TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
“VISTO, EN LOS AUTOS.
200° y 151°

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL R&P SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nº 13, Tomo 3-A, cuarto trimestre, de fecha 18 de Octubre de 1993, representada por su presidenta, ciudadana NELLY DEL ROSARIO RINCON DE ANGELUCCI, venezolana, hábil, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V.- 5.641.704, en su carácter de ARRENDADORA.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado ANTONIO JOSE MARTINEZ CASANOVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 15.241.873 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 104.754.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano TEOFILO ERNESTO ZAMBRANO, venezolano, hábil, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 800.881, en su carácter de ARRENDATARIO.

APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas ALIX OROZCO MORETT y EDITH MARIBEL RIVERA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-2.813.290 y V-5.656.550, en su orden, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 22.820 y 22.845, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

De las actuaciones que conforman el presente expediente, consta:
Del folio 01 al 04, corre inserto libelo de demanda presentado para su distribución en fecha 15 de marzo de 2010, por la ciudadana NELLY DEL ROSARIO RINCON DE ANGELUCCI, en su condición de presidenta de la sociedad mercantil R&P SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A. debidamente asistida de abogado, quien de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.161 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 literal “d” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al ciudadano TEOFILO ERNESTO ZAMBRANO, por resolución de contrato de arrendamiento, para que conviniera o en su defecto fuese condenado en hacerle entrega a su representada del inmueble arrendado totalmente desocupado tanto de bienes como de personas. Alega que en fecha 15 de julio de 1994, su representada firmó contrato de administración de un inmueble, propiedad del ciudadano GIACINTO ANGELUCCI IMPICCIATORE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.209.120, consistente en un apartamento signado con el Nº A-6, ubicado en la carrera 23 entre calles 11 y 12, Edificio Orinoco, Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, y en cuyo contrato se le facultó a su representada, según la cláusula primera, a representar legalmente al propietario del inmueble en todo lo referente al mismo, pudiendo celebrar y dar por terminados contratos de arrendamientos; recibir cantidades de dinero por concepto de cánones de arrendamiento y demás garantías y otorgar los correspondientes recibos, así como actuar judicial o extrajudicialmente en la defensa de los derechos e intereses del propietario frente a cualquier arrendatario que allí se encuentre. Continua su exposición afirmando que en fecha 25 de enero de 1972, el propietario del inmueble, ciudadano GIACINTO ANGELUCCI IMPICCIATORE, a través de la empresa INMOBILIARIA SAN CRISTOBAL, S.R.L, celebró contrato de arrendamiento Nº C-0014, con el hoy demandado, ciudadano TEOFILIO ERNESTO ZAMBRANO, sobre el inmueble anteriormente descrito, por un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la celebración del referido contrato, cancelando para el momento un canon mensual de QUINIENTO TREINTA BOLIVARES (Bs. 530,00), hoy CINCUENTA Y TRES CENTIMOS DE BOLIVARES FUERTES (Bsf. 0,53), de allí es obvio que la intención de ambas partes era la realización de un contrato a tiempo determinado, señala que las cláusulas del contrato celebrado en el año de 1972, se mantuvieron de la misma manera, modificando únicamente el monto del canon de arrendamiento, que aumento a la cantidad CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 153,00) mensuales. Arguye que el arrendatario conoció perfectamente el cambio de administración del inmueble, motivado a que mensualmente se dirigía a las oficinas de su representada, ubicada en la Avenida Cuatricentenaria, Torre Delta, piso 5, Oficina 51 de esta ciudad, a cancelar lo correspondiente por cánones de arrendamiento. Argumenta que en fecha 17 de noviembre de 2006, fue realizada notificación de vencimiento de contrato e inicio de prórroga legal arrendaticia, a través de la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en la cual se le participó al arrendatario, que el día 25 de enero de 2007 vencería el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 25 de enero de 1972 y que de la misma manera comenzaba a correr la prórroga legal arrendaticia que le correspondía, la cual de acuerdo al literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a transcurrir entre el 25 de enero de 2007, por tanto el vencimiento de esta prórroga sería el día 25 de enero de 2010, lo cual a su decir era conocido por la parte demandada. Finalmente, protestó las costas del presente juicio; estimó la demanda en la cantidad de Bs. 800,00; y solicitó medida de secuestro. Anexó recaudos.
Del folio 22 al 23, auto de fecha 23 de marzo de 2010, por el cual este Tribunal admitió la demanda, ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a su citación, y se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio.
Al folio 24, diligencia de fecha 21 de abril de 2010, mediante la cual la ciudadana NELLY DEL ROSARIO RINCON DE ANGELUCCI, en su condición de presidenta de la sociedad mercantil R&P SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A., le otorgó poder apud acta al abogado ANTONIO JOSE MARTINEZ CASANOVA.
