TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES DE LA LITIS
PARTE DEMANDANTE: VICTOR MANUEL ROSALES AVENDAÑO, Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-4.458.434.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: Abogada ANTONIA ISABEL SANDOVAL CHACON, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 15.298, según poder apud acta de fecha 15 de junio de 2.010.
PARTE DEMANDADA: ARLEM OMAIRA CARRERO GALVIS, Venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-15.856.671.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE: 6724.
I
PARTE NARRATIVA
Tiene conocimiento éste Tribunal de la presente causa en razón de ser recibido, proveniente del juzgado distribuidor de medidas en fecha 22 de abril de 2010, escrito contentivo de libelo de demanda a través del cual, el ciudadano Víctor Manuel Rosales Avendaño, pretende acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento contra la ciudadana ARLEM OMAIRA CARRERO.
Al folio 20, consta auto de admisión de la presente demanda con fecha 28 de abril de 2.010, en la que se ordena la comparecencia de la demandada a objeto de dar contestación a la demanda, al segundo día de despacho de la constancia en autos de su citación.
Al folio 21, consta diligencia de fecha 11 de mayo de 2.010, en la que la demandante indica consignar los emolumentos necesarios para llevar a cabo la citación de la demandada.
Al folio 25 mediante diligencia de fecha 15 de junio de 2.010, la demandante expone se acuerde librar boleta de notificación de la demandante conforme a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 26 en auto de fecha 21 de junio de 2.010 se acuerda librar boleta de notificación a la demandada, conforme a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Consta al folio 28 diligencia de fecha 01 de julio de 2.010 en la que la secretaria del Tribunal informa que se trasladó a la calle 13, esquina con carrera 14, planta baja, Edificio Torre Haz, donde notifica a la demandada.
Consta a los folios 29 al 32 escrito de contestación de demanda de la parte accionada debidamente asistida de abogada, de fecha 07 de julio de 2.010.
A los folios 33 y 34 consta escrito de promoción de pruebas de la demandante, de fecha 15 de julio de 2.010, siendo admitidas por auto de esa misma fecha.
No consta promoción de pruebas de la demandada.
II
PARTE MOTIVA DE LA DECISIÓN
Las partes realizaron la siguiente actividad de cognición:
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:
Expone la demandante que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 21 de febrero de 2008 que suscribió contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la demandante, sobre un inmueble de su propiedad constituido por local comercial, ubicado en la calle 13, esquina de la carrera 14, Planta baja del Edificio Torre Haz, barrio obrero del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Señala que en la cláusula segunda del contrato se indicó que era por tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del día 19 de enero de 2008, periodo que podía ser prorrogado por un lapso igual o menor al inicialmente señalado mediante la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento y que en caso de que alguna de las partes no deseara prorrogarlo debería comunicarlo a la otra con un término de por lo menos dos (2) meses de anticipación a su vencimiento y que igualmente se estableció un canon de Bs. 900,oo. Señala que en fecha 17 de noviembre de 2008, por comunicación fecha el 04 de junio de 2008, notifica a la demandada su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, notificación que fue recibida por una empleada de apellido Sánchez en el establecimiento comercial donde funciona el inmueble arrendado. Prosigue señalando que al no recibir respuesta de la notificación realizada notificó judicialmente de que en virtud de la notificación practicada en el mes de noviembre de 2008, el 19 de enero de 2009, se inició de pleno derecho la prorroga legal a que se había hecho acreedora la demandada, por lo que para el día 19 de julio de 2009, debería proceder a la entrega del local, notificación que practicó en fecha 13 de marzo de 2009. Fundamenta su demanda en el artículo 39 de la ley de arrendamientos para peticionar la entrega del inmueble arrendado ya que antes del inicio de la prorroga legal solicitó a la demandada la entrega del inmueble, lo cual resultó infructuoso y que días posteriores al inicio de la prorroga legal, la arrendataria procedió a efectuar consignación del canon mensual de arrendamiento lo cual le causa gravamen y molestias; y que de igual forma la acción que intenta fue previamente ejercida ante otro tribunal que declaró extinguida la instancia del proceso pero no la acción, por lo que transcurridos los 90 días que exige la ley, ejerce nuevamente la presente acción.
