REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE DEMANDANTE: OSCAR CALDERON PINILLA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-20.977.138, de este domicilio y hábil. APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: MARIA ALEJANDRA DIAZ MANRIQUE y RAFAEL EDUARDO DIAZ CHACON, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo Nros. 66.062 y 12.128, en su orden. PARTE DEMANDADA: GUSTAVO PARADA MENDOZA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nro. V-22.644.303. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: FRANKLIN ALBERTO PINEDA CARVAJAL, JESUS ALEJANDRO MENDEZ PINEDA y BLANCA HAYMARA GOMEZ URBINA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 8.153, 144.681 y 117,811, respectivamente. MOTIVO: Desalojo de inmueble. Expediente Nro. 6220. SENTENCIA: Definitiva. I ANTECEDENTES DEL CASO La causa que nos ocupa llega al conocimiento de éste Tribunal en razón a la distribución de escrito libelar por desalojo de local comercial, efectuada en fecha 27 de octubre de 4 de marzo de 2.010; el mismo es peticionado por el ciudadano OSCAR CALDERON PINILLA, en contra del ciudadano GUSTAVO PARADA MENDOZA. La demanda en cuestión peticiona el desalojo de unas mejoras dadas en arrendamiento para uso de taller de latonería y pintura, ubicadas en el Barrio Bolívar, carrera 25, número 61.85, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. Al folio 08, consta auto de admisión de la presente demanda, de fecha 10 de noviembre de 2.009, ordenándose la comparecencia de la demandada para su contestación al segundo día de despacho de la fecha en que conste en autos su citación. Al folio 10, en diligencia de fecha 10 de febrero de 2.010, el alguacil del Tribunal indica que en relación a la demandada, la misma fue contactada, negándose a firmar el recibo de citación. Al folio 11, mediante diligencia de fecha 19 de febrero de 2010, la demandante, solicita se proceda a efectuarse la notificación de la demandada, conforme a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Al folio 12 consta auto de fecha 26 de febrero de 2.010, con el avocamiento de la Juez Bilma Carrillo, ordenándose igualmente la notificación de la demandada, conforme el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Consta al folio 13 diligencia de la secretaria del Tribunal indicando haber dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Consta a los folios 14 al 17, escrito de contestación de demanda de la accionada. A los folios 21 al 22, consta escrito de promoción de pruebas de la demandada, las cuales son admitidas mediante auto de fecha 18 de marzo de 2.010, salvo la prueba de Inspección Judicial. La demandante mediante diligencia de fecha 05 de abril de 2010, consigna originales de documentos de propiedad del inmueble. II MOTIVACION PARA DECIDIR Seguidamente se sintetizan las posiciones de asumidas por las partes en la litis, a objeto de establecer los términos en que quedó planteada la controversia, y determinarse de esa manera los hechos alegados o sujetos de excepción a ser demostrados con los medios de pruebas que las partes debieron aportar a la litis, en cumplimiento a lo indicado en el artículo 12 de la norma adjetiva procesal. SINTESIS DE LA POSICION ASUMIDA POR LA PARTE ACTORA Alega la actora que en fecha 08 de junio de 2.007, celebró contrato de arrendamiento fijo y no prorrogable, autenticado ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal, bajo el Nro. 38, Tomo 124, el cual venció el 01 de junio de 2.008, el cual versa sobre una enramada encerradas por sus colindancias con paredes de bloque y columnas, con un portón de hierro y dos estructuras metálicas con sus respectivos techos de acerolit, y una habitación pequeña, ubicada en el Barrio Bolívar, carrera 25, Nro. 61-85, Parroquia San Juan bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Señala que el demandado fue notificado, por escrito, con dos meses antes del vencimiento del contrato, de la desocupación, firmando en señal de conformidad y después del 01 de junio de 2.008, no pagó más cánones de arrendamiento, los cuales según el contrato, eran por la suma de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,oo) mensuales, por lo que a la fecha adeuda La cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,oo). Indica que por lo anterior interpone acción de desalojo contra su arrendatario, para que convenga en entregar el inmueble, libre de personas y cosas, con fundamento en el artículo 34, literal a) de la Ley de arrendamientos y 1159, 1160 y 1264 del Código Civil. SINTESIS DE LA POSICION ASUMIDA POR LA PARTE DEMANDADA: En su defensa la demandada indica que como primer punto previo, impugna las copias simples constitutivas del documento de propiedad del inmueble. Manifiesta su no aceptación y formal oposición a las actuaciones que constituyen una notificación, por ser manifiestamente ilegal. Igualmente rechaza la estimación de la demanda