REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA DEMANDANTE: Farmacia Táchira C.A., la cual deviene por conversión de Farmacia Táchira S.R.L., domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 7 de julio de 1982, anotada bajo el N° 1, Tomo 14-A y con modificación inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 27 de diciembre de 2002, bajo el N° 32, Tomo 19-A. representada por su presidenta Olivia Matilde Ramírez de Ramírez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.525.324, de igual domicilio. APODERADOS: Yraima Melanie Petit Omaña, Livia Esther Guerrero García y Carmen Astrid Giffuni Criollo, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.327.923, V-4.210.137, V-5.675.821 e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 26.192, 28.393, 24.429, en su orden. DEMANDADOS: Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez, María Carolina Sosa Márquez y Cen Qiaomei, venezolanos los seis primeros y china la última, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.964, V-1.754.775, 2.939.774, V-3.185.189, V-3.659.790, V-5.300.557 y E-82.256.255, respectivamente; y Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 10 de enero de 2000, bajo el N° 12, Tomo 1-A, representada por su presidenta Josefina Márquez de Sosa, ya identificada. APODERADOS: De las codemandadas Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A. y Josefina Márquez de Sosa, la abogada Gladys Yaneth Herrera Gallego, titular de la cédula de identidad N° V-80.456.242 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 75.792. De la codemandada Cen Qiaomei, el abogado José Manuel Restrepo Cubillos, titular de la cédula de identidad N° V-11.499.781 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 21.219. TERCERA INTERVINIENTE: Ferretería Táchira, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el 31 de octubre de 1984, bajo el N° 40, Tomo 20-A, 3er Trimestre, representada por su gerente general Guillermo José Ordóñez Cárdenas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.024.717, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira. APODERADO: Uglis Antonio Salaverría Castillo, titular de la cédula de identidad N° V-4.887.025 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 28.032. MOTIVO: Retracto legal arrendaticio. Reenvío. (Apelación a decisión de fecha 16 de marzo de 2010, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira constituido con Asociados). I ANTECEDENTES Conoce este Juzgado Superior de la presente causa en virtud de que el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en decisión de fecha 07 de diciembre de 2011, declaró con lugar el recurso de casación formalizado contra la sentencia de fecha 18 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. En consecuencia, anuló la sentencia recurrida y ordenó al Juez superior que corresponda, dictar nueva sentencia corrigiendo el vicio detectado. PIEZA N° 1: Se inició el juicio mediante demanda interpuesta por las abogadas Yraima Melanie Petit Omaña, Livia Esther Guerrero García y Carmen Astrid Giffuni Criollo, actuando con el carácter de apoderadas judiciales de la sociedad mercantil Farmacia Táchira, C.A., contra los ciudadanos Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez y María Carolina Sosa Márquez; la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., y contra Cen Qiaomei, por retracto legal arrendaticio. Manifestaron en el libelo lo siguiente: - Que su representada es arrendataria de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 7 esquina con carrera 6, jurisdicción de la Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, distinguido con los Nos. 6-14 y 6-10, nomenclatura municipal de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. Que dicha relación arrendaticia tiene una vigencia desde el mes de mayo de 1950 cuando el Dr. Luis Ramírez Navas, hoy fallecido, adquirió la propiedad del mobiliario y equipo de la entonces denominada Botica Nacional e igualmente adquirió por cesión los derechos de arrendamiento sobre el inmueble, ambos mediante documentos reconocidos por ante el Juzgado de la Parroquia Pedro María Morantes, Distrito San Cristóbal del Estado Táchira de fecha 13 de abril de 1950, iniciando en el referido local el funcionamiento de Farmacia Táchira. Que la relación arrendaticia se ha mantenido en el tiempo hasta la actualidad, sucediéndose en la administración varios representantes de la familia Sosa Márquez, hasta el mes de mayo de 1996, cuando el inmueble en referencia pasó a la administración de Inmobiliaria Inés C.A. (INESCA), representada por el ciudadano Juan Alberto Sosa Márquez, y así se ha mantenido. - Que el 31 de enero de 2006, en forma sorpresiva compareció el Alguacil del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en la sede del señalado local y dejó una notificación de la cual se desprendió para ésta el conocimiento de que en fecha 13 de diciembre de 2005 se produjo junto con la venta de los inmuebles signados con los Nos. 6-8, 6-18, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34, la venta del inmueble signado con el N° 6-14 y 6-10 que ésta ocupa en calidad de arrendataria. Que se enteró también a través de dicha notificación, que la vendedora de los mencionados bienes era la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., y que la compradora era Cen Qiaomei, quien por mediación de su mandatario Raúl Armando Lira Ocando, produce la cuestionada notificación, actuando como la nueva propietaria del inmueble. Que dicha notificación se realizó con fundamento en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que de los hechos narrados y del derecho allí invocado por la compradora, se desprende la violación de los derechos y prerrogativas que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios garantiza no sólo a su representada, quien es arrendataria desde hace más de cincuenta años sobre el local comercial vendido, sino de los derechos de los otros inquilinos que quedaron igualmente afectados por consecuencia de la venta así realizada. - Que igualmente, con la referida notificación, tuvo conocimiento su representada de que el local comercial que ocupa como arrendataria y los otros locales comerciales fueron aportados como pago del capital social en la constitución de la empresa mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., por los socios Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez y María Carolina Sosa Márquez. - Que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios está conformado por normas de estricto orden público y de obligatorio cumplimiento, estableciendo en el artículo 42 el derecho preferente de los arrendatarios que tengan más de dos años como tales y estén solventes en los cánones de arrendamiento, para la adquisición del inmueble que ocupan con tal carácter, en ocasión de la transmisión del derecho de propiedad. Que de tal norma y del artículo 44 se desprende para el propietario que desea y pretende trasmitir el derecho de propiedad de un inmueble arrendado, la obligación ineludible de ofrecerlo en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, al arrendatario del inmueble que lo ocupa en tal condición, para lo cual fija el trámite legal correspondiente de proceder a ofertarle por vía de su notificación mediante documento auténtico, en el que se describa el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Que a su vez, para el arrendatario se desprende el derecho preferente de adquirir el bien y manifestarlo según las modalidades establecidas en la misma norma. - Que en el presente caso, su representada no fue notificada de la intención de negociación que comportaba la transmisión del derecho de propiedad sobre el pre-identificado local comercial, preferencia ofertiva a la que tenía derecho como arrendataria del local signado con los Nos. 6-14 y 6-10, del cual ha sido inquilina por un lapso mayor al de los dos años exigidos por la norma, trayendo tal omisión como consecuencia la violación del derecho preferente para su mandante de adquirir la propiedad del local objeto de arrendamiento y el consecuente ejercicio del derecho de retracto legal, sustentado en el artículo 43 de la mencionado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que de la notificación antes referida se puede verificar que se produjeron sin la obligada notificación a que se refiere el artículo 44 citado, dos actos traslativos del derecho de propiedad sobre el indicado local comercial: 1.- El efectuado por parte de los ciudadanos Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez y María Carolina Sosa Márquez, en favor de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., como aporte de capital para la constitución de la misma, en fecha 10 de enero del 2000 y posteriormente formalizado mediante documento de traspaso otorgado en la Oficina del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 27 de enero de 2003, bajo el N° 11, Tomo 001, Protocolo Tercero. 2.