CONTESTACION DE DEMANDA:
La demandada conviene en: haber suscrito con el demandante contrato de arrendamiento sobre el inmueble señalado en autos; que la duración del contrato era por tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del 19 de enero de 2009, el cual se podía prorrogar por un lapso igual o menor al señalado mediante la suscripción de un nuevo contrato, y que en caso de que alguna de las partes no deseara prorrogarlo debería comunicarlo a la otra con un término de por lo menos de dos meses de anticipación y que el canon arrendaticio es la suma de Novecientos Bolívares (Bs. 900,oo). Niega y rechaza haber sido notificado en fecha 17 de noviembre de 2.008 y que la misma fuera recibida por una empleada de apellido Sánchez en el establecimiento mercantil que funciona en el inmueble arrendado; niega y rechaza haberse reunido con el demandante para obtener respuesta de la ineficaz notificación; niega y rechaza que la notificación Judicial tenga eficacia; niega y rechaza que deba proceder a entregar el inmueble para el día 19 de julio de 2.009; niega y rechaza el fundamento legal de la demanda; niega y rechaza haber causado perjuicio por la demora en la entrega del inmueble; niega y rechaza ocupar el inmueble de manera ilegitima; niega y rechaza hacer una simulación por el hecho de depositar los cánones arrendaticios y niega y rechaza causar gravamen por el hecho de la consignación. Continúa indicando que ratifica que no existe notificación valida ya que lo que existe es una misiva privada, sin que pueda oponérsele por que no la suscribió en ningún momento y que ello no tiene soporte jurídico, aunado a que en la misma no se identifica plenamente quien la recibió. Igualmente sostiene que la notificación judicial acompañada con el libelo de demanda carece de eficacia y validez jurídica, pues la misma parte de la premisa falsa de una notificación por vía privada, situación que no ocurrió. Señala que conforme al artículo 1.600 del Código Civil, el contrato de arrendamiento se prorrogó a tiempo indeterminado, por no haber sido notificado con la antelación señalada en el contrato , por haber permanecido de manera pacifica en el uso y disfrute del inmueble y porque una notificación judicial, como acto de manifestación unilateral, vulnera los derechos irrenunciables que como arrendatario le concede la Ley inmobiliaria y entonces no puede estar disfrutando de una prorroga legal por haberse producido el supuesto de hecho del artículo 1600 del Código Civil, en consecuencia la prorroga legal ni siquiera se ha iniciado, por lo que la acción solicitada es inadmisible, solicitando que la demanda sea declarada sin lugar.
Conforme al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, para quién juzga, la presente litis se circunscribe a peticionar el cumplimiento de contrato de entrega de inmueble arrendado en razón de haber notificado a su arrendataria y disfrutar esta de la prorroga legal. Circunstancia negada por la demandada con la indicación de que las notificaciones efectuadas no son validas y que el contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado.
De lo anterior queda establecido que no son hechos controvertidos:
.- La existencia de una relación arrendaticia entre las partes de la litis sobre el inmueble descrito en autos.
.- La ocupación del inmueble por parte de la demandada.
Queda entonces controvertido en la causa y por ende sujeto a la comprobación a través de las pruebas aportadas por las partes a la litis:
.- La efectividad de las notificaciones que la demandante alega haber efectuado a la demandada a objeto de manifestar su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia
.- El disfrute de la prorroga legal por parte de la arrendataria o la existencia de la tácita reconducción.
CARGA DE LA PRUEBA
En el proceso civil rige el principio dispositivo, el cual se caracteriza por tres (3) aspectos fundamentales, a saber:
1.- El inicio del proceso se da con la demanda de una de las partes en la cual se precisa el objeto de la pretensión y la relación de los hechos en que se basa.
2.- Los poderes casi exclusivos que tienen las partes en las pruebas.
3.- La obligación del Juez de sentenciar conforme a lo probado en el juicio, lo que conlleva a la prohibición de tomar en cuenta los conocimientos personales, salvo aquellos que sean de notoriedad general.
De acuerdo con los anteriores aspectos, de la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.
En tal sentido, nuestro Código de Procedimiento Civil, en lo referente a la distribución de la carga de la prueba, establece en el artículo 506:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Como quedó dicho, en virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los electos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. En el caso de autos tenemos una distribución de la carga de la prueba donde el demandante debe probar su pretensión contentiva en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento que intenta, mientras el demandado debe probar los hechos nuevos alegados a su favor. En consecuencia de lo anterior, pasa quien juzga, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes a la litis.
