TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE INMUEBLES JUCAR C.A. (ADIJUCAR C.A.), inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 21 de septiembre de 1990, bajo el Nº 7, Tomo 14-A, de los libros respectivos.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER, titular de la cédula de identidad V- 5.644.357, e inscrito en el Inpreabogado bajo N° 28.308, según consta en Poder otorgado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 02 de agosto de 2011, bajo el Nº 32, Tomo 192 de los libros respectivos, inserto en copia fotostática a los folios 15 y 16.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil DINVEQUIM LOS ANDES, C. A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 23 de abril de 2003, bajo el N° 56, Tomo 3-A, de los libros respectivos y el ciudadano JOSE YOFAN ZAMBRANO CHACON, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.658.008, en su condición de fiador y principal pagador de las obligaciones de la arrendataria.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada NEILA YELIZA USECHE TARAZONA, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 11.497.412, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 71.821, según consta en poder apud acta conferido en fecha 12 de enero de 2012, inserto al folio 164.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: N° 13.201-11.
i
NARRATIVA:

Comienza esta demanda por escrito libelar recibido por distribución, presentado por el abogado en ejercicio KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER, ya identificado, quien actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE INMUEBLES JUCAR C.A. (ADIJUCAR C.A.), ya identificado, expresa:
* Que la empresa que representa en su condición de propietaria de un inmueble constituido por un galpón ubicado en la Urbanización Colinas del Torbes, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, distinguido con el número cívico Nº 4 A – 75) galpón N° 3, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Con Transporte Militar del Ministerio de la Defensa: SUR. Con Carretera 4-3; ESTE: Con galpón 4-A - 97; OESTE: Con galpón No. 4-A – 53; lo dio en arrendamiento a la sociedad mercantil DINVEQUIM LOS ANDES, C. A., ya identificada, según documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 30 de marzo de 2003, bajo el Nº 25, Tomo 60 de los libros respectivos; procediendo posteriormente a celebrar un nuevo contrato autenticado en fecha 10 de octubre de 2005 por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal inserto bajo el N° 82, Tomo 139, de los libros respectivos, estableciéndose en el último contrato en la cláusula cuarta que: “LA ARRENDATARIA manifiesta expresamente recibir el inmueble en óptimas condición es de operabilidad, aseo, pintura exterior e interior, instalaciones sanitarias y eléctricas, chapas, griferías, puertas, etc, obligándose a mantenerlo y entregarlo en el mismo buen estado al vencimiento del contrato …”. Asimismo manifiesta que del referido contrato se constituyó como fiador solidario y principal pagador el ciudadano JOSE YOFAN ZAMBRANO CHACON, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.658.008 con la venia de su cónyuge ELBA YANET USECHE DE ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, casada, de este domicilio, titular de la cédula de identidad V- 5.657.984.
* Prosigue su exposición arguyendo, que a lo largo de la relación arrendaticia, su representada recibió de la arrendataria en calidad de deposito de garantía, las siguientes sumas de dinero: a) en el mes de Mayo de 2003, la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.250.000,00) que luego de la reconversión monetaria equivalen a DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 2.250,00); y, b) en el mes de Abril de 2006, la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000,00) que luego de la reconversión monetaria equivalen a UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.650,00); y, los cuales conforme a las tablas de calculo al mes de Junio de 2011, habían generado intereses de acuerdo a lo establecido en el articulo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 3.349,80) y UN MIL SEISCIENTOS DIECINUEVE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 1.619,70) respectivamente, para un total dado en garantía, de OCHO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 8.869,50).
* Expresa de igual manera, que luego que su representada le notificara a la arrendataria, su intención de no renovar el contrato de arrendamiento antes referido, ésta ultima, manifestó su intención de hacer uso de la prórroga legal establecida en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el día 09 de octubre de 2010, para lo cual, afirma que anexa la Solicitud Nº 753-08 llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Afirma de igual modo, que a finales del mes de octubre de 2010, es decir, mucho tiempo después de haber vencido el plazo de la prórroga legal, su representada fue objeto de una notificación judicial, mediante la cual supuestamente se le puso a la orden el inmueble arrendado; mas no se hizo entrega formal del mismo en las condiciones contractualmente establecidas; pues a su decir, ni siquiera hizo entrega de las llaves correspondientes, lo cual en todo caso, se ha debido hacer mediante el procedimiento de oferta y deposito establecido en el Código Civil, para lo cual, afirma que anexa la notificación de que fue objeto su poderdante por parte del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en la solicitud contenida en el Expediente Nº 1496/2010.
