TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO,
BANCARIO Y PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: COLEGIO SAN CRISTÓBAL C.A., inscrita originalmente como Sociedad de Responsabilidad Limitada en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Táchira, bajo el Nro. 52, en fecha 27 de mayo de 1.968 y convertida en Compañía Anónima por documento inserto en el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el Nro. 1, Tomo 27-A, en fecha 28 de diciembre de 1999, representado por su Gerente General ROMULO JOSE COLMENARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.924.780.
APODERADOS JUDICIALES: JOSÉ RAMÓN BARRERA, KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER, JHOEL ARGENIS DUARTE y ALEZ CUPERTINO RAMÍREZ REINA, todos inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 28.339, 28.308, 143.443 y 159.221.
DEMANDADOS: TILA MARGARITA SÁNCHEZ DE GONZÁLEZ, MARÍA MERCEDES GONZÁLEZ SÁNCHEZ, HERNAN ALBERTO GONZÁLEZ SÁNCHEZ Y MARÍA ESTELA GONZÁLEZ SÁNCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de identidad Nos. V-1.581.715, V-9.226.920, V-13.349.902 y V-13.891.076.
APODERADAS: CARMEN ROSA PÉREZ CONTRERAS y YULIANA DEL VALLE RAMÍREZ, abogadas, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 5.429 y 117.503.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
Apelación de la decisión de fecha 8 de noviembre de 2011, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró inadmisible, la demanda intentada en su oportunidad.

