TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

202° y 153°

Visto con Informes de las Partes.
IDENTIFICACION DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: FERNANDO MARIO MARTÍN GARRIDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 13.557.353, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ABELARDO RAMIREZ con Inpreabogado No. 74.441.

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA FRANCIA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira en fecha 17/05/2005, bajo el No. 19, Tomo 10-A, representada por el ciudadano JOSE REYES GANDICA ANDRADE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.641.801, domiciliado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Vía Polígono de Tiro, Urbanización Vasconia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en su carácter de Presidente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE MANUEL MEDINA BRICEÑO y YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE con Inpreabogados Nos. 24.808 y 51.301, en su orden respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA VENTA

EXPEDIENTE: 21.104-2011

PARTE NARRATIVA:
HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE DEMANDANTE:

Alega la parte demandante que en el año 2006 inició gestiones para la adquisición de vivienda propia y le interesó un desarrollo urbanístico ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo denominado Urbanización Vasconia promocionado por la Inmobiliaria Sofitasa C.A. trasladándose hasta la inmobiliaria donde lo colocaron en contacto con la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A. donde de forma hábil el ciudadano JOSE REYES GANDICA le explicó los detalles del desarrollo habitacional, suscribiendo el 03 de marzo del año 2006 contrato de opción de compra venta con la referida sociedad, por la parcela No. 40 de ciento setenta metros cuadrados ( 170 mts2) y vivienda de ciento sesenta metros cuadrados ( 160 mts2), pero a mediados del año 2007 convino con la vendedora realizar una ampliación a la vivienda en construcción conformada por la construcción de una habitación con baño sobre el estacionamiento y un tanque de agua subterráneo con bomba de agua, por un monto adicional de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES ( Bs. 110.000) y hasta la presente no ha sido construida en su totalidad la vivienda por la Constructora sino por el contrario con sus propios recursos ha culminado la vivienda.

El precio convenido por la parcela y vivienda fue la cantidad inicial de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 345.0000) pero posteriormente se ajustó en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 455.000) por la ampliación cancelando dicha cantidad en los términos convenidos en el contrato, y siendo múltiples las oportunidades para que la Constructora Francia cumpla con la venta definitiva del inmueble y respondiendo el representante legal con evasivas es por lo que decide demandar el Cumplimiento de Contrato con Opción de Compra Venta.

ADMISIÓN DE LA DEMANDA:

Por auto de fecha 08/04/2012 (f. 146) se admitió la demanda y se ordenó la citación de la demandada de autos.

CITACIÓN:

Mediante diligencia de fecha 06/10/2011 ( f. 170) suscrita por el ciudadano JOSE REYES GANDICA actuando con el carácter de Presidente de la Constructora Francia C.A. debidamente asistido del abogado JOSE MANUEL MEDINA con Inpreabogado No. 24.808, se dio por citado en el presente juicio.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

Mediante escrito de fecha 04/11/2011 (f. 187 al 196) los abogados YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE y JOSE MANUEL MEDINA BRICEÑO con Inpreabogados Nos. 51.301 y 24.808 apoderados judiciales de la parte demandada, dieron contestación a la demanda de la siguiente manera:
*niegan, rechazan y contradicen la demanda en todas y cada una de sus partes en los hechos como el derecho.
*convienen que en fecha 03/03/2006 su representada celebró contrato privado de opción de compra venta con el ciudadano FERNANDO MARTIN por la parcela y la casa quinta con un área de 170 metros en la Urbanización Vasconia ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal.
*que su representada cumplió con entregar al demandante la vivienda en los términos contratados.
*no es cierto que haya sido ilegal el cobro del IPC por la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 88.643.oo) por tal motivo el ciudadano FERNANDO MARTIN GARRIDO aceptó y convino la variación del precio del inmueble por efecto de la inflación la cual sería adicional al precio pactado de venta.
*no es cierto como falsamente afirma el demandado que el demandante hubiese cancelado la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 88.643.oo) por inflación en fecha 16/10/2010, lo cierto es que el demandante pago esa cantidad en fecha 16/10/2008 antes que existiera la prohibición legal.
*no es cierto que el demandante adeude a su representada la cantidad de VEINTITRES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 23.357.oo) como saldo deudor, ya que indebidamente la parte actora imputó al saldo deudor la cantidad que pago por concepto de inflación.
*no es cierto que hasta la presentación de la demanda su representada no haya dado cumplimiento a la obligación contractual.
*niegan, rechazan y contradicen la inapropiada inspección judicial por cuanto su contenido corresponde a una prueba de experticia e igualmente dicha prueba hibrida fue evacuada sin proceso contradictorio alguno.
*niegan, rechazan y contradicen la documental correspondiente a una demanda y transacción homologada por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, inserta a los folios 102 al 120 ya que las partes son diferentes.
*niegan, rechazan y contradicen que el demandante en múltiples oportunidades haya contactado a su representada para que diera cumplimiento a la venta definitiva del inmueble, no constando ninguna notificación dirigida a su representada.
* El otorgamiento del documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario no ha comenzado a transcurrir el plazo pactado ya que el permiso aún no ha sido otorgado.

SOLICITUD DE SUSPENSIÓN DE LA CAUSA:

Mediante diligencia de fecha 14/11/2011, (f. 02 II Pieza) el abogado ABELARDO RAMIREZ con Inpreabogado No. 74.441 actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora por un lado, y por el otro el abogado YOVANY ZAMBRANO con Inpreabogado No. 51.301 actuando con el carácter de la parte demandada, solicitaron la suspensión del curso de la causa por quince días de despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 14/11/2011 (f. 03 II Pieza) se acordó la suspensión de la causa solicitada por las partes, a partir del día 15/11/2011

Mediante diligencia de fecha 12/12/2011 (f. 09 II Pieza) el abogado ABELARDO RAMIREZ con Inpreabogado No. 74.441 actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora por un lado, y por el otro el abogado YOVANY ZAMBRANO con Inpreabogado No. 51.301 actuando con el carácter de la parte demandada, solicitaron la suspensión del curso de la causa por quince días de despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 12/12/2011 (f. 10 II Pieza) se acordó la suspensión de la causa solicitada por las partes, a partir de la presente fecha.