De los folios 25 al 26, escrito de reforma de demanda, presentado en fecha 23 de abril de 2010, por el abogado ANTONIO JOSE MARTINEZ CASANOVA, mediante el cual reformó, primero: lo referente a la acción, que en vez de ser la de Resolución del Contrato de Arrendamiento, es la del Cumplimiento del Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal Arrendaticia, del contrato celebrado en fecha 25 de enero de 1972, motivado a que se encuentra vencida la prórroga legal arrendaticia, que le otorga el literal “d” del artículo 38 de la ley especial, por tanto se proceda a la entrega del inmueble desocupado tanto de bienes como de personas; segundo: en consecuencia de lo anterior, fundamentó su demanda en los artículos 1.594, 1.595 y 1.599 del Código Civil, así como en los artículos 38 literal “d” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.; tercero: y con respecto a los hechos alegó que de la cláusula quinta del contrato firmado entre ambas partes, se infiere que la voluntad de ambas partes contratantes era la de realizar un contrato a tiempo determinado, existiendo desde 1972 hasta el día de la notificación de inicio de prorroga legal, una seria de renovaciones tácitas, motivado a que ninguna de las partes manifestó su deseo de terminar con la relación arrendaticia y menos aún de tener una relación a tiempo indeterminado.
Al folio 27, auto de fecha 27 de abril de 2010, mediante el cual este Juzgado admitió la reforma de la demanda presentada por la representación judicial de la parte actora.
Del folio 28 al 37, actuaciones relativas a la citación de la parte demandada.
Del folio 38 al 39, actuaciones relativas a la designación de la defensora ad litem de la parte demandada.
Al folio 40, diligencia de fecha 01 de octubre de 2010, mediante la cual el ciudadano TEOFILO ERNESTO ZAMBRANO, asistido por la abogada EDITH MARIBEL RIVERA CALDERON, se dio por citado en la presente causa.
Al folio 41, diligencia de fecha 01 de octubre de 2010, mediante la cual el ciudadano TEOFILO ERNESTO ZAMBRANO, le otorgó poder apud acta a las abogadas ALIX OROZCO MORETT y EDITH MARIBEL RIVERA CALDERON.
Al folio 42, acta de fecha 05 de octubre de 2010, mediante el cual este Juzgado declaró desierto el acto conciliatorio acordado en el auto de admisión, en virtud de la inasistencia de las partes.
Del folio 43 al 45, escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 05 de octubre de 2010, por las apoderadas judiciales de la parte demandada, abogadas ALIX OROZCO MORETT y EDITH RIVERA CALDERON, quienes como punto previo, alegaron de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 ejusdem, relativo a la inadmisibilidad de la demanda, dado que la parte demandante interpretó que se trataba de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y sobre el supuesto vencimiento de una inaplicable prórroga legal, basada en una comunicación privada con carácter de autenticidad ante oficina notarial, la cual a su criterio es ilegal, por cuanto se intentó dar aviso que el contrato de arrendamiento suscrito el 25 de enero de 1972, y que se ha prolongado por más de treinta (38) años, era a tiempo determinado, cuando en realidad se trata de un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, por lo que la notificación carece de valor jurídico, sustentando lo alegado en criterio jurisprudencial, proferido por la anterior Corte Suprema de Justicia, en Sala Político Administrativa, en fecha 14 de Agosto de 1991, con Ponencia de la Magistrado Hildegard Rondon de Sanso, por lo que a su parecer en el presente caso la parte actora no invocó la acción idónea, pues al pasar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, lo correcto y ajustado a derecho era demandar el desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre que su representado estuviese incurso en uno de los literales; toda vez que la demandante en su libelo en el punto segundo de los hechos, afirma que la relación arrendaticia se inició el día 25 de enero de 1972, por lo que en el mes de enero de 2010 la relación arrendaticia cumplió 38 años, según el mencionado contrato de arrendamiento privado, se deduce que las partes celebraron contrato a tiempo determinado, tal como lo señala la cláusula quinta del contrato, ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 25 de enero de 1972, al correr del tiempo el día 25 de enero de 1987, se cumplieron (15) años de duración del contrato de arrendamiento, por lo que a partir de esta fecha y por efectos de la tacita reconducción, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado y así expresamente solicitaron sea declarado. Continuando con su exposición, procedieron a dar contestación a la demanda y a todo evento negaron, rechazaron y contradijeron la demanda incoada en contra de su representado TEOFILO ERNESTO ZAMBRANO, por cumplimiento de contrato de arrendamiento y en consecuencia la entrega del inmueble totalmente desocupado tanto de bienes como de personas, sostienen que es cierto, que su mandante celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la carrera 23, entre calles 11 y 12, Barrio Obrero, Edificio Orinoco, Apartamento No. A-6, igualmente admitieron que de conformidad con la cláusula quinta del referido contrato el lapso convenido para la duración del contrato era por seis (6) meses, siendo el inicio el 25 de enero de 1972, término que podía prorrogarse por periodos iguales y sucesivos siempre y cuando las partes no manifestasen su voluntad de no prorrogarlo; así mismo admitieron que el contrato sufrió varias prórrogas, las cuales en todo caso llegaron hasta que el contrato sumó los 15 años establecidos en el artículo 1.580 del Código Civil, de modo que el día 25 de enero de 1987, dejo de ser un contrato a tiempo determinado para pasar a una relación arrendaticia a tiempo indeterminado regida por lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, por la tacita reconducción que se produjo; en consecuencia por lo expuesto , es por lo que la presente acción de ejecución o cumplimiento de contrato al vencimiento de la prórroga legal no puede prosperar, pues tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado no es procedente demandar la entrega del inmueble por el vencimiento del término, puesto que, como ha quedado demostrado tuvo lugar la tácita reconducción del contrato al continuar su defendido usando y gozando del