REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: RAMON ELI ANDRESEN LOZADA, venezolano, mayor de edad, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira y titular de la cédula de identidad Nro. V-932.072. APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS ORLANDO RAMÍREZ CARRERO, Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-1.557.291, abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 6.107. PARTE DEMANDADA: LUIS JAIRO ROA, Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-15.233.032. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN AGUSTIN RAMÍREZ MEDINA y EVA SHEREZADA GODOY PEÑALOZA, inscritos en el Inpreabogado bajo números 71.471 y 129.457, en su orden. MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento. EXPEDIENTE: Nº 7655. SENTENCIA: DEFINTIVA. I ANTECEDENTES E ITER PROCESAL A objeto de su resolución judicial, es recibido proveniente del Juzgado distribuidor de causas, escrito libelar de cumplimiento de contrato incoado por el ciudadano RAMON ELI ANDRESEN LOZADA, contra el ciudadano LUIS JAIRO ROA, en el sentido de que el último haga entrega del inmueble que ocupa como arrendatario; inmueble consistente en un local comercial signado con el número 19-13, ubicado al lado derecho de la Avenida Carabobo, sentido este-oeste, diagonal al tanque de guerra, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. La demandante esgrime que desde el año 1.988, pactó con el demandado un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre el local indicado, y que posteriormente notariaron contrato de arrendamiento, en el que se pactó que el local era como local comercial, donde funciona y ha funcionado la firma mercantil WELSCOM INGENIERING, C.A. Arguye que en el contrato de arrendamiento se estableció que el término del contrato era de tres (3) años fijos, contados a partir del 16 de enero de 2.006, lo que determinó que la fecha de entrega del inmueble dado en alquiler quedó establecida para el día 15 de enero de 2.009, oportunidad en que vencía el contrato en mención y se iniciaba el lapso de prorroga legal que establece la Ley, la cual, tomando en cuenta el tiempo que el arrendatario llevaba ocupando el inmueble, vencía el día 15 de enero de 2.012. Señala que con el fin de dar mayor certeza a su inquilino, tramitó por ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, expediente Nro. 4871, por el que se notificó al inquilino que el lapso de prorroga legal, había comenzado a contarse desde el 16 de enero de 2.009, por lo que debía entregar al local comercial, debidamente desocupado de personas y cosas, el día 15 de enero de 2.012. Señala que por cuanto el demandado no ha dado cumplimiento a su obligación de entrega del inmueble, siendo inútiles e infructuosas las gestiones amistosas realizadas para tal fin, demanda a Luís Jairo Rora, para que convenga en el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble, todo con fundamento en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios y 1.159 y 1.160 del Código Civil. Estimando su demanda en la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,oo). SUSTANCIACION DE LA CAUSA: La causa se sustanció de la siguiente manera: Al folio 15, consta auto de fecha 03 de febrero de 2.012, por el que se procede a dar admisión a la demanda a través del procedimiento breve, con la orden de comparecencia del demandado para que comparezca al segundo día despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. Al folio 16, mediante diligencia de fecha 07 de febrero de 2012, el apoderado actor señala poner a disposición del alguacil, lo necesario para la citación. Al folio 18, mediante auto de fecha 14 de febrero de 2.012, se acuerda expedir compulsa de citación de la demandada. Al folio 20, riela diligencia de fecha 27 de febrero de 2.012, por la que el alguacil indica haber citado personalmente a la demandada. CONTESTACION DE DEMANDA: La parte demandada asistida de abogada procede en fecha 29 de febrero de 2.012, a dar contestación a la demanda de autos, exponiendo en la misma: .- que en el año 1.988 concertó con el demandante, un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado, sobre un inmueble tipo local comercial signado con el número 19-13, ubicado en la Avenida Carabobo de esta ciudad de San Cristóbal y que en fecha 16 de enero de 2.006 suscribió contrato en el que se dejó constancia de de su permanencia en el inmueble, a pesar de que no se percató que se le estaba cambiando la naturaleza de la relación arrendaticia, de tiempo indeterminado a tiempo determinado. .