TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

IDENTIFICACION DE LAS PARTES Y APODERADOS
DEMANDANTE: COLEGIO SAN CRISTOBAL, C.A., inscrita originalmente como Sociedad de Responsabilidad Limitada en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Táchira, bajo el Nro. 52, en fecha 27 de mayo de 1.968 y convertida en Compañía Anónima por documento inserto en el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el Nro. 1, Tomo 27-A, en fecha 28 de diciembre de 1999, representado por su Gerente General ROMULO JOSE COLMENARES, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-1.924.780.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: JOSE RAMON BARRERA, KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER, JHOEL ARGENIS DUARTE y ALEX CUPERTINO RAMÍREZ REINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 28.339, 28.308, 143.443 y 159.221 (fs. 89 al 91).

DEMANDADA: ETILA MARGARITA SANCHEZ DE GONZALEZ, MARIA MERCEDES GONZALEZ SANCHEZ, HERNAN ALBERTO GONZALEZ SANCHEZ y MARIA ESTELA GONZALEZ SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, viuda, divorciada, y solteros los dos últimos, en su orden, con cédulas de identidad Nros. V-1.581.715, V-9.226.920, V-13.349.902 y V-13.891.076, respectivamente.

APODERADO DE LA DEMANDADA: Abogadas CARMEN ROSA PÉREZ CONTRERAS y YULIANA DEL VALLE RAMÍREZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 5.429 y 117.503, en su orden (fs. 85 y 86, 628).

I
ANTECEDENTES E ITER PROCESAL

A objeto de su resolución judicial, es recibido en fecha 10 de agosto de 2.010, libelo de demanda, por el que la Sociedad de Comercio COLEGIO SAN CRISTOBAL COMPAÑÍA ANÓNIMA, representada por su Gerente General ROMULO JOSE COLMENARES, demanda conforme a lo previsto en los artículos 43 y 48, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los ciudadanos ETILA MARGARITA SANCHEZ DE GONZALEZ, MARIA MERCEDES GONZALEZ SANCHEZ, HERNAN ALBERTO GONZALEZ SANCHEZ y MARIA ESTELA GONZALEZ SANCHEZ, para que convengan en que su representada tiene derecho a subrogarse en el derecho de los compradores a adquirir con preferencia el inmueble que ocupa como arrendataria, identificado con el número 3-50, compuesto por una casa construida sobre terreno propio, ubicada en la calle 4 esquina de carrera 4, y los derechos y acciones correspondientes a la vendedora en el inmueble identificado como Nro. 3-38, compuesto por una casa construida sobre terreno propio, ubicada en la carrera 4 de esta ciudad; para que los demandados convengan en que el precio por metro cuadrado contenido en la operación de compra venta celebrada por documento Nro. 42, de fecha 17 de septiembre de 2.004, fue de NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CERO OCHO 08/100 (Bs. 92,08) por metro cuadrado y en consecuencia la venta debe hacerse a la demandante. En que por consecuencia se deje sin efecto y valor jurídico la venta celebrada, y que para el caso de que los co demandados se nieguen a otorgar el documento de venta de los inmuebles descritos, que la sentencia definitiva que así lo ordene sirva de título de propiedad.

Al folio 29, consta auto de admisión de la demanda de fecha 05 de octubre de 2.010, la cual se ordena tramitar por el procedimiento breve, ordenándose la comparecencia de los co demandados para dar contestación a la demanda al segundo (2do.) día despacho a la constancia en autos de la citación del último de los co demandados.

Mediante diligencia de fecha 05 de noviembre de 2.010, que riela al folio 69, el alguacil del Tribunal señala que no ha logrado ubicar a los codemandados.

Al folio 70, riela diligencia de fecha 16 de noviembre de 2.010, por la que la representación actoral solicita la citación de los co demandados mediante la previsión del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual es acordado mediante auto de fecha 26 de noviembre de 2.010.