inmueble objeto del presente litigio y la demandante permitiendo su ocupación y continuar recibiéndole los cánones de arrendamiento, por lo que pidieron que así se decida. Rechazaron y contradijeron por ilegal e intempestiva la notificación hecha en fecha 17 de noviembre de 2006, por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, mediante la cual la arrendadora pretendió informar al arrendatario que el contrato de arrendamiento vencía en fecha 25 de enero de 2007, y que comenzaba para él la prórroga legal, olvidando maliciosamente que había la existencia clara y cierta de una relación arrendaticia sin término de tiempo y por lo tanto no le eran aplicables las disposiciones contempladas en los artículos 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente, rechazaron y contradijeron la estimación de la demanda por no cumplir con los requisitos del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, alegando al respecto que por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la estimación de la demanda se debió determinar acumulando las pensiones o cánones de un año y no como erróneamente fue estimada por la parte actora en la cantidad de ochocientos bolívares y a tales efectos la estimaron en la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.836,00), es decir, el monto correspondiente a doce (12) mensualidades acumuladas, tomando en cuenta que el canon mensual está fijado en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 153,00).
Al folio 46, escrito de pruebas presentado en fecha 20 de octubre de 2010, por la representación judicial de la parte demandada, quien promovió como documentales el contrato de arrendamiento privado celebrado por las partes en fecha 25 de enero de 1972, y el principio de la comunidad de las pruebas.
Al folio 47, auto de fecha 20 de octubre de 2010, mediante el cual se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte accionada.
Del folio 48 al 51, escrito de pruebas presentado en fecha 21 de octubre de 2010, por el apoderado judicial de la parte demandante, quien promovió el mérito favorable de los autos en especial las actas que conforman el expediente, y como documentales: Contrato de Administración de inmuebles, de fecha 15 de Julio de 1994, firmado entre su representada y el ciudadano GIACINTO ANGELUCCI IMPICCIATORE; Contrato de Arrendamiento Nº C-0014, de fecha 25 de enero de 1972, celebrado entre el propietario del inmueble, ciudadano GIACINTO ANGELUCCI IMPICCIATORE, mediante la empresa INMOBILIARIA SAN CRISTOBAL, S.R.L y el ciudadano TEOFILIO ERNESTO ZAMBRANO; Recibo con Control Nº 00-001025 y Factura Nº 007025, de fecha 22 de Diciembre de 2009, por un monto de CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 153,00), otorgado por su representada al demandado de autos, por ,cancelación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009; Notificación de Vencimiento de Contrato e Inicio de Prórroga Legal Arrendaticia, realizada por ante la Notaria Publica Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 17 de Noviembre de 2006.
Al folio 52, auto de fecha 21 de octubre de 2010, mediante el cual se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandante.
Estando para decidir el Tribunal observa:
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La controversia se plantea en torno a la pretensión de la ciudadana NELLY DEL ROSARIO RINCON DE ANGELUCCI, en su condición de presidenta de la sociedad mercantil R&P SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A., para que el ciudadano TEOFILIO ERNESTO ZAMBRANO, convenga o se condenado en hacerle entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado tanto de bienes como de personas, para lo cual alega que en fecha 15 de julio de 1994, su representada firmó contrato de administración de un inmueble, propiedad del ciudadano GIACINTO ANGELUCCI IMPICCIATORE, sobre un apartamento signado con el Nº A-6, ubicado en la carrera 23 entre calles 11 y 12, Edificio Orinoco, Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, y que en cuyo contrato se le facultó, según la cláusula primera, a representar legalmente al propietario del inmueble en todo lo referente al mismo, pudiendo celebrar y dar por terminados contratos de arrendamientos, entre otras facultades; indiciando que en fecha 25 de enero de 1972, el propietario del inmueble, ciudadano GIACINTO ANGELUCCI IMPICCIATORE, a través de la empresa INMOBILIARIA SAN CRISTOBAL, S.R.L, celebró contrato de arrendamiento Nº C-0014, con el ciudadano TEOFILIO ERNESTO ZAMBRANO, sobre el referido inmueble, por un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la celebración del contrato, cancelando para el momento un canon mensual de QUINIENTO TREINTA BOLIVARES (Bs. 530,00), y luego de la reconversión monetaria la cantidad de CINCUENTA Y TRES CENTIMOS DE BOLIVARES FUERTES (Bsf. 0,53), pero que era obvio que la intención de ambas partes fue la de realizar un contrato a tiempo determinado, señalando que las cláusulas del contrato celebrado en el año de 1972, se mantuvieron de la misma manera, modificando solamente el monto del canon de arrendamiento, que aumentó a la suma de CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 153,00) mensuales; que el arrendatario conocía perfectamente el cambio de administración, motivado a que mensualmente se dirigía a las oficinas de su representada, a cancelar lo correspondiente por cánones de arrendamiento, pero que en fecha 17 de noviembre de 2006, le fue realizada notificación de vencimiento de contrato a través de la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, donde se le participó al demandado, que el día 25 de enero de 2007 vencía el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 25 de enero de 1972 y que de la misma manera comenzó a correrle la prórroga legal arrendaticia correspondiente, la cual de acuerdo al literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcurrió entre el 25 de enero de 2007 y venció el día 25 de enero de 2010.

