TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOQUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: ciudadano German Romero González, venezolano, mayor de edad, títular de Cédula de Identidad Nº V.- 2.195.701.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadana Carmen N. Arroyo Villegas, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el inpreabogado bajo el número 63.880.-

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil Inversiones Cristalozono YB, C.A. debidamente inscrita ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nro 28, tomo 827-A-VII, R.I.F J-2953121-8 representada por su presidente YEsenia Guadalupe Balderramos Almeida, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 24.463.800.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PAUL LANDAETA, XAVIER BELLAVILLE y JOSÉ MALDONADO, venezolano, mayor de edad de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 112.080, 24.136 y 96.801.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2012-000575

CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue interpuesta por la ciudadana Carmen N. Arroyo V, abogada en ejercicio debidamente inscrita en Inpreabogado bajo el Nº 36.880, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadano German Romero González, venezolano, mayor de edad, titular de Cédula de Identidad Nº V.- 2.195.701 contra la sociedad mercantil Inversiones Cristalozono YB, C.A. la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.
Alegó la parte actora en su escrito libelar, que su mandante suscribió un contrato de sub-arrendamiento con la empresa Inversiones Cristalozono YB,C.A, donde sub-arrendó, una parte del local; ubicado en la Av. Teresa de la Parra Centro Comercial Santa Mónica Local 15, Santa Mónica, según consta de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de mayo de 2011, con una duración de un (1) año, estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, contados a partir del 01.03.2011 hasta el 01.03.2012, tal y como se evidencia de la cláusula Décima Sexta del mencionado contrato. Que hasta la fecha la subarrendataria no ha pagado los cánones de arrendamiento que establece la cláusula segunda; y adeuda a su representada tres (3) meses de canon de arrendamiento, Diciembre del 2011, Enero y Febrero de 2012 a razón de Tres Mil Bolívares (Bs. 3000,00), cada una que da un total de Nueve mil Bolívares (Bs. 9000,00), que asimismo se evidencia de la solicitud y respuesta, expedido por el Tribunal 25 de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 23.03.2012, expediente SI-0826, que hasta la fecha no ha consignado los cánones de arrendamiento, por lo cual a su decir no tiene derecho a la prorroga legal y se encuentra vencido el contrato de arrendamiento a partir de la fecha 01.03.2012, sin que haya hecho entrega del inmueble a la fecha de introducir la demanda.
Que en virtud de lo expuesto procede a demandar a la empresa Inversiones Critalozono YB, C.A., supra identificada en la persona de su presidente Yesenia Guadalupe Balderramos Almeida para que convenga o sea condenada por este Juzgado:

Al Cumplimiento del Contrato de arrendamiento autenticado.
A la entrega del bien constituido por un local, totalmente desocupado de bienes y personas.
Al pago de los cánones de los cánones insolutos correspondientes a los meses de diciembre del 2011, enero y febrero de 2012 a razón de Tres Mil Bolívares (Bs. 3000,00) cada mes, siendo un total de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9000,00) así como también a los servicios públicos a titulo de daños y perjuicios por el uso del bien inmueble arrendado.
Al pago de la cantidad de Treinta y Tres Mil Bolívares (Bs. 33.000,00), por concepto de cláusula penal y a titulo de daños y perjuicios por la demora de la entrega del bien inmueble arrendado desde el día 01.03.2012 y así como aquellos que se sigan venciendo hasta que se declare definitivamente la sentencia.
Al pago de las costas procesales.

Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 42.000,00.

Por auto de fecha 13.04.2012, este Juzgado admitió la demanda y ordenó la citación de la Sociedad mercantil Inversiones Cristalozono YB, C.A., para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de que diera contestación a la demanda u opusiera las defensas que juzgare procedentes.- (Folio 30).-

Mediante diligencia de fecha 30.04.2012, la apoderada judicial de la parte actora dejó constancia del pago de los emolumentos al alguacil. (Folio 34).-

Mediante diligencia de fecha 15.05.2012, la apoderada judicial de la parte actora solicitó medida preventiva de embargo sobre bienes muebles propiedad de la demandada. (Folio. 36).-