- El llevado a cabo por Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A. a favor de la ciudadana Cen Qiaomei, mediante documento inscrito en la misma Oficina de Registro Inmobiliario bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo 01, folios 1/3, de fecha 13 de diciembre de 2008. - Que no obstante, haberse producido tales actos traslativos de propiedad, nunca su representada tuvo conocimiento de éstos, y menos aún fue objeto de la aplicación y cumplimiento del dispositivo del artículo 44 de la citada Ley, lo que consecuencialmente ha dado lugar al ejercicio del derecho de retracto a que se contrae el artículo 43 del texto legal en referencia, por disponerlo el artículo 48 literal a, eiusdem. - Que por lo precedentemente expuesto, su representada tiene el derecho como arrendataria de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, por lo que respecta al local que ocupa como inquilina, en el lugar de quien adquirió el inmueble arrendado, por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad y en este sentido, le corresponde el derecho de ser reconocida como adquiriente preferencial en el acto traslativo suscrito por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 27 de enero de 2003, oportunidad en que se trasmitió la propiedad de todo el inmueble a la empresa Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., por la suma de Bs. 250.000.000,00. Que por efecto del incumplimiento de la norma especial en materia inquilinaria, el acto a que se contrae a la transmisión del derecho de propiedad producido por parte de Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A. a favor de Cen Qiaomei, es nulo ab initio, porque las nulidades legales no son susceptibles de producir efectos jurídicos y por el marcado carácter de orden público inmerso en la naturaleza especial de la normativa vigente en materia inquilinaria; y como consecuencia de ello, se retrotrae el estado jurídico del bien inmueble en cuestión al momento inmediato anterior al de la nugatoria negociación, con los efectos y consecuencias de la subrogación en la persona de su mandante. - Fundamentaron la acción en los artículos 42, 43, 44 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandando formalmente por retracto legal arrendaticio a los ciudadanos Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez y María Carolina Sosa Márquez; a la sociedad mercantil Agropecuaria Catarrana de Piscurí C.A., en la persona de su presidenta Josefina Márquez de Sosa, y a Cen Qiaomei, para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal, en la subrogación de su representada Farmacia Táchira C.A. en los derechos de los compradores del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 7, esquina con carrera 6, jurisdicción de la Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, distinguido con los Nos. 6-14 y 6-10, y en consecuencia, se declare la nulidad de los actos translativos de propiedad antes referidos y efectuados a favor de Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A. y de Cen Qiaomei. - Pidieron de conformidad con lo dispuesto en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la acción. - Estimaron la demanda en la suma de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00), equivalente actual a doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00). (Folios 1 al 11 con anexos a los folios 14 al 58, entre los cuales riela a los folios 12 y 13 poder otorgado por la ciudadana Olivia Matilde Ramírez de Ramírez, actuando con el carácter de presidenta de la sociedad mercantil Farmacia Táchira, C.A., a las abogadas Yraima Melanie Petit Omaña, Livia Esther Guerrero García y Carmen Astrid Giffuni Griollo, por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, el 09 de marzo de 2006). El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto de fecha 16 de marzo de 2006, admitió la demanda. (Folios 59 y 60) En fecha 10 de abril de 2006, la coapoderada judicial de la parte actora consignó copia certificada del poder otorgado por Cen Qiaomei al abogado Raúl Lira Ocando, por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, el 06 de enero de 2006, a los fines de que la citación de la mencionada codemandada fuera practicada en la persona de su apoderado judicial. (Folios 66 al 68) Por diligencia de fecha 18 de abril de 2006, la coapoderada judicial de la parte actora solicitó al Tribunal la corrección del auto de admisión, por cuanto en el mismo hubo un error material al no haberse incluido a la codemandada Cen Qiaomei. (Folio 70). El Juzgado de la causa, por auto de fecha 20 de abril de 2006, acordó reponer la causa al estado de admitir nuevamente la demanda. (Folio 71) Por auto de fecha 20 de marzo de 2006, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de los demandados Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez, María Carolina Sosa Márquez, sociedad mercantil Agropecuaria Catarrana de Piscurí C.A. en la persona de su presidenta Josefina Márquez Sosa y de Cen Qiaomei. En cuanto a la medida solicitada, acordó providenciar por auto separado. (Folios 72 al 73) A los folios 140 al 236 rielan actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada. PIEZA N° 2: A los folios 1 al 72 rielan igualmente actuaciones relacionadas con la citación de los demandados. A los folios 65 y 66 riela poder otorgado por la ciudadana Ibel del Rosario Sosa de Briceño al ciudadano Juan Alberto Sosa Márquez, por ante el Consulado General de Miami, Estado de Florida, Estados Unidos de América, el 27 de octubre de 2007. A los folios 67 y 68 corre poder otorgado por la ciudadana María Carolina Sosa Márquez al ciudadano Juan Alberto Sosa Márquez, por ante el Consulado General de Miami, Estado de Florida, Estados Unidos de América, el 22 de octubre de 2007. A los folios 69 al 71 riela poder otorgado por el ciudadano Mario Sosa Márquez al ciudadano Juan Alberto Sosa Márquez, por ante la Notaría Pública de Pampatar, Nueva Esparta, el 31 de octubre de 2007. En fecha 28 de abril de 2008, el abogado Raúl Armando Lira Ocando actuando con el carácter de apoderado judicial de la codemandada Cen Qiaomei, dio contestación a la demanda en los siguientes términos: PRIMERO: De conformidad con lo previsto en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso la caducidad legal de la acción. A tal efecto, manifestó que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios regula el lapso dentro del cual el arrendatario puede ejercer la acción de retracto. Que en el caso de autos, la acción de retracto legal ya había caducado para el momento de admitirse la demanda, en razón a que la arrendataria Farmacia Táchira C.A. fue notificada judicialmente el día 31 de enero de 2006, de que se habían efectuado los siguientes actos jurídicos: a) El aporte de capital que hicieron por documento protocolizado en la Oficina del Segundo Circuito Inmobiliario del Municipio San Cristóbal, el 27 de enero de 2003, bajo el N° 11, Tomo 1, Protocolo Tercero, los ciudadanos Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez y María Carolina Sosa Márquez a la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., de un inmueble ubicado en la calle 7 con carrera 6 de esta ciudad de San Cristóbal, formado por cuatro locales comerciales, uno de los cuales está arrendado por Farmacia Táchira, C.A. b) De la venta que hizo de ese mismo inmueble Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., a Cen Qiaomei, según documento protocolizado en la misma Oficina de Registro Público el 13 de diciembre de 2005, bajo el N° 15, Tomo 81, Protocolo Primero. Que a partir de la referida notificación, comenzó a correr para la arrendataria el lapso de los 40 días calendario para ejercer la acción de retracto legal, lapso este que caducó el 12 de marzo de 2006. Que en el proceso ocurrieron los siguientes actos: a) La demanda fue admitida originalmente el 16 de marzo de 2006, pero en la orden de emplazamiento se omitió a uno de los codemandados, específicamente a su representada Cen Qiaomei. b) Advertido tal error, el Tribunal ordenó por sentencia interlocutoria dictada el 20 de abril de 2006, reponer la causa al estado de admitir nuevamente la demanda, lo cual efectivamente hizo en esa misma fecha, incluyendo en el emplazamiento a todos los demandados. Que en razón de lo expuesto, resulta claro que la acción deducida había caducado, tanto para el momento en que se admitió la demanda por primera vez, es decir, el 16 de marzo de 2006, y con mayor razón para el 20 de abril de 2006, fecha en que se admitió válidamente la demanda. Que en efecto, para la primera fecha habían transcurrido 4 días después de la fecha en que caducó la acción (12 de marzo de 2006); y para la fecha del segundo acto de admisión de la demanda habían transcurrido 39 días después de la fecha en que caducó la acción, por lo que pide que el Tribunal declare la caducidad de la acción deducida, como punto previo en la sentencia definitiva. SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, con fundamento en los argumentos siguientes: Que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte de la vivienda, oficina o local arrendado. Que como se observa, la Ley prohíbe el ejercicio del retracto legal cuando se trata de la enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, y esto es exactamente lo que ocurrió en el caso de autos, en el que el local comercial ocupado por la demandante Farmacia Táchira, C.A., es una parte de un inmueble indivisible, compuesto por cuatro locales comerciales construidos sobre el mismo terreno, tal como se evidencia del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal el 13 de diciembre de 2005, bajo el N° 15, Tomo 81, Protocolo Primero, en el cual consta que el inmueble que fue primero de Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C.A., y actualmente de Cen Qiaomei, está compuesto por cuatro locales comerciales ubicados en la calle 7 con carrera 6 del casco central de la ciudad, que forman un solo inmueble, distinguido con la nomenclatura 6-8, 6-10, 6-14, 6-18, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34. Que en consecuencia, el local comercial ocupado por la demandante fue objeto de actos de transferencia de propiedad, primero por aporte de capital y luego por venta, pero no como un local independiente, sino como parte de un todo inseparable. Que en otras palabras, lo realizado en ambos actos jurídicos fue la transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el local arrendado por Farmacia Táchira, C.A., lo cual coincide precisamente con el supuesto legal contemplado en el precitado artículo 49. Pide que el Tribunal decida al respecto, como punto previo en la sentencia definitiva. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso como excepción perentoria que debe ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, la falta de cualidad de la demandante para intentar la acción deducida, por las razones siguientes: Que tal como lo determina el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, nadie puede ejercer en juicio un derecho ajeno. Que a su entender, la demandante pretende que se declaren nulos los dos actos jurídicos antes referidos, es decir, el aporte del inmueble de la calle 7 al capital social de Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C.A., y la posterior venta de ese mismo inmueble que se le hizo a su representada. Que sin embargo, tal como antes se indicó, el inmueble del cual forma parte el local arrendado por Farmacia Táchira, C.A. está compuesto por cuatro locales comerciales que forman un solo inmueble, encontrándose arrendados también los otros tres locales, lo que significa que el eventual derecho de ejercer el retracto legal respecto de estos tres locales, correspondería a sus respectivos arrendatarios, pero no a Farmacia Táchira C.A. En consecuencia, existe un litis consorcio activo necesario, pues en todo caso la acción debió ser propuesta por todos los inquilinos y no por uno solo de ellos, pues obviamente, los actos jurídicos traslativos de la propiedad del inmueble, no pueden ser válidos para unos y nulos para otros, todo lo cual lleva a considerar la falta de cualidad de la parte actora para el ejercicio de la presente acción. CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso como excepción perentoria que debe ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, la falta de cualidad de los codemandados Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez y María Carolina Sosa Márquez por un parte; de la codemandada Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A. y de la también demandada Cen Qiaomei, para sostener el juicio, por las siguientes razones: Que la acción de retracto legal persigue la nulidad de los dos mencionados actos jurídicos (el aporte del inmueble al capital y su posterior venta). Sin embargo, las partes que intervinieron en cada acto jurídico impugnado son distintas y por tanto, las que intervinieron en el primer acto que fue el aporte al capital social de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C.A., no pueden convenir en la nulidad del segundo acto y a la inversa, las que intervinieron en el segundo acto que fue la venta del inmueble que realizó la referida empresa a Cen Qiaomei, tampoco pueden convenir en la nulidad del primero. Que de lo expuesto, resulta una evidente falta de cualidad pasiva en los demandados para sostener una de las dos demandas que se les hacen, y así pide sea declarado. QUINTO: De conformidad con la precitada norma del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso como excepción perentoria que debe ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, la falta de cualidad de la demandada Cen Qiaomei para sostener el presente juicio, por las siguientes razones: Que de la copia del acta expedida por la Prefecto de la Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, consta que la mencionada codemandada contrajo matrimonio el 31 de enero de 2001, con Chaoyue Wu, y el artículo 168 del Código Civil es claro al disponer que la representación en juicio respecto de los bienes de la comunidad conyugal, corresponde en forma conjunta a ambos cónyuges; en consecuencia, la existencia de un litis consorcio pasivo necesario impide que Cen Qiaomei pueda sostener el presente juicio, ya que el inmueble lo adquirió para la comunidad conyugal y no para su exclusivo patrimonio, de lo cual deviene también una falta de cualidad pasiva para sostener el juicio y así pide sea declarado por el Tribunal. SEXTO: En términos generales rechazó la demanda por ser contraria a la verdad tanto en los hechos como en el derecho. (Folios 73 al 79) En la misma fecha 28 de abril de 2008, los ciudadanos Josefina Márquez de Sosa, actuando con el carácter de codemandada e igualmente en representación de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C.A., como presidenta de la misma, y Juan Alberto Sosa Márquez, actuando en su condición de codemandado y en representación de Ibel del Rosario Sosa Márquez, María Carolina Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez y Mario Sosa Márquez, según poderes corrientes a los autos, asistidos por la abogada Gladys Yaneth Herrera Gallego, dieron contestación a la demanda en los siguientes términos: Rechazaron, negaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Asimismo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que en la contestación de demanda se pueden oponer conjuntamente cuestiones previas y de fondo, opusieron las siguientes cuestiones: 1.- De conformidad con el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem, opusieron la cuestión previa de defecto de forma, en virtud de que la demandante no determinó con precisión el objeto de la demanda, lo cual es carga de impretermitible cumplimiento por parte del actor. Adujeron que la actora sólo indicó la situación del inmueble, cuando el precepto del ordinal 4° del precitado artículo 340 exige que se determine además, la situación y linderos, por lo que a su entender, debe declararse con lugar la presente cuestión previa. 2.- De conformidad con el ordinal 11 del precitado artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 ibidem y con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opusieron como defensa de fondo, la inadmisibilidad de la acción por existir prohibición expresa de la Ley para admitirla. Que en efecto, el precitado artículo 49 establece que “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado”. Que la parte demandante, Farmacia Táchira, C.A., intentó el retracto legal arrendaticio contra todos y cada uno de los herederos de Mario Sosa Puccini y pretende subrogarse en los derechos que le fueran cedidos a la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A. mediante el documento protocolizado en fecha 27 de enero de 2003, pero que el inmueble cedido por los demandados a la sociedad mercantil, constituye la totalidad de un terreno sobre el cual se encuentran construidos tres locales comerciales continuos que no disponen de documento de condominio, por lo cual no se encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal, que sería el instrumento legal que permitiría enajenarlos por separado, y así si serían divisibles los unos de los otros, y como consecuencia de ello daría origen a una preferencia ofertiva, ya que se le podrían vender a la actora los locales 6-10 y 6-14 ocupados por ella. Que por lo tanto, ninguno de los supuestos legales invocados por la parte actora en los artículos 44, 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios puede ser aplicado en el presente caso, por existir prohibición expresa de la Ley según el contenido del artículo 49 eiusdem, por lo que la demanda debe ser declarada inadmisible. 3.- De forma subsidiaria, opusieron igualmente como defensa de fondo de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 10 del artículo 346 eiusdem, la caducidad de la acción propuesta, en virtud de que la transferencia de la propiedad del inmueble como pago del capital social en la constitución de la empresa Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C.A., fue publicada en el Diario de Los Andes el día 24 de julio de 2002, publicación que hizo del conocimiento público, incluida Farmacia Táchira, C. A., la transferencia de la propiedad del inmueble del cual es parte el local ocupado por ésta. Que por cuanto transcurrieron tres (3) años con ocho (8) meses desde la referida transferencia del inmueble, a la fecha de presentación de la demanda el día 09 de marzo de 2006, lejos del lapso de caducidad previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece tan sólo 40 días como término hábil, le precluyó el lapso correspondiente a la demandante para ejercer la acción de retracto. 4.- De forma subsidiaria a las anteriores defensas, rechazaron de forma pormenorizada la demanda interpuesta en su contra. Rechazaron, negaron y contradijeron que la parte actora hubiere sido sorprendida con la notificación que le realizó el Alguacil del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, sobre el cambio de propietario del inmueble objeto de la acción. Que de la pretendida notificación se desprenda la violación de los derechos y prerrogativas que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios garantiza no sólo a la demandante sobre el local vendido, sino los derechos de los otros inquilinos. Que exista violación de los derechos y prerrogativas que el mencionado Decreto Ley establece para los arrendatarios en el artículo 42. Que el local comercial ocupado por Farmacia Táchira C.A., conforme una unidad individualizada sólo por el hecho de tener un número de puertas 6-14 y 6-10, indicación esta sólo de carácter administrativo, dado que el referido local no está individualizado con certificación catastral, ni con planos, lineros ni medidas. Finalmente, pidieron que se declare inadmisible la demanda por ser temeraria. (Folios 80 al 89) Anexos. (Folios 90 al 92) Mediante diligencia de fecha 28 de abril de 2008, la ciudadana Josefina Márquez de Sosa, actuando con el carácter de codemandada y en representación de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C.A., otorgó poder apud acta a la abogada Gladys Yaneth Herrera Gallego. (Folio 93) A los folios 94 al 96, con anexos a los folios 97 al 99, riela escrito de promoción de pruebas consignado el 30 de abril de 2008 por la ciudadana Josefina Márquez de Sosa, actuando con el carácter de codemandada e igualmente en representación de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C.A., representada en ese acto por la abogada Gladys Yaneth Herrera Gallego; y por el ciudadano Juan Alberto Sosa Márquez en su condición de codemandado y en representación de los codemandados Ibel del Rosario Sosa Márquez, María Carolina Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez y Mario Sosa Márquez, asistido por la misma abogada. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas por auto de la misma fecha. (Folios 100 al 101) Mediante escrito de fecha 09 de mayo de 2008 promovieron pruebas las apoderadas judiciales de la parte actora (folios 104 al 134 con anexos a los folios 135 al 139), las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de fecha 09 de mayo de 2008. (Folio 140) En fecha 15 de mayo de 2008 el abogado Raúl Lira, actuando con el carácter de coapoderado judicial de la codemandada Cen Qiaomei, consignó escrito de promoción de pruebas. (Folios 141 al 146 con anexos a los folios 147 al 148). Por auto de la misma fecha, el a quo agregó y admitió la referidas pruebas. (Folio 149) A los folios 153 al 158, con anexos a los folios 159 al 167, corre nuevo escrito de promoción de pruebas consignado por la representación judicial de la parte actora, las cuales fueron agregadas y admitidas por auto del 15 de mayo de 2008. (Folio 169) Mediante escrito consignado el 16 de abril de 2008, la ciudadana Josefina Márquez de Sosa, actuando con el carácter de codemandada e igualmente en representación de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C.A., representada en ese acto por la abogada Gladys Yaneth Herrera Gallego, y el ciudadano Juan Alberto Sosa Márquez, actuando en su condición de codemandado y en representación de los codemandados Ibel del Rosario Sosa Márquez, María Carolina Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez y Mario Sosa Márquez, asistido por la misma abogada, promovieron nuevas pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de la misma fecha. (Folio 187) Mediante diligencia de fecha 23 de mayo de 2008, la representación judicial de la parte actora solicitó la constitución del Tribunal con Asociados, a los efectos de emitir la sentencia definitiva. (Folio 202). En fecha 03 de marzo de 2009, el abogado Uglis Antonio Salaverría Castillo, actuando con el carácter apoderado judicial del “Fondo de Comercio” Ferretería Táchira C.A., presentó escrito de tercería adhesiva a la parte actora, con fundamento en los artículos 370, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de coadyuvar a que dicha parte gane el presente juicio por retracto legal arrendaticio. (Folios 230 al 235). Anexos. (Folios 236 al 259, dentro de los cuales corre copia del poder otorgado por la sociedad mercantil Ferretería Táchira, C.A., al mencionado abogado). Mediante decisión de fecha 23 de marzo de 2009, el Tribunal de la causa declaró inadmisible la intervención adhesiva planteada por el abogado Uglis Antonio Salaverría Castillo en representación de Ferretería Táchira, C.A. (Folios 200 al 262) Por diligencia de fecha 13 de abril de 2009, el prenombrado abogado Uglis Antonio Salaverría Castillo apeló de la referida decisión (folio 2); recurso este que fue oído en un solo efecto por auto de fecha 16 de abril de 2009 (folio 3). PIEZA N° 3: El 16 de marzo de 2010, el Juzgado de la causa constituido con Asociados dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta por Farmacia Táchira C.A., en contra de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., de los ciudadanos Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez, María Carolina Sosa Márquez, y de Cen Qiaomei En consecuencia, declaró lo siguiente: 1.- El retracto legal de arrendaticio de la accionante Farmacia Táchira, C.A., representada por su presidenta Olivia Matilde Ramírez de Ramírez, en el lugar de la compradora Cen Qiaomei, sobre el local comercial que ocupa en calidad de arrendataria, consistente en un inmueble individualizado, ubicado en la calle 7 con carrera 6, Nos. 6-14 y 6-8 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, el cual posee dos (2) puertas de entrada con la nomenclatura N° 6-14 y 6-8; construido en paredes de bloque, techo en parte de placa de tabelón con estructura metálica y en parte de acerolit también con estructura metálica; dividido en su interior, constante de una oficina, dos (2) baños y una especie de depósito; cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes: Frente, calle 7 con carrera 6, mide 10.02 Mts; fondo, mide 8,80 Mts; lado derecho, con dos (2) locales comerciales donde funcionan los comercios denominados Ferretería Táchira y La Cesta de Oro, cuya nomenclatura es 6-28 y mide en línea quebrada 16,06 Mts por la parte más ancha; lado izquierdo, con un local comercial que se encuentra en la esquina de la carrera 6, denominado Botica Central y mide en línea quebrada 16,06 Mts por la parte más ancha, teniendo un área aproximada de 184,87 Mt2, protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 13 de diciembre de 2005, bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo 1. 2.- Ordena a Farmacia Táchira C.A., pagar a la ciudadana Cen Qiaomei, la cuota parte correspondiente del precio del inmueble sobre el que se subrogará como compradora y que resulte de la experticia complementaria del fallo, como se expresa en la motiva del mismo, tomando como base para la experticia el precio total de la venta, es decir, un millón quinientos cincuenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 1.550.000,00). 3.- Una vez firme la decisión, previa práctica de la experticia que determine el monto del precio del inmueble a que se refiere el punto anterior del fallo, la sociedad mercantil Farmacia Táchira C.A., dentro del lapso perentorio de diez (10) días siguientes, deberá consignar en cheque de gerencia ante ese Tribunal, la suma que resulte de la experticia, para ser entregada como contraprestación a la ciudadana Cen Qiaomei, con la correspondiente indexación, tal como se declaró en la motiva del fallo y así opere en efecto la subrogación legal, sustituyendo a ésta en la propiedad, derechos y acciones derivados de la negociación. 4.- A los fines de hacer efectiva la subrogación, una vez cumplida la constraprestación de pago de parte de Farmacia Táchira C.A., ésta se declara a partir de ese momento legalmente subrogada como adquiriente en lugar de la ciudadana Cen Qiaomei, en el instrumento jurídico protocolizado el 13 de diciembre de 2005, en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, inserto bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo 1, suscrito entre Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A. y la ciudadana Cen Quiaomei. 5.- Si vencido el lapso otorgado en el numeral tercero del dispositivo para que Farmacia Táchira C.A. consigne la suma señalada y ésta no hubiese cumplido, se entenderá renunciado el derecho al retracto legal y por consiguiente se mantendrá incólume el instrumento jurídico protocolizado el 13 de diciembre del 2005, en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, inserto bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo 1. 6.- A los fines de registro inmobiliario, se ordena la práctica de experticia complementaria del fallo para determinar las medidas y linderos del local comercial sobre el que procede la subrogación legal arrendaticia. 7.- Una vez cumplida la prestación por parte del demandante, ofíciese a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, participándose la subrogación de Farmacia Táchira C.A., en correlación de la ciudadana Cen Qiaomei en el instrumento de fecha 13 de diciembre de 2005, protocolizado bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo 1, a los fines de que se estampe la nota correspondiente, de modo que el Registro tenga como propietaria por compraventa a Farmacia Táchira C.A. y no a la ciudadana Cen Qiaomei. 8.- De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hubo condenatoria en costas. (Folios 19 al 69 al 69). A los folios 97 y 98 riela poder especial otorgado por Cen Qiaomei, al abogado José Manuel Restrepo Cubillos, por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal el 07 de junio de 2010. Mediante escrito de fecha 05 de agosto de 2010, el mencionado apoderado judicial de la codemandada Cen Qiaomei, ejerció recurso de apelación contra la sentencia de fecha 16 de marzo de 2010, reiterando los argumentos expuestos en la contestación de demanda, respecto a la defensa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, indicó que la demanda de retracto legal arrendaticio que dio origen al presente juicio ha debido ser declarada inadmisible ab initio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prohíbe expresamente admitir la demanda, entre otros supuestos, cuando es contraria a una disposición expresa de la Ley, como ocurre en el presente caso, en que existe prohibición de admitirla conforme a lo previsto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Folios 100 al 108) El Juzgado de la causa, por auto de fecha 09 de agosto de 2010, acordó oír el recurso en ambos efectos y remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. (Folio 109) Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 16 de septiembre de 2010, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial recibió el expediente, le dio entrada y el trámite de ley correspondiente. (Folio 112) En fecha 18 de marzo de 2011, el precitado Juzgado Superior Tercero en lo Civil, dictó decisión mediante la cual declaró lo siguiente: 1.- SIN LUGAR la apelación ejercida por el apoderado judicial de la ciudadana Cen Qiaomei en fecha 05 de agosto de 2010, contra la decisión dictada en fecha 16 de marzo de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. 2.- REVOCÓ la referida decisión, por considerar que la misma es nula por desnaturalización del procedimiento breve, al haber sido dictada por un Tribunal constituido con Asociados. 3.- DECLARÓ PARCIALMENTE con lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio y consecuente subrogación legal interpusiera la sociedad mercantil Farmacia Táchira C.A., representada por su presidenta, Olivia Matilde Ramírez de Ramírez, contra la ciudadana Cen Qiaomei, sobre el local comercial que ha venido ocupando la demandante, consistente en un local comercial individualizado, ubicado en la calle séptima (7ª) entre carreras 6ª y Avenida Gral. Isaías Medina Angarita (séptima avenida), de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, con dos (02) puertas de entrada marcadas con nomenclatura municipal N° 6-8 y 6-14, el cual cuenta con paredes de bloque, techo en parte de placa de tabelón, con estructura metálica y en parte con acerolit también con estructura metálica. Dividido internamente en una (01) oficina, dos (02) baños y un depósito. Sus linderos y medidas particulares son: FRENTE: Calle 7 entre carreras 6ª y 7ª avenida, mide 10,02 mts. FONDO: Mide 8,80 mts. COSTADO O LADO DERECHO: Con dos locales comerciales Ferretería Táchira y La Cesta de Oro, N° 6-28, midiendo en línea quebrada 16,06 mts., la parte más ancha. COSTADO O LADO IZQUIERDO: Con local comercial ubicado en la esquina carrera 6ª denominado Botica Central, midiendo en línea quebrada 16,06 mts. por la parte más ancha, todo con un área aproximada de 184,87 mts2. Protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo Primero, del 13 de diciembre de 2005. 