TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE:
Ciudadana HELIANA MARIA RIOS COLORADO, extranjera, mayor de edad, soltera, con cédula de identidad No. E-84.373.459.

Apoderadas de la demandante:
Abogadas Alba Marina Rondón de Roa y Audelina Valera Márquez, inscritas en el inpreabogado bajo los Nos. 48.502 y 19.356 en su orden.

DEMANDADOS:
Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA VIURCA S.A., en su carácter de vendedora, representada por su Presidente y Director Gerente ciudadanos MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D’ ARMAS y CARLOS EDUARDO CARDENAS VARELA y la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANONIMA (ADQUISA), representada por su Presidente Nelson Emiro Quintero Chacón.

Apoderadas de las demandadas Administradora de Inversiones Quintero C.A. (ADQUISA y Constructora VIURCA S.A.:
Abogadas Alix Orozco Morett y Edith Maribel Rivera Calderón, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.820 y 22.845 en su orden.

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA (Apelación de la decisión dictada en fecha 31-01-2011, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial)

En fecha 20 de mayo de 2011 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente No. 7205, procedente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con motivo de la apelación interpuesta en diligencia de fecha 05 de abril de 2011, por la abogada Edith Rivera, actuando con el carácter acreditado en autos, contra la sentencia proferida por ese Juzgado en fecha 31 de enero de 2011.
En la misma fecha en que se recibió el expediente previa distribución, se le dio entrada y el curso de ley correspondiente, fijándose la oportunidad para la presentación de informes y observaciones si hubiere lugar a ello.
Al efecto, se pasan a relacionar las actuaciones que conforman el presente expediente, entre las cuales constan:
De los folios 01 al 09, libelo de demanda presentado para distribución en fecha 17-11-2009, por las abogadas Alba Marina Rondón de Roa y Audelina Valera Márquez, actuando con el carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana Heliana María Ríos Colorado, en el que demandó a las sociedades mercantiles CONSTRUCTORA VIURCA S.A., en su carácter de vendedora, representada por su Presidente y Director Gerente ciudadanos MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D’ ARMAS y CARLOS EDUARDO CARDENAS VARELA y a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANONIMA (ADQUISA), representada por su Presidente Nelson Emiro Quintero Chacón, por Acción de Ejecución de Contrato de Compra-Venta, para que convengan en cumplir con las estipulaciones establecidas en el contrato de compra-venta autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, bajo el No. 29, tomo 12-A de fecha 12 de noviembre de 2008, suscrito en su carácter de mandataria por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANONIMA (ADQUISA) o a ello sea condenado por el Tribunal en: PRIMERO: Que procedan al otorgamiento del documento de la venta con garantía hipotecaria, establecido en el contrato previa la indicción y presentación de los documentos requeridos para tal fin. SEGUNDO: Que procedan al otorgamiento del crédito hipotecario por el plazo establecido en la cláusula segunda del citado contrato, es decir, por 02 años. TERCERO: Que procedan al otorgamiento del documento de propiedad con garantía hipotecaria debidamente protocolizado tal y como establece la Ley de Ventas de Parcelas, por cuanto ya se recibió el 50% del precio de la venta, más un 7% del total del monto para cubrir los gastos de documentación y tramitación de la venta. CUARTO: Que admitan que su representada no le corren intereses de mora dado que el retardo en la ejecución de la obligación es por parte de la misma vendedora. En caso contrario, solicitaron que el Tribunal en la definitiva proceda al otorgamiento del documento de propiedad correspondiente, sobre el inmueble compuesto por la parcela No. 01 propiedad de su representada, la cual forma parte del desarrollo habitacional PLANO ALTO I, situado en la Hacienda El Alto o Las Margaritas, Municipio Cárdenas, alrededor de las poblaciones de Tucapé y Táriba. Igualmente solicitaron que el documento de venta correspondiente constituya hipoteca judicial a favor de la demandada sociedad mercantil Constructora Viurca, sobre la misma parcela hasta por la cantidad de Bs. F.59.620,oo sin intereses por el lapso de dos años acordado en el contrato de conformidad con lo establecido por el artículo 1.886 del Código Civil y ordene al Registrador proceda al Registro de la sentencia correspondiente. Protestaron las costas y costos del presente juicio de conformidad con el artículo 274 del C.P.C.
Alegaron en el escrito que su representada suscribió contrato, que si bien fue determinado por las partes como de opción de compra-venta en la realidad es un contrato de venta propiamente dicho, debidamente autenticado ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, inscrita bajo el No. 44, tomo 152 de fecha 12 de noviembre de 2008, que tal y como se evidencia del referido contrato, el mismo fue suscrito con la Sociedad Mercantil de Inversiones Quintero Sociedad Anónima (ADQUISA), representada por su presidente Nelson Emiro Quintero Chacón, empresa que actuó en representación de la propietaria del inmueble la sociedad mercantil Constructora Viurca S.A., representada por su Presidente y Director Gerente ciudadanos Mauricio Ildemaro Antúnez D’ Armas y Carlos Eduardo Cárdenas Varela. Que el inmueble objeto del referido contrato está representado en la parcela No. 01 propiedad de la sociedad mercantil VIURCA S.A., según documento registrado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, anotado bajo el No. 42, tomo 34 de fecha 27-03-2006 y el mismo forma parte del desarrollo habitacional PLANO ALTO I, situado en la Hacienda El Alto o Las Margaritas, Municipios Cárdenas, alrededor de las poblaciones de Tucapé y Táriba, con un área aproximada de 240 mts, comprendida dentro de los linderos y medidas que señaló; que el precio total del inmueble se fijó en la cantidad de Bs. F. 119.240,oo de cuyo monto se acordó el pago del 50% a cuotas, más un 7% del total destinado para gastos no reembolsables de documentación y tramitación de la venta, que también quedó establecido que para el otorgamiento del mismo, ya se había pagado la cantidad de Bs. F. 13.593,00 en fecha 18-07-2008. Que se acordó que el pago del 50% en giros sería pagado mediante 04 cuotas o letras, por la cantidad de Bs. F. 13.593,oo