TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA
EXPEDIENTE Nº 2.403
El presente expediente trata del juicio que por DESALOJO accionara la ciudadana MARTHA SULAY AYALA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.644.443 y de este domicilio, en su carácter de Vicepresidenta de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES JOUS C.A.” inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 13 de octubre de 1.989, bajo el N° 18 Tomo 39-A, representada judicialmente por el abogado ORLANDO ARFILIO CARRILLO GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.972.312 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 123.496; en contra de la FUNDACIÓN FUNDASIDARTA (FUNDACIÓN SIDA REGIÓN LOS ANDES), inscrita por ante la Oficina de Registro Público Subalterno de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 23 de agosto de 1.995, bajo el N° 50, folios 137 al 140, Protocolo Primero Tomo 15, Tercer Trimestre de ese año, representada por su Presidenta la ciudadana RAIZA GERARDA PARRA DE MORA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.039.435, asistida por la abogada ANA CAROLINA BELÉN DÍAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.549.084 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el N° 89.911 respectivamente.
Conoce esta alzada del presente expediente, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado ORLANDO ARFILIO CARRILLO GUTIÉRREZ en contra de la sentencia dictada en fecha 11 de noviembre de 2.010 por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira que declaró INADMISIBLE LA DEMANDA DE DESALOJO INTERPUESTA POR “INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES JOUS C.A.” CONTRA LA FUNDACIÓN FUNDASIDARTA (FUNDACIÓN SIDA REGIÓN LOS ANDES) Y CONDENÓ EN COSTAS A LA PARTE DEMANDANTE.
I
ANTECEDENTES
En fecha 23 de septiembre de 2.010 la abogada MARTHA SULAY AYALA HERNÁNDEZ presentó libelo de demanda en contra de la FUNDACIÓN FUNDASIDARTA (FUNDACIÓN SIDA, REGIÓN LOS ANDES), con sus respectivos anexos (folios 1 al 31).
Por auto de fecha 14 de octubre de 2.010 el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda y le dio el curso de ley correspondiente, ordenando la citación de la demandada (folio 32).
Mediante escrito de fecha 22 de octubre de 2.010 la ciudadana RAIZA MORA DE PARRA asistida de abogado, presentó escrito de contestación a la demanda con anexos (folios 36 al 185).
En fecha 5 de noviembre de 2.010, la ciudadana abogada MARTHA SULAY AYALA HERNÁNDEZ presentó escrito de promoción de pruebas (folios 187 y 188). En la misma fecha en nombre y representación de “INVERSIONES y CONSTRUCCIONES JOUS C.A” otorgó poder apud acta al abogado ORLANDO ARFILIO CARRILLO GUTIÉRREZ.
El 11 de noviembre de 2.010 el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial dictó la sentencia hoy apelada y la cual se encuentra relacionada ab initio (folios 191 al 197).
En fecha 15 de noviembre de 2.010 el abogado ORLANDO ARFILIO CARRILLO GUTIÉRREZ mediante diligencia apeló de dicha sentencia (folio 198).
Por auto de fecha 18 de noviembre de 2.010 el tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor correspondiente (folio 199).
En fecha 2 de diciembre de 2.010 este Juzgado Superior recibió el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 2.403 (folios 201 y 202).
Hallándose la causa dentro de la oportunidad legal para dictar decisión, lo hace de seguidas quien suscribe el presente fallo previas las consideraciones siguientes:
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el escrito libelar la parte actora arguyó que:

“…Es el caso que la Sociedad Mercantil “INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES JOUS C.A”, le arrendó UNA (01) OFICINA para uso comercial a la Fundación “FUNDASIRTA”…por un tiempo de un (01) Año, prorrogable contado a partir del primero (01) de octubre de 2006, pudiendo prorrogarse por seis meses más si LAS ARRENDATARIAS (sic) participaban por escrito su deseo de hacerlo, como se estableció en la cláusula tercera, según consta en contrato de arrendamiento firmado por vía privada…
…La demandada venía cancelando un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) hoy en día DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00), por mensualidades vencidas de conformidad con la cláusula cuarta del documento de contrato de arrendamiento anteriormente citado.
Es el caso que la demandada adeuda diecisiete (17) mensualidades consecutivas: 1) Del 01-04-2009 al 31-08-2010, correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto de 2010, la demandada se comprometió en cancelar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas los días primero (01) de cada mes puntualmente según la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, las cuales suman un monto de TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.400,00), por cuanto han sido infructuosos los intentos para hacer el cobro por la vía extrajudicial es por lo que acudimos ante su competente autoridad para resolver judicialmente la situación antes planteada.
Por el incumplimiento de LA ARRENDATARIA que se configura en los supuestos de hecho establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal a; aplicable al caso en particular por cuanto el contrato suscrito entre las partes pasó a ser un contrato sin determinación de tiempo de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil vigente, es por lo que acudimos ante su competente autoridad para solicitar el desalojo inmediato del inmueble arrendado, además de la cancelación de los daños y perjuicios ocasionados, causados en razón de los cánones de arrendamiento no pagados…” (Negritas de quien sentencia).

