TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
EXPEDIENTE Nº 2316
El presente expediente contiene el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO accionara la Sociedad Mercantil “VIUR C.A.”, inscrita ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 15 de junio de 1.967 bajo el N° 77, y con una modificación estatutaria inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 15 de junio de 2.005 bajo el N° 77 Tomo 8-A, a través de su presidente el ciudadano GUSTAVO MATAMOROS MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-195.564 y de este domicilio, representada judicialmente por la abogada SONIA CONTRERAS CONTRERAS, titular de la cédula de identidad N° V-10.900.446 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 53.165; en contra de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS EL ROI C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Táchira en fecha 19 de junio de 2.007 bajo el N° 21 Tomo 15-A, en la persona de su presidenta MIRLA COROMOTO LÓPEZ GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.929.834, y de este domicilio, representada la compañía por los abogados JESÚS ANTONIO MELO RODRÍGUEZ y GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, titulares de las cédulas de identidad números V-2.845.433 y V-6.130.506 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 10.962 y 39.247.
Conoce esta Alzada del presente expediente en virtud del RECURSO DE APELACIÓN ejercido por el co-apoderado judicial de la demandada abogado GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, contra la sentencia dictada el 12 de mayo de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, mediante la cual se declaró CON LUGAR LA DEMANDA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; ORDENÓ A LA PARTE DEMANDADA ENTREGAR EL INMUEBLE DADO EN ARRENDAMIENTO; LA CONDENÓ AL PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS CALCULADOS MEDIANTE EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO; Y LA CONDENÓ EN COSTAS.
I
ANTECEDENTES
En fecha 7 de agosto marzo de 2.008 (folios 1 al 6), es presentado para su distribución libelo de demanda junto con anexos que van de los folios (7 al 23). Por auto de fecha 14 de agosto de 2008 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, le dio entrada y el curso de ley correspondiente (folio 24).
Por escrito de fecha 22 de enero de 2009 (folios 52 al 57), los abogados JESÚS ANTONIO MELO RODRÍGUEZ y GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO actuando con el carácter de apoderados judiciales de la demandada opusieron la cuestión previa del numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestaron la demanda.
Mediante escrito del 22 de enero de 2009 la apoderada actora contradijo formalmente la cuestión previa opuesta (folios 62 al 64), y lo ratificó en fecha 23 de enero de 2009 (folios 65 al 67).
Riela a los folios 68 al 80, escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada SONIA CONTRERAS CONTRERAS, y anexos corrientes a los folios 81 al 133. En fecha 29 de enero de 2009 (folios 138 al 141), la parte demandada hizo lo propio presentado su escrito probatorio, y anexos que van del folio 142 al 224.
Mediante escrito del 4 de febrero de 2009 (folio 231), la apoderada del actor promovió testigos.
Por escrito del 6 de febrero de 2009, la apoderada actora consignó inspección judicial (folios 243 al 259).
Transcurrido como fue el lapso probatorio, corre a los folios 15 al 35 de la pieza 2, la decisión dictada el 12 de mayo de 2010 con asiento diario N° 32, ya relacionada ab initio. Decisión que fue apelada en fecha 22 de junio de 2010 por la parte demandada, y que por auto de fecha 1° de julio de 2010 el a quo oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor correspondiente (folios 44 y 45 de la pieza 2).
En fecha 13 de julio de 2010 este Juzgado Superior recibió el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 2.316 (folios 47 y 48 de la pieza 2).
En fechas 20 y 26 de julio de 2010, la representación judicial cada una de las partes consignó escrito de alegatos (folios 49 al 56 y 57 al 61).
