Despacho y en cheque de gerencia el saldo del precio de venta, es decir, la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 77.808,60), de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Demandó el pago de las costas procesales.
Estimó la demanda en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 196.892,78).
El abogado CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
1.-) Aceptó que efectivamente el día 08 de marzo del 2.006, su representada suscribió con la demandante un contrato privado de promesa de compraventa, sobre un inmueble marcado con el N° 07, ubicado en la entrada central, piso 2, del edificio N° 1, constituido por un apartamento, Suite, Tipo “E”, cuya descripción detallada se indica en el contrato mencionado, ubicado en el desarrollo urbanístico “Buenaventura Suite¨s”, que a su vez se encuentra ubicado en el Sector Paramillo, Parroquia San Juan Bautista, de la Ciudad de San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
2.-) Expuso que la demandante se comprometió de conformidad con la cláusula cuarta del contrato, a cancelarle a su representada la suma de CIENTO DIECIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 118.808.600,oo), equivalentes hoy día a CIENTO DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 118.808,60), como precio por la venta del inmueble ya referido, en los términos de la cláusula cuarta del contrato.
3.-) Manifestó que su representada dejaba expresa constancia que recibió de parte de la demandante FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, la suma de CUARENTA Y UN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 41.000,oo), como cuota inicial por la compra del inmueble ya mencionado.
4.-) Alegó que en la cláusula décima, se pactó entre las partes lo siguiente: “El término previsto para el desarrollo y ejecución del proyecto Buenaventura Suite¨s es de veinte (20) meses contados a partir de la fecha del presente instrumento. Este paso podrá ser prorrogado por un periodo de doce (12) meses, sin necesidad de notificación alguna entre las partes; dicho plazo y su prorroga corren a beneficio de la propietaria, por lo tanto, estas fechas no constituyen el término para el cumplimiento de las obligaciones de el BENEFICIARIO emanadas del presente instrumento. El proyecto urbanístico, mencionado en este documento, será ejecutado en etapas, por lo tanto la entrega de las viviendas se irá realizando en la medida de la culminación de cada una de dichas etapas.”
5.-) Expuso que su representada tenía previsto entregar a la demandante el mencionado inmueble totalmente culminado y en los términos acordados en el contrato de promesa de compraventa suscrito por ambas partes, es decir, para el 08 de noviembre del 2.009, lo cual afirmó no fue posible a pesar de todos los esfuerzos de su representada por culminar totalmente el desarrollo urbanístico, tomando en cuenta que se trata de una construcción de edificios de apartamentos en propiedad horizontal.
6.-) Manifestó que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, ha venido desarrollando un proyecto habitacional, en terrenos propiedad de la empresa, ubicado en el Sector Paramillo, Parroquia San Juan Bautista, de la Ciudad de San Cristóbal, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, constituido por dos (02) edificios de apartamentos, con la característica principal de poseer seis (6) modelos de apartamentos.
7.-) Alegó que la empresa realizó los trabajos de obra efectuando los movimientos de tierra, excavaciones, acometida de aguas de lluvia, aguas negras, aguas blancas y electricidad, todo pagado en un principio con recursos propios de la empresa y con el aporte de las iniciales recibidas por los clientes. Afirmó que posteriormente se tramitó un crédito con CENTRAL BANCO UNIVERSAL, bajo la modalidad de crediplazo, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1000.000,oo), con una tasa de interés comercial.
8.-) Expuso que en fecha 12 de noviembre del 2.007, estando ya avanzada la obra, se tramita ante la misma entidad bancaria un crédito al constructor, por la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 3.600.000,oo), el cual afirmó fue destinado para continuar desarrollando los trabajos de obra, crédito que manifestó está garantizado con hipoteca de primer grado sobre el terreno sobre el cual se desarrolla el conjunto y tiene asignado en el documento de crédito el monto que deberá pagarse para la liberación de dicha hipoteca por cada inmueble del Edificio Uno y los tres locales del área comercial. Manifestó que antes de que dicho crédito fuera consumido o utilizado en su totalidad y previendo que faltarían recursos para poder culminar completamente los trabajos de construcción del Edificio Uno, más las áreas comunes y el área comercial, se solicitó ante el CENTRAL BANCO UNIVERSAL una ampliación de este crédito, llevándose a la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 7.000.000,oo).
9.-) Manifestó que el crédito había sido firmado el 20 de julio del 2.009 y que del monto total del mismo, hasta la fecha de introducir la demanda se había utilizado la suma de CUATRO MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 4.797.798,50), los cuales afirmó a desembolsado la entidad bancaria por concepto de anticipos y valuaciones de obra presentadas al banco, previa deducción de intereses, comisiones y otros pagos necesarios para la consecución de los créditos.
10.-) Alegó que era importante resaltar que la obra había sufrido atrasos por la escasez de materiales indispensables para el desarrollo de la obra, tales como cabilla y cemento y ello aunado al elevado aumento de los precios de todos y cada uno de los materiales de construcción, así como el aumento de mano de obra, entre otros, hechos que afirmó llevaron al incremento de los costos estimados de construcción, lo cual dijo no se reflejan en los presupuestos de obra, razón por la que arguyó, la empresa ha tenido que realizar un aporte económico superior al estimado en el momento que se firmó el crédito.
11.-) Manifestó que a pesar de que la empresa ha contado con el referido crédito, se ha visto imposibilitada en continuar los trabajos de la obra, debido a la situación que se presentó en diciembre del 2.009, cuando ocurrió la intervención de la entidad financiera según su dicho; expuso que su representada en el mes de noviembre del 2.009, preparó una valuación de obra por los trabajos ejecutados hasta ese momento, arrojando a su decir, la suma de OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 818.649,95), siendo que de dicho monto el banco paga el 72% y el 28% restante lo aporta la empresa. Adujo que el 72% equivale a QUINIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 596.153,oo), deduciendo pago de intereses, comisiones y el resto se deposita o liquida a la cuenta de la empresa, de manera que se reinventa en la obra nuevamente; manifestó que antes que la anterior valuación fuese procesada, ocurrió la intervención del Banco, cerrando sus puertas para convertirse ahora en BANCO BICENTENARIO B.U. y al terminar de procesar la valuación, ya habían trascurrido más de dos (2) meses. Expuso que una vez que procesaron la valuación, todo el dinero que quedó de monto liquidable fue utilizado por el banco para pago de intereses, calculando los intereses incluso hasta el momento que estuvo cerrado para el público, razón por la que afirmó no quedó dinero disponible para continuar los trabajos.
