TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano HÉCTOR BRUNO PARRA CUADRADO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 9.225.545.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PÁEZ, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 11.113.967, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 71.832.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil QUIMICA FARMACEUTICA VETERINARIA, C.A. (QUIFAVETCA), inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nº 29, Tomo 13-A, de fecha 25 de septiembre de 1997, representada por su Presidente, ciudadano JULIO ERNESTO GONZÁLEZ BERNAL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 19.235.944.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados REINALDO ROMERO URBINA y HECTOR DAVILA OCQUE, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.935.212 y V-8.201.852 respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.10.756 y 31.098 en su orden, según consta en poder apud acta conferido en fecha 07 de junio de 2011, inserto al folio 136.
MOTIVO: DESALOJO (causales “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
EXPEDIENTE: N° 13.062-11.
I
NARRATIVA:

Se inicia este proceso por escrito libelar recibido por distribución, presentado por el ciudadano HÉCTOR BRUNO PARRA CUADRADO, ya identificado, quien asistido de abogadas, manifiesta:
* Que es legítimo propietario de un inmueble constituido por un (01) lote de terreno propio y las mejoras sobre el mismo construidas, ubicada en el sector Pueblo Nuevo, Colinas de Bello Monte, Nº 0-51, jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, distinguido con el Nº Catastral 20 23 04 U01 011 031 022 000 P00 000, dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con terrenos propiedad de Antonio Pernía Mora, mide veinte metros con doce centímetros (20,12 mts.). SUR: Con terrenos propiedad de Lino Albarracín, mide veinte metros con cero ocho centímetros (20,08 mts.). ESTE: Con terrenos propiedad de Pablo Varela, mide seis metros con cuarenta y siete centímetros (6,47 mts.); y OESTE: Con la vía de entrada y salida a la avenida España, mide seis metros con cuarenta y cinco centímetros (6,45 mts.), según se evidencia de Documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, bajo el Nº 49, Tomo 2, folios 268 al 271, de fecha 17 de abril de 1998, y las mejoras registradas en la misma oficina bajo el Nº 47, folio 183, tomo 3, de fecha 16 de septiembre de 2008.
* Arguye del igual modo, que en ejercicio de su derecho de propiedad sobre el inmueble descrito, otorgó su administración a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA JOFICA, C.A., quien en cumplimiento del mandato de administración celebró CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre el mismo, con la sociedad mercantil QUÍMICA FARMACÉUTICA VETERINARIA, C.A. QUIFAVETCA, en fecha 1º de mayo de 2000, ya identificada, según se desprende de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, inserto bajo el Nº 44, Tomo 120; y posteriormente mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 18 de julio de 2003, bajo el N° 44, Tomo 120 de los libros respectivos.
* Asimismo afirma, que en la cláusula primera del contrato de arrendamiento antes referido, se estableció que la arrendadora cedió en arrendamiento al arrendatario del inmueble de su propiedad, antes descrito; estipulándose de igual manera en la cláusula cuarta que el lapso de duración del referido contrato, era de seis meses prorrogables por períodos iguales y sucesivos hasta la entrega definitiva del inmueble dado en arrendamiento “… a menos que el arrendatario, el fiador o el arrendador diere aviso por escrito con no menos de sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar este contrato”.
* Continúa expresando, que con fundamento en la cláusula cuarta, y habiendo dado instrucciones a la Inmobiliaria de no prorrogar el contrato, ésta procedió a notificar de tal circunstancia a la arrendataria, mediante comunicación de fecha 22 de octubre de 2007, y a través de Notificación Judicial que consta en el expediente distinguido con el Nº 5535 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Siendo el caso, a su decir, que estando en curso la prórroga Legal por el lapso de 02 años, a tenor de la disposición consagrada en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 11 de marzo de 2009 la Inmobiliaria Jofica, C.A., informó a la arrendataria que la prórroga legal del contrato vencía en fecha 15 de enero de 2010, notificándole de igual modo su decisión de vender el inmueble objeto del contrato, indicándole además las condiciones de la oferta.
