JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. “VISTO CON PRUEBAS”. DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSÉ RAMÓN JAIMES CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 4.634. 686. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada HILDA REYES SANDOVAL, titular de la cédula de identidad N° V- 9.133.246, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 93.189, según consta en poder apud acta conferido en fecha 03 de diciembre de 2010, inserto al folio 15. PARTE DEMANDADA: Ciudadano HENRY ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 10.149.921. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: FERNANDO GILBERTO REY DELGADO, titular de la cédula de identidad N° V- 9.231.821, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 66.518. MOTIVO: DESALOJO (literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). EXPEDIENTE: Nº 12.901-10. I PARTE NARRATIVA Comienza esta causa por escrito libelar recibido por distribución, donde el ciudadano JOSÉ RAMÓN JAIMES CONTRERAS, ya identificado, asistido de abogada, manifiesta: * Que en su condición de propietario de un inmueble consistente en una casa para habitación ubicada en la calle 13, entre Pasaje Guasdualito y Barcelona, N° B-38, Barrio La Ermita, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, celebró sobre el mismo contrato de arrendamiento con el ciudadano HENRY ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR, iniciándose a decir suyo, la relación arrendaticia desde hace aproximadamente dos (02) años y diez (10) meses y que posteriormente en fecha 22 de abril de 2009, firmaron contrato de arrendamiento, que a su decir se convirtió a tiempo indeterminado, estableciéndose como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00). * Asimismo arguye, que notificó de manera verbal en fecha 22 de septiembre de 2009 al arrendatario con un mes de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, sobre la necesidad de no continuar con la relación arrendaticia y que en consecuencia empezaba a gozar de la prórroga legal establecida en la “Ley de Alquileres” vigente, la cual, a su decir, vencía el día 22 de octubre de 2010, haciendo del conocimiento del arrendatario de igual manera, que su hija necesitaba el inmueble. * De igual forma manifiesta, que es el caso, que su hija se encuentra viviendo hacinada en una habitación con su esposo y sus dos (2) menores hijos, uno de cinco (5) años y otro de cinco (5) meses de edad, en casa de su suegra quien, a su decir, le exige la desocupación de la habitación, necesitando por ende el inmueble de su propiedad para vivir con su familia, cosa que, a decir suyo, ha sido imposible, pues el arrendatario, ciudadano HENRY ANTONIO SÁNCHEZ, ya identificado, no ha cumplido con la entrega del inmueble arrendado, no obstante de las innumerables solicitudes realizadas por vía extrajudicial y citaciones por la Prefectura, en razón de lo cual, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: 1. Desalojar el inmueble dado en arrendamiento. 2. Pagar las costas procesales correspondientes. 3. Cancelar los respectivos recibos de servicios públicos de que goza el inmueble hasta la fecha de entrega. Finalmente solicitó medida de embargo. Fundamentó la demanda en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.800,00). (Folios 1 al 4). Acompañó el libelo con: Copia fotostática del documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 10 de diciembre de 2004, bajo el N° 34, Tomo 078, Protocolo 01, folios 1 y 2; copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 22 de abril de 2009, bajo el N° 18, Tomo 57 de los libros respectivos, marcada con la letra “B”; copia fotostática de Boletas de Citación y Acta emanadas de la Delegación San Juan Bautista, marcadas con las letras “C”, “D”, “E” y “F”. (Folios 5 al 13). En fecha 29 de noviembre de 2010, se admitió la demanda, ordenando la citación del demandado, ciudadano HENRY ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR, para su comparecencia por ante este Juzgado al SEGUNDO (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación a los fines de la contestación de la demanda. Asimismo se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (Folio 14). En fecha 26 de enero de 2011, el Alguacil del Tribunal informó que el día 21 de enero de 2011, el demandado recibió y firmó el recibo de citación. (Folio 17). En fecha 28 de enero de 2011, el demandado asistido de abogado dio contestación a la demanda en los términos siguientes: * Opuso como cuestión previa de defecto de forma de la demanda establecida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, expresando al respecto que la parte demandante no cumplió con lo establecido en los numerales 2° y 5° del artículo 340 del código in comento, al no indicar en forma precisa su domicilio, así como tampoco a su decir determinó las conclusiones de la pretensión ni la fecha en que empezó la relación arrendaticia en forma verbal entre las partes. Como contestación al fondo procedió a negar, rechazar y contradecir: Que la relación