Mediante auto de fecha 17.05.2012, este Tribunal niega la medida de embargo solicitada y acuerda medida de secuestro. (Folio. 37).-

En fecha 17.05.2012, este Tribunal decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la presente causa. (Folio 1 del Cuaderno de Medidas).-

Mediante diligencia de fecha 19.06.2012, el Alguacil Juan García en su carácter de alguacil titular de la Unidad de Alguacilazgo consignó compulsa con orden de comparecencia y recibo de citación sin firmar. (Folio 39).-

Mediante diligencia de fecha 26.06.2012, la apoderada judicial de la parte actora solicitó al Tribunal se libre boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 C.P.C a los fines de el perfeccionamiento de la citación (Folio 50).

Por auto de fecha 03.07.2012, este Juzgado de Municipio ordenó se libre cartel de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 C.P.C. (Folio 51 y 52).-

En fecha 09.07.2012, los apoderados judiciales de la parte demandada abogados Paul Landaeta y José Maldonado mediante escrito constante de 4 folios útiles dieron contestación a la demanda que en forma sucinta se trascribe: (Folio 55 al 58):

Niegan, rechazan y contradicen la demanda en todas y cada unas de sus partes tanto en los hechos alegados como en el derecho. Niegan, rechazan y contradicen que existía entre el ciudadano German Romero González y su representada una relación de carácter arrendaticia. Niegan, rechazan y contradicen que su representada adeude al demandante la cantidad de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000,00). Niegan, rechazan y contradicen que su representada adeude al demandante tres (3) meses de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre, Enero y Febrero del 2012. Niegan, rechazan y contradice que su representada deba cumplir contrato de arrendamiento alguno a favor del demandante. Niegan, rechazan y contradicen que su representada deba pagar la cantidad de Treinta y Tres Mil Bolívares (Bs. 33.000,00) por concepto de cláusula Penal alguna. Que la accionante pretende se cumpla un contrato de subarrendamiento con la entrega del bien subarrendado e igualmente aspira que se le cancelen cánones de arrendamientos insolutos y las cantidades originadas por cláusula penal lo que a su juicio es contradictorio ya que no puede pretender una acción de Cumplimiento con fundamento en hechos propios de un incumplimiento. Que es objetable el carácter de determinado dicho contrato ya que no comunicó a la subarrendataria su determinación de no continuar con dicho contrato. Que este alegato de defensa de fondo, hace inadmisible la demanda por vía de cumplimiento de contrato ya que debió interponerse una solicitud de Desalojo a tenor del artículo 34 de la Ley Arrendamiento Inmobiliarios en virtud que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado. Que el demandante apoyó su acción en normas ordinarias del Código Civil, obviando el carácter especial de la relación arrendaticia la cual es regulada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que aceptan que entre el ciudadano Geman Romero González y su representada suscribió un contrato de subarrendamiento sobre una parte del local; ubicado en la Av. Teresa de la Parra Centro Comercial Santa Mónica Local 15, Santa Mónica según consta de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de mayo de 2011. Que a raíz de ciertos comentarios surgidos entre algunos comerciantes de la zona en relación a la muerte de la propietaria del local dado en subarrendamiento se procedió a realizar la investigación correspondiente arrojando como resultado que la ciudadana Belen Maria Nuñez de Cacerez Pérez propietaria y arrendadora de dicho local, se encontraba fallecida según aparece en el registro del Consejo Nacional Electoral. Que se logro verificar que dicha ciudadana falleció en la clínica Metropolitana en el año 2009 y que al corroborar estos hechos quedó en evidencia que la autorización para subarrendar presentada por el subarrendador al momento de autenticarse el contrato de subarrendamiento, no se corresponde con la realidad toda vez que la misma aparece con fecha 24 de Mayo de 2011, dos (2) años aproximadamente después de haber ocurrido el deceso de la propietaria arrendadora. Que estando viciada de nulidad por su supuesta falsedad también contamina de nulidad el acto de autenticación de subarrendamiento.

