JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. “VISTO, CON PRUEBAS”. DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil “INVERSIONES 5TA AVENIDA SHOPPING CENTER C.A.”, domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, inscrita por ante la oficina de Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de mayo de 2007, bajo el N° 87, Tomo 1.580-A, representada por su presidente, ciudadano JOSE IGLESIAS LORENZO, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, titular de la cédula de identidad N° V- 6.146.205, domiciliado en la ciudad de Caracas, Distrito Capital. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado en ejercicio JOSÉ FILEMON LAZARO QUINTERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 13.562.134, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 131.029, según consta en poder autenticado por ante la Oficina Notarial Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de noviembre de 2010, bajo el N° 39, Tomo 79 de los libros respectivos, inserto en copia fotostática a los folios 05 y 06. PARTE DEMANDADA: Ciudadano CEN JIN XING, extranjero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° E- 82.134.769. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JOSÉ GREGORIO HERNÁNDEZ CONTRERAS y JOSÉ LUIS VILLEGAS MORENO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.686.035 y V- 12.970.978, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.131 y 26.144 respectivamente, según consta en poder apud acta conferido en fecha 11 de febrero de 2011, inserto al folio 19. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. EXPEDIENTE: N° 12.941-11. i PARTE NARRATIVA: La presente litis se inicia mediante escrito libelar, recibido por distribución, presentado por el abogado JOSÉ FILEMON LÁZARO QUINTERO, ya identificado, quien actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES 5TA AVENIDA SHOPPING CENTER C.A.”, ya identificada, expresa: * Que su representada según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, en fecha 07 de septiembre de 2007, bajo el N° 05, Tomo 074, Protocolo Primero, es propietaria del edificio ubicado entre la 5ta Avenida y carrera 4, y entre calles 8 y 9, Nros. 8-17 y 8-33 con 5ta Av, con calle 8 Nros. 4-13m 4-31, 4-39, 4-45 y 4-57; con carrera 4 Nros. 8-12, 8-68, del Centro, Municipio San Cristóbal, estado Táchira. * Prosigue su exposición manifestando, que su arrendatario es el ciudadano CEN JIN XING, ya identificado, por haberse subrogado al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que dicho ciudadano tenía suscrito con el antiguo propietario del edificio, la Sociedad Mercantil INMAR C.A., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 2001, bajo el N° 61, Tomo 123, de los libros respectivos. * Asimismo manifiesta que, en el contrato de arrendamiento antes mencionado, se estipuló en la Cláusula Segunda, que las partes contratantes establecieron un plazo fijo de duración de la relación arrendaticia de un (01) año fijo, con prórrogas convencionales, si alguna de las partes no manifiesta su voluntad de no querer prorrogar el contrato, en consecuencia, a todo evento cualquiera de las partes contratantes debió notificar a la otra dentro de los treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término, su voluntad de no prorrogar el contrato, situación que, a su decir, no ocurrió en el presente caso, existiendo actualmente entre las partes, a su parecer, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. * De igual manera arguye que, la relación arrendaticia desde la fecha de la compra, es con su mandante, tal y como a su decir, le notificó INMAR C.A. al arrendatario, ciudadano CEN JIN XING y al fiador, ciudadano WU CHAOYUE. * Expresa además, que en la Cláusula Segunda del contrato antes señalado, se estipuló el aumento y actualización del canon, el cual fue convenido entre el antiguo propietario y el arrendatario en CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 486,00) hoy CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 486,00) más IVA al 9% mensual, pagadero por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (05) primeros días siguientes a cada mes vencido. * Manifiesta de igual modo, que es el caso, que el arrendatario, ciudadano CEN JIN XING, ya identificado, ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de treinta y ocho meses que van desde el mes de octubre de 2007 hasta el mes de noviembre de 2010, incumpliendo de igual manera por treinta y ocho (38) meses con el pago de los servicios que se comprometió a pagar en la Cláusula Séptima, donde se obligó a pagar luz, agua, aseo urbano y patente; en razón de lo cual, procedió a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: 1° Resolver el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 2001, bajo el N° 61, Tomo 123 de los libros respectivos y entregar el inmueble libre de objetos y personas. 