- arguye que el 04 de noviembre de 2.008, se le notifica el inicio de la prórroga legal y se le señala que debe entregar el inmueble el día 15 de enero de 2.010 y que se pactaría un nuevo canon de arrendamiento. .- Expresa que el 15 de enero de 2.010, nada le dijo el arrendador de la entrega del inmueble y que por el contrario, procedió a cobrar el canon de arrendamiento correspondiente al mes que venció el 10 de enero de 2.010, 10 de febrero de 2.010 y los meses consecutivos de los años 2.010 y 2.011, es decir, 2 años después de la fecha pactada, de manera pacifica y en las mismas condiciones hasta la fecha de citación de la demanda. .- arguye que en el ordenamiento jurídico Venezolano, no es admisible el cambio de la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia en perjuicio del arrendatario, y solo se admite la posibilidad de cambio en el caso de la tácita reconducción, pero no es posible el cambio de la misma de un contrato a tiempo indeterminado a un contrato a tiempo determinado, en razón del amparo dado por el legislador. Y que si se pretendió vulnerar sus derechos, ello resultó fallido, por cuanto en el texto del contrato se reconoce la vinculación de la relación desde 1.988. .- Expresa que al arrendador, para el año 2.006, solo le asistía la posibilidad de solicitar el desalojo del inmueble conforme a lo indicado en el artículo 34 de la ley de arrendamientos, por lo que siendo que solo se podía dar fin al contrato si fuese una relación a tiempo determinado, se le ocurrió que la única vía era la suscripción de un nuevo contrato. .- arguye que se observa que la notificación realizada el día 4 de noviembre de 2.008, señala que la prorroga legal que se le otorga es la establecida en el literal c, del artículo 38 de la ley especial, esto es, una prórroga legal de 2 años, como erróneamente se señala en el libelo de demanda. .- señala que la notificación que se le hace indica que la prórroga legal comienza a contarse desde el 16 de enero de 2.008, por lo que fue una notificación con efecto retroactivo, lo cual además se produce antes de finalizar el supuesto contrato a tiempo determinado, lo cual se confirma de la propia notificación efectuada. .- Señala que conviene en la existencia de la relación arrendaticia desde el año 1.988, que el contrato desde el inicio fue a tiempo indeterminado y verbal que se suscribió un nuevo contrato notariado, por lo que no se está en presencia de una nueva relación contractual. En consecuencia niega y rechaza que la relación arrendaticia fuere de 3 años, ya que en el contrato no se hace mención que ello sea una extensión o renovación del contrato primigenio. .- opone al demandante la tácita reconducción del contrato a tiempo determinado, lo cual operó en su beneficio el día 15 de enero de 2.010, cuando el actor percibió el canon de arrendamiento y así lo hizo sucesivamente y que cuando se le notificó de la prorroga en fecha 04-11 de 2.008, ello fue antes del vencimiento del contrato y en el estricto orden jurídico, vencido el contrato el 15 de enero de 2.009, la prorroga legal otorgada de 2 años, venció el 15 de enero de 2.011, operando la tácita reconducción desde esa fecha. .- señala que en el peor de los casos, si la prorroga legal venció el 15 de enero de 2.012, igualmente operó la tácita reconducción, cuando su arrendador cobró los cánones de arrendamiento, con fundamento en los artículos 1.600 y 1.614. .- Solicita se desestime la medida de secuestro peticionada, por no encontrarse configurado el requisito del fumus bonis iuris, y no existir prueba del daño temido. .- Niega y rechaza la estimación de la demanda y pide se declare la existencia de una única relación arrendaticia desde 1.988 y en consecuencia inadmisible la demanda. ACTIVIDAD PROBATORIA: A los folios 34 y 35, consta escrito de pruebas de fecha 12-3-12, presentado por la representación actoral, a las cuales se da admisión mediante auto de esa misma fecha. La representación actoral presenta escrito de pruebas en fecha 14 de marzo de 2.012, las cuales se admiten mediante auto de fecha 15 de marzo de 2.012 (fs. 37 y 38) II MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR De seguidas pasa quien juzga, conforme a la exigencia normativa del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, a realizar una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, a objeto de delimitar el thema decidendum y consecuencialmente los hechos sujetos a las probanzas de las partes. DE LA DEMANDA PRESENTADA: La demandante