TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: ISLEY XIOMARA ORDOÑEZ SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, educadora, hábil, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.492.456, domiciliada en San Juan de Colon, Municipio Ayacucho del Estado Táchira.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: EMILIO ABUNASSAR BESTENE, GIOVANNI ALVARADO DIAZ y CARLOS RAFAEL VEGUETH CASTILLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 24.468. 123.497 y 136.969, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS SUESCUN AVENDAÑO y HERMILA IRAIDES MORA DE SUESCUN, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nro. V-12.778.029 y V-4.472.898, en su orden.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS
A objeto de su resolución Judicial por este Juzgado es recibido en fecha 01 de octubre de 2.009, libelo de demanda proveniente del Juzgado distribuidor de causas. Mediante el mismo la ciudadana ISLEY XIOMARA ORDOÑEZ SANCHEZ, demanda a los ciudadanos JUAN CARLOS, pretendiendo que Judicialmente cumplan con la obligación de terminar de construir una vivienda y protocolicen su venta.
.- Al folio 20, consta auto de fecha 19 de octubre de 2.009, mediante que se da admisión a la demanda por el procedimiento ordinario, ordenándose la comparecencia de los co demandados para dar contestación a la demanda dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia de la citación del último de los co demandados.
.- Consta al folio 27, diligencia de fecha 12 de noviembre de 2.009, en la que el alguacil indica que encontró en el Edificio Nacional a los co demandados a objeto de la citación y que los mismos se negaron a firmar los recibos de citación.
.- Al folio 28, en diligencia de fecha 24 de noviembre de 2.009, la representación actoral solicita que la secretaria del Tribunal se traslade a la morada de los co demandados a objeto de la citación de los co demandados.
.- Al folio 29, mediante auto de fecha 14 de diciembre de 2.009, el Tribunal acuerda librar boleta de notificación a los co demandados.
.- Al folio 32, consta diligencia de la secretaria del Tribunal de fecha 17 de diciembre de 2009, con la indicación de haber dado cumplimiento a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
.- al folio 33, consta auto de fecha 20 de enero de 2010, en el que consta el avocamiento de la Juez Bilma Carrillo.
.- Consta a los folios 34 al 43, escrito de contestación de demanda y reconvención de los co demandados de fecha 08 de febrero de 2010.
.- A los folios 44 al 48, consta auto de fecha 09 de febrero de 2.010, en que se declara inadmisible la reconvención.
.- A los folios 49 al 51, consta escrito de fecha 04 de marzo de 2010, por el que la demandante promueve pruebas en la causa.
.- La representación actoral presenta en fecha 04 de marzo de 2010 escrito de pruebas que riela a los folios 73 al 79.
Al folio 114, en auto de fecha 08 de marzo de 2010, se da admisión a las pruebas promovidas por las partes de la litis.
ACTUACIONES EN EL CUADERNO DE MEDIDAS:
Al folio uno (1) mediante auto de fecha 23 de octubre de 2.009, se decreta medida cautelar innominada de que la demandante pueda ocupar el inmueble objeto de la litis y que el Tribunal ejecutor de medidas se abstenga de ejecutar cualquier actuación Judicial para la tendiente a la entrega del bien objeto del litigio.
A los folios 8 al 11, mediante auto de fecha 27 de octubre de 2.009, consta que fue dictada medida de prohibición de enajenar y gravar.
No consta en autos la ejecución de la medida innominada de posesión del inmueble, constando que fue asentada la medida de prohibición de enajenar y gravar.
A los folios 13 al 15 la demandada en fecha 14 de enero de 2010, hace oposición a la medida dictada por el tribunal en auto anterior.
A los folios 16 y 17, en fecha 19 de enero de 2010, la demandada promueve pruebas en la incidencia de oposición.
II
MOTIVACION DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
A manera de prolegómeno se realiza una síntesis breve y precisa de los hechos alegados y las defensas y excepciones opuestas a objeto de establecer los términos en que ha quedado delimitada la controversia, dando con ello cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 243,3 del Código de Procedimiento Civil y poder establecer de esa manera el Thema decidendum de la controversia y en consecuencia los hechos que deben ser objeto de demostración por las partes mediante el aporte de las probanzas que creyeren conveniente traer a los autos.