por exagerada y por haber sido contrariando lo dispuesto en la Ley. Opone las cuestiones previas del ordinal 6º, 7º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Al fondo de la controversia, señala que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho que el contrato sea resuelto por la sola voluntad del arrendador; señala que se acoge a lo indicado por la demandante de que el contrato es a tiempo determinado, y que en el mismo no ha operado la cláusula de prorroga sucesiva, lo cual excluye las demandas bajo el amparo del artículo 34 de la Ley de arrendamientos. Niega y rechaza que el demandante haya efectuado diligencia extrajudicial alguna, tendiente a la notificación para la desocupación del inmueble. Por lo que solicita la notificación para la exhibición de tales diligencias. Niega y rechaza que adeude la suma de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,oo) por concepto de cánones insolutos, y niega expresamente la firma que se le atribuye al documento privado contentivo de la notificación. Conforme a las alegaciones señaladas y a las defensas opuestas la presente causa queda circunscrita a una acción de desalojo por alegarse incumplimiento de pago de la arrendataria en los cánones de arrendamiento, con la defensa de la demandada de no adeudar ese concepto; que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, y con la interposición de cuestiones previas. Por haberse opuesto cuestiones previas y la impugnación de la cuantía, pasa de seguidas este Juzgador en primer término a la resolución de esas incidencias, tal y como se indica en el artículo 35 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. PUNTO PREVIO: IMPUGNACION DE COPIAS SIMPLES La demandada señala que impugna las copias simples constitutivas de la propiedad del inmueble. Ahora bien, de autos consta que la demandada al hacerse presente en la primera oportunidad consigna copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 28 de junio de 2.007, inscrito bajo el Nro. 49, Tomo 051, Protocolo 01. SEGUNDO PUNTO PREVIO La demandada señala que impugna y manifiesta no aceptar y hace formal oposición a notificación alegada como realizada por el demandante, por ser manifiestamente ilegal y en igual sentido niega su firma atribuida en documento privado. Ahora bien, de autos no se evidencia que conste notificación alguna, por lo que nada hay que resolver sobre este punto. TERCER PUNTO PREVIO La demandada rechaza la estimación de la demanda por exagerada y por haberse hecho contrario a lo dispuesto en ley. El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a la posibilidad de que el demandado impugne la estimación que el demandante hizo del monto de su demanda, bien por exagerada o por irrisoria. Observa quien juzga que por cuanto la presente demanda se plantea como una acción de desalojo, su estimación debe hacerse conforme a lo indicado en el artículo 36 de la Ley de arrendamientos en su parte final. En consecuencia su valor debe determinarse acumulando las pensiones de un año; y por cuanto quedó determinado que en la presente demanda que el canon arrendaticio es la suma de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES, la cuantía en la presente demanda debe ser la suma de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,oo), por lo que se modifica la cuantía inicialmente planteada por la actora en la suma indicada. Así se establece. RESOLUCION DE CUESTIONES PREVIAS. Propone la demandada las siguientes cuestiones previas: La del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el vicio de defecto de forma de la demanda, por cuanto en la presente demanda se denota la falta de indicación de domicilio del demandado y el carácter con el cual se le demanda. Se observa de autos que la accionante señala: “… siendo procedente como en efecto lo hago en interponer la acción de desalojo al ciudadano GUSTAVO PARADA MENDOZA, ya identificado para que con el carácter de arrendatario convenga en entregar el inmueble descrito libre de personas y de bienes y en caso contrario a ellos sea condenado por el Tribunal…” (subrayado propio) Igualmente se señala que en el libelo de demanda, que el demandado tiene su domicilio en la ciudad de San Cristóbal y que el mismo fue debidamente citado en la dirección indicada en el libelo de demanda. Por las anteriores razones se desestiman las cuestiones previas propuestas. Así se decide. Cuestión previa del ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentada en que, según el artículo 42 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios, el arrendatario goza del derecho a que se le ofrezca en venta en primer lugar, el inmueble que ocupa en calidad de inquilino, con preferencia a cualquier tercero. Y que al haberse realizado la venta del inmueble que ocupa, hecha por su anterior propietaria, ciudadana Elide Chacón Vásquez y el demandante actual, no se ha abierto la articulación señala en