II
DE LA DEMANDA
La parte actora en su escrito contentivo de la demanda arguyó que:
“…Es el caso, ciudadano Juez, que en fecha 31 de agosto de 2.007, mi representada dio en arrendamiento, a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS EL ROI C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, en fecha 19 de junio de 2007, anotado bajo el N° 21, Tomo 15-A, representada por su Presidente MIRLA COROMOTO LÓPEZ GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.929.834, de este domicilio y civilmente hábil; un lote de terreno de su exclusiva propiedad que es parte de uno de mayor extensión ubicado en la Avenida Antonio José de Sucre, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con una superficie de 4.137 m2, comprendida dentro de los siguientes Linderos y Medidas: NORTE, en longitud aproximada de 28 metros, con terrenos de VIUR, C.A.; SUR, en longitud de 90 metros con terrenos que fueron de las hermanas Cobos Romero, hoy propiedad de la sucesión Sánchez; ESTE, en longitud aproximada de 75 metros, zona verde de la Urbanización Tórbes; y OESTE, en longitud aproximada de 7 metros con franja propiedad de Gustavo Matamoros M., adyacente a la vía de acceso a los terrenos de VIUR, C.A.; a cuyo efecto se suscribió contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de san Cristóbal, en fecha 31 de agosto de 2007, anotado bajo el N° 77, Tomo 191 de los respectivos libros de autenticaciones, el cual se anexa al presente marcado con la letra “C”.
…Ahora bien, ciudadano Juez, no obstante las cláusulas anteriormente referidas, la arrendataria pese a que el contrato se encuentra vigente en cuanto a su duración, ha dejado de cumplir con una de sus principales obligaciones, al dejar de cancelar los cánones arrendaticios. En este punto es necesario recordar que la cláusula SEGUNDA le dio la amplitud a LA ARRENDADORA de comenzar a pagar los cánones de arrendamiento transcurridos que fueran cuatro (4) meses contados a partir del 01 de septiembre de 2007, vale decir, que la obligación de cancelación del alquiler mensual inició el 01 de enero de 2008. Así las cosas, ciudadano Juez, LA ARRENDATARIA se presentó en el domicilio de LA ARRENDADORA el día 12 de mayo de 2008, con mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600,00), que le fueron recibidos a cuenta de pago de alquiler del mes de enero, puesto que no estaba ni demostrado ni cancelado el 20% de la utilidad neta a que se refiere la cláusula segunda y tampoco estaba cancelado el IVA de Ley. De ese modo en adelante, ciudadano Juez, LA ARRENDATARIA ha dejado de cancelar el alquiler, vale decir, el del mes de enero de 2008 y los meses correspondientes al periodo comprendido del 01/02/2008 al 01/08/2008, y hasta la presente fecha, inclusive lo que abarca SIETE MESES DE INSOLVENCIA, por FALTA DE PAGO DE CÁNONES ARRENDATICIOS, reconociendo por supuesto mi representada el abono de los mil seiscientos bolívares, imputables al canon del mes de enero de 2008, que fue recibido el 12 de mayo de 2008. Esta situación, evidencia que la arrendataria ha dejado de cumplir con una de sus principales obligaciones. … .
CAPITULO II
DEL DERECHO…
Como puede colegirse de los dispositivos legales citados, teniendo el instrumento suscrito el carácter de un contrato, que posee fuerza de ley entre las partes, por tanto su proceder debe ajustarse a lo estipulado por ellos al suscribir el contrato más aún cuando nuestro ordenamiento los reviste con el carácter de ley… .
De acuerdo a las consideraciones anteriores expuestas, habiendo la arrendataria incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en forma puntual, es perfectamente posible demandar LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO Y CONSECUENTE ENTREGA DEL INMUEBLE.
Con fundamento en lo expuesto y bajo la luz y orientación de los dispositivos legales señalados…, ocurro ante su competente autoridad para demandar por LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO Y CONSECUENTE ENTREGA DEL INMUEBLE, a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS EL ROI C.A. …, representada por su presidente MIRLA COROMOTO LÓPEZ GONZALEZ, en su carácter de arrendataria, para:
- Que proceda a realizar la desocupación y entrega inmediata del inmueble o a ello sea condenada por el Tribunal.
-Que el terreno sea entregado en el mismo estado en que lo recibió conforme lo establece la cláusula QUINTA del contrato.