DE LOS ALEGATOS ESGRIMIDOS EN LA DEMANDA:
Como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, se afirman en el libelo de la demanda los siguientes:
Señala la demandante que vive alquilada desde hace varios años, siendo su deseo adquirir vivienda propia, por lo que decidió comprar una casa para habitación que se iba a construir en un terreno propiedad de los co demandados, ubicado en la hacienda el alto o las Margaritas, situado en las inmediaciones de la población de Táriba, Urbanización Villa Europa, parcela Nro. 24, del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, quienes se comprometieron a realizar en ese terreno una vivienda tal y como se indicó en la cláusula primera de contrato autenticado ante la oficina Inmobiliaria de Registro Público con funciones Notariales del Municipio Córdoba del Estado Táchira, en fecha 15 de agosto de 2006, inserta bajo el Nro. 45, Tomo 9.
Señala que dentro de la negociación fue acordado que una vez se terminara la casa se tramitaría un crédito bancario para culminar el pago de la casa objeto de la demanda y así se indicó en la cláusula segunda del contrato que una vez finalizada la construcción de la vivienda, tendría que cancelar la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000,oo), a través de crédito bancario.
Arguye que en el contrato de opción de compra se acordó como precio de la venta del inmueble, la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo), los cuales se pagarían, Quince mil bolívares (Bs. 15.000,oo) al momento del otorgamiento del contrato de compra venta, a los 30 días diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo) y la cantidad de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 55.000,oo), a los 70 días después de la firma del contrato de opción de compra venta y que una vez pagada esa parte, los demandados se comprometieron a construir la totalidad de la casa y una vez construida la totalidad, se pagaría el restante de la obligación. Y así se indicó en la cláusula segunda.
Expresa que los pagos se efectuaron de la siguiente manera:
Bs. 9.000,oo el 10 de agosto de 2006, mediante cheque Nro. 00000488 del banco Banfoandes.
Bs. 3.000,oo, el 10 de agosto de 2006, mediante cheque 07274006, de la entidad SOFITASA.
Bs. 3.000,oo, el 10 de agosto de 2006, mediante cheque 07274007, de la entidad SOFITASA
Bs. 1.500,oo, el 13 de septiembre de 2006, mediante cheque 37000052, de la entidad BOD.
Bs. 1.500,oo, el 13 de septiembre de 2006, mediante cheque 37000053, de la entidad BOD.
Bs. 5.000,oo, el 29 de septiembre de 2006, mediante cheque Nro. 00000657, de la entidad Banfoandes.
Bs. 200,oo el 06 de octubre de 2006, mediante cheque 07274015, de la entidad SOFITASA.
Bs. 200,oo en efectivo, según recibo.
Bs. 1.600,oo el 21 de diciembre de 2006, mediante cheque Nro. 60000003, de la entidad BOD.
Bs. 400,oo el 30 de diciembre de 2006, mediante cheque 07274023, de la entidad SOFITASA.
Bs. 19.000,oo el 30-12-2006, mediante cheque Nro. 23000058, de la entidad BOD.
Bs. 10.000,oo, el 24 de enero de 2007, mediante cheque Nro. 65000063 de la entidad BOD.
Bs. 3.000,oo el 20 de febrero de 2.007, mediante cheque 80000068 del BOD.
Bs. 12.000,oo el 20 de febrero de 2.007, mediante cheque 45000069 de la entidad BOD
Bs. 5.000,oo, el 20 de febrero de 2007, mediante cheque Nro. 71000067 de la entidad BOD.
Bs. 1.000,oo el 19 de marzo de 2.007, mediante cheque Nro. 28000073 de la entidad BOD.
Bs. 4.000,oo, el 19 de marzo de 2.007, mediante cheque 95000074 de la entidad BOD.
Para un total de Bs. 80.000,oo
Señala que de manera verbal que los dos últimos pagos se harían de manera fraccionada y que pagó con esfuerzo tal cantidad, y que a su entender el convenio verbal se convalidó con el hecho de que los demandados en ningún momento se negaron a recibir el dinero y que una vez culminado el pago se le manifestó que en pocos días se culminaría la casa, así como se le facilitarían los documentos necesarios para tramitar el crédito y realizar el último pago.
Arguye que concluidos pospagos pasaron más de dos años y aún no se ha concluido la construcción de la casa y por tales circunstancias es que solicita se cumpla con la construcción y venta de su vivienda, ya que esto último trunca todo trámite para concretar el último pago del saldo deudor a través de una institución financiera y en razón de que la vivienda no está terminada, la alcaldía no puede emitir certificación catastral necesaria para la obtención del crédito.
