TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

DEMANDANTE:
Sociedad Mercantil “SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 09-02-2006, anotada bajo el No. 30, Tomo 3-A, domiciliada en la ciudad de San Cristóbal Estado Táchira.

Apoderados de la demandante:
Abogados Juan Carlos Abreu Manzanilla y José Yamil Prada Sánchez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 66.938 y 53.018.

DEMANDADO:
Ciudadano ROBERTO ARTURO PARRA MIRANDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 23.142.886.

Abogado asistente del demandado:
Omar Enrique Contreras Bustamante, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 52.891.

MOTIVO:
Resolución de Contrato de Arrendamiento (Apelación de la decisión de fecha 31-01-2011, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira)

En fecha 16 de marzo de 2011 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente No. 34.301, procedente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con motivo de la apelación interpuesta mediante diligencia de fecha 25 de febrero de 2011, por el ciudadano Roberto Arturo Parra Miranda, actuando con el carácter de demandado, asistido del abogado Omar Enrique Contreras Bustamante, contra la sentencia proferida por ese Juzgado en fecha 31 de enero de 2011.
En la misma fecha en que se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el décimo día de despacho para dictar sentencia.

Al efecto, se pasan a relacionan las actuaciones que conforman el presente expediente, entre las cuales se destacan:
De los folios 01 al 04, escrito presentado para distribución en fecha 14-06-2010, por el abogado Julio Segundo Angarita Ortiz, actuando en su carácter de Vice-Presidente y en representación de la Sociedad Mercantil SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A., en su condición de arrendadora, en el que demandó al ciudadano Roberto Arturo Parra Miranda, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, para que en su carácter de arrendatario de un local comercial ubicado en la Calle 10, esquina de la Carrera 19, No. 10-3 y No. 18-87, Sector Barrio Obrero de la ciudad de San Cristóbal, conviniera o en su defecto fuera condenado por el Tribunal en: Primero: Resolver el contrato y como consecuencia entregar de forma inmediata, libre de bienes y personas, y con sus correspondientes llaves, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento al señor JULIO SEGUNDO ANGARITA ORTIZ, en representación de la Sociedad Mercantil SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A. Segundo: En pagar de forma inmediata al señor Julio Segundo Angarita Ortiz, en representación de la sociedad mercantil SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A., la cantidad de Bs. 26.880,oo por concepto de canon de arrendamiento insoluto correspondiente a los meses de mayo de 2010 y junio de 2010, incluido el I.V.A., a título de indemnización de daños y perjuicios. Tercero: En pagar de forma inmediata al señor Julio Segundo Angarita Ortiz, en representación de la sociedad mercantil SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A., la cantidad de Bs. 11.100,00 por conceptos de gastos de cobranza y a título de cláusula penal arrendaticia consistente en un recargo de Bs. 300,00 por cada día de atrasado en que incurrió, discriminado de la manera siguiente: del 06-05-2010 al 11-06-2010 para un total de 37 días calendarios. Cuarto: En pagar de forma inmediata al señor Julio Segundo Angarita Ortiz, en representación de la sociedad mercantil SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A., la cantidad de Bs. 389.760,oo por concepto de pago de los cánones de arrendamiento e I.V.A. que faltan por vencerse hasta la expiración del término convenido como justa indemnización de los daños y perjuicios. Quinto: A entregar de forma inmediata al señor Julio Segundo Angarita Ortiz, en representación de la sociedad mercantil SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A., el inmueble objeto del contrato en el mismo buen estado de conservación y habitabilidad en que lo recibió, a pagar los gastos por servicios públicos, tales como: energía eléctrica, agua, aseo urbano, teléfono y demás servicios de los que hiciere uso y presentar a la arrendadora las respectivas solvencias, como consecuencia de la resolución del contrato. Sexto: Las costas y costos del presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Alegó que en fecha 09-10-2009, su representada firmó contrato de arrendamiento con el señor Roberto Arturo Parra Miranda, quien tiene el carácter de arrendatario de un local comercial ubicado en la calle 10, Esquina Carrera 19, No. 10-3 y No. 18-87, Sector Barrio Obrero de la ciudad de San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, dicho local tiene un