2° Pagar a título de indemnización de daños y perjuicios la suma de VEINTITRES MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 23.328,00) correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses que van desde octubre de 2007 hasta noviembre de 2010. Asimismo solicitó medida de secuestro sobre el inmueble arrendado. * Fundamentó la demanda en los artículos: 20, 33 y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 02, 545, 552, 1167, 1264, 1269, 1354, 1579 y 1592 del Código Civil; y 506 del Código de Procedimiento Civil, estimándola en la suma de VEINTITRES MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 23.328,00). (Folios 01 al 04). Acompañó el libelo con copia fotostática de: Poder autenticado por ante la Notaria Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de noviembre de 2010, bajo el N° 39, Tomo 79 de los libros respectivos; documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, en fecha 07 de septiembre de 2007, bajo el N° 05, Tomo 074, Protocolo Primero, folios 1 al 3; y contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 2001, bajo el N° 61, Tomo 123, de los libros respectivos. (Folios 05 al 13). En fecha 15 de diciembre de 2010, se admitió la demanda, ordenándose la citación del demandado, ciudadano CEN JIN XING, ya identificado, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. Asimismo se fijó oportunidad para la realización de un acto conciliatorio. (Folio 14). Según asiento de diario de fecha 19 de enero de 2011, consta que el Alguacil del Tribunal informó que localizó al demandado, quien se negó a firmar el recibo de citación. (Folio 16). En fecha 24 de enero de 2011, la representación de la parte demandada, mediante escrito solicitó la notificación del demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; lo cual fue ordenado por este Tribunal en auto de fecha 25 de enero de 2011, librándose la correspondiente boleta. (Folios 17 y 19). En fecha 11 de febrero de 2011, el demandado se dio por notificado, mediante diligencia, en la cual igualmente confirió poder a su abogado asistente. (Folio 19). En fecha 15 de febrero de 2011, se declaró desierto el acto conciliatorio fijado por este Tribunal en el auto de admisión de la demanda, en virtud de la inasistencia de las partes al mismo. (Folio 20). En esa misma fecha el demandado a través de apoderado judicial, mediante escrito dio contestación a la demanda en los siguientes términos: * Afirma que en fecha 17 de octubre del 2001, su representado suscribió un contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Publica Tercera de San Cristóbal estado Táchira, quedando anotado bajo el No. 61, Tomo 123, de fecha 17 de octubre del 2001, con la empresa INMOBILIARIA MAR CA, por un local comercial, ubicado en la calle 8 No. 4-39, entre avenida 5ta. y carrera 4, de este Municipio San Cristóbal, al cual alega, haber dado fiel cumplimiento. Siendo el caso, a decir suyo, que en el mes de octubre de 2007, su poderdante se dirigió a hacer el pago como lo hacia todos los meses a la sede donde opera la INMOBILIARIA MAR CA, y que de forma inexplicable no le recibieron el respectivo pago del mes, no dando, a decir suyo, ningún tipo de explicación ante tal situación, procediendo posterior a eso, a realizar varios intentos a fin de resolver el pago de los cánones, resultando infructuosas, a su decir, tales diligencias; transcurriendo así el tiempo, en razón de lo cual, en el mes de marzo de 2010, su mandante resolvió consignar los pagos de los cánones que no le fueron recibidos por parte de la arrendadora INMOBILIARIA MAR CA, ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal Y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en el expediente N° 767, quedando notificada dicha Inmobiliaria, sin que a la fecha le hayan dado respuesta a las consignaciones que se han realizado y que, a su parecer, se encuentran al día. Como contestación al fondo, rechazó y contradijo todos los planteamientos del demandante, en los términos siguientes: * Alega ausencia de notificación del cambio del propietario del inmueble, al respecto señala, que si bien es cierto, que el inmueble en cuestión cambio de propietario, no es menos cierto que tal situación nunca se le comunicó a su representado, ni directa, ni formal, ni por parte del enajenante y menos aún por parte del nuevo adquirente, aquí demandante. * Asimismo manifiesta, que su representado se encuentra en total y absoluto estado de solvencia con respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento del local arrendado, tal y como a su decir, consta