TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana LUISA OMAIRA MORENO MÁRQUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 1.551.897.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JOSÉ ANTONIO GUILLEN ZAMBRANO y ELDA MARÍA CLAVIJO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.026.821 y V- 5.449.979, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.436 y 31.088, respectivamente, según consta en poder apud acta otorgado en fecha 21 de enero de 2011, inserto al folio 28.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano GONZALO TAPIAS PEÑA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 22.641.896.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado ERNESTO ARCADIO ARAQUE VELAZQUEZ, domiciliado en el Municipio Independencia del Estado Táchira, titular de la cédula de identidad N° V- 1.398.399, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 19.363, según consta en poder apud acta conferido en fecha 28 de febrero de 2011, inserto al folio 46.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
EXPEDIENTE: N° 12.953-11.
I
NARRATIVA:

Surge esta demanda por escrito libelar recibido por distribución, presentado por la ciudadana LUISA OMAIRA MORENO MÁRQUEZ, ya identificada, quien asistida de abogado expresa:
* Que según documento privado de fecha 28 de febrero de 2009, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano GONZALO TAPIAS PEÑA, ya identificado, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un galpón con pisos de cemento, techos de acerolit, mecaniza metálica, pisos de madera, dos baños, ubicado en la calle 10, con Pasaje Cumana N° 0-12, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
* Prosigue su exposición arguyendo que, en el mencionado contrato de arrendamiento, se estableció en la Cláusula Tercera, como lapso de duración un (01) año contado a partir del 01 de Marzo de 2009, pactándose el canon de arrendamiento en la cantidad de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00) mensuales, que debió ser pagado por mensualidades vencidas, los cinco primeros días de cada mes, obligándose el arrendatario a destinar el inmueble única y exclusivamente para uso comercial y que no podría darle otro uso sin el consentimiento expreso de la arrendadora.
* Asimismo expresa que, es el caso, que llegado el vencimiento del término de duración del contrato, mediante comunicación escrita le informó al arrendatario que a partir del día 02 de marzo de 2010 se iniciaba la prórroga legal la cual concluía, a decir suyo, el día 02 de septiembre de 2010, quien a su decir, se negó a firmarla, teniendo conocimiento de su contenido en forma verbal y que además después iniciada la prorroga se hizo mención de que los pagos de arrendamiento correspondían al primero, segundo, tercer, cuarto, quinto y sexto mes de prorroga legal, por lo tanto, vencido el sexto mes, el día 01 de septiembre de 2010, le requirió de manera verbal la entrega del inmueble, sin que el arrendatario haya cumplido con la misma y sin que haya pagado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2010, a razón de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00) mensuales; permaneciendo vigentes las mismas condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento, incumpliendo además con su obligación de usar el inmueble única y exclusivamente para uso comercial, ya que a su decir, desde hace aproximadamente tres meses lo ha destinado para vivienda de él y de su familia, no teniendo consentimiento expreso para ello, pues se trata de un galpón que no tiene habitaciones, ni cocina, área de servicios ni demás requerimientos para ser usado como vivienda u hogar, pero que, el arrendatario de manera inconsulta lo utiliza para vivienda, sin que el inmueble reúna las mínimas condiciones de saneamiento y habitabilidad.
* Que en razón de lo antes dicho, es por lo que, procede a demandar al arrendatario, ciudadano GONZALO TAPIAS PEÑA, ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: Primero: Desalojar el inmueble dado en arrendamiento y entregarlo completamente libre de bienes y personas, en el mismo estado de uso y condiciones en que lo recibió. Segundo: Pagar la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00) por daños y perjuicios por la ocupación y uso del inmueble sin cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2010, cada uno a razón de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00) y los que se sigan generando hasta el momento de la entrega material del inmueble. Tercero: Pagar los intereses moratorios causados por el atraso en las pensiones arrendaticia de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, más las que se siguiesen causando. Cuarto: Pagar las costas procesales. Finalmente solicitó medida de secuestro sobre el inmueble dado en alquiler.
Fundamentó la acción en los artículos: 34 literales “a” y “b” y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1159, 1160, 1264 y 1592 ordinal 2° del Código Civil, estimándola en la suma de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5,400,00). (Folios 1 al 7).
