TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

EXPEDIENTE Nº 2.690
El presente expediente contiene el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS tramitado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que accionara la ciudadana JOSEFINA ARELLANO DE CHACÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.077.933 y domiciliada en esta ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, representada judicialmente por los abogados ROMÁN ALESSANDRO LEAL MOLINA y MARISELA ORRAIZ DE SÁNCHEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 63.391 y N° 34.895, contra el ciudadano FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.495.372 y de este domicilio.
Conoce esta Alzada del presente expediente con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera el ciudadano FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA en fecha 2 de mayo de 2012 contra la decisión dictada el 17 de abril de 2012 por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que DECLARÓ CON LUGAR LA DEMANDA; LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO EN FECHA 21 DE MARZO DE 2000, INSERTO BAJO EL N° 36 TOMO 32 DE LOS LIBROS DE AUTENTICACIONES LLEVADOS POR LA NOTARÍA PÚBLICA PRIMERA DE SAN CRISTÓBAL DEL ESTADO TÁCHIRA; ORDENÓ HACER ENTREGA FORMAL DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE LA CONTROVERSIA, CONSTITUIDO POR UN (1) LOCAL COMERCIAL UBICADO EN LA CALLE 15 Y QUE FORMA PARTE INTEGRANTE DE LA CASA N° 20-12 DE BARRIO OBRERO DEL MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL DEL ESTADO TÁCHIRA; ORDENÓ PAGAR LA CANTIDAD DE ONCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 11.200,00) CORRESPONDIENTES A LOS MESES DE AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2011, ENERO, FEBRERO Y MARZO DE 2012, MÁS LOS QUE SE SIGAN CAUSANDO HASTA LA DEFINITIVA ENTREGA DEL INMUEBLE; Y CONDENÓ EN COSTAS AL DEMANDADO DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 274 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

I
ANTECEDENTES
Obra a los folios 1 al 5 libelo de demanda presentado por la ciudadana JOSEFINA ARELLANO DE CHACÓN asistida por el abogado ROMÁN ALESSANDRO LEAL MOLINA, en contra del ciudadano FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA, con motivo de Resolución de Contrato de Arrendamiento e Indemnización de Daños y Perjuicios. A los folios 6 al 13 corren agregados los recaudos anexos al libelo de demanda.
Por auto de fecha 8 de noviembre de 2011 el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira le dio entrada y el curso de ley correspondiente, ordenando la citación del demandado (folios 14 y 15).
Al folio 16 corre poder apud acta otorgado por la ciudadana JOSEFINA ARELLANO DE CHACÓN a los abogados ROMÁN ALESSANDRO LEAL MOLINA y MARISELA ORRAIZ DE SÁNCHEZ.
Corre inserto a los folios 23 y 24, escrito de cuestiones previas presentado por el ciudadano FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA, asistido de abogada.
Por diligencia del 2 de abril de 2011 el apoderado actor procedió a subsanar los defectos de forma invocados por la parte demandada (folio 25).
En fecha 14 de diciembre de 2011 consignó el abogado ROMÁN ALESSANDRO LEAL MOLINA escrito de promoción de pruebas con anexos (folios 26 al 38), las cuales se agregaron y admitieron por auto del 15 de diciembre de 2011 (folio 39).
El Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial dictó la sentencia ya relacionada ab initio y hoy objeto de apelación (folios 40 al 50). Tal decisión fue apelada por el ciudadano FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA (folio 56), y por auto de fecha 7 de mayo de 2012 el tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor correspondiente (folios 57 y 58).
El 22 de mayo de 2012 este Juzgado Superior recibió el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 2.690 (folios 60 y 161).
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

La parte actora en su escrito libelar señaló:

“…En fecha 21 de marzo de 2002, celebré contrato de arrendamiento el cual comenzó a regir desde el 15-03-2002 y el cual se ha venido renovando automáticamente desde ese año cada seis meses (6), con el ciudadano FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA...en su condición de arrendatario, por un inmueble constituido por un local comercial un (1) el cual forma parte integrante de la casa N° 20-12, de Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal, el cual adquirió la empresa antes mencionada mediante documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira en fecha 28-03-2001, quedando registrado bajo el N° 36, Tomo 018, protocolo 01, folio 1/3, correspondiente al primer trimestre del presente (sic) año, el cual anexamos marcado con la letra “A”…
...En dicho contrato el ciudadano FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA…en la cláusula tercera, se comprometió a cancelar por concepto de cánones de arrendamiento el cual se ha venido incrementando con las renovaciones y hoy día está en la cantidad de MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1400,00) por mensualidades vencidas, además del 50% de los servicios de agua; y si no pagaba dentro de los primeros cinco días de cada mes, así como los respectivos intereses moratorios dado el caso. Sin embargo el arrendatario FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA…hasta la presente fecha adeuda los meses desde el 16 de julio al 15 de agosto y desde el 16 de agosto al 15 de septiembre de 2011, que lo debe pagar dentro de los 3 días de vencido, puesto que sus alquileres fueron convenidos de manera vencida. Cada uno por la cantidad de MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1400,00), incumpliendo el arrendatario a lo pautado en el contrato de arrendamiento en la cláusula tercera. En consecuencia el ciudadano FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA…adeuda los meses desde el 16 de julio al 15 de agosto y desde el 16 de agosto al 15 de septiembre de 2011 y los meses que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble en las condiciones a que se obligó por el contrato antes citado…
…Quedó establecido en el contrato de arrendamiento, el cual opongo formalmente al demandado, en la cláusula tercera que la falta de pago de 1 mensualidad dará derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado…
…A pesar de haber realizado diversas gestiones para lograr el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses desde el 16 de julio al 15 de agosto y desde el 16 de agosto al 15 de septiembre de 2011, hasta la presente fecha, el ciudadano FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA…no ha pagado los cánones de arrendamiento como lo establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, así como también está establecido en el contrato cláusula séptima, que la falta de pago de mensualidades vencidas dará derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del presente contrato, a solicitar la entrega del inmueble arrendado. Así mismo, establece este contrato que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas por parte del arrendatario, dará derecho a la arrendadora a dar por resuelto el presente contrato o a pedir el cumplimiento del mismo, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Ciudadana Juez, por las razones anteriormente expuestas es que me he visto en la imperiosa necesidad de recurrir a su noble autoridad para demandar como en efecto demando al ciudadano FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA…en su condición de arrendatario para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal a su digno cargo en lo siguiente:
PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 21 de marzo de 2002, bajo el N° 36, tomo 32, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, entre mi persona JOSEFINA ARELLANO DE CHACÓN…y el ciudadano FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA…en su condición de arrendatario, para que entregue el inmueble, recién pintado, y solvente de servicios, en las mismas condiciones que declaró recibirlo, según el contrato de arrendamiento.
SEGUNDO: En cancelar la cantidad por concepto de daños y perjuicios causados, por la inejecución de las obligaciones arrendaticias, por el uso indebido del inmueble, la cantidad de MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.400,00) mensuales y que hasta la presente asciende a la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.800,00), correspondiente a los meses desde el 16 de julio al 15 de agosto y desde el 16 de agosto al 15 de septiembre de 2011, más los que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble en las condiciones exigidas en el petitorio anterior.
TERCERO: Solicito a este tribunal sean calculados prudencialmente, las costas y costos del proceso y los honorarios profesionales…
SEXTO: Solicito que la presente demanda sea tenida como DEMANDA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS…”

En la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios, la parte actora en su libelo de demanda señaló que dio en alquiler mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado al ciudadano FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA, un local comercial que forma parte integrante de una casa signada con el N° 20-12 de la calle 15 con carrera 20 de Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal del estado Táchira; y que dicho contrato ha venido renovándose automáticamente desde el 15 de marzo de 2002.
Las cláusulas PRIMERA y SEGUNDA del contrato notariado y suscrito entre la parte actora y el demandado de autos en fecha 21 de marzo de 2000 por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, inserto bajo el N° 36 Tomo 32 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, son del siguiente tenor:
“...PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” un inmueble formado por un local comercial, ubicado en la calle 15 y forma parte integrante de la casa N° 20-12 de Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal, obligándose a darle como único destino para la comercialización de todo lo relacionado al ramo de la telecomunicación.
SEGUNDA: La duración del presente contrato es de seis (6) meses fijos contados a partir del día 15 de marzo de 2000. …”.
Por lo anteriormente señalado, y de la interpretación realizada a las cláusulas contractuales supra relacionadas, se infiere que de manera inequívoca los contratantes establecieron un plazo fijo de duración de la relación arrendaticia por seis (06) meses.
Ahora bien, en obsequio al respeto del orden público inquilinario, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (aplicable al caso de marras en virtud de lo dispuesto en el artículo 1° de la misma ley), adoptó en nuestro medio la institución de la prórroga legal, fijando lapsos precisos de duración de dicha prórroga, en función de la duración convencional del contrato vencido.
Ciertamente, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. (Subrayado y negritas de quien decide).