área aproximada de 219 m2, el cual consta de un salón propiamente dicho, una barra, depósito, mezzanine, baños para damas y caballeros, cocina, oficina, área de servicio y de circulación, todo con sus respectivas instalaciones eléctricas, de agua, luz, teléfono, aire acondicionado central con su respectiva ductería y demás anexidades; que en el referido contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula segunda el tiempo de duración del contrato el cual sería de 03 años y en la cláusula tercera se estableció que el canon de arrendamiento mensual quedaría estipulado durante el primer año en la cantidad de Bs. 12.000,oo pero a la fecha el arrendatario cancela la suma de Bs. 13.440,oo; así mismo fue estipulado en el contrato que el arrendatario se comprometía a cancelar los cánones de arrendamiento con puntualidad el primer día de cada mes por mensualidades anticipadas y que en caso que no cancelara dentro de los cinco primeros días calendarios, debía pagar el arrendatario por concepto de gastos de cobranza y a título de la cláusula penal arrendaticia un recargo de Bs. 300,oo por cada día de atraso en que incurriera, debiendo consignar junto con el monto del canon de alquiler el monto correspondiente a los días de atraso, en cuyo defecto se consideraría incumplida la obligación; que en la cláusula quinta del contrato se estableció que la falta de pago de 02 mensualidades consecutivas daría derecho a la arrendadora a solicitar inmediatamente la desocupación judicial del inmueble arrendado, el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y los que faltaren por vencerse hasta la expiración del término convenido, como justa indemnización de los daños y perjuicios. Que el caso es que el arrendatario incumplió con el pago del canon de arrendamiento y el I.V.A., correspondiente al mes de mayo de 2010 y junio de 2010, así mismo incumplió en no pagar lo atinente por concepto de gastos de cobranza y a título de la cláusula penal arrendaticia consistente en un recargo de Bs. 300, por cada día de atraso; que la deuda que posee el arrendatario asciende a la cantidad de 26.880,oo, más la cantidad de Bs. 11.000,oo por concepto de gastos de cobranza y a título de cláusula penal arrendaticia consistente en el recargo de Bs. 300,oo por cada día de atraso discriminado del 06-05-2010 al 11-06-2010, para un total de 37 días calendarios y de conformidad con lo convenido en la cláusula séptima del contrato, debe pagar la cantidad de Bs. 389.760,oo por concepto de pago de los cánones de arrendamiento e I.V.A., que faltan por vencerse hasta la expiración del término convenido, es decir, lo correspondiente a 13.440,oo incluido el I.V.A., por los 29 meses que faltan para finalizar el contrato. Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 427.740,oo y solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, se decrete el secuestro del inmueble arrendado y se ordene el depósito del mismo en la persona del demandante. Fundamentó su solicitud en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en los artículos 33 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Anexo presentó recaudos.
Por auto de fecha 21-06-2010, el a quo admitió la demanda por el procedimiento breve y acordó el emplazamiento del demandado.
En fecha 21-07-2010, el alguacil del Tribunal, dejó constancia que entregó boleta de citación al ciudadano Julio Segundo Angarita Ortiz, quien se negó a firmar la misma.
Al folio 24, diligencia de fecha 26-07-2010, en la que el abogado Juan Carlos Abreu Manzanilla, consignó poder judicial en copia simple a los fines de ser cotejado con el original que presentó para su vista y devolución, otorgado por el ciudadano Julio Segundo Angarita Ortiz en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil Soluciones Inmobiliarias C.A.
Por auto de fecha 29-07-2010, el a quo acordó que la secretaria del Tribunal librara boleta de notificación al demandado, comunicándole la declaración del alguacil, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
De los folios 32 al 35, contestación de la demanda presentada el 10-08-2010, por el ciudadano Roberto Arturo Parra Miranda, asistido del abogado Omar Enrique Contreras Bustamante, en el que negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos alegados como en el derecho en que se pretende amparar la parte actora; negó, rechazó y contradijo, lo alegado por la demandante cuando señala que incumplió con el pago del canon de arrendamiento y el I.V.A., correspondiente del mes de mayo y junio 2010, ya que de forma verbal llegó al acuerdo de pagos de dichos cánones de arrendamiento con el ciudadano José Segundo Angarita Ortiz, el cual debía realizarlo antes del 15-07-2010, acuerdo que cumplió en fecha 13-07-2010, por un monto de Bs. 