* Afirma además, que debido a que como nunca se le entregaron, las llaves del inmueble, en fecha 12 de Enero de 2011, y a solicitud de su representada, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por vía de Inspección Judicial, dejó constancia de la apertura de los candados y cerraduras de los portones y puertas de acceso al inmueble, y del deplorable estado en que se encontró el inmueble, lo cual se desprende de la solicitud Nº 6496-2011, y corroborado a su decir, por el dossier fotográfico tomado al momento de la inspección, que por si solo se explica. Igualmente esgrime, que el práctico designado por el Tribunal, determinó en un presupuesto de obra, que el costo aproximado de rehabilitaciòn del inmueble a su estado original, ascendìa a CIENTO TREINTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 130.256,00), siendo el caso, según su versión, que a los fines de rehabilitar medianamente el galpón al estado del momento de inicio de la relación arrendaticia, y en virtud de que DINVEQUIM LOS ANDES C.A. se negó a realizar las reparaciones pertinentes que le correspondían al termino del contrato, su representada se vio en la necesidad de hacerlo por su cuenta, e incurrir en una serie de gastos de materiales, pintura y mano de obra, que como se demostrará, los cuales eran de la exclusiva cuenta de la arrendataria y que ascendieron a la cantidad total de CINCUENTA Y SIETE MIL CIENTO VEINTINUEVE BOLIVARES CON DOCE CENTIMOS (Bs. 57.129,12), desglosados en las siguientes Facturas mercantiles, que anexa marcadas con las letras “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N”, “Ñ”, “O”, “P”, “Q”, “R”, “RR”, “S”, “T”, “U”, “V”, “W”, “X”, “Y”, y “Z” , y que si de dicha cantidad deducen el monto correspondiente a lo depositado en garantía, es decir, la cantidad de OCHO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 8.869,50), el monto que DINVEQUIM LOS ANDES C.A. adeuda a su poderdante, en virtud de lo establecido en el contrato, es la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SESENTA Y DOS CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 48.259,62.
* Que en razón de lo antes expresado, demanda a la Sociedad Mercantil DINVEQUIM LOS ANDES C.A, ya identificada, representada por su Presidente el ciudadano GHELMAN JOE USECHE VALDUZ, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-11.491.280; y al ciudadano JOSE YOFAN ZAMBRANO CHACON, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.658.008, en su condición de fiador y principal pagador de las obligaciones asumidas por DINVEQUIM LOS ANDES C.A, a los fines de dar estricto cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito con su representada y consecuencialmente, reconozcan a mi poderdante la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SESENTA Y DOS CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 48.259,62), a que ascienden los gastos de materiales y mano de obra que ésta se vio obligada a realizar por cuenta de DINVEQUIM LOS ANDES C.A., a fin de reponer el inmueble arrendado al estado en que se encontraba al inicio de la relación arrendaticia. Asimismo protestó las costas y costos del juicio, solicitando a su vez, la respectiva corrección monetaria.
Fundamentó la demanda en: Las cláusulas cuarta, quinta, octava, décima, en la cláusula de fianza; y en los artículos: 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 1.594, 1.595, 1.596, 1.159, 1.160, 1.167, 1.185, 1.264, 1.266, 1.273 y 1.597; estimándola en la suma de CUARENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SESENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 48.259,62). (01 al 13).
Acompañó el escrito libelar con: copia fotostática del poder conferido marcado con la letra “A”; copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 30 de marzo de 2003, bajo el Nº 25, Tomo 60 de los libros respectivos, marcada con la letra “B1”; contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 10 de octubre de 2005, bajo el N° 82, Tomo 139, de los libros respectivos, marcado con la letra “B2”; Cálculo de intereses sobre depósito en garantía mayo 2003 y 2006, marcados con las letras “C1” y “C2”, Solicitud de Notificación Judicial N° 753-2008, evacuada por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcada con la letra “D”; Copia certificada de la Solicitud de Inspección Judicial N° 6496 evacuada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcada con la letra “F”; Facturas que van desde letra “G” hasta la letra Z” . (Folios 13 al 152).
En fecha 20 de septiembre de 2011, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la Sociedad Mercantil DINVEQUIM LOS ANDES, C.A. en la persona de su Presidente, ciudadano GHELMAN JOE USECHE VALDUZ; al ciudadano JOSÉ YOFAN ZAMBRANO CHACÓN, para su comparecencia por ante este Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos la citación de ambos, a los fines de la contestación de la demanda. Asimismo se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (Folio 153).
En fecha de 27 de octubre de 2010, el Alguacil del Tribunal informó que no le fue posible localizar y citar a la parte demandada, por no haberlos localizado en las oportunidades en que se trasladó con tal fin. (Folio 155).
En fecha 31 de octubre de 2011, conforme a lo peticionado por la parte demandante, se ordenó la citación de la parte demandada por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, librándose a tal efecto los correspondientes carteles. (Folios 156 al 158).
En fecha 17 de noviembre de 2011, la representación de la parte demandante, mediante diligencia consignó los diarios donde aparecen publicados los carteles de citación ordenados por este Tribunal. (Folios 159, 160 y 161).