Mediante diligencia de fecha 23/01/2012 (f. 54 II Pieza) el abogado ABELARDO RAMIREZ con Inpreabogado No. 74.441 actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora por un lado, y por el otro el abogado YOVANY ZAMBRANO con Inpreabogado No. 51.301 actuando con el carácter de la parte demandada, solicitaron la suspensión del curso de la causa por quince días de despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 23/01/2012 (f. 55 II Pieza) se acordó la suspensión de la causa solicitada por las partes, a partir de la presente fecha.

Mediante diligencia de fecha 16/02/2012 (f. 56 II Pieza) el abogado ABELARDO RAMIREZ con Inpreabogado No. 74.441 actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora por un lado, y por el otro el abogado YOVANY ZAMBRANO con Inpreabogado No. 51.301 actuando con el carácter de la parte demandada, solicitaron la suspensión del curso de la causa por veinte días de despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 16/02/2012 (f. 57 II Pieza) se acordó la suspensión de la causa solicitada por las partes, a partir de la presente fecha.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Mediante escrito de fecha 19/03/2012 (f. 59 Y 60 II Pieza), el abogado ABELARDO RAMIREZ con Inpreabogado No. 74.441 actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora promovieron las siguientes pruebas: * experticia, *prueba de informes, *prueba de informes inserta a los folios 158 al 163.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Mediante escrito de fecha 20/03/2012 (f. 62 al 67 II Pieza) los abogados YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE y JOSE MANUEL MEDINA BRICEÑO con Inpreabogados Nos. 51.301 y 24.808, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, promovieron las siguientes pruebas: *mérito del contrato privado de fecha 03/03/2006, * valor probatorio del anexo f del libelo, *mérito de la inspección judicial practicada por el Tribunal la cual consta en el cuaderno de medidas, * inspección judicial, *testimoniales de los ciudadanos ALDEMAR BUSTAMANTE, JOSE LUIS MORENO y RAMON ARAQUE.

Mediante diligencia de fecha 16/05/2012 (f. 92 II Pieza) el abogado ABELARDO RAMIREZ con Inpreabogado No. 74.441 actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora por un lado, y por el otro el abogado YOVANY ZAMBRANO con Inpreabogado No. 51.301 actuando con el carácter de la parte demandada, solicitaron la suspensión del curso de la causa por cinco días de despacho de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 16/05/2012 (f. 57 II Pieza) se acordó la suspensión de la causa solicitada por las partes, a partir del 17/05/2012.

INFORMES:

Mediante escrito de fecha 26/06/2012 (f. 137 al 152 II Pieza) los abogados YOVANY MANUEL ZAMBRANO USECHE y JOSE MANUEL MEDINA BRICEÑO con Inpreabogados Nos. 51.301 y 24.808, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito de informes.

PARTE MOTIVA:

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:

Alega la parte demandante haber suscrito un contrato de opción de compra venta con el ciudadano JOSE REYES GANDICA representante de la Sociedad Mercantil Constructora Francia, del cual adquirió una parcela en la Urbanización Vasconia ubicada en Pueblo Nuevo, quedando de acuerdo que una vez adquirieran la constancia de habitabilidad otorgaría el documento de propiedad definitivo, pero que hasta la fecha de interponer la demandada no había dado cumplimiento.

La parte demandada, por su parte, niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes en los hechos como el derecho e igualmente que su representada cumplió en entregar la vivienda en los términos contratados.

IMPUGNACIÓN REALIZADA POR LA PARTE DEMANDADA A LOS RECAUDOS PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDANTE JUNTO CON SU ESCRITO LIBELAR:

La parte demandada en su escrito de contestación a la demandada niega, rechaza y contradice la inapropiada inspección judicial por cuanto su contenido corresponde a una prueba de experticia técnica e igualmente dicha prueba hibrida fue evacuada sin proceso contradictorio alguno solo a conveniencia de los solicitantes razón por la cual el Tribunal debe abstenerse de apreciarla y valorarla.

El tribunal a los fines de resolver lo solicitado observa:

De los folios 78 al 100, corre inserta en copia certificada la Inspección Judicial realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial en el inmueble ubicado en la Calle Principal de Pueblo Nuevo ( Parte Alta) Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, Urbanización Villa Vasconia.

Según Sentencia No. 367 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 15/11/2000, señala:

…”la inspección ocular extra litem, practicada dentro de los supuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, tiene el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el Juez a analizar en la correspondiente sentencia, aún cuando en ello no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio, sin que pueda, por tanto, rechazar de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la documental y de no haber intervenido en ella la parte demandada. En conclusión, sólo en determinadas circunstancias la inspección ocular extra litem tiene validez en juicio, pero, cuando es practicada dentro de los supuestos previstos en el artículo 1.429 del Código Civil, tiene eficacia probatoria y debe analizarla el Juez y pronunciarse acerca de su valoración. Ha señalado la Ley y nuestra doctrina, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al Juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de la circunstancia así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la pruebe puede considerarse promovida y evacuada válidamente o con regularidad…” (Destacado propio del Tribunal).

Tal jurisprudencia es acogida por este Tribunal, por cuanto se observa que aún y cuando la prueba que constituye la Inspección Judicial, fue realizada tiempo antes que fuese iniciado el presente juicio, la misma contiene elementos que este Juzgador considera deben ser analizados para dictar sentencia en la presente sentencia, por tal motivo le otorgará valor probatorio en la debida oportunidad. Y así se decide.

A las copias certificadas insertas a los folios 114 al 120, el Tribunal observa que las mismas pertenecen al Expediente 21010, donde demandan a la Sociedad Mercantil Urbanizadora El Portal C.A. y al revisar las partes que demandan en el presente juicio las mismas no coinciden e igualmente no es ningún elemento probatorio que demuestre el incumplimiento de la parte aquí demandada, es decir; Sociedad Mercantil Constructora Francia, en tal virtud quien aquí juzga declara con lugar la impugnación realizada por la parte demandada. Y así se decide.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Al documento privado inserto del folio 17 al 23, el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue desconocido en su debida oportunidad por la parte demandada, y de el se desprende; que el ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO realizó contrato de opción de compra- venta con la Empresa Constructora Francia (COFRANCA) por la venta de un terreno y la construcción de una vivienda.