Al folio 72, riela diligencia de fecha 07 de diciembre de 2.010, por la que la representación actoral consigna ejemplares de Diario de la Nación y los Andes, contentivos de publicación de los carteles ordenados.

Al folio 76, riela diligencia de fecha 15 de diciembre de 2.010, por la que la Secretaria del Tribunal señala haber fijado cartel de citación, de conformidad con lo indicado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 78, riela diligencia de fecha 24 de enero de 2011, por la que la representación actora solicita el nombramiento de defensor Judicial.

Al folio 79, consta auto de fecha 07 de febrero de 2.011, por el que se nombra como Defensor Judicial al ciudadano Jesús Arnoldo Zambrano Castro, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 36.806.

Al folio 81, mediante diligencia de fecha 14 de febrero de 2.011, el Alguacil del Tribunal informa haber notificado al Defensor Judicial designado.

Al folio 82, consta diligencia de fecha 16 de febrero de 2.011, por la que el defensor designado se excusa de prestar tal servicio, por lo que mediante diligencia de fecha 22 de febrero de 2.011, la demandante solicita nuevo nombramiento.

Al folio 84, mediante auto de fecha 01 de marzo de 2.011, se nombra como Defensor Judicial al Abogado Erik José de Jesús Lemus Angarita, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 122.768.

Al folio 85, mediante diligencia de fecha 02 de marzo de 2.011, los co demandados Etila Margarita Sánchez de González, María Mercedes González Sánchez y Hernán Alberto González Sánchez, confieren poder apud acta a los Abogados Yuliana del Carmen Ramírez Ramírez y Carmen Rosa Pérez Contreras (fs. 85 y 86).

Mediante diligencia de fecha 03 de marzo de 2.011, la representación de la accionada indica que la co demandada María Estela González Sánchez, no vive en la ciudad, y que su citación por carteles, en consecuencia es nula.

Al folio 116, mediante diligencia de fecha 23 de marzo de 2011, la representación actoral, señala que la citación de los demandados de autos quedó verificada el 02 de marzo de 2.011, siendo que la demandada no dio contestación a la demanda, por lo que presenta escrito de pruebas. Ello porque uno de los co demandados, tenía y tiene poder general de representación de la co demandada restante.

Mediante escrito de fecha 23 de marzo de 2.011, que riela a los folios 117 al 125, la demandante presente promoción de pruebas en la causa.

Al folio 625, consta consignación de poder conferido por la co demandada María Estella González Sánchez a las apoderadas actoras.

Riela a los folios 631 al 646, escrito de contestación de demanda presentado por la representación de los co demandados en fecha 05 de agosto de 2.011, en la que expone: Que la demanda debe ser declarada inadmisible por haberse acumulado en el libelo pretensiones que se excluyen mutuamente y que son contrarias entre sí. Alegan la caducidad de la acción, ya que han pasado cinco (5) años después de realizada la venta y la Ley solo otorga al arrendatario un lapso de 40 días calendario para ejercer el retracto.

Como contestación al fondo de la demanda señala, que la misma no es procedente y que solo reconocen la existencia de la venta por cuanto existe insolvencia de la demandante y la acción de retracto se ejerce sobre inmuebles, no sobre derechos ya acciones.

Verificada la contestación de demanda, se tiene que en fecha 12 de agosto de 2.011, la representación actoral, impugna las copias presentadas con el escrito de contestación y niegan el instrumento consistente en copia que riela a los folios 647 y 648.

A los folios 668 al 677, riela escrito de promoción de pruebas de la demandante, de fecha 12 de agosto de 2011, las cuales son admitidas mediante auto de esa misma fecha.

A su vez, la demandada promueve sus pruebas según escrito de fecha 20 de septiembre de 2.011, las cuales se admiten mediante auto de fecha 20 de septiembre de 2.011, (fs. 679 y 680).