En fecha 09 de diciembre de 2011, el Secretario del Tribunal informó que el día 08 de diciembre de 2011, fijó el cartel de citación librado por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (Folio 163).
En fecha 12 de enero de 2012, compareció por ante este Tribunal el co-demandado, ciudadano JOSÉ YOFAN ZAMBRANO CHACÓN, quien en su nombre y en nombre de la empresa DIVENQUIM LOS ANDES C.A., confirió poder especial a la abogada NEILA YELITZA USECHE TARAZONA. (Folio 164).
En fecha 16 de enero de 2012, se declaró desierto el acto conciliatorio ordenado por este Tribunal en el auto de admisión de la demanda, en virtud de la inasistencia de las partes. (Folio 179).
En fecha 19 de enero de 2012, la representación de la parte demandada, a través de escrito dio contestación a la demanda rechazándola, negándola y contradiciéndola en todos y cada uno de sus términos por considerarla temeraria e infundada.
* Como punto previo solicitó la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda por no haberse citado a la cónyuge del demandado, toda vez que, a su decir, la ciudadana ELBA YANET USECHE DE ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, casada, de éste domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-5.657.984, suscribió conjuntamente el contrato de arrendamiento.
* Como contestación al fondo manifestó, que: Es cierto que por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 30 de marzo del 2.003, anotado bajo el Nº 25, Tomo 60 de los libros llevados por esa Notaría, se celebró contrato de arrendamiento entre DINVEQUIM LOS ANDES C.A., representada por su presidente y ADMINSTRADORA DE INMUEBLES JUCAR, C.A. y nuevamente en fecha 10 de octubre del 2.005, fue renovado el Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el Nº 82, Tomo 139. Sin embargo negó, rechazó y contradijo que: El inmueble haya sido entregado en optimas condiciones de operabilidad, aseo, pintura interior y exterior, instalaciones sanitarias y eléctricas, chapas, griferías, puertas, en virtud de que el día 10 de noviembre de 2.003, se le envió una comunicación a la ADMINSTRADORA DE INMUEBLES JUCAR, C.A. señalando los inconvenientes que presentaba el inmueble y verbalmente, anterior a ésta comunicación, se les informó que el inmueble no se encontraba pintado, sino que sus paredes habían sido recubiertas con carburo y cal, y no con pintura tal como lo establecía la cláusula del contrato.
* De igual manera alega, que es cierto: Que el ciudadano JOSE YOFAN ZAMBRANO CHACÓN, ya identificado, junto con su esposa, ELBA YANET USECHE DE ZAMBRANO, se constituyó en fiador y principal pagador de todas las obligaciones que contrajo DINVEQUIM LOS ANDES, C.A. mediante el citado contrato de arrendamiento. Que DINVEQUIM LOS ANDES, C.A. entregó a la administradora, la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.250.000,00) actualmente DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250,00), como garantía del primer contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 30 de marzo del 2.003, anotado bajo el Nº 25, Tomo 60, del cual anexo recibo en original entregado por la ADMINISTRADORA JUCAR, C.A. en fecha 02 de junio del 2.003.Que el 03 de abril del 2.006, se ajusta el depósito y se emite un cheque a nombre de ADIJUCAR, C.A. por Bs. 1.650.000,00, equivalentes a Bs. 1.650,00 actualmente. Que el día 04 de abril del 2.006, ADIJUCAR, C.A. emitió un recibo un recibo por Bs. 1.650.000,00, a favor de DINVEQUIM LOS ANDES, C.A., por concepto de saldo pendiente de depósito en garantía por aumento en canon de alquiler a galpón 3, ubicado en Urbanización colinas del Torbes. Que el 28 de julio se le notificó a su representado la intención de no renovar el Contrato de Arrendamiento, según la solicitud Nº 753-08 llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes. Que en fecha 29 de septiembre del 2.008, se le notificó judicialmente a través del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, solicitud Nº 771, a ADIJUCAR, C.A., que el lapso de prórroga legal es de dos (2) años y no un (1) año como se señaló en la solicitud Nº 753-08 llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes.