12.-) Expuso que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, quedó descapitalizada y sin manera de trabajar, dado que a su decir, los recursos que tenía fueron utilizados para pagar personal en fin de año y solventar pagos con el comercio local, para la compra de materiales necesarios para llevar adelante los trabajos de obra y para pago de nómina hasta el mes de enero del 2.010, fecha en la que afirmó se vieron obligados a para los trabajos, mientras se definía la situación del pago de la valuación pendiente. Adujo que desde ese momento en adelante y hasta el día de hoy, están en la búsqueda de recursos para poder adelantar los trabajos de obra, culminar el Edificio Uno y el Urbanismo de manera de poder honrar sus compromisos con los clientes, incluyendo el caso particular de la presente demanda.
13.-) Manifestó que actualmente están en conversaciones con el BANCO BICENTENARIO B.U., quien a su decir es su acreedor hipotecario, a los fines de reestructurar su crédito hipotecario y mejorar las condiciones del crédito para poder culminar y entregar totalmente el desarrollo urbanístico, comenzar la entrega de cada uno de los apartamentos y otorgar los diferentes documentos protocolizados de compra venta a cada cliente.
14.-) Adujo que la situación actual es muy compleja, ya que ante la situación de paralización de los trabajos, los clientes se organizaron y decidieron suspender los pagos de complemento de opciones a compra; expuso que los trabajos de obra del Edificio Uno están acabados en un OCHENTA Y UN POR CIENTO (81%) de su totalidad, incluyendo el caso particular de la demandante; adujo que el Edificio está totalmente construido estructuralmente, en nivel de acabados y que la mayoría de los apartamentos ya tiene instaladas la cerámica y ventanas, siendo que el grueso de trabajo que queda por terminar es el referido a pintura, cableado, puertas e instalaciones de puertas sanitarias, así como los acabados de externos de pintura de fachada. Expuso que el área comercial está desarrollada en un 100% y que cuentan con una inspección judicial y peritaje practicado en el mes de marzo del 2.010, donde se valoró la obra para ese momento en un total de TREINTA Y NUEVE MILLONES SESENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 39.069.209,34) y se dejó constancia del estado en que se encontraba la obra.
15.-) Argumentó que la situación que actualmente se está viviendo en nuestro País relacionada con los complejos habitacionales en proceso de ejecución de proyectos, les presenta una nueva perspectiva ante el INDEPABIS, siendo que su representada ha manifestado su absoluta decisión de honrar todos y cada uno de sus compromisos con los clientes, en tal sentido afirmó que han acatado toda la normativa legal vigente y que en ningún caso han tratado de resolver contratos, ni ejercer presión para obtener beneficios económicos adicionales a los establecidos por la Ley. Expuso que considerando que el crédito que mantienen con el BANCO BICENTENARIO B.U., se encuentra vigente; que existe una política oficial que tiene como estrategia principal asegurar y dotar del derecho de vivienda a los clientes que decidieron adquirir viviendas bajo la modalidad de opciones de compra; que su proyecto se encuentra evidentemente avanzado en lo que corresponde al primer Edificio de apartamentos, el cual a su decir se podría concluir en muy corto plazo; que desde el punto de vista financiero el proyecto es absolutamente viable, es por lo que están actualmente avocados a través del INDEPAVIS en fase conciliatoria con cada uno de sus clientes, a la tarea de buscar soluciones y salidas con la noble intención de culminar totalmente el desarrollo habitacional y así cumplir fielmente con cada uno de los clientes de su representada, razón por la que afirmó están solicitando a todos los organismos que integran la Sala Situacional conformada por el Gobierno Nacional, el apoyo necesario a los fines de obtener los plazos requeridos y que desde el punto de vista técnicos sean necesarios para poder cumplir con el objetivo.
16.-) Manifestó que por las razones expuestas, es que su representada Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, ha incurrido en demora en la entrega de la obra, razones que desde su punto de vista constituyen causa extraña no imputable, dado que a su decir, son situaciones producto de las dificultades que atraviesa el País, constituyendo hechos notorios que no necesitan de pruebas y que quedan en todo caso para ser tomadas en cuenta por el Juez aplicando principios de máximas de experiencia. Adujo que en todo caso su representada tiene derecho a un TÉRMINO SUPLETIVO para la entrega definitiva de la obra, teniendo en cuenta que tiene sobradas razones para justificar el retraso, debido a causas extrañas no imputables, caso fortuito o de fuerza mayor.
El abogado CARLOS EDUARDO VALERO CHACÓN, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, llegada la oportunidad de presentar informes los consignó en los siguientes términos:
1.-) En principio realizó una narrativa o resumen de los acontecimientos ocurridos durante el proceso, detallando tanto los argumentos de la demanda, como su correspondiente contestación, asimismo hizo un análisis del acervo probatorio constante en autos, los cuales aquí doy por reproducidos.
2.-) Consideró que existen hechos notorios que han provocado la demora en la entrega de la obra; asimismo manifestó que todo lo acontecido tiene sus antecedentes, dado que una de las partes vitales del proceso de construcción de viviendas son los materiales e insumos necesarios para el proceso de ejecución de los proyectos. Manifestó que la congelación del precio de cemento, trajo como consecuencia lógica y necesaria la especulación en la comercialización de estos productos, llevando su valor a precios increíblemente altos, lo que permitió la nacionalización de las plantas productoras de cemento y posteriormente el acero donde se producen las cabillas; expuso que aprovechando tales circunstancias, se emitieron decretos que prohibían a los constructores llevar al consumidor final el aumento de los precios generados por la inflación que el mismo Gobierno Nacional estaba provocando (Decreto que elimina el cobro por ajuste del IPC en proyectos inmobiliarios, emitido por el Ministerio para el Poder Popular para la Vivienda y Habitad, Resolución N° 98 de fecha 05 de noviembre del 2.008). Afirmó que seguidamente se intervino un porcentaje elevado de Instituciones Financieras y de intermediación (Central Banco Universal), con lo cual aduce se le asentó a la industria de la construcción un nuevo golpe, dado que es imposible construir sin el auxilio financiero.
3.-) Expuso que en Venezuela la inseguridad jurídica y financiera no aconseja hacer grandes inversiones de capital, por lo cual según su dicho, quien detenta altas sumas de dinero prefiere colocarlas en el extranjero; manifestó que la caída de la banca no sólo limitó el mercado financiero, sino que muchos de los bancos intervenidos dejaron desamparados a sus clientes del sector inmobiliario, con la imposibilidad de obtener recursos de la banca para construir y financiar a los compradores y que aunado a los precios exorbitantes en los productos y la prohibición legal de trasladar al cliente los ajustes de precios, más la normativa laboral cada vez más estricta y exigente.
