TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

202° y 153°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: INGRID THAMARA MORA, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-9.344.602, de este domicilio y hábil.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: GERARDINE TORRES y BILMA CARRILLO MORENO, con Inpreabogados No. 178.324 y 129.288 en su orden (f. 113, pieza III).

PARTE DEMANDADA: IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-10.152.477, domiciliada en la Urbanización La Floresta, casa No. 19, Aldea Palo Gordo, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: MARTÍN ALONSO GUERRERO GUERRERO, con Inpreabogado No. 82.780 (f. 133, pieza I).

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE No.: 21.133

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito recibido por distribución por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 04 de julio de 2005 (fls. 1 al 3), la demandante de autos manifestó que el día 04 de agosto de 2004, el ciudadano OLINTO JOSÉ MANRIQUE DELGADO y su persona, para aquel tiempo cónyuges, celebraron contrato de opción a compra con la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, hoy demandada en la presente causa, en virtud de la cual, ella se comprometió a vender un inmueble de su propiedad, constituido por una casa de habitación ubicado en la urbanización La Floresta, parcela 19, situada en la Aldea Palo Gordo, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, alinderado así: NORTE: parcela 18; SUR: parcela 20, midiendo por ambos costados 25,50 metros; ESTE: en línea quebrada terrenos que son o fueron de Luis Gómez; y OESTE: calle principal de la Urbanización, midiendo por ambos costados 7,50 metros; tal como se evidencia de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 06 de agosto de 2004, anotado bajo el No. 68, tomo 95 y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, anotado bajo el No. 19, tomo 22m, folios 81 al 85, protocolo primero, tercer trimestre, el cual anexa en copia simple; presentando originales para su vista y devolución: que el precio de la referida venta fue estipulado en la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,oo), hoy equivalentes a OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,oo), de los cuales cancelaron al momento de la suscripción del referido contrato ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, la cantidad de TREINTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 36.000.000,oo), hoy equivalentes a TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 36.000,oo); quedando un saldo pendiente de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 44.000.000,oo); hoy equivalentes a CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 44.000,oo), los cuales serían cancelados posteriormente de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato ya mencionado. Que luego de la suscripción del contrato de Opción a Compra, a los efectos de cumplir con la obligación contratada, solicitó ante el Banco Mercantil un préstamo por la cantidad de TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 34.000.000,oo), con el objeto de hacer efectivo el siguiente pago estipulado, el referido préstamo fue aprobado en una junta celebrada el día 30 de Septiembre de ese año (2004), notificándole el Banco tal decisión e instándole que realizara el trámite correspondiente para la entrega efectiva del dinero, por cuanto el fundamento del préstamo fue la adquisición de una vivienda, en virtud de las leyes que rige la materia era necesario la presentación de la vendedora y de algunos documentos de ella, lo cual al serle solicitado se negó a hacer entrega, teniendo como consecuencia que el referido préstamo tuviera que ser rechazado posteriormente, pues de cualquier forma ya este no sería entregado por la ausencia de algunos requisitos exigidos. Que desde el momento de la aprobación del crédito mencionado hasta la presente fecha, se realizaron todas las diligencias que a su alcance estuvieron para lograr el cumplimiento del contrato celebrado por la vía amistosa, recibiendo en todas las oportunidades respuestas negativas por parte de la señora IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ y su madre, quienes ocupan la vivienda hasta la presente fecha, motivos por los cuales se vio en la necesidad de alquilar un inmueble para habitarlo junto con su núcleo familiar, cancelando un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 290.000,oo) mensuales. Que por lo antes expuesto, demanda formalmente a IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, para que por la vía de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, convenga o sea condenada por el Tribunal en: 1) el cumplimiento de las obligaciones contraídas en virtud del contrato de opción a compra celebrado el 06 de agosto de 2004, en consecuencia le venda el bien inmueble objeto del referido contrato, tal como se estipuló en las cláusulas del mencionado contrato; 2) el pago de la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,oo), hoy equivalentes a DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,oo), por concepto de daños y perjuicios ocasionados en virtud del incumplimiento del contrato mas los intereses que dejó de percibir de la suma de dinero entregada por parte de pago para la adquisición del inmueble objeto de la presente acción; 3) los honorarios profesionales y las costas procesales. Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.168, 1.264 y 1.271 del Código Civil. Estimó la demanda en la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 44.000.000,oo), hoy equivalentes a CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 44.000,oo).

ADMISIÓN

Por auto de fecha 09 de agosto de 2005 (f. 13), el Tribunal de origen antes mencionado, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, admitió la presente acción por el procedimiento ordinario y ordenó el emplazamiento de la demandada de autos.

