TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
201° y 152°
PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA

EXPEDIENTE Nº

MOTIVO: JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ ROSALES y VALERIA GEREZ ACEVEDO, venezolano el primero y colombiana la segunda, titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-9.213.231 y pasaporte Nº FA708397 respectivamente.

FRANCISCO RODRÍGUEZ NIETO y JORGE ISAAC JAIMES LARROTA, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 26.199 y 122.806 en su orden.

ELDA PINZÓN DE SUÁREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.974.106.

JOSÉ NICOLÁS RODRÍGUEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.467.144 e inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 83.132.

17379-2008

RESOLUCIÓN DE CONTRATO

PARTE NARRATIVA
Se inicia la presente causa por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA incoada por los ciudadanos José Antonio Hernández Rosales y Valeria Gerez Acevedo, asistidos por los abogados en contra de Elda Pinzón de Suárez, en cuyo escrito libelar exponen que:
- En fecha 7 de diciembre de 2005 celebraron un contrato de compra-venta con la demandada sobre un inmueble consistente en unas mejoras construidas sobre terrenos ejidos, las cuales constan de un apartamento tipo estudio, adjunto a la vivienda Nro. 5-6, que mide cuatro metros con treinta centímetros de ancho ( 4,30 m ) por ocho metros con cuarenta y cinco centímetros de largo ( 8,45 m ), de techo de platabanda, pisos, y paredes de cerámica, puertas de metal, ubicado en la Avenida Libertador, cruce con Avenida Club Demócrata, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
- El citado contrato, fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 7 de Diciembre de 2005, bajo el número 25, Tomo 230 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, estableciendo en el mismo que la compra-venta era por un monto de doce mil Bolívares Fuertes (12.000,00 BsF) de los cuales recibieron a la fecha de su otorgamiento, la cantidad de tres mil Bolívares Fuertes (3.000,00 BsF) y el saldo restante debía ser pagado en seis (6) cuotas por la cantidad de un mil quinientos Bolívares Fuertes (1.500,00 BsF) cada una, los días 01-11-2005, 01-12-2005, 01-01-2006, 01-02-2006, 01-03-2006 y 01-04-2006. respectivamente.
- La demandada sólo realizó dos pagos, uno el día 6 de febrero de 2006 por un mil Bolívares Fuertes (1.000,00 BsF), y el otro el 21 de abril de 2006 por un mil quinientos Bolívares Fuertes (1.500,00 BsF), fecha para la cual se encontraban de plazo vencido, parte de la segunda cuota (BsF 1.000,00) y la totalidad de la tercera, cuarta, quinta y sexta cuota, para un total de siete mil Bolívares Fuertes (7.000,00 BsF).
- La situación descrita configura una violación e incumplimiento a la obligación principal de parte de la Compradora de pagar el precio de venta en los términos convenidos, habiendo realizado múltiples gestiones de manera extrajudicial a fin de que la compradora pagara de manera voluntaria el precio de venta en los términos convenidos, siendo infructuosas las mismas.
Fundamentan su demanda en los artículos 1.527 y 1160 del Código Civil y estiman la misma en diez mil Bolívares Fuertes (10.000,00 BsF). Solicitan el decreto de Medida Preventiva de Secuestro sobre el inmueble objeto de controversia (Fls 1 al 9).
Junto al libelo de demanda agregan documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el No 25, Tomo 230 de fecha 07-12-2005.
Por auto de fecha 08 de abril de 2008, este Tribunal, admite la demanda incoada (Fl 16)
En fecha 15 de abril de 2008, la parte actora confiere poder apud-acta a los abogados Francisco Rodríguez Nieto, Alejandro Biaggini Montilla, José Gerardo Chávez Carrillo, Julio Pérez Vivas, Ana Karin Bustamante Gutiérrez, Mónica Rangel Valbuena y Jorge Isaac Jaimes Larrota.
En fecha 28 de abril de 2008, la demandada queda legalmente citada (vlto fl 20)
En fecha 23 de mayo de 2008, la demandada, asistida de abogado, presenta escrito de contestación de la demanda, en el cual expone:
- Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra.
- Que rechaza y contradice la afirmación de la parte actora en cuanto a su estado de insolvencia en el pago y que ésta haya acudido a ella tratando de solucionar amistosamente la situación, habiéndose ella negado a cumplir las obligaciones asumidas por la venta.
- Que rechaza la pretensión requerida por las siguientes razones: a) El accionante no indica la tradición legal del inmueble descrito y vendido, esto es, el documento anterior que lo acredite como propietario, b) Estando el inmueble sobre terrenos ejidos, no hace referencia al Contrato de Arrendamiento y la Autorización del Departamento de Ejidos del la Municipalidad de San Cristóbal, c) Al caso le resulta aplicable el principio EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS o excepción de contrato no cumplido, pues al tener conocimiento que las mejoras vendidas a través del documento de compra venta ya señalado eran propiedad de la Sucesión María Pascuala Quintero de Parra y el accionante José Antonio Hernández Rosales era “invasor” de las misma, optó por no seguir pagando los giros pendientes hasta que el demandante demostrara su condición de propietario, lo cual no ocurrió, pero si logro saber que la propiedad era de la ciudadana María Pascuala Quintero de Parra, titular de la cédula de Identidad N° 3.071.532, según documento que fue protocolizado por ante el Registrador Subalterno del Distrito San Cristóbal, Estado Táchira, el 10-07-80, conforme dictamen N’ CJ -115, emanado de la Consultoría del Ministerio de Justicia, Circular No 0230-4497, anexo en copia simple.
En fecha 21 de mayo de 2008 el abogado Francisco Rodríguez Nieto apoderado de la parte actora consigna escrito de Promoción de Pruebas constante de ocho (8) folios útiles y sus anexos.
En fecha 17 de Junio de 2008 la parte demandada asistida por abogado, presenta escrito de Promoción de Pruebas.
Por auto de fecha 01 de julio de 2008 el Tribunal se admiten las pruebas promovidas, tanto por la parte actora, como la parte demandada.
En fecha 4 de julio de 2008, tiene lugar el acto de nombramiento de expertos, para evacuar la experticia promovida, juramentándose el día 17, del mismo mes y año.
En fecha 7 de octubre de 2008 el abogado Francisco Rodríguez Nieto, apoderado de la parte actora consigna escrito de informes.