4.- Ordenó que la demandante Farmacia Táchira C.A. pagará a la ciudadana Cen Qiaomei la cuota parte correspondiente del precio del inmueble sobre el que se subroga como compradora, resultante de la experticia complementaria al fallo, para lo cual se tomará como punto base el precio de la venta del 13 de diciembre de 2005, esto es, Bs. F. 1.550.000,00, y a la que se le practicará, a su vez, indexación o corrección monetaria con los mismos parámetros de temporalidad. 5.- Una vez firme la decisión y practicada la experticia referida en el numeral anterior, la sociedad mercantil Farmacia Táchira C. A. consignará dentro del lapso de diez (10) días, cheque de gerencia contentivo de la suma relativa al numeral cuarto por ante el Tribunal que conoció en primera instancia para serle entregado a la ciudadana Cen Qiaomei, de modo que opere la subrogación legal sustituyéndola en la propiedad, derechos y acciones producto de la negociación. 6.- Cumplido el pago por Farmacia Táchira C. A., se le tendrá como subrogada adquiriente en el documento protocolizado bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo Primero del 13 de diciembre de 2005, que fuese suscrito entre Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C. A. y la ciudadana Cen Qiaomei. 7.- En caso de que Farmacia Táchira C. A. no consigne el cheque de gerencia correspondiente al pago ordenado en el punto quinto del presente dispositivo dentro del lapso estipulado, se entenderá que renuncia al derecho de retracto legal, razón por la que se mantendrá – sólo en ese caso – indemne el documento protocolizado bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo Primero, del 13 de diciembre de 2005 en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. 8.- Ordenó que deberá practicarse experticia complementaria al fallo sobre el local comercial objeto del retracto legal, así como la subrogación, a fin de determinar los correspondientes linderos y medidas. 9.- Cumplida la prestación, deberá oficiarse a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, participándole la subrogación que operada a favor de la sociedad mercantil Farmacia Táchira C. A., respecto a la ciudadana Cen Qiaomei, en la venta contenida en el documento protocolizado bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo Primero en fecha 13 de diciembre de 2005 a objeto de que ese despacho proceda a estampar la nota correspondiente para que en lo sucesivo se tenga como propietaria a Farmacia Táchira C. A. y no a la ciudadana Cen Qiaomei. 10.- No hubo condenatoria en costas. (Folios 119 al 140) En fecha 01 de abril de 2011, el coapoderado judicial de la codemandada Cen Qiaomei anunció recurso de casación contra la referida sentencia (Folio 155) La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 07 de diciembre de 2011, dictó sentencia mediante la cual casó la decisión recurrida y ordenó al Juez Superior que resulte competente, dictar nueva decisión sin incurrir en el defecto de forma que originó la nulidad del fallo. (Folios 300 al 329) Recibido el expediente en fecha 16 de marzo de 2012, este Juzgado Superior le dio entrada y el trámite de Ley correspondiente. Asimismo, el Juez Temporal se abocó al conocimiento de la causa ordenando la notificación de las partes. (Folios 333 y 334) Cumplidas las notificaciones ordenadas (fls. 336 al 345), por auto de fecha 24 de abril de 2012 se abocó al conocimiento de la causa la Juez Titular. (Folio 346) Por auto de fecha 24 de mayo de 2012 se acordó diferir el lapso correspondiente para dictar sentencia, por el plazo de treinta (30) días calendario, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. II MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Conoce este Juzgado Superior del presente asunto, en virtud de la decisión proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 07 de diciembre de 2011, mediante la cual casó la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 16 de marzo de 2011, estableciendo lo siguiente: Ahora bien, el caso de autos lo constituye una acción de retracto legal arrendaticio la cual tiene por finalidad que el arrendatario se subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, por ende, es necesario que se trate de un bien inmueble, de allí que el objeto de este tipo de acciones lo constituye un bien inmueble el cual requiere que se determine por su ubicación, linderos y medidas. En otros términos, en los juicios de retracto legal arrendaticio el objeto de la pretensión lo constituye un inmueble, pues, se está reclamando un derecho real sobre el mismo, por tanto, es necesario la clara identificación que se pretende retraer por su ubicación, medidas y linderos para que la decisión resulte ejecutable. Ahora bien, de la sentencia recurrida parcialmente transcrita, se evidencia que el juez de alzada intentó individualizar el bien inmueble objeto del retracto legal arrendaticio con base en la inspección judicial a los fines de declarar con lugar la acción de retracto legal, y la consecuente subrogación. Sin embargo, el juez de alzada ordenó en el numeral octavo del dispositivo de la sentencia, la realización de una experticia complementaria del fallo “…a fin de determinar los correspondientes linderos y medidas…”, sobre el local comercial objeto del retracto legal, así como la subrogación, ambas declaradas en el fallo, lo cual, significa que los linderos y medidas establecidos por el ad quem mediante la inspección judicial, quedarían sin efecto y serían sustituidos por los linderos y medidas que en definitiva determinarían los expertos en la experticia complementaria del fallo ordenada en el numeral octavo del dispositivo de la sentencia recurrida. Es decir, que ello corrobora el que efectivamente el ad quem no determinó los linderos y medidas, como lo delata el formalizante, pues, dejó en manos de los expertos la determinación de los mismos, lo que implica que el inmueble que se pretende retraer no fue determinado por sus linderos y medidas en la sentencia que declaró con lugar la acción de retracto legal arrendaticio, en consecuencia la misma no es ejecutable, pues, conforme al ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, toda sentencia debe contener “…La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión…”. Pues, como ya se ha dicho en los juicios de retracto legal arrendaticio el objeto de la pretensión lo constituye un bien inmueble, por cuanto lo que se está reclamando es un derecho real sobre el mismo, por tanto, es necesario la clara identificación del inmueble que se pretende retraer por su ubicación, medidas y linderos para que no exista duda e incertidumbre y la decisión resulte ejecutable. Pues, la acción de retracto legal arrendaticio tiene por finalidad que el arrendatario se subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Por ende, es necesario que el bien inmueble se determine por su ubicación, linderos y medidas, cuyos datos constan en el documento a través del cual se hace la transmisión del derecho de propiedad del inmueble objeto del retracto legal arrendaticio, pues, precisamente lo que persigue el demandante con la acción de retracto es subrogarse en las mismas condiciones del que adquirió el inmueble lo cual no ocurriría si se determinan los linderos y medidas con base en un instrumento distinto al documento a través del cual se hizo la transferencia de la propiedad. Por ende, los linderos y medidas deben ser los que constan en el documento de transmisión de la propiedad, pues, de lo contrario se corre el riesgo que al declararse con lugar la acción de retracto legal arrendaticio, el demandante no se subrogue en las mismas condiciones de quien adquirió el inmueble, si los linderos y medidas no se corresponden con los que constan en el documento a través del cual se hizo la transmisión del derecho de propiedad del inmueble objeto del retracto legal arrendaticio, cuyo linderos y medidas evidentemente deben ser los mismos que constan en los libros de registro inmobiliario en el cual está registrado el inmueble objeto del retracto legal arrendaticio, y es allí en donde debe estamparse la nota correspondiente a la subrogación declarada en el fallo. Por lo tanto, en los juicios de retracto legal arrendaticio los jueces están en la obligación de determinar en la sentencia la ubicación, linderos y medidas del bien inmueble objeto del retracto legal para que se pueda ejecutar la sentencia y el arrendatario pueda subrogarse en las mismas condiciones de quien adquirió el inmueble objeto del retracto legal arrendaticio y no dejar dicha determinación en manos de los expertos a quienes le corresponde practicar la experticia. Estima la Sala que, la experticia complementaria del fallo que realizan los expertos a los fines de ejecutar la sentencia que ordene la entrega de un bien inmueble, no puede sustituir el fallo que ordena la realización de la misma, pues, la experticia en este caso está llamada a complementar el fallo en algún punto ordenado por el juez de conocimiento, pero nunca sustituirlo en su totalidad, y determinar los linderos y medidas del bien inmueble, cuando esa es una obligación del juez de conocimiento, ya que el objeto de la acción que se ha declarado con lugar requiere que su determinación conste en la sentencia, por tratarse de algo sumamente puntual e insustituible, como ocurre en el presente caso, pues, por tratarse de un juicio de retracto legal arrendaticio, el objeto de la pretensión lo constituye un bien inmueble, pues, se reclama un derecho real sobre el mismo. Por tanto, es necesario que la ubicación, medidas y linderos se determinen en la sentencia para que no exista duda e incertidumbre y la decisión resulte ejecutable, pues, si se deja en manos de los expertos la determinación de los linderos y medidas, éstos sustituirían al tribunal de conocimiento, lo cual vulneraría el debido proceso y el derecho a la defensa de los justiciables, pues, podrían generarse nuevos derechos o declararse derechos no hechos en la fase de conocimiento. En consecuencia, considera la Sala que en el presente caso, los linderos y medidas no fueron determinados en le sentencia, pues, pese