Al documento protocolizado por ante el Segundo Circuito del Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira de fecha 29/06/2006, inscrito bajo el No. 25, tomo 052, protocolo 01, folio 1/2, inserto del folio 24 al 30 el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, y de el se desprende; que el ciudadano JACQUES DE SAN CRISTOBAL SEXTON actuando con el carácter de apoderado de los ciudadanos GUILLAUME DUPEROU DIHARCE y SIMONE BALERDI DE DUPEROU le dieron en venta a la Sociedad Mercantil Constructora Francia un inmueble denominado Quinta Simone en una extensión de terreno propio de 23.666 metros cuadrados ubicado en Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista.

Al documento protocolizado por ante el Segundo Circuito del Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira de fecha 08/12/2006, el cual quedo inscrito bajo el No. 25, Tomo 103, Protocolo 01, Folio 1/5, inserto del folio 31 al 40, el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, y de el se desprende; que el ciudadano JOSÉ REYES GANDICA ANDRADE actuando con el carácter de la Empresa Constructora Francia C.A. ( COFRAN C.A.) declaró que la referida empresa es propietaria de un inmueble ubicado en Pueblo Nuevo, Jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.

A la constancia privada de fecha 17/11/2010, inserta al folio 41, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue desconocido en su debida oportunidad por la parte demandada, y de el se desprende; que la Empresa Constructora Francia C.A. hizo constar que el ciudadano FERNANDO MARTIN relacionó los gastos de 23.000.oo Bolívares por la casa No. 40, de la Urbanización Vasconia, quedando a favor de la Constructora Francia la cantidad de 100.000.oo Bolívares.

A los recibos insertos a los folios 42 al 50, el Tribunal los valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue desconocido en su debida oportunidad por la parte demandada, y de el se desprende; que la Constructora Francia C.A. recibió del ciudadano FERNANDO MARTIN GARRRIDO por cancelación de las cuotas de la Casa No. 40 ubicada en la Urbanización Villa Vasconia en fecha 01/03/2006, 03/05/2006, 31/05/2006, 03/07/2006, 07/08/2006, 01/09/2006, 01/09/2006, 02/10/2006, 01/11/2006, las siguientes cantidades: *TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.0000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000.oo), *TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo),*TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), *TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), *TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 18.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES ( Bs. 18.000.oo), *TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo),* TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo).

A los recibos insertos a los folios 51 al 61, el Tribunal los valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue desconocido en su debida oportunidad por la parte demandada, y de el se desprende; que la Constructora Francia C.A. recibió del ciudadano FERNANDO MARTIN GARRRIDO por cancelación de las cuotas de la Casa No. 40 ubicada en la Urbanización Villa Vasconia en fecha 04/12/2006, 16/01/2006, 16/01/2006, 02/02/2006, 07/03/2007, 02/04/2007, 02/04/2007, 09/05/2007, 06/06/2007, 07/07/2007, 03/08/2007 las siguientes cantidades: *TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo),*DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 18.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES ( Bs. 18.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo),* * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 18.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES ( Bs. 18.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo).

A los recibos insertos a los folios 62 al 76, el Tribunal los valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue desconocido en su debida oportunidad por la parte demandada, y de el se desprende; que la Constructora Francia C.A. recibió del ciudadano FERNANDO MARTIN GARRRIDO por cancelación de las cuotas de la Casa No. 40 ubicada en la Urbanización Villa Vasconia en fecha 03/09/2007, 03/09/2007,03/10/2007, 13/11/2007, 01/12/2007, 06/12/2007, 27/12/2007, 27/12/2007, 27/12/1007, 31/01/2008, 11/03/2008, 02/04/2008, 21/04/2010, 16/07/2008, 23/07/2010, las siguientes cantidades: * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 18.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES ( Bs. 18.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), *CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 50.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 50.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 18.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES ( Bs. 18.000.oo),* TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * SESENTA MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 60.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 60.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo),*DIEZ MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 10.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES ( Bs. 10.000.oo), *OCHENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES ( Bs. 88.643.oo), *QUINCE MIL BOLIVARES ( Bs. 15.000.oo)

A la relación de aportes inserta al folio 77, el Tribunal los valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue desconocido en su debida oportunidad por la parte demandada, y de el se desprende; que el ciudadano JOSE REYES GANDICA reconoció los gastos realizados por los co propietarios de la Urbanización Vasconia.

A la inspección judicial realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo (Parte Alta) Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, inserta del folio 78 al 100, el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y se dejo constancia de lo siguiente; *la urbanización se encuentra en etapa de construcción donde se observa a su entrada una valla donde se publicita venta de inmuebles por parte de la Inmobiliaria El Tama, *la entrada a la urbanización es a través de una reja o portón eléctrico, *el inmueble se encuentra constituido por la Avenida Principal, tres calles denominada Calle 1 calle 2 y 3 las cuales no se encuentran pavimentadas, *la urbanización no cuenta con sistema eléctrico y se evidencia la existencia de una pared perimetral la cual no se encuentra terminada.

Al documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial de fecha 25/01/2007, inscrito bajo el No. 27, tomo 008, protocolo 01, folio 1/21, inserto del folio 121 al 143, el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, y de el se desprende; que el Banco Nacional de Crédito, Banco Universal, le otorgó una línea de crédito a la Constructora Francia Compañía Anónima.

Al documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial de fecha 25/01/2007, inscrito bajo el No. 27, tomo 008, protocolo 01, folio 1/21, inserto del folio 121 al 145, el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, y de el se desprende; que el Banco Nacional de Crédito, Banco Universal, le otorgó una línea de crédito a la Constructora Francia Compañía Anónima.

A la prueba de experticia realizada en la Urbanización Vasconia ubicada en la Calle Principal de Pueblo Nuevo (Parte Alta) Parroquia San Juan Bautista del Estado Táchira, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, concluyendo los expertos designados en lo siguiente; *la urbanización Vasconia se encuentra en fase de ejecución en un 49.51% de obra ejecutada, faltándole varias obras como: *terminación de la casilla de vigilancia, intercomunicadores, gas, alumbrado, revisión de la construcción, prueba de instalación de plomería, aguas blancas, aguas servidas, y electricidad.

