TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: GERMAN ENRIQUE CHACON, venezolano, mayor de edad, comerciante, de este domicilio, hábil titular de la cédula de identidad Nro. V-3.073.207.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado ANTONIO JOSE MARTINEZ CASANOVA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 104.754.
PARTE DEMANDADA: RAFAEL ANTONIO BOLAÑOS LOAIZA, Venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, con cédula de identidad No. V-3.073.207.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: PABLO SUAREZ TREJO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 5344.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento.
EXPEDIENTE: Nº 7200.
SENTENCIA: DEFINTIVA.
I
ANTECEDENTES E ITER PROCESAL
Por recepción del Juzgado distribuidor de causas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha 13 de enero de 2.011, conoce éste Juzgado de la presente litis de cumplimiento de contrato de arrendamiento, la cual es incoada por el ciudadano GERMAN ENRIQUE CHACON, contra el ciudadano RAFAEL ANTONIO BOLAÑOS LOAIZA.
La causa se sustanció de la siguiente manera:
Consta al folio 10, auto de fecha 17 de enero de 2.011, en la que se procede a dar admisión a la demanda a través del procedimiento breve con la orden de comparecencia del demandado para que comparezca al segundo día despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Al folio 13, mediante diligencia de fecha 28 de enero de 2.011, el alguacil indica que citó personalmente al demandado, en la carrera 18 del Barrio La Romera, por lo que agrega el recibo firmado.
A los folios 14 al 16 consta escrito de contestación de demanda presentado por la demandante tempestivamente en fecha 01 de febrero de 2.011.
La demandante, mediante escrito que riela a los folios 20 al 21 presenta escrito de pruebas en fecha 16 de febrero de 2.011.
II
MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR
Como prolegómeno a la decisión, pasa de seguidas este operador de Justicia a dar cumplimiento a la exigencia normativa del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, esto es, realizar una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, por lo que sintetiza el libelo de demanda y la contestación al fondo y otros alegatos y defensas opuestas por la accionada
DE LA DEMANDA PRESENTADA:
La demandante señala que en el mes de noviembre de 1999, se da inicio a la relación arrendaticia con el demandado, la cual versa sobre parte de un galpón ubicado en la calle 18, sector la Guayana Nro. 10-47, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y que en fecha 01 de junio de 2.008, se firmó un nuevo contrato de arrendamiento en el que se estableció un canon de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) mensuales y que su duración era de seis meses, no prorrogables, los cuales finalizaban el 01 de diciembre de 2.008.
Señala que a objeto de ratificar lo indicado en el contrato de arrendamiento, se notifica al demandado, a través de IPOSTEL, que el contrato no se renovaría y que a partir del 02 de diciembre de 2008 comenzaba la prorroga legal de seis meses.
Expresa que el 28 de abril de 2009, el demandado, comunica que recibe comunicación en fecha 30 de marzo de 2009, en la que se le participa el vencimiento del contrato de arrendamiento, pero que por no tener conocimiento jurídico consultó a su abogado y se le indicó que la prorroga no era de seis meses, sino de 2 años, conforme a lo indicado en el artículo 38, literal b) de la ley de arrendamientos.
Indica que fue del conocimiento del demandado la decisión de no prorroga de la relación arrendaticia, ya que consta que el escrito fue firmado de su puño y letra, por lo que fue notificado debidamente de la no prórroga del contrato, disfrutando además de la prorroga a la que por ley tenía derecho de dos años, por lo que debió entregar el inmueble el 03 de diciembre de 2.010, a lo cual no ha dado cumplimiento.
Fundamenta su demanda en el artículo 39 de la Ley de arrendamiento, 1.167 del Código Civil para peticionar que el demandado convenga en que fue debidamente notificado del vencimiento del contrato, en que cumpla con su obligación de entrega del inmueble en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibió y en cancelar las costas del juicio.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:
La demandada expresa que niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes; indica que niega y rechaza haber sido notificada del vencimiento del supuesto contrato de arrendamiento. Niega y rechaza haber disfrutado de la prorroga legal y que está obligado a entregar el inmueble.
Señala que es cierto que la relación contractual existente con el demandado se inició en el mes de noviembre de 1999 y que el mismo tiene por objeto el inmueble descrito en la demanda.
Señala que la relación arrendaticia ha continuado ininterrumpidamente hasta la fecha, ya que el contrato de arrendamiento no fue firmado por el demandante, ya que lo firmó ALEXANDER JOSE MONTILLA MACIAS, en su propio nombre, no como apoderado o representante del demandante.
Señala que en consecuencia, la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, por lo que opone la cuestión previa de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Plantea en forma subsidiaria que la intención de no renovar el contrato se hizo en fecha 30 de marzo de 2009, es decir, 4 meses después del 2 de diciembre de 2.009, por lo que operó la tácita reconducción, pidiendo que se decida a favor del inquilino conforme al artículo 7 de la ley de arrendamientos.