en el expediente N° 767, del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. * Arguye además, que la relación arrendaticia que une a su representado con el adquiriente del bien inmueble alquilado, según la Cláusula Segunda es a tiempo indeterminado, dado que a su decir, que en el único contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble arrendado, se estableció que el mismo tendría una duración de un (1) año fijo contado a partir del 01 de octubre del 2001, hasta el día 30 de septiembre del año 2.002, llegado ese término, se revisaría el contrato y se ajustaría el canon de arrendamiento y sí las partes están de acuerdo en el aumento y actualización de dicho canon el contrato sería prorrogado por periodos de un (1) año después de su aceptación. En caso, de no estar de acuerdo o no estar interesado en la prórroga del mismo, las partes deberían manifestar una a la otra dentro de los treinta (30) días continuos de anticipación al vencimiento del plazo su voluntad de no prorrogar el contrato. Al respecto, asegura que, durante la relación arrendaticia con el antiguo propietario, INMOBILIARIA MAR C.A, nunca realizó con apoderado un nuevo contrato, haciéndose únicamente los ajustes del canon anualmente, pero nunca respecto al tiempo, lo que convierte esta situación en una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que considera inadecuada la pretensión procesal planteada, pues a su decir, la demanda debió haber sido encuadrada conforme a alguna de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por procede, a su criterio la acción de desalojo y no la Resolución de Contrato de Arrendamiento. * Finalmente indica que, el demandante en su escrito arguye, el incumplimiento en los pagos de los servicios públicos, sin embargo, destaca que, el local arrendado forma parte de un total de una edificación de mayor envergadura, por lo que no cuenta con servicios autónomos de agua, de aseo, de energía eléctrica, ni de otro servicio público, dejando claro que el bien inmueble objeto del contrato es para el uso exclusivo de depósito de mercancías; aunado a esto, no ha habido cobro alguno, en el porcentaje que le podría corresponder si fuere el caso, por parte de los administradores del inmueble, existiendo imposibilidad de su poderdante de honrar, dicho pago, si diera lugar a ello. En razón de lo planteado solicitó que la demanda sea declara impertinente e inadmisible, protestando las respectivas costas procesales. Acompañó su escrito con copia fotostática: Del contrato objeto de la pretensión, marcada con la letra “A” y del expediente de consignación N° 767, que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcada con la letra “B”. (Folios 21 al 67). En fecha 22 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada, a través de escrito, promovió como pruebas las siguientes: 1. Copia fotostática de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 2001, bajo el N° 61, Tomo 123, de los libros respectivos. 2. Copia certificada del expediente de consignaciones N° 767 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 69 al 118). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 120). En fecha 28 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandante, mediante escrito promovió como pruebas, las siguientes: Documentales: 1. Poder autenticado por ante la Notaria Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de noviembre de 2010, bajo el N° 39, Tomo 79, de los libros respectivos. 2. Copia certificada del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, en fecha 07 de septiembre de 2007, bajo el N° 05, Tomo 074, protocolo Primero. 3. Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 17 de octubre de 2001, bajo el N° 61, Tomo 123, de los libros respectivos. 4. Copia certificada de consignación de canon de alquiler del arrendatario Meis Universal C.A. 5. Copia certificada de Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 01 de junio de 2006, bajo el N° 31, Tomo 75, de los libros respectivos. 6. Copia certificada de comunicación emitida por “INMAR, C.A.”, dirigida al ciudadano WU CHAOYUE. 7. En virtud del principio de comunidad de la prueba, expediente de consignaciones N° 767-2010 promovido por la parte demandada. (Folios 121 al 145). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 146). Encontrándose esta Juzgadora dentro del lapso para proferir Sentencia, a los fines de emitir pronunciamiento, observa: ii PARTE MOTIVA: Comienza el presente debate judicial, de “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, con fundamento en los artículos: 20, 33 y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde la Sociedad Mercantil “INVERSIONES 5TA AVENIDA SHOPPING CENTER C.A., a través de apoderado judicial, afirmando ser la propietaria y arrendadora por subrogación, demanda al ciudadano CEN JIN XING, en virtud de no haber cumplido con el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 2001, bajo el N° 61, Tomo 123, de los libros respectivos, celebrado sobre un inmueble constituido por un local comercial con una superficie de 160 mts2, ubicado en la calle 8, N° 4-39 entre la Avenida Quinta (5ª) o Avenida García de Hevia y carrera 4, del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, al haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento de treinta y ocho meses que van desde el mes de octubre de 2007 hasta el mes de noviembre de 2010, incumpliendo de igual manera por treinta y ocho (38) meses con el pago de los servicios que se comprometió a pagar en la Cláusula Séptima, a saber: Luz, agua, aseo urbano y patente; en razón de lo cual solicitó que sea condenado en lo siguiente: 1° Resolver el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 2001, bajo el N° 61, Tomo 123 de los libros respectivos y entregar el inmueble libre de objetos y personas. 2° Pagar a título de indemnización de daños y perjuicios la suma de VEINTITRES MIL TRESCIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 23.328,00) correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses que van desde octubre de 2007 hasta noviembre de 2010. Asimismo solicitó medida de secuestro sobre el inmueble arrendado. Por su parte el demandado, a través de co-apoderado judicial, en la oportunidad correspondiente dio contestación a la demanda, alegó como defensas las siguientes: * Afirmó que, en fecha 17 de octubre del 2001, su representado suscribió un contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Publica Tercera de San Cristóbal estado Táchira, quedando anotado bajo el No. 61, Tomo 123, de los libros respectivos, con la empresa INMOBILIARIA MAR CA, por un local comercial, ubicado en la calle 8 No. 4-39, entre Avenida 5ta y carrera 4, de este Municipio San Cristóbal, al cual, a su decir, siempre ha dado fiel cumplimiento, siendo el caso, según su versión, que en el mes de octubre de 2007, su poderdante se dirigió a hacer el pago como lo hacia todos los meses a la sede donde opera la INMOBILIARIA MAR CA, y que de forma inexplicable no le recibieron el respectivo pago del mes, no dando, a decir suyo, ningún tipo de explicación ante tal situación, procediendo posteriormente a realizar varios intentos de pago que resultaron infructuosos; transcurriendo así el tiempo, en razón de lo cual, en el mes de marzo de 2010, su mandante procedió a consignar los pagos de los cánones que no le fueron recibidos por parte de la arrendadora INMOBILIARIA MAR CA, ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en el expediente N° 767, quedando notificada dicha Inmobiliaria, sin que a la fecha le hayan dado respuesta a las consignaciones que se han realizado y que, a su parecer, se encuentran al día. Como contestación al fondo, rechazó y contradijo todos los planteamientos del demandante, alegando: La ausencia de notificación del cambio del propietario del inmueble, al respecto señaló, que si bien es cierto, que el inmueble en cuestión cambió de propietario, no es menos cierto que tal situación nunca se le comunicó a su representado, ni directa, ni formal, ni por parte del enajenante y menos aún por parte del nuevo adquirente, aquí demandante. Que su representado se encuentra en total y absoluto estado de solvencia con respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento del local arrendado, tal y como a su decir, consta en el expediente N° 767, del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Que la relación arrendaticia que une a su representado con el adquiriente del bien inmueble alquilado, según la Cláusula Segunda es a tiempo indeterminado, dado que a su decir, que en el único contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble arrendado, se estableció que el mismo tendría una duración de un (1) año fijo contado a partir del 01 de octubre del 2001, hasta el día 30 de septiembre del año 2.002, llegado ese término, se revisaría el contrato y se ajustaría el canon de arrendamiento y sí las partes están de acuerdo en el aumento y actualización de dicho canon el contrato sería prorrogado por periodos de un (1) año después de su aceptación. En caso, de no estar de acuerdo o no estar interesado en la prórroga del mismo, las partes deberían manifestar una a la otra dentro de los treinta (30) días continuos de anticipación al vencimiento del plazo su voluntad de no prorrogar el contrato. Al respecto, asegura que, durante la relación arrendaticia con el antiguo propietario, INMOBILIARIA MAR C.A, nunca realizó con apoderado un nuevo