4.-) Dijo que en fecha 25 de julio del 2.011, este Tribunal había practicado inspección judicial a solicitud de ambas partes en la sede donde actualmente se construye el desarrollo urbanístico “Buenaventura Suite¨s”, donde a su decir se dejó constancia que se encontraba construido un inmueble identificado como Edificio N° 1 y que dentro del mismo se encontraba construido un apartamento Suite Tipo “E”, marcado con el N° 07, ubicado en el piso 2, en la Entrada Central del Edifico ya referido, el cual se encontraba acabado casi en su totalidad, es decir, en un noventa por ciento (90%), que ya tenía instaladas las ventanas de vidrio, puerta de madera en la entrada principal y una sala de baño, que ya tenia pisos de cerámicas, cableado eléctrico y paredes terminadas y pintadas en blanco, que faltaban por instalar las piezas sanitarias en los dos (02) baños; asimismo expuso que se dejó constancia que el edificio uno (01) consta de cuatro (04) módulos parcialmente pintados y frisados; que el modulo dos (02) donde se encontraba constituido el Tribunal, le hacía falta tanto la escalera como los pasillos de circulación y a la fachada, así como los revestimientos para la terminación final, dado que se encontraban en obra negra. Adujo que también se pudo constatar, que para el momento había personal obrero haciendo los acabados finales de todas las áreas.
5.-) Expuso que era importante destacar que el desarrollo habitacional actualmente formaba parte de la misión vivienda promovida por el Gobierno Nacional, y que su representada conjuntamente con el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, Indepavis, Banco Bicentenario, Ministerio Público y demás organismos que conforman la Sala situacional conformada por el Gobierno Nacional para buscarle solución a la vivienda, vienen trabajando para solucionar todas las dificultades que ha tenido su representada, que como hechos notorios ya los ha expuesto, todo a su decir, en virtud de los intereses colectivos para solucionarles la obtención de sus viviendas de todas aquellas personas que suscribieron contratos de opción a compra con su representada.
HECHOS NO CONTROVERTIDOS:
1.-) Quedó reconocido por las partes aquí involucradas la existencia de la relación contractual contenida documento privado de fecha 08 de marzo del 2.006, consistente en “promesa de compraventa” sobre el inmueble descrito en el referido instrumento, es decir, sobre el apartamento Suite Tipo “E” N° 07 del Edificio Uno del desarrollo urbanístico “Buenaventura Suite¨s”, situado en el sector Paramillo de esta ciudad, sobre un lote de terreno propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A.
2.-) Quedó reconocido y aceptado por la representación judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., haber recibido de parte de la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, la suma de CUARENTA Y UN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 41.000,oo), en ocasión a la negociación contenida en el tantas veces mencionado contrato “promesa de compraventa”, por concepto de inicial del precio.
3.-) Quedó reconocido y aceptado por la representación judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., que la entrega del inmueble no se realizó en el tiempo pactado en el denominado contrato “promesa de compraventa”.
TÉRMINOS DE LA LITIS:
La parte demandante, ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, pretende el cumplimiento del denominado contrato “promesa de compraventa” de fecha 08 de marzo del 2.006, entre los que se encuentra el precio total en la suma actual de CIENTO DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 118.808,60), la terminación total del inmueble y la firma del correspondiente titulo de propiedad, asimismo la correspondiente condena en costas.
La parte demandada, Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A., por intermedio de su apoderado judicial, se excepciona de la pretensión de la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, alegando causas extrañas no imputables a su representada, las cuales aquí se dan por reproducidas.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
La parte demandante promovió pruebas, las cuales este Tribunal valora de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente forma:
1.-) DOCUMENTALES: Desde el folio 20 al 27 de la primera pieza, corre copia de instrumento privado de fecha 08 de marzo del 2.006, el cual fue aportado al proceso en original, encontrándose actualmente en la caja fuerte del Tribunal y al no haber sido desconocido ni tachado, sino por el contrario fue reconocido por la representación judicial de la parte demandada, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hacen fe de que en fecha 08 de marzo del 2.006, la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, suscribió con la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, representada por el ciudadano RAFAEL ORLANDO GONZÁLEZ ARENAS, contrato de promesa de compraventa, sobre el apartamento Suite Tipo “E” N° 07 del Edificio Uno del desarrollo Urbanístico “Buenaventura Suite¨s”, situado en el sector Paramillo de esta ciudad, sobre un lote de terreno propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, cuyos datos característicos aquí doy por reproducidos, siendo el precio de venta, la suma de CIENTO DIECIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 118.808.600,oo), equivalentes hoy día a CIENTO DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 118.808,60), los cuales deberían ser pagados por la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, mediante una cuota inicial por CUARENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 41.000,oo), distribuida de la siguiente manera: La suma de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 21.000,oo) que se pagarían en la fecha de otorgamiento del contrato de Promesa de Compraventa y la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 20.000,oo) representadas en dos (2) letras de cambio a la orden de Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, siendo que el saldo restante, es decir, la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 77.808,60), deberían ser pagados en el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. Asimismo quedó plenamente probado con el instrumento que aquí se valora, que se pactó un plazo de veinte (20) meses contados a partir de la fecha de la Promesa de Compraventa (08-03-2006), hasta el 07 de noviembre del 2007, con una prórroga de doce (12) meses más, es decir, desde el 08 de noviembre del 2007, hasta el 07 de noviembre del 2008, para que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, desarrollara y ejecutara el proyecto “Buenaventura Suite’s”; de igual modo quedó plenamente probado con el instrumento que aquí se valora, que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, se obligó que dentro de los quince (15) días continuos siguientes al otorgamiento del documento de condominio, procederían a la firma y otorgamiento del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo momento le transmitiría la plena propiedad del inmueble vendido a la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, comprometiéndose a notificarle a ésta, la fecha, hora y lugar en que se verificaría dicho otorgamiento, por lo menos con dos (2) días de anticipación. Igualmente del instrumento que aquí se valora, existen otras cláusulas las cuales aquí se dan por reproducidas y que demuestran los términos de la contratación.
1.1-) Al folio 28 de la primera pieza, corre copia simple del comprobante de depósito bancario N° 392258671, realizado ante la Entidad Financiera Banco Mercantil, de fecha 08 de marzo del 2.006, por la cantidad de VEINTIÚN MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.21.000.000,oo), equivalentes hoy día por efecto de la reconversión monetaria, en la suma de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 21.000,oo), en la cuenta N° 1063281075 de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, documento que constituye un instrumento de los denominados tarjas, que aunque fue aportado en copia fotostática simple, fue reconocido por la representación judicial de la parte demandada, instrumento que además no necesita ser ratificado y al que quien aquí Juzga le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, el cual demuestra que la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, en fecha 08 de marzo del 2.006 hizo el referido deposito, demostrándose de igual manera que cumplió con su primera obligación respecto a lo pactado y convenido en el contrato de promesa de compraventa anteriormente valorado.