I
ANTECEDENTES
En fecha 10 de agosto de 2010, la Sociedad de Comercio Colegio San Cristóbal, demandó conforme a lo previsto en los artículos 43 y 48, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los ciudadanos Etila Margarita Sánchez de González, María Mercedes González Sánchez, Hernán Alberto González Sánchez y María Estela González Sánchez, para que convengan en que su representada tiene derecho a subrogarse en el derecho de los compradores a adquirir con preferencia el inmueble que ocupa como arrendataria, identificado con el número 3-50, compuesto por una casa construida sobre terreno propio, ubicada en la calle 4 esquina de carrera 4 de la ciudad de San Cristóbal Estado Táchira, y los derechos y acciones correspondientes a la vendedora en el inmueble identificado como Nro. 3-38, compuesto por una casa construida sobre terreno propio, ubicada en la carrera 4 de esta ciudad; para que los demandados convengan en que el precio por metro cuadrado contenido en la operación de compra venta celebrada por documento Nro. 42, de fecha 17 de septiembre de 2.004, fue de NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CERO OCHO 08/100 (Bs. 92,08) por metro cuadrado y en consecuencia la venta debe hacerse a la demandante. Al mismo tiempo solicitó se deje sin efecto y valor jurídico la venta celebrada, y que para el caso de que los co demandados se nieguen a otorgar el documento de venta de los inmuebles descritos, que la sentencia definitiva sirva de título de propiedad.
Una vez notificada a la parte demandada, esta procedió a dar contestación a la demanda en fecha 05 de agosto de 2011, en donde aseveró que las pretensiones del reclamante deben declararse inadmisibles por haberse acumulado en el libelo pretensiones que se excluyen mutuamente y que son contrarias entre sí. Al mismo tiempo sostuvo la caducidad de la acción, ya que han pasado cinco (5) años después de realizada la venta y la Ley sólo otorga al arrendatario un lapso de 40 días calendario para ejercer el retracto.
Mediante diligencia de fecha 12 de agosto de 2011, la parte demandante impugnó las copias presentadas con el escrito de contestación y negó el instrumento consistente en copia que riela a los folios 647 y 648 del expediente.
Estando en plazo para promover pruebas, así lo hizo la representación del Colegio San Cristóbal, mediante escrito consignado el 12 de agosto de 2011, las cuales fueron admitidas mediante auto de la misma fecha.
La representación de los demandados, hizo lo propio e introdujo escrito de pruebas el 20 de septiembre de 2011, las cuales reposan entre los folios 668 al 677 del expediente.
Vista la controversia planteada, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictó sentencia en fecha 8 de noviembre de 2011, donde declaró:
“Inadmisible la demanda que por Retracto legal arrendaticio interpuesta por la Sociedad Mercantil Colegio San Cristóbal C.A. representado por su Gerente General ROMULO JOSE COLMENARES, contra los ciudadanos: ETILA MARGARITA SANCHEZ DE GONZALEZ, MARIA MERCEDES GONZALEZ SANCHEZ, HERNAN ALBERTO GONZALEZ SANCHEZ y MARIA ESTELA GONZALEZ SANCHEZ.”
Inconforme con la decisión transcrita, el Colegio San Cristóbal mediante diligencia del 14 de noviembre de 2011, ejerció recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos, mediante auto de fecha 15 de noviembre de 2011.
Luego de inhibirse los Jueces Superiores pertenecientes a los Juzgados Tercero y Cuarto de esta Circunscripción Judicial, correspondió a este órgano jurisdiccional el conocimiento de la presente causa, tal y como se deja ver en auto de entrada del 11 de enero de 2012.
Este Tribunal, en virtud de las anteriores consideraciones, para decidir observa:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
2.1.- Del demandante.-
Al presentar libelo de demanda por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, los apoderados del Colegio San Cristóbal indicaron que ocupan en calidad de arrendatario, desde hace aproximadamente 44 años, dos inmuebles contiguos ubicados en el casco central de esta ciudad; un inmueble distinguido con el No. 3-50, compuesto por una casa construida sobre terreno propio ubicada en la calle 4 de San Cristóbal, el cual pertenecía a la señora María Francisca Eloisa Santos De Sánchez; y un segundo Inmueble consistente en una casa signada con el No. 3-38 que pertenecía en un 50% a María Francisca Santos, quien adquirió sus derechos y acciones sobre este inmueble así: a) Parte por herencia de su padre Abel Santos, fallecido el 10 de febrero de 1932, y, b) parte por herencia de su madre Margarita Stela viuda de Santos.
Explica la parte demandante que desde siempre ha contratado en calidad de arrendatario los inmuebles de María Francisca Eloisa Santos, siendo el último contrato celebrado entre ellos, el que reposa en el documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal el 5 de noviembre de 1999, celebrado por dos años, desde Octubre de 1999 hasta septiembre de 2001, pero a partir de su vencimiento, continuó pagando los cánones de arrendamiento, y la arrendadora continuó la relación bajo los parámetros de aquél contrato, para que luego el 13 de mayo de 2005, se regulara la relación arrendaticia mediante contrato escrito privado con vigencia desde el 1 de octubre de 2005 hasta el 31 de septiembre de 2010, documento que dicen oponer a la parte demandada, habiendo quedado pactado en la cláusula quinta el derecho preferente de adquirir el inmueble.