26.880,oo, acuerdo de pago firmado, sellado por una persona autorizada por la Sociedad Mercantil Soluciones Inmobiliarias C.A.; que el demandante teniendo pleno conocimiento que la relación arrendaticia se originó por su interés de instalar un negocio destinado para que funcionara una tasca y restaurante, le ofreció alquilarle dicho inmueble con el compromiso de facilitarle y ayudarle a tramitar la permisología del referido negocio, debido a que anteriormente en el mismo local había funcionado un negocio similar y que por ser accionista el dueño del local él no tendría inconveniente con continuar con el mismo, que presumiendo de la buena fe del demandante a pesar de no tener la actualización de la documentación necesaria de la empresa mercantil denominada DOXXIS para la reapertura nuevamente del mismo, accedió a la firma del contrato de arrendamiento de fecha 09-10-2009, alegándome que así me garantizaría el uso del local, pero que sin embargo con el firme propósito de abrir el negocio accedió a continuar con los trámites de actualización de la empresa DOXXIS C.A., y después de que efectué una serie de gestiones para actualizar la empresa, me encontré que la misma no estaba solvente con los organismos competentes en la materia y que actualizarla le generaría gastos excesivos y complicaciones a futuro; que dicha situación le generó mucha preocupación, porque para la fecha ya había hecho una gran inversión en la infraestructura del local, debido a que a medida que hacía las modificaciones y acondicionamiento del local, aparecían otros daños en el mismo, como el techo, pisos, electricidad, seguridad y otros, que dada la circunstancia de no continuar con la empresa DOXXIS, decidió constituir una nueva empresa denominada ZINOWA BAR RESTAURANT, C.A., la cual una vez constituida la misma comenzó a tramitar ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal todo lo concerniente para la permisología de licores; que después de haber transcurrido 05 meses de firmado el contrato sin poder aperturar el local y preocupado por dicha situación, decidió abrir el negocio solo con el servicio de restaurante a partir del 01-03-2010, ya que hasta esa fecha no había podido obtener la autorización para el expendio de bebidas alcohólicas; que sin reunir la expectativas económicas del negocio continuó pagando los cánones de arrendamiento, con el interés de consolidar el negocio como tasca restaurante; que en fecha 22-06-2010, se le otorgó a su negocio la autorización de expendio de bebidas alcohólicas. Informó que en el año 2009, también firmó con un contrato con el demandante para alquiler de un apartamento y en virtud de que no se presentó ningún inconveniente, le generó confianza, pero desde el mes de marzo que le hizo entrega del inmueble al demandante hasta la presente no ha recibido el depósito que le exigió, manifestándole que el mismo le sería abonado a los cánones de arrendamiento del local comercial; que el demandante en todo momento ha tenido conocimiento de su situación, ya que de forma verbal le manifestó que le prestaría toda la colaboración, fijando acuerdos de pago y siempre expresándole que el depósito por el alquiler del apartamento sería abonado a la deuda, es por ello que no entiende la actitud del ciudadano José Segundo Angarita, cuando solicita una resolución de contrato, ya que todo se ha realizado con su consentimiento, lo cual no justifica que después de que él ha hecho una gran inversión al local, manteniéndolo sin operatividad y cumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento, pretenda alegar incumplimiento. Negó, rechazó y contradijo de que haya incumplido en no pagar lo atinente por concepto de gastos de cobranza y mucho menos la cláusula penal arrendaticia por cada día de retraso en el pago del canon de arrendamiento, ya que dicha cláusula contraviene lo estipulado en la Ley de Arrendamientos en su artículo 28; negó, rechazó y contradijo, el hecho de que deba cancelar a la sociedad mercantil Soluciones Inmobiliarias la cantidad de Bs. 389.760,oo por concepto de los pagos de los cánones de arrendamiento e I.V.A., que faltan por vencerse hasta la expiración del término vencido, ya que en ningún momento ha incumplido con lo acordado por el demandante.
Escrito de pruebas presentado en fecha 20-09-2010, por el abogado Juan Carlos Abreu Manzanilla, actuando con el carácter de autos, en el que promovió: - El mérito favorable de los autos; - Original del contrato de arrendamiento firmado entre su representada y Roberto Arturo Parra Miranda; - Copias fotostáticas de los únicos recibos de pago de canon de arrendamiento emitidos por Soluciones Inmobiliarias C.A., en su carácter de arrendadora, signados con los números: 0003251, 0003515, 0003656, 0003732, 0004101, 0004099; - Originales del cheque No. 33002561 de la cuenta 0102-0129-25-0000059789 del Banco de Venezuela por un monto de Bs. 13.440,oo y su correspondiente hoja de devolución.