el artículo 45 eiusdem, por lo que debe cumplirse esa exigencia legal. Se indica que efectivamente la previsión del artículo 42, se refiere al derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer término y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario. Como lo señala el artículo comentado, la preferencia ofertiva, es un derecho y para el goce efectivo del mismo, es necesario su ejercicio o tutela a través de los órganos Jurisdiccionales, mediante demanda autónoma, esto es, debe el arrendatario accionar mediante demanda el derecho que pretende y no denunciar el mismo a través de la figura de cuestión previa. Por tanto, la misma debe ser declarada improcedente. Así se decide. Cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Fundamenta esta cuestión previa la accionante por cuanto el artículo 34, literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios indica que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado. Y que en el presente caso, el contrato de alquiler suscrito, se estableció, según su cláusula tercera con una duración inicial de un (1) año contado a partir del 08 de junio de 2007, de tal manera que, el contrato señalado continua siendo un contrato de alquiler a tiempo determinado cuya resolución no puede solicitarse según las indicaciones del literal a) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. Para resolver se observa: Efectivamente la disposición normativa del artículo 34, literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, refiere a la acción a incoarse para solicitar el desalojo de inmuebles arrendados de manera verbal o a tiempo indeterminado. En consecuencia de lo anterior, es necesario determinar la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento que rige para el presente caso. La cláusula tercera del contrato de arrendamiento autenticado ante Oficina Notarial segunda de San Cristóbal, en fecha 08 de junio de 2.007, Nro. 38, Tomo 124, señala: “El término de duración del presente contrato de arrendamiento es de UN (01) año fijo y no prorrogable, contados a partir del día 01 de junio de 2007 hasta el 01 de junio de 2008” Conforme a lo anterior, las partes establecieron como lapso de duración inicial de su contrato un término fijo, el cual feneció el 01 de junio de 2008, ahora bien, posterior a esa fecha, el arrendatario siguió ocupando el inmueble y así lo toleró la demandante, hasta el día 27 de octubre de 2009, (fecha en que introduce la demanda), de tal manera que ante la ocupación del inmueble en ese periodo por parte del arrendatario operó el supuesto de la tácita reconducción previsto en el artículo 1.600 del Código Civil que señala: “Si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” En consecuencia, es concluyente que la presente relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, razón por la cual, la acción incoada por el actor es ajustada a derecho y encuentra sostén en la disposición del artículo 34, literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, por lo cual la cuestión previa propuesta deber ser declarada sin lugar y así se decide. Depurado el proceso y no habiendo otras incidencias por resolver, pasa de seguidas éste Juzgador, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes para la resolución de la litis. PRUEBAS DE LA DEMANDANTE: Con el libelo de demanda: .- Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la oficina Notarial segunda de San Cristóbal, de fecha 08 de junio de 2.007, inserto bajo el Nro. 38, Tomo 124. No siendo objeto de impugnación, esta documental Pública, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar la existencia de la relación arrendaticia que rige entre las partes de la litis, regulada por las convenciones que las partes establecieron en el contrato de arrendamiento, en especial en lo referido a temporalidad, canon arrendaticio, objeto del contrato y demás particulares. .- Copia simple de documento de propiedad del inmueble, protocolizado ante la oficina de Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 28 de junio de 2007, inserto bajo el Nro. 49, Tomo 051, Protocolo 01, folios ½. El mismo fue presentado posteriormente en original, por lo que se valora éste último como documento Público, para demostrar la propiedad del inmueble objeto de la presente acción de desalojo, por parte del demandante. PRUEBAS DE LA DEMANDADA: Posiciones Juradas. Se indica que esta prueba no fue evacuada. Testimoniales: De los ciudadanos LUIS CARLOS TOBON BERRIO, titular de la cédula de identidad Nro. V-23.155.220 y JAVIER ALFONSO MONSALVE MANTILL, con cédula de identidad Nro. V-14.606.468. Al ser requerido de estos testigos su dicho de que si les consta que el demandado paga puntualmente el alquiler del garaje objeto de la demanda, (lo cual es el centro de la controversia), se tiene que por mandato del artículo 1.387 del Código Civil, éste Juzgador no puede admitir esta prueba, ya