Señala que después de evasivas y pasado el tiempo, los demandados no concluyeron con la construcción de la casa, imposibilitando el trámite del crédito hipotecario para culminar el último pago y no contar con la documentación exigida por las instituciones bancarias.
Arguye que el 16 de septiembre de 2009, luego de tomar posesión de la vivienda, aún no terminada, los demandados se apersonaron en la vivienda, y ante el requerimiento de cuando se terminaría la casa, se le indicó que la misma ahora valía más de Bs. 250.000,oo
Señala que actualmente paga un alquiler de Bs. 800,oo y que en todo caso está dispuesta a pagar el resto del precio, esto es, la suma de Bs. 75.000,oo
Fundamenta su demanda en los artículos 1.264, 11.271. 1.273, 1.491 y 1.167 del Código Civil y 531 del Código adjetivo, para peticionar que los demandados cumplan con el contrato de opción de compra venta (construir y vender), terminar de construir a sus expensas la obra pactada; pagar por daño emergente la suma de Bs. 800,oo mensuales y peticiona medidas cautelares.
DEFENSAS Y EXCEPCIONES EXPUESTAS POR LA ACCIONADA:
Los Co demandados convienen en la existencia del documento de opción de compra venta suscrito con la demandante; niegan y rechazan en todas sus partes la demanda interpuesta por temeraria e infundada. Señala que en el contrato se convino en la forma de pago, tanto en tiempo, como en modo y lugar; no obstante, la parte accionante, no dio cumplimiento a los pagos en la forma establecida, ya que los mismos se realizaron en forma tardía o extemporánea y descontextualizada a lo previsto en el contrato por lo que se aprecia que el incumplimiento tuvo una mora de tres (3) meses con veintiún (21) días para efectuar los pagos. Señala que el sentenciador debe tomar en cuenta la confesión en que ha incurrido el accionante acerca de la extemporaneidad de los pagos, alegando un supuesto fraccionamiento, lo cual es falso.
Opone la excepción de contrato cumplido indicando que rechaza y niega que no haya dado cumplimiento a lo convenido en el contrato de opción de compra venta porque la verdad de los hechos es que la parte accionante, incumplió en los pagos en la forma convenida, lo que trajo serias dificultades a la hora de ejecutar la obra, por lo que con fundamento en la extemporaneidad del pago se excepcionan mediante la excepción de contrato no cumplido, aplicable en los contratos bilaterales y en el presente caso, según el artículo 1168 del Código Civil, ya que luciría injusto e inequitativo que si alguien se comprometiera a realizar algo a cambio de otra cosa, fuera obligado a realizarlo cuando lo que se ha prometido para que se haga, no se cumpla, ya que en las obligaciones sinalagmáticas o bilaterales, la causa de las mismas está en la otra obligación. Por lo que mal se puede pedir en este caso el cumplimiento de su parte.
Promueve la accionada Reconvención o mutua petición, la cual es declarada inadmisible como se indicó en auto de fecha 09 de febrero de 2.010.
THEMA DECIDENDUM
De acuerdo a las alegaciones y defensas y excepciones opuestas, para éste operador de Justicia la controversia queda delimitada a una acción de cumplimiento de opción de compra venta fundamentada en el incumplimiento contractual de los co demandados en la no construcción de la casa y la venta de la misma, en razón de que la demandante alega haber cancelado el precio convenido; con el rechazo de los co demandados de excepción de contrato no cumplido por la extemporaneidad de los pagos.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda este juzgador pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:
Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.
La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”
Por ello este juzgador debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
.- Copia certificada de contrato de opción de compra autenticado ante la Oficina inmobiliaria de Registro Público con funciones notariales del Municipio Córdoba del Estado Táchira, de fecha 15 de agosto de 2006, anotado bajo el Nro. 45, Tomo 09. Esta documento no resultó de manera alguna impugnado, y al ser emanado de funcionario público en el ejercicio de sus funciones se valora como documento Público contentivo de las estipulaciones que las partes acordaron como reguladoras de su negocio Jurídico; todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil.
.- Copias simples de planillas de Banfoandes indicativas de Recaudos y solicitud de Créditos Hipotecarios. Se valoran como copias de documentos administrativos para demostrar los requisitos requeridos para la obtención de un crédito con garantía hipotecaria.
.- Constancia de reposo expedida por el IPASME, a la demandante. No es objeto de valoración por no guardar relevancia con el hecho controvertido.