Por su lado, el demando a través de sus apoderadas judiciales dio contestación a la demanda alegando de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 ejusdem, relativo a la inadmisibilidad de la demanda, alegando que la parte demandante interpretó que se trataba de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y sobre el supuesto vencimiento de una inaplicable prórroga legal, basada en una comunicación privada con carácter de autenticidad ante oficina notarial, la cual a su decir es ilegal, ya que se intentó dar aviso que el contrato de arrendamiento suscrito el 25 de enero de 1972, y que se ha prolongado por más de treinta y ocho (38) años, era un contrato a tiempo determinado, cuando en realidad se trataba de un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, por lo que a su parecer en el presente caso no se invocó la acción idónea, pues al haber pasado la relación arrendaticia a ser a tiempo indeterminado, lo correcto y ajustado a derecho fue demandar el desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre que estuviese incurso en uno de los literales; señala que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 25 de enero de 1972, al correr del tiempo el día 25 de enero de 1987, se cumplieron (15) años de duración del contrato de arrendamiento, por lo que a partir de esta fecha y por efectos de la tacita reconducción, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, procedió a dar contestación a la demanda y a todo evento negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra, por cumplimiento de contrato de arrendamiento y en consecuencia la entrega del inmueble totalmente desocupado tanto de bienes como de personas, afirmando que celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la carrera 23, entre calles 11 y 12, Barrio Obrero, Edificio Orinoco, Apartamento No. A-6, que de acuerdo a cláusula quinta del contrato el lapso de duración fue por seis (6) meses, siendo el inicio el 25 de enero de 1972, término que podía prorrogarse por periodos iguales y sucesivos siempre y cuando las partes no manifestasen su voluntad de no prorrogarlo; admitió que el contrato sufrió varias prórrogas, las cuales en todo caso llegaron hasta que el contrato sumó los 15 años establecidos en el artículo 1.580 del Código Civil, por lo que el día 25 de enero de 1987, dejó de ser un contrato a tiempo determinado para pasar a tiempo indeterminado, regido por lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, arguyendo que la presente acción de ejecución o cumplimiento de contrato al vencimiento de la prórroga legal no podía prosperar, pues tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado no es procedente demandar la entrega del inmueble por el vencimiento del término, puesto que, había operado la tácita reconducción del contrato al continuar usando y gozando del inmueble objeto del presente litigio, y la demandante permitiendo su ocupación y continuar recibiéndole los cánones de arrendamiento, rechazó y contradijo igualmente por ilegal e intempestiva la notificación realizada en fecha 17 de noviembre de 2006, por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, mediante la cual se le pretendió informar que el contrato de arrendamiento venció en fecha 25 de enero de 2007, y que comenzaba para él la prórroga legal, por último rechazó la estimación de la demanda por no cumplir con los requisitos del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, alegando al respecto que por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la estimación de la demanda se debió determinar acumulando las pensiones o cánones de un año y no como erróneamente fue estimada por la parte actora en la cantidad de ochocientos bolívares y a tales efectos la estimaron en la cantidad de Bs. 1.836,00, es decir, el monto correspondiente a doce mensualidades acumuladas, tomando en cuenta que el canon mensual está fijado en la cantidad de Bs. 153,00.