que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. En tal razón las testimoniales rendidas ni se aprecian ni se valoran. Inspección Judicial: Se indica que esta prueba no fue admitida, tal y como se indica en auto de fecha 18 de marzo de 2010. Prueba de informes: Se indica que entregado oficio solicitando los informes requeridos, no se obtuvo respuesta a lo indicado. No obstante considera quien juzga que el resultado de los mismos no influye en la definitiva del fallo, por cuanto los informes se requirieron para determinar si el demandante de autos tramitó y obtuvo los permisos de construcción correspondientes a las obras que ejecutó en el inmueble, lo cual no es controvertido en la causa. Documentales: Recibos de alquiler del inmueble por los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.008. No son objeto de valoración por cuanto esos meses no son indicados como demandados. Y así el actor señala que la demandada dejó de cancelar los cánones desde el 01 de junio de 2.008, con lo cual estos meses nada indican sobre el fondo debatido que es la insolvencia a partir de junio de 2008. ANALIZADAS COMO HAN SIDO LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES, se procede a fallar sobre la cuestión de mérito en los siguientes términos. En la presente acción de desalojo con fundamento en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se tiene que la norma señalada establece, que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Por lo que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado. El arrendatario tiene la obligación de pagar el canon de arrendamiento, en este orden de ideas acotamos que La ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de sus obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal ya se trate de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación. De conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes están en la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Se tiene que está probada en autos la propiedad del inmueble por parte del demandante y evidenciada la relación arrendaticia, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presente. Así que, obligada como se encontraba la accionada de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, circunstancia de la que no hay prueba alguna en autos, así como tampoco prueba de que la excepcione en forma válida alguna de las obligaciones que se le señalan incumplidas, conducen a este Juzgador a concluir que efectivamente la demandada, ciudadano Gustavo Parada Mendoza, gozaba de los beneficios de un contrato de arrendamiento que se transformó a tiempo indeterminado con el demandante, ciudadano Oscar Calderón Pinilla, cuyo objeto lo constituyó un local consistente en unas mejoras consistentes en una enramada encerrada por sus colindancias con paredes de bloque y columnas, con un portón de hierro y dos estructuras metálicas con sus respectivos techos de acerolit, una habitación pequeña con su sala de baño, ubicada en el barrio bolívar, carrera 25, número 61.85, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con un canon de arrendamiento fijado en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,oo) mensuales, el cual no fue satisfecho por el arrendatario desde el mes de junio de 2.008, por lo que adeuda la suma de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,oo) por concepto de cánones insolutos, circunstancia que se subsume en la previsión legal del artículo 34, literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, lo que hace procedente en derecho el desalojo del inmueble peticionado. ASI SE DECIDE. III DISPOSITIVA En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, incoada por el ciudadano OSCAR CALDERON PINILLA, contra el ciudadano GUSTAVO PARADA MENDOZA. En consecuencia de ello, la demandada, deberá desalojar y hacer entrega al demandante el inmueble que ocupa, consistente en un local consistente en unas mejoras consistentes en una enramada encerrada por sus colindancias con paredes de bloque y columnas, con un portón de hierro y dos estructuras metálicas con sus respectivos techos de acerolit, una habitación pequeña con su sala de baño, ubicada en el barrio bolívar, carrera 25, número 61.85, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el cual según se indica en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento es destinado para taller de latonería y pintura, y mecánica de vehículos automotores. SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales, por resultar totalmente vencida, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dieciocho días del mes de mayo de dos mil once. AÑOS: 200º de la Independencia y 152º de la Federación. El Juez Temporal, Abog. Juan José Molina Camacho REFRENDADA: La Secretaria, Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza En la misma fecha siendo las 10:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Ape/nj. Exp. Nº 6220.