En la oportunidad para contestar la demandada la ciudadana RAIZA MORA DE PARRA alegó que:
“…No es cierto que adeude a la ciudadana los meses mencionados, por cuanto los mismos se han cancelado por parte de mi representada durante todos estos años como se evidencia de los recibos de pago, directamente a LA ARRENDADORA y demostrándose la cancelación del último pago que recibió la ARRENDADORA de manos de la ARRENDATARIA en fecha 28 de julio del año 2009, donde se especifica el concepto en el recibo por pago de canon de arrendamiento de los meses de ABRIL/MAYO y JUNIO del año 2009, entregado por LA ARRENDADORA a LA ARRENDATARIA, signado con el N° 832, y cancelado con cheque N° 04276342 del Banco Provincial, inserto en el expediente de consignación arrendaticia que cursa en este despacho.
Evidenciándose a través de los comprobantes de pago una relación arrendaticia durante ONCE (11) años consecutivos hasta la presente fecha y realizando LA ARRENDATARIA los pagos correspondientes al canon de arrendamiento de forma trimestral de acuerdo a la partida asignada por parte de la Gobernación del Estado Táchira a la Fundación FUNDASIRTA para el pago de canon de arrendamiento del inmueble…
…En este orden de ideas, la CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA, se realizó en el mes de junio del año 2010 a través del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, según N° de expediente 823, el cual anexo marcado con la letra “A” en donde se evidencia el pago correspondiente de los meses de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2009, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2010, evidenciándose la solvencia actual en el pago de los cánones de arrendamiento y desvirtuando de forma absoluta los alegatos de la demandante…” (Negritas de quien aquí decide).

La sentencia apelada es del siguiente tenor:

“…En este orden de ideas, tenemos que, uno de los principales efectos del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, es el que, los contratantes son libres de regular como bien lo quieran las prestaciones del contrato que los vincula, de allí que la mayoría de las normas legales en materia contractual son supletorias de la voluntad de las partes, las que rigen en los casos en que nada haya sido por ellas previsto, pudiendo incluso hasta establecer formalidades especiales distintas a las legales o de las contempladas en el ordenamiento legal positivo, salvo aquellas en las que esté involucrado el orden público.
En materia inquilinaria el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra que será nula toda acción, acuerdo, o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que dicha ley especial consagra, sin embargo y como ya hemos afirmado la transformación por efectos de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a tiempo indeterminado, no se encuentra contemplada como un derecho en dicha ley. Es precisamente fuera de la ley especial, esto es en el derecho común, específicamente en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil supra transcritos, en los que en la materia de arrendamientos, es contemplada la tácita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
En el caso que ocupa a esta sentenciadora, las partes contratantes convinieron expresamente en que no se daría “la TÁCITA RECONDUCCIÓN de este contrato establecida en el artículo 1.600 del Código Civil”, por lo tanto, al ser voluntad de ambas partes contratantes, se considera a tiempo determinado, pues así fue estipulado, regulando con ello sobre una norma de orden legal no reservado por el orden público, por lo que, quien aquí decide interpreta, con sujeción a lo preceptuado en el segundo párrafo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil concatenado al artículo 15 ejusdem y el artículo 1159 del Código Civil, que en la cláusula tercera las partes pactaron que llegado a su término el contrato de arrendamiento aquí tantas veces referido, y su respectiva prórroga legal si la arrendataria continuare ocupándolo no operaría la tácita reconducción.
En razón de lo anteriormente analizado, concluye esta operadora de justicia que al encontrarnos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues no permitía la tácita reconducción, no procede la acción de desalojo por falta de pago de cánones de alquiler, establecida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide…” (Negritas de esta sentenciadora).