II
PUNTOS PREVIOS

1° ANÁLISIS DEL PROCEDIMIENTO DE LAS CUESTIONES PREVIAS: Antes de entrar a resolver las cuestiones previas opuestas, se procede a realizar un análisis de la sustanciación de las cuestiones previas en materia arrendaticia, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 35 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

"En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva..."

Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, señaló lo siguiente:

“Conforme con lo que preceptúa la norma parcialmente transcrita supra, en juicios como el que originó las decisiones judiciales objeto del presente amparo, las cuestiones previas que opone el demandado junto con las demás defensas de fondo en la contestación de la demanda (salvo falta de jurisdicción del juez o la incompetencia de éste), deben ser decididas en la sentencia definitiva.
Sin embargo, de los documentos que cursan en autos consta que, el 25 de julio de 2000, el tribunal de la causa, en desconocimiento de la citada norma dictó sentencia interlocutoria en la que declaró sin lugar la cuestión previa, decisión que luego “confirmó” en la sentencia definitiva que pronunció el 29 de septiembre de 2000. (…)
Esta Sala por su parte, no comparte dicho criterio ya que, conforme se indicó supra, la decisión sobre la cuestión previa que opuso el demandado debió resolverse en la sentencia definitiva y no mediante una interlocutoria. De tal forma que, esta última decisión (la interlocutoria), no pudo alcanzar nunca la autoridad de cosa juzgada que se le atribuyó ya que, se dictó en evidente contravención a lo que dispone el artículo 35 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… (Subrayado del Tribunal, sentencia de la Sala Constitucional N° 149, de fecha 28 de junio de 2002, Oscar Pierre Tapia, año 2002, N° 6, página 383 y siguientes).