* Asimismo negó, rechazó y contradijo: Que no se haya puesto a la orden de la administradora el inmueble, porque el día 07 de octubre del 2.010 se le comunicó por escrito al representante legal de ADIJUCAR, C.A., que el inmueble en cuestión se encuentra a su disposición libre de personas y cosas y solvente en lo concerniente en cuanto a servicios públicos y ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, dicha comunicación fue recibida por la Administradora en fecha 08 de octubre del 2.010, y que en vista de que no se recibió respuesta para la entrega del inmueble, se hizo la solicitud de notificación judicial ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes, Nº 1496. Que no se haya hecho entrega formal del inmueble y de las llaves, ya que el representante legal de ADIJUCAR, C.A., Joaquín Vicente Matilla de las Heras, se negó a recibirlas, y que el inmueble fue entregado en las mismas condiciones en que se recibió, y el deterioro sufrido en el inmueble fue por negligencia del Arrendador y/o propietario, pues las mismas son consideradas como reparaciones mayores, y no le correspondían al Arrendatario, realizar dichas reparaciones, tal como se evidencia en el anexo Marcado “B” y en Inspección Judicial evacuada ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 06 de enero del 2.011, anexa marcada “G”. El monto gastado en reparaciones por la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL CIENTO VEINTINUEVE BOLIVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 57.129,12), por considerarlo exorbitante, ya que, a su decir esas reparaciones no pueden ser catalogadas como reparaciones menores, como lo evidencia lo expuesto en las facturas que se anexaron como medios de prueba en el libelo de la demanda. La estimación de la demanda hecha por los demandantes en la suma de CUARENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 48.259,62), por cuanto considera que la misma es exagerada y no tiene ninguna justificación. Folios (180 al 183). Anexos del folio 184 al 240.
En fecha 26 de enero de 2012, la representación judicial de la parte demandada, mediante escrito promovió como pruebas: PUNTO PREVIO: Peticionó la ampliación del lapso probatorio. CAPITULO I. Reprodujo el contenido del escrito de contestación de demanda presentado y agregado a los autos en todas y cada una de sus partes. CAPITULO II. DOCUMENTALES: PRIMERO: Ratificó en todo su contenido los contratos de alquiler otorgados por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 30 de marzo del 2.003, anotado bajo el Nº 25, Tomo 60 de los libros llevados por esa Notaría, y la renovación de fecha 10 de octubre del 2.005, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el Nº 82, Tomo 139. SEGUNDO: Las siguientes facturas: Factura Nº 000935, de fecha 11-06-2.003, emitida por Multi Servicios Andrade, marcada con la letra “A”; Factura Nº 158, de fecha 10-07-2.003, emitida por Construcciones Civiles y Metálicas Leal, marcada “B”; Factura Nº 000988, de fecha 28 de julio del 2.003, emitida por Multi Servicios Andrade, marcada “C”; Factura Nº 403, de fecha 10 de octubre del 2.003, emitida por Occidental de Telecomunicaciones, marcada “D”; Factura Nº 000554, de fecha 26 de noviembre del 2.003, emitida por Cerrajería Los Hechiceros”, marcada “E”; Factura Nº 0048865, de fecha 15 de noviembre del 2.008, emitida por Hierro Gómez C.A., la cual anexo marcada “F”. TERCERO: Comunicación realizada a la ADMINSTRADORA DE INMUEBLES JUCAR, C.A., el día 10 de noviembre de 2.003. CUARTO: Comunicación dirigida a la Administradora en fecha 08 de octubre del 2.010. QUINTO: Pólizas de seguro vigentes: 1º. Desde el 13-09-2.006, hasta el 13-09-2.007; 2º. 13-09-2.007 hasta el 13-09-2.008; 3º 13-09-2008 hasta el 13-09-2.009; 4º. 13-09-2.009 hasta el 13-09-2.010, marcadas “G, H, I, y J”. CAPITULO III. INSPECCIÓN JUDICIAL en el inmueble ubicado en la Urbanización Colinas del Torbes, Nº 4A-75, Galpón Nº 3, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. CAPITULO IV. TESTIMONIALES de los ciudadanos: JUMARY ANDREINA DUQUE SIFUENTES, DANILO LEAL HERRERA, JOSÉ NOE RAMÍREZ GONZALEZ y HENDER CEBALLOS FERNÁNDEZ. CAPITULO V. INFORME DE PRUEBAS, a ser rendido por el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, (SENIAT). (Folios 242 al 280).
En fecha 30 de enero de 2012, se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, ordenándose la ampliación del lapso probatorio por diez (10) días de despacho contados a partir del día de despacho siguiente a esa fecha. De igual manera se acordaron y proveyeron todos y cada uno de los puntos peticionados. (281 al 283).
En esa misma fecha la representación de la parte demandante, a través de escrito solicitó la confesión ficta de la parte demandada. (Folios 284 y 285).
En fecha 06 de febrero de 2012, el Alguacil del Tribunal informó que el día 02 de febrero del presente año, hizo entrega del oficio librado para el Director del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). (Folio 286).
En fecha 07 de febrero de 2012, rindió declaración la ciudadana JUMARY ANDREINA DIQUE SIFUENTES. (Folios 287 y 288).
En fecha 08 de febrero de 2012, rindieron declaración los ciudadanos JOSÉ NOE RAMÍREZ GONZÁLEZ y HENDER CEBALLOS FERNÁNDEZ. (Folios 291 al 294).