Acompañó el escrito libelar con: El contrato de arrendamiento privado de fecha 28 de febrero de 2009; documento de propiedad del inmueble arrendado protocolizado por ante la Oficina subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, del Estado Táchira, en fecha 16 de junio de 1987, bajo el N° 16, Tomo 6adc2, Protocolo Primero, correspondiente al segundo trimestre de ese año; comunicación de fecha 01 de marzo de 2010; seis (6) recibos firmados por la demandante cada uno por MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00). (Folios 8 al 18).
En fecha 11 de enero de 2011, se admitió la demanda, ordenándose la citación del ciudadano GONZALO TAPIAS PEÑA, para su comparecencia por ante este Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de la contestación de la demanda a cualquiera de las horas destinadas para el despacho del Tribunal. Asimismo se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (Folio 19).
En fecha 21 de enero de 2011, la demandante asistida de abogados a través de escrito reformó la demanda, en lo que respecta a la acción intentada manifestando que es por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal. De igual manera procedió a invocar su derecho al cobro de lo convenido en la cláusula penal del contrato de arrendamiento objeto de la demanda, en razón de lo cual solicitó que el demandado en caso de no convenir sea condenado en lo siguiente: Primero: Entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, completamente desocupado, en “perfecto” estado de aseo y conservación y solvente en el pago de los servicios públicos. Segundo: Pagar la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 12.510,00) por concepto de pago de los daños y perjuicios establecidos en la cláusula penal del contrato de arrendamiento objeto de la demanda, más los días que se causen hasta la entrega definitiva del inmueble dado en arrendamiento, completamente desocupado. Tercero: Pagar los honorarios profesionales, las costas y costos del juicio. Finalmente solicitó medida de secuestro sobre el inmueble arrendado; fundamentando su reforma en los artículos: 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, 552, 1159, 1264, 1265, 1167, 1592 ordinal 2°, 1594 y 1595 del Código Civil, estimándola en la suma de DIECISEIS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 16.263,00). (Folios 20 al 27)
En fecha 24 de enero de 2011, se admitió la reforma de demanda presentada por la parte demandante. (Folio 29).
En fecha 09 de febrero de 2011, el Alguacil del Tribunal informó que una vez localizado, el demandado se negó a firmar el recibo de citación. (Folio 32).
En fecha 16 de febrero de 2011, conforme a lo solicitado por la parte demandante, se ordenó la notificación del demandado conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento civil, librándose la correspondiente. (Folios 33 al 35).
En fecha 24 de febrero de 2011, el Secretario del Tribunal informó que cumplió con la notificación del demandado, de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 36).
En fecha 28 de febrero de 2011, se declaró desierto el acto conciliatorio, ordenado por este Tribunal en el auto de admisión de la demanda, en virtud de la inasistencia de las partes al mismo. (Folio 202).
En esa misma fecha el demandado, ciudadano GONZALO TAPIAS PEÑA, asistido de abogado, mediante escrito procedió a dar contestación a la demanda, en los términos siguientes:
* Opuso la cuestión previa establecida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando al respecto, que el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión pasó a ser a tiempo indeterminado, pues a criterio suyo, operó la tácita reconducción, motivado a que, a su parecer el contrato de arrendamiento se fijó por un año contado a partir del día 01 de marzo de 2009 por lo que venció el día 28 de febrero de 2010 y de allí en adelante la arrendadora no lo notificó del desahucio ni de la prórroga legal, permitiéndole el uso del inmueble y recibiéndole el pago de alquiler que a partir del mes de septiembre de 2010 le consignó, por lo tanto, afirma que no puede la arrendadora accionar por cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga.
* Asimismo opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que no se encuentra lleno el requisito establecido en el ordinal 7° del artículo 340 ejusdem, al no especificarse los daños y perjuicios y sus causas, manifestando a su vez, que no le asiste a la demandante reclamar daños y perjuicios por supuesto cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, ya que no ha incumplido con el mismo, pues se encuentra solvente en el pago de los cánones de alquiler, aunado al hecho que a su criterio, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado operando por ende la tácita reconducción.