De lo antes expuesto se observa que si bien es cierto que las cuestiones previas en materia arrendaticia deben ser resueltas en la definitiva, también es cierto que existe un vacío con respecto a su sustanciación, al no establecerse un procedimiento para ello, ni para el caso de que las mismas sean declaradas con lugar; esta situación ha sido analizada por destacados juristas, cuyos comentarios es oportuno traer a colación:
Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longui, son de la siguiente opinión:

"No existe diferencia entre el acto de interposición de las cuestiones previas previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y el de contestación al fondo de la demanda. En el mismo acto de contestación a la demanda deben interponerse las cuestiones previas, conjuntamente con las excepciones perentorias (defensas de fondo) y la reconvención que ejerza el demandado. Tal modificación se asimila al procedimiento de tránsito en el cual, según el artículo 79 de la Ley de Tránsito Terrestre, las cuestiones previas, aún las de saneamiento del proceso, son relegadas a la sentencia definitiva, donde serán resueltas preliminarmente. Este sistema trae el inconveniente de reposiciones justificadas - con la consiguiente pérdida de tiempo - en casos de ilegitimidad de representantes o apoderados, o en caso de libelos oscuros, insuficientes en su argumentación o en los datos que proporciona para ejercer debidamente el derecho a la defensa. En tales casos de reposición, las pruebas evacuadas surten efectos de la re-sustanciación del proceso..." (Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, páginas 102 y 103, subrayado del Tribunal).

También, Hermes Harting Rodríguez, ha señalado:

"Proposición por parte del demandando, de todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y sus defensas de fondo, en la contestación de la demanda, las cuales serán decididas en sentencia de fondo, excepción hecha de las cuestiones previas por falta de jurisdicción o incompetencia del órgano judicial. (...) Si en la sentencia definitiva, como punto previo, se declaran sin lugar las cuestiones previas contempladas en los ordinales 2° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el órgano judicial procederá a resolver el asunto de fondo. - Si se declaran con lugar las cuestiones previas referidas en los ordinales 2° al 6° del artículo 346 del citado Código, el proceso se suspende por cinco (5) días de despacho, a fin del subsanamiento de los defectos u omisiones. Transcurrido ese lapso sin subsanamiento el proceso se extingue...". (Curso de Derecho Inquilinario con ponencia de la Universidad Católica Andrés Bello, páginas 40 y 41 subrayado del Tribunal).

Por su parte, Edgar Darío Nuñez Alcántara, es del siguiente criterio:

"En esta materia el legislador inquilinario se alejó del concepto y modo de desarrollo de las cuestiones previas previstas tanto en el procedimiento ordinario como en el breve, ambos estatuidos en el Código de Procedimiento Civil. En efecto, el legislador en lugar de acoger la norma prevista en materia de Juicios Breves, contenida en el artículo 884, diseñada para la aplicación de los principios de concentración y brevedad, escogió una vía distinta, muy similar a la que está prevista en la Ley de Tránsito Terrestre en los artículos 79 y 80. En tal sentido, ordenó que las cuestiones previas se opusieran de manera conjunta con las defensas de fondo y que el juez en la sentencia definitiva resolviera ambas cuestiones.- Cierto es que la redacción del artículo 35 de la ley especial, cuando señala ..." deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas (...) y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva...", permite una doble interpretación, a saber: (...) Esta interpretación tiene la dificultad de permitir hacer un trámite procesal que, eventualmente, pueda aparejar una decisión repositiva como consecuencia de la declaratoria con lugar la cuestión previa, y atentar contra la celeridad procesal y propender a la dilación del proceso, en contravención al artículo 26 de la Constitución Nacional.- b. Las cuestiones previas se resuelven según el trámite del artículo 884 del Código de Procedimiento Civil. Según esta interpretación, cuando el legislador dice..."deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas (...) y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en sentencia definitiva...", expresa que sólo las razones de mérito se decidirán en la definitiva. Esta versión obliga a definir un camino para el procesamiento de la defensa previa, y el que más se asemeja a la satisfacción de los principios de concentración, economía y celeridad es el utilizado por el procedimiento breve, artículo 884 del código procesal. Esta técnica hermenéutica satisface nuestra opinión sobre los métodos interpretativos en la materia..." (El nuevo Derecho Inquilinato Venezolano (Aspectos Sustantivos y Procesales, páginas 164 y 165, subrayado del Tribunal).