señala que desde el año 1.988, pactó con el demandado un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre un inmueble consistente en un local comercial signado con el número 19-13, ubicado al lado derecho de la Avenida Carabobo, sentido este-oeste, diagonal al tanque de guerra de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, y que posteriormente celebraron contrato de arrendamiento, pactándose que su uso era como local comercial, donde funciona y ha funcionado la firma mercantil WELSCOM INGENIERING, C.A. Arguye que en el contrato de arrendamiento se estableció que el término del contrato era de tres (3) años fijos, contados a partir del 16 de enero de 2.006, lo que determinó que la fecha de entrega del inmueble dado en alquiler quedó establecida para el día 15 de enero de 2.009, oportunidad en que vencía el contrato en mención y se iniciaba el lapso de prorroga legal que establece la Ley, la cual, tomando en cuenta el tiempo que el arrendatario llevaba ocupando el inmueble, vencía el día 15 de enero de 2.012. Señala que con el fin de dar mayor certeza a su inquilino, tramitó por ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, expediente de solicitud Nro. 4871, por el que se notificó al inquilino que el lapso de prorroga legal, había comenzado a contarse desde el 16 de enero de 2.009, por lo que debía entregar al local comercial, debidamente desocupado de personas y cosas, el día 15 de enero de 2.012. Señala que por cuanto el demandado no ha dado cumplimiento a su obligación de entrega del inmueble, siendo inútiles e infructuosas las gestiones amistosas realizadas para tal fin, demanda a Luís Jairo Rora, para que convenga en el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble, todo con fundamento en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.159 y 1.160 del Código Civil. Estimando su demanda en la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,oo). DEFENSA DE LA ACCIONADA: Reconoce que desde año 1.988, concertó con el demandante un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado sobre el inmueble señalado por la actora y que en fecha 16 de enero de 2.006, suscribió contrato en el que se dejó constancia de de su permanencia en el inmueble, a pesar de que no se percató que se le estaba cambiando la naturaleza de la relación arrendaticia, de tiempo indeterminado a tiempo determinado. Igualmente arguye que el 04 de noviembre de 2.008, se le notifica el inicio de la prórroga legal y se le señala que debe entregar el inmueble el día 15 de enero de 2.010 y que se pactaría un nuevo canon de arrendamiento. Expresa que el 15 de enero de 2.010, nada le dijo el arrendador de la entrega del inmueble, y que por el contrario, procedió a cobrar el canon de arrendamiento correspondiente al mes que venció el 10 de enero de 2.010, 10 de febrero de 2.010, y que en los meses consecutivos (2.010 y 2.011), es decir, 2 años después de la fecha pactada, de manera pacifica y en las mismas condiciones hasta la fecha de citación de la demanda. Arguye que en el ordenamiento jurídico Venezolano, no es admisible el cambio de la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia en perjuicio del arrendatario y solo se admite la posibilidad de cambio en el caso de la tácita reconducción, pero no es posible el cambio de la misma de un contrato a tiempo indeterminado a un contrato a tiempo determinado, en razón del amparo dado por el Legislador. Y que si se pretendió vulnerar sus derechos, ello resultó fallido, por cuanto en el texto del contrato se reconoce la vinculación de la relación desde 1.988. Señala que para el año 2.006, a su arrendador, solo le asistía la posibilidad de solicitar el desalojo del inmueble conforme a lo indicado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, por lo que siendo que solo se podía dar fin al contrato si fuese una relación a tiempo determinado, después de 18 años, se le ocurrió que la única vía era la suscripción de un nuevo contrato. En cuanto a la notificación realizada el día 4 de noviembre de 2.008, señala que la prorroga legal que se le otorga es la establecida en el literal c, del artículo 38 de la ley especial, esto es, una prórroga legal de 2 años, en virtud de la vigencia del contrato de 3 años, como se pretende hacer ver, ya que indica que la prórroga legal comienza a contarse desde el 16 de enero de 2.008, por lo que fue una notificación con efecto retroactivo, lo cual además se produce antes de finalizar el supuesto contrato a tiempo determinado, lo cual se confirma de la