TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
201° y 152°

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.155.782, y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados PATRICIA DE LA TRINIDAD BALLESTEROS, WILMER JESUS MALDONADO GAMBOA y RUBEN DARIO JAIMES GALVIS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-9.218.086, V-10.156.221 y V-17.645.477, respectivamente, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros 24.427, 67.025 y 159.216 en su orden, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira, según Poder Apud-Acta otorgado por la parte demandante en fecha Veintidós (22) de Febrero de 2.011 el cual riela al folio 120.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y NELIDA JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 13.709.220, V-12.813.261, V-3.075.262 y V-3.194.445, respectivamente y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada DIANA H. DE PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.073.248, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 8.733 y de este domicilio, según poder Apud-Acta otorgado por los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, el cual riela al folio 226; Abogados JORGE RAMÓN VELASQUEZ SIMONS y MAURICIO VALBUENA PLATA, venezolanos, titulares de la cédulas de identidad Nos. V-8.988.903 y V-13.149.609, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 48.327 y 48.326, respectivamente y de este domicilio, según poder Apud-Acta otorgado por los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y NELIDA JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, el cual riela a los folios 230 al 234.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

EXPEDIENTE: 6138-2011

DE LA NARRATIVA

Se inicia la presente causa por demanda de Retracto Legal, presentada por la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.155.782, y de este domicilio, asistida por el Abogado FIDEL VICENTE SANCHEZ LOPEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-10.157.038, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 46.039, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira; posteriormente asistida por los Abogados en ejercicio PATRICIA DE LA TRINIDAD BALLESTEROS, WILMER JESUS MALDONADO GAMBOA y RUBEN DARIO JAIMES GALVIS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-9.218.086, V-10.156.221 y V-17.645.477, respectivamente, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros 24.427, 67.025 y 159.216 en su orden, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira, donde exponen:

En fecha Once (11) de Marzo de 1.996, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, anotado bajo el N° 69, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.155.782, celebró Contrato de Arrendamiento con la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastián C.A., sobre un inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la Calle La Potrera, frente al Liceo José Félix Rivas, Urbanización Las Acacias, Residencias “Las Acacias”, Torre G, piso 2, Apartamento 203, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, cuyo número catastral es 20-23-01-U01-009-013-004-000-002-203, y cuyos linderos y medidas consta en el documento de Condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal, en fecha Veintiuno (21) de Junio de 1.982, bajo el N° 12, folios 21 al 44, Tomo 1, dichas medidas y linderos son los siguientes: el apartamento consta de un área de Noventa y Tres Metros Cuadrados con Cincuenta y Dos Centímetros (93,52 Mts2); consta de: Sala-comedor, tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño principales, cocina, lavadero, balcón, cuatro (4) closets y un (1) puesto de estacionamiento descubierto. Está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada norte del edificio; SUR: Con el apartamento 202, pasillo de circulación y escaleras; ESTE: Apartamento 204 y escaleras; y OESTE: Con fachada oeste del edificio. Al inmueble antes descrito y su respectivo puesto de estacionamiento. El término de duración fué de un (1) año, contados a partir del Dieciséis (16) de Febrero de 1.996, prorrogable por seis (6) meses más automáticamente, si antes del vencimiento del primer año, ninguna de las partes notificara a la otra con un (1) mes de anticipación por lo menos su decisión de no prorrogar el contrato y que anexó marcado con la letra “A” el cual riela a los folios 22 al 25. Ahora bien, en el mes de Febrero de 1.997, la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastián se negó a recibir el cánon de arrendamiento correspondiente a ese mes, por lo cual la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, se vió en la imperiosa necesidad de ocurrir ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a fin de solicitar la apertura de un expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento a favor de la Inmobiliaria San Sebastián, solicitud que fué admitida en fecha Veintisiete (27) de Febrero de 1.997, bajo el N° 061, de la nomenclatura llevada por dicho Tribunal, en el cual hasta la presente fecha se realizan las consignaciones. En fecha Dieciocho (18) de Diciembre de 2.006, los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y NELIDA JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, asistidos de Abogado, solicitaron al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, se sirva notificar a la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, lo siguiente:

Que hemos acordado OFRECERLE EN VENTA el inmueble antes descrito de conformidad con lo pautado en el Artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el precio estipulado para esta negociación es la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,oo) los cuales deben ser pagados de contado al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta. A tal efecto, deberá notificar, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor en término de quince (15) día calendarios, contados a partir de la fecha de este ofrecimiento, de conformidad con lo establecido en el Artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Folios 01 al 04).

En fecha Veintiuno (21) de Diciembre de 2.006, el Ciudadano Alguacil del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, informó al Tribunal que en fecha Veinte (20) de Diciembre de 2.006, practicó la notificación a la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada. En fecha Veintinueve (29) de Enero de 2.007, dicha Ciudadana, aceptó dentro del lapso legal la oferta en los términos arriba mencionados, hecha con la salvedad que fuera respetada la prórroga legal en conformidad con el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fecha Diecisiete (17) de Septiembre de 2.007, ocho meses después de la aceptación de la oferta por parte de la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo la matricula 2007-LRI-T68-46, los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, dieron en venta pura y simple real y efectiva, perfecta e irrevocable a los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, el mismo inmueble ocupado por la parte demandante como inquilina y cuya oferta de venta había aceptado. La venta de dicho inmueble, se hizo por el mismo precio de la oferta aceptada por la demandante, CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,oo), pero a estos nuevos adquirientes si se les permitió solicitar un crédito con la banca comercial (Banco Sofitasa), como lo había planteado la parte demandante, con el agravante que la venta se hizo en fecha Diecisiete (17) de Septiembre de 2.007 y la oferta efectuada a la parte demandante, Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, se realizó en fecha Veinte (20) de Diciembre de 2.006, nueve meses y diecisiete días después. Es importante señalar que entre los vendedores MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, y los compradores NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, se firmó un contrato de opción de compra para facilitar a los últimos el trámite del crédito bancario, lo que demuestra la deliberada conducta de los vendedores de no acatar las normas de orden público que regulan la preferencia ofertiva. (Folios 05 al 07).

