TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
EXPEDIENTE Nº 2596
El presente expediente se refiere al juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO accionara la ciudadana AMBAR MARINA REYES ROSALES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.903.997 y domiciliada en la ciudad de San Juan de Colón del estado Táchira, representada por el abogado SERGIO IVÁN BALLESTEROS OMAÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.222.682 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 28.338; contra los ciudadanos FRANCO GERARDO ROSETTI CONTRERAS y DOUGLAS ALEXANDER RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-8.090.654 y V-13.171.960 y del mismo domicilio, representados por el abogado JESÚS NEPTALÍ ESCALANTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.203.164 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44.504.
Conoce esta Alzada del presente expediente con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera el abogado SERGIO BALLESTEROS en fecha 14 de noviembre de 2011 contra la decisión dictada el 11 de octubre de 2011 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que DECLARÓ IMPROCEDENTE LA DEMANDA INTERPUESTA POR LA CIUDADANA AMBAR MARINA REYES ROSALES; ORDENÓ EL LEVANTAMIENTO DE LA MEDIDA CAUTELAR PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR DECRETADA EN FECHA 20 DE MARZO DE 2009 SOBRE EL INMUEBLE OBJETO DE LA PRESENTE ACCIÓN PROPIEDAD DEL CIUDADANO DOUGLAS ALEXANDER RAMIREZ; Y CONDENÓ EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA.
I
ANTECEDENTES

A los folios 1 al 14 corre libelo de demanda junto con anexos presentada por la ciudadana AMBAR MARINA REYES ROSALES asistida de abogado.
En fecha 11 de marzo de 2.009 el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira recibió la demanda junto con sus respectivos anexos, la admitió, le dio entrada y ordenó la citación de la parte demandada (folio 16).
Corre al folio 17 escrito de solicitud de la parte actora sobre medida de prohibición de enajenar y gravar del inmueble objeto de litigio (folio 17).
Mediante diligencia de fecha 13 de marzo de 2.009 la demandante AMBAR MARINA REYES ROSALES confirió poder apud acta al abogado SERGIO IVÁN BALLESTEROS OMAÑA (folio 18 y vuelto).
Al folio 19 riela auto mediante el cual el a quo decretó en fecha 20 de marzo de 2009 medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de autos.
El 14 de abril de 2009 la parte demandada dio contestación a la demanda (folios 34 al 44).
El 16 de abril de 2009 el abogado SERGIO IVÁN BALLESTEROS OMAÑA presentó escrito de promoción de pruebas (folios 45 al 50), las cuales se agregaron y admitieron por auto de esa misma fecha (folio 51).
El 27 de abril de 2009 los ciudadanos FRANCO GERARDO ROSETTI CONTRERAS y DOUGLAS ALEXANDER RAMIREZ asistidos de abogado presentaron escrito de promoción de pruebas (folios 52 y 53), las cuales se agregaron y admitieron en la misma fecha (folio 62).
En fecha 11 de octubre de 2011 el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial dictó la sentencia hoy apelada y ya relacionada ab initio (folios 76 al 81).
En fecha 14 de noviembre de 2011 el abogado SERGIO BALLESTEROS en representación de la demandante apeló de dicha sentencia (folio 87). En fecha 16 de noviembre de 2011 el a quo oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor (folio 88).
El 24 de noviembre de 2011 este Juzgado Superior recibió el expediente, le dio entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 2596 (folios 90 y 91).
En fecha 5 de diciembre de 2011 los demandados mediante diligencia confirieron poder apud acta al abogado JESÚS NEPTALÍ ESCALANTE y presentaron escrito de alegatos ante esta Alzada (folios 92 al 96). La parte actora hizo lo propio en fecha 7 de diciembre de 2011 (folios 97 al 102).
Corre agregado un cuaderno de medidas, en que consta que el tribunal de la causa decretó en fecha 20 de marzo de 2009 medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble en litigio, todo en tres (3) folios útiles.