En el lapso probatorio:
.- Invocan los principios de comunidad, brevedad, celeridad apreciación global de la prueba y primacía de la realidad de los hechos. Esta invocación es de obligatorio cumplimiento para el Juzgador con independencia de su alegación por las partes.
.- Mérito del contrato de opción de compra venta. Se indica que esta prueba ya resultó valorada, por lo que se ratifica el valor otorgado.
.- Informes a Banfoandes, sobre la emisión de dos cheques de Gerencia, a nombre del co demandado Juan Carlos Suescun, el primero de fecha 10 de agosto de 2006, con número 00000488, por la cantidad de Bs. 9.000,oo y el segundo de fecha 20 de septiembre de 2006, con número 00000657, por la cantidad de Bs. 5.000,oo. Esta probanza se admitió y solicitó con oficio Nro. 446. Sin embrago no pudo ser evacuada por cuanto el banco informó que la cuenta suministrada no se corresponde y al ingresarla al sistema indica que el número en referencia no existe.
.- Prueba de informes al Banco Sofitasa banco Universal, a objeto de informar si el co demandado Juan Carlos Suescun, presentó por taquilla, para su cobro, el 10 de agosto de 2006, dos cheques, números 07274006 y 07274007, cada uno por la suma de Bs. 3.000,oo; el 06 de septiembre de 2006, un cheque Nro. 07274015, por la cantidad de Bs. 200,oo; y el día 30 de diciembre de 2006; un cheque Nro. 07274023, por la cantidad de Bs. 400,oo de la cuenta Nro. 013700125100013801111 y estados de cuenta de María Auxiliadora Vivas. Esta prueba se admitió y se libró oficio al banco Sofitasa Nro. 447, de fecha 16 de marzo de 2010, sin embargo no consta su evacuación.
.- Prueba de informes al Banco Occidental de Descuento (B.O.D.) Consta a los folios 160 al 170 las resultas de lo solicitado a esta Institución, indicando:
Que el cheque Nro. 65000063, girado en fecha 24 de enero de 2.007, por la suma de Bs. 8.000,oo, fue cobrado el 25 de enero de 2007, por el co demandado Juan Carlos Suescun.
Que el cheque Nro. 71000067, girado el 20 de febrero de 2.007, por la suma de Bs. 5.000,oo fue cobrado el 21 de febrero de 2.007, por co demandado Juan Carlos Suescun.
El cheque Nro. 80000068, girado el 20 de febrero de 2.007, por un monto de Bs. 3.000,oo fue cobrado en fecha 23 de febrero de 2007, por el co demandado Juan Carlos Suescun.
El cheque Nro. 9500074, girado en fecha 21 de marzo de 2007, por la suma de Bs. 4.000,oo fue cobrado en fecha 26 de marzo de 2007, por co demandado Juan Carlos Suescun.
Igualmente se acompaña al informe estado de cuenta de los cheques 038000052 y 065000053, por la suma de Bs. 1.500,oo cada una; cheques 023000058, por la suma de Bs. 19.600,oo, 065000063 por la suma de Bs. 8.000,oo; cheque 055000064, por la suma de Bs. 2.000,oo; cheque 07100067, por la suma de Bs. 5.000,oo; cheque 080000068 por Bs. 3.000,oo; cheque 045000069, por la suma de Bs. 12.000,oo; cheque 028000073, por la suma de Bs. 1.000,oo y cheque 09500074 por la suma de Bs. 4.000,oo.
.- Informe a Diario de la nación y a la empresa MOVISTAR. Esta documentales no son objeto de valoración, en razón de que no aportan hechos relevantes en la resolución del punto controvertido.
.- Inspección Judicial. Se indica que esta prueba no fue admitida, tal y como se indicó en auto de fecha 16 de marzo de 2.010.
.- Documental privada corriente al folio 80 del expediente suscrita por la ciudadana MARIA AUXILIADORA VIVAS, con cédula de identidad Nro. V-9148035. No es objeto de valoración por estar suscrita por un tercero ajeno a la causa sin que medie su ratificación mediante testimonial.
.- Documental privada que riela al folio 81 del expediente firmada por el co demandado Juan Carlos Suescun, de fecha 19 de marzo de 2009. Esta documental al ser opuesta a su otorgante no fue desconocida, en consecuencia, se tiene por reconocida a tenor de lo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora como documento reconocido para demostrar lo indicado en su contenido material.