ESTADO DE LA CONTROVERSIA
La presente acción es incoada por parte actora tiene como alegato principal que entre ella y la demandada convinieron un negocio jurídico consistente en la compra venta de una mejoras construidas sobre terreno ejido, el cual consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, con el compromiso de la compradora de pagar el monto pendiente el valor establecido como precio en el plazo fijado y que habiendo transcurrido el mismo sin que cumpliera con tal obligación, requería la resolución del contrato suscrito y, por vía de consecuencia, la devolución la propiedad y posesión del inmueble objeto del citado negocio. Por su parte, la demandada manifiesta su resistencia a la pretensión del demandante, alegando éste no indica la tradición legal del inmueble descrito y vendido, esto es, el documento anterior que lo acredite como propietario, tampoco hace referencia al Contrato de Arrendamiento y la Autorización del Departamento de Ejidos del la Municipalidad de San Cristóbal y que habiendo tenido conocimiento que las mejoras vendidas a través del documento de compra venta ya señalado eran propiedad de la Sucesión María Pascuala Quintero de Parra, con lo cual el accionante adquiría la condición de “invasor” de las misma, optó por no seguir pagando los giros pendientes hasta que el demandante demostrara su condición de propietario. Por lo tanto, considera que al caso le resulta aplicable el principio EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS o excepción de contrato no cumplido.
APRECIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
DE PARTE ACTORA:
Presentadas junto al libelo de demanda.-
1.- Documento de venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal de fecha 7 de Diciembre de 2005, bajo el número 25, tomo 230, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Por cuanto el precitado instrumento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte, quien por el contrario, invoca su mérito favorable, se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como ciertos los siguientes hechos:
a) El vendedor da en venta a la compradora unas mejoras, construidas sobre terreno ejido, consistentes un apartamento tipo estudio, adjunto a la vivienda No 5-6, de cuatro metros con treinta centímetros (4,30 mts) de ancho por ocho metros con cuarenta y cinco (8,45 mts) metros de largo, todo ubicado en la Avenida Libertador, cruce con Avenida Club Demócrata, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal y determinado por los siguientes linderos: NORTE: Casa propiedad de José Antonio Hernández Rosales, SUR: Avenida Libertador, ESTE: Propiedad de Rosa del Carmen Rosales y OESTE: Casa propiedad de José Antonio Hernández Rosales. Dichas mejoras fueron construidas por el demandante a sus propias y únicas impensas.
b) El precio de las mejoras dadas en venta fue convenido en la cantidad de doce millones de Bolívares (12.000,00 BsF), de los cuales la compradora pagó al momento del otorgamiento la cantidad de tres millones de Bolívares (3.000,00 BsF) quedando un saldo restante de nueve millones de Bolívares (9.000,00 BsF) que serían pagados por la compradora mediante seis (6) giros mensuales y consecutivos, sin aviso y sin protesto, por la cantidad de un millón quinientos mil Bolívares (1.500,00 BsF) cada uno y los cuales quedaron sujetos al pago de intereses, y
c) El vendedor traspasa a la compradora la posesión y dominio de lo vendido, libre de reserva.