Por auto de fecha 20-09-2010, el a quo admitió las pruebas anteriormente promovidas.
De los folios 53 al 57, escrito de pruebas presentado en fecha 24-09-2010, por el demandado Roberto Arturo Parra Miranda, asistido de abogado, en el que promovió: - El mérito favorable de los autos; - recibo de pago No. 1574928 de fecha 13-07-2010, por un monto de Bs. 26.880,oo por concepto de acuerdo de pago, firmado y sellado por una persona autorizada por la sociedad mercantil Soluciones Inmobiliarias, el cual fue cancelado mediante la emisión de dos cheques No. 41014462 del Banco Mercantil de la cuenta corriente No. 0105-0762-64-1762000865 por un monto de Bs. 13.440,oo cobrado el 14-07-2010, tal y como consta en el estado de cuenta emitido por el Banco Mercantil de fecha 27-07-2010 y cheque No. 33002561 del Banco de Venezuela de la cuenta corriente No. 0102-0129-25-0000059789 por un monto de Bs. 13.440,oo el cual no fue cobrado por razones que desconoce, pero que puede demostrar que según estado de cuenta de fecha 27-07-2010, existía para el 14-07-2010 un saldo de Bs. 14.469,87, cantidad suficiente para hacer efectivo del cobro del cheque; - Copia fotostática de oficio de fecha 22-08-2009 dirigido a la empresa Soluciones Inmobiliarias C.A., la cual fue recibida personalmente por el ciudadano Julio Segundo Angarita Ortiz; - Constancia de recibo de los documentos de la empresa Doxxis C.A., que le fueron entregados por la inmobiliaria Soluciones Inmobiliarias con fecha 23-09-2009; - Copia fotostática de oficio de fecha 07-12-2009 con acude de recibo de fecha 15-12-2009, dirigido al Jefe de la Oficina de Control de Administración y Expendio de bebidas alcohólicas de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal; - Fotocopia del Registro de comercio de la ZINOWA BAR RESTAURANT C.A., inscrita ante el Registro mercantil Tercero del Estado Táchira, de fecha 05-01-2010, bajo el No. 5, Tomo 1-A RM 445 y copia de la patente de industria y comercio No. 2730-10 emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal en fecha 13-05-2010; - constancia de registro de expendio de bebidas alcohólicas No. C-0230 con fecha 14-04-2010; - Copia del contrato de arrendamiento otorgado el 10-07-2009, ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal; - Testimoniales de: Carlos Anderson Chacón Maldonado, Andrea Nayusler Cuellar García y Arturo Landinez.
Por auto de fecha 24-09-2010, el a quo admitió las pruebas anteriormente promovidas, excepto la prueba testimonial, la cual negó su admisión por cuanto el promovente presentó su escrito el 24-09-2010, fecha en que está venciendo el lapso de promoción y evacuación.
Por escrito de fecha 08-11-2010, el abogado Juan Carlos Abreu Manzanilla, actuando con el carácter de autos, solicitó de conformidad con el artículo 599, numeral 7° del Código de Procedimiento Civil, se decrete el secuestro del local comercial ubicado en la calle 10 esquina carrera 19, No. 10-3 y No. 18-87 sector Barrio Obrero.
Por auto de fecha 02-12-2010, el a quo negó la medida solicitada por el abogado Juan Carlos Abreu.
De los folios 88 al 100, decisión de fecha 31-01-2011, en la que el a quo declaró: “PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO, interpuesto por la Sociedad Mercantil “SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A., en contra del ciudadano ROBERTO ARTURO PARRA MIRANDA, plenamente identificado en autos. SEGUNDO: En consecuencia se ordena al ciudadano ROBERTO ARTURO PARRA MIRANDA, a hacer entrega inmediata del inmueble a la Sociedad Mercantil SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A., libre de personas y cosas. TERCERO: Se condena al ciudadano ROBERTO ARTURO PARRA MIRANDA a pagar los daños y perjuicios ocasionados a la demandante Sociedad Mercantil “SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A.,” calculados mediante experticia complementaria del fallo, tal como se indicó en la motiva de esta sentencia.” (Sic). No hubo condenatoria en costas por no haber vencimiento total y acordó la notificación de las partes.
Mediante diligencia de fecha 22-02-2011, el ciudadano Julio Segundo Angarita Ortiz, confirió poder apud-acta al abogado José Yamil Prada Sánchez.
Por diligencia de fecha 25-02-2011, el demandado Roberto Arturo Parra Miranda, asistido del abogado Omar Enrique Contreras Bustamante, apeló de la sentencia dictada el 31-01-2011, conforme a lo establecido en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 04-03-2011, el a quo oyó la apelación interpuesta en ambos efectos y acordó remitir el expediente al Juzgado Superior en función de distribuidor.