Así, en el contrato objeto de este juicio se estableció que la duración sería de seis (6) meses fijos contados a partir del 15 de marzo de 2000. Es decir, que el contrato venció el 15 de septiembre de 2000, ya que no consta en el expediente que las partes hayan manifestado su voluntad de prorrogarlo por igual período de tiempo, y por aplicación del artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal de seis (6) meses venció el día 15 de marzo de 2001, lo que significa que hasta esa fecha se tuvo como un contrato a tiempo determinado.
Ahora bien, el artículo 1.614 del Código Civil, establece:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Es decir, en los casos en que un contrato de arrendamiento que inicialmente se pactó a tiempo determinado si el arrendatario siguiere ocupando el bien inmueble, se debe tener que la relación arrendaticia sigue vigente pero bajo la modalidad de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, resultándole aplicable solo y exclusivamente a los fines de su terminación las previsiones legales establecidas para el desalojo contenidas taxativamente en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto, la jurisprudencia patria es abundante, pacífica y reiterada, al señalar que en materia de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, lo procedente en derecho es el desalojo y no la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales en el mismo; así tenemos que, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 26 de mayo de 2009, dictada en el expediente Exp. N° AA20-C-2009-000132, dejó sentado:
Ahora bien, la Sala, interpretando el criterio jurisprudencial supra parcialmente transcrito y aplicándolo al caso bajo análisis, se permite señalar que el accionante al invocar las causales contenidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente las contenidas en los literales “b”, “c” y “d”, lo que persigue no es otra cosa sino el desalojo del bien inmueble dado en arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto dichas causales están referidas única y exclusivamente al desalojo de bienes inmuebles, las cuales, tal como lo señala la doctrina de la Sala, son únicas y taxativas, impuestas por el Estado para la procedencia del mismo, sin hacer referencia al contenido y alcance de la disposición contenida en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, la cual dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ella.”, cuyos motivos de cumplimiento o resolución de contratos se encuentran perfectamente diferenciados dada su heterogeneidad y características, de las causales taxativas del desalojo,…”.

Por lo anteriormente expuesto, y determinado que a partir del 15 de marzo de 2001 exclusive, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, la presente acción por resolución de contrato de arrendamiento por el incumplimiento de cláusulas contractuales resulta contraria a derecho y por ende al orden público, esto, debido a que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que en los contratos a tiempo indeterminado sólo procederá el desalojo por cualquiera de las causales taxativamente allí previstas, siendo inadmisible la acción de resolución de contrato intentada en el caso de marras fundamentada en un contrato que es a tiempo indeterminado, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a disposición expresa de la ley. En consecuencia, procede la anulación del auto admisorio de la demanda, así como de todo lo actuado en el expediente, como de manera expresa, positiva y precisa se hace de seguidas en el dispositivo del presente fallo, Y ASÍ SE RESUELVE.
III
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 2 de mayo de 2012 por el demandado ciudadano FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA, contra la sentencia dictada en fecha 17 de abril de 2012 por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
SEGUNDO: Se DECLARA INADMISIBLE la demanda interpuesta por la ciudadana JOSEFINA ARELLANO DE CHACÓN por resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios contra el ciudadano FÉLIX HERNÁN CASTRO MEDINA.
TERCERO: Se ANULA EL AUTO DE ADMISIÓN de fecha 8 de noviembre de 2011 dictado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, y en consecuencia, todo lo actuado con posterioridad al mismo. En consecuencia, queda anulada la decisión apelada dictada el 17 de abril de 2012 por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira y diarizada con el N° 08.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 2.690 y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. San Cristóbal, a los dieciocho (18) días del mes de junio del año dos mil doce. Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

La Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA

El Secretario Temporal,
Carlos Alberto López Montero

En esta misma fecha 18 de junio de 2012, se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 2.690, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
El Secretario Temporal,

Carlos Alberto López Montero

JLFDeA./angie.-
Exp. 2.690.-