Solicito al Tribunal que por el tiempo que trascurra desde la presentación de la demanda hasta la entrega real y efectiva del inmueble se condene a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS EL ROI C.A. …; al pago de una indemnización sustitutiva equivalente a los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan causando hasta la entrega del inmueble, representativa ésta de los daños y perjuicios que se le han ocasionado a mi representada, en conformidad con las previsiones del artículo 1.167 del Código Civil. …”.

III
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La parte demandada en su escrito de contestación expresó:

CAPITULO III
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
PRIMERO: Convenimos que nuestro patrocinante MULTISERVICIOS EL ROI C.A., suscribió un supuesto contrato de arrendamiento con la empresa mercantil VIUR C.A. … .
SEGUNDO: Convenimos igualmente que dada la naturaleza del supuesto contrato de arrendamiento en la Cláusula Segunda del mismo, se establece un canon de arrendamiento equivalente a la suma de MIL SEISCIENTOS BOLIVARES… (Bs. 1600,00), al igual que una sociedad de hecho, ya que debía compartir parte de las ganancias con el arrendador propietario del inmueble, equivalente al 20% de la utilidad neta que arrojare el negocio.
TERCERO: Negamos y rechazamos que nuestra representada deba a la demandante los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008, todo lo cual será demostrado en su debida oportunidad.
CUARTO: Negamos y rechazamos que nuestra representada no haya pagado el veinte (20%) de utilidad neta, puesto que en la estimación de la tasa interna de retorno de la inversión (TIR) del respectivo proyecto, que se logra en cinco (5) años, se observan pérdidas en los dos (2) primeros años y a partir del tercer año una utilidad neta que va de menor proporción a mayor hasta el quinto año donde se cierra el ciclo de recuperación de capital… .
…Es oportuno destacar que así como nuestra representada tiene sus obligaciones contractuales, de igual forma las tiene la arrendadora-demandante y la principal es la de mantener a la arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada y para el uso que según el contrato debe dársele. En el presente caso, nuestra representada suscribió el contrato de arrendamiento de buena fe, por un lapso de cinco (5) años, realizando una inversión de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000, 00), en su etapa inicial.
…Por último solicitamos de este Tribunal, se sirva admitir el presente escrito, el mismo sea agregado a los autos y declarado CON LUGAR, con todos los pronunciamientos de ley. Tomando en consideración los argumentos esgrimidos, motivo y causa suficiente para que desestime la demanda, declarándola SIN LUGAR, específicamente con la expresa condenatoria en costas. …”.

IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

La decisión apelada resolvió:

“…PARTE MOTIVA
PUNTO PREVIO
Vista la cuestión previa opuesta por los abogados JESÚS ANTONIO MELO RODRÍGUEZ y GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS EL ROI C.A.,..., quien aquí juzga entra a verificar lo siguiente:
Sobre la cuestión previa alegada, de la existencia de una cuestión prejudicial; la misma fue opuesta por los apoderados judiciales de la demandada en la contestación de la demanda, señalando que ante la Fiscalía Quinta del Ministerio Público con competencia ambiental, cursa una investigación penal en contra de la Sociedad Mercantil VIUR C.A. … .
Del análisis a los autos puede evidenciarse, que en el presente proceso no existe una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto; ya que el proceso penal iniciado…, se refiere a una materia ambiental, cuya decisión definitiva no resultaría ser de tal modo influyente, que sea necesario resolverla antes de ésta.
…Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado… DECLARA SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA opuesta…, prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

…Analizadas las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, procede la Juzgadora a establecer los términos en que quedó planteada la controversia.