Como contestación al fondo reconoce como hechos no controvertidos, los siguientes:
1. Que la demandante es la arrendadora y él es el arrendatario. 2. Que el inmueble objeto de arrendamiento es el signado con el N° 0-12 ubicado en la calle 10 con Pasaje Cumaná, jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del estado Táchira. 3. Que la duración del contrato de arrendamiento privado es de un (1) año contado a partir del 01 de marzo de 2009. 4. Que el documento inserto al folio 12 únicamente se encuentra suscrito por la demandante, sin que tenga fecha cierto, pues no fue efectuada a través de un documento auténtico, siendo realizada en forma no indubitable. 5. Que los recibos insertos a los folios 13, 14 y 15 fueron consignados en copias y los recibos insertos a los folios 16, 17 y 18 fueron acompañados en originales, desprendiéndose de ellos, a su parecer, que la arrendadora sólo le entregó los tres (3) primeros.
* Prosiguió su defensa, negando, rechazando y contradiciendo:
- Que la relación arrendaticia haya comenzado el 01 de marzo de 2009, toda vez, que a su decir, la misma se inició por contrato verbal desde el 01 de abril de 2006, y que el contrato privado según la cláusula tercera vencía el 28 de febrero de 2010, pero que por efecto de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, se convirtió en tiempo indeterminado, habiendo transcurrido casi cinco (5) años de dicha relación arrendaticia sin que la arrendadora le haya notificado del desahucio ni de la pretendida prórroga legal.
- Que desde hace aproximadamente tres (3) meses ha destinado el inmueble objeto de arrendamiento para vivienda, toda vez que, desde el 01 de febrero de 2006, vive con su familia en dicho inmueble y fue en el año 2007 en que instaló y una pequeña fábrica de muebles y que lo que en realidad sucedió es que siendo arrendatario desde el 01 de abril de 2006, la arrendadora le hizo firmar en fecha 28 de febrero de 2009 el contrato de arrendamiento con la amenaza que si no firmaba lo desalojaba, redactando el contrato de forma unilateral y fue así, como a su decir, en la cláusula segunda se obliga al demandado a destinar el inmueble para su uso personal, encontrándose el inmueble constituido por una casa con galpón.
- Que haya dejado de cumplir con la obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2010, a razón de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00) lo que totaliza la suma de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00). Toda vez que desde que la arrendadora rehusó a recibirle el pago de dichos cánones los ha consignado en el expediente N° 810 nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, conforme a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
- Que el contrato de arrendamiento haya llegado a su vencimiento, toda vez, que a su criterio, operó la tácita reconducción.
- Que se haya iniciado la prórroga legal y que la misma haya finalizado.
- Que la actora lo haya notificado de la intención de no renovarle el contrato de arrendamiento, que en suma se inició el día 01 de abril de 2006 y del inició de la prórroga legal, reiterando que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado.
- Que se haya negado a firmar comunicación alguna, pues no ha tenido conocimiento del contenido de ninguna comunicación, ni en forma verbal no escrita.
- Que haya suscrito los recibos de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto insertos del folio 13 al 18, donde sin haberlo notificado de la prórroga legal, la arrendadora unilateralmente les colocaba la coletilla relativa a la prórroga legal, pues de dichos recibos la arrendadora sólo le entregó los correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo, insertos a los folios 13, 14 y 15, pero no así los de los meses de junio, julio y agosto. No pudiéndole ser opuestos dichos recibos porque nunca fueron firmados por él.
- Que desde el 02 de septiembre de 2010, haya ocupado el inmueble de forma indebida y de mala fe, pues no ha causado daños y perjuicios a la demandante, ya que no la ha privado de percibir los frutos civiles que genera el bien dado en arrendamiento, así como tampoco ha incumplido con la cláusula penal establecida en la cláusula Décima Cuarta del Contrato de Arrendamiento. De igual manera manifestó que no existe justificación para demandarlo por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal.
Del mismo modo procedió a negar, rechazar y contradecir el petitorio del libelo, la procedencia de la medida cautelar solicitada y la estimación de la demanda.
Por último solicitó que la demanda sea declarada sin lugar con especial condenatoria en costas. (Folios 38 al 45).
En fecha 04 de marzo de 2011, la representación de la parte demandante presentó en cuatro folios útiles escrito de oposición a las cuestiones previas. (Folios 47 al 50).
En fecha 14 de marzo de 2011, la representación de la parte demandada, a través de escrito promovió las siguientes pruebas: Capítulo I. Primero: Valor y mérito jurídico de las cuestiones previas opuestas y demás defensas alegadas en el escrito de contestación a la demanda. Segunda: Copia fotostática del expediente de consignaciones N° 810 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios (51 al 77).