Es de hacer notar, que el Artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece los requisitos para la preferencia ofertiva al establecer:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”.

Con vista al Artículo anterior esta representación se permite analizar la concurrencia de dichos requisitos en la persona de la parte demandante de la siguiente manera:
- Tiempo del Contrato de Arrendamiento: La Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, es arrendataria del inmueble cuya preferencia ofertiva ejerce y subsidiariamente ejerce el retracto legal desde el 11 de Marzo de 1.996, tal como se evidencia del documento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, anotado bajo el N° 69, Tomo 17.
- Solvencia Arrendaticia: Tal como se evidencia de la copia certificada del expediente de consignaciones signado con el N° 061, que cursa ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, desde el mes de Febrero de 1.997, hasta la presente fecha, ha venido depositando los cánones de arrendamiento a favor de la Inmobiliaria San Sebastián C.A., quien es el administrador del inmueble que ocupa como arrendataria y su exclusivo arrendador, los cuales fueron retirados por la arrendadora, especialmente los que corrieron desde Diciembre de 2.006 (mes de la oferta arrendaticia) hasta el mes de Septiembre de 2.007. Especialmente se encontraba solvente desde la oferta de venta (Diciembre de 2.006) hasta que se realizó la venta el 17 Septiembre de 2.007, razón por la cual le asistía el derecho de preferencia.
- De las aspiraciones del propietario: La Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, está en condiciones de pagar como precio de compra por el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria la suma de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,oo), ó Ciento Sesenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 160.000,oo) en la actualidad, en la misma forma en que le fué vendido a los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, incluso de estricto contado. Vale señalar que la demandante había aceptado la oferta por el precio indicado. (Folios 07 y 08).

El Artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contempla la forma y manera para el ejercicio del derecho de preferencia ofertiva en los siguientes términos:
“…A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta…”.
En concordancia con el Artículo citado, el Artículo 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
“…Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el Artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar…” (Folios 09 al 11).
De todo lo anterior, se puede evidenciar que desde la fecha Veintiuno (21) de Diciembre de 2.006 en que se notificó por parte de los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, la oferta del inmueble de su propiedad a la arrendataria, Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, hasta la fecha Diecisiete (17) de Septiembre de 2.007, venta efectiva de del inmueble, transcurrieron más de ciento ochenta (180) días, y la consecuencia legal del trascurso del tiempo es que la notificación que fuera hecha a la parte demandante, quedó sin efecto por disposición de Ley, por lo tanto debía cursarse nueva notificación de venta, situación esta que no ocurrió, infringiéndose los Artículos 42, 44 y 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que acarrea que la parte demandante , pueda lícitamente ejercer su derecho por retracto legal arrendaticio, al ocurrir la conducta de los vendedores en infracción del literal “a” del Artículo 48 eiusdem. (Folios 12 y 13).

El Artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
“…El derecho de retracto a que de refiere el Artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…”.

Como quiera que los adquirientes, Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, en ningún momento ni oportunidad notificaron a la parte demandante, de la negociación celebrada sobre el inmueble que actualmente ocupa en calidad de arrendataria, teniendo conocimiento de la misma a partir de la citación efectiva de la demanda que por desalojo incoaran los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, la cual se produjo el Veintiocho (28) de Marzo de 2.008, razón por la cual la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, en la oportunidad de dar contestación a dicha demanda de desalojo en conformidad con el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino por retracto legal arrendatario a los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ, JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, todos plenamente identificados. Reconvención ésta que fuera declarada inadmisible como consecuencia de haberse realizado una inepta acumulación en conformidad con el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en primera instancia y confirmada en alzada, contra dicha decisión se anunció Recurso de Casación el cual fuera negado por la alzada ejerciéndose en consecuencia el correspondiente Recurso de Hecho ante la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el cual fue desestimado en fecha Dos (02) de Julio de 2.010, hecho este que produjo que el término de caducidad establecido en el Artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fuera interrumpido. Ahora bien, como quiera que ya ha transcurrido con creces los efectos señalados en el Artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, para proponer nuevamente la demanda, la presente es tempestiva y así deberá declararlo este Tribunal. (Folios 13 al 15).

Por todos los argumentos expresados y en conformidad con los Artículos 42, 43 y 48 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Artículo 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, es por lo que acudió a este Tribunal para demandar, como en efecto formalmente demandó por Retracto Legal Arrendaticio, a los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, para que convengan o a ello los condene este Tribunal a lo siguiente:

PRIMERO: En conformidad con el Artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, en su carácter de arrendataria le asiste el derecho de preferencia ofertiva en primer lugar y con preferencia en cuanto a tercero, para adquirir el siguiente bien inmueble: Constituido por un apartamento con las siguientes características: el apartamento consta de un área de Noventa y Tres Metros Cuadrados con Cincuenta y Dos Centímetros (93,52 Mts2); y consta de las siguientes dependencias: Sala-comedor, tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño principales, cocina, lavadero, balcón, cuatro (4) closets y un (1) puesto de estacionamiento descubierto. Está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada norte del edificio; SUR: Con el apartamento 202, pasillo de circulación y escaleras; ESTE: Apartamento 204 y escaleras; y OESTE: Con fachada oeste del edificio. Al inmueble antes descrito y su respectivo puesto de estacionamiento le corresponde un porcentaje de condominio de Cero coma Seiscientos Veinticinco Mil Millonésimas por Ciento (0,625000%).
El precio a pagar será de Ciento Sesenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 160.000,oo).