II
MOTIVACION PARA DECIDIR

A objeto de establecer los términos en que quedó planteada la controversia, se señalan los alegatos de la actora y las defensas opuestas, los cuales se sintetizan de seguidas:

DE LA DEMANDADA INTENTADA:

Arguye la representación actoral que su representada ocupa en calidad de arrendataria, desde hace aproximadamente 44 años, dos inmuebles contiguos ubicados en el casco central de esta ciudad, descritos separadamente así: Un inmueble distinguido con el No. 3-50, compuesto por una casa construida sobre terreno propio ubicada en la calle 4 de esta ciudad, el cual pertenecía a la señora MARIA FRANCISCA ELOISA SANTOS DE SANCHEZ, también conocida como MARIA CRISTINA SANTOS DE SANCHEZ, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, el 30 de agosto de 1958, bajo el No. 99, Tomo 2, Protocolo Primero; y un segundo Inmueble consistente en una casa signado con el No. 3-38 que pertenecía en un 50% a la misma señora, quien adquirió sus derechos y acciones sobre este inmueble así: a) Parte por herencia de su padre Abel Santos, fallecido el 10 de febrero de 1932, y, b) parte por herencia de su madre Margarita Stela viuda de Santos.

Indica que el último contrato autenticado de arrendamiento de los inmuebles descritos celebrado entre MARIA FRANCISCA SANTOS DE SANCHEZ y el COLEGIO SAN CRISTOBAL COMPAÑÍA ANÓNIMA, está contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal el 5 de noviembre de 1999, que acompañan al libelo marcado “A”, celebrado por dos años, desde Octubre de 1999 hasta septiembre de 2001, pero a partir de su vencimiento, la arrendataria continuó pagando los cánones de arrendamiento, y la arrendadora continuó la relación bajo los parámetros de aquél contrato, para que luego el 13 de mayo de 2005, se regulara la relación arrendaticia mediante contrato escrito privado con vigencia desde el 1 de octubre de 2005 hasta el 31 de septiembre de 2010, documento que dicen oponer a la parte demandada, habiendo quedado pactado en la cláusula quinta el derecho preferente de adquirir el inmueble por parte de la arrendataria, en caso de que fuese a ser ofrecido en venta, lo cual según sus dichos implica el desconocimiento total y absoluto por parte de la representación de la arrendataria en cuanto a que los inmuebles habían sido dados en venta en menoscabo a sus derechos.

Expone que en fecha 12 de julio de 2010 la parte demandante dice enterarse de que se les está solicitando la entrega de los inmuebles, por parte del ciudadano HERNAN GONZALEZ, enterándose de que era copropietario de los inmuebles arrendados, al verificar que consta de documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal de fecha 17 de septiembre de 2004, anotado bajo el No. 42, Tomo 59, Protocolo I, que MARIA FRANCISCA SANTOS DE SANCHEZ, procedió a dar en venta a los ciudadanos MARIA MERCEDES GONZALEZ SANCHEZ, HERNAN ALBERTO GONZALEZ SANCHEZ y MARIA ESTELA GONZALEZ SANCHEZ, los dos inmuebles descritos en el numeral primero de este libelo y un tercer inmueble contiguo, también a los anteriores.

Arguye que el precio convenido con los compradores, fue la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES, de contado, pero como quiera que la venta incluyó tres inmuebles, resulta indispensable determinar el área de cada inmueble para poder estimar el precio que correspondió a cada uno de ellos, estimando la parte actora en base a los metros cuadrados de cada inmueble y al precio vendido, que cada metro cuadrado debe ser estimado en la cantidad de NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO OCHO CENTIMOS POR METRO CUADRADO.

Señala que a pesar de que su representada, el COLEGIO SAN CRISTOBAL C.A., ha ocupado por espacio de 44 años, dos inmuebles vendidos por la ciudadana MARIA FRANCISCA SANTOS DE SANCHEZ, así como ha cancelado puntualmente y hasta adelantado el canon arrendaticio, no fue notificada de dicha negociación, con lo que se burló su derecho preferente para adquirir los inmuebles arrendados, tal como lo consagra el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Indica que tan evidente fue el ocultamiento de la referida venta que esta se hizo en el mes de septiembre de 2004 y sin embargo la señora MARIA FRANCISCA SANTOS DE SANCHEZ continuó recibiendo los cánones de arrendamiento en los meses posteriores a la venta.