-. Documental privada que riela al folio 82 del expediente consistente en recibo por la suma de Bs. 15.000,oo de fecha 10 de agosto de 2.006. No es objeto de valoración por cuanto las copias simples de documentos privados, conforme a lo interpretado del contenido normativo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no son admisibles en juicio en tal especie.
-. Documental privada que riela al folio 84 del expediente, consistente en recibo por la suma de Bs. 3.000,oo de fecha 13 de septiembre de 2.006. Esta documental al ser opuesta a su otorgante no fue desconocida, en consecuencia, se tiene por reconocida a tenor de lo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora como documento reconocido para demostrar lo indicado en su contenido material.
.- Documental privada cursante al folio 85, consistente en copia simple de recibo de fecha 20 de septiembre de 2.006. No es objeto de valoración por cuanto las copias simples de documentos privados, conforme a lo interpretado del contenido normativo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no son admisibles en juicio en tal especie.
.- Documental privada cursante al folio 87, consistente en copia simple de recibo de fecha 06 de octubre de 2.006. No es objeto de valoración por cuanto las copias simples de documentos privados, conforme a lo interpretado del contenido normativo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no son admisibles en juicio en tal especie.
.- Documental privada que riela al folio 88 del expediente, consistente en recibo por la suma de Bs. 1.600,oo de fecha 21 de diciembre de de 2.006. Esta documental al ser opuesta a su otorgante no fue desconocida, en consecuencia, se tiene por reconocida a tenor de lo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora como documento reconocido para demostrar lo indicado en su contenido material.
-. Documental privada que riela al folio 89 del expediente, consistente en recibo por la suma de Bs. 20.000,oo de fecha 30 de diciembre de de 2.006. Esta documental al ser opuesta a su otorgante no fue desconocida, en consecuencia, se tiene por reconocida a tenor de lo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora como documento reconocido para demostrar lo indicado en su contenido material.
-. Documental privada que riela al folio 90 del expediente, consistente en recibo por la suma de Bs. 10.000,oo de fecha 24 de enero de 2.007. Esta documental al ser opuesta a su otorgante no fue desconocida, en consecuencia, se tiene por reconocida a tenor de lo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora como documento reconocido para demostrar lo indicado en su contenido material.
-. Documental privada que riela al folio 91 del expediente, consistente en recibo por la suma de Bs. 20.000,oo de fecha 20 de febrero de 2.007. Esta documental al ser opuesta a su otorgante no fue desconocida, en consecuencia, se tiene por reconocida a tenor de lo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora como documento reconocido para demostrar lo indicado en su contenido material.
-. Documental privada que riela al folio 92 del expediente, consistente en presupuesto, de fecha 07 de marzo de 2.007, suscrita por el co demandado Juan Suescun. Esta documental al ser opuesta a su otorgante no fue desconocida, en consecuencia, se tiene por reconocida a tenor de lo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora como documento reconocido para demostrar lo indicado en su contenido material.
.- Ejemplar de Diario de la Nación de fecha 08 de diciembre de 2007, cuerpo “C”, 5C, sección Mini avisos. No es objeto de valoración por no guardar pertinencia con el hecho controvertido.
.- Soporte físico de correo electrónico por parte del co demandado Juan Suescun, especificando cuanta cerámica debía comprar, de fecha 24 de enero de 2.007. No fue objeto de ratificación por lo que no es objeto de apreciación, aunado a que el mismo es dirigido a una persona ajena a la causa.
.- Facturas de la empresa SOLOCERAMICAS LA GRANDE, C.A., e informe solicitado a esta empresa. Las facturas indicadas son documentos privados emanados de tercero que no fueron ratificadas, mediante testimonial conforme a lo indicado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
.-Estados de cuenta de las instituciones bancarias, OCCIDENTAL DE DESCUENTO (BOD) Banco Universal y Banco SOFITASA, Banco Universal, se observa que tales documentales privadas hacen referencia como cliente a la ciudadana Vivas Moreno María Auxiliadora quien es tercera a la causa, por lo que estas documentales no son objeto de apreciación.
.- Documental privada cursante al folio 112, constante en autorización otorgada por la demandante a los ciudadanos Pablo Ordóñez Sánchez y María Auxiliadora Vivas de Ordóñez, al ser opuesta a su emisor y no ser objeto de desconocimiento se tiene como documento reconocido, por lo que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil para demostrar la veracidad de lo declarado en tal instrumento.