Estando la presente causa en término para decidir, el Tribunal pasa a efectuar las consideraciones que se explanan a continuación:
La presente causa llega a esta Alzada en ocasión de la apelación propuesta en fecha veinticinco (25) de febrero de 2011, por la parte demandada, ciudadano Roberto Arturo Parra Miranda, asistido de abogado, contra la decisión de fecha treinta y uno (31) de enero de 2011 dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
El recurso fue oído en ambos efectos por el a quo el día cuatro (04) de marzo del año que discurre y remitido a distribución entre los tribunales superiores para su conocimiento, correspondiéndole a este Tribunal donde se le dio entrada y se fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia.

I
En primer lugar, debe esta alzada pronunciarse acerca del escrito presentado por la parte demandada, ciudadano Roberto Arturo Parra Miranda, ya que al tratarse de un procedimiento substanciado y sentenciado conforme a lo estipulado por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, en el que el artículo 893 ejusdem, concerniente al procedimiento en segunda instancia, prevé que se fije el décimo (10°) día para dictar decisión y sin que prescriba en modo alguno que se presenten informes o equivalente.
Sobre el particular debe señalarse que el máximo Tribunal del País, a través de la Sala Constitucional precisó que en el procedimiento breve en segunda instancia no se encuentra prescrito que haya informes, criterio que se desprende del fallo N° 3.057 proferido el día 14 de octubre de 2005, (Caso: Rosa Amelia Maldonado Castro y otros), expediente N° 04-2.079, criterio que la Sala de Casación Civil ha recogido y aplicado en múltiples oportunidades, tal como se puede apreciar en la decisión que se transcribe:
“Precisado lo anterior, es necesario destacar ahora, lo que ha venido estableciendo la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, con respecto a la presentación de los escritos de informes, en aquellas causas tramitadas a través del juicio breve y, la obligatoriedad de pronunciamiento con respecto a los planteamientos contenidos ellos, entre otras decisiones, mediante la Nº 3.057, del 14 de octubre de 2005, (Caso: Rosa Amelia Maldonado Castro y otros), en el expediente Nº 04-2.079, en la cual puntualizó lo siguiente:
“…aprecia la Sala que en el aludido procedimiento, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, dado que el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, dispone que en segunda instancia se fijará el décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho lapso, que resulta imprórrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520 eiusdem (instrumentos públicos, posiciones juradas y juramento decisorio), dentro de la oportunidad señalada en dicha norma.
Así, esta Sala en sentencia del 29 de septiembre de 2005 (Caso: Simón Alfredo Morón), respecto a la posibilidad de presentar informes en segunda instancia durante la tramitación de un procedimiento breve señaló:
‘“No obstante lo anterior, de autos no se desprende evidencia alguna de que, dentro del lapso previsto por el legislador para ello, el accionante haya promovido prueba alguna de las admisibles en dicha instancia, fundamentando su pretensión de amparo en el hecho de que, al haberse dictado sentencia al quinto día siguiente al 24 de mayo de 2005, se vio imposibilitado de presentar informes, debiendo la Sala señalar que dicho acto no se encuentra previsto en el procedimiento por el cual se rige la presente causa -procedimiento breve-, por lo que mal puede alegarse violación alguna del derecho a la defensa y, en tal sentido, resultaría inútil ordenar la reposición en el caso objeto de estudio”.’
En efecto, tal como quedó establecido en la sentencia citada supra, durante la tramitación en segunda instancia del procedimiento de nulidad de asamblea, no existe oportunidad fijada para presentar informes y observaciones a éstos y sólo pueden las partes hacer valer las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil (que en el presente caso no se hicieron valer), de modo que, mal pudo el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas violentar los derechos de la parte accionante, por cuanto no estaba obligado a pronunciarse sobre los alegatos expuestos en dicho escrito de informes…”. (Cursivas del texto de la cita).