PRIMERA REFORMA DE LA DEMANDA

Mediante escrito de fecha 31 de octubre de 2005 (fls. 19 al 34), el apoderado de la parte demandante presentó escrito de reforma de demanda, donde alegó en nombre de su representada que en fecha 04 de julio de 2005 (fls. 1 al 3), la demandante de autos manifestó que el día 04 de agosto de 2004, el ciudadano OLINTO JSOÉ MANRIQUE DELGADO y su persona, para aquel tiempo cónyuges, celebraron contrato de op0ción a compra con la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, hoy demandada en la presente causa, en virtud de la cual, ella se comprometió a vender un inmueble de su propiedad, constituido por una casa de habitación ubicado en la urbanización La Floresta, parcela 19, situada en la Aldea Palo Gordo, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, alinderado así: NORTE: parcela 18; SUR: parcela 20, midiendo por ambos costados 25,50 metros; ESTE: en línea quebrada terrenos que son o fueron de Luis Gómez; y OESTE: calle principal de la Urbanización, midiendo por ambos costados 7,50 metros; tal como se evidencia de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 06 de agosto de 2004, anotado bajo el No. 68, tomo 95 y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, anotado bajo el No. 19, tomo 22m, folios 81 al 85, protocolo primero, tercer trimestre. Que en dicho trato y en la misma fecha, la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, recibió por concepto de adelanto la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.000.000,oo), hoy equivalentes a DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo), restando por abonar la cantidad de SETENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 78.000.000,oo), que serían pagados en un acuerdo entre partes, como consta en recibo anexo; que luego de dicha negociación, su representada se enteró que sobre el inmueble existía una Hipoteca a favor de Provivienda Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A. o “BANCO POR-VIVIENDA, C.A.”, hoy extinto BANPRO, la cual se encontraba en proceso judicial de ejecución. Que en rezón de lo anterior y luego de conversaciones con los abogados del banco, tanto su representada como la vendedora convinieron que a los efectos de paralizar la ejecución del señalado crédito, le haría a la vendedora un abono sustancial, el cual iba a ser destinado para poner término a dicho proceso judicial, cosa que se hizo conforme consta de copia fotostática simple de oficio que levanta la medida de prohibición de enajenar y gravar y del documento de liberación de Hipoteca, debidamente registrado; que establecieron que la diferencia de precio el cual quedaba por pagarle a su representada a la vendedora, sería en parte, mediante un crédito siendo éste el único motivo por el cual se vieron en la necesidad de suscribir un contrato de venta a plazo, pero al que llamaron Opción de Compra, es el inmueble, para lo cual su representada le estaba entregando a la vendedora una suma de dinero por adelantado y considerable, sino que además con la finalidad de solicitar el mencionado préstamo y terminar de pagar la totalidad del precio, ya que es requisito sine qua non, tanto por la Ley de política habitacional como por el banco, suscribir un contrato preparatorio de opción de compra-venta. Que en virtud de dicho contrato, la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, se obligaba a vender a su representada a pagar la suma de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,oo), mediante diferentes abonos, algunos de ellos, provenientes de su propio peculio, específicamente para completar la suma de CUARENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 46.000.000,oo) y la diferencia, vale decir, la cantidad de TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 34.000.000,oo), serían pagados a través del mencionado crédito por Ley de Política Habitacional, que a tal efecto solicitaría ante una entidad Bancaria, siendo expresamente aceptado por la vendedora; materializándose la negociación acordada en una verdadera intención entre las partes de una compra-venta. Que por las razones expuestas, se celebró el mencionado contrato de venta a plazo, mal llamado contrato de opción a compra venta, suscrito por IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, en su condición de propietaria vendedora y por la demandante, en su condición de compradora, como se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 06 de agosto de 2004, anotado con el No. 68, tomo 95 y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, anotado con el No. 19, tomo 22, folios 81 al 85, protocolo primero, tercer trimestre, inmueble propiedad de la demandada según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, bajo el No. 28, tomo 15, folios 169-183, protocolo primero de fecha 30 de agosto de 2001. Que evidentemente se está en una venta a plazos, en virtud que en el contrato celebrado: 1) las sumas dadas por la compradora fueron dadas en concepto de abonos al precio y no como arras en la negociación; 2) no se fijó lapso de tiempo de duración de la supuesta opción de compra-venta; tan solo se especificó lapsos de tiempo para realizar los distintos pagos; 3) las partes no se obligación a protocolizar otro documento de venta. Que no obstante de haber dado cabal cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones principales asumidas, así como las formalidades asumidas tanto en el referido contrato como por las derivadas de la negociación por parte de la compradora, la vendedor ano ha cumplido su obligación principal; pues pese a las dificultades provenientes de la vendedora de no entregar la parte de los recaudos que le correspondía, la compradora solicitó ante el Banco Mercantil un préstamos por la cantidad de TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 34.000.000,oo), hoy equivalentes a TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,oo), el cual fue aprobado el 30 de septiembre de 2004, como consta en notificación que se anexa. Que cuando la vendedora tuvo conocimiento que el documento de venta definitivo había sido presentado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, expresó vía telefónica a la compradora que tenía que darle CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), hoy equivalentes a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo), mas el monto del precio estipulado, debido a que le debía un dinero a otra persona a raiz de la casa; que posteriormente la demandante se enteró que la vendedora IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, le había recibido el día 08 de agosto de 2004 al ciudadano JOSÉ ORLANDO LINDARTE, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), por concepto de adelanto de la venta de la misma casa, tal como consta de recibo anexo. Que se evidencia de lo anterior que a doce días de haber suscrito la vendedora el contrato de venta con la demandante, también estaba dando en venta a una tercera persona el mismo inmueble, lo que evidencia que la demandada no solo ha actuado de mala fe, sino que además ha incurrido en el delito al dar en venta dos veces la misma cosa. Que existe una conducta dolosa por parte de la demandada, la cual resume así: 1) el abuso de confianza por parte de la demandada, ya que la verdadera intención pactada no era otra sino la de una venta a plazo, pero sin embargo la vendedora se niega a traspasar la titularidad de propiedad; 2) la obstaculización por parte de la demandada para la tramitación del crédito bancario, lo cual se pone de manifiesto con el retraso para hacer entrega de los recaudos necesarios, quedando plenamente demostrado a través de documentos públicos, como es el caso de la Liberación de la Hipoteca y el levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar; 3) el haber destinado la cantidad de dinero que pagó la demandante, para la liberación de la hipoteca, la cual se encontraba en proceso de ejecución y sin embargo actualmente se niega a firmar el documento de traspaso; 4) la burla y el daño patrimonial que le ha causado a su poderdante, por hacerle pagar los gastos e impuestos por concepto de solvencia municipal, cédula catastral y plano de ubicación del inmueble, gastos que le corresponden pagar a los vendedores, así como los gastos de redacción, colegio de abogados y registro del documento definitivo de venta; comisión del banco por la aprobación del crédito y el tiempo invertido; que si bien es cierto, son necesarios para la conclusión de la venta y por costumbre comercial le corresponden pagar al comprador, sin que se entienda en una contradicción con el objeto de la presente demanda, le han causado, de igual forma, un daño patrimonial al no llevarse a cabo el traspaso de la propiedad. Que de los hechos narrados a la demandante se le ha causado graves daños y perjuicios patrimoniales a saber: A) el daño emergente, el cual se encuentra constituido por los gastos generados por el incumplimiento de la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, entre los cuales se encuentran los gastos cobrados por el Banco para la tramitación de la solicitud del crédito, así como, los de registro del documento, que si bien es cierto son obligación de su poderdante pagar para la materialización de la negociación, sin embargo, dado que el documento no se protocolizó por culpa directa de la demandada, el mismo caducó y en consecuencia dichos emolumentos que ya fueron sufragados, no podrán ser reintegrados. Asimismo desde el momento de la aprobación del crédito por el banco hasta la presente fecha se realizaron todas diligencias que estuvieron al alcance de la demandante, para lograr el cumplimiento del contrato celebrado por la vía amistosa, recibiendo en todas las oportunidades respuestas negativas por parte de la demandada y su madre, quienes ocupan la vivienda hasta la presente fecha, motivos por los cuales se vio en la necesidad de alquilar un inmueble para habitarlo junto con su núcleo familiar, cancelando un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 290.000,oo) mensuales; hoy equivalentes a DOS CIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 290,oo); de tal manera que su patrimonio fue limitado a la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo); hoy equivalentes a CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo), como clausula penal (cláusula sexta del contrato); b) lucro cesante: conformado por lo que la demandante dejó de ganar o la ganancia a la cual se ve privada con las cantidades mencionadas como daño emergente y la suma dada por concepto de adelanto del precio a la demandada, que podría estimarse en base al promedio de los intereses pagados por los bancos durante el tiempo que dure el presente juicio o bien los frutos y utilidades que pudiera originar dicho monto, invirtiéndolo en negocios rentables que en el peor de los casos, ofrezca un porcentaje de utilidad del 10% mensual como utilidad, durante el tiempo que perdure el presente juicio, en consecuencia pide que mediante una experticia contable se determine conforme a la ley; que señala tentativamente los DAÑOS Y PERJUICIOS en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo), mas los cánones por vencerse hasta que los demandados hagan entrega del inmueble a la demandante para que lo habite con su familia. Que por todo lo expuesto, con arreglo al artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, demanda a la prenombrada IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y RESARCIMIENTO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS, y en el caso que no convenga, para que sea condenada a: 1) ordene el cumplimiento del contrato de venta, mal llamado opción de compra venta, para que se protocolice el documento de traspaso de propiedad a nombre de INGRID THAMARA MORA PEÑA, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo o que en definitiva la sentencia que declare con lugar la presente demanda sirva de título de propiedad para ser registrada; 2) que se entregue el inmueble totalmente saneado, libre de todo gravamen, medidas e hipotecas; 3) que se entregue el inmueble libre de personas y enseres; 4) que se ordene el resarcimiento de daños y perjuicios por el grave incumplimiento imputable a la demandada, ascendiente a CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo); CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo); 5) como el resarcimiento por daños y perjuicios ocasionados, el pago de los cánones de arrendamiento que actualmente cancela su poderdante por la suma de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 290.000,oo), exactos, hoy equivalentes a DOSCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 290,oo) mensuales, del inmueble que habita la demandante desde la fecha en que la demandada incumplió, hasta la entrega definitiva de la casa libre de personas y enseres; 6) se condene en las cosas y costos del presente juicio; 7) que mediante experticia complementaria ordene la indexación de los montos exigidos. Fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.214, 1.217, 1.264, 1.266, 1.271, 1.258 y 1.167 del Código Civil. Estima la demanda en la suma de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 44.000.000,oo); hoy equivalentes a CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 44.000,oo).

ADMISIÓN DE LA PRIMERA REFORMA

Mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2005, el prenombrado Tribunal natural admite la reforma de la demanda y ordena el emplazamiento de la demandada de autos.

SEGUNDA REFORMA DE LA DEMANDA

Mediante escrito inserto del folio 92 al folio 100, pieza I, la representación judicial de la ciudadana INGRID THAMARA MORA PEÑA, tomando en consideración que el ciudadano OLINTO JOSÉ MANRIQUE DELGADO, ex cónyuge de la prenombrada demandante cedió todos los derechos litigiosos a INGRID THAMARA MORA PEÑA, reforman nuevamente la demanda, quedando como única demandante la ciudadana INGRID THAMARA MORA PEÑA; manteniéndose los alegatos de hecho, de derecho y el petitorio de la primera reforma de la demanda.

ADMISIÓN DE LA SEGUNDA REFORMA

Por auto de fecha 08 de diciembre de 2005 (f. 113), el Tribunal admite la nueva reforma de la demanda y ordena nuevamente el emplazamiento de la demandada de autos.

CITACIÓN

Mediante escrito de fecha 04 de mayo de 2006 (fls. 128 al 129, pieza I), la parte demandada contestó la demanda incoada en su contra, siendo ésta su primera actuación en el presente expediente, razón por la cual, quedó citada tácitamente de conformidad con lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACIÓN

Mediante escrito de fecha 04 de mayo de 2006 (fls. 128 al 129, pieza I), la parte demandada contestó la demanda incoada en su contra en los siguientes términos: 1) rechazó la demanda en todos y cada uno de sus términos, tanto en los hechos como en el derecho, por que en primer lugar no es la que ha incurrido en el incumplimiento, sino que fueron la demandante y su ex cónyuge, quienes por haber ocupado su atención durante esos días en su conflicto matrimonial que concluyó en divorcio, hizo que el tiempo transcurriera entre la incertidumbre y la duda d quien de los dos terminaría quedándose con la vivienda negociada, que el plazo se cumplió sin que ninguno de los dos acudiera a darle cumplimiento a la negociación; 2) en cuanto a los daños y perjuicios que la demandante menciona, lo que hace es una afirmación genérica sin especificar ni concretar los mismos, fundamentándose en las circunstancias de un hecho notorio, como es, según la demandante, el dolo de su persona, el demandante no tiene la noción exacta ni el concepto claro de lo que es el hecho notorio que entre otras cosas debe ser público y en consecuencia está obligado a especificar y probar los daños que alega; 3) que la demandante no solo incurrió en incumplimiento, sino que la demandada hizo todo lo que a su alcance estaba para lograr que la negociación se cumpliera, pues desocupó totalmente la vivienda y le tocó alquilar una, según contrato que presentará en el lapso probatorio y realizó todos los trámites y gestiones ante Senita, Alcaldía del Municipio Cárdenas, tendientes a protocolizar la venta, que dichos documentos los consignará en el lapso procesal correspondiente. Que mientras ella realizaba todas esas gestiones dirigidas hacia el cumplimiento de la negociación, la demandada y su ex cónyuge dedicaron su tiempo a su proceso de divorcio. Que hizo numerosas diligencias para ubicarlos, que se dirigió en varias oportunidades al instituto de estadística, sitio donde labora o laboraba la demandante, la cual se encontraba de reposo médico, que duró aproximadamente seis meses. Que se dirigió varias veces hacia el sector de la victoria parte alta, que después de tantas veces que realizó la búsqueda, hasta al fin encontró al ex cónyuge y él le manifestó que ella no tenía interés en el negocio pactado y que se buscara otro comprador, y cuando vuelva le devuelve lo que le dio por adelantado.

