TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
San Cristóbal, veintitrés (23) de marzo del año dos mil once (2011).-

200° y 152°

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA

EXPEDIENTE Nº

MOTIVO:
ESPERANZA IBARRA SIERRA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad N° V-23.130.865

JOSÉ ELÍAS DURAN TOLOZA y HEILY NIETO COLMENARES, titulares de la Cédulas de Identidad Nos. V-2.560.585 y 16.230.585 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.141 y 115.989, respectivamente.

ROSA AMPARO ZAMBRANO DE CASTILLO, JUAN RAMÓN CASTILLO y CLAUDINA GALLO DE PÉREZ, venezolanos, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-1.518.733, V-163.636 y 12.760.549, respectivamente, cónyuges entre los dos primeros con domicilio en el Barrio La Popa, carrera 8, N° 9-3, San Antonio, Estado Táchira y la ciudadana Venezolana y la ultima con domicilio en la calle 6 N° 3-40, Ureña Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira.

Abogado en ejercicio JAIME PÉREZ GALLO, titular de la Cédula de Identidad N° V- 12.209.705 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 63.212.

16.261

RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
PARTE NARRATIVA

Se inicia la presente causa por demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICO, incoada por La ciudadana ESPERANZA IBARRA SIERRA, actuando en su carácter de propietaria del Fondo de Comercio denominado ALTA PELUQUERIA IMPERIO, a través de apoderado, contra los ciudadanos ROSA AMPARO ZAMBRANO DE CASTILLO, JUAN RAMÓN CASTILLO Y CLAUDINA GALLO DE PÉREZ, en cuyo escrito libelar expone que:
El precitado Fondo de Comercio, ubicada en la Calle 6 No 3-42 de Ureña, municipio Ureña del Estado Táchira, originariamente propiedad de la ciudadana CARMEN MARLENE FORERO, hoy propiedad de su poderdante, inició sus actividades en dicha dirección desde el 15 de abril de 1986, según Patente No 1.188.
En fecha el 17 de julio de 1992, fecha en que adquirido su poderdante dicho Fondo de Comercio, ella continuo como arrendataria en la dirección ya indicada hasta el 11 de agosto de 1997, mediante contrato verbal, hasta que en fecha 12 de agosto de 1.997, suscribió contrato de arrendamiento por ante la Notaria Publica de San Antonio, anotado bajo el Nº 33, Tomo 73 de los libros de autenticaciones, lapso durante el cual pagó los cánones de arrendamiento, renovó la patente de industria y comercio por al alcaldía del Municipio Ureña; el 17 de junio de 2004, suscribió contrato con ROSA AMPARO ZAMBRANO DE CASTILLO, por el término de un año prorrogable, según documento anotado bajo el Nº 59, Tomo XIX, de los Libros de autenticaciones, pagando los cánones hasta el mes de enero de 2006, hasta que ante la negativa de la arrendadora de recibir los cánones de arrendamiento procedió a consignarlos por ante Juzgado del Municipio Pedro María Ureña de esta Circunscripción Judicial.
El 26 de septiembre de 2005, recibió notificación del prenombrado Tribunal en la que se le participa el derecho de preferencia del inmueble objeto del presente proceso.
Posteriormente los ciudadanos JUAN RAMON CASTILLO Y ROSA AMPARO ZAMBRANO DE CASTILLO, dan en venta el inmueble por la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 70.000) a la ciudadana CLAUDINA GALLO DE PEREZ, también arrendadora del bien, la totalidad del bien con sus tres únicos locales, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Pedro María Ureña, en fecha 7 de diciembre de 2005, inserto bajo la matricula Nº 05RI Nº 34, Tomo XXI, Folios 113 al 115.
La arrendadora, codemandada, bajo una errada interpretación del artículo 47 del la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, pretende sustituir en sus obligaciones al tercero adquirente sobre la notificación que éste debió haberle hecho a su poderdante, por lo que al no ocurrir esta, no se ha iniciado el plazo de cuarenta días calendario establecidos en la precitada norma.
Fundamenta su acción en los artículos 7, 43, 44 y 47 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artículos 19 y 21 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (fs. 1 al 5)
En fecha seis de junio de 2006, este Tribunal admite la demanda y ordenó su trámite por el procedimiento breve, comisionando a los Juzgados de los Municipios Bolívar y Pedro María Ureña de esta Circunscripción judicial, a los fines de la citación de los demandados. (f 50).
Con fecha 25 de julio de 2006, el Tribunal da entrada a la Comisión proveniente el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña, habiendo quedada citada la codemandada, CAUDINA GALLO DE PEREZ (fl 62) y en la misma fecha, la proveniente del Juzgado del Municipio Bolívar, por la cual quedaron citados los codemandados, ROSA AMPARO ZAMBRANO DE CASTILLO y JUAN RAMON CASTILLO.