THEMA DECIDENDUM
De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si el arrendatario se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto es, a cumplir con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado a la arrendadora, pues la existencia de la relación arrendaticia, es un hecho admitido y sólo se discute su aspecto temporal.
PUNTO PREVIO
RESOLUCION DE CUESTION PREVIA
En su escrito de contestación, la demandada opone la cuestión previa del numeral 11, artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.
El artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios impone la concentración de todas las cuestiones previas para ser resueltas en la sentencia definitiva, a excepción de las relativas a la falta de jurisdicción y a la incompetencia, las cuales han de resolverse “in limine litis”. Salvo ésta prescripción procesal atinente al trámite de las cuestiones previas en los juicios inquilinarios el procedimiento se asemeja al del juicio breve por mandato del Artículo 33 “ejusdem”. Dicha cuestión previa trata de un presupuesto que atañe a la acción y que debe aparecer textual en la ley, la voluntad del Legislador de no dar tutela para reclamar en juicio determinado interés. Esto es, que debe aparecer de manifiesto la prohibición de abrir un procedimiento de tutela para determinada pretensión, como aparece, por ejemplo, en el artículo 1801 del Código Civil, según el cual: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”. Asimismo, el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prohíbe admitir demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término cuando estuviere en curso la prórroga legal.
Así lo interpretó la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00353 del 26 de febrero de 2002, en el expediente Nº 15121, con ponencia de la magistrada Yolanda Jaimes G., respecto a la cuestión previa en análisis, puntualizó:
Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.
En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.
No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.
Efectivamente, existe una serie de normas procesales que xigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda”. (Destacado del Tribunal).

El punto en discusión, en este caso, se ciñe al contenido de la norma del artículo 1600 del Código Civil, toda vez que la parte demandada alegó que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción. Se señala en ese artículo, lo siguiente:
Artículo 1600 “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Dicha norma prevé la institución de la tácita reconducción, que se da cuando vencido un contrato pactado a tiempo determinado, el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, por lo que se presume renovado pero con los efectos de un contrato celebrado a tiempo indeterminado. Tal figura jurídica se da cuando se está frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y debido a la actitud asumida por las partes, se presume su indeterminación y a los fines de precisar esa situación, se hace necesario conocer los elementos de convicción aportados al expediente.
Siendo así, se tiene que el supuesto de hecho previsto en la cuestión previa opuesta, es una situación de derecho que debe verificar el Juez de acuerdo al material probatorio existente en el expediente.
A pesar que la existencia de la relación arrendaticia es un hecho admitido, no lo es su aspecto temporal, por lo que se analiza el contenido del contrato de arrendamiento a los fines de precisar la voluntad de las partes al contratar.
Junto al libelo de demanda, la parte actora trajo a los autos instrumento privado en copia simple, -por lo cual no se valora plenamente-, no obstante la demandada indica que reconoce la relación arrendaticia a través de ese contrato de arrendamiento y simplemente niega que el mismo lo haya firmado el demandante, lo cual es cierto, ya que se encuentra suscrito por un tercero en esta causa; ello sin embargo, no hace que tal contrato sea invalido, ni hace que el mismo deba desecharse del proceso, tomando en consideración que en Venezuela es valido hasta el arrendamiento de la cosa ajena, y siendo que la demandada reconoce de manera expresa, por ese contrato, la condición de arrendador del demandante, se tiene el mismo como un indicio, con presunción iuris tantum, de regulador de la relación arrendaticia interpartes, ello de acuerdo a las reglas de la sana critica. Así se establece.
Ahora bien, el hecho de que tal contrato sea firmado por un tercero, no lo hace, per se, hacedor de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado como lo afirma el demandado, por el contrario, en el mismo se estableció que “terminado los seis meses de la vigencia del contrato o su prorroga legal, si fuere el caso, EL ARRENDATARIO, hará entrega formal del inmueble a EL ARRENDADOR, sin que sea necesaria notificación alguna de parte a este último. “ Así que las partes establecieron en principio una relación arrendaticia a tiempo determinado, con la indicación que finalizada la misma comenzaba la prorroga legal, sin necesidad de notificación, lo cual es perfectamente valido, ya que bajo tal cláusula no se conculca de manera alguna la prorroga legal, la cual a tenor del artículo 7 de la ley de arrendamientos inmobiliarios es de orden público. Así se establece.
De acuerdo a lo expuesto, no queda dudas que estamos frente a un contrato a tiempo determinado, por lo que la pretensión impetrada por la parte actora de cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, encuentra tutela en el ordenamiento jurídico, pues según lo previsto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”, por lo que no hay prohibición legal de admitir la acción propuesta tal como lo alegó la parte demandada como cuestión previa.
En efecto, según el autor Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse. Por ello, en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta, situación que no ocurre en este caso. Por todo ello, se declara sin lugar la cuestión previa alegada.