propia notificación efectuada. Niega y rechaza que la relación arrendaticia fuere de 3 años, ya que en el contrato no se hace mención que ello sea una extensión o renovación del contrato primigenio, por lo que opone al demandante la tácita reconducción del contrato a tiempo determinado, lo cual operó en su beneficio el día 15 de enero de 2.010, cuando el actor percibió el canon de arrendamiento y así lo hizo sucesivamente y que cuando se le notificó de la prorroga en fecha 04-11-2.008, ello fue antes del vencimiento del contrato y en el estricto orden jurídico, vencido el contrato el 15 de enero de 2.009, la prorroga legal otorgada de 2 años, venció el 15 de enero de 2.011, operando la tácita reconducción desde esa fecha. Señala que en el peor de los casos, si la prorroga legal venció el 15 de enero de 2.012, igualmente operó la tácita reconducción, cuando su arrendador cobró los cánones de arrendamiento, con fundamento en los artículos 1.600 y 1.614. Niega y rechaza la estimación de la demanda y pide se declare la existencia de una única relación arrendaticia desde 1.988 y en consecuencia inadmisible la demanda. THEMA DECIDENDUM De acuerdo a lo alegado por la actora en su libelo de demanda y la defensa de la accionada, se tiene que el tema controvertido a decidirse en la presente litis, es la procedencia o no de la entrega del inmueble por parte del demandado, ello ante la negativa de la accionada bajo el argumento de la tácita reconducción, la ineficacia de la notificación efectuada y el amparo que le otorga la ley de la no conversión del contrato de tiempo indeterminado a tiempo determinado. No es en consecuencia, hecho controvertido y por ende relevado de pruebas, la existencia de una relación arrendaticia desde 1.988, siendo ambas partes contestes en ello. DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA Delimitada la litis, se pasa de seguidas al análisis del acervo probatorio, indicando previamente que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de prueba por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria. Así, los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas, y estos son aquellos en los que las partes no estén contestes. De manera que, establecida la carga probatoria en la presente causa, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos, con la indicación de que conforme a los principios rectores de la carga probatoria, ya indicados, corresponde al demandante probar la existencia de la obligación y al demandado traer a los autos la prueba de la excepción o que de alguna manera se encontraba liberado del cumplimiento de la misma. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de demanda: .- DOCUMENTAL: Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, de fecha 16 de enero de 2.006, Nro. 52, Tomo 10. Documental que se valora como documento Público, conforme a lo indicado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar que sobre el inmueble objeto de la pretensión de entrega, las partes convinieron una relación arrendaticia en la que se indicó, principalmente, que su duración era de 3 años fijos, contados a partir del 16-01-2.006; que el inmueble es ocupado por el demandado desde el año 1.999. .- DOCUMENTAL: Copia certificada de expediente de notificación efectuada por este mismo Juzgado, signada 4871, efectuada el día 04 de noviembre de 2.008, y en la que se indica que a partir de enero de 2008, comenzó a correr el lapso de prorroga legal y que el inmueble debió entregarse el día 15 de enero de 2.010. Esta documental se valora como documento Público demostrativo de lo indicado en su contenido material. En el lapso de promoción y evacuación de pruebas. Mérito favorable del contrato de arrendamiento y solicitud de notificación. Se indica la valoración previa de estas documentales, con lo que se ratifica el valor otorgado. PRUEBAS DE LA DEMANDADA: .- Mérito favorable de autos, en especial la solicitud de notificación. Se indica que la misma fue previamente valorada como documento público para demostrar los términos en que fue realizada la misma. .- Copia Certificada del expediente signado 7656 de la nomenclatura utilizada por este Tribunal. Esta prueba no se analiza ni se valora por ser independiente y no aportar nada en la resolución de lo controvertido en la presente causa. .- Documentos correspondientes y relativos a la solicitud de regulación de alquiler incoada por el demandado, que estableció mediante Resolución número 430, el canon de arrendamiento. No es objeto de valoración en razón de que el monto del canon arrendaticio o la insolvencia del demandado no es tema controvertido. .