En fecha 11 de marzo de 2008, el co apoderado de los codemandados CLAUDINA GALLO DE PEREZ, ROSA AMPARO ZAMBRANO DE CASTILLO y JUAN RAMON CASTILLO presenta escrito en el cual previo a la contestación al fondo, opone Cuestiones Previas y Contestación, alegando en el mismo que:
Opone las Cuestiones Previas previstas las Cuestiones Previas contenidas en los ordinales 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentando la primera en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual la acción de retracto legal está sujeta a caducidad y que en concordancia con Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, la misma debe ser ejercida del plazo de 4º día, contados a partir de la protocolización del documento de venta. De igual forma invoca la norma contenida en el artículo 48, literal “a” ejusdem a los fines de confirmar que en el otorgamiento del Poder a sus apoderados, la demandante tenía conocimiento de la venta, la cual de igual forma ya había sido notificada por la vendedora. Con respecto a la segunda, invoca el artículo 49 ejusdem, según el cual se niega el derecho al arrendatario cuando un local es parte o porción del mismo.
En cuanto a su contestación al fondo de la demanda, niega, rechaza que: a) No se le haya notificado a la demandante en su condición de arrendataria del local identificado con el No 3-42 de la calle 6 de Ureña, pues la misma se hizo a través del Juzgado del Municipio Ureña de esta Circunscripción Judicial, mediante solicitud No 206-2005, b) Se haya discriminado a la ciudadana Esperanza Ibarra Sierra en cuanto a la posibilidad de venta del local identificado con el No 3-42 de la calle 6 de Ureña, por haber conversado en varias oportunidades con la ciudadana Rosa Amparo Zambrano Castillo, siendo su interés sobre dicho local y no la totalidad de inmueble, c) A la demandante se le haya desconocido los derechos que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incluido el derecho a retracto legal, pues se le hizo saber de la venta mediante las notificaciones Nos 206-05 y 330-06, d) La codemandada Rosa Amparo Zambrano Castillo haya actuado fraudulentamente para desconocer los derechos de la demandante y menos incursa en las previsiones del artículo 464 del Código Penal, e) Se opone de pleno derecho al petitorio de la actora sobre medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de Claudina Gallo de Pérez por considerar que no existe riesgo de que quede ilusoria la ejecución del fallo que pudiera serle favorable y f) Impugna las copias simples, enunciadas y anexas al libelo de la demanda, marcadas con las letras “ B, C, D, E, F y G ”, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (fls 71 al 75 vueltos).
En fecha 31 de julio de 2006, la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas, en el cual ofrece: a) Merito favorable de los autos, b) Documento de venta del inmueble debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, c) Contrato de arrendamiento reconocido por ante el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña de esta Circunscripción Judicial, a los fines de demostrar la cualidad de arrendatario de la co demandada CLAUDINA GALLO DE PEREZ, d) Copia certificada del expediente contentivo de la consignación de cánones de arrendamiento por parte de la accionante por ante el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña de esta Circunscripción Judicial, e) Copia certificada del expediente N° 206-2005, contentivo de la notificación efectuada por ante el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña de esta Circunscripción Judicial, a la accionante conforme a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, f) Copia de la Patente de Industria y Comercio de la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña, a la ALTA PELUQUERIA AMPERIO representada por la co demandada ESPERANZA IBARRA SIERRA.(fs. 112 y 113).
En fecha 10 de agosto de 2006, la representación de la parte accionante, presenta escrito, el cual en primer lugar hace oposición a las Cuestiones Previas opuestas por la parte demandada, para lo cual alega que, no procede la caducidad del ejercicio de la acción, por cuanto de conformidad con el artículo 47 de la ley de Arrendamientos Inmobiliario, la adquirente no hizo la notificación del negocio realizado sobre el inmueble objeto de controversia; por otra parte, sobre la prohibición de la ley para admitir la acción propuesta, alega que el traspaso se hizo a un supuesto tercero ( compradora, también arrendataria ), bajo un supuesto derecho de preferencia por antigüedad, no contemplado en el Ley de Arrendamientos, y en segundo lugar promueve las siguientes pruebas: a.- Valor y mérito probatorio de los documentos acompañados al libelo de demanda marcados “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H” y “J”, a los fines de demostrar la cualidad de la accionante, y el derecho del retracto legal arrendaticio, la relación arrendaticia, y el incumplimiento de las obligaciones por parte de la arrendataria del otro local comercial, de conformidad con lo establecido en los artículos 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (fs. 154 al 157)