La sociedad mercantil VIUR C.A., representada por su presidente GUSTAVO MATAMOROS MENDOZA, demandó a la empresa MULTISERVICIOS EL ROI C.A., por resolución de contrato de arrendamiento, señalando que entre ambas empresas existe un contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de la primera de ellas, que fue suscrito en el mes de septiembre de 2007; pero la arrendataria desde el mes de mayo del año 2008, fecha en la que canceló la cantidad de un mil seiscientos bolívares (Bs. 1600,00) imputados al canon del mes de enero de 2008, no ha cumplido con su obligación de cancelación de los cánones d arrendamiento y que por lo tanto solicita la consecuente entrega del inmueble desocupado y en el estado en que se encontraba… .
Por su parte la representación judicial de la parte demandada alega que el propietario del terreno tenía pleno conocimiento de que sobre el referido inmueble, existe una averiguación administrativa por parte del Ministerio del Poder Popular para el Ambiente y que por tanto obró de mala fe cuado suscribió el contrato de arrendamiento, y por ello se está ante la figura de la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil y por otra parte alegó la existencia de una sociedad de hecho entre la demandante y la demandada por el hecho de haberse convenido el pago a la arrendadora, de un porcentaje de las utilidades obtenidas por la arrendataria.
Para resolver tales planteamientos en primer lugar se observa que en el contrato suscrito entre las partes, en el último párrafo de la cláusula quinta se estableció que: “…LA ARRENDATARIA se compromete a obtener las autorizaciones o permisos que sean necesarios tanto para las mejoras a realizar como para el funcionamiento del negocio”; de la interpretación de la cláusula parcialmente transcrita se evidencia que la obligación de obtener las autorizaciones o permisos la adquirió la parte demandada, es decir, la arrendataria.
En relación a la excepción del contrato no cumplido opuesta por la parte demandada, los tratadistas Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre en su libro “Curso de Obligaciones” han señalado que: “El incumplimiento debe ser de cierta importancia, en el sentido de que generalmente no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones accesorias o secundarias de un contrato” en tal sentido del acervo probatorio se puede extraer con certeza, el hecho de que la arrendataria está en posesión del inmueble y así mismo que el objeto para el cual tomó el inmueble en arrendamiento se está llevando a cabo, porque se demostró en los autos que se encuentra en funcionamiento el estacionamiento y el auto-lavado; y la existencia de un procedimiento administrativo tendente a determinar el incumplimiento de normas ambientales no implica incumplimiento de una obligación por parte de la arrendadora, que hizo entrega del inmueble lo cual era su obligación principal y que de acuerdo al párrafo de la cláusula quinta arriba transcrito, la permisología no era una obligación que debiera cumplir, en consecuencia no podía excepcionarse la demanda del cumplimiento de sus obligaciones por tal circunstancia, menos cuando de autos quedó demostrado que la arrendataria le dio al inmueble el uso previsto, por tanto es improcedente aplicar en el caso que nos ocupa, la excepción del contrato no cumplido. Así se decide.
Desechada la procedencia de la excepción del contrato no cumplido; debe verificarse, si por su parte la sociedad mercantil MULTISERVICIOS EL ROI C.A., demandada en la presente causa, efectivamente incumplió su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento como fue alegado en el libelo de la demanda.
La parte demandante aceptó expresamente que el pago por la cantidad de un mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600,00) hecho por la Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS EL ROI C.A., en fecha 12 de mayo de 2008, constituyó el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2008, por su parte la parte demandada negó en su contestación que adeudara los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008, y en el lapso probatorio consignó copia certificada del expediente de consignación de alquileres llevado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial; de tal instrumento público se evidencia en el escrito de consignación presentado por la ciudadana MIRLA COROMOTO LÓPEZ GONZÁLEZ, actuando como Presidente de la Sociedad Mercantil VIUR C.A., se negó a recibirle el pago de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2008; con lo que efectivamente aceptó expresamente que adeudaba a la fecha de la presentación del referido escrito de consignación, es decir, el 11 de julio de 2008, los meses de febrero a julio de 2008.
El pago por consignación en materia arrendaticia se encuentra previsto en el artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y aun cuando le permite al arrendatario salvar su responsabilidad si el arrendador se negare a recibirle los cánones con el afán de hacerlo incurrir en incumplimiento, también es cierto que para su validez debe cumplirse de acuerdo al procedimiento establecido.