contrato, haciéndose únicamente los ajustes del canon anualmente, pero nunca respecto al tiempo, lo que convierte esta situación en una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que considera inadecuada la pretensión procesal planteada, pues a su decir, la demanda debió haber sido encuadrada conforme a alguna de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por procede, a su criterio la acción de desalojo y no la Resolución de Contrato de Arrendamiento. Finalmente indicó, que el demandante alegó el incumplimiento en los pagos de los servicios públicos, sin embargo, el local arrendado forma parte de un total de una edificación de mayor envergadura, por lo que no cuenta con servicios autónomos de agua, de aseo, de energía eléctrica, ni de otro servicio público, dejando claro que el bien inmueble objeto del contrato es para el uso exclusivo de depósito de mercancías; aunado a esto, no ha habido cobro alguno, en el porcentaje que le podría corresponder si fuere el caso, por parte de los administradores del inmueble, existiendo imposibilidad de su poderdante de honrar, dicho pago, si diera lugar a ello. En razón de lo planteado solicitó que la demanda sea declara impertinente e inadmisible, protestando las respectivas costas procesales. PRUEBAS APORTADAS, VALORACIÓN y ANÁLISIS: Seguidamente esta Juzgadora al verificar que la mayoría de las pruebas son coincidentes entre las partes, pasa a valorarlas conforme al principio de comunidad de la prueba, por el cual, las mismas una vez aportadas por las partes al proceso, no son de quien las promueven, sino del proceso mismo, con independencia de que beneficien o perjudiquen a quien las promueva o a la parte contraria, en tal sentido tenemos: - Copia fotostática certificada del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, en fecha 07 de septiembre de 2007, bajo el N° 05, Tomo 074, Protocolo Primero, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende, que la aquí demandante, Sociedad Mercantil INVERSIONES 5TA AVENIDA SHOPPING CENTER, C.A., es la propietaria del local comercial arrendado por la anterior propietaria, Sociedad Mercantil INMOBILIARIA MAR, C.A. (INMAR C.A.) al ciudadano CEN JIN XING. - Poder autenticado por ante la Notaria Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de noviembre de 2010, bajo el N° 39, Tomo 79, de los libros respectivos, del mismo se desprende la facultad que tiene el abogado JOSÉ FILEMON LAZARO QUINTERO, para ejercer la presente demanda en representación de la propietaria del inmueble Sociedad Mercantil INVERSIONES 5TA AVENIDA SHOPPING CENTER, C.A. - Copia certificada de consignación de canon de alquiler N° 602, del arrendatario Meis Universal C.A., es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual contiene: Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 01 de junio de 2006, bajo el N° 31, Tomo 75, de los libros respectivos, la cual nada aporta al proceso, pues es una relación arrendaticia diferente a la que aquí se plantea, independientemente que haya sido celebrada con el fiador del contrato de arrendamiento aquí controvertido. Asimismo consta en la copia de la consignación comunicación emitida por “INMAR, C.A.”, dirigida al ciudadano WU CHAOYUE, la cual no es tomada en consideración, pues no se evidencia de la misma firma alguna que demuestre que el fiador solidario fue notificado de la venta del inmueble arrendado al demandado en este proceso; y así se decide. - Copia fotostática de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 2001, bajo el N° 61, Tomo 123, de los libros respectivos, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende que el inmueble propiedad de la parte demandante, fue arrendado por la anterior propietaria, Sociedad Mercantil INMOBILIARIA MAR, C.A. INMARCA C.A.) al aquí demandado, ciudadano CEN JIN XING, por lo tanto, considera procedente esta operadora de justicia dilucidar en este momento lo alegado por el demandado respecto a que no fue notificado de la subrogación del demandante como su arrendador, al adquirir el inmueble que le fue dado en arrendamiento. Ciertamente no consta en las actas procesales que el arrendatario haya sido notificado de la subrogación de la demandante como su arrendadora, siendo preciso analizar la legitimación de la demandante, ya que de no tenerla, la presente causa deberá ser desechada, al respecto quien aquí decide, observa: La Sala Constitucional de Nuestro Máximo Tribunal de Justicia en Sentencia N° 1583 de fecha 09 de octubre de 2006, dejo sentado que: “(…) Debe la Sala hacer referencia a la legitimatio ad causam, cualidad necesaria para ser partes, prevista en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica y cuya regla general es, que aquel