En fecha 11 de agosto 2006, el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte co demandada (fl. 172).
En fecha 07 de marzo 2007 se agregó Oficio 032 de fecha 22 de febrero 2007, proveniente de Hidrosuroeste C.A. (fl. 176).
Por diligencia de fecha 08 de junio de 2007, el apoderado de la parte demandante agrega la copia certificada del Acta de Defunción del codemandado Juan Ramón Castillo (fl. 180 al181).
Por auto de fecha 12 de junio de 2007, el Tribunal declara la suspensión de la causa, de conformidad con el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, procediendo a librarse los edictos respectivos (fl 182).
En fechas 02 de agosto, 18 de septiembre y 21 de septiembre 2007, la parte demandante consigna los folios de los periódicos donde se hizo la publicación de los edictos (fls 185 al 222).
En fecha 21 de enero 2008, las herederas del extinto Juan Ramón Castillo, Isabel Elena Castillo y Paulina Coromoto Castillo, otorga poder a los abogados Carlos Augusto Maldonado y Jaime Pérez Gallo (fls. 229 al 231).
En fecha 07 de marzo la Defensora ad litem de los herederos desconocidos, abogada Belkis Xiomara Labrador, queda legalmente citada (Vlto fl. 232).
En fecha 11 de marzo de 2008, la representación de las codemandadas, Isabel Elena Castillo Zambrano y Paulina Coromoto Castillo Zambrano, presenta escrito de contestación a la demanda, en el cual expone que: Insiste en la caducidad de la acción de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como excepción de fondo, conforme al artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil e invoca lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento, por ser la pretensión de la demandante que se le venda el local signado con el No 3-42, ubicado en la calle 6 del centro de la ciudad de Ureña y el cual ocupa en su condición de arrendataria y quien fue debidamente notificada de la venta mediante solicitud No 206-2005 gestionada por el Tribunal de Municipio Ureña. (fs. 235 y 236).
En fecha 11 de marzo de 2008 la Defensora Ad litem de los herederos desconocidos del extinto JUAN RAMON CASTILLO, presenta escrito en cual, previo a indicar que no le fue posible localizar a los herederos desconocidos, niega, rechaza y contradice la demanda incoada en la presente causa. (fl. 237)
Planteada la controversia en los términos precedentes y visto que la parte codemandada opuso Cuestiones Previas, las cuales deberían resolverse con antelación al pronunciamiento sobre el fondo de la causa, y por cuanto de la relación hecha de la presente causa, este administrador de justicia percibe que es conveniente hacer una revisión de aspectos puntuales del iter procesal, procede al establecimiento de los siguientes hechos:
PRIMERO: Por auto de fecha 12 de junio de 2007 el Tribunal suspendió la causa, de conformidad con el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la muerte del codemandado JUAN RAMON CASTILLO, ordenando que se citara a los herederos conocidos y el libramiento de edictos para su publicación con el fin de citar a los herederos desconocidos del extinto, lo cual es cumplido por la parte actora dentro del tiempo establecido, haciendo la consignación de las secciones del los respectivos Periódicos.
SEGUNDO: Según el Acta de Defunción, que corre al folio 181, el extinto-codemandado, JUAN RAMON CASTILLO, dejó, aparte de su cónyuge, ciudadana ROSA AMPARO ZAMBRANO DE CASTILLO, dejó como herederos conocidos a: ISABEL ELENA, LUZ AMPARO, PAULINA COROMOTO, JUAN RAMON CASTILLO ZAMBRANO y JOSE LUIS y ALFREDO CASTILLO PEREZ, para cuya citación personal, se instó en el precitado auto del 12 de junio de 2007, a la parte actora a suministrar los nombres, identificación y direcciones.
TERCERO: Mediante el otorgamiento de Poder a los abogados, JAIME PEREZ GALLO y CARLOS AUGUSTO MALDONADO, tal y como consta al folios 229 vlto y 230, las ciudadanas ISABEL ELENA y PAULINA COROMOTO CASTILLO ZAMBRANO, de manera voluntaria se hicieron parte de la causa, no obstante se observa que la parte actora no estampó ninguna diligencia relacionada con lo solicitado por el Tribunal en el auto de 12 de junio de 2007, respecto a los herederos conocidos.
Así las cosas, es conveniente transcribir el contenido del artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