Así mismo señala que pactado como fuera el aumento del canon de arrendamiento a la suma de OCHOCIENTOS BOLÍVARES mensuales (Bs. 800,oo) y la suscripción del contrato del 13 de mayo de 2005 donde la arrendadora funge como propietaria; la arrendadora MARIA FRANCISCA SANTOS DE SANCHEZ falleció el 17 de septiembre de 2006 dejando una hija de nombre ETILA MARGARITA SANCHEZ DE GONZALEZ, titular de la cédula de identidad No. V-1.581.715, de este domicilio, contra quien necesariamente debe ir dirigida también la presente acción, razón por la cual es demandada y a los compradores ya identificados para que convengan en atención a lo señalado en los artículos 43 y 48 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en:

1) Que el colegio San Cristóbal tiene derecho a subrogarse en el derecho de los compradores a adquirir con preferencia el inmueble identificado en el numeral primero del libelo de demanda identificado con el No. 3-50, y los derechos y acciones correspondientes a la vendedora en el inmueble identificado como la número 3-38 equivalente al 50% de los derechos de propiedad, en las mismas condiciones convenidas por las partes en el documento traslativo de la propiedad de los referidos inmuebles del 17 de septiembre de 2004.

2) Que la parte demandada convenga en que el precio por metro cuadrado convenido en la operación de compra venta celebrada entre ellos en el mencionado documento número 42, del 17 de septiembre de 2004 fue de 92,08 Bolívares fuertes por metro cuadrado, y en consecuencia la venta debe hacerse a su representada COLEGIO SAN CRISTOBAL así: Por el Inmueble marcado 3-50, la cantidad de 34.261,19 Bolívares Fuertes, y por el otro inmueble el marcado 3-38, la cantidad de 41.198,51 Bolívares Fuertes, o en su defecto se haga la verificación del precio, en base a los parámetros de la venta realizada mediante experticia complementaria del fallo, y

3) Que como consecuencia de lo que el Tribunal acuerde por los petitorios anteriores solicitan también se deje sin efecto y valor jurídico la venta celebrada entre MARIA FRANCISCA SANTOS DE SANCHEZ y los compradores MARIA MERCEDES GONZALEZ SANCHEZ, HERNAN ALBERTO GONZALEZ SANCHEZ Y MARIA ESTELA GONZALEZ SANCHEZ, contenida en el documento 42 de fecha 17 de septiembre de 2004.

4) Que para el caso de que la codemandada ETILA MARGARITA SANCHEZ DE GONZALEZ se niegue a otorgar el documento de venta de los inmuebles descritos a la sociedad mercantil COLEGIO SAN CRISTOBAL C.A., piden que la sentencia definitiva que así lo ordene sirva de título de propiedad de los mismos una vez protocolizada en la Oficina de Registro Correspondiente y previa consignación en el Tribunal por parte de la demandante del precio de la venta y de los gastos correspondientes, a la orden de la vendedora.

Así mismo peticionan medida Cautelar y estiman la presente demanda en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00)

DE LA CONTESTACION DE DEMANDA

En su defensa la accionada, denuncia en primer término la inadmisibilidad de la acción y al efecto señala que la misma es tal, por violentar disposiciones de orden procesal que no permiten su procedencia, al respecto por demandarse en primer término: Que los demandados convengan, en que la demandante tiene derecho a subrogarse en el derecho de los compradores a adquirir con preferencia el inmueble y los derechos y acciones correspondientes a la vendedora en el inmueble, en las mismas condiciones convenidas por las partes en el documento traslativo de propiedad. Y que igualmente peticionan que se deje sin efecto y valor jurídico la venta celebrada.