* Afirma de igual modo, que antes del vencimiento del lapso de la prórroga legal (15 de enero de 2010), inició con la arrendataria una negociación para proceder a la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, formalizando la promesa de venta mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 18 de mayo de 2010, bajo el Nº 16, Tomo 91, de los Libros respectivos; encontrándose ya vencida, a su decir, la prórroga legal a la fecha de dicha autenticación, en virtud de lo cual, en aplicación del artículo 1600 del Código Civil, y por cuanto el arrendatario continuó en la posesión del inmueble, pagando el respectivo canon de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2010, operó la presunción de renovación, transformándose en consecuencia en un contrato a tiempo indeterminado, a partir del día 16 de enero de 2010, con el convenio entre las partes de mantener las condiciones contractuales del arrendamiento hasta la firma del documento definitivo de venta.
* Arguye además, que contrario a lo que había sido pactado, la arrendataria Sociedad Mercantil QUÍMICA FARMACÉUTICA VETERINARIA, C.A., QUIFAVETCA, dejó de pagar los cánones de arrendamiento desde abril, y es hasta el día 02 de diciembre de 2010 que consignó la suma de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.600,00) correspondiente al período abril a diciembre de 2010, con el alegato de la existencia de la opción a compra, el cual si bien es cierto fue celebrada entre ambos, no lo es menos el hecho que fue convenido el pago de los cánones de arrendamiento por el uso del inmueble, hasta el otorgamiento del documento definitivo de venta, tal como se había cumplido por los meses enero, febrero y marzo de 2010; alegando que, sin embargo, por causas imputables a la arrendataria no fue posible la formalización del contrato de compra venta.
* Concluye que en razón de lo expuesto, y estando en presencia de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, es por lo que procede a demandar a la arrendataria Sociedad Mercantil QUÍMICA FARMACÉUTICA VETERINARIA, C.A., QUIFAVETCA, en la persona de su Presidente, ciudadano JULIO ERNESTO GONZÁLEZ BERNAL, ya identificado, por “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” para que convenga o en su defecto sea condenada en: PRIMERO: Considerar resuelto el contrato de arrendamiento que consta en documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 18 de julio de 2003, bajo el Nº 44, Tomo 120. SEGUNDO: desalojar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y entregarlo libre de personas, cosas y solvente en el pago de los servicios públicos. TERCERO: Pagar la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.800,00), por concepto indemnización de daños y perjuicios, derivados del uso del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, durante los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, y enero, febrero y marzo de 2011, a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) cada uno. CUARTO: Pagar la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00), mensuales por concepto de Indemnización por el uso del inmueble, desde la fecha de interposición de esta demanda, hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, libre de personas y cosas.
Fundamentó la demanda en los artículos: 545, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil; 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.800,00). (01 al 06).
Acompañó el libelo con copias fotostáticas de: Documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, bajo el Nº 49, Tomo 2, folios 268 al 271, de fecha 17 de abril de 1998, y las mejoras registradas en la misma oficina bajo el Nº 47, folio 183, tomo 3, de fecha 16 de septiembre de 2008, acompaño en copia simple marcadas con las letras “A” y “B”; Contrato de Administración de fecha 01 de mayo de 2000, marcada con la letra “C”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 18 de julio de 2003, bajo el Nº 44, Tomo 120 marcada con la letra “D”; Notificación Judicial Nº 5535 evacuada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcada con la letra “E”; Notificación de fecha 11 de marzo de 2009, expedida por la Inmobiliaria Jofica, C.A., a la arrendataria referida a la prórroga legal del contrato y de la decisión de vender el inmueble objeto del contrato, marcada con la letra “F”; documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 18 de mayo de 2010, bajo el Nº 16, Tomo 91, de los Libros respectivos, marcada con la letra “G”; expediente de consignación Nº 803 de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, marcada con la letra “H”; comunicación sin fecha marcada con la letra “I”. (Folios 07 al 117).
En fecha 30 de marzo de 2011, se admitió la presente demanda, ordenándose la citación de la demandada, Sociedad Mercantil QUÍMICA FARMACÉUTICA VETERINARIA, C.A., QUIFAVETCA, en la persona de su Presidente, ciudadano JULIO ERNESTO GONZÁLEZ BERNAL, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. Asimismo se fijó oportunidad para llevar a efecto un acto conciliatorio. (Folio 118).