que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerla valer en juicio. La doctrina la ha señalado -a la legitimatio ad causam- “...como la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derechos tienen para figurar en nombre propio, como actores y demandados, en un proceso, referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión religiosa concreta que constituye su objeto. Ella califica y define quiénes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo, deben integrar la relación jurídica procesal, esto es, quiénes deben ser de la misma las partes legítimas (no simplemente partes) (…) Cabe resaltar, que para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, el Juez no debe revisar la efectiva titularidad del derecho lo cual es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho y, si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva, como lo estableció recientemente esta Sala Constitucional en sentencia N° 5007 del 15 de diciembre de 2005 (caso: Andrés Sanclaudio Cavellas), en la que expresó: ´… La legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El Juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia del fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho-legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva (…)”. Ahora bien, en el asunto que ocupa a esta Sentenciadora, ciertamente la Sociedad Mercantil “INVERSIONES 5TA AVENIDA SHOPPING CENTER C.A.”, no era propietario del inmueble en el momento en que celebró el arrendamiento, según lo expresa el contrato de arrendamiento aquí valorado, pero lo adquirió en fecha posterior, según consta de documento de venta no impugnado, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, en fecha 07 de septiembre de 2007, bajo el N° 05, Tomo 074, Protocolo Primero, y en razón de esa venta operó la llamada subrogación arrendaticia. Dicha subrogación se encuentra regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, la cual se produce por efecto de la Ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la Ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico. Así lo estableció, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia aquí parcialmente transcrita. En atención a lo antes dicho, en razón de la venta registrada opera la subrogación arrendaticia a que se contrae el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, el comprador se subroga, sin necesidad de notificación alguna, en los derechos y deberes del arrendador, por lo que, quien adquiere un inmueble arrendado sustituye al arrendador y por lo tanto, se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario. Más aún, esta transmisión ocurre de pleno derecho por el acto mismo de la venta del inmueble arrendado, ya que la ley no exige ningún otro acto complementario. En consecuencia, estima quien juzga, que conforme a los documentos cursantes en autos, en especial la venta protocolizada por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, en fecha 07 de septiembre de 2007, bajo el N° 05, Tomo 074, Protocolo Primero, se demuestra el acto jurídico válido por el que la demandante, Sociedad mercantil INVERSIONES 5TA AVENIDA SHOPPING CENTER C.A., adquirió el inmueble y se subrogó en los derechos de la anterior propietaria, legitimando su condición de propietaria, por lo que, posee cualidad para intentar la presente acción, por existir identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por la actora y la titularidad de la demanda, poseyendo igualmente el ciudadano CEN JIN XING, cualidad para ser demandado en su condición de arrendatario; y así se considera. No obstante de lo antes expresado, al no constar la notificación del arrendatario sobre la subrogación en la persona del demandante como su arrendador, esta Sentenciadora tendrá como válidas las consignaciones realizadas por el arrendatario-demandado a nombre de la anterior propietaria siempre y cuando hayan sido realizadas conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y así se decide. En relación al contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 2001, bajo el N° 61, Tomo 123, de los libros respectivos, antes valorado, y tomando en consideración los alegatos contrapuestos de las partes respecto a la temporalidad del mismo, el cual para la parte demandante es a tiempo determinado y para la parte demandada es a tiempo indeterminado, se hace necesario su calificación, pues de resultar un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no puede proseguirse con el estudio de la causa, pues irremediablemente la causa deberá ser declarada Inadmisible, en tal sentido tenemos: Que en la Cláusula Segunda, quedó establecido entre las partes, que: “El presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo contado