Ahora bien, el presente asunto trata sobre una acción de desalojo fundamentada en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por haber dejado de pagar el arrendatario más de dos (2) mensualidades consecutivas.
Dicho artículo estatuye:
Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
Esta norma prevé las causales por las cuales puede demandarse el desalojo en los contratos de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
En el caso bajo estudio se suscribió entre las partes un contrato privado y del cual se hace necesario indicar parte de sus cláusulas que establecieron lo siguiente:
CLÁUSULA TERCERA: “La vigencia de este contrato es de un (01) año prorrogable, en caso de darse de prórroga por seis meses más LAS ARRENDATARIAS deberán participar por escrito con un mes de anticipación al vencimiento, siempre y cuando estén al día en el pago de las cuotas y haya acuerdo en el monto del canon caso en el cual le participará LA ARRENDADORA el acuerdo y el monto. El mencionado lapso comenzará a partir del (01) de octubre de 2006, hasta el primero de octubre de 2007, día en el cual LAS ARRENDATARIAS se obliga a desocupar y entregar el inmueble en las mismas condiciones en que le recibió, sin necesidad de notificación por parte de LA ARRENDADORA, para la desocupación del inmueble. Queda expresamente convenido entre las partes que no se da la TACITA RECONDUCCIÓN de este contrato establecida en el artículo 1600 del Código Civil, en caso de continuar LAS ARRENDATARIAS en el inmueble después del primero (01) de octubre del 2007, acepta expresamente LAS ARRENDATARIAS, su incumplimiento al presente contrato y no alegará que LA ARRENDADORA, le ha permitido que continúe en posesión del local”. (Subrayado de quien aquí decide).

En criterio de esta alzada, la estipulación de las partes de que no operaría la tácita reconducción del contrato sí contraría el orden público, pues de que se halla revestida la materia inquilinaria. No se trata, de preservar sólo los derechos reglados por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como lo indica la sentencia apelada, sino de todas las normas que benefician al inquilino, quien constituye el débil jurídico de la relación arrendaticia, como ocurre con la tácita reconducción que es un instituto desarrollado por el Derecho Sustantivo y contenida en nuestro Código Civil, que permite que la relación arrendaticia se prolongue en el tiempo, en el sentido de que el contrato que se inició como a tiempo determinado se transforme en un contrato a tiempo indeterminado, cuando en la oportunidad en que el arrendatario debió entregar el inmueble, el arrendador no desplegó una actividad efectiva para lograr inmediatamente la entrega del mismo, dejando al arrendatario en la posesión pacífica de la cosa arrendada.
Así pues, dicha estipulación de las partes sobre que en el contrato de marras no operaría la tácita reconducción en caso de continuar la arrendataria ocupando el inmueble, es nula de pleno derecho, debe tenerse por no escrita, en virtud de contrariar el orden público inquilinario.
Ahora bien, siendo que en el caso bajo estudio se estableció como vigencia del contrato un (1) año contado a partir del 1° de octubre de 2006 hasta el 1° de octubre de 2007, resulta evidente que para el 14 de octubre de 2010, fecha en que se admitió la demanda, ya había transcurrido el término fijo y la prórroga legal (6 meses conforme el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Quiere decir entonces, que el contrato se transformó en a tiempo indeterminado, por lo que la parte actora escogió bien la vía para demandar, es decir, incoó una acción por desalojo, siendo la presente demanda admisible, Y ASÍ SE RESUELVE.
En tal sentido, la actora invocó el numeral a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

En la contestación, la parte demandada dijo que negaba que debiera a la actora diecisiete (17) mensualidades consecutivas desde el 1° de abril de 2009 hasta el 31 de agosto de 2010, ya que pagó directamente a la arrendadora hasta el mes de junio de 2009, y que según consta de expediente de consignaciones arrendaticias N° 823 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial, en el mes de junio de 2010, consignó el pago por los meses de julio a diciembre de 2009 y de enero a diciembre de 2010.
VALORACIÓN PROBATORIA