Asimismo, esta Sala de Casación Civil se ha pronunciado al respecto, entre otras decisiones, mediante la número 314, del 23 de mayo de 2006, (Caso: Mario Elmer Villamil Trujillo, contra Richard Rafael Prato Albesiano y Otros), en la cual, señaló lo siguiente:
“…Con respecto al desenvolvimiento del procedimiento breve en el segundo grado de jurisdicción, establece el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, que se fijará el décimo día para dictar sentencia…
Advierte la Sala, que en el señalado procedimiento breve en segunda instancia, no se prescribe que haya acto de informes y sólo se otorga un término de diez días para sentenciar dentro del que el interesado deberá, si lo estima necesario, promover las referidas pruebas, sin que le sea posible hacerlo en otro momento ya que, se repite, dicho término es imprórrogable…”. (Subrayado de la Sala).

Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, la Sala constata que el juzgador de alzada decidió la causa de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, tramitó la causa a través del juicio breve, lo que determina, en aplicación de las jurisprudencias antes transcritas al caso sub iudice, que el jurisdicente superior que profirió la recurrida, no estaba obligado a pronunciarse sobre los alegatos contenidos en el llamado escrito de informes, los cuales, según delata la formalizante, fueron omitidos al dictarse la recurrida, pues como se señaló precedentemente en el señalado procedimiento breve en segunda instancia, no se prescribe que haya acto de informes.” (Subrayado del Tribunal)
(www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Octubre/RC.00668-211008-2008-08-207.html)

Así, de lo subrayado en las decisiones transcritas se tiene que no brota para el juzgador la obligación de pronunciarse en cuanto a lo señalado en el escrito presentado ante esta alzada por la parte demandada, razón determinante para que quien aquí decide desestime el aludido escrito, aunado al hecho que de llegarse a tomar en cuenta, la relación procesal se desequilibraría ante la imposibilidad de ser rebatido o contradicho por la parte contraria, violentándose su derecho a la defensa, al debido proceso y, consecuentemente, a la tutela judicial efectiva. Así se precisa.