Como segundo punto previo oponen la caducidad de la acción, esto es, la cuestión previa contenida en el numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, estimando la demandada que en la presente causa caducó para la parte actora su derecho a reclamar su derecho preferente sobre los inmuebles vendidos, con vista a lo indicado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento a que el mismo deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada y en el presente caso la demandante intenta el retracto legal, alegando un derecho preferente después de CINCO (5) años de haberse realizado la venta de los inmuebles; rechazando además que la venta haya sido clandestina u oculta.

Al fondo de la demanda señala la accionada que la niega y rechaza en todos y cada uno de sus términos, reconociendo solamente la existencia de la venta hecha. Alegan como causa de improcedencia del retracto ejercido por la actora, su insolvencia pecuniaria y su incumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado, ya que según lo previsto en la cláusula sexta la demandante dejó de cancelar los impuestos municipales a los que estaba obligado desde el año 2.004 al 2.011, y el aseo urbano desde el año en que comenzó su obligación a ser cancelados directamente al Municipio y no a CADELA. Señala igualmente que el retracto ejercido por la actora sobre el 50% de derechos y acciones que poseía la arrendataria, sobre el inmueble ubicado en la carrera 4, Nro. 3-38, pertenece en parte a los co demandados y en parte a otros ciudadanos, tal y como se desprende de copia certificada de solvencia de sucesiones Nro. 01488, y que de proceder la demanda se verían en comunidad con la demandante, cuando de la ley se desprende que la acción de retracto se ejerce sobre inmuebles y no sobre derechos y acciones.

Ahora bien, corresponde a este Tribunal con vista a la contestación realizada por la parte demandada, entrar a resolver lo denominado en la misma como primer punto previo, esto es, lo atinente a la inepta acumulación de pretensiones, de acuerdo a lo alegado por la actora, quien sostiene que la presente causa es inadmisible por violentar disposiciones de orden procesal que no permiten su procedencia, específicamente por indicarse en su petitorio:
A) Que convengan los demandados, o en su defecto así lo decida el Tribunal, en que la Sociedad Mercantil Colegio San Cristóbal, Compañía Anónima, tiene derecho a subrogarse en el derecho de los compradores a adquirir con preferencia el inmueble identificado con el número 3-50 y los derechos y acciones correspondientes a la vendedora en el inmueble identificado como Nro. 3-38 equivalentes al 50% de los derechos de propiedad del mismo en las mismas condiciones convenidas en las partes en el documento traslativo de propiedad. Y
B) Que como consecuencia de lo que el Tribunal acuerde los petitorios anteriores se deje sin efecto y valor jurídico la venta celebrada y contenida en el documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 17 de septiembre de 2.004, bajo el Nro. 42, Tomo 59, Protocolo Primero.
De lo anterior se tiene, que la parte actora pretende en primer término subrogarse en el derecho de los compradores (lo cual presupone la validez de la venta), en la compra que hicieran del inmueble y de los derechos que pertenecían a la ciudadana MARIA FRANCISCA ELOISA SANTOS DE SANCHEZ, pero también pide al Tribunal que como consecuencia de tal pedimento se deje sin efecto y valor jurídico la misma compra venta.
Lo anterior nos lleva a la pregunta: La acción de retracto es de anulabilidad? Respecto a ello, la doctrina y jurisprudencia nacionales ha venido manteniendo el criterio en cuanto a que el retracto legal arrendaticio, persigue la Subrogación del tercero adquiriente de la cosa, por parte del inquilino ejercitante del derecho de preferencia, pero esa subrogación no implica la nulidad de la negociación celebrada entre el dueño de la cosa y el tercero adquiriente; lo que conlleva a criterio de quien juzga a concluir, que se han acumulado en el mismo libelo las pretensiones de nulidad de una convención y el retracto arrendaticio, las cuales se excluyen mutuamente y que son contrarias entre si, contradiciendo lo expresamente señalado por el legislador en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo cual procesalmente, convierte su demanda en inadmisible.
Efectivamente, que se deje sin efecto y validez el valor jurídico del contrato de compra venta, conlleva a su anulabilidad, y entonces de acordarse la nulidad de la venta conforme fue solicitado en el libelo ¿Qué derechos van a subrogarse?