De igual manera el apoderado de la parte demandada, en esa misma fecha en escrito separado, promovió como pruebas: Primero: De los hechos no controvertidos: 1. Valor y mérito probatorio del documento inserto al folio 12, y de los recibos insertos a los folios 13, 14 y 15, en los términos expresados en la contestación de la demanda. 2. Valor y mérito probatorio de la copia certificada del expediente de consignaciones N° 810, que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Segundo: Respecto a los hechos controvertidos: 1. Alegatos realizados en el escrito de contestación. 2. Certificado de Inscripción en el Registro de Información Fiscal, marcado con la letra “B”. 3. Copia fotostática del Registro Mercantil de la Firma personal “Fábrica de Muebles JG”, marcada con la letra “C”. 4. Inició de actividades Copia fotostática de comunicación de fecha 11 de febrero de 2008, dirigida a la Gerente Regional de Tributos Internos del SENIAT, marcada con la letra “D”. 5. Certificado de Conformación de Uso, espedido por la Dirección de Desarrollo Urbanístico de la División de Planificación Urbana de la Alcaldía de San Cristóbal, marcado con la letra “E”. Recibo emanado de la Dirección de Hacienda, Liquidación de Impuestos Municipales, de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, marcado con la letra “F”. 6. Copia de la Patente de la Fábrica de Muebles JG, expedida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, marcada con la letra “G”. (Folios 78 al 114).
En fecha 15 de marzo de 2011, la representación judicial de la parte demandante, mediante escrito promovió las siguientes pruebas: Capítulo I. Primero: Contrato de Arrendamiento Privado de fecha 28 de febrero de 2009. Segundo: Documento de propiedad inserto a los folios 10 y 11, marcado con la letra “B”. Tercero: 1. Comunicación escrita inserta al folio 12. 2. Recibos de Pago, insertos del folio 13 al 18. Cuarto: Conforme al Principio de Comunidad de la Prueba lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación. Quinta: Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 09 de octubre de 2007, bajo el N° 512, Tomo 265 de los libros respectivos. (Folios 115 al 123).
En esa misma fecha, 15 de marzo de 2011, se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por las partes en este proceso. (Folio 124).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del lapso para proferir Sentencia, observa:

ii
PARTE MOTIVA:

Comienza la presente litis, por libelo reformado de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con fundamento en los artículos: 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, 552, 1159, 1264, 1265, 1167, 1592 ordinal 2°, 1594 y 1595 del Código Civil, donde la ciudadana LUISA OMAIRA MORENO MÁRQUEZ, en su condición de arrendadora, demanda al ciudadano GONZALO TAPIAS PEÑA, en su carácter de arrendatario, en virtud de no haber hecho entrega del inmueble arrendado, según contrato de arrendamiento privado de fecha 28 de febrero de 2009, celebrado por un lapso de duración de un (1) año contado a partir del 01 de marzo de 2009 hasta el día 01 de septiembre de 2010, sobre un galpón con pisos de cemento, techos de acerolit, mezanina metálica, pisos de madera, dos baños, ubicado en la calle 10, con Pasaje Cumaná N° 0-12, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, al vencimiento de la prórroga legal, que a decir suyo se verificó el día 02 de septiembre de 2010, en razón de lo cual solicitó que sea condenado en lo siguiente: Primero: Entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, completamente desocupado, en “perfecto” estado de aseo y conservación y solvente en el pago de los servicios públicos. Segundo: Pagar la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 12.510,00) por concepto de pago de los daños y perjuicios establecidos en la cláusula penal del contrato de arrendamiento objeto de la demanda, más los días que se causen hasta la entrega definitiva del inmueble dado en arrendamiento, completamente desocupado. Tercero: Pagar los honorarios profesionales, las costas y costos del juicio.
Por su parte el demandado, asistido de abogado, en la oportunidad correspondiente contestó la demanda con base en las defensas siguientes:
Opuso la cuestión previa establecida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando al respecto, que el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión pasó a ser a tiempo indeterminado, habiendo operado la tácita reconducción, motivado a que, a su parecer el contrato de arrendamiento se fijó por un año contado a partir del día 01 de marzo de 2009 por lo que venció el día 28 de febrero de 2010 y de allí en adelante la arrendadora no lo notificó del desahucio ni de la prórroga legal, permitiéndole el uso del inmueble y recibiéndole el pago de alquiler que a partir del mes de septiembre de 2010 le consignó, por lo tanto, afirma que no puede la arrendadora accionar por cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga. Asimismo expresó que la relación arrendaticia se inició el día 01 de abril de 2006 a través de contrato de arrendamiento verbal.