En fecha 27 de abril de 2011, el Alguacil del Tribunal informó que el día 25 de abril de 2011, una vez localizado el ciudadano JULIO ERNESTO GONZÁLEZ BERNAL, en su condición de Presidente de la demandada, Sociedad Mercantil QUÍMICA FARMACÉUTICA VETERINARIA, C.A., se negó a firmar el recibo de citación. (Folio 121).
En fecha 02 de mayo de 2011, conforme a lo peticionado por la representación de la parte demandante, se ordenó la notificación de la parte demandada mediante boleta de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose la misma. (Folios 122 y 123).
En fecha 31 de mayo de 2011, el Secretario del Tribunal informó que notificó personalmente al ciudadano JULIO ERNESTO GONZÁLEZ BERNAL, en su condición de Presidente de la demandada, Sociedad Mercantil QUÍMICA FARMACÉUTICA VETERINARIA, C.A., dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 124).
En fecha 02 de junio de 2011, se declaró desierto el acto conciliatorio ordenado por este Tribunal en el auto de admisión de la demanda, encontrándose presente la representación judicial de la parte demandante. (Folio 125).
En esa misma fecha, la parte demandada mediante apoderados judiciales dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:
* Al inicio de su escrito realizaron una narración de todos y cada uno de los hechos explanados por la parte demandante en su escrito libelar, procediendo a su vez a impugnar las copias fotostáticas presentadas por la parte actora, marcadas con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H” e “I”.
* Asimismo oponen como puntos previos las siguientes defensas:
1) La falta de cualidad activa del demandante para intentar la acción, de conformidad con lo establecido en el Artículo 361 primer aparte del Código de Procedimiento Civil, oponemos, alegando al respecto que el demandante dice actuar con el carácter de propietario del inmueble objeto de la controversia, consignando para demostrar la propiedad, dos (2) copias fotostáticas simples de dos (2) documentos, marcados “A” y “B”, que fueron impugnadas por ellos, por lo que, a su decir, al no acreditar la propiedad con un documento público registrado o prueba fehaciente, el mismo carece de cualidad activa de propietario y de legitimidad para intentar la acción; pues solamente el propietario tiene la legitimación activa para intentar pretensiones de esta naturaleza; y que en el caso de autos, la relación contractual arrendaticia siempre la mantuvo el demandado con la Inmobiliaria Jofica, C.A., y no con el actor Héctor Bruno Parra Cuadrado.
2) La inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones excluyentes entre sí, pues a su parecer la parte actora cuando fundamentó su acción lo hace de acuerdo con el artículo 1167 del Código Civil y 34 letra a) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; estableciendo el primero, que si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Expresando de igual manera, que la segunda norma se refiere a la acción de desalojo propiamente dicha, cuando el arrendatario ha dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas. Afirmando de igual manera, que a pesar de que la actora fundamenta su acción en las referidas normas, sin embargo, al observar el petitum, demanda una mezcla de acciones contrapuestas, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y después dice que para que convenga en el DESALOJO. De igual manera arguyen, que las acciones de desalojo, ejecución o cumplimiento y resolución de contratos de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina y las leyes, son acciones totalmente diferentes y autónomas entre sí, las unas de las otras, cuya diferenciación aparece claramente establecida en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la demanda de desalojo se encuentra expresamente prevista en el artículo 34 ejusdem, al expresar que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en alguna de las siete causales que se encuentran establecidas en la referida norma legal, y entre las cuales se encuentra, por ejemplo, el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas, pero que ninguna de las causales taxativamente previstas en esta norma se refiere al desalojo por vencimiento de la prorroga legal, ni a la resolución del contrato por haberse convertido el mismo en un contrato escrito a tiempo indeterminado. Es decir, que los hechos narrados por la parte actora no encuadran dentro de la acción ejercida, porque, si la actora dice que venció la prorroga legal, y que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado, como lo hace ver la demandante en su libelo, lo procedente era intentar una acción autónoma de DESALOJO por falta de pago, y no la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO como expresamente lo hace en el petitum de la demanda. Dice que el Tribunal deberá considerar resuelto el contrato. Pero es que la resolución del contrato solo operaría si el mismo estuviera vigente, y el arrendatario incumple alguna de sus obligaciones que configure una o varias causales para su resolución, cosa que no se cumple en el caso de autos.