- Documentales, relativas a facturas de pagos de cánones de arrendamiento suscritas por el demandante, se valoran como documentales privadas tenidas como legalmente reconocidas al serles opuestas a la demandante y no desconocerlas. Para demostrar con ellas el pago realizado en las fechas y por los montos que se indican en las mismas. CONCLUSION PROBATORIA Del material probatorio traído por las partes a los autos, así como las alegaciones contestes de las partes, se tiene que a los contendientes de la litis los liga una relación arrendaticia desde el año 1.988 sobre el inmueble que ocupa la demandada, consistente en un local comercial signado con el número 19-13, ubicado al lado derecho de la Avenida Carabobo, sentido este-oeste, diagonal al tanque de guerra, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. La pretensión de la acciónate se fundamenta en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya previsión normativa indica: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble …” Entonces, se hace necesario verificar si cumplido el término contractual la demandada hizo uso del beneficio de la prórroga legal y que su disfrute fue ajustado al tiempo que ocupó el inmueble. Se tiene entonces que el término inicial del contrato de arrendamiento según se señala en la cláusula segunda era de tres (3) años fijos, contados a la firma del documento (16 de enero de 2.006), por lo que su fecha de conclusión era en principio el 16 de enero de 2.009. Ahora bien, siendo que las partes son contestes en que la relación arrendaticia data desde 1.988, debe tenerse que por mandato del artículo 38, literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal a que tenía derecho el demandante era de 3 años, por lo que la fecha teórica de vencimiento de la prorroga legal era para el día 16 de enero de 2.012. Así queda establecido. No obstante lo anteriormente indicado, se hace necesario verificar si en el presente caso operó la tácita reconducción establecida en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual prevé la siguiente disposición normativa: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” Ciertamente la notificación realizada por la actora adolece de errores que perjudican a la demandada, y conforme a lo indicado en el artículo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos; así se tiene, que siendo la relación arrendaticia superior a 10 años, la prórroga legal a que tenía derecho el arrendatario era de 3 años y no la del literal c) de dos (2) años, que indicó el demandante en tal notificación, por lo que no puede la misma surtir efecto legal alguno en la presente causa. Así se decide. Así las cosas, se tiene que finalizado el término contractual, esto es, el 16 de enero de 2.009, y a pesar de no haber sido notificado el demandado, oportuna ni correctamente del inicio de la prórroga legal, considera quien juzga, que la demandada comenzó ese día el disfrute de la misma hasta el día 15 de enero de 2.012, ya que no quedó desvirtuado que otra fuera la voluntad de las partes, mediando acciones que indican la voluntad del arrendador de no prorrogar el término contractual, como la notificación (aunque tardía y errónea) y la introducción de la demanda de cumplimiento apenas días después de finalizado el lapso de prorroga legal de tres (3) años, a la que legalmente tenía derecho el demandado por haber superado la relación arrendaticia el lapso de diez (10) años, con lo que, es criterio de quien juzga, que el mismo, no fue disminuido en su derecho. Así se establece. Se señala que en relación a la prórroga legal, se ha establecido, que es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, conforme a la aplicación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, figura que es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesario intervención para que se acuerde o no; por lo que de los elementos de autos señalados en el párrafo anterior se tiene –para que quien juzga-, que se encuentra plasmada la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato y dar la prorroga a la que el arrendatario tenía derecho. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el Legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. Así se establece. Ante la denuncia del arrendatario demandado de que no podía ocurrir la conversión de la relación arrendaticia, de tiempo indeterminado a tiempo determinado, considera éste Operador de Justicia que, siendo que la reclamación propuesta por el accionante está imbuida en una relación contractual, el artículo 1.133 del Código Civil señala: el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). En el mismo orden de ideas precisa quien juzga que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil). Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. En el caso que nos ocupa, de las pruebas de autos ha quedado demostrado que las partes iniciaron la relación contractual en el año 1.988, estableciéndose en este contrato la génesis de la relación entre las partes. No obstante lo anterior, las partes en pleno ejercicio de su libertad contractual con posterioridad celebraron un contrato en el que determinaron su tiempo de duración y del cual el actor pide el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Y siendo como se estableció que el mismo, regló, modificar y extinguió el vinculo contractual anterior, se debe concluir que en una relación contractual de arrendamiento las partes tiene la libertad contractual de ponerle un límite o finalizar un contrato de arriendo que se haya indeterminado, es decir, convertirlo de indeterminado a determinado, sin que con ello se le esté violando derecho alguno al inquilino, ya que no existe ninguna prohibición al respecto ni en el Código Civil ni en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, en el presente caso, el contrato de arrendamiento firmado con posterioridad a la fecha de su indeterminación es un contrato plenamente valido y eficaz. Así se decide. Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil. En el caso particular del contrato de arrendamiento se indica en el artículo 1.579 del Código Civil que “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. Con la anterior previsión normativa debe tenerse que cuando las partes pactan una relación arrendaticia, arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, esto es, la duración del contrato, -lo que usualmente se denomina cláusula temporal-, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo. Así las cosas, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y de conformidad con el artículo 39 eiusdem, dicha prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble. Por otra parte el artículo 1.159 del Código Civil establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y el artículo 1.167 eiusdem establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato. Aplicando todo lo anterior al presente caso, efectivamente al haber establecidos las partes en el último contrato que celebraron que la duración del mismo era de tres (3) años fijos, al día siguiente comenzó a correr el lapso de la prórroga legal, que en el presente caso era de tres (3) años, por aplicación del literal “d” del artículo 38, ya que la relación arrendaticia entre las partes tuvo una duración mayor a los diez (10) años, venciéndose dicha prórroga legal en fecha 15 de enero de 2.012, fecha en la cual estaba obligada la demandada a hacer entrega del inmueble arrendado, y que, al no haber demostrado en el presente proceso que lo hizo, y al existir plena prueba de los hechos alegados por el actor, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la pretensión del actor se hace procedente en derecho. Así se decide.- III DISPOSITIVA En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por el ciudadano RAMON ELI ANDRESEN LOZADA, contra el ciudadano LUIS JAIRO ROA. SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada ciudadano LUIS JAIRO ROA, a realizar de manera inmediata la entrega del inmueble que ocupa como arrendatario, el cual consiste en un local comercial signado con el número 19-13, ubicado al lado derecho de la Avenida Carabobo, sentido este-oeste, diagonal al tanque de guerra, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; compuesto por un salón grande, servicios sanitarios, puerta y ventanas de hierro y vidrio, instalaciones de luz, agua, en buen estado de mantenimiento y conservación. TERCERO: Se condena a la demandada, ciudadano LUIS JAIRO ROA, al pago de las costas procesales, por no haber vencimiento total. Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los siete (7) días del mes de junio de dos mil doce (2.012). AÑOS: 202º de la Independencia y 153º de la Federación. El Juez Temporal, Abog. Juan José Molina Camacho REFRENDADA: La Secretaria, Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza En la misma fecha siendo las 03:00 de la tarde se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Ape Exp. Nº 7655.