II
DE LA LITIS PLANTEADA

DE LA DEMANDA Y LA CONTESTACIÓN

Del escrito libelar se desprende:

“…Desde el año 2000 estoy ocupando en calidad de inquilina un local comercial signado con el N° once (11) y posteriormente en el año 2004 en la misma cualidad el local doce (12) en el Centro Comercial Las Palmeras, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de esta ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del estado Táchira, por contratos verbales indeterminados celebrando contrato de arrendamiento privado sobre los mismos en fecha cinco (05) de mayo del 2006 el cual consigno en copia simple marcado con la letra “A”. El término de duración era por un plazo de un (1) año a partir del cinco (05) de mayo de 2006 prorrogable por períodos iguales (cláusula tercera del contrato) pagándose los cánones de alquiler puntualmente los cinco (05) primeros días de cada mes por un monto de CIENTO CUARENTA BOLIVARES (Bs. 140,00) cumpliéndose fielmente con las cláusulas del contrato. El antes referido contrato de arrendamiento sobre los locales comerciales se realizó sobre un inmueble que era propiedad del ciudadano FRANCO GERARDO ROSETTI CONTRERAS…
…y que habían sido negociados al ciudadano DOUGLAS ALEXANDER RAMIREZ en fecha 26 de enero de 2009 mediante documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Municipio Ayacucho bajo el N° 2009.265 asiento registral uno (01) del inmueble matriculado con el N° 426.18.1.1.338 y correspondiente al libro del folio real del año 2009. Es de hacer notar que dicha venta se realizó sin haberme notificado o realizado la correspondiente preferencia ofertiva, ya que ocupó los Locales Comerciales desde la fecha indicada donde tengo mi fondo de comercio “EXCLUSIVIDADES FASHION´S” según se evidencia de constancia emitida por la Alcaldía del Municipio Ayacucho de San Juan de Colón Estado Táchira División de Rentas Municipales de fecha 20 de febrero de 2009…”

En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la representación de los co-demandados alegó que:
“…La ciudadana AMBAR MARINA REYES ROSALES, plenamente identificada en autos; en su escrito de demanda señala que la venta entre mis poderdantes se realizó sin haberle formalmente notificado o realizado la preferencia ofertiva. Al respecto me permito señalar lo estipulado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece los requisitos para que proceda la preferencia ofertiva: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…

…Al respecto me permito señalar que el artículo transcrito es claro al señalar entre otras cosas: a) Se le ofrezca en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. En el caso que nos ocupa la venta celebrada entre mis poderdantes abarcó no solo los locales arrendados por la demandante sino la parte global donde están ubicados estos locales, afirmándolo la misma demandante cuando en su escrito de demanda señala…‘Haciendo notar que el inmueble (en litigio) es indivisible y forma un todo’; configurándose así, lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece en que circunstancias no hay retracto: El Retracto Legal no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado. b) Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos años como tal, si bien es cierto que la demandante alega tener una relación arrendaticia desde el año 2006, sobre los locales 11 y 12 no es menos cierto que se enajenó fue la global del inmueble donde están ubicados estos locales...”