* Concluyen en que, a su criterio, el actor intenta dos acciones distintas en un mismo libelo, con lo cual está acumulando indebidamente dichas acciones, pues no es permisible aceptar que si el demandante narra en sus hechos que supuestamente venció la duración del contrato y su prorroga legal, y de que posteriormente el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, éste intente dos (2) acciones diferentes que resultan antinómicas y excluyentes entre sí, porque si está afirmando que venció la duración del contrato y su prorroga legal, mal puede pedir la RESOLUCION DEL CONTRATO ya que al haberse extinguido el contrato no procede dicha acción, sino la de desalojo propiamente dicha establecida en el referido artículo 34 del Decreto-Ley, más el cobro de daños y perjuicios derivados del uso, goce, y disfrute del inmueble. Invocan a su vez, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil
* Como contestación al fondo rechazaron, negaron y contradijeron, en todas y cada una de sus partes, la presente demanda por considerarla infundada, temeraria, falsa, inverosímil y no ajustada a derecho ni a los hechos comprobados en autos, manifestando al respecto:
- Que la relación arrendaticia que venían manteniendo las partes, aún sigue vigente contractualmente, por que en primer lugar, como fue expuesto anteriormente, la supuesta notificación formulada que dice la actora que practicó la Inmobiliaria JOFICA, C.A., resulta inexistente de pleno derecho, pues la misma debió ser practicada directamente en la persona del demandado, o de cualquier otro miembro de la junta directiva que tenga facultades para representar a la empresa, habiendo sido dirigida a una persona indeterminada, pues no señala el nombre de la persona a la cual está dirigida la comunicación, sino sencillamente a Señores Química Farmacéutica Veterinaria, C.A., aparentemente está firmada por el Presidente de Inmobiliaria Jofica; y apareciendo otra firma, a su decir, que no se sabe a quien pertenece, puede que sea de algún empleado que la recibió, de alguna secretaria que pudo recibirla, en razón de lo cual desconocieron el contenido y la firma que aparece en la fotocopia simple presentada, y a su criterio, para tener certeza y seguridad jurídica de que se notificó a la persona indicada, con facultades para ser notificada, la Inmobiliaria Jofica, C.A., debió hacerlo en forma auténtica, por intermedio de algún Tribunal o Notaría que dé fe pública de quien fue la persona notificada, y así tener seguridad jurídica de que efectivamente existe una notificación que pone fin a las prórrogas contractuales automáticas que prevé el contrato. En consecuencia, al ser inexistente dicha notificación, el contrato sigue vigente en el tiempo, y actualmente sigue prorrogándose automáticamente como ha venido sucediendo a través de los años de la relación contractual.
* Además solicitan que se declare sin lugar la demanda que por resolución de contrato intentó el actor contra el demandado; y que subsidiariamente, para el supuesto que el Tribunal considere improcedente la defensa de fondo formulada, y que estime que efectivamente estamos en presencia de un contrato escrito a tiempo indeterminado, alegamos el pago de los cánones de arrendamiento, tal como lo ha demostrado, a su decir, el mismo demandante con sus dichos y con el expediente de consignaciones agregado a los autos, pues a su parecer la demandada estaba solvente en la oportunidad en que intentó esta demanda su temeraria acción equivocada de resolución de contrato por falta de pago; afirmando que se debe tomar en cuenta que el arrendador contractual (INMOBILIARIA JOFICA,C.A.) retiró parcialmente, antes de intentar la demanda el actor, los cánones de arrendamiento, tal y como a decir suyo consta a los folios 114 al 116 de los autos, lo cual puede considerarse como una renuncia o desistimiento de la acción, pues tal circunstancia, a su entender hace desaparecer la presunción grave del derecho reclamado por el arrendador, ya que la reclamación de algún derecho conlleva implícitamente la presunción grave del derecho reclamado. Por lo que, si en el libelo de demanda el arrendador afirma una total y absoluta falta de pago de los cánones de arrendamiento, tal afirmación se desnaturaliza por el hecho mismo que podrá demostrar el demandado, quien deberá probar: Haber pagado esas pensiones por vía especial de la consignación arrendaticia; y que su arrendador retiró tales consignaciones efectuadas por concepto de arrendamiento, y en consecuencia, nada adeuda.