SEGUNDO: En conformidad con el Artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, le asiste el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el documento de fecha Diecisiete (17) de Septiembre de 2.007, protocolizado en la oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo la matricula 2007-LRI-T68-46, en el lugar que ocupan los compradores, Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados.

TERCERO: En conformidad con el Artículo 48 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, en su carácter de arrendataria, no se le hizo la notificación prevista en el Artículo 44 eiusdem, y en consecuencia le asiste el derecho de ejercer la presenta acción por Retracto Legal Arrendaticio.

En conformidad con el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la presente demanda en la suma de Ciento Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 160.000.000,oo), equivalentes a Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,oo) en la actualidad, equivalentes a su vez a Dos Mil Cuatrocientos Sesenta y Una coma Cincuenta y Tres Unidades Tributarias (2.461,53 U.T.).

En conformidad con el Artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señaló como domicilio de los demandados Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, la siguiente dirección: Calle 12 con Carrera 24 N° 23-94, frente a Pintorsa, San Cristóbal, Estado Táchira; y la de los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, la siguiente dirección: Urbanización Pirineos, Avenida Paramillo, Quinta Kiyuck, San Cristóbal, Estado Táchira. (Folios 15 al 18).

Conjuntamente con el libelo de demanda constante de dieciocho (18) folios útiles presentó los recaudos respectivos contentivos de ochenta y seis (86) folios útiles.

Por auto de fecha Ocho (08) de Febrero de 2.011, este Juzgado admitió la demanda por Retracto Legal tramitado por el Procedimiento Breve, acordando la citación de las partes demandadas para que acudan ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguientes a que conste en autos su citación, se acordó la fijación del acto conciliatorio y se elaboraron las respectivas boletas. (Folios 115 al 119).

En fecha Veintidós (22) de Febrero de 2.011, se presentó ante este Juzgado la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, debidamente asistida, otorgó Poder Apud-Acta a los Abogados en ejercicio PATRICIA DE LA TRINIDAD BALLESTEROS, WILMER JESUS MALDONADO GAMBOA y RUBEN DARIO JAIMES GALVIS, ya identificados. Asimismo, el co-apoderado judicial de la parte actora, Abogado RUBEN DARIO JAIMES GALVIS, ya identificado, y consignó los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa y el traslado del Alguacil. (Folios 120 y 121).

En fecha Veintidós (22) de Febrero de 2.011, el Ciudadano Alguacil manifestó que le fueron consignados los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa y la practica de la citación. (Folio 122).

En fecha Veinticuatro (24) de Febrero de 2.011, diligenció el co-apoderado judicial de la parte actora, donde expuso: a los fines de realizar la citación del Ciudadano MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ estableció como dirección la siguiente: Inmobiliaria San Sebastián, Carrera 10 entre Calles 6 y 7, Edificio Mis Tías, N° 6-27, San Cristóbal, Estado Táchira. (Folio 123).
En fecha Cuatro (04) de Marzo de 2.011, el Ciudadano Alguacil manifestó que le fué imposible localizar a los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados. (Folio 124).
En fecha Quince (15) de Marzo de 2.011, diligenció el co-apoderado judicial de la parte actora donde expuso: de conformidad con el Artículo 44 de la Ley de Registro Público y Notariado y del Parágrafo Primero del Artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decrete medida cautelar de Anotación Provisional de Demanda. (Folios 125 al 129).

Por auto de fecha Veinticinco (25) de Marzo de 2.011, este Tribunal acordó abrir cuaderno de medidas. (Folio 130).

En fecha Cinco (05) de Abril de 2.011, el Ciudadano Alguacil hizo constar que consignó ante este Despacho las compulsas junto con las respectivas ordenes de comparecencia libradas para los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y NELIDA JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, puesto que se trasladó en varias oportunidades a los domicilios respectivos de las partes demandadas y no le fué posible establecer su ubicación a fin de practicar la citación personal. (Folios 131 al 215).

En fecha Seis (06) de Abril de 2.011, diligenció el co-apoderado judicial de la parte actora y solicitó a este Tribunal se proceda a realizar la Citación por Carteles de conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 216).

Por auto de fecha Trece (13) de Abril de 2.011, este Tribunal acordó librar Cartel de Citación a la parte demandada, a tenor de lo establecido en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 217 y 218).

En fecha Quince (15) de Abril de 2.011, el co-apoderado judicial de la parte actora manifestó que le fue entregado el Cartel de Citación ordenado por este Tribunal para hacer efectiva su publicación. (Folio 219).

En fecha Cuatro (04) de Mayo de 2.011, el co-apoderado judicial de la parte actora consignó ante este Tribunal un (1) ejemplar del Diario La Nación N° 14.961 correspondiente a la edición del día 28/04/2.011, página B4, así como un (1) ejemplar del Diario Los Andes N° 6.839 correspondiente a la edición del día 02/05/2.011, página 18, en cuyas páginas aparece publicado el Cartel de Citación. (Folios 220 al 222).