al intento del ad quem en tratar de individualizar el inmueble al señalar unos linderos y medidas mediante una inspección judicial y no con base en los datos que constan en los documentos, sin embargo, esos supuestos linderos y medidas, quedaron sin efecto, al ordenarse en la experticia complementaria del fallo “…determinar los correspondientes linderos y medidas…”, dejando en manos de los expertos, una obligación que en este caso en particular es del tribunal de conocimiento y no de los expertos encargados de realizar la experticia complementaria del fallo. Pues, por tratarse de una acción de retracto legal arrendaticio, su determinación debe constar en la sentencia por tratarse de algo sumamente puntual e insustituible, ya que es necesario que su ubicación, medidas y linderos consten en la sentencia para que la misma pueda ejecutarse. Así se establece. (Exp. N° AA20-C-2011-000267) Pasa entonces esta juzgadora a emitir nuevo fallo sobre la controversia planteada, teniendo en cuenta lo dispuesto por nuestro Máximo Tribunal de Justicia en la sentencia parcialmente transcrita. La presente causa se inició por demanda interpuesta por la representación judicial de la sociedad mercantil Farmacia Táchira C.A., contra los ciudadanos Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofia Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez y María Carolina Sosa Márquez; contra la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., en la persona de su presidente Josefina Márquez de Sosa y contra Cen Qiaomei, por retracto legal arrendaticio, para que convinieran o a ello fueran condenados por el Tribunal, en la subrogación de la demandante en los derechos de los compradores del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 7 esquina con carrera 6, jurisdicción de la Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, distinguido con los números 6-14 y 6-10 de la nomenclatura municipal, y en consecuencia, se declare la nulidad de los actos traslativos de propiedad referidos en el libelo efectuados a favor de Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A. y de Cen Qiaomei. Manifiesta que su representada es arrendataria del referido bien inmueble desde el mes de mayo de 1950, relación que se ha mantenido hasta la actualidad. Que el 31 de enero de 2006 compareció el Alguacil del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en la sede del local arrendado y dejó una notificación a la arrendataria referida a la venta del inmueble que ocupa, de cuyo contenido se desprende para la actora el conocimiento de que en fecha 13 de diciembre de 2005, se produjo junto con la venta de los inmuebles signados con los números 6-8, 6-18, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34, la venta del inmueble signado con el N° 6-14 y 6-10 que ocupa en calidad de arrendataria. Que también se enteró mediante la aludida notificación, que la vendedora de los bienes era la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A. y que la compradora era la señora Cen Qiaomei. Igualmente, tuvo conocimiento de que el local que ocupa desde hace más de cincuenta años como arrendataria, había sido aportado junto con los demás locales como pago del capital en la constitución de la mencionada sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A por los socios Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofia Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez y María Carolina Sosa Márquez, siendo formalizado el traspaso del inmueble a la empresa por documento protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 27 de enero de 2003, bajo el N° 11, Tomo 001, Protocolo Tercero; y traspasado posteriormente por la citada empresa a la señora Cen Qiaomei mediante documento protocolizado en la misma Oficina de Registro Inmobiliario bajo el N° 15, Tomo 081, Protocolo 01, folios 1/3 de fecha 13 de diciembre de 2005. Alega que de lo dispuesto en los artículos 42 y 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se desprende para el propietario que pretenda trasmitir el derecho de propiedad de un inmueble arrendado la obligación de ofrecerlo en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, al arrendatario del inmueble que lo ocupa en tal condición y a su vez, el arrendatario tiene el derecho preferente de adquirir el bien y manifestarlo fehacientemente, lo cual no ocurrió en el presente caso, por cuanto en forma alguna la demandante fue notificada de la intención de negociación que comportaba la transmisión del derecho de propiedad sobre el local comercial signado con los números 6-14 y 6-10, preferencia ofertiva a la que tenía derecho como arrendataria del mismo por un lapso mucho mayor al de dos años exigidos por la norma, trayendo tal omisión como consecuencia la violación del derecho preferente para la demandante de adquirir la propiedad del local objeto de arrendamiento y el consecuente ejercicio del derecho de retracto legal. Que la sociedad mercantil demandante tiene el derecho de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad por lo que respecta al local que ocupa como inquilina, en lugar de quien adquirió el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad; y en este sentido, le corresponde el derecho de ser reconocida como adquirente preferencial en el acto traslativo suscrito ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira el 27 de enero de 2003, oportunidad en que fue transmitida la propiedad del local que ocupa como inquilina así como el resto de los locales comerciales continuos que se encuentren adyacentes y construidos sobre el lote de terreno, a Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A . Fundamenta la acción en los artículos 42, 43 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte, la representación judicial de la señora Cen Qiaomei en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso la caducidad legal de la acción de conformidad con lo previsto en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Aduce al respecto, que la acción por retracto legal arrendaticio ya había caducado para el momento de admitirse la misma, puesto que la arrendataria demandante fue notificada el 31 de enero de 2006 de la realización de los siguientes actos jurídicos: el aporte de capital efectuado por los ciudadanos Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofia Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez y María Carolina Sosa Márquez, mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal de fecha 27 de enero de 2003, bajo el N° 11, Tomo I, Protocolo Tercero, a la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., de un inmueble ubicado en la calle 7 con carrera 6 de esta ciudad de San Cristóbal formado por cuatro locales comerciales, uno de los cuales está arrendado a la sociedad mercantil Farmacia Táchira C.A., así como de la venta que hizo de dicho inmueble la mencionada sociedad mercantil a la señora Cen Qiaomei, según documento protocolizado en la misma Oficina de Registro el 13 de diciembre de 2005, bajo el N° 15, Tomo 81, Protocolo Primero. Que a partir de la referida notificación comenzó a correr para la arrendataria el lapso de cuarenta días calendario para ejercer el retracto legal, lapso que caducó el 12 de marzo de 2006, por lo que la acción había caducado para el momento en que se admitió la demanda por primera vez, 16 de marzo de 2006 y con mayor razón para el día 20 de abril de 2006 cuando fue admitida válidamente la demanda. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuso la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, con fundamento en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que la ley prohíbe el ejercicio del retracto legal cuando se trata de la enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, y esto es exactamente lo que ocurrió en el presente caso, pues el local ocupado por la demandante es parte de un inmueble indivisible compuesto por cuatro locales comerciales construidos sobre el mismo terreno, tal como se evidencia del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal el 13 de diciembre de 2005, bajo el N° 15, Tomo 81, Protocolo Primero, en el cual consta que el inmueble que fue primero de Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A. y actualmente de la ciudadana Cen Qiaomei, está compuesto por cuatro locales comerciales ubicados en la calle 7 con carrera 6 del casco central de la ciudad que forman un solo inmueble distinguido con los números 6-8, 6-10, 6-14, 6-18, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34, por lo que el local ocupado por Farmacia Táchira C.A. fue objeto de actos de transferencia de propiedad primero por aporte de capital y luego por venta, pero no como un local independiente, sino como parte de un todo inseparable; en otras palabras, lo realizado en ambos actos jurídicos fue la transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el local arrendado por la demandante, lo que coincide precisamente con el supuesto contemplado en el mencionado artículo 49 que prohíbe de manera expresa que se pueda ejercer el retracto contra este tipo de actos jurídicos . Igualmente, opuso como excepción perentoria de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de la demandante para intentar la acción deducida, en razón a que existe un litis consorcio activo necesario. Que en todo caso, la acción debió ser propuesta por todos los inquilinos y no por uno solo de ellos, pues obviamente, los actos jurídicos traslativos de la propiedad del inmueble no pueden ser válidos para unos y nulos para otros, tanto menos cuanto que dichos actos se encuentran condensados en un solo documento, todo lo cual desemboca en una evidente falta de cualidad en el actor para el ejercicio de la acción deducida. De igual forma, de conformidad con lo previsto en el artículo 361 procesal opuso la excepción perentoria de falta de cualidad de los demandados Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofia Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez y María Carolina Sosa Márquez, por una parte, de la codemandada Agropecuaria Cantarrana de Piscurí, C.A y de la codemandada Cen Qiaomei para sostener el presente juicio, pues