* Finalmente indican, en cuanto al punto cuarto del petitum de la demanda, que lo rechazan y contradicen, por cuanto no puede la parte actora reclamar una contraprestación que aún no se ha hecho exigible para el momento de intentar la acción, debiendo reservarse el derecho de demandar dichas sumas de dinero, si hubiere lugar a ello, en la oportunidad en que dichas sumas pudieran ser exigibles. En razón de todo lo cual, solicitaron que se declare sin lugar la demanda intentada contra su representada, por resolución de contrato y pago de indemnización de daños y perjuicios, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, y sea condenada la parte actora al pago de las costas y costos procesales, incluyendo honorarios profesionales de abogados que se causen en el proceso. (Folios 126 al 135).
En fecha 22 de junio de 2011, el demandante asistido de abogado promovió a través de escrito como pruebas, las siguientes: Capítulo I. Documentales: PRIMERO: Mérito favorable del ddocumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, bajo el Nº 49, Tomo 2, folios 268 al 271, de fecha 17 de abril de 1998, y las mejoras registradas en la misma oficina bajo el Nº 47, folio 183, Tomo 3, de fecha 16 de septiembre de 2008, acompaño en copia simple marcadas con las letras “A” y “B. SEGUNDO: Mérito favorable del Contrato de Administración de fecha 01 de mayo de 2000, marcado con la letra “C” y del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 18 de julio de 2003, bajo el Nº 44, Tomo 120 marcada con la letra “D”. TERCERO: Comunicación de fecha 22 de octubre de 2007 y Notificación Judicial N° 5535, evacuada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcada con la letra “E”. CUARTO: Comunicación de fecha 11 de marzo de 2009, marcada con la letra “F”. QUINTO: Mérito favorable del documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 18 de mayo de 2010, bajo el N° 16, Tomo 91 de los libros respectivos, marcado con la letra “G”. SEXTO: Mérito favorable del expediente de consignación N° 803 que cursa por ante este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, inserto en copia fotostática marcada con la letra “H”. Capítulo II. Conforme a lo establecido en el artículo 436 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, exhibición del documento original de la copia fotostática, presentada con el escrito libelar, marcada con la letra “F”, para lo cual solicitó la intimación de la parte demandada. (Folios 150 al 166).
En fecha 23 de junio de 2011, se agregaron y admitieron las pruebas presentadas por la parte demandante, ampliándose el lapso probatorio por CINCO (5) días de despacho para evacuar la exhibición de documentos peticionada, los cuales comenzarían a correr al día de despacho siguiente a esa fecha; librándose igualmente la respectiva boleta de intimación. (Folio 167).
En esa misma fecha la parte demandada, a través de apoderado judicial promovió como prueba el valor probatorio de la copia fotostática del expediente de consignación N° 803 que cursa por ante este Juzgado. (Folios 168 al 170). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 171).
Vencido el lapso de ampliación del lapso probatorio y narrados suficientemente como han sido los términos en que fue planteada la presente controversia, constata plenamente esta Juzgadora el cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos pasa a dictar sentencia, dentro del lapso establecido en el articulo 890 del Código de Procedimiento Civil, con base en:
II
MOTIVA:

Surge esta litis a través de escrito libelar recibido por distribución, siendo instaurada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con fundamento en los artículos: 545, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil; 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde el ciudadano HÉCTOR BRUNO PARRA CUADRADO en su condición de propietario del inmueble arrendado, demanda a la Sociedad Mercantil QUÍMICA FARMACÉUTICA VETERINARIA, C.A., en la persona de su Presidente, ciudadano JULIO ERNESTO GONZÁLEZ BERNAL, en virtud de los contratos de arrendamiento celebrados sobre un inmueble ubicado en el sector Pueblo Nuevo, Colinas de Bello Monte, Nº 0-51, jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, distinguido con el Nº Catastral 20 23 04 U01 011 031 022 000 P00 000, entre dicha Sociedad Mercantil y la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA JOFICA, C.A., siendo el último de ellos el autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 18 de julio de 2003, bajo el N° 44, Tomo 120 de los libros respectivos, en razón de lo cual afirmó, que en la cláusula primera del contrato de arrendamiento antes referido, como lapso de duración seis meses prorrogables por períodos iguales y sucesivos hasta la entrega definitiva del inmueble dado en arrendamiento a menos que el arrendatario, el fiador o el arrendador diere aviso por escrito con no menos de sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar este contrato, lo cual se realizó mediante comunicación de fecha 22 de octubre de 2007, y a través de Notificación Judicial que consta en el expediente distinguido con el Nº 5535 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, donde