Hechas las anteriores consideraciones y con fundamento en lo pautado en el artículo 26 la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, concluye esta administradora de justicia, que la forma más idónea de suplir el vacío dejado por el legislador en la norma bajo análisis, consiste en resolver en primer lugar las cuestiones previas propuestas por la parte demandada y de ser declaradas con lugar, se procederá en la forma prevista en el artículo 886 del Código de Procedimiento Civil, sin emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia; asimismo, en el supuesto de que resultasen improcedentes, se pasará a resolver las demás defensas y excepciones planteadas por las partes. Así se establece.
2° PROHIBICIÓN DE LA LEY EN ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA: Alega la representación judicial de la parte demandada, que la parte demandante interpretó que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y sobre el supuesto vencimiento de una inaplicable prórroga legal, basada en una comunicación privada con carácter de autenticidad ante oficina notarial, la cual es ilegal, ya que se intentó dar aviso que el contrato de arrendamiento suscrito el 25 de enero de 1972, y que se ha prolongado por más de treinta y ocho (38) años, es un contrato a tiempo determinado, cuando en realidad se trata de un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, por lo que a su parecer en el presente caso no se invocó la acción idónea, pues al haber pasado la relación arrendaticia a ser a tiempo indeterminado, lo correcto y ajustado a derecho fue demandar el desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre que estuviese incurso en uno de los literales, en razón de lo cual opuso la cuestión previa pautada en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

"Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(...)
11°) La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda..."

Al respecto la extinta Corte Suprema de Justicia, ha establecido lo siguiente:

"...La cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto, la denominada cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, está dirigida sin más, al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de acción originado de la prohibición legislativa.
En efecto, entre la doctrina más autorizada en la materia, se indica que las condiciones para el ejercicio de la acción se refieren a: 1) la posibilidad jurídica, es decir, que el derecho conceda la tutela a la pretensión que se trata de esgrimir y por ende que no prohíba expresamente el ejercicio de la acción; 2) la cualidad o legitimatio ad-causam, en otra palabras, la individualización de las personas que la ley coloca en abstracto como posibles demandante y demandado, y su correlativa con aquellas personas que se presentan en tal carácter dentro de la litis; y, 3) el interés procesal a que se refiere el artículo 16 de nuestra ley adjetiva civil..." (Subrayado de este Tribunal, Sentencia de la Sala Político - Administrativa del 30 de septiembre de 1999, Oscar Pierre Tapia, N° 9, año 1999, página 260 y siguientes).

En el caso de autos, se observa de la copia simple del contrato de arrendamiento privado, cuyo cumplimiento se demanda, que además es plenamente valorado por esta sentenciadora, toda vez que ambas partes lo hicieron valer en sus escritos de pruebas, se lee en sus cláusulas cuarta y quinta, lo siguiente:

“CUARTA: la pensión de arrendamiento empezará a regir el día 25 de enero de 1972, siendo convenido que, para mayor facilidad en su cobro, EL ARRENDATARIO, deberá pagar el día último del mes en curso, la suma que adeudare hasta ese día, debiendo pagar las pensiones sucesivas al día último de cada uno de los meses respectivos” (Subrayado y Negritas del Tribunal)

“QUINTA: El término de duración del presente contrato será de 6 meses, contado (s) a partir de la fecha indicada en la cláusula anterior; más si al vencimiento del término fijo de las partes contratantes no se hubiese dado aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar por resuelto el Contrato, vencimiento del plazo fijo o de las posibles prórrogas que puede sufrir este Contrato, se considerará prorrogado automáticamente y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo EL ARRENDATARIO, por lo menos, con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiere haber sufrido el Contrato. (…).” (Subrayado y Negritas del Tribunal.)