1.2-) Al folio 29 de la primera pieza, corre copia de instrumento privado de fecha 08 de marzo del 2.006, denominado Recibo de Ingreso N° 000977, el cual fue aportado al proceso en original, encontrándose actualmente en la caja fuerte del Tribunal, emitido por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, y al no haber sido desconocido ni tachado, sino por el contrario fue reconocido por la representación judicial de la parte demandada, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hacen fe de que en fecha 08 de marzo del 2.006, la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, dio por recibido de manos de la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, la suma de VEINTIÚN MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.21.000.000,oo), equivalentes hoy día por efecto de la reconversión monetaria, en la suma de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 21.000,oo), por concepto de abono a la compra de Suite “E”, Edificio 1 EC, Piso 2, N° 07 en Buenaventura Suite, según depósito bancario N° 392258671 del Banco Mercantil, realizado por la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, en la misma fecha, es decir, quedó plenamente probado que la ciudadana anteriormente mencionada cumplió con su primera obligación respecto a lo pactado y convenido en el contrato de promesa de compraventa anteriormente valorado.
1.3-) Al folio 30 de la primera pieza, corre copia simple del comprobante de depósito bancario N° 446831459, realizado ante la Entidad Financiera Banco Mercantil, de fecha 14 de noviembre del 2.006, por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000.000,oo), equivalentes hoy día por efecto de la reconversión monetaria, en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo), en la cuenta N° 01050063011063281075 de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, documento que constituye un instrumento de los denominados tarjas, que aunque fue aportado en copia fotostática simple, fue reconocido por la representación judicial de la parte demandada, instrumento que además no necesita ser ratificado y al que quien aquí Juzga le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, el cual demuestra que la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, en fecha 14 de noviembre del 2.006 hizo el referido deposito, demostrándose de igual manera que cumplió con sus obligaciones respecto a lo pactado y convenido en el contrato de promesa de compraventa anteriormente valorado.
1.4-) Al folio 31 de la primera pieza, corre copia de instrumento privado de fecha 14 de noviembre del 2.006, denominado Recibo de Ingreso N° 001198, el cual fue aportado al proceso en original, encontrándose actualmente en la caja fuerte del Tribunal, emitido por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, y al no haber sido desconocido ni tachado, sino por el contrario fue reconocido por la representación judicial de la parte demandada, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hacen fe de que en fecha 14 de noviembre del 2.006, la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, dio por recibido de manos de la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000.000,oo), equivalentes hoy día por efecto de la reconversión monetaria, en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo), por concepto de cancelación del giro del 16 de noviembre del 2.006, identificado como ½, de la inicial la compra de Suite “E”, entrada central, Piso 2, N° 7, según depósito bancario N° 446831454 del Banco Mercantil, realizado por la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, en la misma fecha, es decir, quedó plenamente probado que la ciudadana anteriormente mencionada cumplió con sus obligaciones respecto a lo pactado y convenido en el contrato de promesa de compraventa anteriormente valorado.
1.5-) Al folio 32 de la primera pieza, corre instrumento privado (letra de cambio) de fecha 08 de marzo del 2.006, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de que el referido instrumento fue pagado por la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ y cancelado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, es decir, quedó plenamente probado que la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, cumplió con sus obligaciones respecto a lo pactado y convenido en el contrato de promesa de compraventa objeto del presente proceso.
1.6-) Al folio 33 de la primera pieza, corre copia simple del comprobante de depósito bancario N° 12410160, el cual fue aportado al proceso en original, encontrándose actualmente en la caja fuerte del Tribunal, realizado ante la Entidad Financiera Banco de Venezuela, de fecha 13 de diciembre del 2.006, por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000.000,oo), equivalentes hoy día por efecto de la reconversión monetaria, en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo), en la cuenta N° 01020450020000013000 de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, documento que constituye un instrumento de los denominados tarjas, reconocido por la representación judicial de la parte demandada, instrumento que además no necesita ser ratificado y al que quien aquí Juzga le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, el cual demuestra que la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, en fecha 13 de diciembre del 2.006 hizo el referido deposito, demostrándose de igual manera que cumplió con sus obligaciones respecto a lo pactado y convenido en el contrato de promesa de compraventa anteriormente valorado y objeto del presente proceso.
1.7-) Al folio 34 de la primera pieza, corre copia de instrumento privado de fecha 13 de diciembre del 2.006, denominado Recibo de Ingreso N° 001232, el cual fue aportado al proceso en original, encontrándose actualmente en la caja fuerte del Tribunal, emitido por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, y al no haber sido desconocido ni tachado, sino por el contrario fue reconocido por la representación judicial de la parte demandada, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hacen fe de que en fecha 13 de diciembre del 2.006, la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, dio por recibido de manos de la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000.000,oo), equivalentes hoy día por efecto de la reconversión monetaria, en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo), por concepto de cancelación del abono al giro del 20 de diciembre del 2.006, identificado como 2/2, de la inicial por la compra de Suite “E”, entrada central, Piso 2, N° 07, según depósito bancario N° 12410160 del Banco de Venezuela, realizado por la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, en la misma fecha, es decir, quedó plenamente probado que la ciudadana anteriormente mencionada cumplió con sus obligaciones respecto a lo pactado y convenido en el contrato de promesa de compraventa anteriormente valorado y objeto del presente proceso.
1.8-) Al folio 35 de la primera pieza, corre copia simple del comprobante de depósito bancario N° 18011754, el cual fue aportado al proceso en original, encontrándose actualmente en la caja fuerte del Tribunal, realizado ante la Entidad Financiera Banco de Venezuela, de fecha 18 de diciembre del 2.006, por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000.000,oo), equivalentes hoy día por efecto de la reconversión monetaria, en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo), en la cuenta N° 01020450020000013000 de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, documento que constituye un instrumento de los denominados tarjas, reconocido por la representación judicial de la parte demandada, instrumento que además no necesita ser ratificado y al que quien aquí Juzga le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, el cual demuestra que la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, en fecha 18 de diciembre del 2.006 hizo el referido deposito, demostrándose de igual manera que cumplió con sus obligaciones respecto a lo pactado y convenido en el contrato de promesa de compraventa anteriormente valorado y objeto del presente proceso.