El artículo 51 del referido decreto establece que: “ Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Resulta innegable que a la fecha de la consignación presentada por la presidente de la compañía demandada, en el mes de julio de 2008, habían transcurrido con creces los quince días que establece el citado artículo 56…, que señala que se considera al arrendatario en estado de solvencia sólo en virtud de la consignación legítimamente efectuada, situación que en el presente caso no sucedió.
En razón de lo anterior, concluye esta Juzgadora, que evidentemente la sociedad mercantil MULTISERVICIOS EL ROI C.A., si se encuentra insolvente en su obligación de pago de los cánones de arrendamiento, por lo que resulta procedente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, la Resolución del Contrato del Contrato de Arrendamiento… . Así se decide.
En consecuencia también resulta procedente el pago de la indemnización por daños y perjuicios reclamados por la parte demandante; que están constituidos por la cantidad adeudada por los cánones insolutos hasta la fecha en que quede definitivamente la presente sentencia…”.

V
MOTIVOS DE LA DECISIÓN
PUNTO PREVIO
En el caso sometido al conocimiento de esta Alzada, se observa que el Juzgado a quo procedió como punto previo en la sentencia definitiva sometida al conocimiento de esta Alzada a declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del Artículo 346 de la Ley Civil Adjetiva, esto es, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.
Ahora bien, el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, prevé:
Artículo 357: “La decisión del Juez sobre las defensas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. …”.
De lo anterior, se colige que por disposición expresa del legislador la decisión que resuelva las defensas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346 ejusdem, no tendrá recurso ordinario de apelación. En consecuencia, está vedado para quien suscribe, emitir pronunciamiento alguno con respecto a ello, en virtud de la prohibición legal contenida en la norma supra indicada, Y ASÍ SE RESUELVE.
En la presente acción de resolución de contrato arrendaticio, la parte actora en su libelo de demanda señaló que su representada en su condición de arrendadora dio en alquiler mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS EL ROI C.A., un bien inmueble identificado así: Un lote de terreno ubicado en la Avenida Antonio José de Sucre, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del estado Táchira. Que en dicho contrato fue previsto un plazo de duración de cinco (5) años, con vigencia desde el día 1° de septiembre de 2007. Asimismo, señala que del 1° de enero de 2008 al 1° de agosto de 2008, y estando en vigencia plena el contrato, la parte demandada dejó de pagar los cánones de arrendamiento incurriendo de esta manera en un incumplimiento de sus obligaciones principales de carácter contractual.

Efectivamente, esta Alzada constató:
.-Que el 31 de agosto de 2007, entre la Sociedad Mercantil VIUR C.A., y la Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS EL ROI C.A., fue autenticado contrato de arrendamiento a tiempo determinado por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, bajo el N° 77 Tomo 191.
.-Que la demanda fue propuesta y admitida en el mes de agosto de 2008, dentro de la vigencia natural del arrendamiento en conformidad con la cláusula segunda del contrato, que prevé: “La duración del presente contrato es de CINCO (05) AÑOS, contados a partir del día 1° de septiembre de 2007, prorrogables por períodos iguales.”
Ahora bien, los artículos 1.133 y siguientes del Código Civil Venezolano, establecen:
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo: 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Y el artículo 1.592 ejusdem estatuye:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
…2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. (Negritas y subrayado de quien sentencia).
La acción por resolución de contrato encuentra su fundamento legal en el artículo 1.167 del Código Civil, que señala:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Negritas y subrayado del Tribunal).
Esta norma es la base legal de la acción por Resolución de Contrato, estableciendo la misma como requisito el hecho de que una de las partes no ejecute su obligación, la cual es procedente solo respecto de los contratos bilaterales. En los contratos bilaterales, como su denominación lo indica, se crean deberes y derechos recíprocos entre los contratantes.