RECONVENCIÓN

En el mismo escrito de contestación antes detallado, la demandada reconvino a la ciudadana INGRID THAMARA MORA PEÑA, para que convenga en que fue ella y su ex cónyuge quienes incurrieron en el incumplimiento del pre contrato de compra-venta, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 06 de agosto de 2004, inserto bajo el Número 68, tomo 95 de los libros de autenticaciones y registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, bajo el número 19, tomo 22, folios 81 al 85, protocolo primero, tercer trimestre del año 2004, el cual se encuentra en los autos, como instrumento fundamental de la demanda. Pide que la reconvención sea declarada con lugar en la sentencia definitiva, con expresa condenación en costas, que también protesta y para garantizar las resultas de este proceso y con fundamento en el principio de igualdad procesal de las partes, pide al Tribunal sirva decretar medida de embargo preventivo, sobre bienes de la propiedad de la ciudadana reconvenida y que posteriormente señalará. Indicó como domicilio procesal Arjona, Vía Sabaneta de Cordero, Urbanización divino niño, casa número 2. Estima la reconvención en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), hoy equivalentes a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo).

INADMISIÓN DE LA RECONVENCIÓN

Mediante auto de fecha 04 de julio de 2006 (f. 135), el Tribunal natural niega la admisión de la reconvención propuesta por la demandada de autos, en virtud que su mutua petición no llena los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y ordenó la notificación de las partes.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS
PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Del folio 159 al folio 163, corre escrito de pruebas de la parte demandante donde promovió: 1) la confesión de la parte demandada por no haber dado contestación a la demanda dentro de la oportunidad legal, en efecto promueve dicha confesión, ya que se ha de tener por ciento todos los hechos y el derecho explanado en el escrito libelar; 2) contrato de venta a plazo, llamado contrato de opción a compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 06 de agosto de 2004, anotado con el No. 68, tomo 95 y posteriormente protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, anotado con el No. 19, tomo 22, folios 81 al 85, protocolo primero, tercer trimestre; 3) recibo de fecha 28 de julio de 2004, aceptado por la demandada mediante el cual declara que recibe la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), por concepto de adelanto en el precio de venta del inmueble; 4) copia de talones de cheque de gerencia a nombre de la demandada, con la cual se prueba abonos del precio de venta de la casa; 5) oficio No. 1200 de fecha 23 de agosto de 2004, librado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dirigido al Registrador Subalterno Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, mediante el cual notifica el levantamiento de la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que pesaba sobre el inmueble a favor de Por-Vivienda, en la cual se encuentra sello húmedo en su parte superior derecha, como recibido por la Oficina de Registro, en fecha 24/08/2004; 6) copia simple del documento de liberación de hipoteca, debidamente registrado que pesaba sobre el inmueble; 7) carta de fecha 09 de noviembre de 2004, mediante el cual Banco Mercantil notifica la aprobación del préstamo solicitado por la demandante; 8) documento original de venta y constitución de hipoteca; sobre el inmueble objeto de la presente controversia, elaborado por el Banco Mercantil, presentado a la Oficina de Registro correspondiente; 9) recibo de fecha 18 de agosto de 2004, firmado por la demandada IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, junto con los correspondientes cheques de gerencia, mediante el cual la mencionada ciudadana daba nuevamente en venta el inmueble a un tercero, específicamente al ciudadano JOSÉ ORLANDO LINDARTE; 10) Cheque de gerencia de fecha 16 de agosto de 2004, mediante el cual el señor José Orlando Lindarte le entregó a la demandada el dinero por la nueva venta de la misma vivienda; 11) copia de cheque de gerencia de fecha 05 de noviembre de 2004, por la suma de Bs. 9.950.000,oo; entregado a la demandada por el mismo señor José Orlando Lindarte; 12) publicación en el Cuerpo “B” del Diario La Nación, de fecha 08 de septiembre de 2004, en cuya página 5B, columna 3, cuarto aviso, aparece publicado la Oferta de Venta del inmueble objeto de la presente demanda; 13) copia de certificación de gravámenes sobre la casa No. 3, de fecha 30 de agosto de 2004, solicitada por el ex cónyuge de la demandante; 14) Escrito de querella mediante la cual el señor José Orlando Lindarte acusa a la demandada IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ por el delito de ESTAFA, que tiene por objeto el inmueble dado en venta a la demandante; 15) documento de cesión de derechos y acciones hechas por OLINTO JOSÉ MANRIQUE a favor de la demandante, mediante el cual la última adquiere plena cualidad para intentar la presente acción; 16) Oficio original librado por el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (C.I.C.P.C.) de fecha 02 de diciembre de 2005, mediante el cual informa a éste despacho que existe investigación penal donde aparece como imputada la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, por delito de estafa en donde aparece involucrado el inmueble ubicado en la parcela 19, casa No. 03, Urbanización La Floresta, del Municipio Cárdenas, Estado Táchira, el mismo inmueble objeto de la presente acción; 17) constancia de fecha 09 de noviembre de 2004, mediante el cual se evidencia la aprobación del crédito a favor de la demandante; 18) instrumento original donde iba constar el traspaso de la titularidad del inmueble a nombre de la demandante y el crédito hipotecario a favor del Banco Mercantil; instrumento redactado por los abogados apoderados del mencionado banco; y el cual ya había sido presentado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello; 19) talón de cheque de gerencia del banco Banesco, comprado por el ex cónyuge de la demandante, en fecha 06 de agosto de 2004, en el cual consta que el motivo del mismo fue compra de vivienda; 20) constancia emitida por el Grupo Residencial “los kioskos” que prueba de la demandante es inquilina de un apartamento ubicado en el piso Planta Baja, No. 3; 21) copias de recibo de pago de alquiler por el apartamento que ocupa la demandante a consecuencia del incumplimiento de la demandada; 22) pide que el Tribunal oficie a la Junta Administradora de Condominio del Grupo Residencial Los Kioscos, ubicado en la Avenida Principal del Pueblo Nuevo, para que informe los montos y el nombre de la persona que paga los alquileres y el condominio del apartamento signado con el No. P.B. – 3; 23) solicita experticia complementaria al fallo, para que determine los daños y perjuicios ocasionados a la demandante, mediante el cálculo contable de los pagos por concepto de canon de arrendamiento y condominio, que ha tenido que pagar durante el tiempo transcurrido desde que la demandada incumplió con entregar la vivienda hasta la fecha de ejecutar la sentencia que declare con lugar la presente demanda; 24) promueve las testimoniales de DIARY YURIMA GRACIA PÉREZ, KATHY DEYANIRA TORREZ USECHE y OMAR ALFONSO PÉREZ MÉNDEZ.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante escrito inserto del folio 183 al folio 185, pieza II, corre escrito de pruebas de la parte demandada, donde promovió: 1) el mérito favorable de autos; 2) se libre oficio al Banco Mercantil, Banco SOFITASA y BANESCO, para que informen que si para obtener el beneficio de la Política Habitacional u optar a un Crédito Habitacional, se exige dentro de sus recaudos la suscripción de un Contrato de Opción de Compra-Venta debidamente notariado; 3) se libro oficio al Banco Mercantil para que informe si los contratantes OLINTO JOSÉ MANRIQUE DELGADO e INGRID THAMARA MROA PEÑA, obtuvieron o le fue aprobado un crédito de Política Habitacional u otro crédito bancario, indicando la fecha en que fue aprobado dicho crédito; 4) documento suscrito entre la demandada y el apoderado especial de Banco Provivienda, C.A., mediante el cual se deja plena constancia que la demandada no le adeuda ninguna cantidad de dinero y se declare extinguida la Hipoteca Legal Habitacional, documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, quedando inserto bajo el No. 21, tomo 15, folios 102 al 103, protocolo primero, tercer trimestre de fecha 27 de agosto de 2004; 5) documento emanado de la Alcaldía del Municipio Cárdenas, consistente en una cita para inspección de Catastro No. 004817, de fecha 27 de octubre de 2004; 6) certificación de gravamen expedida por el ciudadano Registrador del Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 18 de noviembre de 2004.

ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS

Mediante auto de fecha 28 de septiembre de 2006 (f. 197, pieza II), el Tribunal natural admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

Mediante auto de fecha 05 de octubre de 2006 (f. 199, pieza II), el prenombrado Tribunal donde se originó la presente acción, admitió las pruebas presentadas por la parte demandante, inadmitiendo la experticia complementaria al fallo por improcedente.

INFORMES

Mediante escrito fecha 07 de diciembre de 2006 (fls. 216 y 217, pieza II), la parte demandada presentó sus informes en la presente causa, donde impugna y solicita la declaratoria de nulidad de la cesión efectuada en fecha 30 de noviembre de 2005, inserto con el No. 45, tomo 288, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, por ser una cesión común, así como declare la falta de ilegitimidad de la ciudadana INGRID THAMARA MORA PEÑA, pues en el contrato cuyo cumplimiento ella peticiona, se encuentra otro sujeto y no puede ella útilmente ejercer singularmente la acción porque carece de la plena legitimación a la causa.

INHIBICIONES

Por acta inserta del folio 21 al folio 22, pieza III, la abogada REINA MAYLENI SUÁREZ SALAS, se inhibió de conocer la presente causa, la cual fue declarada con lugar por decisión cuya copia certificada riela inserta del folio 36 al 43, dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, Agrario y de Protección de Niños y Adolescentes de esta misma Circunscripción Judicial.

Por acta inserta a los folios 29 al 30, pieza III, la abogada DIANA BEATRIZ CARRERO QUINTERO, se inhibió de conocer la presente causa, la cual fue declarada con lugar por decisión cuya copia certificada riela inserta del folio 46 al 49, pieza III, dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección de Niños y Adolescentes de esta misma Circunscripción Judicial.

Por acta inserta al folio 104 y su vuelto, el abogado PEDRO ALFONSO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, se inhibió de conocer la presente causa, la cual fue declarada con lugar por decisión inserta en copia certificada del folio 109 al folio 110, incluyendo sus vueltos, pieza III, por el Juzgado Superior Tercero antes identificado.

PARTE MOTIVA
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce éste Juzgado de las presentes actuaciones, en virtud de la demanda que por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y RESARCIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS interpuso la ciudadana INGRID THAMARA MORA PEÑA en contra de IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ. Aducen la demandante haber realizado negociación de venta a plazos con la demandada de autos, entregando una cantidad importante de dinero, tal como así quedó registrando el respectivo documento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello, documento que no tenía fecha de duración y el cual mal llamaron documento de opción de compra venta, cuando en realidad se materializó fue una venta a plazos, y que el dinero restante de la negociación lo sería tramitado por ante solicitud de crédito hipotecario amparado bajo la figura de Ley Política Habitacional, el cual fue debidamente aprobado; sin embargo ante la negativa de firmar el traspaso, la demandada perdió el crédito en virtud del incumplimiento de la demandada; por tanto invoca el cumplimiento del contrato, para que la demandada otorgue el documento definitivo de venta y a su vez le sea resarcido los respectivos daños y perjuicios por el incumplimiento injustificado de la demandada.

Aduce además la demandante que la demandada, al mismo tiempo que le ofreció el bien inmueble objeto de la presente acción a ella, a su vez lo había ofrecido a un tercero, quien al darse cuenta de la actitud de la demandada, ocurrió ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (C.I.C.P.C.), a formular la respectiva denuncia de ESTAFA señalando como imputada a la demandada de autos IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, actitud no tan solo de ofrecer, sino con intención de vender 2 veces el mismo inmueble en menos de doce (12) días entre una negociación y la otra, que demuestra una actitud dolosa por parte de la vendedora.

Por su parte, la demandada manifestó haber cumplido con su parte en la negociación, pero que la demandada se limitó a atender asuntos de su matrimonio que llegó a la conclusión de disolver el mismo, incumpliendo con lo pactado, pues si existió algún incumplimiento, fue de parte de la actora y no se su persona.

Vista la controversia planteada, es deber de este órgano jurisdiccional pasar a valorar las pruebas aportadas al presente procedimiento, a los fines de ilustrar al Juez a la hora de emitir opinión del fondo, pues es el jurisdicente cuando entra en conocimiento de la causa, que hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

A la original inserta del folio 5 al folio 8, pieza I, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que entre la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ como oferente y por otra parte los ciudadanos OLINTO JOSÉ MANRIQUE DELGADO e INGRID THAMARA MORA DE MANRIQUE, como oferidos; suscribieron contrato de opción de compra, el cual se rige por seis (6) cláusulas ampliamente descritas en dicho instrumento, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 06 de agosto de 2004, bajo el No. 68, tomo 95; posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 20 de septiembre de 2004, bajo el No. 19, tomo 22, folios 81 al 85, protocolo primero.

A la original inserta al folio 37, pieza I, por cuanto al misma no fue desconocida, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, recibo firmado por la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, en fecha 28 de julio de 2004, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo); hoy equivalentes a DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo), por concepto de adelanto de la compra de una casa ubicada en la Urbanización la Floresta, Casa No. 3, parcela 19, Aldea Palo Gordo, Jurisdicción del Municipio Cárdenas, dinero entregado por el ciudadano OLINTO JOSÉ MANRIQUE DELGADO, ex cónyuge de la demandante de autos.

A la copia simple inserta al folio 38, pieza I, a pesar que la misma no fue impugnada, el Tribunal de su revisión observa que la misma se trata de la compra de un Cheque de Gerencia solicitado por OLINTO DELGADO, con cédula de identidad No. V-11.108.931, por la cantidad de VEINTITRÉS MILLONES SETECIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS OCHENTA CON 49/100 BOLÍVARES (Bs. 23.710.880,49); hoy equivalentes a VEINTITRÉS MIL SETECIENTOS DIEZ CON 88/100 BOLÍVARES (Bs. 23.710,88); el cual fue debitado de la Cuenta a nombre de Constructora Olme C.A., sin embargo, no se evidencia de dicha documental quien fue el beneficiario de dicho cheque de gerencia, quedando el Tribunal impedido para ofrecer una valoración clara sobre quien fue el beneficiario del cheque de gerencia comprado por solicitud del ciudadano Olinto Delgado y debitado de la cuenta de Constructora Olme, C.A., quien no es parte en el presente juicio, razón por la cual el Tribunal desecha dicha documental y no la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

A la copia simple inserta del folio 39 al folio 44, pieza I, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que la ciudadana MARLENE LÓPEZ MARCIALES, vendió a la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, un inmueble consistente de casa–quinta y su parcela señalada con el No. 19, de la Urbanización La Floresta, ubicada en la Aldea Palo Gordo, Parroquia Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira con un área aproximada de 191,25 metros cuadrados, tal como consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 30 de agosto de 2001, inserto bajo el No. 28, tomo 15, folios 169 al 183, protocolo primero, tercer trimestre.

A la copia simple inserta al folio 45, pieza I, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 23 de agosto de 2004, libró oficio No. 1200, en el expediente No. 17.160, del juicio de EJECUCIÓN DE HIPOTECA intentado por PROVIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A. en contra de IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, relacionado con levantamiento de medida de prohibición de enajenar y gravar, decretada por el mismo Tribunal en fecha 11 de febrero de 2004; así como medida de embargo ejecutivo decretada en fecha 03 de marzo de 2004.

A la copia simple inserta al folio 46, vuelto y 47, pieza I, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que mediante documento protocolizado en fecha 27 de agosto de 2004, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, bajo el No. 21, tomo 15, folios 102 al 103, protocolo primero, tercer trimestre, la entidad bancaria BANCO PROVIVIENDA, BANCO UNIVERSAL, C.A. (BANPRO), liberó la hipoteca en primer grado que pesaba sobre el inmueble objeto de la presente acción.

A la copia simple inserta al folio 88, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el BANCO MERCANTIL BANCO UNIVERSAL, C.A., a través de una consulta de decisión sobre solicitudes realizada en fecha 09 de noviembre de 2004, aprobó un crédito por la cantidad de TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 34.000.000,oo), hoy equivalentes a TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,oo), a la ciudadana INGRID MORA DE MANRIQUE, por un lapso de 20 años.

A la copia simple inserta del folio 49 al folio 56, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 15 de octubre de 2004, se presentó documento de venta de terreno con hipoteca legal hasta por la cantidad de CIENTO DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 102.000.000,oo), hoy equivalentes a CIENTO DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 102.000,oo), enumerando los requisitos exigidos al momento de proceder a la firma del respectivo documento; donde la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, figuraba como vendedora y los ciudadanos INGRID THAMARA MORA DE MANRIQUE y OLINTO JOSÉ MANRIQUE DELGADO, figuraban como compradores; así como la hipoteca a favor del BANCO MERCANTIL, C.A. (Banco Universal) por la cantidad antes señalada; documento que no fue firmado por las partes.