Continúa su exposición indicando que, en fecha 12 de julio de 2010 le fue solicitado los inmuebles arrendados, por parte del ciudadano Hernán González, enterándose de que era copropietario de éstos, al verificar que consta de documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal de fecha 17 de septiembre de 2004, anotado bajo el No. 42, Tomo 59, Protocolo I, que María Francisca Santos de Sánchez, procedió a dar en venta a los ciudadanos María Mercedes González Sánchez, Hernán Alberto González Sánchez y María Estela González Sánchez, los dos inmuebles donde funciona el colegio, así como un tercer inmueble contíguo; y pese a estar ocupando por espacio de 44 años, dos inmuebles vendidos, cancelado puntualmente y hasta adelantado el canon arrendaticio, no fue notificada de dicha negociación, con lo que se burló su derecho preferente tal como lo consagra el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En atención a lo expuesto, la representación judicial del Colegio San Cristóbal solicitó:
“1) Que el colegio San Cristóbal tiene derecho a subrogarse en el derecho de los compradores a adquirir con preferencia el inmueble identificado en el numeral primero del libelo de demanda identificado con el No. 3-50, y los derechos y acciones correspondientes a la vendedora en el inmueble identificado como la número 3-38 equivalente al 50% de los derechos de propiedad, en las mismas condiciones convenidas por las partes en el documento traslativo de la propiedad de los referidos inmuebles del 17 de septiembre de 2004.
2) Que la parte demandada convenga en que el precio por metro cuadrado convenido en la operación de compra venta celebrada entre ellos en el mencionado documento número 42, del 17 de septiembre de 2004 fue de 92,08 Bolívares fuertes por metro cuadrado, y en consecuencia la venta debe hacerse a su representada COLEGIO SAN CRISTOBAL así: Por el Inmueble marcado 3-50, la cantidad de 34.261,19 Bolívares Fuertes, y por el otro inmueble el marcado 3-38, la cantidad de 41.198,51 Bolívares Fuertes, o en su defecto se haga la verificación del precio, en base a los parámetros de la venta realizada mediante experticia complementaria del fallo, y
3) Que como consecuencia de lo que el Tribunal acuerde por los petitorios anteriores solicitan también se deje sin efecto y valor jurídico la venta celebrada entre MARIA FRANCISCA SANTOS DE SANCHEZ y los compradores MARIA MERCEDES GONZALEZ SANCHEZ, HERNAN ALBERTO GONZALEZ SANCHEZ Y MARIA ESTELA GONZALEZ SANCHEZ, contenida en el documento 42 de fecha 17 de septiembre de 2004.
4) Que para el caso de que la codemandada ETILA MARGARITA SANCHEZ DE GONZALEZ se niegue a otorgar el documento de venta de los inmuebles descritos a la sociedad mercantil COLEGIO SAN CRISTOBAL C.A., piden que la sentencia definitiva que así lo ordene sirva de título de propiedad de los mismos una vez protocolizada en la Oficina de Registro Correspondiente y previa consignación en el Tribunal por parte de la demandante del precio de la venta y de los gastos correspondientes, a la orden de la vendedora.”
2.2.- De la demandada:
La parte demandada como primer punto alegó la inadmisibilidad de la acción, pues a su entender la misma violenta disposiciones de orden procesal que no permiten su procedencia, ello al solicitar al unísono subrogarse en el derecho de los compradores a adquirir con preferencia el inmueble y los derechos y acciones correspondientes a la vendedora, en el inmueble objeto de litigio, en las mismas condiciones convenidas por las partes en el documento traslativo de propiedad y que se deje sin efecto y valor jurídico la venta celebrada.
Del mismo modo opuso la caducidad de la acción, de conformidad a lo previsto en el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la demandante pretende ejercer un derecho preferente después de cinco (5) años de haberse realizado la venta de los inmuebles; rechazando además lo alegado por la demandante que, la venta haya sido clandestina u oculta.
Ya entrando al fondo de la controversia, la parte demandada negó y rechazó en todos y cada uno de sus términos, la demanda interpuesta en su contra, reconociendo solamente la existencia de la venta efectuado con los aquí codemandados. Alegan como causa de improcedencia del retracto ejercido por la actora, su insolvencia pecuniaria y su incumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado, ya que según lo previsto en la cláusula sexta la demandante dejó de cancelar los impuestos municipales a los que estaba obligado desde el año 2.004 al 2.011, y el aseo urbano desde el año en que comenzó su obligación de cancelarlo directamente al Municipio y no a CADELA. De la misma manera indicó, que el retracto ejercido por la actora sobre el 50% de derechos y acciones que poseía la arrendadora, sobre el inmueble ubicado en la carrera 4, Nro. 3-38, pertenece en parte a los co demandados y en parte a otros ciudadanos, tal y como se desprende de copia certificada de solvencia de sucesiones Nro. 01488, y que de proceder la demanda se verían en comunidad con la demandante, cuando de la ley se desprende que la acción de retracto se ejerce sobre inmuebles y no sobre derechos y acciones.
III
PRUEBAS
3.1.- De la demandante:

1.- Copia certificada del Acta Constitutiva de la sociedad de comercio Colegio San Cristóbal, inscrita por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira, bajo el N° 52, de fecha 27 de mayo de 1968, este tribunal la admite de conformidad a lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, pero no la valora al no contener elementos que ayuden a resolver el hecho controvertido.
2.- Copia de Acta de asamblea Extraordinaria de Socios de la compañía Colegio San Cristóbal, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 28, Tomo 20-A, de fecha 14 de diciembre de 1982, la cual es admitida en atención al artículo 429 del Código Civil, sin que aporte algún elemento para la resolución del conflicto planteado.
3.- Copia de Acta de asamblea Extraordinaria de Socios de la compañía Colegio San Cristóbal, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 1, Tomo 27-A, de fecha 28 de diciembre de 1.999, la misma es procedente en atención a lo estipulado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, sin embargo no presenta hechos que permitan resolver la actual controversia.
4.- Copia certificada de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la compañía Colegio San Cristóbal, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el tomo 24-ARM1, número 46 del año 2010, se valora de conformidad a los artículos 1.359 y 1.357 del Código Civil y sirve para tener conocimiento de los representantes de la compañía y sus facultades para actuar en juicio.
5.- Copia certificada de documento de compra venta inscrito por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, del 17 de septiembre de 2004, bajo el N° 42, Tomo 59, Protocolo Primero, se valora en atención a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y sirve para demostrar que la Sra. María Francisca Eloisa Santos de Sánchez, titular de la Cédula de Identidad N° V.- 150.292, dio en venta a los ciudadanos María Mercedes González Sánchez, Hernán Alberto González Sánchez y María Stella González Sánchez, titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.226.920, 13.349.902 y 13.891.076, respectivamente, los inmuebles que la demandante posee en calidad de arrendataria y sobre los cuales reclama retracto legal por esta vía.
6.- Original de Documento de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, el 5 de noviembre de 1999, bajo el N° 70, Tomo 253, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil y sirve para demostrar que el colegio San Cristóbal posee en calidad de arrendataria dos inmuebles ubicados en la carrera 4, entre calles 3 y 4 en esta ciudad, fungiendo como arrendadora la ciudadana Sra. María Francisca Eloisa Santos de Sánchez.
7.- Documento privado, contentivo de contrato de arrendamiento de fecha 13 de mayo de 2005, con vigencia desde el 01 de octubre de 2005 al 31 de septiembre de 2010, el cual, al no ser desconocido por la contraparte se valora de conformidad a lo pautado en el artículo 1.363 del Código Civil, donde se demuestra que la ciudadana María Santos Stella de Sánchez, dio en carácter de arrendadora, las casas cuyo retracto legal arrendaticio se solicita por esta vía.
8.- Comunicación telegráfica del ciudadano Hernán Alberto González Sánchez, titular de la Cédula de Identidad N° V.- 13.349.902 dirigida al ciudadano Rómulo José Colmenares, como gerente general y representante legal del Colegio San Cristóbal de fecha 1 de julio de 2010, el cual se valora en atención a lo pautado el artículo 1.363 del Código Civil, donde se le notifica del vencimiento del contrato de arrendamiento y a su vez solicita la entrega de los inmuebles a la fecha de su vencimiento.
9.- Copia certificada de expediente administrativo signado con el N° 407, llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, donde se verifica como consignatario el Colegió San Cristóbal, C.A., y como beneficiarios los aquí demandados, prueba ésta que se valora como documento público en atención a lo descrito en el artículo 1.357 del Código Civil.
10.- Copia certificada de acta de defunción N° 070 de fecha 25 de enero de 2007, llevada en los registros de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y que corresponde al fallecimiento de María Francisca Eloisa Santos de Sánchez quien fuere titular de la Cédula de Identidad N° V.- 150.292, se valora en conformidad al artículo 1.384 del Código Civil, donde se demuestra que la co demandada Etila Margarita Sánchez Santos, es la única causahabiente de la dcujus en cuestión.
11.- Copia certificada de instrumento poder otorgado por la codemandada María Estella González Sánchez, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.891.076 a la codemandada Etila Margarita Sánchez de González, venezolana, titular de la Cédula de Identidad N° V.- 1.581.715, inscrito por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, bajo el N° 29, Tomo 001, Protocolo 03, del 19 de febrero de 2008, se valora en atención a lo pautado en el artículo 1.357 del Código Civil.
12.- Alegó el demandante, la confesión ficta del demandado en atención a lo previsto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, este órgano jurisdiccional, no la valora en atención al criterio ya establecido en sentencia N° 794 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 3 de agosto de 2004, además lo que pretende probar el promoverte ya le fue negado en decisión dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño, Niña y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 17 de junio de 2011, inserta entre los folios 606 al 616 del expediente.
13.- La representación del Colegio San Cristóbal desconoció de conformidad a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el instrumento presentado por el demandado en su escrito de contestación, el cual cursa entre los folios 647 al 648, concerniente a una presunta contestación de oferta de venta a los bienes aquí discutidos, esta sentenciadora, visto que no consta en autos, la ratificación del mismo por la parte demandada, debe forzosamente y en atención a la normativa supra citada, avalar las pretensiones del demandante en este segmento. Así se decide.