No consta en el contenido del precitado documento compromiso alguno por parte del vendedor de formalizar el negocio jurídico realizado, por ante la Oficina de Registro inmobiliario correspondiente, una vez satisfecho el pago de su precio.
Promovidas durante el lapso probatorio.-
1.- Mérito favorable de los autos. Por no constituir medio de prueba, se desestima como tal.
2.- Documento de venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal de fecha 7 de Diciembre de 2005, bajo el número 25, tomo 230, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Por cuanto ya fue valorado resulta inoficioso hacerlo de nuevo.
.3.- Título Supletorio emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 23 de marzo de 1999, posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, de fecha veintinueve (29) de agosto de 2005, anotado bajo el número 33, tomo 52, protocolo1, folios 1/16. Este instrumento, aún en copia simple, por ser emanado de funcionario competente, se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se desprende que:
a) Las mejoras a que se refiere el Titulo Supletorio fueron construidas sobre un lote de terreno ejido con una superficie de CIENTO SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMETROS ( 172,58 mts2 ), ubicadas en la Avenida Libertador, cruce con Avenida Club Demócrata, las cuales fueron realizadas por el co-demandante, ciudadano José Antonio Hernández.
b) Como parte de los recaudos de dicho documento se encuentran los siguientes instrumentos: 1) Certificación Catastral signada con el No 66167, de fecha 16/09/98, sobre un inmueble ubicado en la Av. Libertador cruce con Av. Demócrata, casa No 5-6, Código Catastral 04 01 01, con un área de construcción de CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTIMETROS (153,20 mts2) a nombre de Hernández Rosales José Antonio, con observaciones como: NO POSEER TITULO EJIDAL. PASAR OFIC EJIDOS A LEGALIZAR SITUACIÓN. POSEE TITULO SUPLETORIO, 2) Planilla del pago de impuesto a nombre de José Antonio Hernández correspondiente al período 1993 - 1998. 3) Constancia emanada de la División de Terrenos Municipales, de fecha 18 de agosto de 1997, suscrita por la Jefe (E) de dicha dependencia Abg. Marisol Dávila y la Directora (E) de la Dirección Catastro Ingeniero Sulay Zambrano de Moreno, donde se hace constar que el ciudadano José Antonio Hernández, tiene en trámite una solicitud de Arrendamiento de un lote de terreno ubicado en la Avenida Libertador con Avenida Club Demócrata, catastrado con el No 04-01-01. 4) Oficio No 0019 emanado del Servicio de Ingeniería Sanitaria, Región XVI del Ministerio de Sanidad y Asistencia Social, de fecha 17 de noviembre de 1997, donde se comunica al ciudadano José Antonio Hernández, la autorización para la construcción de dos habitaciones en un área de 19,5 mts2 (en Planta Baja) sobre terreno ubicado en la Avenida Libertador cruce con avenida Guayana.
Destaca este Juzgador del presente instrumento y sus recaudos lo siguiente: a) Hay diferencia en cuanto al área de construcción o mejoras, propiedad del aquí demandante, indicándose en el texto del Titulo Supletorio que es CIENTO SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMETROS (172,58 mts2 ) y en la Certificación Catastral que es de CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTIMETROS (153,20 mts2), correspondiendo las mismas al inmueble signado con el número Catastral 5-6, y b) No hay referencia alguna a las mejoras que fueron objeto de compra venta (en litigio), cuya área es de TREINTA Y SEIS METROS CON TREINTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS ( 36,34 mts2 ), como soporte legal e indicador de la tradición legal necesaria para protocolizar dicho negocio jurídico.
4.- Inspección Ocular practicada el 19 de noviembre de 1999, por el Jefe de Terrenos Municipales de la Alcaldía de San Cristóbal, y el Topógrafo Ezequiel Jerez, sobre el inmueble propiedad de la sucesión Parra Quintero. Esta prueba habiendo sido evacuada sin el debido control de un órgano jurisdiccional, a través de una dependencia de la administración municipal sin que conste en la misma los motivos, la urgencia o el perjuicio que le pueda ocasionar al promoverte con la no evacuación de la misma en ese momento, se desestima su valor probatorio.