III
DE LA DECISIÓN APELADA

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 11 de octubre de 2011 resolvió que:
“…Valorado como fue el material probatorio aportado por las partes para la resolución del conflicto planteado, procede este sentenciador a analizar la figura que aquí se pretende se proteja, como es el retracto legal arrendaticio, esto es, la parte actora reclama, en su condición de arrendataria, el derecho que le asiste para subrogarse como compradora de los dos locales comerciales que sobre el inmueble dio el ciudadano Franco Gerardo Rosetti Contreras en venta al ciudadano Douglas Alexander Ramírez, por lo que se trata de una modalidad del retracto legal, conocido como retracto legal arrendaticio.
Esta figura se encuentra regulada de manera especial por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así el artículo 43 de la precitada ley, lo define en los siguientes términos: …
…No obstante, como excepción al principio in genere del artículo 43 transcrito ut supra, se encuentra el artículo 49 eiusdem el cual establece que “el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”. Es decir, que en caso de que se haga una venta en forma global de una propiedad o de un inmueble conformado a su vez por varios bienes inmobiliarios no sufrirá efecto el retracto legal arrendaticio; es decir que si alguien vende un edificio en su totalidad, que no una (sic) oficina o un apartamento no podrán los arrendatarios exigir derecho de preferencia ofertiva, ni mucho menos el derecho al retracto legal arrendaticio…
…Ahora bien, de la valoración de las pruebas aportadas en el presente proceso, se pudo determinar que, en efecto, en fecha 26 de enero de 2009 se efectuó la venta de tres (3) locales comerciales, ubicados en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del estado Táchira, conforme a documento público que corre inserto a los folios 11 al 14; no obstante, la parte actora manifestó, y así se demostró del contrato de arrendamiento que corre inserto al folio 9, que ella es arrendataria de sólo dos (02) de esos tres locales dados en venta, lo que indica que no es arrendataria del tercer local vendido en forma global, por lo que mal podría pretender subrogarse en el mencionado instrumento de compra venta, esto es, que se traslade a su favor todos los efectos del contrato impugnado, si no ocupa como arrendataria todo el inmueble sobre el cual se encuentran los locales vendidos. Siendo ello así, es de meridiana claridad, que operó la excepción establecida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ut supra transcrito, lo que hace improcedente la presente acción, por lo que deberá levantarse la medida cautelar preventiva decretada, y así de manera clara y precisa se declarará en la parte dispositiva del presente fallo, Así se decide…”
Planteada así la presente litis, esta sentenciadora observa que:
.- La ciudadana AMBAR MARINA REYES ROSALES en su condición de demandante ejerció la acción de retracto legal arrendaticio y su preferencia ofertiva contra los ciudadanos FRANCO GERARDO ROSETTI CONTRERAS y DOUGLAS ALEXANDER RAMIREZ en virtud de la venta entre ellos efectuada de tres (3) locales comerciales, de los cuales ella ocupa dos (2) como arrendataria, signados con los números 11 y 12 del Centro Comercial Las Palmeras, calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del estado Táchira.
.- Solicitó la actora se subrogue en ella la venta celebrada entre los demandados el 2 de enero de 2009 protocolizada en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Ayacucho del estado Táchira con asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 426.18.1.1.338 correspondiente al libro del folio real del año 2009.
.- Los demandados alegaron en su contestación que la venta celebrada entre ellos abarcó no sólo los locales arrendados por la demandante sino la parte global donde están ubicados estos locales, configurándose así lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; a saber, las circunstancias en las cuales no hay retracto.
Del contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana AMBAR MARINA REYES ROSALES y el ciudadano FRANCO GERARDO ROSETTI CONTRERAS se desprende:
CLÁUSULA PRIMERA: “EL ARRENDADOR da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un inmueble de su propiedad, consistente en un local comercial signado con el N° 11 y 12 del Centro Comercial Las Palmeras, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del estado Táchira”.

CLÁUSULA TERCERA: “La duración de este contrato es por un plazo de un (1) año, contado a partir del día 05 de mayo de 2006, término éste que podrá ser prorrogado por las partes contratantes de común acuerdo y por escrito, con 30 días de anticipación a la fecha de su vencimiento, Conviniendo a su vez ambas partes que en caso de no producirse la prórroga, dicho inmueble deberá ser inmediatamente desocupado por LA ARRENDATARIA”.

Ahora bien, los ciudadanos FRANCO GERARDO ROSETTI CONTRERAS y DOUGLAS ALEXANDER RAMIREZ mediante documento privado de fecha 18 de marzo de 2008 suscribieron opción de compra venta sobre un inmueble compuesto por tres locales ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San Juan de Colón del estado Táchira, y posteriormente en fecha 26 de enero de 2009 se realizó la venta pura, real y simple de los mismos locales comerciales, registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho del estado Táchira bajo el N° 2009.265, asiento registral 1, matriculado con el N° 426.18.1.1.338 y correspondiente al libro del folio real del año 2009 (folios 11 al 14).
En efecto, el indicado documento de venta reza así:
“Yo, FRANCO GERARDO ROSETTI CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-8.090.654, con domicilio en San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del estado Táchira y civilmente hábil, por medio del presente documento, declaro: Doy en venta pura, real y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano: DOUGLAS ALEXANDER RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-13.171.960, del mismo domicilio y hábil, parte de un inmueble y sobre él construido tres (03) locales comerciales, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de esta ciudad de San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, dicho inmueble se encuentra alinderado y medido según levantamiento topográfico que se anexa para que sea agregado al cuaderno de comprobantes que lleva esa oficina de Registro Público: NORTE: Con terreno que el queda al vendedor, mide: siete metros con sesenta y un centímetros (7,61 mts). SUR: Con la calle 5, antes llamada Calle Bolívar, mide: Siete metros con sesenta y un centímetros (7,61 mts); ESTE: Con inmueble que fue de Inversiones Avendaño C.A. hoy de Franco Gerardo Rosetti Contreras, mide: Catorce metros con sesenta centímetros (14,60 mts) y OESTE: Con inmueble que fue de Inversiones Avendaño C.A. , hoy de Franco Gerardo Rosetti Contreras , mide: Catorce metros con sesenta centímetros (14,60 mts). Con una superficie de: Ciento once metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (11,19 m2)…”

En este sentido, resulta imperante tomar en consideración los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
ARTÍCULO 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.