Al recibo original inserto al folio 57, pieza I, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ recibió de manos del ciudadano JOSÉ ORLANDO LINDARTE, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), hoy equivalentes a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo); por concepto de adelanto de compra de casa ubicada en la Urbanización La Floresta, Parcela No. 19, Aldea Palo Gordo, jurisdicción del Municipio Cárdenas, siento el precio total por la vivienda de NOVENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 93.000.000,oo), hoy equivalentes a NOVENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 93.000,oo), la cual fue realizada en fecha 18 de septiembre de 2004.

A la copia simple inserta al folio 58, pieza I, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el ciudadano JOSÉ ORLANDO LINDARTE, compró cheque de gerencia a nombre de la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), hoy equivalentes a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), en fecha 16 de septiembre de 2004, al Banco SOFITASA, cheque No. 7063590.

A la copia simple inserta al folio 59, pieza I, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el ciudadano JOSÉ ORLANDO LINDARTE, compró cheque de gerencia a nombre de la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, por la cantidad de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 9.950.000,oo), hoy equivalentes a NUEVE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 9.950,oo), en fecha 05 de noviembre de 2004, al Banco SOFITASA, cheque No. 7063651.

A la publicación del Diario La Nación en fecha 08 de septiembre de 2004, inserta al folio 60, al revisar la misma, el Tribunal observa que de dicha publicación no se desprenden elementos suficientes de prueba para señalar que la misma fue realizada por la demandada de autos, tal como lo afirma la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas, razón por la cual se desecha y no valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

A la copia simple inserta al folio 61, pieza I, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el ciudadano OLINTO JOSÉ MANRIQUE DELGADO, solicitó Certificación de Gravamen por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, cuya primera hoja fue reproducida en copia simple al vuelto del folio 61, sin embargo por cuanto la misma no está completamente reproducida, el tribunal no puede verificar de dicha documental, la fecha de su elaboración.

A la copia simple inserta a los folios 62, 63 y 64, pieza I, por cuanto se observa que se trata de las mismas documentales insertas a los folios 57, 58 y 59, pieza I, el Tribunal da por reproducida su valoración.

A la documental inserta al folio 65 y 66, pieza I, por cuanto se observa que se trata de las mismas documentales insertas a los folios 5 al 8, de la misma pieza, el Tribunal da por reproducida su valoración.

A la copia simple inserta al folio 67, pieza I, por cuanto se observa que se trata de la misma documental inserta al folio 37, de la misma pieza, el Tribunal da por reproducida su valoración.

A la documental inserta del folio 68 al folio 73, pieza I, por cuanto se observa que se trata de la misma documental inserta a los folios 39 al 44, pieza I, el Tribunal da por reproducida su valoración.

A la documental inserta al folio 74, pieza I, por cuanto se trata de la misma documental inserta al folio 61 de la misma pieza, el Tribunal da por reproducida su valoración.

A la documental inserta al folio 75 y su vuelto, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira emitió en fecha 24 de agosto de 2004, Certificación de Gravamen por los últimos 10 años, sobre el inmueble propiedad de la aquí demandada.

A la original inserta al folio 90 y 91, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, que el ciudadano JOSÉ OLINTO MANRIQUE DELGADO, con cédula de identidad No. V-11.108.931, cedió todos los derechos y acciones civiles y penales a la ciudadana INGIRD THAMARA MORA PEÑA, con cédula de identidad No. V-9.344.602, que le corresponden derivados de un contrato de compra venta a plazo llamado Opción de Compra-venta, registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 20 de septiembre de 2004, inserto con el No. 19, tomo 22, folios 81 al 85, protocolo primero, tercer trimestre; suscrito por OLINTO JOSÉ MANRIQUE DELGADO e INGRID THAMARA MORA DE MANRIQUE, con el carácter de compradores y la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, en la condición de vendedora.

A la original inserta al folio 166, pieza II, por cuanto se observa que se trata de la misma documental inserta al folio 88, pieza I, el Tribunal da por reproducida su valoración.

A las originales insertas del folio 167 al folio 173, pieza II, por cuanto se observa que se trata de la misma documental inserta del folio 49 al folio 56, pieza I, el Tribunal da por reproducida su valoración.

A la original inserta al folio 74, por cuanto se observa que se trata de la misma documental inserta al folio 38, pieza I, el Tribunal da por reproducida su valoración.

A la copia simple inserta al folio 175, pieza II, consistente de documento privado emanado de tercero, sobre la cual no se promovió prueba testimonial a fin de declarar sobre su autenticidad, el Tribunal de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la desecha y no valora.

A las copias simples insertas a los folios 176 al 179, pieza II, por cuanto se observa que la misma se trata de un Recibo de Caja No. 001427 de fecha 03 de agosto de 2005, emanado de Inmobiliaria San Benito, C.A., a nombre de Claritza Ramírez Peña, de la misma no se desprende ningún elemento de convicción que apoye o desvirtúe los alegatos de las partes, razón por la cual el Tribunal no la valora y la desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

A la copia simple inserta al folio 80, pieza II, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que en fecha 05 de agosto de 2005, la administración de condominio del Grupo Residencial Los Kioskos, emitió recibo de caja No. 1074, por la cantidad de OCHENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS VEINTE con 00/100 BOLÍVARES (Bs. 86.520,oo), hoy equivalentes a OCHENTA Y SEIS CON 52/100 BOLÍVARES (Bs. 86,52), por concepto de “Pago a Julio 2005” (sic), recibido de la ciudadana THAMARA MORA, por el apartamento P.B.-3.

A la copia simple inserta al folio 181, en su parte superior, pieza II, consistente de Recibo de Caja No. 0320, de fecha 19 de octubre de 2004, emitido por la administración de condominio del Grupo Residencial Los Kioskos, a nombre de Claritza Ramírez, por cuanto dicha ciudadana no es parte en el presente juicio; y por cuanto de la documental antes mencionada no se desprenden elementos de convicción que apoyen o desvirtúen los alegatos de las partes, razón por la cual el Tribunal la desecha y no valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

A la copia simple inserta al folio 181, pieza II, en su parte inferior, por cuanto se trata de la misma documental inserta al folio 180, pieza II, el Tribunal da por reproducida su valoración.

A la testimonial de la ciudadana DAIRY YURIMA GARCÍA PÉREZ, con cédula de identidad cuya declaración riela del folio 202 al folio 203, pieza II, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que a la testigo le consta la negociación realizada entre la demandante y la demandada; la ubicación de la casa o vivienda objeto de la negociación; así como la aprobación del banco; igualmente le consta que cuando la ciudadana INGRID THAMARA MORA PEÑA, visitó a la demandada para manifestarle la firma del traspaso, la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ se negó a acompañarla porque le dijo que ella tenía muchas deudas y que si no le daba CINCUENTA MILLONES (Bs. 50.000.000,oo), mas por la casa, ella no le podía firmar y que entonces la traspasaría a otra persona.

A la declaración del testigo KATTY DEYANIRA TORRES USECHE, con Cédula de Identidad No. V-10.156.465, que riela a los folios 204 al 206, pieza II, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que la testigo visitó en varias oportunidades la casa que iba a adquirir la señora INGRID THAMARA MORA PEÑA y que siempre allá se encontraba la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE, y que cuando la ciudadana INGRID THAMARA MORA PEÑA le comunicó a la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE sobre la aprobación del crédito, ella manifestó que no iba a firmar nada porque ella tenía muchas deudas y quería cambiarle el precio que habían hablado por el valor de la casa y si ella no accedía pues ella no firmaba, que de hecho en ese momento tuvieron una discusión y la señora IRIS le dijo que no quería que le hicieran ningún arreglo a la casa; que al momento de esa discusión se encontraba la señora YURIMA y el señor OMAR.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Al mérito favorable de autos invocado por la representación de la parte demandada, el Tribunal lo valora de la siguiente manera:

Cabe destacar que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tal y como lo ha establecido nuestro máximo tribunal en sentencia del 30 de julio de 2002, dictada por la Sala Político-Administrativa, que señala:

“Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la parte demandada, se observa que dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.” (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567).

Acogiéndose al criterio jurisprudencial antes trascrito, este Operador de Justicia no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas.

A la documental inserta al folio 186 y 187, pieza II, por cuanto se observa que se trata de la misma documental inserta al folio 46 y 47, pieza I, el Tribunal da por reproducida su valoración.

A la original inserta al folio 188, por cuanto de la misma no se desprenden elementos de convicción que puedan apoyar o desvirtuar los alegatos de las partes, el Tribunal la desecha y no valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

A la original inserta al folio 189, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que la Alcaldía del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, emitió recibo de ingreso No. 144549 en fecha 27 de octubre de 2004, a nombre de la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE, por concepto de Inspección y constancia catastral.

A la documental inserta del folio 190 al folio 194, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, Certificación de Gravamen sobre el inmueble propiedad de la demandada, según documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 30 de agosto de 2001, bajo el No. 28, tomo 15, folios 169 al 173.