.- Testimoniales. Se indica que las mismas no fueron admitidas como se indicó en auto de fecha 16 de marzo de 2.010.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
.- Valor y mérito del documento de opción de compra venta. Se indica que este documento fue debidamente analizado por lo que se ratifica el valor que le fue otorgado.
.- Confesión de la demandante. No es objeto de valoración en razón de que los alegatos expuestos por las partes en el libelo, la contestación u otro escrito no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y no supone una admisión de los hechos de la contraparte por no hacerse con animus confitendi, tal como fue indicado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fallo N° 00266 de fecha 07/7/2010.
.- Valor y mérito de oficio 20-F3 121-10. No es objeto de valoración por no guardar pertinencia con el hecho controvertido.
.- Inspección Judicial. Se indica que la misma no fue admitida, tal y como se estableció en auto de fecha 16 de marzo de 2.010.
.- Alza de materiales de construcción. Se indica que ello no es un medio de prueba en sí.
.- Copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, causa Nro. 17.756. No es objeto de valoración por no guardar pertinencia con la presente causa.
.- Promueve las probanzas traídas a los autos. Se indica que conforme al principio de la comunidad de la prueba la totalidad de las mismas se consideran incorporadas al proceso con prescindencia de su promovente y serán analizadas en conjunto para verificar las alegaciones y defensas de las partes.
Valoradas las pruebas, se tiene que en el presente estado de la causa, queda establecido que la misma se refiere a la petición de cumplimiento de contrato que hace la optante de una opción de compra de un terreno y una casa por construir a los propietarios del terreno y constructores de la vivienda, según se pactó en documento autenticado ante la Oficina de Registro Público con funciones Notariales del Municipio Córdoba del Estado Táchira, de fecha 15 de agosto de 2006, inserto bajo el Nro. 45, Tomo 9., el cual resultó previamente valorado como documento Público. En dicho documento, ciertamente se pactó que los propietarios, ahora demandados concedieron en opción de compra a la optante, ahora demandante, una casa para habitación, que los primeros se comprometieron a construir y vender, sobre una parcela de su propiedad. Siendo el compromiso de la optante demandante entregar para su instalación de loza de cerámica para pisos y paredes, las piezas sanitarias y la grifería y cancelar, según la cláusula Segunda del contrato de opción, la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) a la firma del documento; DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) en el lapso de 30 días contados desde la firma del documento, esto es el 15 de septiembre de 2006; CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,oo), a los 70 días de la firma del documento, esto es, el 25 de noviembre de 2.006. Igualmente se tiene que finalizada la construcción de la vivienda los optantes cancelarían la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,oo) a través de la obtención de un préstamo bancario o de caja de ahorros. Así se establece.
Cabe hacer algunas acotaciones de lo que es la opción de compra, así se tiene que el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios” manifiesta:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo” agrega el autor citado que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”
Por su parte, Catán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.(subrayado del tribunal).
En el presente caso, el fundamento de fondo de la defensa de la demanda es que la demandante canceló con mora los pagos pactados, esto es que incumplió en los pagos en la forma convenida y en razón de la extemporaneidad de en los pagos, se excepciona con la figura de excepción de contrato no cumplido, señalando que la demandante no cumplió con las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que se comprometió.
La excepción procesal denominada non adimpleti contractus se encuentra contenida en el artículo 1.168 del Código Civil. Dicho artículo establece:
“...En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones...”.
La excepción “non adimpleti contractus”, determina que celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo.
En este sentido nuestra más autorizada doctrina establece lo siguiente:
“...La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación...”(Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, pág. 502, Caracas 1995).
La excepción de contrato no cumplido, que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya.
La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00331 del 21 de febrero de 2002, expediente N° 16.560, con ponencia del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, señaló:
“…coincide mayoritariamente la doctrina nacional en que la procedencia de la excepción non adimpleti contractus, requiere de condiciones espacialísimas para que pueda prosperar, tales como las siguientes:
i.- que se trate de un contrato bilateral….
ii.- que las obligaciones recíprocas deban satisfacerse en forma simultánea…;
iii.- que el incumplimiento atribuido por la excepcionante a la otra parte sea de tal importancia, que incida sobre lo principal del contrato suscrito…
iv.- que la parte que oponga la excepción no haya motivado, a su vez el incumplimiento de la otra parte. …; y
v.- que se trate de un incumplimiento culposo, esto es que la conducta ilícita de la demandante sea la causa y justificación para que la demandada no cumpla o se niegue a cumplir con las obligaciones a su cargo. ….”.