En ese sentido, siendo la oportunidad procesal para promover pruebas en el presente juicio, ambas partes hicieron uso de éste derecho, por lo tanto corresponde a este Juzgador analizar las pruebas promovidas conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.-

CAPITULO II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1) Promovió anexo al libelo marcada con la letra “B” cursante a los folios 10 al 13 original del contrato de arrendamiento notariado y suscrito entre el ciudadano GERMAN ROMERO GONZÁLEZ y la sociedad mercantil INVERSIONES CRISTALOZONO YB, C.A, presentada por su presidente ciudadana GUADALUPE BALDERRAMOS ALMEIDA celebrado en fecha 26 de mayo de 2011, quedando anotado bajo el Nº 23 del tomo 117, con dicho instrumento se pretende demostrar la relación arrendaticia entre las partes para esa fecha, que al no haber sido tachado de falso se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil.

2) Promovió dentro del lapso probatorio marcado con letra “C” cursante a los folios 72, original de documento privado contentivo de notificación por parte de la arrendataria al arrendador de comenzar a gozar de la prorroga legal que le corresponde de acuerdo a la duración del contrato de arrendamiento. Dicho documento, conserva pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en virtud del reconocimiento del mismo al no haber sido impugnado dentro de su oportunidad legal.

3) Promovió marcado con letra notificación anexo al libelo marcada con la letra “D” cursante al folio (73), copia simple de notificación del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, donde la demandada solicito el procedimiento de regulación para comercio, a los fines de demostrar los medios dilatorios utilizados por la demandada para no pagar los alquileres, ni pagar los servicios y continuar usando el inmueble. Hecho este impertinente que en nada ayuda a la solución del asunto controvertido por lo tanto se desecha asi se decide.

4) Promovió solicitud de información Nº 0826, emanado del Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas folio 18 al 29, a los fines de demostrar que en el mencionado Juzgado no se encontró registrada consignación de cánones de alquiler en relación al inmueble objeto de la presente demanda, lo cual a criterio de este Juzgador quedó plenamente demostrado al no haber sido impugnado dentro de su oportunidad legal, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1) Promovió el merito Favorable de copia Certificada de contrato de arrendamiento autenticado suscrito entre la ciudadana Belen Nuñes de Caceres Perez, y el ciudadano German Romero Gonzalez, sobre una oficina distinguida con Nº 15º ubicada en la Av. Teresa de la Parra Centro Comercial Santa Mónica, en urbanización Santa Mónica..- Caracas; a los fines de demostrar que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que el mismo era en forma “intuito personae” y que en consecuencia el subarrendador demandante no tenia autorización para subarrendar el inmueble dado en arrendamiento lo que según criterio del apoderado de la demandada coadyuva a la comprobación de la nulidad opuesta en la contestación . dicha prueba se desecha por impertinente por cuanto el asunto controvertido es distinto al objeto de la nulidad que pretende invocar el demandado, lo cual debe intentarse como juicio autónomo y no como defensa de fondo en relación al merito de la causa. Asi se decide.

2) Promovió en copia simple autorización supuestamente firmada por la propietaria ciudadana Belen Nuñes de Caceres Perez, autorizando al arrendatario para subarrendar el inmueble objeto del juicio, dicho documento fue impugnado en su oportunidad legal por la parte actora no siendo ratificado por lo que se desecha y asi se decide.

3) Promovió marcado con letra “C” copia certificada de acta de defunción de la ciudadana Belen Nuñes de Caceres Perez, propietaria del inmueble, a los fines de demostrar la falsedad de la Autorización para subarrendar por parte del subarrendador demandante; lo que según criterio del apoderado del demandado hace nulo el contrato de subarrendamiento de fecha 26 de mayo de 2011, dicha prueba se desecha por impertinente por cuanto el asunto controvertido es distinto al objeto de la nulidad que pretende invocar el demandado, lo cual debe intentarse como juicio autónomo y no como defensa de fondo en relación al merito de la causa. Asi se decide.

CAPITULO IV
DE LA MOTIVA

Vista como quedó planteada la controversia y analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, así como las pruebas promovidas y evacuadas en el juicio, pasa seguidamente este Tribunal a analizar los supuestos de hechos y las normas de derecho aplicables al presente caso.-

Observa este Juzgador que la demanda instaurada es por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, a su vez la demandada al momento de dar contestación a la demanda, negó rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como el derecho, alegando además la nulidad del contrato de arrendamiento fundamentado en que el subarrendatario no tenia autorización para subarrendar, lo que según su criterio hace nulo el contrato por lo tanto la demanda debe ser declarada sin lugar.