cada uno, el primero con vencimiento el día 18-09-2008; el segundo con vencimiento el 18-11-2008; el tercero con vencimiento el 18-01-2009 y el cuarto con vencimiento el 18-03-2009, todos los cuales ya fueron debidamente pagados, que el saldo del 50% restante, es decir, la cantidad de Bs. F. 59.620,oo, se acordó en la misma cláusula segunda del contrato, que serían pagados mediante crédito hipotecario otorgado por la misma vendedora, que cumplida por su representada la primera parte de la obligación contraída, es decir, el 50% del monto total del precio del inmueble y en virtud de que la vendedora no había aún procedido a la notificación del requerimiento de la documentación necesaria para el otorgamiento del crédito hipotecario, ésta procedió a instar a la vendedora, a través del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial para que le indicara el momento de la entrega de la citada documentación y así dar cumplimiento a la obligación contraída en el contrato, dicha notificación se practicó el 17-07-2009; que posteriormente por la insistencia de la compradora ante la vendedora, en el cumplimiento del crédito hipotecario, procedió esta mediante notificación judicial del fecha 04-08-2009, cuyo documento agrega en original y que en forma sorpresiva e irresponsablemente modificó unilateralmente los términos del contrato indicando en el punto tercero de su nota lo siguiente; “Que en virtud de su incumplimiento debido a su atraso y en consecuencia el no pago del cincuenta por ciento (50%) restante del valor total de la parcela de manera inmediata luego de haber cancelado el último giro en fecha 18 de marzo de 2009 fecha para lo cual debió tener aprobado su crédito hipotecario o en su defecto hacer el pago de contado, es por lo que ha incumplido con las condiciones de pago en el contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA, y en consecuencia de conformidad con la cláusula cuarta del documento señalado, mi representada la promitente vendedora le hará reembolso de su dinero aplicando la penalidad establecida y en el plazo estipulado el cual comenzará a partir de la fecha en que se realice la presente notificación” Que igualmente destacó en forma grosera a los puntos primero y segundo de la citada notificación, que: “La vendedora no es la persona autorizada para informarle los documentos que son exigidos para solicitar un crédito hipotecario, en todo caso, es una función propia del funcionario autorizado por el banco en el cual pretenda solicitar su crédito hipotecario”. Así mismo agregaron que la documentación a la que se refiere la cláusula octava del contrato del documento de opción de compra venta, se solicita cuando ha sido pagada la totalidad de la parcela y que se iba a proceder a la elaboración del documento de venta definitivo, por cuanto eran requisitos que exigían la Alcaldía y el Registro del Municipio Cárdenas, que de conformidad con la cláusula octava del contrato, se estableció en forma clara y precisa que los documentos que debe entregarle la compradora a la vendedora son solvencias, balances, certificación de ingresos, copia de documento de identificación, referencias comerciales, personales y bancarias, que dicha clase de documentos son los únicos indispensables para el otorgamiento del crédito, jamás son solicitados por la Alcaldía y registros y que aunado a ello en la referida cláusula octava se infiere con suficiente claridad, la estipulación tácita de que la vendedora es la obligada al otorgamiento del crédito hipotecario y la obligación de la compradora es entregar los documentos requeridos por aquellas en sus oficinas en un plazo de 15 días hábiles, contados a partir de la notificación que a este respecto haga la vendedora en su debida oportunidad. Que es importante destacar que la vendedora limitó el crédito hipotecario a dos años y cobró a su representada de acuerdo a las estipulaciones del contrato el pago del 7% del monto total del precio de la parcela para gastos de documentación y tramitación de la venta. Que la vendedora le imputa a su representada un supuesto incumplimiento y atraso en la obligación por lo que procede a mutu propio a decretar la resolución del contrato aplicando la penalidad establecida en la cláusula cuarta. Que el documento contentivo de la notificación judicial practicada por la vendedora constituye la prueba fehaciente y fundamental de que quien ha incumplido el contrato es la misma vendedora, de allí surge para la compradora, la causa extraña no imputable a la misma, allí se materializan los hechos y obstáculos, que le han impedido cumplir con el pago restante del 50% del monto del precio de la parcela. Que la conducta de la vendedora ha impedido el cumplimiento de su representada, toda vez que la primera como acreedora está obligada por el contrato a desarrollar aquella conducta que racionalmente haga posible el cumplimiento de la deudora. Indicó que de acuerdo a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la parcela objeto del contrato cuya ejecución se pide, es una parcela unifamiliar destinada a la construcción de la vivienda de su representada y su familia lo que implica un derecho que se materializa en la adquisición de vivienda como hábitat que humaniza las relaciones familiares y comunitarias. Estimaron la demanda en la cantidad de Bs. F. 220.000,oo equivalentes a 4.000 unidades tributarias. Anexo presentaron recaudos.
Por auto de fecha 04-12-2009, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda y acordó la citación de las demandadas y de conformidad con lo establecido en el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo previsto en el artículo 257 del C.P.C., fijó el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la citación de las demandada, para la realización de un acto conciliatorio.
Al folio 41, diligencia del alguacil del Tribunal de fecha 27-01-2010, en la que dejó constancia que entregó boleta de citación a la demandada Sociedad Mercantil Administradora de Inversiones Quintero S.A., en la persona de Nelson Emiro Quintero Chacón.
Al folio 47, consta de citación debidamente firmada por la representación de la demandada Constructora Viurca S.A.
Al folio 51, auto de fecha 22-02-2010, en el que el Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, se declaró incompetente por la cuantía y acordó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia Civil.
Por auto de fecha 10-03-2010, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, recibió el expediente previa distribución, abocándose al conocimiento de la causa.
