TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

200° y 151°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: JOSÉ ALBERTO VIVAS BARRERA, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-10.165.744, con domicilio en el Conjunto Residencial Monterrey, Apartamento No. 11-6, Nivel 1, Edificio 11, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: ANDERSON ALEXIS CHACÓN CARRILLO y YORLEY MASSIEL VIVAS BARRERA, con Inpreabogados No. 107.005 y 124.868.

PARTE DEMANDADA: JORGE ALFREDO ANTOLINEZ AGUILAR, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-15.080.058, con domicilio en el Sector Los Próceres de Barrancas, Los Duques, Casa No. SP-11 del Estado Táchira.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: BILMA CARRILLO MORENO, con Inpreabogado No. 129.288.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

EXPEDIENTE No.: 20.900

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Mediante escrito recibido por distribución el 27 de mayo de 2010 (fls. 1 al 5), el ciudadano JOSÉ ALBERTO VIVAS BARRERA, asistido de abogado, manifiesta que desde el 11 de noviembre de 2002, habita de manera ininterrumpida y cumpliendo con las obligaciones de Ley, en calidad de inquilino, un inmueble consistente de un apartamento para habitación, signado con el No. 11-6, nivel 1, edificio 11, del Conjunto Residencial Monterrey, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, que le fue arrendado por la ciudadana ZOBEIRA MARZULY RAMÍREZ DE CAMACHO, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad No. V-9.235.526, con quien firmó un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Primera del Municipio San Cristóbal, en fecha 12 de noviembre de 2002, inserto en los libros respectivos de la notaría bajo el No. 31, tomo 104, el cual anexa en copia certificada. Que luego de transcurridos cuatro años, seis meses y veintisiete días, firmó un nuevo contrato de arrendamiento el 08 de junio de 2007, por ante la Notaría Pública Quinta, el cual se encuentra inserto en los libros respectivos de la notaría bajo el No. 08, tomo 171, folios 16 al 18, con la misma ciudadana. Que desde octubre de 2009, la ciudadana ZOBEIRA MARZULY RAMÍREZ DE CAMACHO, deja de recibir los cánones de arrendamiento, alegando en múltiples oportunidades que no se encontraba en la casa, que se encontraba de viaje, no atendiendo las llamadas telefónicas y cuando se apersonó en repetidas ocasiones en su hogar, las personas que le atendían le decían que eso era con la señora ZOBEIRA MARZULY RAMÍREZ DE CAMACHO y que no le podían recibir nada porque no le podían dar recibo de lo cancelado, entre otras excusas, hecho por el cual acudió en fecha 27 de febrero de 2010 ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira y realizó el depósito de los cánones de arrendamiento adeudados y el mes de marzo por adelantado en favor de la ciudadana ZOBEIRA MARZULY RAMÍREZ DE CAMACHO, el cual se encuentra signado con el Expediente No. 800 de Consignaciones, a fin de cumplir con su obligación. Que para su sorpresa el día 20 de abril de 2010, llegó a su domicilio luego de su jornada de trabajo y se consiguió con que había un cartel de notificación de una demanda de desalojo incoada en su contra por JORGE ALFREDO ANTOLINEZ AGUILAR, con cédula de identidad No. V-15.080.058, persona que no conoce, por lo que el día 22 de abril de 2010, acudió al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira y procedió a leer el expediente signado con el No. 12.239, momento en el cual se enteró que el inmueble que habita era propiedad de los ciudadanos MARÍA DEL CARMEN LOZADA MONSALVE, con cédula de identidad No. V-1.535.500 y JOSÉ CAROLINO LOZADA MONSALVE, con cédula de identidad No. V-2.894.104, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, el 06 de junio 2007, bajo el No. 34, tomo 046, folios 1 y 2, protocolo primero, hecho que le conmovió ya que hasta ese momento creía fielmente que la ciudadana ZOBEIRA MARZULY RAMÍREZ DE CAMACHO, era la propietaria de dicho inmueble y más le sorprende aún le fue enterarse que dicho inmueble desde el 21 de septiembre de 2009, había pasado a ser propiedad del ciudadano JORGE ALFREDO ANTOLINEZ AGUILAR, aquí demandado de autos, quien sin notificarle de ninguna manera que era el nuevo propietario del inmueble y en complot con la ciudadana ZOBEIRA MARZULY RAMÍREZ DE CAMACHO, le ocultaron el cambio de propietario que sufrió el inmueble, haciéndole imposible la cancelación de los cánones de arrendamiento para colocarle insolvente y poder desalojarle del inmueble sin respetar su derecho preferencial arrendaticio. Que los ciudadanos MARÍA DEL CARMEN LOZADA MONSALVE y JOSÉ CAROLINO LOZADA MONSALVE, en calidad de vendedores y la ciudadana ZOBEIRA MARZULY RAMÍREZ DE CAMACHO, en calidad de arrendadora, en ningún momento le ofertaron el inmueble que habita en calidad de inquilino y que vale la pena destacar que