En fecha 13 de febrero de 2012, rindió declaración el ciudadano DANILO LEAL HERRERA. (Folios 296 y 297).
En fecha 15 de febrero de 2011, este Tribunal practicó la inspección judicial promovida por la parte demandada. (Folios 248 al 251).
En fecha 15 de febrero de 2012, la representación de la parte demandante, presentó escrito de conclusiones en seis (06) folios útiles. (Folios 252 al 257).
Narrados suficientemente como han sido los términos en que fue planteada la presente controversia, constata plenamente esta Juzgadora el cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos pasa a dictar sentencia, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, hace las siguientes consideraciones:

ii
PARTE MOTIVA:

Comienza la presente litis, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentada en los artículos: 12 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 1.594, 1.595, 1.596, 1.159, 1.160, 1.167, 1.185, 1.264, 1.266, 1.273 y 1.597; así como en las cláusulas cuarta, quinta, octava y décima del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 10 de octubre de 2005 por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal inserto bajo el N° 82, Tomo 139, de los libros respectivos, en razón del cual la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE INMUEBLES JUCAR C.A. (ADIJUCAR C.A.), a través de apoderado judicial, demanda a la arrendataria Sociedad Mercantil DINVEQUIM LOS ANDES, C. A., y al fiador y principal pagador de las obligaciones de la arrendataria, ciudadano JOSE YOFAN ZAMBRANO CHACON, por no haber dado cumplimiento al contrato de arrendamiento antes referido, al negarse a realizar las reparaciones pertinentes que le correspondían al termino del contrato, viéndose por tal motivo la arrendadora en la necesidad de hacerlo por su cuenta, e incurrir en una serie de gastos de materiales, pintura y mano de obra, los cuales eran de la exclusiva cuenta de la arrendataria y que ascendieron a la cantidad total de CINCUENTA Y SIETE MIL CIENTO VEINTINUEVE BOLIVARES CON DOCE CENTIMOS (Bs. 57.129,12), desglosados en las siguientes facturas mercantiles que se describen a continuación:
FACTURA FECHA PROVEEDOR MONTO
000109 21.01.2011 CEBALLOS FERNANDEZ HENDER 5.040,oo
000110 28.01.2011 CEBALLOS FERNANDEZ HENDER 3.920,oo
000111 28.01.2011 CEBALLOS FERNANDEZ HENDER 3.000,oo
000118 18.02.2011 CEBALLOS FERNANDEZ HENDER 3.360,oo
000119 24.02.2011 CEBALLOS FERNANDEZ HENDER 5.040,oo
000120 25.02.2011 CEBALLOS FERNANDEZ HENDER 3.360,oo
000122 04.03.2011 CEBALLOS FERNANDEZ HENDER 3.360,oo
000124 11.03.2011 CEBALLOS FERNANDEZ HENDER 5.936,oo
000126 18.03.2011 CEBALLOS FERNANDEZ HENDER 3.360,oo
000127 24.03.2011 CEBALLOS FERNANDEZ HENDER 3.528,oo
000128 25.03.2011 CEBALLOS FERNANDEZ HENDER 2.500,oo
000129 01.04.2011 CEBALLOS FERNANDEZ HENDER 3.136,oo
000130 08.04.2011 CEBALLOS FERNANDEZ HENDER 3.360,oo
00029167 16.03.2011 TECHOS CORDILLERA C.A. 4.547,42
000112 31.03.2011 EDUARDO JAIMES BLANCO 2.000,oo
00000587 04.03.2011 FERREPINTURAS CEBALLOS S.A. 250,oo
00000588 04.03.2011 FERREPINTURAS CEBALLOS S.A. 664,20
00000596 11.03.2011 FERREPINTURAS CEBALLOS S.A. 195,oo
00000610 18.03.2011 FERREPINTURAS CEBALLOS S.A. 340,oo
00000611 19.03.2011 FERREPINTURAS CEBALLOS S.A. 130,oo
00000624 25.03.2011 FERREPINTURAS CEBALLOS S.A. 82,50
00000625 25.03.2011 FERREPINTURAS CEBALLOS S.A. 20,oo

SUB-TOTAL Bs. 57.129.12
Debiendo descontarse de dicho monto la cantidad de lo depositado en garantía, es decir, la cantidad de OCHO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 8.869,50), siendo por ende el monto adeudado de CUARENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SESENTA Y DOS CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 48.259,62), el cual solicita sea reconocido como gastos de materiales y mano de obra. Asimismo protestó las costas y costos del juicio, solicitando a su vez, la respectiva corrección monetaria.