De los folios 57 al 61, las abogadas Alix Orozco de Morett y Edith Maribel Rivera Calderón, actuando con el carácter de apoderadas de las sociedades mercantiles demandadas, presentaron escrito de contestación a la demanda, en el que rechazaron, negaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de sus representadas ADQUISA y VIURCA, por no ser cierto los hechos narrados ni procedente el derecho alegado por la parte accionante, donde pretende la demandante imputarle a sus representadas obligaciones que no le corresponden, las cuales se derivan del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes y que es el mismo contrato señalado por la demandante como instrumento fundamental de la demanda. Que el caso es que su representada ADQUISA efectivamente suscribió el referido contrato de opción de compra venta, en representación de la sociedad mercantil CONSTRUCTOTA VIURCA, según mandato de venta otorgado al efecto, por ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal de fecha 18-07-2007, bajo el No. 46, tomo 129, el cual fue agregado a los autos por la demandante, contrato cuyo objeto era que la primera (promitente vendedora) se comprometía a vender a la segunda (promitente-compradora) aquí demandante y esta se comprometía a comprar una parcela de terreno signada con el No. 1 del Desarrollo Habitacional PLANO ALTO I, jurisdicción del Municipio Cárdenas, que en dicho contrato se fijó el precio total de la parcela y las condiciones de pago, el cual se determinó por plazos hasta el 50%, esta condición fue cumplida por la demandante, pero el saldo restante, es decir, el otro 50% se estipuló que sería pagado mediante crédito hipotecario, pero la compradora no cumplió con su obligación de pago del 50% restante, es decir, no tramitó crédito hipotecario ni tampoco pagó el saldo restante de contado, no realizó oferta real de pago, ni utilizó otra forma de pago, con lo cual dejó a la vendedora en una situación de inseguridad al no ser satisfecha su acreencia tal y como se estableció en el contrato. Negaron, rechazaron y contradijeron lo señalado por la demandante en el sentido de que su representada ADQUISA como vendedora tenía obligación alguna de otorgar crédito hipotecario tal como lo pretende la demandante, por lo que la pretensión demandada resulta temeraria e infundada; así mismo rechazaron, negaron y contradijeron la afirmación hecha por la demandante al señalar que la documentación requerida por la vendedora pautadas en la cláusula octava del contrato tales como solvencias, balances, etc eran exigidos por la vendedora para el otorgamiento del crédito y la constitución de hipoteca, tales documentos sólo son exigidos por los bancos cuando se hacen trámites para solicitar créditos y nunca por nuestra representada adquisa para otorgar créditos, esa no es su función, la petición de los documentos es para el trámite ante los bancos, en función de prestar servicio al cliente haciendo diligencias ante instituciones financieras crediticia, señalada o escogida por el cliente, tal y como lo señala la cláusula segunda del contrato, por lo que niegan dichas pretensiones por cuanto en la cláusula octava se estableció como una obligación de la compradora y no como un deber de la vendedora, pues en todo caso es la primera la obligada a obtener y pagar el crédito y no la segunda, quien solo se limita a la parte que le corresponde que es tramitar y ejecutar lo necesario para que se produzca la venta definitiva. Convinieron en lo afirmado por la demandante cuando señala que se estableció en forma clara y precisa que los documentos que debía entregarle la compradora a la vendedora eran: solvencia, balance, certificación de ingresos, copias de documentos de identificación, referencias comerciales, personales y bancarias. Dichas clases de documentos son los únicos indispensables para el otorgamiento de un crédito, no son solicitados por las Alcaldías y registros para el otorgamiento del documento de propiedad, por lo que están totalmente de acuerdo, conviniendo en ello, ya que efectivamente es así como ya señalamos la vendedora pide esos documentos para el trámite del crédito ante el banco, esa es la razón de la cláusula octava del contrato, ya que es lógico que se reúnan esos requisitos para solicitar créditos. Agregó que ADQUISA hace el papel de tramitadora, ella no otorga créditos. Negaron, rechazaron y contradijeron la pretensión de la demandante cuando señala que su representada tenía la obligación de otorgar crédito hipotecario, aseveración que hace diciendo que se infiere con suficiente claridad, la estipulación tácita que era la vendedora la obligada a otorgar el tantas veces mencionado crédito hipotecario, ya que dicha pretensión resulta ser toda una falacia o una interpretación errónea de la cláusula octava del contrato. Negaron, rechazaron y contradijeron que su representada haya practicado conductas que impidieran a la compradora ejercer las acciones y diligencias necesarias para la consecución de un crédito hipotecario, en razón que la obligación expresa de la compradora era entregar los documentos necesarios para que la vendedora ejerciera su actividad de efectuar los trámites para el crédito, que de hecho en el libelo de demanda hay una confesión expresa de la demandante al expresar que no ha entregado la documentación requerida para la tramitación del crédito hipotecario convenido, alegando maliciosamente que es debido al incumplimiento de su representada, olvidando que en fecha 17-11-2008, mediante comunicación enviada por ADQUISA a la demandante, recibida y firmada el 19-11-2008, se hizo entrega del documento original de opción a compra con el cual debía acudir a solicitar el crédito. Negaron, rechazaron y contradijeron, el petitum de la demandada y la pretendida acción de ejecución de contrato de opción de compra venta, puesto que las obligaciones se derivan de un contrato de opción de compra venta o una promesa bilateral de compra venta, sujeta al cumplimiento de las obligaciones mutuas asumidas, en consecuencia rechazan por temeraria e improcedente la petición de otorgamiento del documento de venta con garantía hipotecaria, de otorgamiento de crédito hipotecario, de otorgamiento del documento de propiedad con garantía hipotecaria señalado en el ordinal tercero y la liberación de los intereses de mora señalados en el ordinal cuarto del petitum e igualmente las demás peticiones hechas al Tribunal en el libelo de demanda. Protestaron y rechazaron por exagerada y temeraria la estimación de la demanda. RECONVENCIÓN: En nombre y representación de su representadas y actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del C.P.C., en concordancia con el artículo 365 Ibídem, reconvienen a la demandante HELIANA MARIA RIOS COLORADO, por Resolución de Contrato de Opción Compra-Venta por el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el mencionado contrato y de acuerdo a las disposiciones establecidas en el artículo 340 del C.P.C., en los siguientes términos: El objeto de la presente reconvención es que previo los aspectos procesales controvertidos en el juicio este Tribunal decrete la Resolución Judicial del Contrato de Opción de Compra-Venta, celebrado entre ADQUISA actuando como mandataria de CONSTRUCTORA VIURCA S.A., por el incumplimiento de la compradora aquí reconvenida ciudadana HELIANA MARIA RIOS COLORADO, en las obligaciones asumidas en su promesa de comprar el inmueble al no haber pagado el 50% restante del precio del inmueble bien de contado, bien habiendo ejecutado las acciones correspondientes para la obtención del crédito hipotecario a que estaba obligada por el referido contrato. PRIMERO: Consta en contrato de opción de compra venta autenticado ante la oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, en fecha 12-11-2008, anotado bajo el No. 44, tomo 152, firmado entre ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANONIMA (ADQUISA), quien actuaba en nombre y representación de CONSTRUCTORA VIURCA S.A., y la demandada HELIANA MARIA RIOS COLORADO que su representada celebró promesa de venta, dado