Del folio 115 al 122 de la II Pieza, se encuentra inserto oficio de fecha 26/10/2011, emitido por parte de la Dirección de Desarrollo Urbanístico de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal a la Sociedad Mercantil “Constructora Francia C.A.” (COFRANCA), el cual el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende;

A la prueba de informes solicitada al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira la cual fue recibida en fecha 15/05/2012 (f. 91), el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de el se desprende; que sobre el inmueble se encuentra en proceso pre – revisión documento de condominio de la Urbanización Vasconia a favor de la Constructora Francia C.A. y Jacques de San Cristóbal Sexton.

A la prueba de informes solicitada a la Dirección de Desarrollo Urbanístico División de Planificación Urbana la cual fue recibida en fecha 21/05/2012 (f. 94 y 95), el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de el se desprende; que la División de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal informa que la oficina estaba estudiando la posibilidad de otorgar la Constancia de Habitabilidad a la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A.

En cuanto a la valoración de la prueba de informes inserta del folio 158 al 160 de la I Pieza, enviado por la Dirección de Desarrollo Urbano Local de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de el se desprende; que el referido organismo informó que deberían presentar el proyecto completo de las edificaciones multifamiliares de la Urbanización Vasconia.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En cuanto al mérito favorable del contrato privado inserto del folio 17 al 23, suscrito entre el ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO relacionado con el contrato de opción de compra- venta con la Empresa Constructora Francia (COFRANCA) por la venta de un terreno y la construcción de una vivienda, el Tribunal da por reproducida su valoración por cuanto fue valorado en el ítem de las pruebas de la parte demandante.

En cuanto a la valoración del anexo denominado como “F”, que es un recibo de fecha 21/04/2010 dado por la Inmobiliaria Sofitasa C.A. al ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO, el Tribunal da por reproducida su valoración por cuanto ya fue valorado en el ítem de las pruebas de la parte demandante.

A la inspección judicial de fecha 21/10/2011, (f. 29 y 30) en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Urbanización Vasconia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y en ella se dejó constancia de lo siguiente; *el macro lote No. 03 se encuentra ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Urbanización Vasconia, San Cristóbal, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, *el macro lote tiene las siguientes medidas: NORTE: 66.80 mts, SUR: 4.50 mts, ESTE: 157 mts, OESTE: 168.79 mts, *existe un proceso de construcción de la Urbanización Vasconia, *tiene 3 calles con sus correspondientes aceras *hay 11 casas en obra negra y 7 casas en proceso de construcción, *la vivienda No. 40 hoy No. 12, son se encuentra ocupada.

En cuanto a la inspección judicial solicita por la parte promovente, visto que no se evacuó la misma, el Tribunal no le da valor probatorio.

A la testimonial de fecha 12/06/2012 (f. 169 y 170) rendida por el ciudadano JOSE MORENO RAMIREZ, evacuada por ante el Juzgado del Municipio Ayacucho de esta Circunscripción Judicial, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo fue conteste en afirmar; que conoce al Ingeniero José Gandica al cual le trabajo en la Urbanización Vasconia empezando el 2009 y finalizando el mismo año supervisando el trabajo que realizaba los maestros al finalizar el contrato, y trabajo en la casa No. 40 la cual se entregó totalmente de acuerdo a lo establecido, es decir; totalmente pintada en blanco, con puertas y ventanas en total funcionamiento.

A la testimonial de fecha 06/06/2012 (f. 135) rendida por el ciudadano ALDEMAR BUSTAMANTE RAMIREZ, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo fue conteste en afirmar; que trabajó en la Urbanización Vasconia haciendo remates y pintando, que trabajó en la Casa No. 40 la cual quedó terminada en piso para pegar cerámica, ventanas, y techo.

Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, pasa este Jurisdicente a resolver el fondo de la presente controversia:

Señalan los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Negrillas de este Tribunal)

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Negrillas de este Tribunal)

De las normas anteriormente indicadas se desprende claramente que cuando dos o más personas celebran un contrato, el mismo tiene fuerza de ley entre las partes y debe ejecutarse de buena fe, por lo cual se obligan a cumplir lo expresado en ellos y las consecuencias que deriven, es decir, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución.

Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- La existencia de un incumplimiento de alguna de las partes.

Primer Requisito: La existencia de un contrato bilateral: Analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, es de observar que a los folios 17 al 23, se encuentra inserto el documento privado de opción a compra venta celebrado entre las partes, es decir; la Constructora Francia C.A. ( COFRANCA) y el ciudadano JOSE REYES GANDICA ANDRADE, por medio del cual el ciudadano JOSE REYES GANDICA ANDRADE adquirió una parcela en la Urbanización Vasconia, en consecuencia se encuentra satisfecho el primer requisito para la procedencia del cumplimiento de contrato. Y así se decide.

Segundo Requisito: Incumplimiento de alguna de las partes: El Tribunal a los fines de verificar el incumplimiento de la parte demandada, baja a los autos y observa:

En el contrato privado de opción de compra venta, celebrado entre las partes, el cual se encuentra inserto de los folios 17 al 23, las partes establecieron lo siguiente:

Cláusula Segunda: La Opcionada declara expresamente su formal voluntad y promesa de adquirir de “LA URBANIZADORA” la parcela y la vivienda que sobre la misma se construirá, la cual se identifica como sigue: “URBANIZACIÓN VASCONIA”, Parcela No. 40. La parcela tendrá un área de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS (170 mts2) aproximadamente. Por su parte, la vivienda tendrá un área de construcción de CIENTO SESENTA METROS (160.00 m2) aproximadamente.

Cláusula Tercera: Reserva: En atención a la voluntad expresada por “LA OPCIONADA” en la cláusula anterior, “LA URBANIZADORA” reserva desde ahora y para aquella, el inmueble descrito en la cláusula precedente.

Cláusula Cuarta: Reservación: En virtud de la reservación efectuada conforme ala Cláusula anterior, “LA OPCIONADA” se obliga a aportar en este mismo acto a “LA URBANIZADORA” la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000.oo) en calidad de reserva, lo cual servirá además de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas para el financiamiento parcial de las obras de la Urbanización Vasconia.