De seguidas pasa esta operadora de justicia a emitir pronunciamiento sobre la cuestión previa de inadmisibilidad propuesta por la parte demandada, considerando que para establecer la naturaleza contractual e idoneidad para interponer la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, debe analizarse los aspectos fundamentales entre los cuales se fundamenta la petición de la accionante, todo ello con el fin de establecer la naturaleza actual de la relación arrendaticia, en tal sentido tenemos:
Que en el contrato de arrendamiento privado de fecha 28 de febrero de 2009, el cual al haber quedado reconocido por el demandado, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil, quedó establecido en la Cláusula Tercera, quedo establecido que:

“La duración del presente contrato es por el lapso de un (1) año contado a partir del 01 de Marzo de 2009”. (Negrillas y subrayado del Juzgadora).

Por lo tanto, en virtud de la cláusula transcrita ambas partes conocían de antemano la fecha de inició y por ende podían inferir la culminación del mismo el día 01 de marzo de 2010, comenzando la prórroga legal de la que se tratase el día 02 de marzo de 2010, no habiendo sido prevista notificación alguna pues no se establecieron prorrogas sino el término fijo de duración de un (1) año en razón de lo cual, las partes contratantes podían verificar el inició y fin; no compartiendo esta operadora de justicia el criterio del demandado respecto a que debía ser notificado de la voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia a los fines del inicio de la prórroga legal, toda vez, que no fue prevista la figura de la notificación, dada la manera en que fue predicha la duración del contrato, considerando quien aquí juzga, que lo indicado en la Cláusula Quinta, se refiere a cualquier citación o notificación que la arrendadora quisiera hacer al arrendatario respecto al contrato pero no de desahucio pues no se expresó momento para hacerla, ni tampoco se previó la prorrogabilidad del contrato, y sí así hubiese sido se habría plasmado igualmente obligación de notificación para que el arrendatario manifestase a la arrendadora su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, lo cual no se estipuló en el contrato de arrendamiento, por lo tanto, dicha cláusula quinta no puede ser concatenada a la cláusula tercera si es que tomamos el contrato como un todo con obligaciones y derechos para los contratantes; y así se decide.
Ahora bien, tomando como base lo antes dicho, tenemos que al finalizar el término fijo, esto fue, el día 01 de marzo de 2010, comenzaba a correr la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo imprescindible para esta Juzgadora dado los alegatos contrapuestos de las partes, establecer el tiempo de prórroga que le corresponde o correspondía al demandado-arrendatario dada la duración de la relación arrendaticia, que según el demandante se inició mediante contrato de arrendamiento privado de fecha 28 de febrero de 2009 y según el arrendatario se inició mediante contrato de arrendamiento verbal el día 01 de abril de 2006, pues de verificarse lo dicho por la parte demandada, la presente demanda debería ser desechada pues se encontraría en curso la prórroga legal.
Al respecto las partes para avalar sus alegatos presentaron la siguiente documentación: La parte demandada aportó: Certificado de Inscripción en el Registro de Información Fiscal, marcado con la letra “B”; copia fotostática del Registro Mercantil de la Firma personal “Fábrica de Muebles JG”, marcada con la letra “C”; comunicación de inició de actividades Copia fotostática de fecha 11 de febrero de 2008, dirigida a la Gerente Regional de Tributos Internos del SENIAT, marcada con la letra “D”; certificado de Conformación de Uso, espedido por la Dirección de Desarrollo Urbanístico de la División de Planificación Urbana de la Alcaldía de San Cristóbal, marcado con la letra; recibo emanado de la Dirección de Hacienda, Liquidación de Impuestos Municipales, de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, marcado con la letra “F”; copia de la Patente de la Fábrica de Muebles JG, expedida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, marcada con la letra “G”; todos los cuales constituyen documentos administrativos que son tomados en consideración por esta Juzgadora, sin embargo, los mismos se expiden con base a la declaración expresa de quien los peticiona, considerando esta operadora de justicia que la parte demandante hizo contrapeso a lo alegado por la parte demandada respecto al inicio de la relación arrendaticia en el año 2006, al aportar a las actas procesales contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 09 de octubre de 2007, bajo el N° 51, Tomo 265 de los libros respectivos, donde se evidencia que el arrendatario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento aquí controvertido, a partir del día 01 de agosto de 2007 y hasta el día 01 de febrero de 2008, fue el ciudadano ARKAN KIRBAG KIRBAG, en razón de lo cual, infiere esta operadora de justicia que sí existió un contrato de arrendamiento verbal entre la demandante y el demandado sobre el galpón arrendado no tuvo permanencia ininterrumpida en el tiempo, no siéndole dado a esta Sentenciadora tomar en consideración un lapso para el disfrute de prórroga legal mayor al que establece el contrato de arrendamiento privado de fecha 28 de febrero de 2009; y así se decide.