En fecha Cuatro (04) de Mayo de 2.011, el co-apoderado judicial de la parte actora expuso ante este Tribunal: a los fines de realizar la citación de los demandados por medio de Cartel de Citación, consignó los emolumentos para el traslado de la Secretaria y ratificó las direcciones que fueron establecidas en el libelo de demanda. (Folio 223).

Por auto de fecha Nueve (09) de Mayo de 2.011, vista la diligencia efectuada por el co-apoderado judicial de la parte demandante, este Tribunal acordó agregar sólo las páginas B4 del Diario La Nación y la página 18 del Diario Los Andes. (Folio 224).

En fecha Dieciséis (16) de Mayo de 2.011, se hicieron presentes en este Tribunal los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, asistidos debidamente de la Abogada en ejercicio DIANA H. DE PEÑA, titular de la cédula de identidad N° V-3.073.248, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 8.733, donde expusieron: nos damos por citados para todos y cada uno de los actos del presente juicio; asimismo, de conformidad con el Artículo 152 del Código de Procedimiento civil, otorgaron Poder Apud-Acta a la Abogada DIANA H. DE PEÑA, ya identificada. (Folios 125 y 126).

En fecha Dieciséis (16) de Mayo de 2.011, la Ciudadana Secretaria de este Tribunal manifestó, que se trasladó a los domicilios procesales de las partes demandadas y fijó los carteles de citación correspondientes, dando cumplimiento con lo previsto en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 227).

En fecha Dieciocho (18) de Mayo de 2.011, diligenció el Abogado JORGE RAMÓN VELASQUEZ SIMONS, titular de la cédula de identidad N° V-8.988.903, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 48.327, actuando con el carácter de apoderado judicial de los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y NELIDA JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, según Instrumento Poder debidamente autenticado, el cual consignó en este acto, asimismo, se dió por formalmente citado para todos y cada uno de los actos en el presente juicio. (Folios 228 al 234).

En fecha Diecinueve (19) de Mayo de 2.011, el co-apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de Reforma de Demanda, siendo admitida por este Tribunal conforme lo establecido en el Artículo 343, asimismo, se concedió dos (2) días más de despacho para la contestación de la demanda. (Folios 235 al 251).

En fecha Veintiséis (26) de Mayo de 2.011, la apoderada judicial de los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, dió contestación a la demanda en los siguientes términos: de conformidad con lo establecido en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los Artículos 884 y 885 ejusdem, opuso la cuestión previa; negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el Derecho, la demanda propuesta y su reforma. (Folios 252 al 265).

Copia fotostática de Boleta de Notificación librada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a nombre de la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, y sus apoderados judiciales Abogados PATRICIA DE LA TRINIDAD BALLESTEROS, WILMER JESUS MALDONADO GAMBOA y RUBEN DARIO JAIMES GALVIS, ya identificados. (Folios 266 y 267).

Copia fotostática de documento de compra-venta entre los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ, NELIDA JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIERREZ y NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, ya identificados. (Folios 268 y 269).

En fecha Veintiséis (26) de Mayo de 2.011, el apoderado judicial de los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y NELIDA JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos: rechazó, contradijo y negó en todas y cada una de sus partes la demanda, constante de once (11) folios útiles y cuatro (04) anexos. (Folios 270 al 284).
En fecha Treinta (30) de Mayo de 2.011, el apoderado judicial de la parte demandada, Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y NELIDA JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, presentó escrito de pruebas donde expuso: PRIMERO: Promovió la confesión espontánea realizada por los demandados de autos en el libelo de demanda, así como en su escrito de reforma de demanda; SEGUNDO: Promovió el pleno valor probatorio del instrumento público debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha Primero (01) de Marzo de 2.007, inserto bajo el N° 09, Tomo 65, folios 17-18 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se anexó en copia fotostática certificada marcada con la letra “A” el cual riela a los folios 281 al 284; TERCERO: Promovió la prueba fehaciente de los lapsos plenamente esgrimidos por ambas partes en el proceso; CUARTO: promovió el valor probatorio de las actas que corren agregados de autos, en los cuales se demuestra fehacientemente la Improcedencia, Impertinencia e Ilegalidad de las pretensiones del actor. Siendo agregadas y admitidas por este Tribunal en fecha Treinta y uno (31) de Mayo de 2.011 por haberse promovido en tiempo hábil (Folios 285 al 294).