Cláusula Quinta: Precio de Venta y Forma de Pago: El precio de venta, la cuota inicial, el financiamiento hipotecario y cualquier otra condición relacionada con la forma de pago, se define a continuación, igualmente es de aclarar , que la “INMOBILIARIA SOFITASA”, es la promotora y gestora de la presente opción de venta, quien está encargada de todo lo relacionado con la publicidad, recepción y cobranza de las cantidades por cancelar por “ LA OPCIONADA” a nombre de “ LA URBANIZADORA”, siendo esta última, la única responsable del presente convenio.
-Precio de Venta: TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 345.000.000.oo) al contado.
-Forma de Pago a Crédito:
Reserva: Bs. 30.000.00.oo pagaderos a “LA INMOBILIARIA SOFITASA” a nombre de “LA URBANIZADORA” en esta fecha.
-A partir del 30 de abril de 2006 al 30 de abril de 2008 cancelará veinticuatro (24) cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) cada una, y cinco (05) cuotas de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000.oo) pagaderas en las siguientes fechas:
-Primera Cuota, el treinta (30) de agosto de 2006
-Segunda Cuota, el treinta (30) de diciembre de 2006
- Tercera Cuota, el treinta (30) de marzo de 2006
- Cuarta Cuota, el treinta (30) de agosto de 2006
- Segunda Cuota, el treinta (30) de diciembre de 2007.
Al protocolizar: cancelara de contado o mediante crédito hipotecario que solicitara al Banco Sofitasa y otra entidad financiera, el saldo restante.
(…)
Se establece un plazo máximo de 90 días, a partir de la fecha de emisión de la Cédula de Habitabilidad respectiva o el documento que haga sus veces, para proceder a protocolizar el documento de compraventa. (Negrilla de este Tribunal)

Del folio 42 al 76 I Pieza, se encuentran insertos los recibos dados por la Inmobiliaria Sofitasa al ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO, donde se dejó expresamente señalado que el demandante de autos, es decir; el ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO cancelaba las cuotas correspondientes por la casa No. 40, ubicada en la Urbanización Vasconia, situada en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Quinta Simona.

Del folio 94 y 95 II Pieza, se encuentra oficio No. 010 enviado por la Jefe de División de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira a este Juzgado, del cual se desprende:

…”Para el caso, en particular la Oficina está estudiando la posibilidad de emitir la Constancia de Habitabilidad para las unidades de viviendas que están culminadas, aunado al urbanismo que las involucra; ya que, existe un grupo de familias opcionantes a compra que están viviendo en el conjunto desde hace bastante tiempo y aún poseen el documento que las acredite como propietarias de sus inmuebles…”

Del folio 115 al 122 de la II Pieza, se encuentra inserto oficio de fecha 26/10/2011, emitido por parte de la Dirección de Desarrollo Urbanístico de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal a la Sociedad Mercantil “Constructora Francia C.A.” (COFRANCA), del cual se desprende:

MACRO PARCELA VVIENDAS (ANTES) VIVIENDAS
( ACTUAL) OBSERVACIONES
I De 01 a 10 (10) De 43 a 53 (11) Se incorporó 1 vivienda
II De 11 a 33 (23) De 20 a 42 (23) Se mantiene el número de viviendas
III De 34 a 41 (08) De 11 a 19 (09) Se incorporó 1 vivienda
IV De 42 a 50 (09) De 01 a 10 (10) Se incorporó 1 vivienda

…”De lo antes expuesto, la División de Ingeniería adscrita a la Dirección de Desarrollo Urbano Local OTORGA LA CONSTANCIA DE CONSTRUCCIÓN; DE CONFORMIDAD CON EL OFICIO DE VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALES N° DPU/VU/164-11 DE FECHA 08/06/2011, emanado de la División de Planificación Urbana…”

De las consideraciones anteriormente expuestas, se desprende claramente que la demandada de autos, es decir; la Sociedad Mercantil “Constructora Francia C.A.” (COFRANCA) representada por el ciudadano JOSE REYES GANDICA ANDRADE al realizar el respectivo contrato privado de opción de compra venta, se comprometió con el ciudadano FERNANDO MARTIN GARRIDO a construir una vivienda en la parcela No. 40 (hoy en día No. 12), y una vez se le otorgará la Cédula de Habitabilidad se procedía a protocolizar el documento de compra venta.

Cabe aclarar, que la Dirección de Desarrollo Urbanístico de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal a la Sociedad Mercantil “Constructora Francia C.A.” (COFRANCA), mediante oficio de fecha 26/10/2011, señala que le otorgó a la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A.” (COFRANCA), la Constancia de Construcción de conformidad con el oficio de Variables Urbanas fundamentales N° DPU/VU/164-11 DE FECHA 08/06/2011 y de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que la parte demandada hasta la presente fecha no ha dado cumplimiento con su respectiva obligación, como lo es otorgar el respectivo documento de compra venta aún cuando el demandante de autos ha cumplido cabalmente con cada cuota asignada en el documento de opción de compra venta, relacionadas con el pago del referido inmueble, tal y como se desprende de los recibos insertos de los folios 42 al 76 de la I Pieza del Cuaderno Principal, aun cuando se menciona en el recuadro anteriormente realizado lo siguiente: III, Viviendas (Antes) de 34 a 41 (08), Viviendas (Actual) de 11 a 19 (09), es decir que la casa objeto del presente litigio se encuentra dentro del rango anteriormente indicado, No. 40 hoy en día No. 12, para lo cual quien aquí juzga considera que el inmueble objeto del presente litigo se encuentra dentro de los inmuebles a los cuales la Alcaldía del Municipio San Cristóbal otorgó la Constancia de Habitabilidad a la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A.. Y así se decide.

En tal virtud; de las consideraciones anteriormente expuestas este Jurisdicente concatenando la información anteriormente señalada, observa que el presente requisito para que proceda el Cumplimiento de Contrato no se encuentra satisfecho, por cuanto no existió incumplimiento de la Constructora Francia C.A. de otorgarle el respectivo documento de venta al demandante de autos, ciudadano FERMANDO MARIO MARTIN GARRIDO, ya que la respectiva obligación fue una obligación condicionada denominada por la doctrina, una “ obligación a futuro” o “una condición suspensiva con efecto resolutorio”,es decir; hasta tanto no se le confiriera la
respectiva Constancia de Habitabilidad de parte del organismo encargado, como lo es la alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, la Empresa aquí demandada, SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA FRANCIA C.A., ampliamente identificada en autos, no se le otorgaría el documento de venta por ante el Registro Inmobiliario, y de los autos se desprende que la alcaldía del Municipio San Cristóbal confirió la referida constancia en fecha 08/06/2011 tal como se desprende de la constancia en cuestión y que riela a los folios 115 al 122 de la II Pieza, la cual se le dio el valor que por la ley le corresponde, es decir que fue debidamente valorada, en virtud de lo expuesto, se observa en forma meridiana o clara la opción a compra estaba sujeta a que la alcaldía del Municipio confiriera la menciona constancia de habitabilidad, circunstancia por la cual este es uno de los requisitos exigidos por el Registro Inmobiliario Correspondiente para los efectos de la protocolización de la venta formal del inmueble objeto de la presente litis, como consecuencia de lo mencionado, considera quien aquí juzga que no se encuentra satisfecho el segundo requisito para la procedencia del cumplimiento de contrato. Y así se decide.