tal como se indicó, la acción de retracto persigue la nulidad del aporte del inmueble al capital y su posterior venta; sin embargo, la demanda fue propuesta de manera conjunta contra todos los demandados, pero ocurre que las partes que intervinieron en cada acto impugnado son distintas y por lo tanto, las que intervinieron en el primer acto (el aporte del inmueble al capital social de la mencionada empresa Agropecuaria de Piscurí C.A.), no pueden convenir en la nulidad del segundo y a la inversa, los que intervinieron en el segundo acto (la venta del inmueble que hizo la precitada empresa a Cen Qiaomei) tampoco pueden convenir en la nulidad del primero, de lo cual, a su entender, resulta evidente la falta de cualidad pasiva en los demandados para sostener una de las dos demandas que se les hacen y así pide que se declare. Igualmente, opuso como excepción perentoria de conformidad con la precitada norma del artículo 361, la falta de cualidad de la demandada Cen Qiaomei para sostener el juicio, por cuanto la misma contrajo matrimonio el día 31 de enero de 2001 con el ciudadano Chaoyue Wu, y el artículo 168 del Código Civil dispone que la representación en juicio respecto de los bienes de la comunidad conyugal corresponde en forma conjunta a ambos cónyuges. En consecuencia, la existencia de este litis consorcio pasivo impide que Cen Qiaomei pueda sostener por sí sola el presente juicio, ya que el inmueble lo adquirió para la comunidad conyugal y no para su exclusivo patrimonio. La ciudadana Josefina Márquez de Sosa, actuando con el carácter de codemandada y en representación de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C.A., y el ciudadano Juan Alberto Sosa Márquez actuando también como codemandado y en representación de los codemandados Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofia Sosa Márquez y María Carolina Sosa Márquez, asistidos por la abogada Gladys Yaneth Herrera Gallego, en la oportunidad de dar contestación a la demanda opusieron las siguientes cuestiones previas: De conformidad con el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem, la cuestión previa por defecto de forma de la demanda, en virtud de que la demandante no determinó con precisión su objeto, lo cual constituye una carga de impretermitible cumplimiento por parte del actor, pues en caso de que el objeto de la pretensión fuere inmueble la norma exige que éste se determine con precisión indicando su situación y linderos. Que la accionante sólo indicó la situación del inmueble, y ante la ausencia de señalamiento expreso de sus linderos es procedente la cuestión previa opuesta. Asimismo, al igual que la representación judicial de la señora Cen Qiaomei, de conformidad con el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 361 ibidem y el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opusieron la inadmisibilidad de la acción por existir prohibición expresa de la ley para admitirla. Igualmente, alegaron la caducidad de la acción propuesta de conformidad con el ordinal 10 del precitado artículo 346 procesal, en virtud de haber transcurrido tres años con ocho meses desde la transferencia del inmueble a la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., a la fecha de la presentación de la demanda el día 09 de marzo de 2006, lejos del lapso de caducidad previsto en el artículo 47 del mencionado Decreto Ley, que establece cuarenta días como termino hábil. CUESTIONES DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO Por razones metodológicas esta alzada altera el orden de conocimiento de las cuestiones de previo pronunciamiento opuestas por la parte demandada, y entra a resolver la segunda cuestión planteada relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. La parte demandada alega que la presente demanda es inadmisible, en virtud de existir conforme al artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prohibición de la ley de admitir la acción de retracto legal arrendaticio propuesta. Aduce al respecto, que la referida norma prohíbe el ejercicio del retracto legal cuando se trata de la enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, y que eso es lo que ocurrió en el presente caso, pues el local ocupado por la demandante es parte de un inmueble indivisible compuesto por cuatro locales comerciales construidos sobre el mismo terreno, tal como se evidencia del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal el 13 de diciembre de 2005, bajo el N° 15, Tomo 81, Protocolo Primero, en el cual consta que el inmueble que fue primero de Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A. y actualmente de Cen Qiaomei, está compuesto por cuatro locales comerciales ubicados en la calle 7 con carrera 6 del casco central de la ciudad, que forman un solo inmueble distinguido con los números 6-8, 6-10, 6-14, 6-18, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34, por lo que el local ocupado por la demandante Farmacia Táchira C.A. fue objeto de actos de transferencia de propiedad primero por aporte de capital y luego por venta, pero no como un local independiente, sino como parte de un todo inseparable. Así las cosas, se hace necesario considerar lo dispuesto en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente: Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …Omissis… 11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. (Resaltado propio) En la norma transcrita supra, el legislador estableció la posibilidad de que el demandado pueda oponer como cuestión previa la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la cual está contemplada como una de las causales para declarar inadmisible la demanda, conforme a lo previsto en el artículo 341 eiusdem., Dicha cuestión previa, a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe ser resuelta al igual que las demás cuestiones previas, en la sentencia definitiva. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 103 de fecha 27 de abril de 2011, reproduce respecto a dicha excepción el criterio sentado por la Sala Político Administrativa en sentencia N° 542 del 14 de agosto de4 1997, en la que indicó: “...La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...” (Expediente N° 00-405). El mencionado artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece: Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos. (Resaltado propio). Conforme a dicha norma, la demanda debe ser declarada inadmisible cuando la misma vaya en contra de una disposición de la ley que haya previsto expresamente la ilegalidad de ejercer una determinada acción, o la imposibilidad para el juzgador de admitirla y sustanciarla. Ahora bien, en el caso de autos la acción propuesta se contrae a una demanda por retracto legal arrendaticio, interpuesta por la parte actora con fundamento en los artículos 42, 43, 44 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la que pretenden que los demandados convengan, o a ello sean condenados por el Tribunal, en subrogarla en los derechos de los compradores del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 7 esquina con carrera 6, jurisdicción de la Parroquia San Sebastian, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, distinguido con los números 6-14 y 6-10 y en consecuencia, se declare la nulidad de los actos traslativos de propiedad a favor de Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., y de Cen Qiaomei. Al respecto, es necesario puntualizar lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente: Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. En la norma citada, el legislador especial dispuso expresamente que el retracto legal resulta improcedente en el supuesto de enajenación global del inmueble del cual formen parte los apartamentos, oficinas y locales arrendados. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 824 de fecha 09 de diciembre de 2008, señaló: De la jurisprudencia antes transcrita la cual reitera esta Sala, se desprende sin lugar a dudas que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia, y que la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido. En este caso, las infracciones imputadas a la recurrida, en cuanto a la supuesta falta de igualdad ante la Ley, violación del principio constitucional de la función social de la propiedad, que la Juez se apartó del criterio de la necesaria sensibilidad social, y que todo esto generó la discriminación de la que fue víctima supuestamente la parte demandante formalizante, no es suficiente para modificar el dispositivo del fallo en este caso, dado que no altera en ningún modo el pronunciamiento de la Juez de la recurrida en torno a que el demandante no tiene derecho al retracto legal arrendaticio, en virtud de que la enajenación del inmueble fue global, y que él demandante solo ocupa en calidad de arrendatario uno de los locales que compone dicho edificio, razón por la cual el demandante a pesar de su condición de arrendatario, no ostenta el derecho al retracto contenido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por imperio del artículo 49 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De lo que se desprende que si el propietario, puede a su libre arbitrio, vender el inmueble en su totalidad a cualquier tercero, se hace obvio, que puede con toda la libertad que le otorga el ejercicio del derecho propiedad, venderlo a uno de los inquilinos, cualquiera sea el que el escoja, conforme al principio jurídico del que puede lo más, puede lo menos. Dado que si no existe limitación alguna en la ley para el propietario, cuando la venta es total, y permite venderle a cualquier tercero, es claro determinar que entre su libre disposición se encuentra el vender a cualquiera, y esto abarca a cualquier inquilino de su preferencia.