1.9-) Al folio 36 de la primera pieza, corre copia de instrumento privado de fecha 18 de diciembre del 2.006, denominado Recibo de Ingreso N° 001240, el cual fue aportado al proceso en original, encontrándose actualmente en la caja fuerte del Tribunal, emitido por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, y al no haber sido desconocido ni tachado, sino por el contrario fue reconocido por la representación judicial de la parte demandada, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hacen fe de que en fecha 18 de diciembre del 2.006, la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, dio por recibido de manos de la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000.000,oo), equivalentes hoy día por efecto de la reconversión monetaria, en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo), por concepto de cancelación del abono al giro del 20 de diciembre del 2.006, identificado como 2/2, de la inicial por la compra de Suite “E”, entrada central, Piso 2, N° 07, según depósito bancario N° 18011754 del Banco de Venezuela, realizado por la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, en la misma fecha, es decir, quedó plenamente probado que la ciudadana anteriormente mencionada cumplió con sus obligaciones respecto a lo pactado y convenido en el contrato de promesa de compraventa anteriormente valorado y objeto del presente proceso.
1.10-) Al folio 37 de la primera pieza, corre copia simple del comprobante de depósito electrónico N° 469400, de fecha 18 de diciembre del 2.006, el cual fue aportado al proceso en original, encontrándose actualmente en la caja fuerte del Tribunal, realizado por trasferencia de la cuenta N° 001-15-10560928 de la Entidad Financiera Banfoandes, a la cuenta N° 024-07-49687 de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000.000,oo), equivalentes hoy día por efecto de la reconversión monetaria, en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo), según nota N° 469400, documento reconocido por la representación judicial de la parte demandada y al que quien aquí Juzga le da pleno valor probatorio, el cual demuestra que la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, en fecha 18 de diciembre del 2.006 hizo la aludida transferencia, demostrándose de igual manera que cumplió con sus obligaciones respecto a lo pactado y convenido en el contrato de promesa de compraventa anteriormente valorado y objeto del presente proceso.
1.11-) Al folio 38 de la primera pieza, corre copia de instrumento privado de fecha 18 de diciembre del 2.006, denominado Recibo de Ingreso N° 001241, el cual fue aportado al proceso en original, encontrándose actualmente en la caja fuerte del Tribunal, emitido por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, y al no haber sido desconocido ni tachado, sino por el contrario fue reconocido por la representación judicial de la parte demandada, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hacen fe de que en fecha 18 de diciembre del 2.006, la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, dio por recibido de manos de la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000.000,oo), equivalentes hoy día por efecto de la reconversión monetaria, en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo), por concepto de cancelación del giro del 20 de diciembre del 2.006, identificado como 2/2, de la inicial por la compra de Suite “E”, entrada central, Piso 2, N° 07, según transferencia bancaria N° 469400 de la Entidad Financiera Banfoandes, realizada por la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, en la misma fecha, es decir, quedó plenamente probado que la ciudadana anteriormente mencionada cumplió con sus obligaciones respecto a lo pactado y convenido en el contrato de promesa de compraventa anteriormente valorado y objeto del presente proceso.
1.12-) Al folio 39 de la primera pieza, corre instrumento privado (letra de cambio) de fecha 08 de marzo del 2.006, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de que el referido instrumento fue pagado por la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ y cancelado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, es decir, quedó plenamente probado que la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, cumplió con sus obligaciones respecto a lo pactado y convenido en el contrato de promesa de compraventa objeto del presente proceso.
1.13-) Desde el folio 40 al 42 de la primera pieza, corre Certificación de Gravamen expedida por el Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 15 de julio del 2.010, la cual por haber sido emitida por un funcionario público competente para realizar tal acto de conformidad con lo establecido en el artículo 37 de la Ley de Registro Público y del Notariado en concordancia con lo establecido en el 1.384 del Código Civil, sin embargo de la misma no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, razón por la cual el Tribunal no la aprecia ni valora por ser impertinente.
1.14-) Desde el folio 46 al 64 de la primera pieza, corre documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 25 de noviembre del 2.004, bajo el N°. 45, Tomo 007, Protocolo 1, el cual contiene documento de condominio, de lo cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia, el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.
1.15-) Desde el folio 65 al 75 de la primera pieza, corre documento inscrito ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, el 01 de marzo del 2.002, bajo el N°. 41, Tomo 3-A, de lo cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia, el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.
1.16-) Al folio 179 de la primera pieza, corre instrumento privado de fecha 16 de abril del 2.008, el cual no la aprecia ni valora el Tribunal, pues de él no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso.
1.17-) A los folios 180 y 181, corre documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, el 22 de julio del 2.004, bajo el N°. 15, Tomo 003, Protocolo 03, el cual contiene Poder Espacial, de lo cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.
2.-) CONFESIÓN JUDICIAL: Respecto a esta prueba observamos que la misma debe cumplir con unos requisitos establecidos por la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República, toda vez que no toda declaración o afirmación hecha por las partes en sus alegatos o defensas puede considerarse confesión, en tal sentido, quien aquí Juzga considera prudente en primer orden, citar lo que en relación a la confesión judicial señaló el Tribunal Supremo de Justicia, el 19 de mayo del 2.005, en su Sala de Casación Civil, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez de Caballero, quien se pronunció como sigue a continuación:
Respecto a la confesión espontánea, denunciada por el formalizante, considera la Sala pertinente hacer las siguientes consideraciones:
La confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.
En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. En otras palabras, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.
En resumen, no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.
En ese sentido, en sentencia N° 0347 de fecha 12 de noviembre de 2001, caso Miryam Albornoz De Galavis c/ Daniel Galavis, Vladimir Galavis y Elizabeth Fuster, esta Sala señaló lo siguiente:
“... Ahora bien, el punto fundamental de la presente denuncia estriba en la supuesta confesión espontánea deducida, tanto de una afirmación realizada por el apoderado de la parte actora en un libelo de demanda por simulación, traído al expediente en copia certificada por la representación de la parte demandada, así como de la primera posición jurada absuelta por una de las co-demandadas.
Respecto a la figura de la confesión como tal, el autor Ramón F. Feo, en su obra Estudios sobre el Código de Procedimiento Civil venezolano, Tomo II, pág. 84, la define como: “la declaración o reconocimiento que una parte hace en el juicio de los hechos litigiosos alegados por la contraria”. Según el Dr. Armínio Borjas, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo II, pág. 224, “la confesión es la declaración por la cual una persona reconoce positivamente que un hecho debe tenerse como comprobado respecto de ella”.