se informó a la arrendataria que la prórroga legal vencía en fecha 15 de enero de 2010, notificándole de igual modo sobre su decisión de vender el inmueble objeto del contrato, y que encontrándose ya vencida la prórroga legal y por cuanto el arrendatario continuó en la posesión del inmueble, operó la presunción de renovación, transformándose en consecuencia en un contrato a tiempo indeterminado, siendo el caso que la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento desde abril, y que es hasta el día 02 de diciembre de 2010 que consignó la suma de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.600,00) correspondiente al período abril a diciembre de 2010, en razón de lo cual solicita que sea condenada la demandada-arrendataria en lo siguiente: PRIMERO: Considerar resuelto el contrato de arrendamiento que consta en documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 18 de julio de 2003, bajo el Nº 44, Tomo 120. SEGUNDO: desalojar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y entregarlo libre de personas, cosas y solvente en el pago de los servicios públicos. TERCERO: Pagar la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.800,00), por concepto indemnización de daños y perjuicios, derivados del uso del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, durante los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, y enero, febrero y marzo de 2011, a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) cada uno. CUARTO: Pagar la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00), mensuales por concepto de Indemnización por el uso del inmueble, desde la fecha de interposición de esta demanda, hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, libre de personas y cosas.
Por su parte la demandada, en la oportunidad correspondiente a través de apoderados judiciales procedió a dar contestación a la demanda oponiendo defensas perentorias que procede a resolver esta operadora de justicia comenzando por la de inadmisibilidad de la demanda, toda vez, que si la demanda no se ajusta a derecho independientemente que el demandante tenga cualidad, debe ser desechada, en tal sentido tenemos:
Oponen los apoderados judiciales de la demandada, la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones excluyentes entre sí, pues a su parecer la parte actora cuando fundamentó su acción lo hace de acuerdo con el artículo 1167 del Código Civil y 34 letra a) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; estableciendo el primero, que si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Expresando de igual manera, que la segunda norma se refiere a la acción de desalojo propiamente dicha, cuando el arrendatario ha dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas. Afirmando de igual manera, que a pesar de que la actora fundamenta su acción en las referidas normas, sin embargo, al observar el petitum, demanda una mezcla de acciones contrapuestas, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y después dice que para que convenga en el DESALOJO. De igual manera arguyen, que las acciones de desalojo, ejecución o cumplimiento y resolución de contratos de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina y las leyes, son acciones totalmente diferentes y autónomas entre sí, las unas de las otras, cuya diferenciación aparece claramente establecida en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, pues la demanda de desalojo se encuentra expresamente prevista en el artículo 34 ejusdem, al expresar que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en alguna de las siete causales que se encuentran establecidas en la referida norma legal, y entre las cuales se encuentra, por ejemplo, el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas, pero que ninguna de las causales taxativamente previstas en esta norma se refiere al desalojo por vencimiento de la prorroga legal, ni a la resolución del contrato por haberse convertido el mismo en un contrato escrito a tiempo indeterminado. Es decir, que los hechos narrados por la parte actora no encuadran dentro de la acción ejercida, porque, si la actora dice que venció la prorroga legal, y que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado, como lo hace ver la demandante en su libelo, lo procedente era intentar una acción autónoma de DESALOJO por falta de pago, y no la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO como expresamente lo hace en el petitum de la demanda. Dice que el Tribunal deberá considerar resuelto el contrato. Pero es que la resolución del contrato solo operaría si el mismo estuviera vigente, y el arrendatario incumple alguna de sus obligaciones que configure una o varias causales para su resolución, cosa que no se cumple en el caso de autos. Concluyendo que, a su criterio, el actor intenta dos acciones distintas en un mismo libelo, con lo cual está acumulando indebidamente dichas acciones, pues no es permisible aceptar que si el demandante narra en sus hechos que supuestamente venció la duración del contrato y su prorroga legal, y de que posteriormente el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, éste intente dos (2) acciones diferentes que resultan