En fecha Tres (03) de Junio de 2.011, la Abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA, ya identificada, actuando con el carácter de apoderada judicial de los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, presentó escrito de pruebas constante de tres (03) folios útiles y ciento veinte (120) folios en anexos, donde expone: PRIMERO: El mérito favorable de los autos, en especial la fecha de admisión de la presente demanda a los fines de probar el trascurso de 135 días calendario desde la fecha en que la parte demandada tuvo conocimiento del carácter definitivamente firme de la sentencia proferida en el expediente 19502 que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, cuestión que determina la acción en la que la parte demandante funda este proceso, se encuentra manifiestamente caducada, tal como lo dispone el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; SEGUNDO: Promovió la copia certificada de la solicitud N° 6199-2006, que cursó por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial a los fines de probar que efectivamente los anteriores propietarios del inmueble objeto del presente juicio, ciertamente le ofrecieron en venta el mencionado apartamento a la demandante y para probar que la parte demandante en fecha Veintinueve (29) de Enero de 2.007, asistida de Abogado, no acepta la misma por acudir 23 días después de caducado el plazo de 15 días calendario que le imponía la Ley para dejar constancia de forma auténtica de la pretendida aceptación de la mencionada oferta, riela a los folios 298 al 316; TERCERO: Promovió copia certificada de la solicitud N° 0061 por consignaciones arrendaticias que corre por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, a los fines de probar que la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, no cuenta ahora, ni ha contado con la solvencia arrendaticia que requiere para poder optar a la preferencia ofertiva arrendaticia y consecuencialmente al retracto legal, riela a los folios 317 al 405; CUARTO: Ratificó la copia fotostática producida con el libelo de la contestación de la demanda y su reforma, del documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal en fecha Primero (01) de Marzo de 2.007, bajo el N° 09, Tomo 65, folios 17 y 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría promovida por los codemandados en el presente juicio en el acto de contestación a la demanda, a los fines de probar que en la fecha indicada se perfeccionó la venta del inmueble en litigio a los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, plenamente identificados, sustrayendo a los antiguos propietarios a la obligación de volver a ofertar el inmueble, ya que este fué vendido a los Ciudadanos antes mencionados dentro del lapso legal establecido, riela a los folios 281 al 284; QUINTO: Promovió copia certificada del documento que acredita como propietarios del inmueble de marras a los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, a objeto de probar que la venta no les fué hecha en mejores condiciones que las ofrecidas a la demandante, riela a los folios 411 al 417; SEXTO: Promovió tabla de amortización de capital e intereses emitida por el Banco Sofitasa, entidad que otorgó el préstamo bancario para la adquisición del inmueble, a fin de probar que los propietarios del inmueble están pagando intereses y capital que al final sumara una cantidad mucho mayor de los Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,oo) del precio de venta, quedando así demostrado que no adquirieron el inmueble en condiciones más favorables, como lo asevera reiteradamente la demandante, riela al folio 418. (Folios 295 al 418).

Por auto de fecha Tres (03) de Junio de 2.011, este Tribunal agregó y admitió el escrito de pruebas promovido por la Abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA, ya identificada. (Folio 419).

En fecha Seis (06) de Junio de 2.011, el apoderado judicial de la parte actora promovió escrito de pruebas constante de seis (06) folios útiles y setenta y seis (76) anexos, donde expone: CUALIDAD PERSONA NATURAL: Promovió para probar la cualidad de la persona natural demandante, el documento de arrendamiento de fecha Once (11) de Marzo de 1.996 el cual riela a los folios 22 al 25 del presente expediente, en dicho contrato consta que la demandante es la arrendataria del inmueble plenamente identificado en autos por lo que está en plena facultad de ejercer su Retracto Legal Arrendaticio; PRIMERO: Documento de fecha Quince (15) de Diciembre de 2.006 en el cual los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y NELIDA JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, en su condición de propietarios y asistidos de Abogado, solicitaron al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial para que notificara a la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, que le ofrecían en venta el inmueble que ocupaba en su condición de arrendataria, riela a los folios 19 al 21 del presente expediente; SEGUNDO: Documento de compra venta de fecha Diecisiete (17) de Septiembre de 2.007, protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo la matricula 2007-LRI-T68-46, mediante el cual los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y NELIDA JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, dan en venta pura y simple, real y efectiva, perfecta e irrevocable a los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, el inmueble que ocupa la demandante como arrendataria, riela a los folios 411 al 417, a fin de demostrar el alegato que al momento de la venta del inmueble realizada en fecha 17/09/2.007, no se había realizado nuevamente la preferencia ofertiva a la demandante como lo establece el Artículo 45 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que desde la fecha 21/12/2.006 al 17/09/2.007 ya había transcurrido más de 180 días y la consecuencia legal del transcurso del tiempo es que la notificación que fuera hecha a la demandante en fecha 21/12/2.006 quedó sin efecto, ya que se debía realizar una nueva notificación de venta y no se realizó, por lo tanto la demandante tiene el derecho de ejercer el Retracto Legal por cuanto la preferencia ofertiva no se realizó; SEGUNDO: A los fines de demostrar que la caducidad de la acción contenida en el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no se hizo efectiva en el presente caso, promovió el escrito de contestación a la demanda planteada en el expediente 19.502 llevado en el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, por demanda de desalojo, la cual fué interpuesta por los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, en contra de la demandante, la cual tuvo pleno conocimiento de la venta del inmueble que ocupa como arrendataria, al momento de contestar la demanda se propone Reconvención por Retracto Legal Arrendaticio, no dejando lugar a dudas que la acción por Retracto Legal Arrendaticio fué interpuesta dentro del término de caducidad (40 días), con esto se aclara el alegato formulado por la parte demandada en la cual solicitan la caducidad de la acción, ya que se demuestra que la demandante ejerce su derecho de proponer el Retracto Legal Arrendaticio, dentro del término estipulado en el Artículo antes citado cuando introduce en el escrito de contestación de la demanda la Reconvención que en su momento fué negada, pero que con la misma se evitó la caducidad, ya que basta que la persona interesada por cualquier medio manifieste su interés en ejercer este derecho que le ampara por ser arrendataria del inmueble, riela a los folios 41 al 45; TERCERO: Para demostrar y contradecir el alegato formulada por la parte demandada, en el cual solicitan al Tribunal se pronuncie sobre la falta de cualidad como sujetos pasivos de la acción en la personas de los demandados Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, promovió la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, en la cual para el momento de la valoración de las pruebas promovidas por la parte demandada en ese juicio hoy parte demandante, específicamente con respecto a la Falta de Cualidad se estableció lo siguiente: “Se infiere, que ninguna persona puede traer a otra a juicio , si no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la Ley le concede la acción…”.(folio 423).
“…En consecuencia, estima quien juzga, que conforme a los documentos que ya resultaron valorados se demuestra el acto jurídico válido por el que los demandantes Nery Melina Waldron Dos Santos y Juan Alfonso Peña Hinojosa, adquirieron el inmueble y se subrogaron -ope legis- en los derechos de la arrendadora Inmobiliaria San Sebastian, a su vez de los anteriores propietarios, lo que legitima su condición de propietarios, y por ende, con cualidad para intentar la presente demanda; en otras palabras, queda demostrado que existe identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por los actores y la titularidad de la acción; en consecuencia, la parte demandante tiene capacidad activa para actuar en la presente causa, por lo que necesariamente la defensa perentoria esgrimida por la demandada debe ser declarada improcedente. Así se decide.”.(folios 424 y 425). Por lo antes expuesto y con fundamento a lo establecido en la sentencia definitiva antes descrita, queda claro y se demuestra que los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, si tienen la cualidad necesaria para ser demandados por Retracto Legal Arrendaticio y en consecuencia se debe declarar improcedente la alegación realizada por la parte demandada en su contestación a la demanda; CUARTO: A los fines de demostrar que la demandante, Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, no es la que tiene la carga de pagar las cuotas de condominio del inmueble antes identificado, promovió el documento de arrendamiento inserto en el libelo de demanda del presente expediente el cual riela a los folios 22 al 25, específicamente en la cláusula Quinta que establece “todos los servicios que se sirva la Arrendataria tales como luz, agua, aseo urbano, teléfono, gas y otros, serán por su cuenta…”, con esto se demuestra que en ningún lugar de dicha cláusula se encuentra estipulado que la demandante tiene que correr con el gasto del pago del condominio como lo quiere establecer la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda. (Folios 420 al 501).