Ahora bien, constituye el thema decidendum de este punto previo, analizar y decidir si estas dos pretensiones de la parte actora son contrarias entre si y se excluyen mutuamente, para poder decidir si conforme al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la demanda se torna en inadmisible por contraria a la ley, punto de estricto derecho que para resolver este Juzgador previamente toma en consideración lo siguiente:

Ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No.AA20-C-2009-000375, de fecha 10 de marzo de 2010 que la inepta acumulación puede explicarse en los términos siguientes:

“…De conformidad con lo dispuesto en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, los actos deben realizarse en la forma prevista en este Código y en leyes especiales. Esta norma consagra el principio de legalidad de las formas procesales, en aplicación del cual, la estructura del proceso su secuencia y desarrollo, está preestablecida en la ley, motivo por el cual, no deben las partes, o el propio juez, subvertir o modificar los tramites, ni las condiciones de modo, tiempo y lugar en que deben practicarse los actos procesales. Por esta razón, la Sala ha establecido, en forma reiterada, que no es facultativo de los Tribunales subvertir las formas procesales dispuestas por el legislador para la tramitación de los juicios, pues su observancia es de orden público, y, su finalidad es garantizar el debido proceso (…)Precisada la necesidad que tienen los órganos jurisdiccionales de observar las normas que regulan la manera en que deben realizarse los actos procesales, punto que toca el orden público y constitucional, en vista de que se enmarcan estas normas dentro del derecho procesal constitucional del debido proceso, se hace necesario concatenar este derecho fundamental, con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil que consagra la imposibilidad de acumular en el libelo de demanda pretensiones que resulten excluyentes o contrarias entre si (…)
(…)El Legislador establece la llamada inepta acumulación de pretensiones, es decir, la prohibición de acumular en el mismo libelo determinadas pretensiones, señalando los casos en que ésta se configura, a saber: Cuando las pretensiones se excluyan mutuamente o sean contrarias entre si; cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, o cuando sus procedimientos sean incompatibles (…). Por cuanto lo decidido hace innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el mérito del asunto, en vista de la inadmisibilidad advertida, esta Sala, en ejercicio de la facultad que le confiere el ultimo aparte del artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, se casará sin reenvío el presente fallo y, en consecuencia, declarará inadmisible la estimación e intimación de honorarios propuesta, en los términos que la demanda contiene, en vista de que la misma comprende pretensiones que son contrarias entre si, lo cual excluye su admisibilidad, tal como se precisó anteriormente y así se declarará en el dispositivo del presente fallo. Así se establece…”’

En este mismo sentido, en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 27 de julio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero, señaló lo siguiente:

“’…la inepta acumulación de pretensiones, en los casos en que estas se excluyan mutuamente, o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituyen causal de inadmisibilidad de las demandas o solicitudes…”’

De la norma transcrita y de los criterios jurisprudenciales citados los cuales comparte y acoge totalmente este Juzgador se colige, que toda acumulación de pretensiones efectuada en contravención a lo que dispone la ley debe ser considerada como una inepta acumulación de pretensiones, lo cual no puede darse en ningún caso en que se excluyan mutuamente ya que ello constituye una causal de inadmisibilidad.

El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece algunas limitaciones para efectuar dicha acumulación de pretensiones: a) Que no sean incompatibles por resultar excluyentes o contrarias entre si: b) Que la competencia por la materia le permita conocer al mismo tribunal de todas las pretensiones, c) Que los procedimientos no sean incompatibles, y d) Que aun siendo incompatibles las pretensiones, se propongan una como subsidiaria de la otra, siempre que el procedimiento sea compatible.

