REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES DEMANDANTE: LENIN RICARDO MARIN ORTEGA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.632.191, de este domicilio y hábil. APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: Abogados KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER, JOSE RAMON BARRERA CARDOZO y JESUS ANTONIO MELO RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo números 28.308, 28.339 y 10.962, en su orden; según poder apud-acta de fecha 04 de noviembre de 2010 (f.17). DEMANDADA: LUIS ANTONIO MENDEZ, Venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, con cédula de identidad No. V-8.104.999. APODERADA JUDICIAL DEL DEMANDADO: Abogada Soraya Moreno Melgarejo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 53.262. MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento. EXPEDIENTE: Nº 7088. I ANTECEDENTES PROCESALES Como inicio de la presente causa se tiene, que es recibido en éste Tribunal escrito contentivo de libelo de demanda en fecha 22 de octubre de 2.010; mediante el mismo el ciudadano Lenin Ricardo Marin Ortega, peticiona mediante la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble que ocupa el ciudadano Luís Antonio Méndez. En su escrito libelar el demandante indica, que: .- Se evidencia del documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 26 de octubre de 2006, inserto bajo el Nro. 69, Tomo 176, que dio en calidad de arrendamiento al demandado y como propietario del Fondo de Comercio DELICATESES LA ERMITA CAFÉ, un inmueble constituido por un local comercial signado con los números municipales 4-31 y 4-45, ubicado en la planta baja del edificio NINI II, situado en la calle 13, entre la carrera 4 y la Avenida García de Hevia (5ta. Avenida), sector la Ermita del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; con una superficie de 220 mts.2, y constante de un salón, dos salas de baño, una barra con butacas fijas en la parte posterior y demás anexidades. .- Se celebró un nuevo contrato de arrendamiento con el demandado sobre el mismo inmueble en fecha 16 de octubre de 2008, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 16 de octubre de 2.008, Nro. 44, Tomo 156. .- Que de mutuo acuerdo privado, en fecha 15 de agosto de 2009, dicho contrato fue renovado por un nuevo período de un (1) año, con un último canon de Bs.2.500,oo mensuales. .- Señala que el demandado le notifica en correspondencia de fecha 26 de marzo de 2.010, que no renovaba su contrato de arrendamiento de fecha 16 de octubre de 2.008 y que haría entrega del inmueble desocupado el día 30 de septiembre de 2010, por lo que no haría uso de la prórroga legal. .- Arguye que a pesar de que el arrendatario demandado se obligó expresamente a ello, no ha dado cumplimiento a su obligación de hacer entrega del inmueble para el día 30 de septiembre de 2.010, sin que exista el menor indicio de querer desocuparlo, causándole grandes perjuicios a su credibilidad como comerciante, ya que había prometido arrendar el inmueble a otra persona. .- Fundamente su demanda en los artículos 26 y 51 Constitucionales, 1.160 y 1.264 del Código Civil, 881 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos, para peticionar el cumplimiento del contrato de arrendamiento y como consecuencia, la desocupación del inmueble; estimando su demanda en la suma de Bs. 30.000,oo. Acompaña a su demanda: Copia certificada de contratos de arrendamiento y original de comunicación de fecha 26 de marzo de 2.010. Al folio 16, riela auto de admisión de la presente demanda en fecha 02 de noviembre de 2010, con la orden de comparecencia para que el demandado de contestación a la demanda incoada en su contra al segundo día despacho de la constancia en autos de su citación. Al folio 19 mediante diligencia de fecha 01 de diciembre de 2010, el Alguacil indica haber solicitado al demandado, a quien contactó, negándose a firmar el recibo de citación. Al folio 20, mediante diligencia de fecha 01 de diciembre de 2.010, la representación actoral solicita se proceda conforme a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Al folio 21 consta auto de fecha 13 de diciembre de 2010, mediante el cual se ordena librar boleta de notificación. Al folio 22, consta diligencia de la Secretaria del Tribunal en la que indica, haber notificado al demandado en el sector La Ermita, calle 13 entre carrera 4 y 5ta Avenida, centro comercial NINI, de esta ciudad de San Cristóbal. A los folios 24 al 26, la demandada asistida de Abogado, procede a dar contestación a la demanda de autos, alegando a su favor: .- Como punto previo la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. .- Rechaza y niega la demanda en todas y cada una de sus partes, por estar fundamentada en hechos contrarios a la realidad y en presupuestos improcedentes. .- Alega a su favor lo establecido en el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no ha transcurrido la prórroga de un año, de acuerdo a los contratos celebrados y en consecuencia, dicha prórroga fenece el 10 de septiembre de 2011. .