Por auto de fecha Seis (06) de Junio de 2.011, este Tribunal agregó y admitió el escrito de pruebas presentadas por la parte actora, por haberse promovido en tiempo hábil. (Folio 502).

En fecha Nueve (09) de Junio de 2.011, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de pruebas donde expone: PRIMERO: De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de informes en los siguientes términos: Al Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a fin de que sirva informar si en el expediente de consignaciones N° 0061 consta lo siguiente: Que se autorizó por solicitud de parte en fecha Veintiuno (21) de Diciembre de 2.010, a los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, el retiro de Mil Novecientos Diez Bolívares con Veinticinco Céntimos (Bs. 1.910,25) de la cuenta bancaria en la cual se realiza el depósito del cánon de arrendamiento del inmueble que consigna la parte demandante, a fin de contraprobar la pretendida insolvencia arrendaticia, asimismo, que informe si tal monto fué retirado; SEGUNDO: Se opuso a la admisión de la prueba de las copias certificadas del expediente 0061, promovida por los co-demandados Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, pues no señala que hecho pretende probar; instó que las pruebas documentales presentadas por los co-demandados en el numeral tercero sean desechadas al momento de su valoración; de conformidad con el Artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se confiera prorroga del lapso de evacuación de pruebas en la presente causa, a los fines de evacuar la prueba de informes promovida en este escrito. A los fines de ilustrar a este Tribunal sobre la procedencia de lo solicitado, consignó un fallo del Tribunal Supremo de Justicia en el cual autorizan a los dispensadores de justicia a otorgar la prórroga establecida en el Artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, siempre y cuando la misma se realice antes del vencimiento del término probatorio. (Folios 503 al 511).

En fecha Diez (10) de Junio de 2.011, diligenció la Abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA, ya identificada, actuando con el carácter de apoderada judicial de los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, solicitó a este Tribunal niegue la prorroga del lapso probatorio solicitada por la parte demandante, por cuanto no comprobó ninguno de los extremos exigidos por el Artículo 202 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente solicitó al Tribunal deseche por impertinentes los informes presentados por la parte demandante, por cuanto lo ha realizado dentro del lapso de pruebas. (Folio 512).

En fecha Trece (13) de Junio de 2.011, la Abogada DIANA HINOJOSA DE PEÑA, ya identificada, actuando con el carácter de apoderada judicial de los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, presentó escrito de informes resaltando los siguientes argumentos: PRIMERO: El ejercicio de retracto Legal está sujeto a una serie de condiciones que debe cumplir el solicitante, tal como lo establece el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es importante resaltar que la parte demandante no tiene solvencia arrendaticia ni nunca la ha tenido y mucho menos al momento de incoar la presente demanda por retracto legal, por tanto no consignó el instrumento fundamental de su pretensión que comprobara la solvencia arrendaticia; SEGUNDO: Quedó plenamente probada la preclusión del derecho a ejercer su acción y la caducidad de la acción actualmente interpuesta; TERCERO: En cuanto a la falta de cualidad para ser demandados en el presente juicio, reafirmó el hecho de que el Retracto Legal Arrendaticio solo puede ser incoado por vía principal contra el antiguo propietario arrendador y subsidiariamente contra los nuevos propietarios. Cabe destacar que en el presente proceso la demandante encabeza la demanda en contra de los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, y en segundo lugar contra los antiguos propietarios; CUARTO: Quedó suficientemente demostrado durante la actividad probatoria y sin objeción por la parte demandante, mediante la promoción de la copia certificada de la solicitud N° 6199-2006, que efectivamente la parte demandante se le ofreció en venta el inmueble de marras y esta no aceptó por haberlo hecho extemporáneamente. Igualmente quedó demostrado que los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, se les vendió el inmueble por el mismo precio y en la mismas condiciones que las ofrecidas a la parte demandante; QUINTO: En relación a la prueba de informes solicitada por la parte demandante es impertinente, por cuanto según lo explanado en el escrito de solicitud interpuesto por la parte actora, no indica ni individualiza sobre que debe informarse en la presente causa; SEXTO: La parte demandante durante el lapso probatorio, no probó nada que le favoreciera y es un principio general de derecho que quien alega un hecho debe probarlo. (Folios 513 al 517).