Al peticionar en su libelo la actora, la subrogación de los derechos de los compradores GONZALEZ SANCHEZ y solicitar a la vez, que como consecuencia de esa declaración que haga el Tribunal, se deje sin efecto y validez la venta celebrada entre la propietaria de los inmuebles y derechos de los compradores, realmente constituye una acumulación prohibida, inepta o indebida de pretensiones, el solicitar la actora que este Tribunal en su dispositivo deje sin efecto o validez la compra venta celebrada e impugnada por la acción de retracto legal arrendaticio, conlleva implícitamente que la demandante pretende ejercer una pretensión de nulidad no permitida en este procedimiento judicial de retracto legal arrendaticio, donde sustantivamente si tomamos en consideración que tal declaratoria de invalidez o nulidad no es desde la óptica del derecho, subsidiaria de la subrogación.

Al ejercer un arrendatario su derecho de preferencia mediante una acción de retracto legal, persigue subrogarse en los derechos de los compradores que adquirieron el inmueble sin atender a que aquel tenía un derecho de preferencia para adquirirlo, y precisamente esos derechos que reclama en subrogación el inquilino, se encuentran contenidos en el documento de compra venta que le permite al arrendatario ejercer su derecho.

Ahora bien, con vista a lo anteriormente señalado debemos atender además a lo que ha dispuesto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que la circunstancia de la inepta acumulación de pretensiones es una cuestión que afecta el orden público procesal y, por tanto, debe ser declarada por los jueces, aún en ausencia de la proposición de la cuestión previa correspondiente.

Concluye quien juzga, que lo solicitado en el libelo de demanda sobre la nulidad o invalidación de la venta en la que la solicitante pretende subrogarse ES INCOMPATIBLE con la demanda de retracto legal arrendaticio, cuestión que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia expresó en sentencia No. 04 del 26 de febrero de 2010 (caso: María Manuela Oliveira de Martins) en la que se afirmó la incompatibilidad de las pretensiones de simulación —la que acarrea la nulidad del acto simulado, incluso respecto de los terceros que conocían la simulación— y el retracto legal arrendaticio, por cuanto dichas pretensiones “…son excluyentes entre sí, ya que no se puede pedir la simulación de una venta y pretender subrogación en la misma”.

En el presente caso, el Colegio San Cristóbal C.A., en su carácter de arrendatario pretende que este Juzgado de la Causa deje sin efecto ni valor jurídico la venta hecha a los ciudadanos María Mercedes, Hernán Alberto y María Estela GONZALEZ SANCHEZ y que se les subrogase en la misma venta cuya nulidad pretenden, peticiones estas entre las cuales no establecieron subsidiariedad alguna en su demanda, entendiendo esta como la acción que suple o robustece a la otra principal.

En cuanto a los demás alegatos formulados por la parte demandada en su escrito de contestación este Tribunal omite cualquier pronunciamiento al respecto de los mismos, porque declarada la inadmisibilidad de la demanda resulta inoficioso juzgar las pretensiones ejercidas.

III
DISPOSITIVA DEL FALLO

En razón de las consideraciones que anteceden, es por lo que este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: INADMISIBLE la demanda que por Retracto legal arrendaticio es interpuesta por la Sociedad Mercantil Colegio San Cristóbal C.A. representado por su Gerente General ROMULO JOSE COLMENARES, contra los ciudadanos: ETILA MARGARITA SANCHEZ DE GONZALEZ, MARIA MERCEDES GONZALEZ SANCHEZ, HERNAN ALBERTO GONZALEZ SANCHEZ y MARIA ESTELA GONZALEZ SANCHEZ.

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los ocho días del mes de noviembre de dos mil once. AÑOS: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria Temporal,

Abog. Luz Irma Quintero Vargas
En la misma fecha siendo la 01:30 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Liqv.
Exp. Nº 7007.