5.- Copia simple de instrumento emanado de la Coordinación de Ejidos de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, signado con el No CE/C 393, de fecha 22 de agosto de 2005, en cual se deja constancia que ante la citada Oficina está en trámites SOLICITUD DE REGULARIZACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, bajo el expediente administrativo RSA 31-05 a nombre de HERNANDEZ ROSALES JOSÉ ANTONIO, respecto a un lote de terreno ejido ubicado en la Av. Libertador cruce con la Av. Demócrata, No 5-6, catastrado bajo el No 04 01 01 035, con un área de CIENTO SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMETROS ( 172,58 mts2 ). De igual forma autoriza al solicitante para que realice los trámites ante el Registro, sólo respecto de las mejoras existentes sobre el terreno ejido. Por cuanto este instrumento se refiere al identificado con el número 3, con un evidente aumento de su área, el cual ya fue valorado, resulta inoficioso volverlo ha hacer.
6.- Testimoniales de los ciudadanos: Teodoro Eloino Montilva, Marlene Sánchez de Carrero, Carmen Alicia Ramírez, Nerio Freysabad Carrero y Ana Libia Mariño.
Habiendo sido comunes las preguntas hechas por la parte promoverte a cada uno de los tres testigos, quien aquí decide considera procedente analizar sólo las respuestas dadas a aquéllas que pudieran aportar algún elemento de convicción sobre lo controvertido. Así tenemos que ante la segunda pregunta cuyo contenido es: ¿Diga el testigo si por el conocimiento que dice tener de los ciudadanos José Antonio Hernández Rosales y Valeria Gerez Acevedo, sabe que ellos son propietarios de un inmueble ubicado en la Avenida Libertador, cruce con Avenida Club Demócrata, y salida del Barrio San Pedro Nro. 5-6. Se determina la existencia de gran similitud y coincidencia entre ellas, ya que de acuerdo a cada uno de los ciudadanos interrogados de manera independiente, son exactos al responder afirmativamente y que ellos mismos los construyeron, incluso señalando tiempo aproximado de construcción, al efecto el ciudadano Teodoro Eloino Montilva señala como respuesta a la interrogante que lo construyeron hace 8 años aproximadamente; Marlene Sánchez de Carrero señaló que si es testigo de que ellos hicieron la casa hace aproximadamente 9 o 10 años; y Nerio Freysabad Carrero señaló que su papá fue concejal de San Cristóbal y desde hace como diez años el lo ayudó para que arreglara el inmueble y para donarle los materiales y tramitarle los servicios; finalmente Ana Libia Mariño aunque no señala el tiempo de construcción, si señaló que fue testigo de que José Antonio Hernández Rosales y Valeria Gerez Acevedo la construyeron poco a poco, y con bastante sacrificio.
Ahora bien, con respecto a la tercera pregunta cuyo contenido es: ¿Diga el testigo como está conformado el inmueble que se encuentra ubicado en la Avenida Libertador en el cruce con la Avenida Demócrata y la salida del Barrio San Pedro No. 5-6, Parroquia San Juan Bautista Municipio San Cristóbal, los ciudadanos Teodoro Eloino Montilva, Marlene Sánchez de Carrero, Nerio Freysabad Carrero y Ana Libia Mariño, coinciden al señalar como respuesta a la interrogante de que el inmueble está construido por dos plantas, y que en la planta de abajo vive José Antonio Hernández Rosales y Valeria Gerez Acevedo y en la planta de arriba vive la ciudadana Elda Pinzón, al efecto cada uno rinde la siguiente testimonial sobre esta pregunta: Teodoro Eloino Montilva señala que esta construido de dos plantas, uno de la parte baja y otro de la parte de arriba, y en la parte de abajo vive el señor Antonio con su esposa Valeria y sus hijos, y en la de arriba vive la señora Elda Pinzón; la ciudadana Marlene Sánchez de Carrero señala como respuesta a la interrogante que ella lo ve conformada cómo dos pisos porque ellos hicieron la casa y luego hicieron arriba como una especie de local o apartamentito, en la planta de abajo vive Antonio y Valeria, y en la planta superior vive la señora Elda Pinzón de Suárez; el ciudadano Nerio Freysabad Carrero señaló como respuesta a la tercera interrogante que la casa esta conformada de dos pisos una parte donde vive el señor José Antonio Hernández y la otra parte vive la señora Elda Pinzón; la ciudadana Ana Libia Mariño Vargas señaló que de dos pisos en la planta baja vive Valeria y Antonio, y en el segundo piso vive la demandada, ciudadana Elda Pinzón.
Con relación a la prueba evacuada, aún cuando dos de los testigos fueron contestes y precisos, tienen más de cincuenta años de edad y están domiciliados en lugares cercanos al inmueble objeto de controversia, por cuanto sus dichos están centrados en probar el derecho de propiedad que tienen los demandantes sobre las mejoras vendidas, dicho medio probatorio no puede suplir las previsiones contenidas en los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil, según los cuales:

“Artículo 1.920. Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a La formalidad del registro, deben registrarse:
1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título onerosos, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca. …Omisis…” (Subrayado del Juez)

“Artículo 1.924. Los documentos, actos y sentencias que la ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier titulo, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un titulo registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”. (Subrayado del Juez)
En tal virtud, quien aquí decide considera que las testimoniales promovidas deben ser desestimadas. Y así se decide.
7.- Experticia Técnica.
De la Experticia Técnica evacuada con la participación de los expertos designados a los fines de determinar el tiempo que aproximadamente tiene de construido el inmueble que fue dado en venta a la demandada Elda Pinzón de Suárez, de acuerdo a los datos del inmueble indicados en el contrato de compra venta objeto de la demanda de resolución de Contrato. Presentado el Informe respectivo, en el cual previo señalamiento de la metodología y técnicas utilizadas, hacen un análisis detenido cada uno de los elementos constructivos y luego de las inspecciones oculares en sitio, arribando a la conclusión de que las mejoras del inmueble ubicado en la Avenida Libertador cruce con Avenida Demócrata, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, tienen una edad o data de construcción de nueve (9) años aproximadamente, indicando que tales mejores tuvieron que haberse realizado aproximadamente en el año 1999, existiendo por ende coincidencia entre la data de construcción de las mejoras de acuerdo a lo aquí señalado, y la fecha aproximada indicada por los testigos promovidos por la parte actora y que señalaron entre todos como fecha mínima aproximada de construcción de las mejoras, 8 años, y como fecha máxima aproximada, 9 años de construido.
En este orden de ideas, quien aquí juzga considera que habiendo sido practicada la experticia con la concurrencia de todos los expertos, quienes intervinieron unidos en todas las diligencias periciales y reflejan armonía en sus conclusiones, sirviendo de apoyo para quien juzga a los fines de precisar los aspectos requeridos por la parte promoverte, se le confiere pleno valor probatorio a los fines de determinar la data de las mejoras construidas y vendidas por la parte actora. En consecuencia, vista la conclusión que se deriva de esta prueba, es obvio que la misma se contrapone al alegato de la parte demandada, según el cual la ciudadana Mercedes García le dio en venta a María Pascuala Quintero de Parra, el inmueble objeto de la venta, anteriormente señalada, por cuanto si ésta se materializó en el año 1969 surge la duda si se trata del mismo inmueble por cuanto el vendido a la demandada en la presente causa, tiene una data aproximada de construcción de acuerdo a la experticia agregada en autos, de 9 años.
Inspecciones Judiciales.
- Evacuadas ambas el 10 de julio de 2008 por el Juzgado de la causa en dos inmuebles, el primero ubicado en la calle 18 No 5-23 del Barrio San Pedro, y el segundo en la Avenida Libertador signado con el No 5-6 entre el cruce con la Av. Demócrata y la salida del Barrio San Pedro, ambos en la jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, quedó demostrado que:
1.- En el primero de los citados inmuebles está habitado los co-demandantes, José de Jesús Parra Quintero y Yolanda Acevedo de Parra junto a sus hijos Cesar Augusto Parra y Yelitza Parra y que en el mismo no habita la demandada, ciudadana Elda Pinzón.
2.- En el segundo de los citados inmuebles se encuentra habitado por los ciudadanos, José Antonio Hernández Rosales, Valeria Gerez Acevedo Y Emily Simoney Hernández Geréz. De igual forma que la demandada, ciudadana Elda Pinzón habita también dicho inmueble.
3.- Los inmuebles donde se realizaron las inspecciones se encuentran contiguos en lo que corresponde al techo, pues el primero se ubica en un primer nivel y el otro en la parte superior a la altura de la avenida Libertador.
De las inspecciones evacuadas se como cierto que: 1) Los inmuebles signados con los números 5-6 y 5-23 están ocupados por familias diferentes, en el primero la de los co-demandantes y en el segundo la de la codemandada, 2) el inmueble ocupado por la demandada se encuentra interrelacionado por la estructura conformado por el techo del inmueble 5-23 y el piso del inmueble 5-6, lo cual queda reafirmado mediante las declaraciones aportadas por los testigos evacuados.
Confesión Judicial.-
En relación a esta prueba el Tribunal debe referir el criterio sostenido por Sala de Casación Civil en su sentencia N° 794 de fecha 03-08-2004 apoyada en sentencia de vieja data, el cual es como sigue:

“…En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra…”.

En el caso de marras lo que la parte demandante promueve como confesión, es una excepción para lo cual resulta necesario considerar los presupuestos que pudieran concurrir en la misma para determinar su procedencia o no en un juicio de resolución de contrato, donde teniendo ambas partes obligaciones, habría que establecer quién de los obligados realmente no lo hizo y si de allí se derivaron elementos que indujeran a la otra a incurrir en incumplimiento también. Por lo tanto, en principio la valoración de este medio se hará adminiculándolas con las demás, bajo el principio de comunidad de la prueba.
DE LA PARTE DEMANDADA:
Agregadas a la contestación de la demanda.-
1.- Copia simple de documento que, según se indica en su texto, es una copia fiel y exacta de su original, expedida por el Registrador Subalterno del Distrito San Cristóbal, Estado Táchira y que se presenta como copia certificada expedida por Juzgado Tercero de Municipios San Cristóbal y Cárdenas del Estado Táchira. Sobre el citado instrumento, presentado como copia certificada, por haber sido emanada por de funcionario competente es necesario hacer las siguientes consideraciones: a) Se trata de un instrumento de cuyo contenido de extrae que es copia certificada de documento reconocido por ante el Juzgado Primero de municipios Urbanos en fecha 17 de junio de 1969, presentado a su protocolización conforme a dictamen No CJ-115, emanado de la Consultoría del Ministerio de Justicia contenido de dicha Circular del Ministerio No 0230-4497 de fecha 1º de julio de 1980. b) Dicho instrumento no presenta datos relativos a su protocolización, firma del funcionario respectivo ni sellos.
En consecuencia, por el hecho de haber sido expedida copia certificada como un folio del asiento diario No 2, de fecha 17 de junio de 1969 inserto en expediente que corrió por ante el prenombrado Juzgado, dicho instrumento no adquiere la condición de certificado ni puede atribuírsele la condición de documento público, razón por la cual se desestima su valor probatorio.
Durante el lapso probatorio.-
1.- Mérito favorable de autos, especialmente del documento de compraventa autenticado por ante la Notaría Primera de San Cristóbal, promovida por la parte actora. Por cuanto este documento ya fue valorado resulta inoficioso hacerlo de nuevo.
2.- Copia mecanografiada certificada emanada del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 5 de mayo de dos mil ocho, referido con el asiento diario No. 02, de fecha 17 de junio de 1969, inserto en el Libro Diario llevado por el antes Juzgado de Municipios Urbanos. Por cuanto este documento ya fue valorado resulta inoficioso hacerlo de nuevo.