“La muerte de la parte desde que se haga constar en el expediente, suspenderá el curso de la causa mientras se cite a los herederos”
De conformidad con la norma antes citada, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en decisión dictada en el Expediente. Nro. AA20-C-2006-000092, reitera el criterio plasmado en el expediente N° 00-000414 (Caso: Nieves Margarita Avenas Montes c/ los herederos de José Martínez Roda), en el cual dejó sentado que:
“...el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, señala que “La muerte de la parte desde que se haga constar en el expediente, suspenderá el curso de la causa mientras se cite a los herederos”. En aplicación del precepto legal transcrito, ocurrido el supuesto de hecho señalado y programado por la norma, lo procedente es ordenar la paralización de la causa y proceder a citar a los herederos, aun a los desconocidos, mediante edicto, tanto a título universal como particular, ya que se debe entender a éstos como los nuevos legitimados para obrar, respecto al derecho litigado por el de cujus...”. (Resaltado de la Sala).
De la lectura de la norma transcrita y del criterio jurisprudencial citado, no puede obviarse que estando una causa en curso y quedando comprobado en el expediente la muerte de alguna de las partes, el proceso queda en suspenso y la ley impone a las partes la obligación de impulsar su reanudación mediante la citación de los herederos del fallecido, para que decidan lo que consideren conveniente como sus continuadores jurídicos de la causa, naciendo así una carga para lograr el cabal cumplimiento de esta exigencia legal dentro del lapso establecido y para lo cual debe hacerse la publicación de edictos, en caso de los desconocidos e impulsar la citación personal de los conocidos, previo aporte de la información necesaria al Tribunal, tal y como expresamente lo establece el Artículo 231 del Código del Procedimiento Civil, siendo toda actuación, contraria a lo establecido por el legislador motivo de sanción, por tratarse de una omisión donde está en juego el orden público.
En tal sentido, el legislador estableció en el artículo 267 ejusdem, la perención, como mecanismo sancionatorio de determinadas conductas de las partes, la cual ha sido fortalecido con los criterios sentados por nuestro Máximo Tribunal de Justicia, con la consecuencia de extinción del procedimiento, sin que ello agote la cuestión adjetiva, pero que por su naturaleza es materia de orden público y el Juez tiene la potestad de declararla de oficio y sobre lo cual, el maestro BORJAS, en su Obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, Tomo II, nos enseña esta institución en el derecho antiguo pudo considerarse únicamente como un remedio para poner término obligatorio a los litigios que amenazan perpetuarse, y un castigo para la parte negligente en agitarlos, teniendo hoy por hoy su fundamento, en una presunción iuris, en el cual los litigantes han querido dejar el juicio en el estado que tenían cuando dejaron de activar su curso, renunciando, por implícito acuerdo a la instancia en que ha ocurrido la paralización.
Por su parte, el insigne GIUSEPPE CHIOVENDA sostiene que la perención es un modo de extinción de la relación procesal, que se produce después de cierto periodo de tiempo, en virtud de la inactividad de los sujetos procesales que no extingue la acción, pero hace nulo el procedimiento. En otras palabras, la perención cierra la relación procesal, con todos sus efectos procesales y sustantivos, sin pronunciamiento sobre la demanda.
Finalmente el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al “Código de Procedimiento Civil, Tomo II”, sobre la perención, dice:

“Un proceso puede extinguirse anormalmente, no por actos, sino por omisión de las partes… El fundamento del instituto de la perención de la instancia reside en dos distintos motivos: de un lado, la presunta intención de las partes de abandonar el proceso, que se muestra en la omisión de todo acto de impulso (elemento subjetivo) y de otro, el interés público de evitar la pendencia indefinida de los procesos para ahorrar a los jueces deberes de cargo innecesarios.”

Establecidos los precedentes criterios doctrinarios, debe destacarse que el artículo 267, ordinal 3º, establece:

“Toda instancia se extingue por el transcurso de de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:

…….. omisis…….

“…Cuando dentro del término de seis meses contados desde la suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes o por haber perdido el carácter con que obraba, los interesados no hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley les impone para proseguirla.”

De este aspecto específico de la perención la Sala de Casación Civil ha establecido como reiterado e inveterado criterio que:
… “De acuerdo a la doctrina de esta Sala, los edictos deben ser librados siempre que conste en el expediente la muerte de alguna de las partes… No obstante, la Sala modifica su doctrina y deja sentado que dicha reposición procede en el caso de que la citación por edicto haya sido solicitada por los interesados, y el juez se niegue a acordarla, pues en tal hipótesis la parte impide la consumación de la perención y el sentenciador quebranta las normas procesales con menoscabo del derecho de defensa. Por el contrario, si las partes no instan la citación de los herederos, no procede la reposición, sino la perención de la instancia, luego de haber transcurridos seis meses constados a partir de que conste en autos la partida de defunción de alguna de la partes………. ” (resaltado del Tribunal)
(Exp. No 03-0375 del 25-02-2004. Reiterada Exp. No 05-0146 del 09-11-2007)
En el caso que nos ocupa, es evidente que habiendo sido suspendida la causa el 12 de junio de 2007, ante la muerte del codemandado JUAN RAMON CASTILLO, la parte actora, aún cuando cumplió con la publicación de los edictos con el fin de citar a los herederos desconocidos del de cujus, no ejecutó ningún acto con el propósito de citar a los herederos conocidos, más aún, ni siquiera cumplió con lo exigido por el Tribunal para iniciar dicha gestión, transcurriendo más de seis meses bajo un absoluto silencio, sobre dicho particular.
En consecuencia, por cuanto lo preceptuado en el encabezamiento de la norma procesal up supra indicada, regula adecuada y convenientemente la institución que aquí se examina, vale decir, el instituto procesal de la perención, es por lo que debe aplicarse cuando hubiere lugar a ello. Y así debe decidirse.
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PERIMIDA LA INSTANCIA en el presente procedimiento judicial, por incumplimiento de la parte actora por el transcurso de seis meses desde la suspensión de la causa por la muerte del codemandado, JUAN RAMON CASTILLO a los fines de impulsar la citación de los herederos conocidos.
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 283 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Juez, (Fdo) Pedro Alfonso Sánchez Rodríguez. La Secretaria (Fdo) María Alejandra Marquina de H.