Valoradas como han sido las pruebas y siendo ésta la oportunidad de dictar sentencia, procede este Tribunal a hacerlo con base a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y previa las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO
SOBRE LA NULIDAD Y LA FALTA DE CUALIDAD PLANTEADA POR LA PARTE DEMANDADA

Mediante escrito fecha 07 de diciembre de 2006 (fls. 216 y 217, pieza II), la parte demandada en sus informes presentados en el presente procedimiento, ratificó el escrito de fecha 19 de julio de 2006 (fls. 139 al 147, pieza I), donde solicita la nulidad e ineficacia de la cesión consignada en autos; alegando que dicha cesión no encuadra en nuestro ordenamiento jurídico, por cuanto en la manera en que fue realizada, no encaja en los supuestos exigidos por le legislador ni en la naturaleza jurídica que reviste a la institución de la cesión.

Ahora bien, sobre la cesión de créditos nuestro ordenamiento jurídico establece lo siguiente:

Código Civil
Artículo 1.549.- La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición.

La tradición se hace con la entrega del título que justifica el crédito o derecho cedido.
Código de Procedimiento Civil
Artículo 145.- La cesión que hiciere alguno de los litigantes, por acto entre vivos, de los derechos que ventila a quien no es parte en la causa, después del acto de la contestación de la demanda y mientras no sea dictada sentencia definitivamente firme, no surte efectos sino entre el cedente y el cesionario, salvo el consentimiento del otro litigante.
Si la transferencia a título particular de los derechos que se ventilan se produce por causa de muerte, se suspenderá la causa desde que aquélla se haga constar en el expediente, hasta que se cite al sucesor a título particular, quien se hará parte en la causa.

De lo anterior se desprende con claridad meridiana que la cesión de un derecho o de una acción son perfectas; y que en los casos de derechos que hiciere uno de los litigantes a un tercero que no es parte, no surte efectos sino entre el cedente y el cesionario, salvo el consentimiento del otro litigante.

Sin embargo y para el caso de marras, no se aplica éste último precepto, pues el cesionario no cedió sus derechos y acciones a un tercero, sino a alguien que si era parte en el juicio; pues tanto la demandante como el ciudadano OLINTO JOSÉ MANRIQUE conformaban una comunidad de gananciales, que por razones ajenas a su voluntad, decidieron divorciarse, por tanto, una vez disuelto el vínculo, el ciudadano OLINTO JOSÉ MANRIQUE cedió a la ciudadana INGRID THAMARA MORA, a través de documento autenticado por ante la Notaría Quinta de San Cristóbal, en fecha 30 de noviembre de 2005, inserto bajo el No. 45, tomo 288 folios 108-109; los derechos y acciones civiles y penales que le corresponden derivados de un contrato de compra venta a plazo, llamado opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, inserto con el No. 68, tomo 95 y posteriormente registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 20 de septiembre de 2004, inserto con el No. 19, tomo 22, folios 81 al 85, protocolo primero, tercer trimestre de ese año, celebrado entre él, la ciudadana INGRID THAMARA MORA DE MANRIQUE como compradores y la ciudadana IRIS MADELEINE DUQEU LÓPEZ, como vendedora.

Dicha cesión como acto entre vivos, cumple con las exigencias legales, pues describieron con amplio detalle las acciones civiles y penales que se derivaron del documento de opción de compra-venta aquí bajo la acción de cumplimiento; a demás que dicha cesión se realizó aún antes de la contestación de la demanda; razón por la cual la nulidad invocada debe ser desechada; máxime cuando el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, establece que la nulidad a instancia de parte quedan subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos. Así se establece y decide.

Por todo lo antes expuesto, este jurisdicente desecha la nulidad invocada por la parte demandada e invocada en el escrito de informes. Así se decide.

Con relación a la falta de legitimidad; manifiesta la parte demandada en el escrito de informes antes señalado, que a consecuencia de la cesión común realizada por el ciudadano OLINTO JOSÉ MANRIQUE, la ciudadana INGRID TAHAMRA MORA PEÑA, ostenta la falta de legitimidad a la causa, en virtud que el contrato de opción de compra cuyo cumplimiento ella peticiona, se encuentra otro sujeto y no puede ella útilmente ejercer singularmente la acción porque carece de la plena legitimación a la causa y que la sentencia que se produciría sería inútil, por no involucrar a todos los sujetos de la relación contractual.

Ahora bien, tal como se señaló anteriormente, la cesión de créditos perfecta, tal como lo establece el Código Civil en el artículo señalado en el punto anterior, se realizó por un acto entre vivos; en virtud que cuando se celebró el referido contrato de opción de compra-venta, el mismo lo realizó como optantes a compradores los ciudadanos OLINTO JOSÉ MANRIQUE e INGRID THAMARA MORA, cónyuges entre si; y en virtud del divorcio que disolvió el vínculo conyugal, amistosamente dichos ciudadanos celebraron la cesión cuya nulidad pretendía la parte demandada; cesión que se realizó en principio no con un tercero, sino con la demandante y en segundo lugar, antes de la contestación de la demanda, tal como lo refiere el artículo 145 del Código de Procedimiento Civil y arriba trascrito, quedando con plena validez el contrato de cesión de derechos y acciones antes descrito; razones suficientes para declarar que la ciudadana INGRID THAMARA MORA, tiene absoluta legitimidad a la presente causa y puede, tal como en efecto así lo hizo, reclamar por vía judicial, el cumplimiento del contrato hoy bajo estudio en la presente acción. Así se establece.

Por lo antes expuesto, este jurisdicente debe desechar la falta de legitimidad a la causa en la persona de la ciudadana INGRID THAMARA MORA, invocada por la parte demandada en su escrito de informes. Así se decide.

SOBRE EL FONDO DE LA CAUSA

Corresponde en primer lugar a éste Operador de Justicia determinar los elementos para la procedencia de la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento propuesta. En éste sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, reza:

“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y 2.- La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes.

El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de opción a compra, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligan recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, tiene obligaciones recíprocas de acuerdo al contrato por ellos celebrado.

En cuanto al segundo requisito, relacionado con el incumplimiento contractual por parte de la vendedora; el Tribunal observa:

La acción de Cumplimiento del Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para que éste sea cumplido o en su defecto, impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado.

El contrato per se, objeto de la presente acción, establece para las partes las siguientes cláusulas:

“PRIMERA: “LA OFERENTE” se compromete a vender a “LOS OFERIDOS”, quienes a su vez se comprometen en comprarla, una casa para habitación construida sobre un lote de terreno propio, ubicado en la Urbanización “La Floresta”, parcela 19, situada en la aldea Palo Gordo, Municipio Cárdenas, del Estado Táchira, alinderada así: NORTE, parcela 18; SUR; parcela 20, mide por ambos costados 25,50 mts. ESTE, en línea quebrada terrenos que son o fueron de Luis Gómez; y OESTE; calle principal de la urbanización; mide por ambos costados 7,50 mts. A este inmueble le pertenece el 3.97% de las cargas comunes tal como se evidencia en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Dtto (sic) Cárdenas, bajo el No. 43, folios 90-98, tomo 20, Protocolo Primero, de fecha 22-06-88. Este inmueble fue adquirido mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Mcipios. (sic) Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, bajo el No. 28, tomo 15, folios 169-183, protocolo primero, de fecha 30-09-01. SEGUNDA: El precio de esta venta es la suma de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80’000.000) que serán pagados de la siguiente forma: A) La suma de TREINTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 36’000.000) que en este acto recibe “LA OFERENTE” a su entera satisfacción. B) TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 34’000.000), que le serán pagados dentro del plazo de sesenta (60) días hábiles contados a partir de la fecha cierta de este documento. C) Los restantes DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10’000.000) serán pagados dentro del plazo de seis (6) meses contados a partir de la fecha de cancelación de la cuota señalada en el literal anterior. TERCERA: “LA OFERENTE” se compromete a cancelar todas y cada una de las obligaciones que tiene pendiente con “PROVIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A.”, hoy “BANCO PROVIVIENDA, C.A.”, con la suma de dinero que en este acto recibió y la cual se especifica en el literal A de la cláusula anterior. CUARTA: Queda entendido que el plazo de sesenta (60) días concedidos a “LOS OFERIDOS”, para la realización del pago de la segunda cuota, específicamente en el literal B de la cláusula anterior, será destinado a la tramitación de un crédito hipotecario ante la entidad bancaria de su preferencia por el sistema establecido en la Ley de Política Habitacional. QUINTA: Durante el plazo de los seis (6) meses concedidos a “LOS OFERIDOS” para el pago de la última cuota, es decir, DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10’000.000), deberán pagar el interés del uno por ciento (1%) sobre saldo insoluto, los cuales se depositarán por mensualidades vencidas en la cuenta de ahorros 0007-0053-38-0010039820. SEXTA: Queda entendido que si el presente contrato fuese incumplido por causa imputable a alguna de las partes, la parte responsable del incumplimiento deberá pagar a la otra, a manera de resarcimiento por daños y perjuicios, la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5’000.000). SEPTIMA: Todo lo no previsto en este contrato será dilucidado por lo establecido en el Código Civil y demás leyes que rigen la materia.”