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1.- Acta Constitutiva Y Estatutos de la Fundación para la Prevención, Diagnóstico, Tratamiento y Control de la Enfermedad conocida como el Síndrome de Inmunodeficiencia Adquirida (SIDA) y las demás Enfermedades de Transmisión Sexual (FUNDASIDARTA), presidida por la ciudadana RAYZA PARRA DE MORA, titular de la cédula de identidad N° V-3.039.435, de fecha 23 de agosto de 1995 e inscrita bajo el N° 50, folios 137 al 140, Protocolo 1, Tomo 15 del Tercer Trimestre por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Cárdenas del estado Táchira (folios 5 al 12).
2.- Acta Constitutiva de “INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES JOUS C.A.”, constituida por los ciudadanos JOSÉ OMAR UMAÑA SUÁREZ y MARTHA ZULAY AYALA DE UMAÑA, titulares de las cédulas de identidad números V-4.627.891 y V-5.644.443, de fecha 13 de octubre de 1989 e inscrito bajo el N° 18, Tomo 39-A por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Táchira (folios 13 al 23).
3.- Contrato de Arrendamiento Privado celebrado entre “INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES JOUS C.A.”, como arrendadora y la ciudadana RAIZA PARRA DE MORA y RAFAELA DEL CARMEN ZAMBRANO, como arrendatarias con una duración a partir del 1° de octubre de 2006 al 1° de octubre de 2007 (folios 24 al 26).
4.- Documento de compra venta sobre un inmueble suscrito entre el ciudadano OSCAR DE JESÚS DOMÍNGUEZ RAMÍREZ e “INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES JOUS C.A” presidida por el ciudadano JOSÉ OMAR UMAÑA SUÁREZ en fecha 14 de septiembre de 1992, inscrita por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal bajo el N° 16, Tomo 36, Protocolo 1 del Tercer Trimestre, consistente en un local ubicado en el Conjunto Residencial El Parque, Torre B, tercer piso y distinguido con el N° 3-C de esta ciudad de San Cristóbal del estado Táchira (folios 27 y 28).
5.- Copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria correspondiente a FUNDASIDARTA en fecha 12 de diciembre de 2008, y presentada en el Registro Principal del estado Táchira en la misma fecha, inscrita en la matrícula 2008-LRP-T06-24, mediante la cual se nombró nueva Junta Directiva (folios 30 y 31).
Estas pruebas se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en el sentido de que no fueron impugnadas por la contraparte, demostrando además el carácter de arrendadora, arrendataria y del contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, constando así la relación arrendaticia.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Expediente de Consignación N° 823 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial de fecha 10 de mayo de 2010 (folios 38 al 185).
De la misma se evidencia que la demandada pagó directamente a la arrendadora hasta el mes de junio de 2009 y que depositó en el mencionado Tribunal los restantes meses hasta junio de 2010.
Revisadas las pruebas de autos, se concluye que para la fecha en que se admitió la demanda, el 14 de octubre de 2010, la arrendataria adeudaba los meses de julio, agosto y septiembre de 2010, lo que evidencia la causal invocada por la arrendadora.
En este orden de ideas, en criterio de quien decide la presente apelación debe declararse con lugar y parcialmente con lugar la demanda, en virtud de haberse constatado que la arrendataria pagó los meses desde abril de 2009 hasta junio de 2010, Y ASÍ SE RESUELVE.
III
DISPOSITIVA
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado ORLANDO ARFILIO CARRILLO GUTIÉRREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante Sociedad Mercantil “INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES JOUS. C.A” contra de la sentencia dictada en fecha 11 de noviembre de 2.010 por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
SEGUNDO: Se REVOCA la decisión apelada dictada en fecha 11 de noviembre de 2010 por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que intentara la ciudadana MARTHA ZULAY AYALA HERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-5.644.443 en contra de la FUNDACIÓN FUNDASIDARTA (FUNDACIÓN SIDA REGIÓN LOS ANDES). En consecuencia, se condena a la parte demandada a:
1.- Desalojar y entregar el inmueble en perfectas condiciones de mantenimiento, habitabilidad tal como le fue entregado, solvente de servicios públicos, privados y condominio.
2.- Pagar como daños y perjuicios el monto de los cánones adeudados desde julio de 2010 hasta diciembre de 2010, esto es, la suma de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00) a razón de doscientos bolívares (Bs. 200,00) por cada mes, salvo que la arrendataria acredite haber realizado tales pagos.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese esta sentencia en el expediente Nº 2.403 y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los diez (10) días del mes de enero de 2.011. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Jueza Titular,
JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA
Refrendada por:
El Secretario,

Javier Gerardo Omaña Vivas
En esta misma fecha 10 de enero de 2.011, se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 2.403, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) dejándose copia certificada para el archivo de este Tribunal.
El Secretario,
Javier Gerardo Omaña Vivas

JLFdeA/JGOV/angie.-
Exp. 2.403.-