el caso que la mencionada compradora cumpliera con sus obligaciones para el logro de la consecución del respectivo crédito hipotecario. SEGUNDO: Consta que el objeto del contrato de opción de compra venta, era una promesa bilateral en que las partes asumían recíprocas obligaciones para vender y comprar respectivamente, un inmueble constituido por una parcela de terreno, con un área aproximada de 240 Mts 2, signada con el No. 01, que forma parte del desarrollo habitacional Plano Alto I, situado en la Hacienda El Alto o las Margaritas, Municipio Cárdenas, alrededor de las poblaciones de Tucapé y Táriba del Estado Táchira. TERCERO: En la cláusula segunda del contrato se estableció el precio de adquisición y la modalidad del pago; se fijó un precio de venta total de Bs. 119.540,oo y se pactó que el pago se haría hasta cubrir el 50% una inicial y cuatro giros, incluido un porcentaje del 7% para gastos de documentación y tramitación, y el saldo, es decir, el 50% restante del precio, sería pagado mediante un crédito hipotecario que tramitaría la compradora a favor de la vendedora por un periodo no superior a dos años. CUARTO: Igualmente se estableció en la cláusula cuarta del contrato que en caso de incumplimiento de las partes se someterían a las penalidades allí previstas, es decir, el incumplimiento de la compradora daría derecho al reembolso de la totalidad del monto pagado del precio del inmueble, menos el 20%; y si el incumplimiento era por causa imputable a la vendedora, se penalizaba con devolver a la compradora la suma recibida por el inmueble menos el 5% correspondiente a gastos, más los correspondientes intereses. QUINTO: Se estableció en la cláusula séptima que la compradora se obligaba a entregar a la vendedora todos los documentos requeridos para la tramitación del crédito. Así las cosas, la demandada reconvenida fue debida, oportuna y pertinentemente informada que tenía que entregar todos los documentos necesarios para la tramitación del crédito, así se estableció en el contrato, señalando incluso que tipo de documentos, no obstante que se estableció un plazo no mayor de quince días hábiles para hacer notificación al respecto, dicha contratación contractual también fue incumplida por la compradora, de modo que hubo notificaciones judiciales de ambas partes al respecto. Dada la circunstancia del tiempo y en razón que no se había producido el pago de la obligación, su representada ADQUISA se vio en la necesidad de acudir por vía judicial para efectuar oferta real de pago por ante el Juzgado Tercero de los Municipios, la cual cursa en el expediente de solicitudes No. 5607. Fundamentan la presente acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.226, 1.271 y 1.527 del Código Civil. Fundamentan la acción en los siguientes documentos: Contrato de opción de compra venta; - copia simple de poder de ADQUISA; - Poder de VIURCA S.A., y Original de comunicación enviada por ADQUISA A HELIANA de fecha 17-11-2008. Agregaron que los hechos narrados se encuentran enmarcados dentro de las disposiciones contractuales y legales, pero dado que la demandante reconvenida no cumplió con las obligaciones previstas en el contrato al no haber pagado el saldo deudor equivalente al 50% del monto del precio pactado para la venta del inmueble alegando que su incumplimiento se debe la conducta de la vendedora y que dicho incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable, es por lo que acuden para demandar como real y efectivamente demandan a HELIANA MARIA RIOS COLORADO, de nacionalidad colombiana, en su carácter de compradora del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, para que convenga o a ello sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: La resolución judicial del contrato de opción de compra venta accionado mediante el libelo, y en consecuencia la liberación de su representada en su promesa de venta del inmueble, por el incumplimiento de la compradora con las condiciones de pago estipuladas en el contrato al dejar de pagar el monto o saldo restante que habían convenido que es Bs. 59.620,oo cantidad que debía estar pagada en su totalidad al 18 de marzo de 2009, fecha para la cual la compradora estaba obligada a tener aprobado crédito hipotecario, pero es el caso que no presentó prueba alguna de haber solicitado crédito hipotecario y tampoco procedió a hacer el pago en forma directa, no hubo manifestación de la compradora en el sentido de efectuar oferta real de pago para cumplir con sus obligaciones, esta actitud obligó a su representada a fin de cumplir con las estipulaciones del contrato a efectuar oferta real de pago con el correspondiente depósito del dinero para reembolsar lo recibido, puesto que no sería justo que se quedara por el resto de sus días, con un dinero recibido por una promesa incumplida, con sus negocios paralizados al no poder vender el inmueble a otra persona en respecto a sus compromisos sin garantía de que se le reconozca los daños y perjuicios ocasionados. SEGUNDO: A pagar los honorarios profesionales y costas procesales, que por incumplimiento han ocasionado, de conformidad con los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil. Estimaron la demanda de reconvención en la cantidad de Bs. F. 120.000,oo equivalentes a 1.846,15 unidades tributarias. Solicitaron se admita la reconvención y se declare con lugar en la sentencia definitiva con la expresa condenatoria en costas a la parte demandante reconvenida.
Por auto de fecha 22-04-2010, el a quo admitió la reconvención propuesta por las abogadas Alix Orozco Morett y Edith Maribel Rivera Calderón y de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, fijó el quinto día de despacho siguiente, para que la demandante reconvenida comparezca a dar contestación a la reconvención propuesta.
De los folios 71 al 78, escrito presentado en fecha 29-04-2010, por la abogada ALBA MARINA RONDÓN DE ROA, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana HELIANA MARIA RIOS COLORADO, en el que dio contestación a la reconvención, oponiéndose al fondo de la presente acción, la improcedencia de la misma, por no cumplir con las obligaciones necesarias para que su interposición pueda surtir sus efectos legales. Aceptó la existencia del contrato bilateral a que se contrae la presente acción, el cual fue agregado a la acción original de cumplimiento de contrato y que corre anexo al expediente. Que como se puede observar se trata de un contrato de opción de compra venta de una parcela de terreno, identificada bajo el No. 1 del parcelamiento Plano Alto I, ubicado en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira. Que el precio total de la venta fue por la cantidad de Bs. 119.240,oo, así mismo se acordó que dicho monto sería pagado, un 50% mediante 04 giros o letras de cambio, anexos al contrato y que forman parte del mismo, por un monto de Bs. F. 13.593,oo cada uno cuyo último giro se pagó el 18-03-2009; igualmente se pagó un monto igual a cada giro como cuota inicial y un porcentaje del 7% para gastos de documentación y tramitación de la venta. Que como puede observarse ya se ha pagado más del 50% del monto del precio de la parcela, por lo cual dejó de ser un contrato de opción de compra y menos aún una promesa de venta, como aún lo sigue considerando la contraparte, por cuya razón el contrato es un contrato de venta propiamente dicho. Que su representada insistió ante ADQUISA del requerimiento establecido en la cláusula octava para la entrega de la documentación, a los efectos de la consecución del crédito hipotecario, sin que hubiese obtenido respuesta alguna por parte de la vendedora, razón por la cual, en fecha 17-07-2009 su representada se vio obligada a requerir a través del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes a la vendedora la fecha de la entrega de la documentación indicada en la cláusula octava del contrato, para así poder dar cumplimiento a su obligación de entregar la citada documentación a los fines del otorgamiento del crédito hipotecario, la referida notificación corren en el expediente anexo al