De las actas procesales se desprende, que la parte demandada en fecha 12 de enero de 2012, compareció al proceso confiriendo poder a la abogada NEILA YELITZA USECHE TARAZONA, en razón de lo cual quedó citada tácitamente conforme a lo establecido en el articulo 216 del Código de Procedimiento Civil ha 10 de junio de 2011; evidenciándose de igual manera de los autos, que la contestación a la demanda debió verificarse el día 16 de enero de 2012, no habiendo comparecido en esa fecha la parte demandada ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno, procediendo a presentar escrito de “contestación” en fecha 19 de enero de 2012, es decir, extemporáneamente, en razón de lo cual, esta operadora de justicia procede a desecharlo del proceso; y así se decide.
Respecto a la falta de contestación de la demanda, considera esta Sentenciadora, que debe entrarse al análisis de la disposición contenida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, siendo deber de quien aquí juzga, analizar las pruebas aportadas por la parte demandada, con la advertencia que dicho análisis, no es igual al que debe realizarse cuando la parte contesta la demanda, ya que, el que está confeso está muy limitado en su accionar probatorio, por no haber alegato previo y la prueba es precisamente para verificar lo alegado en la contestación de la demanda; por lo tanto, no puede, el que no contestó la demanda estar en mejor condición del que la contestó y mientras éste queda atado en cuanto a la prueba, a sus alegatos, es ilógico que aquél pueda probar cualquier cosa que lo favorezca sin haber afirmado los hechos que verificará con su prueba, a menos que demuestre que la acción sea contraria a derecho.
Por lo tanto, la prueba de hechos que no han sido alegados por una parte, no puede interponerse nunca en un sentido máximo, sino mínimo, para no correr el riesgo de romper la igualdad procesal y premiarse al rebelde. De allí que si al que nada ha alegado se le permite probar algo que le favorezca, esto debe ser interpretado en un sentido mínimo, se ha de refutar como si contradijo la demanda, a los solos alcances de la prueba. Es decir el que esta por confeso puede presentar en el curso probatorio la contraprueba de los hechos alegados en el libelo de demanda que debía haber acreditado el actor de no haberse producido la confesión, pero no puede probar útilmente todo aquello que presupone por introducir hechos nuevos a la litis una excepción en sentido propio. Por lo tanto, el probar “algo que le favorezca” no será otra cosa que demostrar la inexistencia de los hechos narrados por el actor o al menos crear dudas sobre su realidad, tal como lo anota nuestra doctrina y lo ha aceptado la Jurisprudencia de la Casación Civil.
Dicho esto, y por cuanto la parte demandante pretende que se le reconozca el pago de la suma de CUARENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SESENTA Y DOS CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 48.259,62), en virtud del incumplimiento por parte de los demandados del Contrato de Arrendamiento suscrito entre ellos por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 10 de octubre de 2005 bajo el N° 82, Tomo 139, de los libros respectivos, específicamente con lo establecido en las cláusulas “CUARTA: LA ARRENDATARIA manifiesta expresamente recibir el inmueble en óptimas condiciones de operabilidad, aseo, pintura interior y exterior, instalaciones sanitarias y eléctricas, chapas, griferías, puertas, etc, obligándose a mantenerlo y entregarlo en el mismo buen estado al vencimiento del contrato (…)”. “QUINTA: LA ARRENDATARIA alquila el galpón para realizar allí su objeto comercial y no podrá cambiar su destino, hacer reformas, modificaciones o mejoras en el mismo, sin autorización por escrito de LA ARRENDADORA. (…). “OCTAVA: “(…) LA ARRENDATARIA está obligada a dar aviso en forma inmediata a LA ARRENDADORA de aquellos desperfectos que afecten al galpón y que deban ser arreglados por LA ARRENDADORA, en caso contrario, LA ARRENDATARIA responderá por tales daños. Además será por la exclusiva cuenta de LA ARRENDATARIA todos los desperfectos causados por él o por las personas que se encuentren en el galpón, mientras lo tenga en arrendamiento y las reparaciones ordenadas por sanidad y las que se deriven de actividades por él realizadas”. “DÉCIMA: (….) Al vencimiento del contrato las llaves del inmueble deberán ser entregadas a LA ARRENDADORA o a la persona que él designe, el primer día hábil después de la fecha de la terminación del mismo, dichas llaves deberán ser entregadas previa inspección del inmueble, para lo cual se levantará un acta que suscribirán las partes donde se señalen las condiciones del inmueble”. En tal virtud, procederá entonces esta Juzgadora a apreciar las pruebas aportadas por la parte demandada en aquello que haga contraprueba a las pretensiones de la parte demandante, pues no le es dado a esta operadora de justicia emitir pronunciamiento alguno sobre aseveraciones y defensas que no fueron realizadas en la contestación de la demanda, y así se considera. (Negrillas de esta Juzgadora).