Sobre este aspecto, es decir, en cuanto a las condiciones de procedencia, el autor Edgar Darío Núñez Alcántara en su libro “La relación Arrendaticia”, Año 2.009, Pág. 275, señala:
“…la resolución obedece a determinadas características, para que ella surja es menester que se den en el caso concreto de manera concomitante los siguientes requisitos:
1° Se debe estar en presencia de un contrato bilateral, es decir, de un vínculo contractual por el cual ambas partes de manera coetánea adquieren obligaciones para cumplir, prestaciones frente a su contraparte.
2° Se debe producir un incumplimiento en las obligaciones adquiridas, en la falta de ejecución de alguna prestación…
3° Debe haber cumplimiento obligacional por parte de la persona que exige que se resuelva el contrato, para evitar entonces que se oponga la excepción del contrato no cumplido, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil. 4° Es menester la intervención judicial, para que se declare la resolución o disolución del vínculo contractual.
En este orden de ideas, la Doctrina ha expresado que la resolución es considerada como una sanción, y de allí que el artículo 1.167 del Código Civil haya previsto como presupuesto indispensable la intervención del Juez para decidir acerca de la aplicabilidad de tal sanción (José Mélich-Orsini “La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, Año 2007, pág. 142, 423 y 426).
PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL ITER PROCESAL
La parte demandante trajo a los autos:
-Con el libelo.
1.- Copia fosfática simple del registro de comercio a nombre de la Sociedad Mercantil “VIUR C.A.” Se tiene como fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprenden los datos de registro de la persona jurídica que figura como parte actora.
2.- Copia certificada del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, bajo el N° 77 Tomo 191. Este documento se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y sirve para demostrar la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado.
-En la oportunidad para aportar pruebas.
1.- El merito de todas las actas procesales agregadas al expediente. No se trata de un medio probatorio, razón por la cual no se puede valorar como tal.
2.- El mérito que se desprende del contrato de arrendamiento. No se trata de un medio probatorio, razón por la cual no se puede valorar.
3.- El valor y mérito que se desprende del escrito de contestación. Los escritos de las partes como medios de ataque y defensa no son medios probatorios.
4.- Copia fotostática del documento de compra-venta debidamente registrado, suscrito entre el ciudadano GUSTAVO MATAMOROS y la Sociedad Mercantil “VIUR C.A.”. Dicho instrumento se valora y aprecia y sirve para demostrar la cualidad de propietaria y arrendadora de la parte actora para intentar la presente acción.
5.- Copia fotostática simple del expediente de consignación de cánones de arrendamiento. Se le concede valor probatorio en cuanto sirve para demostrar que a pesar de que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente, la parte demandada se encuentra depositando unos cánones de arrendamiento que no han sido retirados por la parte demandante.
6.- Copia fotostática simple de recibo de pago fechado 12 de mayo de 2008. Dicho instrumento se valora y aprecia y sirve para demostrar el pago por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de enero del año 2008 efectuado por la demandada.
7.- Original de comunicación fechada 25 de agosto del 2008 emitida por la Sociedad Mercantil “MULTISERVICIOS EL ROI C.A.” Dicho instrumento se aprecia y se valora en virtud de no haber sido desconocido o tachado por el adversario en su oportunidad procesal correspondiente, a saber, con la contestación de la demanda, y de la misma se desprende que la demandada se encontraba insolvente en el pago del canon de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008, pues así se evidencia de las planillas de depósito de fechas 22 de julio de 2008 y 13 de agosto de 2008.
8.- Copia fotostática simple de plano topográfico. Se observa que es una fotocopia simple, razón por la cual se tiene como un documento privado emanado de un tercero que no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, tal y como corresponde por imperio de la ley procesal; razón por la cual no se le concede valor probatorio.
9.- Documentales cursantes a los folios 125 al 133. No se le concede valor probatorio ya que de las mismas no se desprenden datos pertinentes a la resolución de la presente controversia.