libelo de demanda original de cumplimiento de contrato, la cual no fue desconocida ni de manera alguna impugnada en el acto de contestación de la demanda, razón por la que surte todo el valor probatorio. Que la reconveniente admite plena y expresamente su obligación y el cumplimiento de la misma, toda vez que se negó y por escrito, a notificarle a la reconvenida el momento o la oportunidad para que esta entregara la documentación a la cual ella aún está en espera, que dentro de esa desmedida conducta de la reconveniente, en el contexto de negarse al cumplimiento de su obligación, fue mucho más allá de lo indicado, incumpliendo su obligación y le imputa a su representada su incumplimiento, para concluir dando por resuelto el contrato y procede a ejecutar la cláusula penal, instaurando por ante el Juzgado Tercero de los Municipios una solicitud de oferta real de pago para reembolsar según ella, una parte del 50% del monto del precio de la parcela ya pagada por su representada, que dicha conducta descabellada y arbitraria de la reconveniente raya en los límites del abuso del derecho, por lo que demostrado como está clara y fehacientemente que la reconveniente incumplió con su obligación, al negarse a cumplir con el requerimiento de la documentación para el otorgamiento del crédito, no le es dado pedir la resolución del contrato. Que para que opere la procedencia de la resolución del contrato, es necesario que la parte que intente la acción ofrezca cumplir con su obligación, y que de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. Que la reconveniente pretende sorprender la buena fe del tribunal con una solicitud de oferta real de pago, acordando devolver una parte del dinero pagado por su representada por el precio de la parcela, una vez que la reconveniente después que la misma por su propia voluntad procedió a decretar la resolución del contrato, lo que nada tiene que ver con la contratación contractual de la tramitación del crédito, por lo que la aquí demandante, no ofreció cumplir con su obligación, al contrario trata de confundir, al alegar que se vio en la necesidad de acudir por vía judicial para efectuar la oferta real de pago para engañosamente demostrar que ofrece u ofreció cumplir con su obligación, que basta con lo establecido en el artículo 1.306 del Código Civil para saber que la oferta la ofrece el deudor, cuando el acreedor no quiere recibir lo adeudado, y en este caso su representada no es acreedora de la reconveniente, por lo tanto es absurdo pretender devolver parte del dinero entregado por concepto de un contrato de compra venta, por intermedio de una oferta real de pago, siendo improcedente la resolución de contrato aquí accionada. Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho las pretensiones de la reconviniente en la presente reconvención, por resolución de contrato, fundamentalmente en lo expuesto donde manifiesta que su representada fue debida, oportuna y pertinentemente informada que tenía que entregar todos los documentos necesarios para la tramitación del crédito, pero en ningún momento lo prueba ya que no existe comunicación alguna, donde le exija a su representada tal requisito, por lo que es absolutamente falso lo dicho por la reconveniente y así lo afirma en la misma notificación judicial que le hiciera a su representada el 04-08-2009. Negó, rechazó y contradijo que su representada aquí reconvenida haya incumplido notificación alguna en el término de 15 días, toda vez que dicha condición no existe en el contrato que sea capaz de obligarla; negó, rechazó y contradijo, la resolución judicial del contrato de opción de compra venta accionado, por cuanto la reconvención no cumplió con su obligación, tal como se demostró detalladamente a los puntos primero y segundo del escrito; rechazó, negó y contradijo el petitun de que la reconvención sea liberada de su promesa de venta del inmueble, toda vez que ya se le pagó el 50% del monto de la parcela, por lo que ya no existe promesa de venta, sino venta propiamente dicha, por lo que debe imperar el cumplimiento del contrato.
De los folio 79 al 82, escrito de pruebas de la reconvención presentado en fecha 14-05-2010, por las abogadas Alix Orozco Morett y Edith Maribel Rivera, actuando con el carácter de autos, en el que promovieron: - contrato de opción de compra venta autenticado ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal en fecha 12-11-2008, anotado bajo el No. 44, Tomo 152; - comunicación privada de fecha 17-11-2008 enviada por ADQUISA a HELIANA RIOS, recibida y firmada en fecha 19-11-2008; - copia certificada del expediente No. 5607 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.
De los folios 83 al 85, escrito de pruebas de fecha14-05-2010, presentado por las abogadas Alix Orozco Morett y Edith Maribel Rivera, actuando con el carácter de autos, en el que promovieron: - contrato de opción de compra venta autenticado ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal en fecha 12-11-2008, anotado bajo el No. 44, Tomo 152; - comunicación privada de fecha 17-11-2008 enviada por ADQUISA a HELIANA RIOS, recibida y firmada en fecha 19-11-2008; - copia certificada del expediente No. 5607 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.
De los folio 127 al 130, escrito de pruebas de fecha 20-05-2010, presentado por la abogada Audelina Valera Márquez, actuando con el carácter de autos, en el que promovió: - el mérito favorable del documento contentivo del contrato de opción de compra venta; - el mérito favorable de las copias certificadas de las letras de cambio, que corren en el expediente; - el mérito favorable de la notificación judicial de fecha 30-06-2009; el mérito favorable de la notificación judicial de fecha 04-08-2009, practicada por la vendedora a la compradora; - exhibición de documentos de conformidad con el artículo 436 del C.P.C., de propiedad de la mandataria CONSTRUCTORA VIURCA S.A., del desarrollo habitacional Plano Alto I y los planos respectivos debidamente protocolizados, situada en la Hacienda El Alto o Las Margaritas Municipio Cárdenas alrededor de las poblaciones de Tucapé y Táriba del estado Táchira y de la parcela objeto de la venta con un área aproximada de 240 mts2.
Por auto de fecha 01-06-2010, el a quo vistas las pruebas de reconvención presentadas por las abogadas Alix Orozco Morett y Edith Maribel Rivera, admitió las mismas, a reserva de su apreciación en la definitiva.
Por auto de fecha 01-06-2010, el a quo vistas las pruebas presentadas por las abogadas Alix Orozco Morett y Edith Maribel Rivera, admitió las mismas, a reserva de su apreciación en la definitiva.
Por auto de fecha 01-06-2010, el a quo admitió las pruebas promovidas por la abogada AUDELINA VARELA MARQUEZ, a reserva de su apreciación en la definitiva y fijó oportunidad para la evacuación de la misma.
De los folios 138 al 150, actuaciones relacionadas con la prueba de exhibición de documentos.
Por auto de fecha 19-07-2010, la Juez Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 22-07-2010, las abogadas Alix Orozco Morett y Edith Maribel Rivera Calderón, actuando con el carácter de autos, consignaron escrito en el que manifestaron que en virtud de que la prueba de exhibición de documentos solicitado por la contraparte, se percataron de la existencia de un error material involuntario cometido en el documento de opción de compra venta, documento fundamental de la demanda, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, producen documento público registrado ante la oficina de Registro Público Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, bajo el No. 6, Tomo 18, Protocolo primero, de fecha 03-11-2008, el cual constituye instrumento público en los que no son obligatorios presentar con la demanda, dicho documento pertenece al parcelamiento denominado hoy DESARROLLO HABITACIONAL MANZANARES I, antes denominado DESARROLLO HABITACIONAL VILLAS DE CERRO VERDE II y conocido también como DESARROLLO HABITACIONAL PLANO ALTO I.
De los folios 176 al 181, escritos de informes presentados por ambas partes en la presente causa.