ARTÍCULO 43: “El Retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”. (Subrayado y negritas de quien sentencia).

Artículo 49: “El retracto legal no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado” (Subrayado y negritas de quien sentencia).

Estas normas establecen la preferencia ofertiva y el retracto legal, operando el primero de los casos en el supuesto de que el arrendador vaya a vender el inmueble, y por ende, el arrendatario tendrá preferencia con respecto a cualquier tercero. Ahora bien, será acreedor a la preferencia ofertiva el inquilino que posea más de dos (2) años como tal, y siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por supuesto, que pueda satisfacer las pretensiones del arrendador, es decir, en cuanto al precio; lo cual significa, en primer término, que el arrendador esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble.
Así pues, para la existencia del derecho de preferencia o tanteo legal, es menester la concurrencia de los siguientes requisitos:
a) Es un derecho exclusivo del arrendatario.
b) La existencia de un contrato de arrendamiento cuyos efectos temporales sean iguales o superiores a dos (2) años.
c) La solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento.
d) La voluntad del propietario arrendador de vender el inmueble arrendado. (Negritas y subrayado de quien sentencia).

El segundo de los casos, el retracto legal arrendaticio, cual es la pretensión vertida en el escrito libelar, exige que el arrendatario cumpla con las mismas condiciones previstas en el artículo 42 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir que el arrendatario “tenga más de dos (2) años como tal, y siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
En el caso sub examine se constata la existencia de un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble “consistente en un local comercial signado con el N° 11 y 12 del Centro Comercial Las Palmeras, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7” de la ciudad de San Juan de Colón del estado Táchira; y la venta suscrita entre FRANCO GERARDO ROSETTI CONTRERAS y DOUGLAS ALEXANDER RAMIREZ reza que es “un inmueble y sobre él construido tres (3) locales comerciales”.
El apoderado de la demandante afirma en el escrito de alegatos consignado ante esta alzada que “lo vendido y lo arrendado, ES LA MISMA COSA”, situación que no probó durante el proceso, pues, a tales fines debió promover las pruebas de inspección judicial y experticia.
Así las cosas, visto que del levantamiento y mensura hechos por el topógrafo Hernán Ramírez, corriente a los folios 67 y 68, consta que el inmueble es un lote de terreno y que lo vendido se corresponde con una superficie de ciento once metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (111,10 mts2) “sobre el cual se encuentran construidos tres locales comerciales”, resulta evidente que la venta fue por la globalidad del área comercial, lo que lleva al convencimiento a esta operadora de justicia que es improcedente el retracto legal arrendaticio pretendido por la actora, Y ASÍ SE RESUELVE.
III
DISPOSITIVA
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 14 de noviembre de 2011 por el abogado SERGIO IVÁN BALLESTEROS OMAÑA en representación de la demandante AMBAR MARINA REYES ROSALES, contra la sentencia dictada en fecha 11 de octubre de 2.011 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la decisión apelada dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira el 17 de diciembre de 2.008. En consecuencia, se declara improcedente la demanda interpuesta por la ciudadana AMBAR MARINA REYES ROSALES contra los ciudadanos FRANCO GERARDO ROSETTI CONTRERAS y DOUGLAS ALEXANDER RAMIREZ. Levántese la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 20 de marzo de 2009. Ofíciese lo conducente.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora y apelante de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 2596, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. San Cristóbal, a los quince (15) días del mes de febrero del año dos mil doce (2.012). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
La Jueza Titular,
JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA
El Secretario,

Javier Gerardo Omaña Vivas
En la misma fecha 15 de febrero de 2.012 se dictó, publicó, y agregó la presente decisión al expediente Nº 2596, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Igualmente en la misma fecha se le hizo entrega al alguacil del tribunal de las boletas de notificación respectivas.
El Secretario,

Javier Gerardo Omaña Vivas
JLF.A/JGOV/angie.-
Exp. 2596.-