De las cláusulas anteriores se desprende: el objeto o el bien ofrecido; el precio pactado y la forma de pago; la obligación que tiene la oferente de pagar con el dinero recibido, la hipoteca que pesa sobre el inmueble ofrecido; la tramitación de un crédito hipotecario por parte de la diferencia por pagar a la oferente; los intereses de la última cuota pactada, la cláusula penal; y el apego a la Ley de lo no pactado.

Ahora bien, con respecto a los contratos de promesa bilateral de compraventa, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció entre otras, en sentencia de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., lo que a continuación se transcribe:

“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”. (Negritas de la Sala).

De lo anterior se evidencia que el contrato de opción de compra venta es un contrato preparatorio o preliminar llamado precontrato; pues se está en espera de la celebración de un contrato futuro; que el mismo solo produce efecto de obligar a las partes a celebrar entre si un futuro contrato; y que la utilización de este tipo de contratos ha sido de gran provecho cuando se solicitan créditos ante instituciones bancarias, entre otras cosas no menos importantes.

Ahora bien, el incumplimiento delatado por la demandante se refiere a que cuando ella le notificó a la demandada que el banco le había aprobado el crédito, ésta se negó a firmar, manifestando que si no le entregaba la cantidad de que por conversión monetaria hoy equivalen a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo), ella no firmaría, en virtud que tenía otras deudas.

Dicha afirmación fue probada a los autos con la presentación de dos (2) testigos, cuyas declaraciones rielan de la siguiente forma: la declaración de la ciudadana Dairy Yurima García Pérez, riela del folio 202 al folio 203, pieza II; y la declaración de la ciudadana Katty Deyanira Torres Useche, riela del 204 al 206, pieza II; ambos testigos fueron contestes en afirmar que visitaron en varias oportunidades la casa que iba a adquirir la señora INGRID THAMARA MORA PEÑA y que siempre allá se encontraba la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE, y que cuando la ciudadana INGRID THAMARA MORA PEÑA le comunicó a la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE sobre la aprobación del crédito, ella manifestó que no iba a firmar nada porque ella tenía muchas deudas y quería cambiarle el precio que habían hablado por el valor de la casa y si ella no accedía pues ella no firmaba; pues según la demandante, la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE le exigió la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), hoy equivalentes a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo), adicional al precio pactado; tal como así lo afirmó la testigo Dairy Yurima García Pérez (f. 203, pieza II); todo lo cual no fue contradicho por la demandada de autos, pues inclusive a pesar de tener apoderado judicial; ni por si ni por medio de apoderado acudieron a los actos de evacuación de testigos a fin de ejercer su derecho a la defensa y al menos repreguntar a los testigos.

Igualmente la demandante manifestó que gestionó crédito hipotecario por ante el Banco Mercantil, consignando para probar su afirmación la documental inserta en original al folio 166, pieza II, de la cual se desprende con claridad meridiana que la ejecutiva de negocios hipotecario del Banco Mercantil Región Los Andes, ciudadana CELESTE ISERNIA, realizó consulta de decisión sobre solicitudes de crédito realizada por la cliente INGRID THAMARA MORA DE MANRIQUE, cuyo resultado al día 09 de noviembre de 2004, fue APROBADO.

Inclusive de autos se desprende que el documento definitivo de venta donde se debería constituir hipoteca legal habitacional hasta por la cantidad de CIENTO DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 102.000.000,oo), a favor del Banco Mercantil; fue presentado ante el Registro Público respectivo en fecha 15 de octubre de 2004, según planilla original inserta al folio 167, pieza II.

Estas documentales prueban fehacientemente que la demandante de autos efectivamente estuvo gestionando un crédito hipotecario ante la entidad bancaria BANCO MERCANTIL, C.A. BANCO UNIVERSAL; y que según la constancia inserta en original al folio 166, fue efectivamente aprobado; y que el instrumento no firmado, inserto en original del folio 167 al folio 173, la ciudadana CELESTE ISERNIA DE JOFRE, actuaba en representación del BANCO MERCANTIL, C.A., para constituir a favor de dicha empresa, la hipoteca antes referida; gestión que conoce éste sentenciador, que se lleva una cierta cantidad de tiempo no tan solo para reunir los requisitos exigidos por la entidad bancaria, sino también para su estudio y posterior aprobación.

Ahora bien, en su defensa, la demandada de autos manifestó que la demandante no cumplió con su parte; pues durante la vigencia del contrato de opción a compra venta, se limitó a invertir su tiempo en arreglar sus problemas conyugales a tal punto que terminó divorciándose del ciudadano OLINTO JOSÉ MANRIQUE DELGADO; pues en varias oportunidades la intentó ubicar en su trabajo y en su casa y no la pudo ubicar y que cuando habló con el ciudadano antes mencionado, hoy ex cónyuge de la demandante, él le manifestó que su ex esposa no estaba interesada en continuar con la compra de la vivienda y que se la vendiera a otra persona.

Tal afirmación no fue probada en autos, pues en sus probanzas, la demandada se limitó a probar que el documento firmado se trataba de una opción de compra venta, pero aportando para ello solo documentales, incumpliendo así con la carga probatoria que pesaba sobre sus hombros, tal como así lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Sobre dicho artículo, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 25 de abril de 2003, sentencia N° 193, caso Dolores Morante Herrera vs. Domingo Antonio Solarte y Angel Emilio Chourio, que señaló:

“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...

Ahora bien, de frente al incumplimiento delatado, el pago de la segunda cuota fue pactado de la siguiente manera:

“SEGUNDA: ... B) TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 34’000.000), que le serán pagados dentro del plazo de sesenta (60) días hábiles contados a partir de la fecha cierta de este documento...”

También sobre dicha cuota, se reflejó en el contrato lo siguiente:

CUARTA: Queda entendido que el plazo de sesenta (60) días concedidos a “LOS OFERIDOS”, para la realización del pago de la segunda cuota, específicamente en el literal B de la cláusula anterior, será destinado a la tramitación de un crédito hipotecario ante la entidad bancaria de su preferencia por el sistema establecido en la Ley de Política Habitacional.

A los fines de determinar de una manera gráfica el plazo concedido de sesenta días hábiles, se hace la siguiente tabla de fechas:

1) El 06 de agosto de 2004 fue viernes 0 días hábiles
2) Del 09 al 13 de agosto de 2004 5 días hábiles
3) Del 16 al 20 de agosto de 2004 10 días hábiles
4) Del 23 al 27 de agosto de 2004 15 días hábiles
5) Del 30 de agosto al 03 de septiembre de 2004 20 días hábiles
6) Del 06 al 10 de septiembre de 2004 25 días hábiles
7) Del 13 al 17 de septiembre de 2004 30 días hábiles
8) Del 20 al 24 de septiembre de 2004 35 días hábiles
9) Del 27 de septiembre al 01 de octubre 2004 40 días hábiles
10) Del 04 al 08 de octubre de 2004 45 días hábiles
11) Del 11 al 15 de octubre de 2004 49 días hábiles*
12) Del 18 al 22 de octubre de 2004 54 días hábiles
13) Del 25 al 29 de octubre de 2004 59 días hábiles
14) El 01 de noviembre de 2004 60 días hábiles

De la tablilla anterior, se debe tomar en consideración que el día 12 de octubre es un festivo nacional hoy llamado “Día de la Resistencia Indígena”, por lo que ese día no se puede tomar en cuenta como día hábil para computar el lapso en referencia.

De lo antes elaborado, se desprende con claridad meridiana que la demandante de autos, tenía que tramitar el crédito hipotecario ante la entidad de su preferencia antes del 01 de noviembre de 2004.

Ahora bien, de la documental en original inserta al folio 167, pieza II, la cual no fue impugnada por la parte demandada, se desprende con claridad meridiana que el documento definitivo de venta, donde se establecía la hipoteca a favor del BANCO MERCANTIL, fue presentado para su firma ante la Oficina de Registro Inmobiliario, hoy Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 15 de octubre de 2004; es decir, antes de la fecha antes señalada como fecha tope para el cumplimiento de la obligación que tenía la demandante para cumplir con el segundo pago, vale decir, antes del 01 de noviembre de 2004; la demandante cumplió dentro del plazo establecido en el contrato de opción a compra venta, con su obligación; pues no tan solo tramitó el referido préstamo hipotecario, sino que consiguió una respuesta favorable y presentó ante el registrador respectivo, el documento elaborado por los Asesores Legales de la entidad bancaria Banco Mercantil, por lo tanto, resulta inimputable a la ciudadana INGRID THAMARA MORA, el incumplimiento del contrato de opción de compra venta.