En consecuencia, visto las consideraciones sentadas en el análisis de los requisitos sine qua non para que proceda el Cumplimiento de Contrato donde se observa que si bien es cierto los mismos no fueron concurrentes, es decir; no se determinó el incumplimiento por parte de la Constructora Francia C.A., no es menor cierto que a los folios 115 al 122 de la II Pieza, se encuentra inserto oficio de fecha 26/10/2011, emitido por parte de la Dirección de Desarrollo Urbanístico de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal a la Sociedad Mercantil “Constructora Francia C.A.” (COFRANCA), del cual se evidencia que la División de Ingeniera adscrita a la Dirección de Desarrollo Urbano Local de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira le otorgó a la Sociedad Mercantil Constructora
Francia C.A. CONSTANCIA DE CONSTRUCCIÓN; DE CONFORMIDAD CON EL OFICIO DE VARIABLES URBANAS FUNDAMENTALES N° DPU/VU/164-11 DE FECHA 08/06/2011, y dentro del cual como anteriormente se señaló se encuentra la casa No. 40 (hoy en día No. 12).

En cuanto a lo alegado por la parte demandada, Constructora Francia C.A., , a lo que expone en relación a la contestación de la demandada, que riela al folio 191 correspondiente al punto IV, en que no es cierto que el demandante FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO adeude a nuestra representada un saldo deudor de Veintitrés Mil Trescientos Cincuenta y Siete Bolívares ( Bs. 23.357) como lo afirma en el libelo, y por consiguiente mediante una simple suma aritmética se infiere que el demandante FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO adeuda a nuestra poderdante, por concepto de saldo deudor de la negociación y que deberá ser pagado en la oportunidad de protocolización del documento la cantidad de Ciento Doce Mil Bolívares ( Bs. 112.000.oo), resultando de sumar el saldo pendiente de pago Bs. 23.357.00 señalado por él mismo en su libelo, más la cantidad de Bs. 88.643 que no debió haber imputado al precio de la venta por así haberlo convenido contractualmente., el Tribunal ante tal planteamiento es impretermitible verificar como en efecto se hace de seguida, las circunstancias respecto al saldo deudor del demandante de autos, ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO y para tales efectos se debe con precisión revisar como en efecto se hace todos y cada uno de los abonos, para amortizar capital, los conceptos y el remanente si así lo hubiere o el saldo quedante en relación a las obligaciones asumidas por el demandante frente al demandado, por lo que; es importante para el Tribunal verificar si hasta la presente fecha el demandante de autos, ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO, se encuentra solvente o no en el pago de las cuotas realizadas por la compra del inmueble objeto del presente litigio, por lo que el Tribunal observa:

De los folios 42 al 76 de la II Pieza se evidencias los recibos de pago de las siguientes fechas: 01/03/2006, 03/05/2006, 31/05/2006, 03/07/2006, 07/08/2006, 01/09/2006, 01/09/2006, 02/10/2006, 01/11/2006, 04/12/2006, 16/01/2006, 16/01/2006, 02/02/2006, 07/03/2007, 02/04/2007, 02/04/2007, 09/05/2007, 06/06/2007, 07/07/2007, 03/08/2007, 03/09/2007, 03/09/2007,03/10/2007, 13/11/2007, 01/12/2007, 06/12/2007, 27/12/2007, 27/12/2007, 27/12/1007, 31/01/2008, 11/03/2008, 02/04/2008, 21/04/2010, 16/07/2008, 23/07/2010, pago: TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.0000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000.oo), *TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo),*TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), *TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), *TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 18.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES ( Bs. 18.000.oo), *TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo),* TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), *TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo),*DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 18.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES ( Bs. 18.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo),* * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 18.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES ( Bs. 18.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), * TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.oo) siendo hoy en día la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.oo), los cuales fueron debidamente valorados conforme se realizo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece el principio de exhaustividad.

Al momento de firmar el documento privado de opción de compra venta, el ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO, dio de inicial la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000.oo), e igualmente que se estableció el precio de la venta en la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 345.000.oo)

La parte demandante acordó con la parte demandada una ampliación en el respectivo inmueble la cual arrojó la cantidad de CIENTO DIEZ MIZ BOLIVARES (Bs. 110.000.oo) los cuales pagó en fecha 13/11/2007 y 27/12/2007 (f. 65 y 70)

Al realizarse el respectivo acuerdo de ampliación la cuota del precio del inmueble aumento a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 455.000.oo)

Al folio 41, se encuentra inserta constancia de parte de la Constructora Francia C.A. por medio de la cual reconoce que el ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO realizó gastos por la cantidad de VEINTITRES MIL BOLIVARES (Bs. 23.000.oo) los cuales fueron descontados del valor total del inmueble quedando a favor de la CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000.oo).

De la simple operación aritmética al restar las cantidades anteriormente indicadas al precio del inmueble (Bs. 455.000.oo) arroja como resultado remanente la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 108.000.oo), y al restarle a está último monto, la cantidad de VEINTITRES MIL BOLIVARES (Bs. 23.000.oo) de los gastos realizados por el demandante de autos que fueron reconocidos por el demandado de autos, da como resultado la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 85.000.oo).

En consecuencia visto el resultado anterior, este Jurisdicente ordena al ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO, demandante de autos, a pagar la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 85.000.oo) como saldo restante del precio de la venta del inmueble, a la Constructora Francia C.A, parte demandada, en el momento del otorgamiento de la venta del inmueble aludido. Hecho lo cual se hará en forma clara, precisa, lacónica y positiva en la dispositiva del presente fallo.Y así se decide.