ANÁLISIS PROBATORIO
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE CON EL LIBELO DE DEMANDA:
.- Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por las partes de la litis ante la Notaría Pública quinta de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 21 de febrero de 2.008, Nro. 56, Tomo 30. Esta documental no impugnada debe ser valorada como documento Público, conforme a los artículos 1357 y 1360 del Código Civil para demostrar, a parte de la existencia de la relación arrendaticia, las convenciones establecidas por arrendador y arrendataria para regular tal relación.
.- Original de documento privado de fecha 04 de junio de 2008. Esta documental privada no se observa suscrita por la demandada de autos, en consecuencia se tiene que la misma no cumple con los requisitos de validez del documento privado establecidos en el artículo 1.368 del Código Civil aunado al hecho de que no consta que la misma se haya entregado en el local comercial objeto de la presente demanda. En consecuencia tal documental privada no es objeto de valoración.
.- Notificación Judicial realizada por este mismo Tribunal, signada con el número 5181. Se observa que la misma se admitió en fecha 09 de marzo de 2.009 y fue efectivamente realizada en fecha 13 de marzo de 2.009.
Respecto a la anterior prueba se tiene que si bien es cierto la misma tiene el carácter de documento Público, fue efectuada con posterioridad al vencimiento del contrato de arrendamiento, circunstancia que deberá ser analizada en la motivación de la causa.
.- Copia simple de sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira en fecha 17 de diciembre de 2.009, en la que consta que actuaron las mismas partes de la presente litis. No se aprecia ni se valora por no guardar pertinencia con la presente causa, ya que en la misma nada se discute sobre tal decisión judicial.
En el lapso probatorio la demandante promueve el mérito del contrato de arrendamiento, la sentencia emanada del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, la notificación privada de fecha 04 de junio de 2.008 y la notificación Judicial realizada por este mismo Tribunal en fecha 09 de marzo de 2.009. Respecto a estas pruebas se indica que al ser previamente valoradas se ratifica el valor previamente acordado.
No consta en autos promoción de pruebas de la demandada.
Establecido como está que la presente demandada versa sobre el cumplimiento del demandado en entrega del inmueble arrendado se tiene que demostrado como quedó la existencia de la relación arrendaticia, correspondía al demandante probar además que notifica validamente a la demandada de su voluntad de no prorrogar el término contractual, tal y como ambas partes lo establecieron en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, que estableció:
SEGUNDA: La duración del presente contrato es por el tiempo determinado de un (01) año contado a partir del diecinueve (19) de enero del año 2.008; periodo que podrá ser prorrogado por un lapso igual o menor al inicialmente señalado mediante la suscripción de un nuevo contrato debidamente autenticado a los mismos efectos y, en caso de que alguna de las partes no deseen prorrogarlo deberá comunicarlo a la otra con un término de por lo menos de dos (2) meses a su vencimiento.
Se tiene entonces que en principio las partes establecieron un término fijo para su relación locaticia, desde el 19 de enero del 2008 al 19 de enero de 2009, el cual podía ser prorrogado por un lapso igual o menor, pero mediante la suscripción de un nuevo contrato, circunstancia esta de la que no hay prueba en autos. Entonces, de acuerdo a la segunda parte de la anterior cláusula la parte que no quisiera prorrogar el contrato, y poner con ello fin al término contractual debió comunicarlo a la otra con una antelación de por lo menos dos (2) meses a su vencimiento, esto es, antes del 19 de noviembre de 2008, y para tratar de demostrar que a ello dio acatamiento la demandante trae a los autos una comunicación privada de fecha 04 de junio de 2008, observándose que la misma no se encuentra suscrita por la parte a quien pretende oponérsele, esto es, a la demandante.
Respecto a los documentos privados, establece el artículo 1.368 del Código Civil.
“El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, (…)”
Este requisito no se observa cumplido en el presente caso, además no puede constatar quien juzga de que esa comunicación privada haya sido entregada, como lo señala la demandante, en el establecimiento comercial objeto de la demanda, ya que solo consta en el mismo unas firmas ilegibles de personas de las que se desconoce su completa identificación. Así se establece.