a partir del día 1° de Octubre del 2001, hasta el día 30 de Septiembre del año 2.002, llegado este término, se revisará el contrato y se ajustara el canon de arrendamiento y si las partes están de acuerdo en el aumento y actualización de dicho canon el contrato será prorrogado por períodos de Un (1) año después de su aceptación. En caso de no estar de acuerdo o no estar interesado en la prórroga del mismo, las partes deberán manifestar a la otra dentro de los treinta (30) días continuos de anticipación al vencimiento del plazo su voluntad de no prorrogar el presente contrato de arrendamiento”. (Negrillas y subrayado de la Juzgadora). Observado lo anterior, esta Juzgadora puede apreciar con toda claridad y sin lugar a dudas, que la voluntad de las partes contratantes, la cual conforme al artículo 1.359 del Código Civil, tiene fuerza entre ellas, fue de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues en él se estableció como lapso de duración seis (6) meses prorrogable por igual lapso. Por lo tanto, del análisis de la cláusula transcrita, las prórrogas automáticas sucesivas que se han dado del contrato de arrendamiento, no lo convirtieron a tiempo indeterminado, pues se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar sucesivamente el mismo una vez fenecido el término fijo de un (1) año, por cuanto en cada una de las prórrogas, por períodos fijos de un (1) año, ninguna de las partes efectuó el desahucio de ley, vale decir, no notificó a la otra conforme a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, es decir, con treinta días de anticipación al vencimiento de prórroga convencional alguna, pues de las actas procesales no se desprende actuación alguna que demuestre que el arrendatario haya sido notificado sobre la voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia o viceversa la arrendadora de la voluntad del arrendatario de no proseguir con la relación arrendaticia. En tal virtud, el hecho de que el arrendatario continuara ocupando el inmueble dado en arrendamiento, por las prórrogas automáticas, no produce la tácita reconducción y por tanto no se aplica lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, aunado al hecho que se verificó de igual manera la otra condición que debería darse para que el contrato se prorrogara, la cual, es el ajuste del canon de alquiler, que inició en TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) equivalentes a TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) mensuales, llegando en la actualidad a ser de CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 486,00) más el 9% de IVA, para un total mensual de QUINIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 529,74), tal y como lo afirman ambas partes en el proceso, la demandante en su escrito libelar y la demandada al consignar dicho monto como alquiler mensual por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por lo que, el contrato de arrendamiento aquí controvertido es a tiempo determinado, siendo viable demandar su Resolución; y así se decide. Hasta el momento de lo valorado se ha verificado: La cualidad de las partes como propietaria la demandante, y arrendataria el demandado; la temporalidad del contrato a tiempo determinado; el monto del canon de alquiler en la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 486,00) más el 9% de IVA, para un total mensual de QUINIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 529,74). Dicho esto, se pasa a la valoración de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la copia fotostática del expediente de consignaciones N° 767 que cursa por ante este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los fines de establecer la solvencia o no de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde 0ctubre de 2007 hasta noviembre de 2010, constando lo siguiente: - Escrito de solicitud de consignación de alquileres presentado por el ciudadano CEN JIN XING, el día 19 de marzo de 2010, efectuando la primera consignación correspondiente al pago de alquiler de los meses comprendidos desde octubre de 2007 hasta marzo de 2010, por ante la entidad bancaria BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL C.A. Respecto a la manera en que deben ser realizadas las consignaciones de alquiler, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, establece: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” En tal virtud, esta operadora de justicia pasa a verificar si el arrendatario-demandado cumplió o no con los requisitos para que su consignación pueda considerarse valida, en tal sentido, debemos tomar en consideración lo requisitos esenciales establecidos en los artículos 51 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto, quien aquí juzga considera esenciales los siguientes: 1. Que la consignación se haga mediante escrito dirigido al Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado, se verifica en esta causa, que fue realizada por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, competente para el procedimiento consignatario dada la ubicación del inmueble, por lo tanto, se cumplió con dicho requisito; y así se considera. 