- Niega y rechaza la demanda en los hechos y en el derecho. .- Niega y rechaza que haya causado graves daños y perjuicios a la actora. A los folios 27 al 29, consta escrito de la demandante en el que peticiona se declare sin lugar la cuestión previa opuesta. La demandante y la demandada promueven escrito de promoción de pruebas en fecha 12 y 14 de enero de 2.011, siendo admitidas en auto de fecha 18 de enero de 2.011. II MOTIVA DE LA DECISIÓN Siendo la oportunidad procesal correspondiente para dictar sentencia, pasa quien juzga a precisar los términos en que ha quedado delimitada la controversia, de conformidad con lo establecido en el artículo 243 numeral 3 del Código de Procedimiento Civil. DE LA DEMANDA PRESENTADA: La demandante peticiona de su arrendatario el cumplimiento de contrato de arrendamiento y la entrega de inmueble, indicando: Que cedió en calidad de arrendamiento al demandado como propietario del Fondo de Comercio DELICATESES LA ERMITA CAFÉ, un local comercial signado con los números municipales 4-41 y 4-45, ubicado en la planta baja del edificio NINI II, situado en la calle 13, entre la carrera 4 y la Avenida García de Hevia (5ta. Avenida), sector la Ermita del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; con una superficie de 220 mts.2, y constante de un salón, dos salas de baño, una barra con butacas fijas en la parte posterior y demás anexidades. Que habiéndose celebrado diversos contratos el demandado le notifica en correspondencia de fecha 26 de marzo de 2.010, que no renovaba su contrato de arrendamiento de fecha 16 de octubre de 2.008 y que haría entrega del inmueble desocupado el día 30 de septiembre de 2010, por lo que no haría uso de la prórroga legal; pero que a pesar de que el arrendatario demandado se obligó expresamente a ello, no ha dado cumplimiento a su obligación de hacer entrega del inmueble, sin que exista el menor indicio de querer desocuparlo, causándole grandes perjuicios a su credibilidad como comerciante, ya que había prometido arrendar el inmueble a otra persona; por lo que con fundamento en los artículos 26 y 51 Constitucionales, 1.160 y 1.264 del Código Civil, 881 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos, peticiona el cumplimiento del contrato de arrendamiento y como consecuencia, la desocupación del inmueble. DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA: La demandada en su defensa opone en primer término, la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; al fondo, rechaza y niega la demanda en todas y cada una de sus partes por estar fundamentada en hechos contrarios a la realidad y en presupuestos improcedentes, así mismo alega a su favor lo establecido en el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no haber transcurrido la prórroga de un año de acuerdo a los contratos celebrados, y en consecuencia, señala, que dicha prórroga fenece el 10 de septiembre de 2011. Igualmente, niega y rechaza la demanda en los hechos y en el derecho, y niega y rechaza que haya causado graves daños y perjuicios a la actora. Tiene entonces este Juzgador, que la presente demanda se encuentra circunscrita a una acción de cumplimiento de contrato y en la entrega de inmueble, con fundamento en que el propio arrendatario notifica que no se prorrogará el contrato de arrendamiento y que renuncia al disfrute de la prórroga legal. Ante ello, la demandada niega y rechaza tal petición, invocando el disfrute de la misma conforme a la ley, previa oposición de cuestión previa. Queda entonces establecido en la presente litis, que no es hecho controvertido la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado sobre el inmueble objeto de la litis; quedando controvertido, si por causa de la notificación realizada por el demandado donde renuncia a la prórroga legal, debe hacer entrega del inmueble en la fecha pactada. En razón de que conforme a la norma del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuestiones previas y las defensas de fondo opuestas por la demandada junto con la contestación de demanda deberán ser decididas en la sentencia definitiva; pasa quien juzga a la resolución de la misma en los siguientes términos: Arguye la accionada: Que denuncia la existencia de la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Su fundamento lo expresa la accionada, en que conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los derechos que se confieren al inquilino son irrenunciables y de estricto Orden Público, lo que significa que no pueden ser relajados por convenio alguno entre las partes, por lo que el documento firmado debe ser declarado nulo de nulidad absoluta y así pide se declare. Señala igualmente, que se desprende de las actas procesales que el contrato de arrendamiento que rige entre las partes de la litis tiene una duración de cuatro años, y que en consecuencia, le corresponde una prórroga legal de un año, es decir, hasta el 30 de setiembre de 2.011, encontrándose actualmente en el goce de dicha prórroga. Invoca la norma