3.2.- De la parte demandada.
1.- Copia certificada del documento de compra venta, inscrito por ante la oficina del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, del 17 de septiembre de 2004, anotado bajo el N° 42, tomo 59, protocolo I, el cual ya fue valorado en las pruebas del demandante.
2.- Libelo de demanda intentada por el colegio San Cristóbal en el presente juicio, la misma no se valora en consonancia con el criterio establecido por nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de la Sala de Casación Civil N° 794 de fecha 3 de agosto de 2004.
3.- Recibos de liquidación de impuestos acompañados al escrito de contestación a la demanda, las cuales se admiten como documento administrativo, donde se demuestra que la ciudadana María Stella González Sánchez, canceló ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el impuesto de limpieza y recolección de basura.
Cabe destacar que la demandada indicó que tales pagos sirven para demostrar el incumplimiento de contrato de arrendamiento celebrado entre el colegio San Cristóbal y la Sra. María Francisca Eloisa Santos de Sánchez, sin especificar a que contrato se refiere pues carece de identificación.

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Una vez analizados los autos y demás recaudos que conforman el presente expediente, esta Sentenciadora observa, que la litis de la actual controversia se circunscribe a determinar si es procedente o no el retracto legal arrendaticio propuesto por el Colegio San Cristóbal C.A.; verificar el precio de la venta aquí impugnada; a dilucidar sobre dejar sin efecto y valor jurídico la venta celebrada entre los ciudadanos María Francisca Eloisa Santos de Sánchez y los ciudadanos María Mercedes González Sánchez, Hernán Alberto González Sánchez y María Estela González Sánchez, que reposa en documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 17 de septiembre de 2004, bajo el N° 42, tomo 59, Protocolo Primero, de los Libros correspondientes.
Antes de entrar al fondo del debate planteado, debe revisar quien aquí decide, el punto previo propuesto por la representación judicial de la parte demandada, esgrimido en su escrito de contestación a la demanda, concerniente a la inadmisibilidad de la acción, pues a su entender las pretensiones propuestas por el colegio San Cristóbal, violentan disposiciones de orden procesal que no permiten su procedencia, ello, al solicitar al unísono subrogarse en el derecho de los compradores a adquirir con preferencia el inmueble y los derechos y acciones correspondientes a la vendedora en el inmueble que posee como arrendatario, en las mismas condiciones convenidas por las partes en el documento traslativo de propiedad y que se deje sin efecto y valor jurídico la venta celebrada entre la arrendadora y los co demandados.
Así las cosas, verifica este órgano jurisdiccional, que nos encontramos frente a un petitorio múltiple, en el sentido que, por una parte el demandante solicitó el retracto legal arrendaticio, el cual es dilucidado mediante el procedimiento breve y por otro lado, dejar sin efecto y valor jurídico la venta efectuada entre el arrendador y los co demandados, lo cual implica un trámite por ante el procedimiento ordinario.
Ahora bien, corresponde a esta instancia entrar a dilucidar sobre la procedencia o nó, de la acumulación de las pretensiones de la parte demandante; en este sentido tenemos que, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, nos informa cuales son los casos en que puede haber acumulación de pretensiones y cuando es incompatible:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”