siempre ha tenido la intención de comprar dicho inmueble y que para el momento en que se realizó la venta, él se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, situación de solvencia esta que incurrió de manera ininterrumpida desde el día 11 de noviembre de 2002, hasta octubre de 2009, lo que hace ineludible que sus arrendadores le ofertaran el inmueble antes de ofrecerlo en venta a un tercer interesado, en este caso el demandado de autos, ya que la venta le fue realizada en Septiembre de 2009. Que aunado al hecho que no le fue ofertado el inmueble que habita de manera ininterrumpida desde el 12 de noviembre de 2002, el demandado, en el momento de adquirirlo, no le notificó de manera escrita y anexando copia certificada del documento de compra-venta del inmueble tal cual como lo establece la legislación patria, que él era el nuevo propietario y más grave aún lo ocultó para tratar de desalojarle, intentando una demanda temeraria de desalojo en su contra, actuando de mala fe para tratar de hacer uso del inmueble que compró a través del crédito de interés social para el momento de la compra debía estar libre de personas y gravámenes hacho que no era posible, ya que él habita dicho inmueble y para poder desalojarle debe respetarse la prórroga que le otorga la Ley. Que por lo anterior de manera reiterada le han sido violentados sus derechos como arrendatario, siendo que sin haber sido notificado de la intención de vender el inmueble que ocupa, el día 21 de septiembre de 2009, mediante documento inserto bajo el No. 2009-2404, asiento registral 1 de los libros del registro inmobiliario del segundo circuito del municipio San Cristóbal del Estado Táchira, fue vendido al ciudadano JORGE ALFREDO ANTOLINEZ AGUILAR, violentando de esa manera las disposiciones establecidas en el Derecho con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 44. Que no habiéndole notificado de la manifestación de voluntad de vender el inmueble arrendado por parte de los propietarios, los ciudadanos MARÍA DEL CARMEN LOZADA MONSALVE Y JOSÉ CAROLINO LOZADA MONSALVE o en su defecto por parte de la persona que fungía como administradora, ciudadana ZOBEIDA MARZULY RAMÍREZ DE CAMACHO, realizaron la venta del inmueble que arrienda, pero aunado a ello se vieron lesionados sus derechos con la omisión de notificación por la parte adquiriente, según se establece por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 47. Que estableciéndose entonces el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero o extraño que adquiere por cualquier fórmula de enajenación que se impugna y al establecer la Ley “... en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad...”. Que en ese sentido, es jurisprudencia reiterada que existen dos razones para que sea procedente la acción del retracto legal arrendaticio: 1) Cuando no se haga la notificación anteriormente señalada o no se haya acompañado copia certificada de la operación; y 2) cuando se hayan modificado las condiciones de la venta en cuanto al precio o modo de la misma, en perjuicio del arrendatario notificado y favorecido al nuevo comprador; condiciones ambas que encuadran en su caso. Que para que el arrendatario tenga el derecho de preferencia ofertiva o de retracto legal, se requiere: 1) que tenga mas de dos (2) años con el carácter de arrendatario; 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; ambos que también encuadran con su caso para que le favorezca y satisfaga las aspiraciones del propietario que en el caso de Preferencia Ofertiva debió indicarles en la notificación la manifestación de vender que omitieron y en caso del retracto legal, resulta del contenido de la enajenación del inmueble, aspiraciones éstas que en su caso satisface plenamente. Que por todo lo anterior procede a demandar al ciudadano JORGE ALFREDO ANTOLINEZ AGUILAR, con el carácter de actual propietario del inmueble, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en: 1) que el inmueble descrito debió habérsele ofertado y vendido una vez demostrado los extremos de Ley, a su persona JOSÉ ALBERTO VIVAS BARRERA, por ser el acreedor del derecho preferente de adquisición que para los arrendatarios consagra la legislación venezolana; 2) que el inmueble descrito le sea vendido en los mismos términos y condiciones en las que le fue realizada la venta al demandado, libre de todo gravámen, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), subrogándole de esta manera en el lugar del tercero adquiriente y demandado de autos. Solicita el pago correspondiente por concepto de Honorarios Profesionales calculados prudencialmente en un 30% del valor de la venta del inmueble (Bs. 90.000,oo). Fundamenta su acción en los artículos 26, 257 y 334 constitucionales; 43, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la presente acción en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 390.000,oo).