2. Tiempo para la consignación, para la misma la arrendataria-demandada tenía quince (15) días continuos siguientes a la fecha en que debe hacer el pago del canon, el cual, según la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento aquí controvertido debe hacerse “(…) dentro de los cinco primeros días siguientes a cada mes vencido (…)”, por lo tanto, al estar la demandante reclamando el pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde octubre de 2007 hasta noviembre de 2010; entonces el arrendatario debía cancelar el mes de octubre de 2007 entre el día 01 de noviembre hasta el día 05 de noviembre de 2007, sin embargo sumando los quince (15) que la Ley concede, nos da como resultado que la consignación debió haber sido realizada el día 20 de noviembre de 2007; lo cual no hizo, pues procedió a realizar la primera consignación el día 29 de marzo de 2010, es decir, dos años y medio después de vencido el primer mes aquí demandados, procediendo en esa misma fecha de manera extemporánea a consignar el pago de los que van desde noviembre hasta febrero de 2010; sin que sea necesario analizar si los demás meses demandados fueron realizados conforme al contrato, pues desde su inicio ya las consignaciones eran improcedentes, ya se encontraba en mora prolongada, por lo que la consignación realizada por la parte demandada, no es legítimamente valida, siendo por ende PROCEDENTE la presente demanda, pues al momento de iniciarse la misma la arrendadora demandante no tenía conocimiento alguno de la consignación arrendaticia realizada a su favor; y así se decide. Dictaminado lo anterior al constar el pago aunque invalido de los meses demandados, a saber: junio, julio, agosto, septiembre y octubre 2010; constando además el pago de alquiler de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2011, realizados en la cuenta de ahorro aperturada por el Tribunal donde cursa la consignación arrendaticia, no pudiendo por ende el demandado al pago de los mismos, independientemente que los haya realizado a nombre de la anterior propietaria, pues quedó demostrado en este proceso que el ciudadano CEN JIN XING, no tenía conocimiento de la subrogación que operó en relación al contrato de arrendamiento, y así se decide. En relación a lo alegado por la parte demandada relativo al pago de servicios públicos, este Tribunal observa que en el petitorio de la demanda, no fue solicitado dicho pago, por lo que, mal puede esta operadora de justicia, resolver al respecto. Concluye esta Sentenciadora, tomando como base todo lo dilucidado, que de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente causa debe ser declarada Parcialmente Con Lugar, y así se decide. iii PARTE DISPOSITIVA: Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la Sociedad Mercantil “INVERSIONES 5TA AVENIDA SHOPPING CENTER, C.A.” contra el ciudadano CEN JIN XING; en consecuencia, declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 2001, bajo el N° 61, Tomo 123, de los libros respectivos y como consecuencia lógica de la resolución, se condena al demandado en lo siguiente: ÚNICO: Conforme a lo estipulado en la Cláusula Décima Primera del Contrato de Arrendamiento aquí resuelto a ENTREGAR EL INMUEBLE ARRENDADO, consistente un local comercial con una superficie de 160 mts2, ubicado en la calle 8, N° 4-39 entre la Avenida Quinta (5ª) o Avenida García de Hevia y carrera 4, del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, desocupado y en las mismas condiciones de mantenimiento y funcionamiento en que recibió las instalaciones. No hay condenatoria en costas procesales, por no haber vencimiento total de la parte demandada. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, a los fines de darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los cuatro (4) días del mes de marzo de dos mil once. AÑOS: 200° de la Independencia y 152° de la Federación. AÑOS: 200° de la Independencia y 152° de la Federación. Abg. ANA LOLA SIERRA Juez Temporal Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA Secretario En la misma fecha, siendo las diez y veinte minutos de la mañana (10:20 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “2.233”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año. Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA Secretario DarcyS. Exp N° 12.941-10.