(Resaltado propio) (Exp. AA20-C-2008-000095) Igualmente, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal en decisión N° 5121 de fecha 16 de diciembre de 2005, expresó: En este orden, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: …Omissis… Como puede apreciarse, el artículo 49 de la aludida ley, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el local arrendado. En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble –de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. …Omissis… En este orden, pudo evidenciarse que la parte demandada en el juicio por retracto legal incoado por la hoy accionante, enajenó la globalidad del inmueble, en el que Calzados París S.R.L tenía arrendado sólo un local comercial, a saber el identificado con el No. 6. Ante esta situación, resulta evidente para la Sala que operaba la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto no procedía el retracto legal arrendaticio. En este contexto, al constatarse que los Juzgados que conocieron la demanda por retracto legal, desestimaron la misma con fundamento en la aludida excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Sala estima que ordenar la reposición de la causa al estado en que se evacue la prueba de posiciones juradas promovida por la hoy accionante, resultaría inútil, habida cuenta que dicha prueba en nada influiría en el dispositivo de la sentencia accionada, dado que como bien lo señalaron los referidos tribunales existía una prohibición de la ley en admitir la acción propuesta. Así se declara. (Resaltado propio) (EXP. 03-2212) Asimismo, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 340 de fecha 23 de mayo de 2012, puntualizó: En efecto, el derecho de retracto legal arrendaticio se presenta por lo general como una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho, lo que hace que ambas figuras se presenten en una relación de sucesividad la una de la otra, aún cuando son autónomas. Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste. Por su parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Ahora bien, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se delata como falsamente aplicado establece que el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado …Omissis… En este sentido, cabe reiterar igualmente que la ley es terminante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que el tan sólo ocupa una parte del mismo, ninguna influencia o relevancia tendía la valoración de las pruebas denunciadas como silenciadas por el formalizante, toda vez que la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda tuvo lugar como consecuencia de haberse establecido la existencia de una venta global o en bloque de un inmueble de mayor extensión al arrendado por el demandante, con otros documentos distintos a los señalados por el formalizante, tal como se evidencia de la trascripción que de la recurrida se hizo en la resolución de la primera denuncia, la cual se da aquí por reproducida, todo lo cual conduce a la desestimación de las denuncias planteadas. Así se decide. (Resaltado propio) (Exp. AA20-C-2011-00074)1 Conforme a lo expuesto, en el caso de autos se aprecia de la revisión de las actas procesales lo siguiente: A los folios 37 al 40 de la pieza N° 1 corre copia certificada del documento protocolizado en la Oficina del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira el 27 de enero de 2003, bajo el N° 11, Tomo 001, Protocolo 03, Folios ¼ correspondiente al primer trimestre de ese año, el cual se valora conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, del que se constata que los ciudadanos Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez, María Carolina Sosa Márquez, Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez y Mario Sosa Márquez cedieron en calidad de aporte a la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., un lote de terreno propio con un área de 788,17 mts2 que es resto, y los locales comerciales continuos sobre él construidos, ubicado en la calle 7, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, los cuales en conjunto están delimitados así: NORTE: con la calle 7, mide 33,45 metros; SUR: mide 32,12 metros con propiedad que es o fue de Carlos Márquez Casanova y de María Martínez, y en parte con propiedades que son o fueron de Rufo Rincón, en línea quebrada. ESTE: mide 32,10 metros con propiedad que es o fue de Ernesto Isea y OESTE: con propiedad que es o fue de Rufo Rincón en línea quebrada, mide 32, 84 metros. Igualmente, que el valor de la cesión fue establecido en la cantidad de Bs. 250.000.000,00, equivalente actual a Bs. 250.000,00. - A los folios 21 al 25 de la pieza N° 1 riela copia certificada del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 13 de diciembre de 2005, bajo el N°15, Tomo 081, Protocolo 01, Folios 1/3, el cual recibe valoración de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que los ciudadanos Josefina Márquez de Sosa y Juan Alberto Sosa Márquez, actuando conjuntamente con el carácter de presidente y vicepresidente de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a Cen Qiaomei, un inmueble propiedad de la mencionada empresa, constituido por un lote de terreno identificado con el número catastral 0302 0140010000000 con un área de 788, 17 mts2 y los cuatro locales comerciales continuos sobre él construidos, ubicado en la calle 7 entre Séptima Avenida y la carrera 6, N° 6-8, 6-10, 6-14, 6-18, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34, Centro, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, cuyos linderos y demás determinaciones son: NORTE: con la calle 7, mide 33,45 metros; SUR: mide 32,12 metros con propiedad que es o fue de Carlos Márquez Casanova y de María Martínez, y en parte con propiedad que es o fue de Rufo Rincón, en línea quebrada . ESTE: mide 32,10 metros con propiedad que o fue de Ernesto Isea y OESTE: con propiedad que es o fue de Rufo Rincón en línea quebrada, mide 32,84 metros. Que el referido inmueble pertenecía a la empresa vendedora, en parte según el documento anteriormente valorado protocolizado en fecha 27 de enero de 2003, bajo el N° 11, Tomo 001, Protocolo Tercero, y por construcciones y mejoras realizadas por la vendedora a sus propias y únicas expensas. - Al folio 14 y su vuelto cursa copia simple del documento reconocido ante el Juzgado del Municipio Pedro María Morantes del Distrito San Cristóbal en fecha 13 de abril de 1950. Dicha probanza por cuanto no fue impugnada, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la referida fecha 13 de abril de 1950 se celebró entre Carlos Márquez Casanova procediendo como mandatario de Adelina Casanova viuda de Martínez, y el Dr Luís Ramírez Navas, un contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto del presente litigio. Igualmente, aprecia esta sentenciadora de los hechos expuestos tanto por la parte demandante en el escrito libelar como por los codemandados en la contestación de la demanda, que el bien inmueble objeto de litigio lo constituye un local comercial ubicado en la calle 7 entre Séptima Avenida y la carrera 6, signado con los números 6-14 y 6-10, que forma parte de un inmueble de mayor extensión compuesto también por los locales comerciales signados con los números N° 6-8, 6-18, 6-22, 6-28, 6-30 y 6-34 y construido sobre un lote de terreno propio con un área de 788,17 mts2, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: con la calle 7, mide 33,45 metros; SUR: mide 32,12 metros con propiedad que es o fue de Carlos Márquez Casanova y de María Martínez, y en parte con propiedad que es o fue de Rufo Rincón, en línea quebrada. ESTE: mide 32,10 metros con propiedad que o fue de Ernesto Isea y OESTE: con propiedad que es o fue de Rufo Rincón en línea quebrada, mide 32,84 metros. Asimismo, se observa que el inmueble del cual forma parte el local comercial signado con los números 6-14 y 6-10 que ocupa la sociedad mercantil demandante Farmacia Táchira, C.A en su condición de arrendataria, fue transferido en su totalidad, es decir, en forma global, primero como aporte de capital efectuado por los ciudadanos Antonieta Magdalena Sofía Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez, María Carolina Sosa Márquez, Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez y Mario Sosa Márquez a la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., y posteriormente por la mencionada compañía a la señora Cen Qiaomei. Así las cosas, resulta claro que en el presente caso operó la excepción prevista en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto no procede el retracto legal arrendaticio. En tal virtud, al existir una prohibición expresa de admitir la acción propuesta por retracto legal arrendaticio por tratarse de la transferencia total del inmueble del que forma parte el local arrendado, debe declararse con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia la inadmisibilidad de la demanda que dio origen al presente juicio. Así se decide. Como efecto de la anterior declaratoria, esta alzada no entra al conocimiento de las demás cuestiones de previo pronunciamiento opuestas ni de ninguna otra cuestión de orden procesal, así como tampoco del mérito de la causa. III DECISIÓN Por los motivos expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: PRIMERO: DECLARA CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la codemandada Cen Qiaomei, mediante escrito de fecha 05 de agosto de 2010. SEGUNDO: DECLARA INADMISIBLE la demanda interpuesta por la representación judicial de la sociedad mercantil Farmacia Táchira C.A., contra los ciudadanos Josefina Márquez de Sosa, Ibel del Rosario Sosa Márquez, Mario Sosa Márquez, Antonieta Magdalena Sofia Sosa Márquez, Juan Alberto Sosa Márquez y María Carolina Sosa Márquez; la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A en la persona de su presidenta Josefina Márquez de Sosa, y contra Cen Qiaomei, por retracto legal arrendaticio, en virtud de haber operado la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir la prohibición de ley contenida en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de admitir la acción propuesta. TERCERO: REVOCA la decisión de fecha 16 de marzo de 2010 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal conforme al artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en su oportunidad legal. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinticinco días del mes de junio del año dos mil doce. Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación. La Juez Titular, Aura María Ochoa Arellano La Secretaria, Abg. Fanny Ramírez Sánchez En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Exp. N° 6437