Es decir, la excepción de incumplimiento, constituye, una defensa de fondo, por lo que la parte debe oponerla en la oportunidad procesal de la contestación de la demanda para ser resuelta por el Juez como punto previo.
Para este operador de justicia, en el caso de autos prospera la excepción non adimpleti contractus que alegaron los co demandados, pues: 1.- Se trata de un contrato bilateral; 2.- Las obligaciones son recíprocas y deben cumplirse simultáneamente. En efecto, entiende quien decide que el lapso dado a los co demandantes para que ejecutaran o construyeran la vivienda era el mismo otorgado a la optante para que cumpliera con sus pagos en la forma convenida y así se indicó en la cláusula Tercera que indica: “Es plazo de esta opción a compra, es el destinado para la construcción total de la vivienda.” 3.- Que el incumplimiento atribuido por el excepcionado a la otra parte sea de tal importancia que incida sobre lo principal del contrato suscrito. La excepcionada señala que la demandante incurrió en mora en el pago y que su incumplimiento era consecuencia directa de ese incumplimiento, pues mal puede pretender la optante el cumplimiento en la entrega y venta del inmueble sin haber cancelado oportunamente los pagos, tal y como se convino en el documento de opción de venta. 4.- Que la parte que oponga la excepción no haya motivado a su vez el incumplimiento de la otra parte. En el caso de autos, no consta que el excepcionado haya motivado el incumplimiento de los co demandados 5.- Que se trate de un incumplimiento culposo que sea la causa y justificación para que el demandado no cumpla o se niegue a cumplir con las obligaciones a su cargo. En efecto, la demandante no justifica el retardo en sus pagos. De todo lo anterior, se concluye ineludiblemente que la pretensión de cumplimiento del actor debe ser declarada sin lugar. Y ASÍ SE RESUELVE.
Excepcionada la demandada del cumplimiento de su obligación, estima quien juzga que deberá devolver a la demandante la cantidad recibida, cantidad que se evidenció en autos, es la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,oo), la cual además deberá ser indexada desde el momento de admisión de la demanda hasta la fecha de sentencia definitivamente firme, con la indicación de que si bien es cierto, el criterio Jurisprudencial reiterado es que la indexación solo debe ser declarada de oficio, sería injusto que la perdidosa en la presente causa cargara, además del hecho de que se declara sin lugar la demanda, con la perdida del valor económico del dinero que entregó, por lo que sería justo que recibiera el dinero que entregó debidamente indexado a la fecha; criterio que salvo mejor opinión toma éste Juzgador, en razón, como se indicó de considerarlo justo y equitativo, aunque, apartado de la Jurisprudencia y doctrina imperante para el caso. En razón de ello, la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,oo) que los co demandados deberán hacer entrega a la demandante deberán ser indexados mediante experticia complementaria del fallo. Así se decide.
III
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de venta, incoada por la ciudadana ISLEY XIOMARA ORDOÑEZ, contra los ciudadanos JUAN CARLOS SUESCUN AVENDAÑO y HERMILA IRAIDES MORA DE SUESCUN.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la reconviniente demandada JUAN CARLOS SUESCUN AVENDAÑO y HERMILA IRAIDES MORA DE SUESCUN, contra la reconvenida demandante ISLEY XIOMARA ORDOÑEZ.
TERCERO: SE ordena a la parte demandada JUAN CARLOS SUESCUN AVENDAÑO y HERMILA IRAIDES MORA DE SUESCUN, reintegrar a la demandante ISLEY XIOMARA ORDOÑEZ, la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,oo) entregados, cantidad que deberá ser indexada por experto contable, desde la fecha de admisión de demanda hasta fecha de sentencia definitivamente firme.
CUARTO: Por haber vencimiento de la reconvención para la demandada y del juicio principal para el demandante. No hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Por cuanto la presente decisión se ha publicado fuera del lapso legal es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes intervinientes en el juicio, a los fines de ponerlos en conocimiento que una vez que conste en autos la última notificación que se haga, al día de despacho siguiente comenzará a transcurrir el lapso establecido en la Ley, para interponer los recursos de Ley.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dos (2) día del mes de junio de dos mil once (2011). AÑOS: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 10:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/
Exp. Nº 6151.