En ese orden de ideas, se pasa a valorar las pruebas presentadas por la PARTE DEMANDADA, así:

* Contratos de alquiler otorgados por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 30 de marzo del 2.003, anotado bajo el Nº 25, Tomo 60 de los libros llevados por esa Notaría, y la renovación de fecha 10 de octubre del 2.005, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el Nº 82, Tomo 139, son valorados de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, de los mismos se desprende la relación arrendaticia que unió a las partes intervinientes en este proceso y las condiciones en que fue pactada.
* Facturas: Nº 000935, de fecha 11-06-2.003, emitida por Multi Servicios Andrade, marcada con la letra “A”; Factura Nº 158, de fecha 10-07-2.003, emitida por Construcciones Civiles y Metálicas Leal, marcada “B”; Factura Nº 000988, de fecha 28 de julio del 2.003, emitida por Multi Servicios Andrade, marcada “C”; Factura Nº 403, de fecha 10 de octubre del 2.003, emitida por Occidental de Telecomunicaciones, marcada “D”; Factura Nº 000554, de fecha 26 de noviembre del 2.003, emitida por Cerrajería Los Hechiceros”, marcada “E”; Factura Nº 0048865, de fecha 15 de noviembre del 2.008, emitida por Hierro Gómez C.A., la cual anexó marcada “F”, las cuales no son objeto de valoración en virtud de no haber sido ratificadas conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
- Comunicación realizada a la ADMINSTRADORA DE INMUEBLES JUCAR, C.A., el día 10 de noviembre de 2.003, no es valorada en virtud de no aparecer firma ni sello de recibido por la demandada, pues aparece un sello de maderera San Vicente C.A. y recibido de la ciudadana Carmen Luisa, sin que pueda establecerse que fue entregada en la empresa demandante; y así se considera.
- Comunicación dirigida a la Administradora en fecha 07 de octubre del 2.010, la cual al no haber sido desconocida, quedó reconocida de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil, informándole sobre la solicitud de notificación introducida por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la circunscripción Judicial del Estado Táchira, relativa a la entrega del inmueble , poniéndolo a disposición de la arrendadora libre de personas y cosas y solvente en lo concerniente a servicios públicos, sin que sea relevante al proceso, pues no fue controvertido dicho hecho; y así se considera.
- Pólizas de seguro vigentes: 1º. Desde el 13-09-2.006, hasta el 13-09-2.007; 2º. 13-09-2.007 hasta el 13-09-2.008; 3º 13-09-2008 hasta el 13-09-2.009; 4º. 13-09-2.009 hasta el 13-09-2.010, marcadas “G, H, I, y J, no son objeto de valoración por no tener correlación con el hecho controvertido, además de no haber sido ratificadas conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
- Testimoniales de los ciudadanos: JUMARY ANDREINA DUQUE SIFUENTES, no es objeto de valoración en virtud de existir una relación laboral entre la demandada y dicha ciudadana, aunado al hecho que el contrato de arrendamiento comenzó en el mes de marzo de 2003 y la testigo comenzó a trabajar en el local arrendado en el mes de julio de 2003, por lo tanto, se trata de una testigo referencial que no tenía conocimiento del estado del inmueble al momento de la firma del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda; y así se decide. JOSÉ NOE RAMÍREZ GONZALEZ: No es objeto de valoración por tratarse de un testigo referencial, toda vez que, el contrato de arrendamiento aquí controvertido, inició en el mes de marzo de 2003 y el testigo afirmó que fue en el año 2004 en que ingresó en la empresa demandada. HENDER CEBALLOS FERNÁNDEZ: Es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, asimismo quedaron reconocidas conforme a lo establecido en el artículo 444 las facturas insertas del folio 131 al 143 y del 146 al 152. DANILO LEAL HERRERA: Se trata de un testigo referencial pues afirma que fue a mediados del 2003 en que realizó trabajos para la demandada a mediados del año 2003, cuando ya había iniciado la relación arrendaticia.
- Inspección Judicial practicada en el inmueble ubicado en la Urbanización Colinas del Torbes, Nº 4A-75, Galpón Nº 3, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, es tomada en consideración sin embargo, se observa que en el contenido de las facturas presentadas por la parte demandante y reconocidas por el ciudadano HENDER CEBALLOS FERNÁNDEZ, no sé desprende que las mismas hayan sido expedidas por arreglos del techo, por lo tanto, no tiene relevancia lo observado en la misma; y así se considera.
- Informe de Pruebas, a ser rendido por el Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, (SENIAT), no es objeto de valoración en virtud de no haber sido recibido, no obstante de haberse proveído oportunamente.