Esta juzgadora, de la normativa transcrita puede concluir, que resulta imperioso a los efectos de declarar la inepta acumulación de pretensiones, la existencia de cualquiera de los siguientes supuestos:
1.- Que las pretensiones demandadas por el actor sean contrarias entre sí o se excluyen mutuamente.
2.- Que las pretensiones aunque no son contrarias entre sí ni se excluyen mutuamente, una o varias de ellas no corresponde al conocimiento del mismo tribunal, esto en virtud de la incompetencia del mismo, en razón a la materia.
3.- Que las pretensiones aún y cuando no son contrarias ni excluyentes entre sí, una o varias de ellas deben seguirse por procedimientos distintos.
La comprobación de cualquiera de estos supuestos conllevaría a la declaratoria de la existencia de una inepta acumulación de pretensiones, supuestos éstos que pasa a verificar de seguidas esta juzgadora, a través del análisis de los argumentos esgrimidos por las partes, específicamente del libelo de demanda, pues de ser procedente los alegatos de la parte demandada, acarrearía la inadmisibilidad de la acción propuesta, en concordancia con el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 27 de julio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero, el cual indicó:
“…la inepta acumulación de pretensiones, en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituyen causal de inadmisibilidad de las demandas o solicitudes…”

Así las cosas, observa esta sentenciadora, que la representación judicial del Colegio San Cristóbal, en su escrito de demanda solicitó:

“1) Que el colegio San Cristóbal tiene derecho a subrogarse en el derecho de los compradores a adquirir con preferencia el inmueble identificado en el numeral primero del libelo de demanda identificado con el No. 3-50, y los derechos y acciones correspondientes a la vendedora en el inmueble identificado como la número 3-38 equivalente al 50% de los derechos de propiedad, en las mismas condiciones convenidas por las partes en el documento traslativo de la propiedad de los referidos inmuebles del 17 de septiembre de 2004…
3) Que como consecuencia de lo que el Tribunal acuerde por los petitorios anteriores solicitan también se deje sin efecto y valor jurídico la venta celebrada entre MARIA FRANCISCA SANTOS DE SANCHEZ y los compradores MARIA MERCEDES GONZALEZ SANCHEZ, HERNAN ALBERTO GONZALEZ SANCHEZ Y MARIA ESTELA GONZALEZ SANCHEZ, contenida en el documento 42 de fecha 17 de septiembre de 2004…”

La situación planteada, nos exige entender que persigue el interesado al demandar el retracto legal arrendaticio, para luego concluir si sus pretensiones son o no excluyentes entre sí.
En este sentido, el retracto legal arrendaticio puede definirse como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero o extraño que adquiere del arrendador el inmueble arrendado por cualquier fórmula de enajenación, colocándose el subrogante en las misma condiciones estipuladas en el convenio de enajenación que se impugna; tal figura se encuentra estipulada en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7 de diciembre de 1999, el cual estableció:

“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad…”

La gran mayoría de los autores reconocidos en la materia concuerdan en que la declaratoria con lugar del retracto legal arrendaticio, no implica la redacción de un nuevo contrato, ni la celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario recurrente, posición ésta avalada por criterio pacífico desde el 14 de abril de 1993, en atención de sentencia emanada de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, donde indicó que el ejercicio del retracto legal arrendaticio no persigue resolver el contrato de venta, sino subrogar a la persona del retrayente a la del comprador; a mayor abundamiento expuso:

“También en la parte primera del petitorio, el mandatario del demandante afirmó que "Porque se suscribió el tal documento de compra-venta sin haberse obtenido como ordena la ley, el consentimiento expreso para tal operación de la renuncia de ambos arrendatarios al derecho preferencial que les concede expresamente la Ley, pues en ningún momento fueron los arrendatarios de la voluntad del propietario arrendador vender, ni les indicó el monto del precio de venta que se aspiraba por el inmueble. En síntesis, esta Sala reitera que la pretensión deducida es la de retracto legal arrendaticio, con la advertencia que el apoderado del demandante incurrió en una lamentable confusión, ya que él aspiraba que el demandado otorgara un nuevo documento al actor, cuando en realidad el retracto legal arrendaticio, no prosigue resolver, anular o destruir el contrato, sino subrogar o sustituir la persona del retrayente a la del comprador en todos los derecho del contrato…”