En este sentido, la confesión puede ser judicial o extrajudicial, según se haga en juicio y a favor de la parte contraria o fuera del juicio. También la confesión puede dividirse en espontánea o voluntaria y provocada. La primera se hace por iniciativa del confesante, y la segunda a exigencia de la contraparte, en respuesta obligada a los interrogatorios que se le formulan. También puede clasificarse como expresa y tácita, esta última llamada confesión ficta; siendo la primera una declaración categórica por la cual se reconoce un hecho controvertido.
No obstante lo anteriormente expuesto, la doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes.
En este sentido, afirma el citado autor, Armínio Borjas, que “...puede ocurrir, sin embargo, que no esté viciado el consentimiento, pero sí que no haya intervenido conscientemente en el acto, como sucede de frases inadvertidamente escapadas del confesante, o de reticencias o contradicciones suyas. En tales casos le falta el elemento convencional necesario para que produzca plena prueba, y las deducciones o presuntas afirmaciones así obtenidas, pueden ser y son de hecho, indicios, esto es, argumentos indirectos de verdad, mas o menos atendibles según las especiales circunstancias; pero no tienen por sí mismas el valor de prueba completa y legal, que es propio exclusivamente de la confesión voluntaria’ (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano. Tomo III, pág. 229).
Sobre estos particulares la Sala estima, que no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juricidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte...”.

Por lo expuesto, es improcedente la denuncia de la confesión espontánea contenida en el escrito de contestación, pues este acto tiene naturaleza alegatoria y persigue determinar la controversia según el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. Es claro, pues, que la afirmación del hecho previamente afirmado en el libelo es admisión de hechos y no confesión, que de ser tergiversados podría dar lugar al vicio de incongruencia.(Subrayado del Tribunal).

La jurisprudencia trascrita y acogida por este Juzgado se explica por si misma, con la cual está meridianamente claro lo que constituye la confesión judicial como medio de prueba, siendo que no toda declaración es una confesión, pues para que ello suceda, es imprescindible que la misma sea espontánea y susceptible de producir consecuencias jurídicas per se contra quien confiesa, cuestión que no sucede en esta oportunidad, toda vez que el hecho de que el apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, admita ciertos hechos que no están actualmente controvertidos, exponiéndolos como alegatos de la contestación de la demanda sin que existiera en ella el ánimo de confesar algún hecho, es por lo que este Tribunal no la aprecia ni valora como confesión judicial, pues el apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, al admitir los hechos también alegó supuestas causas extrañas no imputables.
3.-) INFORMES: Desde el folio 210 al 237 de la primera pieza, corre comunicación de fecha 04 de abril del 2.011, remita por el Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en virtud de la prueba de informe promovida, la cual no la aprecia ni valora el Tribunal, por cuanto ella no contribuye en forma inmediata y directa a la dilucidación de lo que son los hechos controvertidos en este proceso, resultando la misma impertinente.
3.1-) Al folio 55 de la segunda pieza, corre comunicación de fecha 07 de noviembre del 2.011, remita por el Registrador Público Suplente del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que en los libros índices del referido Registro, desde el 05 de enero de 1.998, hasta el 07 de noviembre del 2.011, no aparece registrado el documento de condominio del Conjunto Residencial Buenaventura Suites´s.
4.-) INSPECCIÓN JUDICIAL: Desde el folio 06 al 15 de la segunda pieza, corre acta de fecha 25 de julio del 2.011, que contiene Inspección Judicial practicada por este Tribunal en el desarrollo urbanístico “Buenaventura Suite¨s”, ubicado en la parte alta de la ciudad de San Cristóbal, final de la Avenida Universidad, al lado del Aeropuerto de Paramillo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira apartamento N° 07, Entrada Central, Piso 2, Suite Tipo “E” del Edificio Uno, con la cual se pudo apreciar con inmediación de la Juez, los hechos constatados en la misma, por tanto con ella se demuestra que el apartamento en cuestión se encuentra terminado casi en su totalidad, es decir, en un noventa por ciento (90%), encontrándose instaladas sus ventanas de vidrió, puertas de madera en la entrada principal y en una sala de baño, pisos de cerámica, cerámica en los baños, cableado, paredes terminadas y pintadas en blanco; por otra parte se dejó constancia que faltaba por instalar las piezas sanitarias de los dos (02) baños y que para el momento de la inspección no se estaban realizando trabajos de construcción en el apartamento objeto de la inspección; asimismo se dejó constancia que la Calle de acceso al Conjunto Residencial, así como la vialidad interna, aceras, trocales y en general las obras de urbanismo, así como los puestos de estacionamiento internos, no se encontraban terminados. Quedó probado que el Edificio N° 1, constante de cuatro módulos, se encontraba parcialmente frisado y pintado; asimismo con respecto a los pisos, escaleras y demás áreas de circulación, respecto al módulo en el que se encuentra el apartamento objeto de la controversia, es decir, el módulo dos (2), le hacían falta tanto la escalera como los pasillos de circulación y a la fachada los revestimientos para su terminación final, dado que se encontraban aun en obra limpia o negar.
La parte demandada promovió pruebas, las cuales este Tribunal valora de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente forma:
1.-) En cuanto al mérito favorable de los autos, no constituyen uno de los medios probatorios contemplados en nuestra legislación, razón por la cual no procede su valoración.
2.-) DOCUMENTALES: Desde el folios 108 al 172 de la primera pieza, corre expediente llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, cuyo motivo se refiere a inspección judicial, asimismo específicamente a los folios 13 y 14 de la primera pieza, consta acta de fecha 19 de marzo del 2.010, que contiene en concreto el acto de la inspección Judicial practicada por este Tribunal en el final de la avenida Universidad, vía de acceso al Club La Castellana, Sector la Castellana, Paramillo, desarrollo urbanístico Buenaventura Suites, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con la cual se pudo apreciar con inmediación del Juez Juan José Molina Camacho, los hechos constatados en la misma, por tanto con ella se demuestra que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, para el 19 de marzo del 2.010, aun no había terminado el desarrollo Urbanístico “Buenaventura Suite¨s”, situado en el sector Paramillo de esta ciudad, sobre un lote de terreno de su propiedad cuyos datos característicos aquí doy por reproducidos, es decir, se demuestra que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, incumplió lo pactado, referente al tiempo de desarrollo o ejecución del proyecto u obra, dado que fue pactado un plazo de veinte (20) meses contados a partir de la fecha de la Promesa de Compraventa (08-03-2006), hasta el 07 de noviembre del 2007, con una prórroga de doce (12) meses más, siendo ésta concretamente desde el 08 de noviembre del 2007, hasta el 07 de noviembre del 2008.