En fecha Quince (15) de Junio de 2.011, diligenció el apoderado judicial de la parte actora y solicitó a este Tribunal expedir copia fotostática certificada de la totalidad del presente expediente. (Folio 518).

Por auto de fecha Veinte (20) de Junio de 2.011, este Tribunal acordó expedir copias fotostáticas certificadas del presente expediente. (Folio 519).

En fecha Doce (12) de Agosto de 2.011, diligenció el apoderado judicial de la parte demandante y solicitó a este Tribunal por ser un procedimiento breve, se dicte sentencia en la presente causa. (Folio 520).
En fecha Doce (12) de Enero de 2.010, diligenció el apoderado judicial de la parte demandante y solicitó a este Tribunal por ser un procedimiento breve, se dicte sentencia en la presente causa. (Folio 521).

Por auto de fecha Doce (12) de Enero de 2.012, se ordenó corregir foliatura a partir del folio 29 al 266 y del folio 498 en adelante. (Folio 522).

DE LA MOTIVA
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia la presente causa por demanda de Retracto Legal Arrendaticio, presentada por la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, en la que expone: En fecha Once (11) de Marzo de 1.996, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, anotado bajo el N° 69, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.155.782, celebró Contrato de Arrendamiento con la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastián C.A., sobre un inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la Calle La Potrera, frente al Liceo José Félix Rivas, Urbanización Las Acacias, Residencias “Las Acacias”, Torre G, piso 2, Apartamento 203, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, cuyo número catastral es 20-23-01-U01-009-013-004-000-002-203, y cuyos linderos y medidas consta en el documento de Condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha Veintiuno (21) de Junio de 1.982, bajo el N° 12, folios 21 al 44, Tomo 1. El término de duración fué de un (1) año, contados a partir del Dieciséis (16) de Febrero de 1.996, prorrogable por seis (6) meses más automáticamente, si antes del vencimiento del primer año, ninguna de las partes notificara a la otra con un (1) mes de anticipación por lo menos su decisión de no prorrogar el Contrato de Arrendamiento.

Ahora bien, en el mes de Febrero de 1.997, la Sociedad Mercantil Inmobiliaria San Sebastián, se negó a recibir el cánon de arrendamiento correspondiente a ese mes, por lo cual la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, ocurrió ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a fin de solicitar la apertura de un expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento, a favor de la Inmobiliaria San Sebastián, solicitud que fué admitida en fecha Veintisiete (27) de Febrero de 1.997, bajo el N° 061, de la nomenclatura llevada por dicho Tribunal, en el cual hasta la presente fecha se realizan las consignaciones. En fecha Dieciocho (18) de Diciembre de 2.006, los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y NELIDA JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, asistidos de Abogado, solicitaron al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, notificara a la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, que acordaron ofrecerle en venta el inmueble. En fecha Veintiuno (21) de Diciembre de 2.006, el Ciudadano Alguacil del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, informó al Tribunal que en fecha Veinte (20) de Diciembre de 2.006, practicó la notificación a la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada. En fecha Veintinueve (29) de Enero de 2.007, la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, aceptó dentro del lapso legal, la oferta en los términos arriba mencionados, hecha con la salvedad que fuera respetada la prórroga legal, en conformidad con el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fecha Diecisiete (17) de Septiembre de 2.007, ocho meses después de la aceptación de la oferta por parte de la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, anotado bajo la matricula 2007-LRI-T68-46, los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, dieron en venta pura y simple real y efectiva, perfecta e irrevocable a los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, el mismo inmueble ocupado por la parte demandante como inquilina y cuya oferta de venta había aceptado. La venta de dicho inmueble, se hizo por el mismo precio de la oferta aceptada por la demandante, CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,oo), haciéndose la venta en fecha Diecisiete (17) de Septiembre de 2.007 y la oferta efectuada a la parte demandante, Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, se realizo en fecha Veinte (20) de Diciembre de 2.006, nueve meses y diecisiete días después. Entre los vendedores MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, y los compradores NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados; como quiera que los adquirientes, Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, en ningún momento notificaron a la parte demandante, de la negociación celebrada sobre el inmueble que actualmente ocupa en calidad de arrendataria, teniendo conocimiento de la misma a partir de la citación efectiva de la demanda que por desalojo incoaran los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, la cual se produjo el Veintiocho (28) de Marzo de 2.008, razón por la cual la Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, en la oportunidad de dar contestación a dicha demanda de desalojo en conformidad con el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino por retracto legal arrendatario a los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ, JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, todos plenamente identificados. Reconvención ésta que fuera declarada inadmisible como consecuencia de haberse realizado una inepta acumulación de conformidad con el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en primera instancia y confirmada en alzada, contra dicha decisión se anunció Recurso de Casación el cual fuera negado por la alzada, ejerciéndose en consecuencia el correspondiente Recurso de Hecho, ante la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el cual fue desestimado en fecha Dos (02) de Julio de 2.010, hecho este que produjo que el término de caducidad establecido en el Artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fuera interrumpido. Fundamentó la demanda de conformidad con los Artículos 42, 43 y 48 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Artículo 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la presente demanda en la suma de Ciento Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 160.000.000,oo), equivalentes a Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,oo) en la actualidad, equivalentes a su vez a Dos Mil Cuatrocientos Sesenta y Una coma Cincuenta y Tres Unidades Tributarias (2.461,53 U.T.). (Folios 1 al 17).