Visto lo expuesto hasta ahora y en atención al criterio jurisprudencial transcrito, concluye esta juzgadora que la subrogación requerida por el inquilino accionante del retracto legal arrendaticio, no lleva consigo la desaparición y/o nulidad de la negociación efectuada entre el dueño del inmueble y el tercero adquiriente, pues es allí donde se subrogará.
Teniendo en cuenta la exégesis del retracto legal arrendaticio y las pretensiones del demandante, dirigidas en primer lugar a subrogarse en el derecho de los co demandados y en segundo lugar la solicitud de dejar sin efecto y valor jurídico la venta sobre la cual pretende subrogarse, estamos en presencia de pretensiones que se excluyen pues de declararse con lugar la segunda, sería imposible la procedencia de la primera, pues no existiría contrato o documento donde subrogarse.
Aunado a lo expuesto, y no dejando escapar el criterio sentado por la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 10 de marzo de 2010, donde sostuvo:
“De conformidad con lo dispuesto en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, los actos deben realizarse en la forma prevista en este Código y en leyes especiales. Esta norma consagra el principio de legalidad de las formas procesales, en aplicación del cual, la estructura del proceso, su secuencia y desarrollo, está preestablecida en la ley, motivo por el cual, no deben las partes, o el propio juez, subvertir o modificar los trámites, ni las condiciones de modo, tiempo y lugar en que deben practicarse los actos procesales. Por esta razón, la Sala ha establecido de forma reiterada, que no es potestativo de los tribunales subvertir las formas procesales dispuestas por el legislador para la tramitación de los juicios, pues su observancia es de orden público y, su finalidad es garantizar el debido proceso (…)Precisada la necesidad que tienen los órganos jurisdiccionales de observar las normas que regulan la manera en que deben realizarse los actos procesales, punto que toca el orden público y constitucional, en vista de que se enmarcan estas normas dentro del derecho procesal constitucional del debido proceso, se hace necesario concatenar este derecho fundamental, con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que consagra la imposibilidad de acumular en el libelo de demanda pretensiones que resulten excluyentes o contrarias entre sí…”

En pleno sometimiento al criterio jurisprudencial transcrito y pese a no haber sido alegado por la parte demandada, aprecia esta juzgadora que las pretensiones del Colegio San Cristóbal C.A., no tienen carácter subsidiario, en consecuencia, menester es traer a colación criterio sentado por el autor De Santo (1981) donde sostuvo que las demandas pueden ser:
“En la demanda simple la cuestión que se somete a juicio es una sola; en la compleja, varias, y a su vez puede ser: 1) Acumulativa, cuando se acumulan distintas pretensiones, con el objeto de que todas ellas prosperen... 2) alternativa, cuando la acumulación se efectúa para que prospere una de las varias pretensiones y en defecto de ella la o las otras, en orden sucesivo... 3) subordinada, en la cual la acumulación se efectúa en una relación de dependencia tal que es necesario que una pretensión principal prospere para que abra el derecho a la pretensión subordinada…”

En este sentido, resulta oficioso indicar que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos vigente para el momento en que se interpuso la actual controversia dispone:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