antinómicas y excluyentes entre sí, porque si está afirmando que venció la duración del contrato y su prorroga legal, mal puede pedir la RESOLUCION DEL CONTRATO ya que al haberse extinguido el contrato no procede dicha acción, sino la de desalojo propiamente dicha establecida en el referido artículo 34 del Decreto-Ley, más el cobro de daños y perjuicios derivados del uso, goce, y disfrute del inmueble. Invocan a su vez, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Para establecer o no la procedencia de dicha defensa perentoria, considera oportuno esta administradora de justicia analizar el escrito libelar y sus fundamentos de derecho, a objeto de establecer si existe o no mérito para continuar con él estudio de los alegatos y pruebas aportados en este juicio, al respecto, observa que:
Del escrito libelar ciertamente se evidencia que la parte actora, al vuelto del folio 5, línea 1, procedió a demandar la “RESOLUCIÓN DE CONTRATO ARRENDAMIENTO, que consta en Documento autenticado ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal- Estado Táchira, inserto bajo el N° 44, Tomo 120, fe fecha 18 de julio de 2003 (…). Manifestado a los folios 03 y 04, con respecto a los fundamentos de derecho: “Con fundamento en los hechos narrados, invoco para sustentar la presente acción por resultar aplicable, la siguiente normativa legal consagrada en el Código Civil Venezolano, vigente: Articulo 545… 1159…1160.. 1167… Igualmente invoco el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente: 33…34… a)”. Procediendo posteriormente en el petitorio a solicitar que en caso de no convenir la demandada sea condenada a: “PRIMERO: Considerar resuelto el Contrato de Arrendamiento que consta en Documento autenticado ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal- Estado Táchira, inserto bajo el Nº 44, Tomo 120, de fecha 18 de julio de 2003. SEGUNDO: Al DESALOJO del inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por UN LOCAL COMERCIAL ubicado en COLINAS DE BELLO MONTE, Nº 051 PUEBLO NUEVO de esta ciudad, con un área de 120 METROS CUADRADOS y 1 BAÑO, y entrega al ARENDADOR LIBRE DE PERSONAS Y COSAS, EN PERFECTAS CONDICIONES, y solvente en el pago de los servicios públicos. TERCERO: Pagar la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.800,oo), por concepto INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, derivados del USO DEL INMUEBLE objeto del contrato de Arrendamiento, durante los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE 2010, y ENERO, FEBRERO y MARZO DE 2011, a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,oo) cada uno. CUARTO: Pagar la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00), mensuales por concepto de Indemnización por el uso del inmueble, desde la fecha de interposición de esta demanda, hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, libre de personas y cosas”.
De los fundamentos de la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, se evidencia que el demandante alega normas referidas a la resolución de contrato como lo es la establecida en el artículo 1167 del Código Civil, que trata de la elección que tiene una de las partes si la otra no ejecuta su obligación, para reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo; invocando además lo establecido en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que trata de las demandas de Desalojo, manifestando que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, con lo cual une acciones de desalojo con la de resolución de contrato al solicitar que se considere resuelto el contrato de arrendamiento aquí controvertido.
Ahora bien, esta Juzgadora como Órgano que asume el conocimiento pleno de la controversia, en el sentido, de que se tiene plena jurisdicción sobre el asunto debatido, lo que le permite revisar las actas procesales y analizar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
Así tenemos que, este Tribunal en el ejercicio de la jurisdicción plena sobre el asunto debatido y a los fines de no infringir los artículos 15, 208, 211 y 212 del Código de Procedimiento Civil, no puede dejar pasar sin advertir que en el caso bajo estudio operó una acumulación indebida de pretensiones, prohibida expresamente por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual estatuye:

Artículo 78: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.

El artículo 78 citado, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, además cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Esto es lo que en doctrina se denomina “inepta acumulación de pretensiones”, que no puede darse en ningún caso, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, “la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.”
Sobre este aspecto, en sentencia de fecha 13 de marzo de 2006 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° AA20-C-2004-000361, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez de Caballero, se dejó sentado:

“…esta Sala de Casación Civil ha establecido en diferentes oportunidades que la acumulación debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, sentencia de 22 de mayo de 2001, caso: Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento.