De los folios 182 al 208, decisión de fecha 31-01-2011, en el que el a quo declaró: “PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA intentada por HELIANA MARIA RIOS COLORADO, titular de la cédula de identidad No. E-84.373.459, contra SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA S.A., representada por su Presidente y su Director Gerente MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D’ ARMAS y CARLOS EDUARDO CARDENAS VARELA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad No. V-5.688.824 y 5.651.310 y a la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANONIMA (ADQUISA), representada por su Presidente NELSON EMIRO QUINTERO CHACÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.795.371. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada, a que cumpla con el Contrato de Opción a Compra Venta, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Táchira, de fecha 12 de Noviembre de 2008, anotado bajo el No. 44, tomo: 152. TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN intentada por SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA S.A., representada por su Presidente y su Director Gerente MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D’ ARMAS y CARLOS EDUARDO CARDENAS VARELA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad No. V-5.688.824 y 5.651.310 y a la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANONIMA (ADQUISA), representada por su Presidente NELSON EMIRO QUINTERO CHACÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.795.371. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada tanto del juicio principal como de la Reconvención, en virtud de su vencimiento total en el proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” (Sic).
Mediante auto de fecha 02-02-2011, el a quo acordó la notificación de las partes.
De los folios 210 al 214, actuaciones relacionadas con la notificación de las partes.
Mediante diligencia presentada en fecha 05-04-2011, la abogada Edith Rivera, actuando con el carácter de autos, se dio por notificada de la decisión de fecha 31-01-2011 y apeló de la misma, por cuanto no se valoró una prueba fundamental en el proceso y por lo tanto vulnera el derecho a la defensa de sus representadas.
Por auto de fecha 13-04-2011, el a quo oyó la apelación interpuesta en ambos efectos y, acordó remitir con oficio el expediente al Juzgado Superior distribuidor.
En la oportunidad de presentar informe en esta Alzada, 17-06-2011, la abogada Audelina Valera Márquez, actuando con el carácter de autos, consignó escrito en el que hizo un resumen de lo actuado y agregó que la sentencia apelada decretó con lugar la demanda, ordenando el cumplimiento del contrato objeto de la presente acción, motivado a que la obligación de la demandada era la de notificar a la optante, para que le presentara los documentos necesarios en un plazo no mayor de 15 días contados a partir de la notificación que a ese respecto le haga la promitente vendedora en su debida oportunidad, para hacer los trámites ante un banco o institución financiera para la obtención del crédito, por lógica previamente debía ésta cumplir con dicha obligación, que tal y como se desprende de los autos, no existe la referida notificación de la promitente vendedora a la promitente compradora a fin de que esta pudiera cumplir con su obligación; que igualmente motivó la sentencia el hecho de la confesión espontánea de la demandada de su incumplimiento en el sentido de no haber practicado la notificación, aplicándose en el presente caso el tan connotado principio “A” confesión de parte relevo de pruebas, que la referida confesión fue valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil por lo que el Tribunal de la causa decretó plenamente probado su incumplimiento y así igualmente debe ser confirmado por el Tribunal Superior.
En la misma fecha a la anterior, 17-06-2011, la abogada Edith Maribel Rivera, actuando con el carácter de apoderada de las demandadas, consignó escrito de informes en el que manifestó que la sentenciadora al hacer el análisis y estudio de las actas que integran el proceso, atribuye una supuesta confesión espontánea de la demandada cuando al momento de contestar la demanda expresa: “convenimos en lo afirmado por la demandante cuando señala: “…, se estableció en forma clara y precisa que los documentos que debe entregarle la compradora a la vendedora son: solvencias, balances, certificación de ingresos, copias de documentos de identificación, referencias comerciales, personales y bancarias…” que están totalmente de acuerdo convinieron en ello, que como lo señalaron la promitente vendedora pide esos documentos para el trámite del crédito ante el banco, esa es la razón de la cláusula octava del contrato, es lógico que se reúnan esos requisitos para solicitar créditos, interpretando erróneamente lo que quiso probar la parte demandada al convenir en esa parte de la demanda, cuando lo que se pretendió probar fue exactamente que era una obligación de la promitente compradora entregar los documentos que estaban señalados en el contrato y no una confesión en el sentido que dio la juzgadora; que adquisa efectivamente si cumplió con su obligación de hacer establecida en el contrato de opción de compra venta en la cláusula octava, cuando hizo entrega formal del documento autenticado de opción de compra venta, tal y como consta de la comunicación de fecha 17-11-2008, notificación que no fue impugnada por la parte demandante, por lo que hace plena prueba, que aún así la sentenciadora no lo apreció ni le dio ningún valor probatorio, alegando que ella no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en el proceso. Hecho que fue interpretado en forma errada pues resulta que adicionalmente a dicha comunicación, se procedió a llamar por teléfono y reiteradamente a la promitente compradora para pedir que llevara los recaudos indicados en el documento ya que tenía en su poder y por ende sabia muy bien de cuales documentos se trataba, todo con el fin de hacer su papel de gestor o tramitar ante el banco para la solicitud del crédito hipotecario por el 50% del saldo restante que faltaba por pagar, de modo que la promitente vendedora si cumplió con las obligaciones del contrato, más no así la promitente compradora, que no cumplió con la entrega de los recaudos alegando una falta de notificación, sin percatarse que en sus manos tenía ya la notificación que le indicaba que debía entregar los documentos, por lo que dicha comunicación emana prueba suficiente que su representada cumplió con la referida notificación. Que si bien el contrato de opción de compra venta se señaló que la documentación debía ser entregada a los 15 días contados a partir de la notificación que debía hacer la promitente vendedora, no se estableció que la mencionada notificación debía ser de manera escrita, puesto que se da por sobreentendido que al tener la promitente compradora en su poder el documento autenticado de opción de compra venta, debía entregar los recaudos a la promitente vendedora para la tramitación del crédito hipotecario, es por esa razón que su representada adicionalmente al entregar el documento autenticado con la referida comunicación de fecha 17 de noviembre de 2008, notificó en reiteradas oportunidades, de manera verbal, vía telefónica, a la promitente compradora que debía entregar todos los recaudos, los cuales debían ser llevados al banco, y que mejor forma de hacerlo que entregando el documento autenticado de opción de compra venta que bien detalla toda la documentación y el lugar donde se debía hacer entrega de los mismos, más cumplimiento imposible, ya que eso fue exactamente lo que su representada quiso probar ante la juzgadora, al consignar como prueba la comunicación de fecha 17 de noviembre de 2008, a la cual no se le dio ningún valor probatorio, por lo que ratifica la solicitud de que se le de valor probatorio a dicha comunicación, ya que en ella se demuestra el cumplimiento de las obligaciones a que se obligó su representada, como es notificar a la promitente compradora que debía entregar los recaudos, por lo que pidieron que en la sentencia de esta Alzada, se le de el valor correspondiente, por cuanto hace plena prueba y más cuando no fue impugnada en la debida oportunidad. Que con relación a la reconvención solicitada por su representada, el a quo declaró improcedente, ya que según su análisis su representada no cumplió con las obligaciones asumidas en el referido contrato, hecho que resulta toda una falacia, ya que como se ha venido expresando en reiteradas oportunidades se llamó a la promitente compradora e incluso se le entregó el documento de opción de compra venta debidamente autenticado, para que en cumplimiento de sus obligaciones entregara los recaudos a su representada para que esta a su vez, tramitara el tantas veces mencionado crédito, por lo que su representada si cumplió con lo prometido en el contrato, es decir, si notificó a la promitente compradora por escrito y verbalmente, por lo que el incumplimiento deriva de la actora y no de su representadas.