PARTE MOTIVA
El contrato lo define el Código Civil en el articulo 1.133 como: “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, cuya observancia es de carácter obligatorio ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Por otra parte, también está previsto el citado Código sustantivo que habiéndose perfeccionado el contrato, éste debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado, y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución, a menos que la otra parte no cumpla con la suya lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus.
Se destaca, de igual forma, dentro de la normativa que regula esta figura jurídica, lo previsto en artículo 1.167 donde se establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.
En el caso que nos ocupa y bajo la referencia del marco legal citado, la parte demandada en su condición de deudora por obra de un negocio jurídico atentaría contra el patrimonio de la parte actora, quien como acreedor, corre el riesgo de sufrir pérdidas en razón de la obligación incumplida por aquélla, una vez que, bajo su consideración, cumplió con la entrega de la cosa que constituye el objeto del contrato suscrito por ante una Notaría Pública y que no es otra que el lote de mejoras cuyo dominio y posesión transfirió, sin haber recibido el pago total de las misma a su plena satisfacción, por lo que acude a la vía jurisdiccional para reclamar la tutela de sus derechos.
Sobre la Resolución de Contrato, la doctrina ha señala que para que la acción proceda es necesario que concurran las siguientes condiciones:
1º.- Que el contrato jurídicamente exista bajo una estructura donde se encuentren claramente determinadas las partes y sus obligaciones. Este requisito hace referencia a la existencia jurídica y no a la formal o instrumentación del contrato, porque el mismo puede existir sin necesidad de escrituración y tener validez legal. En el caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del contrato de compra venta, pues ambas partes han manifestado categóricamente que reconocen su existencia. No obstante, se destaca que el mismo tiene como objeto el negocio jurídico sobre un lote de mejoras construidas sobre terreno ejido, sobre lo cual el legislador estableció las previsiones que constan en los artículos 1920 y 1924 del Código Civil, referidos y parcialmente transcritos ut supra, por lo que era carga para la parte actora demostrar, de manera fehaciente, la propiedad de lo vendido.
2º.- Que haya incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.
En cuanto al incumplimiento, es uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución del contrato. Aunque el incumplimiento no está regulado de manera determinante por nuestro legislador, quien simplemente habla de “incumplimiento” sin indicar a qué tipo se refiere y lo entiende como no ejecución, o simplemente “inejecución” según el texto del artículo 1.167 eiusdem, fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación. Para PUIG PEÑA, el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959). Para MADURO LUYANDO, por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas.
Nuestro Código Civil, como ya se indicó, no hace distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva, pero en el presente caso, en virtud del contrato de compra venta, el vendedor no sólo estaba obligado a transferirle a la compradora el dominio y posesión, sino la propiedad de las mejoras vendidas, y ésta, tenía la obligación de pagar la deuda contraída por este concepto en los términos y condiciones establecidas.
3º.- Que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. En el presente caso, la parte actora al pretender la resolución del contrato de compra venta autenticado, asume en su escrito libelar, que cumplió lo pautado al haber transferido a la compradora el dominio y la posesión de las mejoras objeto del negocio, dando por sentado que dicho instrumento, en lo que corresponde a su formal otorgamiento y contenido, resulta suficiente para dicha venta tenga plena validez legal, sin tener nada pendiente. No obstante, ante los alegatos de la demandada sobre la falta de titularidad del derecho de propiedad de la parte vendedora sobre las mejoras objeto de controversia, dirige su acervo probatorio a desvirtuar tal aseveración, pues aún cuando no hay un compromiso expreso en el citado documento de hacer el respectivo otorgamiento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, como ya se ha dicho, las previsiones establecidas por el legislador en los artículos 1920 y 1924 del Código Civil, impone el cumplimiento de la protocolización de cualquier documento destinado a transferir la propiedad de bienes inmuebles y, en el presente caso, no puede obrarse por vía de excepción.
Por otra parte, se destaca que la parte demandada alega la excepción prevista en el artículo 1168 euisdem, sobre lo cual este juzgador acoge un criterio de vieja data sentado en sentencia de la extinta Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación, del 24 de abril de 1992, según el cual:
“… Para resolver la Sala Observa:
Debe la Sala, en primer lugar, observar de oficio lo siguiente: (omisis…) La excepción non adimpleti contractus contemplada en el artículo 1168 eiusdem, tiene aplicación cuando uno de los contrayentes se niega a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya; es indispensable, pues, que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, para que la otra pueda oponer la excepción de contrato no cumplido. Por lo tanto, el artículo 1168 del Código Civil no es aplicable cuando ha sido ejercida la acción de resolución de contrato, como es el caso de autos y como además lo estableció la Sala en sentencia de fecha 8 de junio de 1960, que una vez más se reitera”
En consecuencia, visto el criterio anterior se declara sin lugar la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1168 del Código Civil, opuesta por la parte demandada.
Vista la apreciación y valoración de las pruebas y analizados los presupuestos que deben concurrir la que proceda la acción de resolución del contrato, este juzgador, establece las siguientes conclusiones:
PRIMERA: La parte actora trae a los autos un título supletorio debidamente registrado sobre un lote de mejoras construidas sobre terreno ejido, cuya extensión es superior al área que corresponde a las que fueron objeto de compra venta, sin que conste en el mismo la existencia de un apartamento adjunto (parte superior del inmueble identificado con el No Catastral 5-6 ) objeto del negocio, el cual incluso tiene asignado un número Catastral, el 5-23, según se desprende de la inspección y la declaración de testigos. Y de ser cierto la construcción adjunta, tampoco consta en autos que sobre el mismo se hubiera constituido un condominio por estar sometido al imperio de la Ley de Propiedad Horizontal.
SEGUNDA: Si bien los testigos cumplieron con las exigencias previstas en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para la validez de sus declaraciones, en materia de bienes inmuebles el Código Sustantivo establece previsiones que no pueden ser vulneradas y que han sido fortalecidas mediante criterios jurisprudenciales, como el sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, acogido y aplicado por analogía por este juzgador, según el cual:
“...En relación con los documento que sirven para demostrar la propiedad de viviendas construidas sobre terrenos municipales con la finalidad de intentar la acción reivindicatoria, esta Sala, en sentencia Nº 45 del 16 de marzo de 2.000, juicio Mirna Yasmira Leal Márquez y otro contra Carmen de los Ángeles Calderón Centeno, expediente Nº 94-659 ratificó el siguiente criterio .…`Así pues, ni el título supletorio, ni el documento autenticado, ni las otras pruebas de los autos son suficientes para que la parte reivindicante pruebe la propiedad de las bienhechurias ante un tercero, sino que para ello será necesario que los documentos antes citados estuviesen registrados, con la autorización previa del Concejo Municipal, quien es el propietario del terreno’…”
De la doctrina Casacionista transcrita precedentemente se observa que, “…al tratarse de la reivindicación de un bien inmueble, el medio idóneo para probar el derecho de propiedad sobre dicho inmueble ante el poseedor, necesariamente tiene que ser título registrado….” (Sentencia No 01073 del 15-09- 2.004. Exp. No AA20-C-2004-000205)
TERCERA: Siendo que la parte actora transfiere por documento notariado el dominio y posesión de las mejoras vendidas y así lo acepta la parte demandada; de igual manera, habiendo quedado desvirtuado el alegato de que las mismas eran propiedad de un tercero, se configura un derecho a favor del sujeto activo, pues de lo contrario estaríamos en presencia de un Res Nullis. Por lo tanto, a juicio de este juzgador, la vía apropiada la elegida para su reclamación, por cuanto el instrumento fundamental que la sustenta, adolece de omisiones que desvirtúan su validez legal para transferir un derecho de propiedad cuyo origen resulta desconocido, requisito sine qua non para ser investido de las formalidades legales que debe tener un documento de esta naturaleza con valor Erga Omnes.
Vistos los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERA: SIN LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoada por los ciudadanos, José Antonio Hernández Rosales y Valeria Gerez Acevedo, contra la ciudadana Elda Pinzón de Suárez, todos identificados en autos.
SEGUNDA: Se condena en Costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente sentencia
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, trece (13) de febrero de dos mil doce (2012). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.Juez, (Fdo) Pedro Alfonso Sánchez Rodríguez. La Secretaria (Fdo) María Alejandra Marquina de H.