En efecto, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley”. De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa.
Por su parte, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada Ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.
Se entiende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda…” (Subrayado y negritas de quien sentencia).

Asimismo, en sentencia dictada por la misma Sala de Casación Civil, en fecha 11 de febrero de 2010, en el expediente Nº AA20-C-2009-000527, con ponencia del Magistrado Dr. LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, se señaló:

“…Conforme a las anteriores consideraciones y al criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los supuestos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.
Ahora bien, la Sala observa, que en este caso se acumularon dos pretensiones en el libelo de demanda, como fueron: el cobro de bolívares (vía intimación) y el cobro de honorarios profesionales, al igual que en la doctrina de esta Sala antes citada.
Ahora bien, vista la naturaleza de este fallo, esta Sala de Casación Civil estima necesario descender al estudio de las actas del expediente y al respecto observa, que el libelo de la demanda en su petitum expresa textualmente lo siguiente: “…”.
Ahora bien, en conformidad con los criterios jurisprudenciales y doctrinales antes transcritos, esta Sala de Casación Civil evidencia que las pretensiones invocadas por el demandante no podían ser acumuladas en una misma demanda, por cuanto, en el procedimiento por cobro de bolívares (vía intimación), se suprime la fase cognoscitiva y se acude a una ejecución anticipada del fallo por la presencia de un título calificado previamente por la ley; mientras que el procedimiento previsto para el cobro de los honorarios profesionales de abogado se tramitará conforme a la naturaleza de las actividades realizadas por el abogado bien sean judiciales o extrajudiciales.
De tal modo, en este caso al haberse permitido la acumulación de dos pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, la sentencia recurrida infringió el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, por disposición de dicha normativa no podían acumularse en el mismo escrito libelar las referidas pretensiones, por lo que la Sala estima que la demanda es inadmisible. Así se decide.
Por lo tanto, esta Sala concluye que el ad quem infringió además el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, por no haber garantizado el derecho de defensa del intimado; el artículo 208 eiusdem, al no declarar la inepta acumulación de pretensiones y la subsecuente inadmisibilidad de la acción; y el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil al no decretar la nulidad de todas las actuaciones en el presente juicio. Así se decide. …”.

Así las cosas, observa esta Sentenciadora que la parte actora en primer lugar demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento conforme a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil y a su vez peticiona el Desalojo del inmueble por falta de pago de cánones de alquiler, invocando lo establecido en el numeral “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por considerar que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado.
A todas luces se evidencia una inepta acumulación de acciones y pretensiones que responden a propósitos cuyos contenidos divergen significativamente entre sí, pues el desalojo tiene carácter extintivo, ya que persigue terminar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado en virtud de un incumplimiento, específicamente en este asunto, por la falta de pago por parte de la arrendataria del canon de arrendamiento correspondiente a más de dos (2) mensualidades consecutivas, tal y como lo dispone el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De otra parte, pretende obligar judicialmente a la supuesta deudora a que cumpla con la obligación pactada, en atención a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si a ello hubiere lugar; quiere decir, que la finalidad de la acción por desalojo es obtener la devolución del inmueble arrendado libre de bienes y personas, por lo que el demandante no puede pretender obtener algo diferente.
En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en el expediente N° 2001-000118 del 20 de julio de 2001, dejó sentado que:

“…El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato. …”.

En virtud de lo observado y en total apego a la jurisprudencia parcialmente esta Juzgadora por haber una evidente acumulación de pretensiones que se excluyen mutuamente siendo contrarias entre sí, se abstiene de entrar a la valoración y análisis de las pruebas presentadas dentro del período probatorio y demás alegatos formulados en el proceso, y de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la presente acción debe ser declarada SIN LUGAR; y así se decide.

III
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demandada de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano HÉCTOR BRUNO PARRA CUADRADO, contra la Sociedad Mercantil QUIMICA FARMACEUTICA VETERINARIA, C.A. (QUIFAVETCA), representada por su Presidente, ciudadano JULIO ERNESTO GONZÁLEZ BERNAL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 19.235.944, en consecuencia, condena en costas a la parte demandante, de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los ocho (08) días del mes de julio de dos mil once. AÑOS: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “2549”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.
Exp N° 13.062-11.