En fecha 28-06-2011, la abogada Audelina Varela Márquez, actuando con el carácter de autos, consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la contraria, en el que agregó que las demandadas pretenden sorprender en la buena fe, al indicar que ADQUISA si cumplió con la obligación de notificar a la compradora, cuando hizo entrega formal del documento autenticado de opción de compra-venta, lo cual acertadamente la juez de la causa no apreció dicha prueba, ya que de ella no emana ninguna prueba que sirva para demostrar el hecho controvertido, ya que ese documento no se corresponde con la documentación expresamente determinada en el contrato, ya que la misma ni siquiera se menciona; que la obligación asumida por la vendedora fue incumplida por ella misma, lo cual está suficientemente probado a través de la notificación judicial que le practicar la compradora a la vendedora, instándole a que le manifestara cuando tenía que entregarle la referida documentación para la tramitación del crédito y ella se negó. Solicitó se declare sin lugar la apelación y se ratifique la decisión objeto de la presente apelación, tanto en la demanda principal como en la reconvención propuesta, por el manifiesto incumplimiento de la vendedora.

Estando la presente causa en término para sentenciar, se observa:
La presente causa llega a esta Alzada en ocasión de la apelación propuesta en fecha cinco (05) de abril de 2011, por la co-apoderada de la parte demandada, abogada Edith Maribel Rivera, contra la decisión de fecha treinta y uno (31) de enero del año 2011, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
El recurso fue oído en ambos efectos el día trece (13) de abril del año que discurre y remitido a distribución entre los Tribunales Superiores para su conocimiento, correspondiéndole a este Tribunal donde se le dio entrada y se fijó el día para la presentación de los informes y de las observaciones si las hubiere.
Llegado el momento de informar a esta Superioridad, la co-apoderada de la parte demandante, abogada Audelina Valera Márquez, consignó escrito donde presenta sus alegatos de defensa y solicita sea confirmada la decisión recurrida.
En fecha 17/06/2011, la co-apoderada de la parte demandada, abogada Edith Maribel Rivera, consignó escrito de informes donde fundamenta su apelación, refutando la confesión espontánea declarada por el a quo, así como señala que sus representados cumplieron con las obligaciones señaladas en el documento de opción a compra venta.
En fecha 28/06/2011, la co-apoderada de la parte demandante, consignó escrito de observaciones a los informes de la parte contraria.

MOTIVACION
Luego de la revisión del fallo recurrido, con fines didácticos esta Alzada divide la motiva en capítulos, así:
I
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
Las apoderadas de la parte demandada, abogadas Alix Orozco Morett y Edith Maribel Rivera Calderón, en el escrito de contestación de la demanda impugnaron la cuantía de la demanda, alegato que fue desechado por el a quo por considerar que no se puede contradecir la estimación en forma pura y simple. Sobre el tema, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en falloN° 000320 de fecha 20/07/2010, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, indicó:
“Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda en forma pura y simple, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia Nº RH.01353, de fecha 15 de noviembre de 2004, expediente Nº AA20-C-2004-870, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y Otros, contra Pablo Segundo Bencomo y Otros, estableció lo que a continuación se transcribe:
“…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:
‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación reAlízada por el actor, lo cual hace considerar a esta Sala, que la estimación hecha por los accionantes en su escrito libelar en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), determina el incumplimiento del requisito de la cuantía exigido para la admisibilidad del recurso de casación…”. (Negrillas de la Sala).” “
(www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Julio/RH-000320-20710-2010-10-254.html)

Usando de referencia el criterio anterior, esta Alzada revisa el escrito de contestación de la demanda que consta inserto en los folios 57 al 61, constatando que las apoderada de la parte demandada impugnaron la estimación de la demanda por considerarla exagerada y temeraria en forma pura y simple, sin señalar la estimación correcta, ni mucho menos probar la adecuada, quedando en consecuencia firme la estimación realizada por el actor en su libelo, es decir, la cuantía de la demanda es la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (220.000,00 Bs. F.), motivo por el que se ratifica lo señalado por el a quo sobre la cuantía en el fallo recurrido. Así se precisa.
II
La apelación que conoce esta Alzada, como ya se señaló, obedece al recurso que interpusiera en fecha cinco (05) de abril de 2011, la co-apoderada de la parte demandada, abogada Edith Maribel Rivera, contra la decisión de fecha treinta y uno (31) de enero del año 2011, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta.
En fecha 17/11/2009, las abogadas Alba Marina Rondón de Roa y Audelina Valera Márquez, con el carácter de apoderadas de la ciudadana Heliana María Ríos Colorado, interpuso demanda contra las sociedades mercantiles Constructora Viurca S.A. y Administradora de Inversiones Quintero Sociedad Anónima (Adquisa), por cumplimiento de contrato de compra venta autenticado anotado bajo el Nº 44, Tomo 152, de fecha doce (12) de noviembre de 2008, por ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal.
Así, al tratarse de una acción de cumplimiento de un contrato escrito, el Código Civil, en sus artículos 1159, 1160, 1167 y 1264, señala:
“Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, o por las causales autorizadas por la Ley.
Artículo 1160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
Artículo 1264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
De la revisión de todo el expediente, esta Alzada encuentra que consta en los folios 12 al 18, documento autenticado de contrato de opción a compra venta ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal de fecha doce (12) de noviembre de 2008, bajo el Nº 44, tomo 152, suscrito entre la demandante Heliana María Ríos Colorado y la Sociedad Mercantil Administradora de Inversiones Quintero Sociedad Anónima (ADQUISA). Al presente instrumento se le concede valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocido por la parte a quien le fue opuesta, demuestra que se trata de una opción de compra venta en la que la Sociedad Mercantil Administradora de Inversiones Quintero Sociedad Anónima (ADQUISA) se comprometió a venderle a la ciudadana Heliana María Ríos Colorado, una parcela signada con el N° 01 que forma parte del Desarrollo Habitacional “Plano Alto I”, ubicado en la hacienda El Alto o Las Margaritas, Municipio Cárdenas, Estado Táchira; que es propiedad de la Sociedad Mercantil Constructora Viurca, S.A., y este a su vez se compromete a comprarlo, por un precio de ciento diecinueve mil doscientos cuarenta bolívares (Bs. F. 119.240,00). Se evidencia la forma de pagar el precio en la cláusula segunda.