2.1-) Desde el folio 147 al 155 de la primera pieza, corre documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 20 de julio del 2.009, bajo el N°. 2009.1801, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N° 440.18.8.32535, el cual contiene contrato de préstamo con garantía hipotecaría, de lo cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente, más aun cuando es evidente que el mencionado contrato es de fecha posterior (20/06/2.009) a la fecha en la que se debió ejecutar la totalidad de la obra (07/11/2.008), es decir, del desarrollo Urbanístico “Buenaventura Suite¨s”.
2.2-) Desde el folio 176 al 152 de la primera pieza, corre un conjunto de documentos electrónicos aportados en copias simples impresas vía Internet, donde se informa que en fecha 04 de diciembre del 2.009, ocurrió la intervención por parte del Estado Venezolano de la Entidad Bancaria Central Banco Universal; asimismo existen otros documentos que informan la escasez de materiales de construcción y aumento de los costos de producción, instrumentos todos de fechas posterior a la fecha en la que se debió ejecutar la totalidad del desarrollo Urbanístico “Buenaventura Suite¨s” (07/11/2.008) y que restan veracidad a la excepciones plasmadas por la parte demandada en cuanto a la justificación de su incumplimiento; de igual modo no existen certificación técnica que cerciore que los datos plasmados en los instrumentos que aquí se valoran, cumplen con los elementos esenciales para considerar la información como tal, pues a saber, la confidencialidad, la autenticidad, la integridad de tales datos no permite inequívocamente tenerlos como auténticos, razón por la cual este Tribunal no los aprecia ni valora, más aun cuando es evidente que los referidos instrumentos electrónicos, son de fecha posterior a la fecha en la que se debió ejecutar la totalidad de la obra (07/11/2.008), es decir, del desarrollo Urbanístico “Buenaventura Suite¨s”.
2.3-) Al folio 44 de la segunda pieza, corre copa certificada de instrumentos administrativos suscrito por la ciudadana ALEXANDRA GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° V-10.712.780, en su condición de Coordinadora Regional del Instituto para la Defensa de las personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), el cual conformidad con la Jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos, sin embargo del mismo no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia el Tribunal no lo aprecia ni valora por ser impertinente.
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
Siendo la oportunidad procesal para producir la decisión definitiva en la presente causa, quien aquí juzga observa que de los autos quedó plenamente probado y además aceptado por las partes, que en fecha 08 de marzo del 2.006, la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, suscribió con la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, representada por el ciudadano RAFAEL ORLANDO GONZÁLEZ ARENAS, contrato de promesa de compraventa, sobre el apartamento Suite Tipo “E” N° 07 del Edificio Uno del desarrollo Urbanístico “Buenaventura Suite¨s”, situado en el sector Paramillo de de la ciudad de San Cristóbal, sobre un lote de terreno propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, cuyos datos característicos aquí doy por reproducidos, siendo el precio de venta, la suma de CIENTO DIECIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 118.808.600,oo), equivalentes hoy día a CIENTO DIECIOCHO MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 118.808,60), los cuales deberían ser pagados por la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, mediante una cuota inicial por CUARENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 41.000,oo), distribuida de la siguiente manera: La suma de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 21.000,oo) que se pagarían en la fecha de otorgamiento del contrato de Promesa de Compraventa y la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 20.000,oo) representadas en dos (2) letras de cambio a la orden de Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, siendo que el saldo restante, es decir, la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 77.808,60), deberían ser pagados en el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. Asimismo quedó plenamente probado, que entre las partes se pactó un plazo de veinte (20) meses contados a partir de la fecha de la Promesa de Compraventa (08-03-2006), para que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, desarrollara y ejecutara el proyecto “Buenaventura Suite’s”, es decir, desde la fecha anteriormente indicada, hasta el 07 de noviembre del 2007, con una prórroga de doce (12) meses más, que concluyó el día 07 de noviembre del 2008; quedó plenamente probado que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, se obligó que dentro de los quince (15) días continuos siguientes al otorgamiento del documento de condominio, a la firma y otorgamiento del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo momento le transmitiría la plena propiedad del inmueble vendido a la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, comprometiéndose a notificarle a ésta, la fecha, hora y lugar en que se verificaría dicho otorgamiento, por lo menos con dos (2) días de anticipación; asimismo quedó plenamente probado con el comprobante de depósito bancario N° 392258671, corriente al folio 28 de la primera pieza, realizado ante la Entidad Financiera Banco Mercantil, de fecha 08 de marzo del 2.006, por la suma hoy día equivalente a VEINTIÚN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 21.000,oo) y correspondiente Recibo de Ingreso N° 000977, corriente al folio 29 de la primera pieza, por la misma cantidad, emitido por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, que la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, en fecha 08 de marzo del 2.006 cumplió con su primera obligación respecto a lo pactado y convenido en la cláusula CUARTA del contrato de promesa de compraventa, es decir, con el pago de parte de la inicial del inmueble prometido en venta y tantas veces mencionado en el presente fallo; continuando con este orden de ideas, de las actas procesales quedó plenamente probado con el comprobante de depósito bancario N° 446831459, corriente al folio 30 de la primera pieza, realizado en la Entidad Financiera Banco Mercantil, en fecha 14 de noviembre del 2.006, hecho por la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, por la suma equivalente hoy día a CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo) y correspondiente recibo de Ingreso N° 001198, emitido por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, que la aquí demandante cumplió en tiempo oportuno con el segundo pago de parte de la inicial del inmueble prometido en venta y cuyo giro estaba soportado en letra de cambio de fecha 08 de marzo del 2.006, constante al folio 32 de la primera pieza; de igual manera quedó plenamente probado con el comprobante de depósito bancario N° 12410160 corriente al folio 33 de la primera pieza, con el comprobante de depósito bancario N° 18011754 corriente al folio 35 de la primera pieza y depósito electrónico N° 469400 corriente al folio 37 de la primera pieza, el primero de fecha 13 de diciembre del 2.006 y los dos últimos de fecha 18 de diciembre del 2.006, que la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, realizó tres pagos por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.000,oo), para un total de QUINCE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 15.000,oo), correspondiente al tercer pago de la inicial del inmueble, soportado en el segundo giro soportado en letra de cambio de fecha 08 de marzo del 2.006, constante al folio 39 de la primera pieza y que de igual manera se encuentra contenido o reflejado correlativamente en los Recibos de Ingreso Nros 001232, 001240 y 001241, corrientes a los folios 34, 36 y 38 de la primera pieza respectivamente, emitidos por la empresa demandada, en consecuencia, quien aquí Juzga considera que le es factible declarar que la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, cumplió en tiempo oportuno las obligaciones contractuales a las que se obligó según la cláusula CUARTA del contrato objeto del presente proceso, relativas a la inicial del inmueble ya descrito. Así se decide.