10.- Prueba de informe a la Fiscalía del Ministerio Público y al Banco del Tesoro. En cuanto a la primera, es decir, la prueba de informe al Ministerio Público sobre la investigación que adelanta sobre el presunto delito ambiental, si bien se obtuvo respuesta, la misma no es pertinente a la presente causa, pues la demandada está en el goce del inmueble y desarrollando el objeto del contrato de arrendamiento. En lo que toca a la prueba de informe requerida al Banco del Tesoro, no hay constancia de que la entidad financiera respondiera, razón por la cual no se valora.
11.- Testimoniales de los ciudadanos JOBANNY JOSÉ ALVARADO, JOVANNY ALIRIO TORRES y PEDRO JESÚS MORENO MORENO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-16.239.076, V-13.587.065 y V-10.749.995. Se les concede valor probatorio a sus dichos por ser contestes y concordantes entre sí, en el sentido de que en el inmueble arrendado funciona un estacionamiento y un auto-lavado para camiones.
12.- Inspección Judicial practicada por el Juzgado Tercero de lo Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial. No le concede valor probatorio, puesto que la misma fue realizada fuera del proceso, y por lo tanto sin el control de la parte contraria.

La parte demandada trajo a los autos:
1.- El valor y mérito probatorio del expediente de consignaciones arrendaticias. Esta prueba ya fue valorada.
2.- Documentales relacionadas con la permisolgía y de apertura de de investigación administrativa de la Dirección Estadal Ambiental del Ministerio del Poder Popular para el Ambiente.
No se le concede valor probatorio por ser impertinente.
3.- Original de comunicación fechada 25 de agosto del 2008 emitida por la Sociedad Mercantil “MULTISERVICIOS EL ROI C.A.” Esta prueba ya fue valorada.
4.- Original de comunicación fechada 10 de julio del 2008 emitida por la Sociedad Mercantil “MULTISERVICIOS EL ROI C.A.”, y dirigida a la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Los Andes del Servicio Nacional Integral de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
A esta prueba no se le concede valor probatorio por ser impertinente.
5.- Escrito fechado 2 de diciembre de 2008 suscrito por la ciudadana MIRLA COROMOTO LOPEZ GONZALEZ dirigido a la Dirección Estadal Ambiental Táchira.
A esta prueba no se le concede valor probatorio por ser impertinente.
6.- Balance económico perteneciente a la Sociedad Mercantil “MULTISERVICIOS EL ROI C.A.” Se observa que es un documento privado emanado de un tercero, y que aún y cuando fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, el mismo no aporta datos relativos a la resolución de la presente controversia.
Valorados como ha sido los elementos probatorios, debe esta Juzgadora pronunciarse respeto de la excepción de contrato no cumplido (EXEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS), alegada por la demandada en la contestación de la demanda, por cuanto a decir de la parte demandada, la parte actora (propietaria del inmueble) tenía pleno conocimiento de que sobre el referido inmueble existía una averiguación administrativa por parte del Ministerio del Poder Popular para el Ambiente.
Por su parte, la demandante, alegó que de conformidad con lo previsto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento la arrendataria se obligó a obtener las autorizaciones o permisos que sean necesarios tanto para las mejoras a realizar como para el funcionamiento del negocio.
El artículo 1.168 del Código Civil prevé:
Artículo 1.168: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”
Es decir, la excepción de contrato no cumplido, que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya, y constituye una defensa de fondo para ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada. En el presente asunto, ha sido demandada la resolución de contrato de arrendamiento por el incumplimiento de la parte demandada en una de sus obligaciones principales, como lo es el pago del canon de arrendamiento. Por su parte, la demandada alega la excepción non adimpleti contractus con fundamento en que la parte demandante conocía la existencia de una averiguación administrativa sobre el inmueble.
Así las cosas, y del análisis efectuado al contrato de arrendamiento ya valorado, se desprende que se previó como obligación de la parte arrendataria la tramitación y obtención de toda la permísologia legal y administrativa para la ejecución de mejoras y de la actividad a realizar en el inmueble arrendado. Además la arrendadora no ha impedido a la arrendataria el goce de la cosa arrendada, razón por la cual la excepción non adimpleti contractus alegada por la demandada resulta improcedente, Y ASÍ SE RESUELVE.