Dicho todo lo anterior, se dictamina que la prórroga legal que le correspondió al demandado fue la establecida en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto fue, de seis (6) meses contados a partir del vencimiento del término fijo, por lo que, al vencerse el contrato de arrendamiento el día 01 de marzo de 2010, la prorroga legal se verificó desde el día 02 de marzo de 2010 hasta el día 02 de septiembre de 2010, sin que pueda establecerse que operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, pues de la copia certificada de la consignación arrendaticia N° 810 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, inserta también a las actas procesales en copia fotostática, en virtud de lo cual, se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no consta de manera alguna que la arrendadora-demandante haya dado por sentada la continuidad de la relación arrendaticia, pues no se desprende que la misma haya acudido a dicho Tribunal a retirar los cánones de arrendamiento ni antes ni después de vencida la prorroga legal, por lo que, a criterio de quien aquí decide, la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal, esta ajustada a derecho, por cuanto no se ha renovado la relación arrendaticia, caso contrario seria que la arrendadora hubiese retirado el dinero producto de las consignaciones arrendaticias, después de vencida la prórroga legal, ya que de haberlo hecho, la relación arrendaticia habría quedado renovada, pero a tiempo indeterminado, esto quiere decir que hubiese operado la tacita reconducción. En consecuencia tendría que haber sido declarada inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato, situación está que no ocurrió en el caso bajo examen, motivo por el cual se tiene que la presente acción no es contraria a derecho, debiendo ser declarada Sin Lugar la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda, opuesta por la representación de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. (Negrillas de la Juzgadora).
De igual manera opuso la parte demandada como cuestión previa de defecto de forma, por considerar que el libelo no cumple con lo establecido en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al no especificarse los daños y perjuicios y sus causas, manifestando a su vez, que no le asiste a la demandante reclamar daños y perjuicios por supuesto cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, ya que no ha incumplido con el mismo, pues se encuentra solvente en el pago de los cánones de alquiler, aunado al hecho que a su criterio, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado operando por ende la tácita reconducción.
Al respecto considera esta operadora de justicia que el petitorio de la demandante en los numerales segundo y tercero, que riela al folio 25, responde a lo convenido entre las partes en el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, en la llamada cláusula penal, por lo tanto, le asiste a la actora, el derecho a cobrar el monto que resulte del cálculo correspondiente pues si se verifica o no el incumplimiento del demandado-arrendatario con lo alegado por la actora constituye materia de fondo, por lo que, al encontrarse previsto en el contrato de arrendamiento que es Ley entre las partes lo pretendido, no carece el libelo de demanda de lo indicado en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pues está plenamente establecido en el contrato en cuestión el monto causado cada día, y así se decide.
En razón de lo antes resuelto, esta Sentenciadora declara Sin Lugar la cuestión previa de defecto de forma, invocada por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que el libelo carece de los requisitos establecidos en los numerales 7° y 11 del artículo 340 ejusdem; y así se decide.
De seguidas para esta administradora de justicia a emitir pronunciamiento sobre el rechazo la estimación de la demanda, en tal sentido observa que:

Prevé el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil:

"(...) El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...".

En este orden de ideas, es oportuno traer a colación el criterio de nuestro Máximo Tribunal acerca de lo que debe hacer el demandado que rechaza la estimación de la demanda hecha por el actor:

“(…) la Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000, la Sala de Casación Civil, (expediente N° 99-417), para el caso de que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo lo que sigue:
“(…) En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. (…) No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación aplicando lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.
Por cuanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, es este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Destacado de la Sala).
Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos, que la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio por exagerada, (…) lo cierto es que no planteó la estimación que en su criterio era la adecuada, así como tampoco ejerció actividad probatoria alguna en relación al referido argumento. (…)
Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor…” (Sentencia de la Sala Político-Administrativa del 23 de julio de 2003, Oscar Pierre Tapia, N° 7, año 2003, página 553 y siguientes; subrayado del Tribunal).

De acuerdo con los anteriores criterios legales y jurisprudenciales, el rechazo a la estimación de la demanda se trata de un rechazo considerado como puro y simple, por lo tanto no siendo suficiente el argumento de la demandada respecto a que se encuentra solvente, pues en todo caso eso es materia del fondo y lo debe demostrar en el proceso, debe declararse firme la estimación hecha por la actora en la cantidad de DIECISEIS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 16.263,00), y así se decide.

PRUEBAS APORTADAS, VALORACIÓN y ANÁLISIS:
Seguidamente esta Juzgadora al verificar que algunas pruebas son coincidentes entre las partes, pasa a valorarlas conforme al principio de comunidad de la prueba, por el cual, las mismas una vez aportadas por las partes al proceso, no son de quien las promueven, sino del proceso mismo, con independencia de que beneficien o perjudiquen a quien las promueva o a la parte contraria, en tal sentido tenemos:
- Valor y mérito jurídico de las cuestiones previas opuestas y demás defensas alegadas en el escrito de contestación a la demanda, no constituye un medio de prueba valido de aquellos a los cuales el Legislador haya querido darle valor probatorio, pues es bien sabido que todos y cada uno de los alegatos de las partes deben ser analizados y corroborados por el Juez con las pruebas aportadas en el juicio del que se trate.
- Copia fotostática certificada del expediente de consignaciones N° 810 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, presentada de igual manera en copia simple, ya valorada por esta Juzgadora al resolver sobre la cuestión previa de inadmisibilidad de la acción; de la misma se desprende que el demandado de autos ha consignado mes a mes el canon de arrendamiento iniciando por el del mes de octubre de 2010 hasta el mes de febrero de 2011, cada planilla de deposito por un monto de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), para un total de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00). Constando igualmente copia fotostática del deposito N° 9953584 de fecha 04 de marzo de 2011, por MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), con lo cual se constata que el demandado-arrendatario ha pagado por concepto de canon de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2010 y, enero, febrero y marzo de 2011, la suma de DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.800,00), no siéndole dado a esta operadora de justicia verificar si dichos depósitos fueron realizados conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que no se demandó el pago de los mismos. Igualmente no se desprende del expediente de consignación bajo análisis que la arrendadora haya retirado canon de arrendamiento alguno; y así se considera.
- Valor y mérito probatorio del documento inserto al folio 12, y de los recibos insertos a los folios 13, 14 y 15, en los términos expresados en la contestación de la demanda, no son objeto de valoración por no tener relevancia jurídica en este proceso, dado que no se está debatiendo el pago de canon de alquiler de dichos meses, aunado al hecho cierto que solo se encuentran suscritos por la demandante, por lo tanto, no pueden ser opuestos al demandado
- Certificado de Inscripción en el Registro de Información Fiscal, marcado con la letra “B”; Copia fotostática del Registro Mercantil de la Firma personal “Fábrica de Muebles JG”, marcada con la letra “C”; copia fotostática de comunicación de inició de actividades de fecha 11 de febrero de 2008, dirigida a la Gerente Regional de Tributos Internos del SENIAT, marcada con la letra “D”; certificado de Conformación de Uso, espedido por la Dirección de Desarrollo Urbanístico de la División de Planificación Urbana de la Alcaldía de San Cristóbal, marcado con la letra “E”; recibo emanado de la Dirección de Hacienda, Liquidación de Impuestos Municipales, de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, marcado con la letra “F”; y copia de la Patente de la Fábrica de Muebles JG, expedida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, marcada con la letra “G”, ya fueron tomados en consideración en su justo valor probatorio al momento de resolver quien aquí juzga la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda opuesta por la parte demandada; y así se considera.
- Contrato de Arrendamiento privado de fecha 28 de febrero de 2009; y Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 09 de octubre de 2007, bajo el N° 512, Tomo 265 de los libros respectivos, ya fueron valorados al momento de decidir sobre la cuestión previa de inadmisibilidad de la acción propuesta por el demandado.