II
MOTIVACION
La apelación que conoce esta Alzada, como ya se señaló, obedece al recurso de apelación propuesto en fecha veinticinco (25) de febrero de 2011, por la parte demandada, ciudadano Roberto Arturo Parra Miranda, asistido de abogado, contra la decisión de fecha treinta y uno (31) de enero de 2011 dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, interpuesto por la Sociedad Mercantil “Soluciones Inmobiliarias C.A. contra el ciudadano Roberto Arturo Parra Miranda.
En el caso que se resuelve, es necesario estudiar esta causa a la luz de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1167 y 1.264 del Código Civil que establecen:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Articulo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.”
En este orden de ideas, el Tratadista Nerio Perera Planas, en su obra “Código Civil Venezolano”, página 609, al citar jurisprudencia sobre los contratos y sus efectos, asentó:
“…En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Acerca de esta última se dice que ella puede favorecer los fraudes y que ocasiona inconvenientes a los contratantes o los terceros que se han fiado solamente en la voluntad declarada, que son las que ellos pueden conocer. Que abre las puertas a la fantasía y convierte al Juez en adivino. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe", y el Art. 1.160 CC, a su vez, establece: "los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley". CS3CDF 20-1-GG. Ramírez y
Garay. T. XIV. Pág. 236…”
De todo lo anterior se infiere que es obligación de las partes al momento de suscribir un contrato cumplirlo en los mismos términos y condiciones que fueron pactados; en este caso fue pactado por las partes un contrato de arrendamiento firmado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha nueve (09) de octubre de 2009, anotado bajo el Nº 31, Tomo 178, siendo la duración del contrato tres (03) años, contados a partir del día 01/11/2009 hasta el día 31/10/2012, cuyas cláusulas cuarta y séptima establecen:
“CUARTA: EL ARRENDATARIO se obliga a pagar el canon de arrendamiento con puntualidad el día PRIMERO (1) de cada mes por mensualidades anticipadas en la siguiente dirección: Avenida Guayana, Urbanización Santa Inés, Centro Comercial Paseo La Villa, Bloque A1, Segundo Nivel, Oficina A1-18, San Cristóbal, Estado Táchira, o bien, mediante depósito o transferencia bancaria a nombre de Soluciones Inmobiliarias C.A., en cualquiera de las cuentas bancarias que LA ARRENDADORA pone a disposición de la ARRENDATARIA; en estos dos últimos casos LA ARRENDATARIA queda obligada a entregar a LA ARRENDADORA constancia y/o comprobante del depósito o transferencia bancaria a los efectos que pueda emitir la correspondiente factura del canon pagado, la cual deberá pasar retirando por la sede de LA ARRENDADORA en la dirección antes señalada, quedando expresamente convenido que si EL ARRENDATARIO no cancela la mensualidad dentro de los cinco (5) días calendarios siguientes, contados a partir de la fecha de pago arriba indicada, deberá pagar por concepto de gastos de cobranza y a título de cláusula penal arrendaticia un recargo de trescientos bolívares (Bs. 300,oo) por cada día de atraso en que incurra, debiendo consignar junto con el monto del canon de alquiler, el monto correspondiente a los días de atraso, en cuyo defecto, se considera incumplida la obligación; sin perjuicio de los demás derechos y acciones a que diera lugar EL ARRENDATARIO conforme a las cláusulas de este contrato.”
“SEPTIMA: Queda expresamente convenido que la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar inmediatamente la resolución del presente contrato de arrendamiento, la desocupación judicial del inmueble arrendado, el pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos y los que faltaren por vencerse hasta la expiración del término convenido, como justa indemnización de los daños y perjuicios que su incumplimiento acaree, y a exigir el pago de los días de atraso transcurridos conforme a lo convenido en la Cláusula Cuarta de este Contrato hasta la fecha de la introducción de la demanda respectiva, sin perjuicio de los demás derechos y acciones a que tiene lugar LA ARRENDADORA conforme a las cláusulas de este contrato.”