Se observa entonces que dicho contrato empezó a regir desde el 25 de enero de 1972, según consta del contrato de arrendamiento que corre inserto a los autos, por otra parte, se puede apreciar que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 25 de enero de 1972, efectivamente al 25 de enero de 1987, se cumplieron (15) años de duración del contrato de arrendamiento, al respecto el artículo 1.580 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto……..” (Negrillas del Tribunal)

Así lo interpreto la anterior Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 14 de Agosto de 1991, con Ponencia del Magistrado Hildegard Rondón de Sanso, cuya decisión en forma muy resumida se transcribe:

”…….Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prórroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado……”
Todo esto indica, que el contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 1580 de la norma in-comento y la sentencia antes citada, tuvo una duración de quince (15) años, desde el 01 de Junio de 1986 al 01 de Junio de 2001, pasando el contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, que establece:
“Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” (Subrayado y Negritas del Tribunal).

En tal sentido, se arriba a la conclusión que el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Del anterior análisis, concluye esta operadora de justicia que la acción (Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido, por lo que es procedente declarar Con Lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y así se decide.
3º IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA: Por cuanto la representación judicial de la accionada rechazó la estimación del valor de la demanda por ser errónea, afirmando que la misma fue estimada en la suma de Bs. 800,00, sin cumplir con los requisitos del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, señalando la estimación correcta en la suma de Bs. 1.836,00, por encontrarse a su decir en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, advierte esta Juzgadora que al ya haber sido resuelto la calificación del contrato de arrendamiento, y señalando que nos encontramos en presencia de un contrato al que le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Respecto al rechazo a la estimación, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, prevé:

"(...) El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...".

Por su parte el artículo 36 del código in comento, reza:

“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

Ahora bien, al haber sido establecido al momento de decidirse la cuestión previa planteada por la representación judicial de la parte accionada que la naturaleza del contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, la estimación de la cuantía debió haber sido realizada “acumulando las pensiones o cánones de un año”; compartiendo esta operadora de justicia el cálculo realizado por la parte demandada con base en el monto de alquiler mensual que fue un hecho no controvertido, ya que ambas partes señalaron que el mismo estaba estipulado en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 153,00), mensual, y que al multiplicarlo por los doce meses, la cuantía efectivamente debe ser de MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 1.836,00) y no de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00) como cálculo su estimación la parte actora; y así se considera.
En razón de lo antes evidenciado, se declara PROCEDENTE el rechazo a la estimación de la cuantía de la presente demanda planteado por la parte demandada, por lo que, esta Sentenciadora fija la cuantía de la demanda en MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 1.836,00), y así se decide.
En razón de todo lo anteriormente expuesto, esta operadora de justicia, considera inoficioso entrar a conocer de las demás defensas y pruebas aportadas por las partes, debiendo entonces, de conformidad con los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar INADMISIBLE, la presente demanda, y así se decide.
III
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda de CUMPLMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, interpuesta por la SOCIEDAD MERCANTIL R&P SOLUCIONES INMOBILIARIAS C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nº 13, Tomo 3-A, cuarto trimestre, de fecha 18 de Octubre de 1993, representada por su presidenta, ciudadana NELLY DEL ROSARIO RINCON DE ANGELUCCI, venezolana, hábil, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V.- 5.641.704, en su carácter de ARRENDADORA, contra el ciudadano TEOFILO ERNESTO ZAMBRANO, venezolano, hábil, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 800.881, en su carácter de ARRENDATARIO, en consecuencia, CONDENA a la parte demandante en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiocho (28) días del mes de octubre de dos mil diez. AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

ABG. ANA LOLA SIERRA
JUEZ TEMPORAL

ABG. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
SECRETARIO

En la misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “1.939”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

ABG. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
SECRETARIO

Expediente N° 12.384-10
Frank V.