Vista las actas procesales, valoradas y analizadas las pruebas aportadas por las partes al proceso, habiendo quedado demostrado, que el arrendatario demandado no entregó el inmueble dado en arrendamiento, vencido el lapso de la prorroga legal arrendaticia, esto fue, el día 02 de septiembre de 2010, da por sentado el derecho que le asiste a la arrendadora-demandante, establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que clara y ciertamente contempla:

“La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el
arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado (…).

En razón de lo cual, al haber sido demostrados en el iter procesal, los requisitos para la procedencia de la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, ya que de los autos se desprende que el contrato de arrendamiento no pasó a ser a tiempo indeterminado como lo alegó la parte demandada, pues en el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión claramente quedó establecida la duración fija del mismo por un lapso fijo de un (1) año a partir del día 01 de marzo de 2009, sin que hayan quedado previstas prorrogas automáticas ni la figura del desahucio pues no se previó nada al respecto, se tiene que a la fecha de culminación de la prorroga legal, esto fue, el día 02 de septiembre de 2010, el arrendatario no acató lo establecido en el contrato de arrendamiento en relación a su duración, quedando demostrada de igual manera la no aceptación de la demandante-arrendadora respecto a la continuación de la relación arrendaticia, ya que no retiró los cánones de arrendamiento consignados con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, no avalando con dicha actitud asumida, la continuación del arrendatario en el inmueble arrendado, por lo que, esta operadora de justicia no encuentra impedimento alguno para que la presente acción prospere; y así se decide.
Dicho todo lo anterior, visto el pedimento de pago de la Cláusula Penal, el mismo procede por haber incumplido el demandado con el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión al no haber entregado el inmueble arrendado al momento de culminar la prórroga legal, sin embargo, según el artículo 1257 del Código Civil, la cláusula penal tiene por objeto asegurar el cumplimiento de la obligación, no un enriquecimiento, y en atribución a la facultad que la Ley otorga al Juez de disminuir o reducir el monto de la pena cuando éste sea exagerado en relación al de la obligación principal del contrato de arrendamiento, entendido como el pago de alquiler, esta Sentenciadora, en atención a la justicia social considera que, aunque si bien es cierto que el demandado no entregó el inmueble al momento de la culminación de la prórroga legal, no es menos cierto que, continuó pagando el canon de alquiler, por lo tanto, procede la reducción del monto de la cláusula penal, que pretende la actora según su petitorio le sea calculado por el monto de NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 90,00) diarios hasta la entrega definitiva del inmueble, por considerar quien aquí juzga, que el monto total de la cláusula penal, alcanza una suma excesivamente mayor al canon de arrendamiento, en razón de lo cual, se reduce la misma a SESENTA BOLÍVARES (Bs. 60,00) diarios, dado que el canon de arrendamiento mensual es por MIL OHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), en tal virtud, al constar el pago del canon de arrendamiento hasta el mes de marzo de 2011, el demandado deberá pagar a partir del día 01 de abril de 2011, por concepto de cláusula penal la cantidad de SESENTA BOLÍVARES (Bs. 60,00) diarios hasta el momento en que entregue el galpón que le fue dado en arrendamiento; y así se decide. (Negrillas de la Juzgadora).
Concluye esta administradora de justicia, salvo mejor criterio que ésta demanda, de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada Parcialmente Con Lugar y así se decide.

iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, interpuesta por la ciudadana LUISA OMAIRA MORENO MÁRQUEZ contra el ciudadano GONZALO TAPIAS PEÑA, ambos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA al demandado en lo siguiente:
PRIMERO: HACER ENTREGA a la parte demandante el inmueble arrendado uso comercial, consistente en un galpón con pisos de cemento, techos de acerolit, mezanina metálica, pisos de madera, dos baños, ubicado en la calle 10, con Pasaje Cumaná N° 0-12, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, libre de personas y cosas, completamente desocupado, en el mismo estado de conservación en que lo recibió, y solvente en el pago de los servicios públicos.
SEGUNDO: PAGAR por concepto de Cláusula Penal, la cantidad de SESENTA BOLÍVARES (60,00) diarios desde el día 01 de abril de 2011 hasta la entrega definitiva del inmueble.
No hay condenatoria en costas, en virtud de no haber sido acordados todos los pedimentos de la parte pretendidos por la parte demandante.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, a los fines de darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintitrés (23) días del mes de marzo de dos mil once. AÑOS: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “12.953”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp Nº 12.953-11.