Una vez conste en autos el pago anteriormente indicado de parte del ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO, demandante de autos, a favor de la CONSTRUCTORA FRANCIA C.A., e igualmente firme la presente decisión se ordena al ciudadano JOSÉ REYES GANDICA ANDRADE, actuando con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A. a otorgar el documento definitivo de venta de la casa signada con el No. 40 ( hoy en día No. 12) ubicada en la Urbanización Vasconia, Calle Principal de Pueblo, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira al comprador y aquí demandante ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRRIDO, venezolano, civilmente hábil, divorciado, titular de la cédula de identidad N° v-13.557.353, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1488 del Código Civil, y en caso que la vendedora aquí demandada no diere cumplimiento con lo antes indicado, se expedirá copia certificada mecanografiada o computarizada de la presente decisión a los fines que sirva como título de propiedad,. Conforme lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

Así mismo; es importante aclarar que al saldo restante del precio de la venta del inmueble, no se le descontará el pago realizado por la parte demandante, ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO, por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) como lo es; la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 88.643.oo), por cuanto el mismo fue acordado y convenido por las partes que dicho incremento sería adicional al precio de la venta del inmueble, tal y como se observa de la cláusula quinta, conforme lo establece el principio de bilateralidad y el principio de buena fe establecidos en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano.Y así se decide.

Ahora bien, pasa este Jurisdicente a resolver lo solicitado por la Parte Actora en su escrito libelar:

En cuanto a la solicitud de que se cumpla con la obligación de constituir y registrar el documento de urbanización o parcelamiento correspondiente a la urbanización Vasconia ubicada en la Calle Principal de Pueblo Nuevo ( Parte Alta) Parroquia San Juan Bautista del Municipio y Ciudad de San Cristóbal. En caso de incumplimiento voluntario de la obligación, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.266 del Código Civil se me autorice a costa del ejecutor el cumplimiento de la obligación de hacer, para la elaboración y registro del documento de parcelamiento y en tal sentido se acuerde el embargo ejecutivo de bienes propiedad de la demandada para obtener recursos económicos para llevar a cabo la ejecución de la obligación. Asimismo para determinar el monto de la obligación de hacer, se acuerde experticia complementaria del fallo:

El Tribunal a los fines de resolver lo solicitado observa:

Señala el artículo 1.266 del Código Civil:

Artículo 1.266.- En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor.

E igualmente es importante traer a colación el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 529.- Si en la sentencia se hubiese condenado al cumplimiento de una obligación de hacer o de no hacer, el Juez podrá autorizar al acreedor, a solicitud de éste, para hacer ejecutar él mismo la obligación o para destruir lo que se haya hecho en contravención a la obligación de no hacer, a costa del deudor.
En caso de que el acreedor no formulare tal solicitud o de que la naturaleza de la obligación no permitiera la ejecución en especie o la hiciere demasiado onerosa, se determinará el crédito en una cantidad de dinero y luego se procederá como se establece en el Artículo 527.

El Tratadista Ricardo Henríquez La Roche en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo IV señala lo siguiente:

…”el acreedor triunfador puede optar por una indemnización equivalente. En este caso, el juez verificará uno u otro supuesto (inejecutabilidad de la obligación de hacer por parte de persona distinta al deudor, en razón a su naturaleza u onerosidad y mandará determinar el valor en dinero de dicha obligación de hace; para lo cual deberá también ocurrir por aplicación analógica a la experticia complementaria que regula el artículo 249.

De las normas y doctrina in comento, se desprende que el Juez puede autorizar la obligación de hacer costa del deudor, y podrá acordar una experticia complementaria del fallo a los fines de verificar el monto de la misma.

En el presente caso sub iudice, entiende e interpreta quien aquí juzga que la solicitud realizada por la parte actora, se equipara a una indemnización de daños y perjuicios a los fines de obtener la ejecución de la obligación, por lo cual le es importante traer a colación lo siguiente:

En Sentencia No. 423 de fecha 19/06/2007, dictada por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia con Ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, se señaló lo siguiente:

…”Así pues, considera la Sala que, efectivamente, cuando se pretende el resarcimiento de daños y perjuicios, se debe especificar qué tipos de daños y perjuicios se procura en reparación, y al no especificarse lo que realmente se pretende, no podría descifrar el sentenciador a qué tipos de daños y perjuicios se quiso referir en el presente caso, el actor en su escrito libelar.
La base de esta exigencia se encuentra en que el objeto de las demandas por indemnización de daños y perjuicios es de obtener el pago de una suma de dinero equivalente a la reparación de los perjuicios ocasionados por daños, por lo que sería imposible apreciar la indemnización que se reclama, si no se le hiciera conocer determinantemente cada daño sufrido, y todos y cada uno de los perjuicios que se pretende haber sido ocasionado por ello; tales razones deben ser expuestas en su totalidad en el libelo…”

De la doctrina jurisprudencial anteriormente indicada, se desprende claramente que la parte actora en su escrito libelar debe explicar el motivo por el cual solicita la indemnización de los daños y perjuicios, es decir la especificación de éstos y sus causas.

Es decir, para que se acuerde la indemnización de daños y perjuicios la parte accionante debe traer a juicio pruebas que demuestren su solicitud, y al revisar este Operador de Justicia minuciosamente las actas que componen el presente expediente verificó que los mismos no fueron aportados y demostrados, en consecuencia Niega la solicitud realizada por la parte accionante, sin embargo, como es una obligación de hacer corresponde al demandado facilitar la solvencia emanada del Consejo Municipal junto con el plano donde se especifique linderos, medidas, y demás especificidades y demás características propias del inmueble objeto de la presente litis, el cual fue nomenclado con el No. 40 con anterioridad y hoy día el No. 12, para que la parte demandante realice, gestione, y tramite el documento de venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente a los efectos de la protocolización del referido documento de venta que contiene el acto de disposición de la empresa CONSTRUCTORA FRANCIA C.A., al hoy demandante del inmueble antes indicado. Hecho lo cual, se hará en forma clara, precisa, lacónica y positiva en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