Ahora bien, si el Arrendatario no cumple con las cláusulas del contrato se puede resolver o pedir el desalojo, según el contrato sea a tiempo determinado o indeterminado y en el caso en estudio, el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, pudiendo demandarse el cumplimiento o la resolución si se está incurso en las causales de ley.
De la revisión total del expediente, esta Alzada encuentra que constan agregados en los folios 44 al 48 depósitos bancarios que prueban el pago de los meses comprendidos entre noviembre del año 2009 a abril del año 2010, debiendo para la fecha de la interposición de la demanda (14/06/2010) los meses de mayo y junio de 2010, sin que haya hecho uso de su derecho de hacer consignaciones arrendatarias por ante un Tribunal de Municipio, estando en consecuencia suficientemente probada la insolvencia que motiva la resolución del contrato de arrendamiento, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil. Así se precisa.
Igualmente, constata esta Alzada que en el contrato de arrendamiento firmado por las partes no se convino que se pagaría adicionalmente un monto por concepto de impuesto al valor agregado (I.V.A.), incrementando al arrendatario el monto a pagar por concepto de alquiler, debiendo tomarse para todos los efectos del contrato la cantidad de doce mil bolívares (12.000,00 Bs.F.), tal como lo interpretó el a quo en el fallo recurrido. Así se indica.
Por otra parte, debe este Juzgador determinar la procedencia de los montos demandados por concepto de daños y perjuicios, consistentes en el pago de los canones desde el mes de mayo de 2010 hasta el día que este fallo quede definitivamente firme, los cuales son procedentes, tal como lo señaló el a quo en el fallo recurrido, calculados a razón de doce mil bolívares (Bs. F. 12.000,00) mensuales, restándose de la totalidad la cantidad de trece mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs. F. 13.440,00) pagados mediante cheque N° 41014462 del Banco Mercantil, en fecha 14/07/2010, monto total que será determinado por una experticia complementaria del fallo. Así se señala.
Finalmente, esta Alzada revisa la cláusula penal contenida en el numeral cuarto del contrato, que condena al pago de trescientos bolívares (Bs. F. 300,00) por cada día de atraso en que incurra, cuestión que colige con el contenido del artículo 28 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo apropiado lo señalado por el a quo en su fallo al considerar que dicha cláusula constituye una violación al derecho protegido en el artículo 28 del Decreto, así como una especie de cobro doble de danos y perjuicios, desproporcionando los derechos de las partes. Así se precisa.
Consecuencia de todo lo anterior, se declara sin lugar la apelación propuesta, confirmándose la sentencia de fecha treinta y uno (31) de enero de 2011 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta en fecha veinticinco (25) de febrero de 2011, por la parte demandada, ciudadano Roberto Arturo Parra Miranda, asistido de abogado, contra la decisión de fecha treinta y uno (31) de enero de 2011 dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión de fecha treinta y uno (31) de enero de 2011 dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró: “PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesto por la Sociedad Mercantil “SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A., en contra del ciudadano ROBERTO ARTURO PARRA MIRANDA, plenamente identificado en autos. SEGUNDO: En consecuencia se ordena al ciudadano ROBERTO ARTURO PARRA MIRANDA, a hacer entrega inmediata del inmueble a la Sociedad Mercantil SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A., libre de personas y cosas. TERCERO: Se condena al ciudadano ROBERTO ARTURO PARRA MIRANDA a pagar los daños y perjuicios ocasionados a la demandante Sociedad Mercantil “SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A.,” calculados mediante experticia complementaria del fallo, tal como se indicó en la motiva de esta sentencia.”
TERCERO: SE CONDENA en costas procesales a la parte recurrente o parte demandada, ciudadano Roberto Arturo Parra Miranda, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido confirmada la decisión recurrida.
Queda así CONFIRMADA la decisión recurrida.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los treinta (30) días del mes de marzo de dos mil once (2011). Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez Titular,

Abg. Miguel José Belmonte Lozada
La Secretaria

Abg. Blanca Rosa González G.
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo 03:15 de la tarde, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
MJBL/brgg
Exp. Nº 11-3645