HUMBERTO ENRIQUE III BELLO TABARES, en su obra: TRATADO DE DERECHO PROBATORIO DE LA PRUEBA EN ESPECIAL. Livrosca . Caracas 2.004, págs. 424 y 425 explana sobre el documento privado:
Omissis… Luego, en cuanto a los requisitos del instrumento privado, observamos que el legislador no exige como tal requisitos formales o esenciales como sucede en materia de instrumentos públicos, limitándose a señalar en el artículo 1368 del Código Civil, que el instrumento privado debe estar firmado o suscrito por el obligado, debiendo además expresar en letras-de ser el caso-la cantidad en el cuerpo del documento, en aquellos donde una sola de las partes se obliga a entregarle a la otra una cantidad de dinero u otra cosa apreciable en dinero… Omissis…
Abundando más sobre los instrumentos privados explanamos la opinión del Autor: RODRIGO RIVERA MORALES, en su obra LAS PRUEBAS EN EL DERECHO VENEZOLANO, cuarta edición. Librería J. RINCON, Barquisimeto 2.006, Págs. 637 y 638 en donde se establece: Omissis:
La doctrina y la jurisprudencia reconocen la importancia del documento privado, pues, por ser una prueba preconstituida por las partes se desprende de ella una presunción de sinceridad, debido a que aquéllas han querido tener una comprobación del negocio que han realizado. Es sostenible que el documento privado firmado por la parte a quien se le opone, tiene presunción de autenticidad.- Son múltiples las especies de documentos privados. Son por ejemplo, cartas, los libros de los comerciantes, asientos en papales domésticos, telegramas, planos, etc. En fin es todo aquello que es obra de las partes, en las cuales estas han querido constar un hecho, acto o negocio jurídico, es decir, pueden ser declarativos, representativos, dispositivos o informativos. Omissis.-
En el punto 15.6.2. REQUISITOS DE EXISTENCIA DE DOCUMENTO PRIVADO el citado autor en Ob. Cit. Pág. 639 expone:
... Se puede decir que los requisitos de existencia del documento son:
a) Que represente un hecho cualquiera.- b) que esté firmado por la persona a quien se opone. Exige el artículo1.368 del Código Civil que debe estar firmado por el obligado, lo que equivale a decir que no tienen efecto marcas, sellos, huellas, etc.; sin embargo, cuando se trata de obligaciones para cuya prueba se admiten testigos, puede hacerse por firma a ruego, acompañado con la firma de dos testigos.-
Así las cosas se tiene que tal documento privado ciertamente como lo indica la demandada en su contestación no le puede ser opuesto en juicio como emanado de ella, pues no consta que la haya suscrito, razón por la cual, éste juzgador tiene entonces que la demandada no fue debidamente notificada y que continuo en el goce pacifico del inmueble, -como lo señalan ambas partes-, en tal razón operó en tal caso la tácita reconducción, conforme a lo indicado en el artículo 1.600 del Código Civil, ya que: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en la posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Así se establece.
Se tiene entonces que al convertirse el contrato de arrendamiento en una convención de los denominadas por doctrina “indeterminadas”, no le es aplicable la institución de la prorroga legal, ya que, la misma es exclusiva, conforme al artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios para los contratos celebrados a tiempo determinado, razón por la cual, no puede entonces el demandante peticionar una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento para que se haga entrega del inmueble, por vencimiento de prorroga legal, puesto que la misma no ha ocurrido, en razón de la naturaleza que ahora detenta la relación contractual en cuanto a la cláusula temporal, por lo cual estima quien juzga que la demanda así planteada deberá ser declarada sin lugar y así se declarará en el dispositivo del fallo. Así se decide.
Como quiera que la demandante, no logró demostración alguna de los hechos alegados, fundamento de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, conforme al principio de la carga de la prueba y por cuanto el Código de Procedimiento Civil indica en su artículo 254 que “los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor..”, es forzoso declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, es incoada por ciudadano VICTOR MANUEL ROSALES AVENDAÑO, contra la ciudadana ARLEM OMAIRA CARRERO GALVIS.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales del presente juicio, por resultar totalmente vencida.
TERCERO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la norma Constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los siete (7) de abril de dos mil once. AÑOS: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 10:00 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape
Exp. Nº 6724.