Por otra parte, considera este jurisdicente entrar a valorar lo afirmado y probado por la parte demandante referente a que la demandada de autos, aún en vigencia del contrato de opción a compra, recibió en fecha 18 de septiembre de 2004, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), hoy equivalentes a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo), de manos del ciudadano JOSÉ ORLANDO LINDARTE, con cédula de identidad No. V-3.793.335; por concepto de abono de compra de la casa ubicada en la Urbanización La Floresta, Parcela No. 19, Aldea Palo Gordo, Jurisdicción del Municipio Cárdenas, vale decir, el mismo bien inmueble prometido en venta a la aquí demandante de autos, tal como se desprende de la documental inserta al folio 53, pieza I, y la documental inserta al folio 54 de la misma pieza, lo que puede ser considerado como una falta de lealtad al primer contrato suscrito por la demandada con la ciudadana INGRID THAMARA MORA; al ofrecer al ciudadano JOSÉ ORLANDO LINDARTE, el mismo bien inmueble a la aquí demandante de autos aún sin haber culminado la vigencia del contrato celebrado con la ciudadana INGRID THAMARA MORA.

También debe resaltar el Tribunal la magnitud del compromiso asumido por la demandada de autos al recibir de manos de la demandante de autos y/o su ex cónyuge, la cantidad de TREINTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 36.000.000,oo), hoy equivalentes a TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 36.000,oo), y tal como quedó pactado en la cláusula TERCERA del contrato objeto de cumplimiento y varias veces mencionado, la oferente debía utilizar dicha cantidad de dinero a fin de satisfacer la exigencia que se le hacía en el expediente No. 17.160, del juicio de EJECUCIÓN DE HIPOTECA intentado por PROVIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A. en contra de IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, nomenclatura de éste mismo Juzgado; a fin de evitar la ejecución de la hipoteca que pesaba sobre dicho bien inmueble; por tanto, la demandada de autos no debió negarse a firmar el respectivo documento definitivo de venta de la vivienda aún a sabiendas que el trámite de préstamo hipotecario realizado por la aquí demandante se había encaminado hasta conseguir la aprobación de la cantidad acordada en el contrato de marras.

Así las cosas, este jurisdicente considera que efectivamente la demandada de autos ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, incumplió con su promesa de venta al no acudir al registrador respectivo a fin de formalizar el traspaso del dinero aprobado a la ciudadana INGRID THAMARA MORA a su propio nombre como propietaria del inmueble objeto de negociación, razones suficientes para que éste Tribunal considere que la aquí demandante incumplió efectivamente con lo establecido en el contrato de opción a compra celebrado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 06 de agosto de 2004, anotado bajo el No. 68, tomo 95 y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, anotado bajo el No. 19, tomo 22m, folios 81 al 85, protocolo primero, tercer trimestre. Así se decide.

Cumplido el requisito estudiado relacionado con el incumplimiento de la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, es forzoso para quien aquí decide, declarar con lugar la presente acción de cumplimiento de contrato, debiendo obligar, en atención a lo indicado en la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., a la demandada de autos IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, a cumplir con su parte del contrato antes señalado y otorgar el documento definitivo de venta y/o documento de traspaso de propiedad a la demandante de autos ciudadana INGRID THAMARA MORA, por ante la Oficina de registro público respectivo, tal como se hará en forma expresa positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

En consecuencia, una vez celebrado el contrato antes señalado, la demandada de autos deberá entregar el inmueble libre de personas y cosas, así como libre de todo gravamen, medidas e hipotecas; en caso de negativa, el Tribunal antes de proceder a la ejecución forzada de la sentencia, específicamente sobre el desalojo de la vivienda; deberá verificar que la parte actora cumpla con las disposiciones legales establecidas en el decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas. Así se decide.

Igualmente el Tribunal deberá ordenar a la demandada de autos pagar a la demandante de autos, la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo), por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS tal como así lo pactaron en la cláusula SEXTA, del contrato objeto de la presente acción, lo cual deberá ser declarado por éste Tribunal en forma expresa positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

Ahora bien, con relación a los cánones de arrendamiento que aduce la demandante estar cancelando por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 290.000,oo), el Tribunal de la revisión de las actas procesales observa que se estaba cancelando el alquiler de un apartamento en el Conjunto Residencial Los Kioskos; tal como se desprende de las documentales insertas a los folios 176 al 179; sin embargo de dichas documentales se desprende que quien cancela dicho alquiler a la Inmobiliaria San Benito, C.A. es la ciudadana CLARITZA RAMÍREZ PEÑA, quien no es parte en el presente juicio; así como tampoco existe evidencia algún tipo de relación entre la mencionada ciudadana y la demandante de autos; solo se desprende que la ciudadana THAMARA MORA, cancela a la Junta de condominio de Residencias Los Kioskos cantidad de dinero que podría ser considerada como el condominio del apartamento P.B. -3 del Edificio Ceibo; tal como se evidencia de las documentales insertas a los folios 180 y 181, pieza II; por tanto, no existe prueba fehaciente que demuestre que la demandante de autos cancele alquileres por la cantidad que manifiesta en su escrito libelar, solo la cantidad que para el mes de Julio de 2005 ascendió a OCHENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 86.520,oo), que por conversión monetaria equivalen a OCHENTA Y SEIS CON 52/100 BOLÍVARES (Bs. 86,52); por tanto, el Tribunal ordena a la demandada de autos, a pagar como daños y perjuicios hasta que la presente decisión esté definitivamente firme, la cantidad de OCHENTA Y SEIS con 52/100 BOLÍVARES (Bs. 86,52) mensuales, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

Tal como lo solicita la demandante de autos, se ordena luego que se determine la cantidad que debe pagar la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, por concepto de daños y perjuicios, que dicha cantidad sea deducida de la diferencia en el precio pactado en el contrato objeto de la presente acción. , tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

En la dispositiva del presente fallo, se deberá realizar expreso pronunciamiento de la indexación de las cantidades ordenadas a pagar, tal como así fue pedido por la demandante de autos en el escrito libelar, por cumplir con ello, las exigencias que sobre el tema ha sustanciado el máximo Tribunal.

PARTE DISPOSITIVA

Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, tanto de hecho, como de derecho, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana INGRID THAMARA MORA, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-9.344.602, de este domicilio y hábil en contra de la ciudadana IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-10.152.477, domiciliada en la Urbanización La Floresta, casa No. 19, Aldea Palo Gordo, Municipio Cárdenas del Estado Táchira.

SEGUNDO: Se condena a la demandada IRIS MADELEINE DUQUE LÓPEZ, antes identificada a cumplir con la promesa realizada a la ciudadana INGRID THAMARA MORA, contenida en el contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 06 de agosto de 2004, anotado bajo el No. 68, tomo 95 y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, anotado bajo el No. 19, tomo 22, folios 81 al 85, protocolo primero, tercer trimestre; y otorgue el respectivo documento definitivo de venta del inmueble; por ante la Oficina de registro antes mencionada.

TERCERO: Una vez firmado el documento definitivo de venta, se ordena a la demandada de autos, entregar el inmueble constituido por una casa de habitación ubicado en la urbanización La Floresta, parcela 19, situada en la Aldea Palo Gordo, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, alinderado así: NORTE: parcela 18; SUR: parcela 20, midiendo por ambos costados 25,50 metros; ESTE: en línea quebrada terrenos que son o fueron de Luis Gómez; y OESTE: calle principal de la Urbanización, midiendo por ambos costados 7,50 metros, libre de personas y cosas, así como totalmente saneado de gravámenes, medidas e hipotecas; en caso de negativa, el Tribunal antes de proceder a la ejecución forzada de la sentencia, específicamente sobre el desalojo de la vivienda; deberá verificar que la parte actora haya cumplido con las disposiciones legales establecidas en el decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas.

CUARTO: Se condena a la demandada de autos a pagar a la demandante de autos, la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo), por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS, tal como así lo pactaron en la cláusula penal contenida en el contrato objeto de la presente acción.

QUINTO: Se condena a la demandada de autos a pagar a la demandante de autos, la cantidad de OCHENTA Y SEIS con 52/100 BOLÍVARES (Bs. 86,52,oo) mensuales, por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS, computados desde la fecha de admisión de la presente demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión.

SEXTO: Se ordena la realización de una experticia complementaria al fallo para que ajuste por inflación la cantidad ordenada a pagar en el ordinal CUARTO, así como el cómputo de lo ordenado a pagar en el ordinal QUINTO ambos de la presente dispositiva, tal como lo establece el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, mediante tres (3) expertos contables.

SÉPTIMO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, conforme al supuesto genérico de vencimiento total, conforme a lo disciplinado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

OCTAVO: Notifíquese a las partes sobre la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los doce (12) días del mes de diciembre de dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

Josué Manuel Contreras Zambrano
El Juez Jocelynn Granados S.
Secretaria

Exp. 21.133
JMCZ/cm.-

En la misma fecha, previas formalidades de ley, se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 11:00 horas de la mañana y se libraron las boletas de notificación a las partes.

Jocelynn Granados S.
Secretaria