arrendaticia haya comenzado desde hace aproximadamente dos (2) años y diez (10) meses, como lo señala el demandante, pues a su decir, dicha relación se inició hace tres (3) años y seis (6) meses, es decir, el día 18 de julio de 2007, lo cual afirmó que demostraría en la oportunidad correspondiente. Que la relación contractual de arrendamiento sea a tiempo indeterminado, pues a su decir, el demandante en el libelo aceptó que la relación es a tiempo determinado, cuando señala que la notificó en forma verbal de la prórroga legal, con un (1) mes de anticipación del vencimiento del contrato por escrito, esto fue, en fecha 22 de septiembre de 2009, por lo tanto, a criterio suyo, estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, debiendo ser accionado el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y no el desalojo. Que la hija del demandante se encuentre viviendo en una habitación propiedad de la madre de su cónyuge, pues lo cierto, a su decir, es que la misma se encuentra viviendo con el actor en la planta alta del inmueble que ocupa como inquilino y por lo tanto, a criterio suyo, no tiene necesidad de ocupar el inmueble que posee. Asimismo expresa, que en fecha 18 de julio de 2007, comenzó la relación arrendaticia con un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) y que a partir del 18 de febrero de 2008, se incrementó a CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00), por lo que, a su decir, se reserva el derecho de solicitar judicialmente el reintegro y a pedir la regulación por vía administrativa el canon de arrendamiento. Por último solicito que la presente demanda sea declarada sin lugar con la condenatoria en costa de la parte demandante. (Folios 19 y 20). En fecha 11 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandante, mediante escrito promovió como pruebas las siguientes: Primero: Mérito favorables de las actas procesales. Segundo: 1. Copia fotostática del documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 10 de diciembre de 2004, bajo el N° 34, Tomo 078, Protocolo 01, folios 1 y 2. 2. Copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 22 de abril de 2009, bajo el N° 18, Tomo 57 de los libros respectivos. 3. “Contrato de Arrendamiento de la ciudadana NUBIA ESPERANZA LOPEZ RODRIGUEZ”. Tercero: Testimoniales de los ciudadanos: MARÍA ISABEL MONTILLA RIVAS, OSCAR ELPIDIO USECHE QUINTERO, YEFERSON RICARDO SEMIDEY SUÁREZ Y NUBIA ESPERANZA LÓPEZ RODRÍGUEZ. Cuarto: Inspección Judicial en el inmueble en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento aquí controvertido. Siendo agregadas y admitidas en fecha 14 de febrero de 2011, a excepción de las pruebas promovidas en los numerales “TERCERO” y “CUARTO”. Encontrándose esta Juzgadora dentro del lapso para emitir Sentencia, observa: III PARTE MOTIVA Comienza este juicio por acción de DESALOJO, fundamentada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde el ciudadano JOSÉ RAMÓN JAIMES CONTRERAS, en su condición de propietario-arrendador demanda al ciudadano HENRY ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR, en su condición de arrendatario, en virtud del último contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de san Cristóbal, estado Táchira, en fecha 22 de abril de 2009, bajo el N° 18, Tomo 57 de los libros respectivos, sobre una casa para habitación ubicada en la calle 13, entre Pasaje Guasdualito y Barcelona, N° B-38, Barrio La Ermita, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, manifestando de igual manera, que la relación arrendaticia comenzó de manera verbal hace aproximadamente dos (02) años y diez (10) meses, alegando para el desalojo la necesidad que tiene su hija de ocupar el inmueble arrendado en virtud del hacinamiento en el que vive en una habitación en casa de su suegra, afirmando además el arrendador-demandante, que notificó verbalmente al arrendatario con un mes de anticipación a la finalización del contrato de arrendamiento, sobre su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, por lo que solicitó, que sea condenado en lo siguiente: 1. Desalojar el inmueble dado en arrendamiento. 2. Pagar las costas procesales correspondientes. 3. Cancelar los respectivos recibos de servicios públicos de que goza el inmueble hasta la fecha de entrega. Finalmente solicitó medida de embargo, la cual fue negada por este Tribunal. Por su parte el accionado, en la oportunidad procesal correspondiente dio contestación a la demanda de la manera siguiente: Opuso como cuestión previa el defecto de forma de la demanda establecida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, expresando al respecto que la parte demandante no cumplió con lo establecido en los numerales 2° y 5° del artículo 340 ejusdem, al no indicar en forma precisa su domicilio, así como tampoco a su decir determinó las conclusiones de la pretensión ni la fecha en que empezó la relación arrendaticia en forma verbal entre las partes. Vista la cuestión previa de Defecto de Forma de la demanda, opuesta por la parte demandada conforme al ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta operadora pasa a resolverla así: - Respecto a la supuesta falta en el escrito libelar del requisito establecido en el ordinal 2° del artículo 340 del Código in comento, tenemos que al folio uno (01) el demandante describe la ubicación del inmueble, indicando igualmente en su escrito de demanda, que el demandado se encuentra ocupándolo, identificándolo además por su nombre, apellido y número de cédula de identidad, considerando esta operadora de justicia que al haber sido citado el ciudadano HENRY ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR, en la dirección donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado, se repunta éste como su domicilio, surtiendo por ende efecto la citación que trajo como consecuencia que el demandado compareciera a este proceso a ejercer su derecho a la defensa, en razón de lo cual, por haberse logrado el fin perseguido, la falta de indicación expresa del domicilio, no obra para declarar la procedencia de la falta de cumplimiento del requisito aquí analizado, pues a criterio de quien aquí juzga, en el libelo se identifica a ambas partes y de su contenido de deduce igualmente que el domicilio del demandado se encuentra en el inmueble arrendado, lo cual, fue corroborado por el Alguacil del Tribunal al practicar la citación del ciudadano HENRY ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR, en el mismo; y así se considera, siendo por ende IMPROCEDENTE la falta del requisito ya analizado; y así se decide. - En relación a la falta del requisito establecido en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, relativo a que el libelo de demanda deberá expresar “La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”, esta operadora de justicia considera al leer el contenido del escrito libelar que se encuentra lleno tal requisito, pues el actor realizó una narración detallada de los hechos que lo llevaron a pedir el desalojo del inmueble de su propiedad, el cual nace de la relación arrendaticia que tiene con el demandado, basando su petición en la necesidad que tiene una hija suya de ocupar el inmueble, invocando como fundamento de derecho la causal “b” de la acción de desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, por lo tanto, expresó los requisitos que exige el ordinal bajo análisis, en tal virtud, en criterio de esta operadora de justicia, el alegato en que se basa el demandado para oponer la falta de dicho requisito, es cual, es que el demandante no indicó la fecha en que empezó la relación arrendaticia en forma verbal entre las partes, constituye uno de los hechos controvertidos, que deberá ser demostrado y dilucidado al fondo de la controversia, toda vez que, en nada obra contra la prórroga legal que operó en relación al contrato de arrendamiento, toda vez, que el tiempo de duración que alega de manera contrapuesta cada una de las partes, abarca el mismo literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en caso que haya que estudiar la duración para decidir el fondo; por lo que, es IMPROCEDENTE la falta del requisito aquí analizado; y así se decide. Dicho lo anterior, esta Sentenciadora considera que la cuestión previa opuesta por la parte demandada conforme al ordinal 6° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, debe ser declara Sin Lugar, y así se decide. Como contestación al fondo el demandado negó, rechazó y contradijo: Que la relación arrendaticia haya comenzado desde hace aproximadamente dos (2) años y diez (10) meses, como lo señala el demandante, pues a su decir, dicha relación el día 18 de julio de 2007. Que la relación arrendaticia sea a tiempo indeterminado, arguyendo al respecto, que el demandante en el libelo aceptó que la relación es a tiempo determinado, al señalar que lo notificó en forma verbal de la prórroga legal, con un (1) mes de anticipación del vencimiento del contrato por escrito, esto fue, en fecha 22 de septiembre de 2009, por lo tanto, a criterio suyo, la relación arrendaticia es a tiempo determinado, debiendo ser accionado el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y no el desalojo. Negó de igual manera, que la hija del demandante se encuentre viviendo en una habitación propiedad de la madre de su cónyuge, pues lo cierto, a su decir, la misma se encuentra viviendo con el actor en la planta alta del inmueble que ocupa como inquilino y por lo tanto, en su opinión, no tiene necesidad de ocupar el inmueble que posee. Finalmente se reservó el derecho de solicitar judicialmente el reintegro del dinero que pago de más por el aumento del alquiler de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) a CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) y a pedir la regulación por vía administrativa el canon de arrendamiento. VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS: Las pruebas a valorar son las presentadas por la parte demandante dado que el demandado no aportó prueba alguna al proceso. - Mérito favorable de las actas procesales, no es un medio probatorio de los cuales, el Legislador haya querido darle valor