Observa esta Juzgadora que la parte demandante alegó en su escrito libelar el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto, todos del 2008. Por su parte, la demandada pretende probar la solvencia en el pago de los mismos, para lo cual consignó copia certificada del expediente de consignaciones de cánones arrendaticios. Así las cosas, resulta oportuno para esta Juzgadora verificar la extemporaneidad o la tempestividad en el depósito de los mencionados cánones arrendaticios por ante el referido Juzgado, observándose:
.- Que el 10 de JULIO de 2.008 (folios 143 y 144), es presentado para su distribución solicitud de consignación de alquileres, en los siguientes términos:
“…, Por cuanto la arrendadora “Sociedad Mercantil VIUR C.A.”…, ha rehusado recibirme el pago de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00) por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008, es por lo que ocurro, ante el Despacho… a consignar el referido canon de arrendamiento…” (Subrayado y negritas de quien sentencia).
El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
En cuanto al lapso de quince (15) días para realizar la consignación arrendaticia, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 5 de febrero de 2009, dictada en el expediente N° 07-1731, con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, dejó sentado que:
“…Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
…Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos. Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.
Es decir, cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación.
Adminiculado lo anterior, al caso en concreto observa quien aquí decide que si bien es cierto, la demandada de autos procedió con anterioridad a la interposición de la presente demanda a la consignación judicial de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008, no es menos cierto que tal consignación fue realizada en contravención a lo convencionalmente establecido por las partes en el contrato, ya que el canon debió ser pagado los CINCO (5) PRIMEROS DÍAS DE CADA MES, resultando las consignaciones evidentemente extemporáneas por tardías. Por lo que, tal proceder de la demandada constituye un incumplimiento a las disposiciones legales vertidas en nuestro Código Civil que conminan a la parte arrendataria al pago de los cánones de arrendamiento, y además, la consignación arrendaticia no se hizo conforme lo prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando procedente en derecho la presente acción, Y ASÍ SE RESUELVE.

VI
DISPOSITIVA
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declaran SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO actuando en representación de la parte demandada, en fecha 22 de junio de 2010, contra la sentencia dictada en fecha 12 de mayo de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la Sociedad Mercantil “VIUR C.A.”, a través de su presidente GUSTAVO MATAMOROS MENDOZA contra la Sociedad Mercantil “MULTISERVICIOS EL ROI C.A.”, en la persona de su presidenta MIRLA COROMOTO LÓPEZ GONZALEZ; se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 31 de agosto de 2007, bajo el N° 77, Tomo 191, de los libros respectivos, en consecuencia se CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:
2.1.- Hacer entrega a la demandante del inmueble (lote de terreno) dado en arrendamiento, ubicado en la Avenida Antonio José de Sucre, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, libre de personas y cosas.
2.2.- Pagar la suma de CINCUENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 57.600,00) por concepto de daños y perjuicios, calculados desde el día 01 de febrero de 2008 hasta el día 31 de enero de 2011, a razón de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.600,00) mensuales.
Queda MODIFICADA la decisión dictada el 12 de mayo de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en cuanto al pago de los daños y perjuicios.
Se condena en costas a la parte demandada y apelante.
Publíquese esta sentencia en el expediente Nº 2.316, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, al primer (1°) día del mes de febrero de dos mil once. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Jueza Titular,
JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA
Refrendada por
El Secretario,

Javier Gerardo Omaña Vivas
En esta misma fecha 1° de febrero de 2011, se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 2.316, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) dejándose copia certificada para el archivo de este Tribunal. Igualmente se libraron las boletas de notificación a las partes y se entregaron al alguacil.
El Secretario,
Javier Gerardo Omaña Vivas
JLFdeA/JGOV/Javier S.
Exp. 2.316.-