Al tratarse de una demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, de la revisión del texto del documento autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, firmado en fecha 12 de noviembre del año 2008, bajo el Nº 44, tomo 152, se evidencia que las cláusulas segunda y octava establecen:
“SEGUNDA: el precio de adquisición del inmueble es la suma de Ciento Diecinueve Mil Doscientos Cuarenta Bolívares Fuertes con 00/100 (Bs. F. 119.240,00), de los cuales ha sido cancelada la siguiente cantidad: Trece Mil Quinientos Noventa y Tres Bolívares Fuertes con 00/100 (Bs. F. 13.593,00) mediante recibos Nos. 8532 y 8533 de fecha 18 de Julio de 2008 y la cantidad de Cincuenta y Cuatro Mil Trescientos setenta y dos Bolívares Fuertes con 00/100 (Bs. F. 54.372,00), mediante 4 giros anexos por la cantidad de Trece Mil Quinientos Noventa y Tres Bolívares Fuertes con 00/100 (Bs. F. 13.593,00) cada uno, el primero con vencimiento el 18/09/2008, el segundo con vencimiento el 18/11/2008, el tercero con vencimiento el 18/01/2009 y el cuarto con vencimiento el 18/03/2009, todo lo cual suma la mitad del precio del inmueble, más un siete por ciento (7%) del total, que se estima destinar para gastos reembolsables de documentación y tramitación de la venta. El saldo restante, es decir, la cantidad de Cincuenta y Nueve Mil Seiscientos Veinte Bolívares Fuertes con 00/100 (Bs. F. 59.620,00). LA PROMITENTE COMPRADORA tramitará crédito hipotecario a favor de LA PROMITENTE VENDEDORA por un período no superior a dos (02) años.”
“OCTAVA: LA PROMITENTE COMPRADORA se compromete a entregarle a la PROMITENTE VENDEDORA todos los documentos requeridos, tales como: solvencias, balances, certificación de ingresos, copias de documentos de identificación, referencias comerciales, personales y bancarias. Todos los recaudos deben ser entregados conjuntamente en sus oficinas ubicadas en la 7ma avenida esquina calle 9, Multicentro Empresarial Lido, Planta Baja 2, Local 7, San Cristóbal, Estado Táchira, en un plazo no mayor de quince (15) días hábiles contados a partir de la notificación que a este respecto le haga LA PROMITENTE VENDEDORA en su debida oportunidad.”
Luego de la revisión del expediente, esta Alzada constata que existe un contrato bilateral de conformidad con el artículo 1134 del Código Civil, ya que las partes se obligaron recíprocamente, evidenciándose que la parte demandante, ciudadana Heliana María Ríos Colorado, se comprometió a pagar la mitad del precio del inmueble con un crédito que le tramitaría la parte demanda la Sociedad Mercantil Administradora de Inversiones Quintero Sociedad Anónima (ADQUISA), con la salvedad que en la cláusula octava se estableció una condición que la parte demandada debía notificar para la entrega de todos los documentos requeridos, lo que obliga a este juzgador a verificar si se cumplió o no tal condición, concluyendo que no fue practicada la notificación que fue pactada por las partes.
Se evidencia igualmente, que la Sociedad Mercantil Administradora de Inversiones Quintero Sociedad Anónima (ADQUISA), en forma unilateral realizó una oferta real de pago al la ciudadana Heliana María Ríos Colocado, consignando la cantidad Cuarenta y Siete Mil Seiscientos Noventa y Seis Bolívares (Bs.47.696,00) por considerar que hubo incumplimiento de las condiciones establecidas en el contrato, obviando el compromiso que adquirió la empresa referida a la notificación para el trámite del crédito hipotecario.
Por otra parte, consta el autos que la parte demandada reconvino pidiendo la resolución del contrato firmado por ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal, firmado en fecha 12 de noviembre del año 2008, bajo el Nº 44, tomo 152, cuestión que no es procedente, ya que la ciudadana Heliana María Ríos Colorado no pagó porque la empresa a su vez no cumplió con lo pactado en la cláusula octava del contrato, ya que no notificó en su debida oportunidad, para hacer los trámites ante un banco o entidad financiera para la obtención del crédito, ratificándose lo señalado por el a quo en su fallo. Así se precisa.
Así, el incumplimiento de las cláusulas segunda y octava del contrato da derecho a la parte demandante a pedir el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, tal como lo señala el artículo 1167 del Código Civil y con base en todos los argumentos anteriormente expuestos, esta Alzada declara sin lugar la apelación y confirma la decisión recurrida. Así se decide.
Por lo razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha cinco (05) de abril de 2011, por la co-apoderada de la parte demandada, abogada Edith Maribel Rivera, contra la decisión de fecha treinta y uno (31) de enero del año 2011, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión de fecha treinta y uno (31) de enero del año 2011, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró: “PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA intentada por HELIANA MARIA RIOS COLORADO, titular de la cédula de identidad No. E-84.373.459, contra SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA S.A., representada por su Presidente y su Director Gerente MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D’ ARMAS y CARLOS EDUARDO CARDENAS VARELA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad No. V-5.688.824 y 5.651.310 y a la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANONIMA (ADQUISA), representada por su Presidente NELSON EMIRO QUINTERO CHACÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.795.371. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada, a que cumpla con el Contrato de Opción a Compra Venta, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Táchira, de fecha 12 de Noviembre de 2008, anotado bajo el No. 44, tomo: 152. TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN intentada por SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA S.A., representada por su Presidente y su Director Gerente MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D’ ARMAS y CARLOS EDUARDO CARDENAS VARELA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad No. V-5.688.824 y 5.651.310 y a la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANONIMA (ADQUISA), representada por su Presidente NELSON EMIRO QUINTERO CHACÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.795.371. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada tanto del juicio principal como de la Reconvención, en virtud de su vencimiento total en el proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”
TERCERO: SE CONDENA en costas procesales a la parte apelante, SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA S.A. y a la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA DE INVERSIONES QUINTERO SOCIEDAD ANONIMA (ADQUISA), por haber sido confirmado el fallo apelado en todas y cada una de sus partes, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda CONFIRMADA la decisión apelada.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los treinta (30) días del mes de septiembre de 2011. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez Titular,

Abg. Miguel José Belmonte Lozada
La Secretaria Accidental,

Jenny Yorley Murillo Velasco
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 10:55 de la mañana, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp.11-3678