del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según lo cual, estando en curso la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, por lo que la presente acción no puede ser interpuesta, ya que la ley establece expresamente tal prohibición. Respecto a la defensa formulada, la doctrina ha establecido que, cuando el demandado alega una de estas cuestiones previas de inadmisibilidad, está aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucidado en el proceso la petición del demandante, postulada en su libelo de demanda. Ese impedimento obvia la contestación al mérito de la pretensión, a su procedencia, obvia la instrucción y la decisión de la causa. (Ricardo Henríquez La Roche), Tomo III, pág. 346. Previamente se indica, que la prórroga legal es una figura prevista en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para los contratos a tiempo determinado, para que una vez finalizado el término contractual, el arrendatario disfrute por un tiempo más del inmueble, tiempo este fijado expresamente por el artículo 38 eiusdem, que dispone: “Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” De acuerdo a la comunicación de fecha 26 de marzo de 2.010, promovida en original por la demandante (f. 15) la cual es opuesta a la demandada y no desconocida, valorada en consecuencia como documento tenido como legalmente reconocido; se tiene, que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes feneció el 30 de septiembre de 2.010 y así mismo, la arrendataria renuncia al derecho de prórroga legal, a la que por el lapso de un (1) año era merecedor por imperio del artículo 38, literal “b)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, en relación a lo indicado por la demandada de que se comprometía a entregar el inmueble el día 30 de septiembre de 2.010; este Juzgador evidencia, que ciertamente las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son irrenunciables e irrelajables por convenio entre particulares, de tal forma que el artículo 7 eiusdem dispone: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.” Por lo que, si bien es cierto que la prórroga legal es facultativa para el arrendatario, ello no puede implicar una renuncia al derecho de su disfrute, por ser como señala tal norma un derecho irrenunciable. Tal es el espíritu, propósito y razón de la norma del artículo 7, ya citada, debiéndose en consecuencia desechar las pretensiones del actor, por encontrarse fundadas en un convenio que contraria disposiciones legales de Orden Público, pues no pueden las partes contravenir la intención del legislador. Y así se declara. En consecuencia de la consideración de la nulidad de lo indicado por la accionada de su renuncia a la prórroga legal; tiene este Juzgador, que la misma se encuentra disfrutando de tal prórroga legal y que tal disfrute se extiende hasta el 01 de octubre de 2.011. Así se establece. Por otra parte, en la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 03 de Octubre de 2006, expediente 06-0092, con ponencia del Magistrado Dr. JESÚS EDUARDO CABRERA, se estableció: “…..Ahora bien, conforme quedaron los hechos expuestos en la primera parte de este fallo, observa esta Sala que el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente establece: “Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”. La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prórroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga. …” (Subrayado del Tribunal). De acuerdo a lo anteriormente expresado, se tiene, que existe ciertamente una prohibición de ley de admitirse la presente acción, por cuanto como se desglosó, estando en vigencia el disfrute de la prórroga legal es inadmisible la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, razón por la cual la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, denunciada por la accionada deberá ser declarada con lugar, y en consecuencia, la presente demanda deberá ser declarada inadmisible, como se indicará de manera expresa en el definitivo del fallo. Así se decide. III DISPOSITIVA En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente: PRIMERO: SE DECLARA INADMISIBLE la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, y en entrega de inmueble arrendado, es incoada por el ciudadano LENIN RICARDO MARIN ORTEGA representado por los Abogados KLAUS MARGEIT KOTTSIEPER, JOSE RAMON BARRERA CARDOZO y JESUS ANTONIO MELO RODRIGUEZ, contra el ciudadano LUIS ANTONIO MENDEZ representado por la Abogada Soraya Moreno Melgarejo. SEGUNDO: SE CONDENA al demandante LENIN RICARDO MARIN ORTEGA al pago de las costas procesales, al resultar totalmente vencido en su pretensión, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dos (2) días del mes de febrero de dos mil once (2.011). AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación. El Juez Temporal, Abog. Juan José Molina Camacho REFRENDADA: La Secretaria, Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza En la misma fecha siendo las 03:00 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº JJMC/Ape/nj. Exp. Nº 7088.