Vista como quedo trabada la litis este tribunal para decidir observa:
En primer lugar se observa que quedo demostrada la relación arrendaticia entre las partes; sin embargo, no obstante que la nulidad invocada como defensa de fondo no tiene cabida en el presente caso; el tribunal debe dejar claro su pronunciamiento al respecto y en ese sentido, hace la siguiente observación: Considera este juzgador que las motivaciones, causas u origen del contrato no pueden ser decididas en el presente caso por cuanto el asunto sometido a consideración del tribunal es posterior sobre un asunto distinto, que la pretensión vertida en la demanda trata sobre la pertinencia o no de un cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal; de manera que el merito de la causa se circunscribe a este asunto si es o no pertinente de acuerdo con la naturaleza del contrato independientemente de que pudiere o no tener vicios en relación a la validez relativa del contrato. De manera que si existiere causa de nulidad relativa, como es la invocada en el caso de marras, esta debía intentarse por vía autónoma y no en el presente caso, donde las partes suscriben un contrato libremente, siendo la nulidad invocada en base a defectos formales de la constitución de la obligación y no a defectos sustanciales lo cual si haría nula de nulidad absoluta el negocio jurídico; por lo tanto debe desecharse el argumento de la nulidad del contrato por falta de autorización para efectuar la contratación y asi se decide.

Respecto al merito de la causa; Considera este juzgador que quedo plenamente demostrada la relación arrendaticia entre las partes, que vencido como se encuentra el contrato de alquiler suscrito por las partes en fecha 26 de mayo de 2011, con una duración de un (1) año, vencía en fecha 26 de mayo de 2012, por lo tanto le correspondía una prorroga legal de seis (6) meses; asi mismo, fue alegado en el libelo de demanda que a la arrendataria no le correspondía ese derecho por estar insolvente en el cumplimiento del pago del canon de alquiler de conformidad con lo previsto en el artículo 40 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de manera que correspondía a la arrendataria demostrar la solvencia del pago del alquiler correspondiente a los meses de diciembre del 2011, enero y febrero de 2012 a razón de Tres Mil Bolívares (Bs. 3000,00) cada mes, como se estableció entre las partes, lo cual no demostró, por lo que deben considerarse llenos los extremos de Ley para declarar que la arrendataria se encuentra incursa en el incumplimiento de sus obligaciones a tenor de lo dispuesto en el artículo 40 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto no puede gozar de la prorroga legal; y vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento el arrendatario debía entregar el inmueble dado en alquiler, lo cual no hizo, por lo que la presente demanda debe prosperar en derecho y asi se decide.

CAPITULO V
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos y 39 y40 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 12, del Código de Procedimiento Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguió el ciudadano German Romero González, venezolano, mayor de edad, titular de Cédula de Identidad Nº V.-2.195.701 contra la sociedad mercantil Inversiones Cristalozono YB, C.A. en relación a un inmueble dado en alquiler identificado: Local Nº 15 ubicado en la Av. Teresa de la Parra Centro Comercial Santa Mónica, Urbanización Santa Mónica. Caracas. SEGUNDO: se condena a pagar a la parte demandada por concepto de daños y perjuicios los cánones de alquiler insolutos e impagados desde fecha diciembre del 2011, enero y febrero de 2012 a razón de Tres Mil Bolívares (Bs. 3000,00) cada mes, TERCERO: al pago por concepto de cláusula penal, por la demora de la entrega del bien inmueble arrendado según lo previsto en la cláusula Décima sexta del Contrato la cantidad de un mil ( Bs. 1.000) diarios ), a partir de la fecha 1º de mayo de 2012.. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, trece (13) de AGOSTO de dos mil doce (2012).
EL JUEZ TITULAR

RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ

EL SECRETARIO

ERICKSON JOSÉ MARTÍNEZ
En esta misma fecha se público y registró esta decisión siendo las 2:30 p.m.-

EL SECRETARIO

ERICKSON JOSÉ MARTÍNEZ

Exp. N° AP31-V-2012-000575
RJG/EJM/...