Como consecuencia de lo anterior, se ordena el levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar que recae sobre el MACRO LOTE N° 3, en el cual se encuentra ubicado el inmueble No. 40 (hoy día No. 12) según la nomenclatura proporcionada por parte de la Dirección de Desarrollo Urbanístico de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal a la Sociedad Mercantil “Constructora Francia C.A.” (COFRANCA) , el cual tiene una superficie de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CUATRO DECÍMETROS (5.561,74 Mts.2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Con macro lote (4), en alineamiento recto de SESENTA Y SIETE METROS CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMETROS (67,98 Mts.); SUR: Con macro lote (5) en alineamiento recto de CUATRO METROS CON VEINTICINCO CÉNTIMETROS (4,25 Mts.); ESTE: Con macro lote (2) en alineamiento recto de CIENTO CINCUENTA Y DOS METROS CON SESENTA Y DOS CÉNTIMETROS (152,62 Mts.), y OESTE: Con terrenos que son o fueron de Sucesión Caracciolo Carrero en alineamiento quebrado de CIENTO SESENTA Y SEIS METROS CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMETROS (166,79 Mts.), con segmentos Sur a Norte de (24,27 Mts.), (13,97 Mts.), (17,84 Mts.), (10,00Mts.), (56,90Mts.), (28,30 Mts.) y (15,51 Mts.), el cual es propiedad de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. (COFRAN C.A.), según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 08 de diciembre de 2006, bajo el N° 25, Tomo 103, Protocolo Primero, Folio 1/5 ; tal como se hará en forma expresa, positiva, y precisa en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

Una vez quede firme la presente decisión se oficiará lo conducente al Registrador Público Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. Y así se decide.

En tal virtud, le es forzoso para este Operador de Justicia declarar PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, y dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria de costas. Y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA:
Por los razonamientos antes expuestos de hecho y de derecho, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato intentada por FERNANDO MARIO MARTÍN GARRIDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 13.557.353, de este domicilio, contra la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA FRANCIA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira en fecha 17/05/2005, bajo el No. 19, Tomo 10-A, representada por el ciudadano JOSE REYES GANDICA ANDRADE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.641.801, domiciliado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Vía Polígono de Tiro, Urbanización Vasconia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en su carácter de Presidente.

SEGUNDO: SE ORDENA al ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRIDO, anteriormente identificado, a pagar a la Constructora Francia C.A, anteriormente identificada la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 85.000.oo) como saldo restante del precio de la venta del inmueble, en el momento del otorgamiento de la venta del inmueble aludido.

TERCERO: Una vez conste en autos el pago anteriormente indicado e igualmente firme la presente decisión se ordena al ciudadano JOSÉ REYES GANDICA ANDRADE, actuando con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A. a otorgar el documento definitivo de venta de la casa signada con el No. 40 ( hoy en día No. 12) ubicada en la Urbanización Vasconia, Calle Principal de Pueblo, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira al comprador y aquí demandante ciudadano FERNANDO MARIO MARTIN GARRRIDO, venezolano, civilmente hábil, divorciado, titular de la cédula de identidad N° v-13.557.353, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1488 del Código Civil, y en caso que la vendedora aquí demandada no diere cumplimiento con lo antes indicado, se expedirá copia certificada mecanografiada o computarizada de la presente decisión a los fines que sirva como título de propiedad,. Conforme lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Corresponde al demandado facilitar la solvencia emanada del Consejo Municipal junto con el plano donde se especifique linderos, medidas, y demás especificidades y demás características propias del inmueble objeto de la presente litis, el cual fue nomenclado con el No. 40 con anterioridad y hoy día el No. 12, para que la parte demandante realice, gestione, y tramite el documento de venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente a los efectos de la protocolización del referido documento de venta que contiene el acto de disposición de la empresa CONSTRUCTORA FRANCIA C.A., al hoy demandante del inmueble antes indicado.

QUINTO: Como consecuencia de los particulares anteriores, se ordena el levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar que recae sobre el MACRO LOTE N° 3, en el cual se encuentra ubicado el inmueble No. 40 (hoy día No. 12) según la nomenclatura proporcionada por parte de la Dirección de Desarrollo Urbanístico de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal a la Sociedad Mercantil “Constructora Francia C.A.” (COFRANCA) , el cual tiene una superficie de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CUATRO DECÍMETROS (5.561,74 Mts.2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Con macro lote (4), en alineamiento recto de SESENTA Y SIETE METROS CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMETROS (67,98 Mts.); SUR: Con macro lote (5) en alineamiento recto de CUATRO METROS CON VEINTICINCO CÉNTIMETROS (4,25 Mts.); ESTE: Con macro lote (2) en alineamiento recto de CIENTO CINCUENTA Y DOS METROS CON SESENTA Y DOS CÉNTIMETROS (152,62 Mts.), y OESTE: Con terrenos que son o fueron de Sucesión Caracciolo Carrero en alineamiento quebrado de CIENTO SESENTA Y SEIS METROS CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMETROS (166,79 Mts.), con segmentos Sur a Norte de (24,27 Mts.), (13,97 Mts.), (17,84 Mts.), (10,00Mts.), (56,90Mts.), (28,30 Mts.) y (15,51 Mts.), el cual es propiedad de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. (COFRAN C.A.), según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 08 de diciembre de 2006, bajo el N° 25, Tomo 103, Protocolo Primero, Folio 1/5 ; tal como se hará en forma expresa, positiva, y precisa en la dispositiva del presente fallo. Una vez quede firme la presente decisión se oficiará lo conducente al Registrador Público Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

SEXTO: Se niega la solicitud de ejecutar la obligación a costa del deudor de conformidad con el artículo 1266 del Código Civil.
SEPTIMO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.

OCTAVO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los doce días del mes de diciembre de 2012, años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

Josué Manuel Contreras Zambrano
El Juez Jocelynn Granados
Secretaria

Exp. 21.104
JMCZ/ar-
En la misma fecha se publicó la presente sentencia siendo las tres de la tarde, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, e igualmente se libraron las boletas de notificación y se entregaron al alguacil

La suscrita Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de conformidad con lo establecido en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, CERTIFICA, lo anteriormente expuesto, lo cual es fiel traslado de sus originales tomadas del expediente 21.104 del juicio seguido por MARTIN GARRRIDO FERNANDO MARIO contra SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCION DE COMPRA VENTA , Autorizadas por el ciudadano Juez y Certificadas por quien suscribe a los fines de su archivo en el Tribunal. San Cristóbal, 12/12/2012.