Consta en autos que en fecha Dieciséis (16) de Mayo de 2.011 los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, asistidos debidamente de Abogada en ejercicio, se dieron por citados. Asimismo, en fecha Dieciocho (18) de Mayo de 2.011, los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y NELIDA JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, debidamente asistidos por Abogado en ejercicio, se dieron por citados para todos y cada uno de los actos en el presente juicio. (Folios 227 al 234).

En fecha Diecinueve (19) de Mayo de 2.011, el co-apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de Reforma de la Demanda, siendo admitida por este Tribunal conforme lo establecido en el Artículo 343 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha Veintiséis (26) de Mayo de 2.011, la apoderada judicial de los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados, dió contestación a la demanda en los siguientes términos: de conformidad con lo establecido en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los Artículos 884 y 885 ejusdem, opuso la cuestión previa; negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el Derecho, la demanda propuesta y su reforma. (Folios 252 al 265).

Por otra parte, en fecha Veintiséis (26) de Mayo de 2.011, el apoderado judicial de los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y NELIDA JUDITH SÁNCHEZ DE GUTIERREZ, ya identificados, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos: rechazó, contradijo y negó en todas y cada una de sus partes la demanda. (Folios 270 al 284).

Ahora bien, quien juzga observa que la presente acción fué presentada por ante este Juzgado en fecha Ocho (08) de Febrero de 2.011, el Veinte (20) de Diciembre de 2.006 se notificó a la demandante la opción a compra; el Veintinueve (29) de Enero de 2.007 aceptó la opción a compra y solicitó la prórroga legal establecida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en fecha Diecisiete (17) de Septiembre de 2.007 los Ciudadanos MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ dieron en venta pura y simple, real y efectiva, perfecta e irrevocable a los Ciudadanos NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS y JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, ya identificados; nueve meses y diecisiete días posteriores a la oferta efectuada a la parte demandante Ciudadana NANCY ROSALES ABREU, ya identificada, de fecha Veinte (20) de Diciembre del 2.006.

Ahora bien, es de advertir que por mandato expreso del Decreto, en materia de retracto legal se debía recurrir al Código Civil, y al respecto el Artículo 1.547 de dicho Código establecía lo siguiente:

“No puede usarse del derecho de retracto, sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha de registro de la escritura.”. Las dos (2) normas señaladas indican los lapsos distintos para que el arrendatario hiciera uso del derecho de retracto, según fuese el tipo de notificación que se practicara.

Asimismo, la legislación inquilinaria venezolana consagra el Retracto Legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el Artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, hoy previsto en el Artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y que por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de Derecho Común, contenidas en el Código Civil en los Artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al Retracto Legal Arrendaticio.

Esta situación sucede con frecuencia, debido a que no se concatena el procedimiento escogido para intentar la acción con su fundamento jurídico al demandar por retracto legal; por lo que considera este Sentenciador contraria a derecho la petición de la demandante, ya que la misma tuvo el derecho de accionar el aparato jurisdiccional, desde la protocolización del documento del inmueble en fecha Diecisiete de Septiembre del 2.007, del cual adquirió para las comunidades gananciales mencionada y no lo hizo. Considerando quien juzga que la misma debe declararse sin lugar, conforme a lo previsto en el enunciado del Artículo 1.547 del Código Civil, así como el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.

Resuelto entonces en los términos que anteceden el punto de derecho antes referido, considera este Juzgador que ante la improcedencia del pedimento por la caducidad de la acción es innecesario entrar en revisión de las documentales consignadas, así como los demás alegatos y probanzas, pues ellas en nada afectan el derecho invocado por la parte demandada y así se decide. Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha dieciséis (16) días del mes de Mayo del dos mil siete. Jurisprudencia de la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los Tres (03) días del mes de Noviembre del año dos mil cuatro.

DE LA DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, en el presente juicio, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR la demanda intentada por la Ciudadana: NANCY ROSALES ABREU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.155.782, y de este domicilio, contra los Ciudadanos: NERY MELINA WALDRON DOS SANTOS, JUAN ALFONSO PEÑA HINOJOSA, MANUEL FRANCISCO GUTIERREZ RUIZ y NELIDA JUDITH SANCHEZ DE GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 13.709.220, V-12.813.261, V-3.075.262 y V-3.194.445, respectivamente y de este domicilio, en consecuencia se condena a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil al pago de las costas.

De conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil notifíquese a las partes.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veinticinco (25) días del mes de Enero del año dos mil doce. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

Abg. M. Sc. GREGORIO EDECIO PÉREZ AGUILAR
JUEZ TEMPORAL

Abg. DAYANA MARTÍNEZ BAUTISTA
SECRETARIA ACCIDENTAL

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), quedando registrada bajo el N° 19 se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal y se libraron boletas de notificación a las partes.

Exp. 6138-2011
GEPA/RQ