De manera que, luego de la entrada en vigencia del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como puede claramente inferirse de la norma antes transcrita, se unificaron en un solo procedimiento especial todas las pretensiones que tengan que ver con la materia arrendaticia. Sin embargo, se verifico que se demandan derechos, cuyos procedimientos son diferentes, ya que la nulidad de contrato de venta es tramitada por el procedimiento ordinario, mientras que el retracto legal arrendaticio es regido por el procedimiento breve.
Se aprecia pues, del escrito de demanda del Colegio San Cristóbal C.A., la solicitud que hicieran los demandantes de subrogarse en el derecho de los compradores de adquirir con preferencia los inmuebles reclamados por esta vía y al mismo tiempo requirieron se dejara sin efecto y valor jurídico la venta celebrada entre María Francisca Eloisa Santos de Sánchez con los ciudadanos María Mercedes González Sánchez, Hernan Alberto González Sánchez y María Estela González Sánchez, lo cual contiene pretensiones excluyentes entre sí, como se dejó claro líneas arriba y al mismo tiempo es incompatible por procedimientos, pues se demanda al mismo tiempo retracto legal arrendaticio y nulidad de contrato de venta, constatándose que la parte demandante incurrió en una inepta acumulación de pretensiones, pues no las alegó de manera subsidiaria sino conjunta; y teniendo el retracto legal arrendaticio carácter especial, ya que persigue que el arrendatario se subrogue, en las mismas condiciones en el instrumentos traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiera el inmueble y es tramitado por el procedimiento breve previsto en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por otro lado, la nulidad debe ser tramitada por el procedimiento ordinario de conformidad con lo estipulado en el articulo 338 del Código de Procedimiento Civil; implica que ambos procedimientos se excluyen mutuamente, pues como ya se ha dicho, el retracto legal es preferente mientras que la nulidad de la compra venta persigue anular el acto realizado entre las partes. Con ello evidentemente la parte actora, Colegio San Cristóbal, plenamente identificada supra, incurrió en la acumulación indebida de pretensiones, cuyos procedimientos son incompatibles entre sí.

En atención al análisis efectuado supra, tenemos que la parte demandante al solicitar: “derecho a subrogarse en el derecho de los compradores a adquirir con preferencia el inmueble identificado en el numeral primero del libelo de demanda identificado con el No. 3-50, y los derechos y acciones correspondientes a la vendedora en el inmueble identificado como la número 3-38 equivalente al 50% de los derechos de propiedad, en las mismas condiciones convenidas por las partes en el documento traslativo de la propiedad de los referidos inmuebles del 17 de septiembre de 2000…” y al mismo tiempo requerir “se deje sin efecto y valor jurídico la venta celebrada entre MARIA FRANCISCA SANTOS DE SANCHEZ y los compradores MARIA MERCEDES GONZALEZ SANCHEZ, HERNAN ALBERTO GONZALEZ SANCHEZ Y MARIA ESTELA GONZALEZ SANCHEZ, contenida en el documento 42 de fecha 17 de septiembre de 2004” incurre en error, pues estamos frente a pretensiones que se excluyen entre si, pues:
• De declararse con lugar la nulidad del contrato de venta, no podría subrogarse en los derechos solicitados por esta vía.
• Las pretensiones esbozadas revisten procedimientos distintos, pues el retracto legal arrendaticio transita por el procedimiento breve, mientras que la nulidad del contrato de venta lo hace por la vía ordinaria.

En atención a lo expuesto, quien decide debe forzosamente declarar procedente las pretensiones de la parte demandada, referida a la inadmisibilidad de la acción propuesta y confirmar la decisión emanada por el aquo. Así se decide.

V
DISPOSITIVA

Es por todo lo anteriormente expuesto, que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño Niña y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: Se declara Sin Lugar, la apelación intentada por la parte demandante, COLEGIO SAN CRISTÓBAL C.A., representado por su Gerente General ROMULO JOSE COLMENARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.924.780.
SEGUNDO: Se confirma la sentencia dictada por el aquo, que declaró inadmisible la demanda que por retracto legal arrendaticio conjuntamente con solicitud de dejar sin efecto y valor jurídico la venta efectuada entre el arrendador y los co demandados, es interpuesta por la Sociedad Mercantil Colegio San Cristóbal C.A., representado por su Gerente General ROMULO JOSE COLMENARES, contra los ciudadanos: ETILA MARGARITA SANCHEZ DE GONZALEZ, MARIA MERCEDES GONZALEZ SANCHEZ, HERNAN ALBERTO GONZALEZ SANCHEZ y MARIA ESTELA GONZALEZ SANCHEZ.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los 30 días del mes de enero del año 2012. Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

La Jueza titular,

Ana Yldikó Casanova Rosales
El Secretario Temporal,

Fernando Francisco Laviana Medina.

En la misma fecha, 30 de enero de 2012, se publica la anterior sentencia y se deja copia fotostática certificada para el archivo del Tribunal.

Exp. N° 6849
Ángel.-