En cuanto a las obligaciones contractuales que debió cumplir la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, quien aquí Juzga observa que de los autos quedó plenamente probado con el expediente N° 5950, llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, cuya copia se encuentra desde el folios 108 al 172 de la primera pieza, que la empresa demandada, para el 19 de marzo del 2.010, aun no había terminado el desarrollo Urbanístico “Buenaventura Suite¨s”, situado en el sector Paramillo de esta ciudad, sobre un lote de terreno de su propiedad cuyos datos característicos aquí doy por reproducidos, es decir, se demostró que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, incumplió lo pactado en la cláusula DÉCIMA, referente al tiempo de desarrollo o ejecución del proyecto u obra, dado que fue pactado un plazo de veinte (20) meses contados a partir de la fecha de la Promesa de Compraventa (08-03-2006), con una prórroga de doce (12) meses más, siendo ésta concretamente desde el 08 de noviembre del 2007, hasta el 07 de noviembre del 2008. Asimismo quedó demostrado el incumplimiento de la parte de la demandada con acta de fecha 25 de julio del 2.011, que contiene Inspección Judicial practicada por este Tribunal en el desarrollo urbanístico “Buenaventura Suite¨s”, acta corriente desde el folio 06 al 15 de la segunda pieza, con la cual se pudo constatar que el apartamento objeto del contrato de promesa de compraventa, para el 25 de julio del 2.011 estaba construido sólo en un noventa por ciento (90%) y que la Calle de acceso al Conjunto Residencial, así como la vialidad interna, aceras, trocales y en general las obras de urbanismo, así como los puestos de estacionamiento internos, no se encontraban terminados, demostrándose por tanto, que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, incumplió su obligación de ejecutar totalmente el desarrollo Urbanístico “Buenaventura Suite¨s”, en la fecha pactada al efecto (07/11/2.008), en consecuencia, quien aquí Juzga considera que le es factible declarar que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, incumplió con las obligaciones contractuales a las que se obligó según la cláusula DÉCIMA del contrato objeto del presente proceso. Así se decide.
Respecto a las excepciones planteadas por la representación judicial de la parte demandada, en la que pretende justificar su incumplimiento contractual y a las que llamó causas extrañas no imputables a su representada, como lo fueron la intervención por parte del Estado Venezolano de la Entidad Bancaria Central Banco Universal, así como la escasez de materiales de construcción y aumento de los costos de producción, quien aquí juzga al respecto evidenció del contrato objeto del presente proceso, no previo que el cumplimiento de las obligaciones de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, estaban condicionadas en alguno de los hechos anteriormente mencionados, más aun cuando se evidenció de los medios probatorios aportados al proceso por la misma parte demandada, que los hechos en los que justifican su incumplimiento son de fechas posterior a la fecha en la que se debió ejecutar la totalidad del desarrollo Urbanístico “Buenaventura Suite¨s” (07/11/2.008) y que por tanto, restan veracidad a la excepciones plasmadas anteriormente, en consecuencia, quien aquí Juzga considera que no le es dable tener dichas excepciones como causas extrañas no imputables y eximentes de responsabilidad civil de parte de la demandada. Así se decide.
Por los fundamentos antes expuestos, le asisten a esta Juzgadora la convicción y certeza de los hechos y reclamación demandada, por lo cual le es dable declarar la procedencia de las pretensiones libelares, razón por la cual es forzoso y obligante declarar con lugar la demanda. Así se decide.
A los fines de determinar la procedencia o no de la condenatoria en costas en este proceso, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones:
El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
Artículo 274.- A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se la condenará al pago de las costas.
En el presente caso, la pretensión reclamada por la parte actora ha sido declarada con lugar en su totalidad, razón por la cual la parte demandada resultó totalmente vencida en este juicio, motivo por el cual es procedente la condenatoria en costas en su contra, conforme al citado artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, asistida por el abogado JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO, en contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, representada legalmente por su vicepresidente, ciudadana ILDEMAR COROMOTO VALERO DE GONZÁLEZ, suficientemente identificados en autos, EN CONSECUENCIA:
PRIMERO: Se le ordena a la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, dar cumplimiento al contrato de promesa de compraventa de fecha 08 de marzo de 2006, es decir, en terminar la construcción del apartamento Suite Tipo “E”, distinguido con el Nº 07, ubicado en la Entrada Central, piso 2 del Edificio Uno del desarrollo Buenaventura Suite’s, en el Sector Paramillo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el cual debe tener un área de construcción de SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (62,60 M2), con las siguientes características y especificaciones: Sala, Comedor, Cocina, área de oficios, una habitación secundaria, un baño y habitación principal con baño privado; apartamento al cual le corresponde un puesto de estacionamiento.
SEGUNDO: Se le ordena a la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, dar cumplimiento a las cargas y obligaciones que le corresponden, entre las cuales destaca el otorgamiento del correspondiente documento de condominio, en hacerle entrega del mencionado inmueble completamente terminado y habitable a la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, así como transmitirle la plena propiedad y la legítima posesión del mismo, con el correspondiente puesto de estacionamiento, una vez quede definitivamente firme el presente fallo, del respectivo documento de venta ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.
TERCERO: Se le ordena a la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, pagar los gastos y derechos de registro que le correspondan al momento de la firma del respectivo documento de venta, momento en el cual deberá pagar el saldo pendiente del precio de venta, es decir, la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 77.808,70); mediante cheque de gerencia.
CUARTO: Una vez que esté definitivamente firme el presente fallo, sin que la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, de cumplimiento a lo aquí ordenado, la presente sentencia definitiva pasada en autoridad de cosa juzgada servirá de título de propiedad a nombre de la ciudadana FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, quien deberá consignar ante este Tribunal el saldo pendiente del precio de venta, es decir, la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 77.808,70); mediante cheque de gerencia y se ordenará expedir copia certificada mecanografiada de la presente decisión, a los fines de registro y protocolización de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se condena en costas a la Sociedad Mercantil INVERSIONES BUENAVENTURA C.A, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los veintiséis (26) días del mes de marzo del 2.012. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

BILMA CARRILLO MORENO.
Juez Temporal
ANA RAYBETH ZAMBRANO PASTRAN.
Secretaria Accidental.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley, a las once de la mañana y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp-34.340-2.010.

ANA RAYBETH ZAMBRANO PASTRAN.
Secretaria Accidental.