ACERVO PROBATORIO
Delimitada la litis y depurado el proceso, se pasa de seguidas al análisis del acervo probatorio, indicando previamente que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de prueba por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria. Así, los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas, y estos son aquellos en los que las partes no estén contestes. De manera que, establecida la carga probatoria en la presente causa, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
.- DOCUMENTAL: Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito de manera privada. Al ser una copia simple de documento privado no puede valorarse como plena prueba, no obstante éste juzgador observa que la demandada reconoce expresamente el mismo como fuente y génesis de la relación arrendaticia, por lo que con base a una sana critica lo tiene este Juzgador como indicio, sujeto a demostración en contrario de regulador de la relación jurídica interparte.
.- DOCUMENTAL: Copia certificada de telegrama. Se valora como documento administrativo demostrativo de su contenido material.
.- DOCUMENTAL: Comunicación privada de fecha 28 de abril de 2009. Esta documental privada suscrita por la demandante, opuesta con el libelo de demanda, no fue objeto de desconocimiento, razón por lo que adquirió por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el carácter de documento reconocido, valorándose como tal para demostrar que el demandado se encuentra en conocimiento de que le fue solicitado la entrega del inmueble y que goza de una prorroga legal de dos años a partir del 02 de diciembre de 2.008, y que finalizado ese lapso debe desocupar el inmueble arrendado.
En el lapso probatorio:
.- Valor y mérito de las actas del proceso en especial, el contrato de arrendamiento, la copia certificada del telegrama y el documento emanado del demandado. Se indica que estas pruebas ya fueron objeto de análisis y valoración, por lo que se le ratifica el valor que le fue otorgado.
De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que demostrada como quedó la relación arrendaticia, ambas partes son contestes en que la relación arrendaticia se inicia en el mes de noviembre de 1999 y que finalmente pactan el 01 de junio de 2008, un contrato de arrendamiento con una vigencia de seis (6) meses, esto es, hasta el 01 de diciembre de 2.008 y que finalizado el mismo y en esa fecha comenzaba, sin necesidad de notificación alguna la prorroga legal. Se tiene entonces que la relación arrendaticia entre las partes, tuvo una vigencia menor a los diez años, por lo que conforme a lo indicado en el literal b) del artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, le correspondía una prorroga legal de dos (2) años, a la que tenía derecho, y así lo reconoce de manera expresa, la demandada, en comunicación privada de fecha 28 de abril de 2.009, la cual se valoró como documento reconocido, cuando indica:
“… en consecuencia, la prorroga legal no es de 6 meses, sino de 2 años, de acuerdo con lo que expresa el ordinal b) del artículo 38 del Decreto ley Arrendamientos inmobiliarios…”
“…está claro que aun no se ha cumplido el plazo que yo tengo para desocupar el inmueble arrendado…”•
Esta manifestación expresa, es inequívoca de que el arrendatario demandado se encontraba en conocimiento de la voluntad del arrendador de que le fuera entregado, luego del disfrute de la prorroga legal, el inmueble arrendado ya que se había pactado que luego del vencimiento del último pacto contractual de seis meses, comenzaba el disfrute de esa prorroga, sin necesidad de notificación alguna. En consecuencia, tomando en consideración que el propio demandado indica que su prorroga es de dos años, desde el 02 de diciembre de 2.008, se evidencia que la misma finalizó el 02 de diciembre de 2.010, fecha en que nace para el arrendador propietario el derecho de solicitar, conforme al artículo 39 de la ley arrendaticia que el arrendatario cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendador y en caso de no hacerlo, el arrendador quedaba facultado para hacer ese requerimiento judicialmente, como efectivamente lo hizo.
La prórroga legal es un derecho beneficio otorgado por el legislador al arrendatario a la finalización de un contrato celebrado a tiempo determinado, condicionado a que éste se encuentre ejecutado las obligaciones pactadas y por el tiempo máximo según la duración de la relación arrendaticia. Es de orden público relativo, dado que si bien es obligatorio para el arrendador, es potestativo para el arrendatario.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello, por lo que se crea en este juzgador plena convicción de que la presente demanda deberá ser declarada con lugar. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por GERMAN ENRIQUE CHACON, contra el ciudadano RAFAEL ANTONIO BOLAÑOS LOAIZA.
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada ciudadano ciudadano RAFAEL ANTONIO BOLAÑOS LOAIZA a entregar al demandante GERMAN ENRIQUE CHACON, el inmueble que ocupa como arrendatario, inmueble consistente en parte de un galpón ubicado en la calle 18 del sector la Guayana, signado con el Nro. 10-47, de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en las mismas condiciones de habitabilidad y funcionamiento en que lo recibió.
TERCERO: Se condena la demandada ciudadano RAFAEL ANTONIO BOLAÑOS LOAIZA al pago de las costas procesales, al resultar totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los seis (6) días del mes de mayo de dos mil once (2.011). AÑOS: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho

REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 03:00 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/
Exp. Nº 7200.