Valoradas y evacuadas como han sido las pruebas, promovidas por la parte demandada, queda demostrado sin lugar a dudas que la parte demandante realizó trabajos de reparación en lo que respecta a “Suministro y Aplicación de Pintura Galpón e instalación de bajantes de agua lluvial”; y de compra de cemento,”replanteo acarreo, bote y baceado de Piso Galpon”, marcadas con las letras “G” “H”, “I”, “J”, “K”, “L” “M”, “N”, “Ñ”, “O”, “P”, “Q”, “R”; quedando igualmente reconocidas las facturas marcadas con las letras “T”, “U”, “V”, “W”, “X”, “y” y “Z”, tal y como se evidencia del reconocimiento realizado por el ciudadano DANILO LEAL HERRERA.
Por lo tanto, se concluye que efectivamente la parte demandada no cumplió a cabalidad con el contrato de arrendamiento suscrito con la demandante, siendo viable la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, pues clara y ciertamente en el contrato de arrendamiento aquí controvertido, el cual, es Ley entre las partes, en la cláusula cuarta, quedo establecido que: “LA ARRENDATARIA manifiesta expresamente recibir el inmueble en óptimas condiciones de operabilidad, aseo, pintura interior y exterior, instalaciones sanitarias y eléctricas, chapas, griferías, puertas, etc, obligándose a mantenerlo y entregarlo en el mismo buen estado al vencimiento del contrato (…)”; por lo tanto, incumplió con lo convenido; y así se decide.
Ahora bien al haber quedado confesa la parte demandada, sólo le correspondía demostrar los hechos que pesaban sobre ella, como era el de demostrar que había cumplido fielmente con los términos del contrato objeto de la controversia, lo cual no demostró como ya se dijo anteriormente y como así se considera.
En definitiva, eran muy restringidas las pruebas de la demandada y no aparece en actas que haya probado algo que le resultare favorable, para desvirtuar las pretensiones de la demandante, y siendo que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, claramente dispone:

“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que la favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de prueba sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.

Ahora bien, para que la presunción de confesión ficta pese sobre el demandado contumaz se requiere que sean cumplidas las tres (3) condiciones que establece el Código de Procedimiento Civil en su artículo 362, aquí transcrito: 1) Que la demandada no haya dado contestación a la demanda, como en efecto se constató en este juicio; 2) que la petición del demandante no sea contraria a derecho, vale decir, que la acción propuesta no esté prohibida por la Ley, sino al contrario amparada por ella, como se ve en el escrito libelar del caso que nos ocupa, la demanda tiene asidero legal en los artículos: 594, 1.595, 1.596, 1.159, 1.160, 1.167, 1.185, 1.264, 1.266, 1.273 y 1.59 del Código Civil, invocados por la parte que activó a este órgano jurisdiccional; y 3) Que en el lapso probatorio, el demandado contumaz nada probare que le favorezca; de las actas procesales autos se desprende que la parte demandada aunque aportó pruebas, no le resultaron favorables, y así se decide.
En virtud de la confesión ficta y la falta de prueba favorable, la pretensión de la parte demandante es acogida por esta Juzgadora, sin embargo, debe ser descontado al monto pretendido las facturas insertas a los folios 144 y 145, en virtud de no haber quedado reconocidas en este proceso, por lo que, al monto demandado deberá restársele la sumatoria de las mismas, que dan un total de SEIS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 6.547,42); y así se decide.
En relación a la corrección monetaria peticionada se calculará mediante experticia complementaria sobre el monto total de las facturas reconocidas el cual es de CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 41.712,20), desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la presente fecha, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, una vez que quede definitivamente firme la presente sentencia, y así se decide.
Realizadas como han sido las anteriores consideraciones, concluye esta Juzgadora, que la presente causa, conforme a la norma establecida en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, debe forzosamente ser declarada Parcialmente Con Lugar, y así se decide.

III
PARTE DISPOSITIVA:

Por los razonamientos ya expuestos, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE INMUEBLES JUCAR C.A. (ADIJUCAR C.A.), a través de su apoderado judicial, abogado KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER, contra la Sociedad Mercantil DINVEQUIM LOS ANDES, C. A., todos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia CONDENA a la parte demandada lo siguiente:
PRIMERO: PAGAR a la parte demandante la suma de CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 41.712,20), a que ascienden los gastos de materiales y mano de obra realizadas, a fin de reponer el inmueble arrendado al estado en que se encontraba al inicio de la relación arrendaticia
SEGUNDO: PAGAR la correspondiente indexación monetaria, la cual deberá ser realizada por un sólo experto contable, que designará este Tribunal a petición de parte, una vez quede firme la presente decisión, que la misma versará sobre el monto de CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS DOCE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 41.712,20) a ser calculados desde la fecha de admisión de la demanda hasta el día de hoy.
No hay condenatoria en costas por no haberse verificado todos los montos peticionados por la parte demandante.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los diecisiete (17) días del mes de febrero de dos mil doce. AÑOS: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando registrada bajo el N° “3.041”, del “Libro de Registro de Sentencias” llevado en el presente mes y año.

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Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.
Exp N° 13.201-11.