probatorio, toda vez que, es deber del Juez analizar todos y cada uno de los alegatos explanados por las partes. - Copia fotostática: Del documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 10 de diciembre de 2004, bajo el N° 34, Tomo 078, Protocolo 01, folios 1 y 2; y del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 22 de abril de 2009, bajo el N° 18, Tomo 57 de los libros respectivos, son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. - “Contrato de Arrendamiento de la ciudadana NUBIA ESPERANZA LOPEZ RODRIGUEZ”, no es objeto de valoración en virtud de no haber sido aportado al juicio. - Testimoniales de los ciudadanos: MARÍA ISABEL MONTILLA RIVAS, OSCAR ELPIDIO USECHE QUINTERO, YEFERSON RICARDO SEMIDEY SUÁREZ Y NUBIA ESPERANZA LÓPEZ RODRÍGUEZ; e Inspección Judicial en el inmueble arrendado al demandado, no son objeto de valoración en razón de lo decidido por este Tribunal en auto de fecha 14 de febrero de 2011. Valoradas como han sido las pruebas, considera necesario esta operadora de justicia pasar a la calificación del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, en razón de los alegatos contrapuestos de las partes, en tal sentido tenemos: Que la demanda fue fundamentada en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciendo el artículo 34 antes referido que: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”. (Subrayado y negrillas de esta Juzgadora). Ahora bien, se infiere de la anterior trascripción, que para la procedencia de la acción de desalojo debe verificarse la existencia de la relación arrendaticia verbal o por tiempo indefinido, al respecto tenemos que: En el Contrato de Arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto de la pretensión, ya valorado por esta Sentenciadora, inserto a los folios 8 y 9, se evidencia: Que en la cláusula SEGUNDA: quedó establecido que: “El lapso de duración del presente Contrato es de SEIS (06) meses fijos contados a partir de la fecha de la firma del presente documento”. Observado lo anterior, esta administradora de justicia puede apreciar con toda claridad y sin lugar a dudas, que la voluntad de las partes contratantes, la cual conforme al artículo 1.359 del Código Civil, tiene fuerza entre ellas, fue de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues en él se estableció como lapso de duración seis (6) meses fijos, el cual inició el día 22 de abril de 2009, debiendo culminar por ende el día 22 de octubre de 2009, fecha en la que se inició la prórroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud del tiempo de duración de la relación arrendaticia, por lo que, la misma culminó el día 22 de octubre de 2010, encontrando esta Juzgadora que la presente acción fue presentada para distribución el día 26 de noviembre de 2010, y admitida por este Tribunal en fecha 29 de noviembre de 2010, es decir, a sólo un mes del vencimiento de la prórroga legal, sin que conste que el demandante haya recibido el canon de arrendamiento después del vencimiento del término del contrato de arrendamiento, aunado al hecho cierto, pues así lo alegaron ambas partes, que el demandante notificó verbalmente al demandado de la no renovación del contrato, con un mes de antelación al vencimiento del término fijo, esto fue, el día 22 de septiembre de 2009, por lo tanto, aún y cuando el arrendador no estaba obligado al desahucio, pues en el contrato de arrendamiento quedó claramente plasmada la fecha de inicio y fin, confirmó de esta manera una situación ya prevista en el contrato respecto a la entrega del inmueble el día prefijado, esto debió ser, el día 22 de octubre de 2010, fecha en que culminó la prórroga legal, por lo tanto, el contrato continuó a siendo a tiempo determinado, no operando lo previsto en el artículo 1614 del Código Civil, pues hubo desahucio, demostrando el demandante su interés en no continuar con la relación contractual, interponiendo oportunamente esta demanda con el fin de terminar dicha relación; y así se considera. Con base en lo antes analizado, concluye esta Sentenciadora, salvo un mejor criterio, que el actor erró al interponer esta acción por DESALOJO cuando lo correcto, era proceder a demandar el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, por lo que, la presente demanda debe ser declarada INADMISIBLE, de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. III PARTE DISPOSITIVA Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISBLE la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano JOSÉ RAMÓN JAIMES CONTRERAS contra el ciudadano HENRY ANTONIO SÁNCHEZ VILLAMIZAR, ambos ya identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los diecisiete (17) días del mes de febrero de dos mil once. Abg. ANA LOLA SIERRA Juez Temporal Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA Secretario En la misma fecha, siendo la una y treinta minutos de la tarde (01:30 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “2190”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año. Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA Secretario DarcyS. Exp N° 12.901-10.