ADMISIÓN

Mediante auto de fecha 17 de junio de 2010 (f. 95), el Tribunal admite la presente acción y ordena la citación del ciudadano JORGE ALFREDO ANTOLÍNEZ AGUILAR, comisionándose para su citación al Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira.

CITACIÓN

Mediante diligencia de fecha 29 de junio de 2010 (f. 98), se dio por citado el demandado de autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACIÓN

Mediante escrito de fecha 01 de julio de 2010 (fls. 99 al 108), el ciudadano JORGE ALFREDO ANTOLÍNEZ AGUILAR, asistido de abogado, procedió a contestar la demanda en los siguiente términos: Niega, rechaza y contradice la demanda en los términos en que ha sido incoada, tanto en los hechos como en el derecho, ya que la demanda carece de veracidad que la convierte en temeraria en el derecho, porque no siendo ciertos los hechos, resultan inaplicables las normas legales en que se fundamenta. Que como punto previo opone al demandante la falta de cualidad e interés para incoar la demanda y la falta de cualidad e interés del demandado para sostener el juicio. Que en el caso de marras, el demandante pretende ser titular del derecho consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, el derecho a la llamada preferencia ofertiva. Que el demandante narra en su libelo que los propietarios del bien inmueble lo dieron en venta a un tercero, es decir, que la venta se había realizado y por ende la figura de la preferencia ofertiva no era la procedente, por resultar imposible; que nacido el derecho de retracto legal arrendaticio, se establece un deber y un derecho, el deber del adquiriente de hacer notificación al arrendatario e la negociación celebrada con el deber adicional de anexarle copia del documento mediante el cual se hizo la venta, es decir, de la venta celebrada; y el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien ha adquirido el inmueble arrendado. Que no cabe duda acerda que los vendedores propietarios estaban en la obligación de hacer al arrendatario la oferta de preferencia para adquirir el inmueble arrendado; pero tampoco cabe duda acerca que, habiéndose efectuado la venta, la obligación era del adquiriente del inmueble arrendado, de notificar al arrendatario de la negociación celebrada. Que como quiera se el destino de la pretensión del demandante que se produzca una sentencia que declare al arrendatario el derecho de ser subrogado en el lugar del adquiriente, también se tiene la finalidad de anular el contrato de compraventa, por tanto, la demanda debió proponerse, conjuntamente como litis consorcio pasivo necesario, contra el vendedor y el comprador del inmueble arrendado y objeto del retracto legal arrendaticio; criterio reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia. Que el demandante carece de legitimación a la causa para demandarle solo a él como comprador, pues ha debido demandar también a los vendedores MARÍA DEL CARMEN LOZADA MONSALVE y JOSÉ CAROLINO LOZADA MONSALVE. Que también pudo accionar en contra de la arrendadora ZOBEIRA MARZULY RAMÍREZ DE CAMACHO, en cuanto a la preferencia ofertita, pero ya consumada la negociación de venta, se hace necesaria la acción de retracto legal arrendaticio. Que consecuencialmente el demandado no tiene ni cualidad ni interés para sostener el juicio pues el derecho o los derechos del demandante y los correlativos deberes, no pueden estar dirigidos en su contra; de manera que no hay identidad de la persona demandada con las obligaciones o deberes que las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen como fundamento de la acción de retracto legal. Que en definitiva invoca la falta de cualidad, falta de legitimación activa a la causa del demandante y su falta de cualidad para accionar el juicio en su contra; y la falta de cualidad e interés y falta de legitimación a la causa pasiva del demandado, por cuanto no es destinatario, según la Ley, de obligaciones en cuanto al retracto legal arrendaticio demandado, ni consecuencialmente se podía accionar en su contra en este juicio y así pide sea declarado por el Tribunal, con la consecuente declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, en apego a la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de julio de 2008, con ponencia del magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, que establece que ante la inexistencia de la cualidad de una de las partes, no se puede considerar válidamente constituida la pretensión y por ende se configura la falta de acción del demandante, lo que trae como consecuencia para el Tribunal, que se emita un fallo inhibitorio de inadmisibilidad de la demanda. Que de no ser considerado el alegato contenido en el numeral segundo del presente escrito, relativo a la falta de cualidad e interés, opone como defensa de fondo, de conformidad con lo establecido en el artículo 361, primer aparte, del Código de Procedimiento Civil, en forma subsidiaria, la caducidad de la acción, por las siguientes razones: 1) para el caso de la preferencia ofertiva, el artículo 44 de la Ley que regula la materia, en su parágrafo único, establece un lapso de 15 días para manifestar al oferente propietario, la aceptación o rechazo de la oferta. Como quiera que en el caso de autos se produjo la venta del inmueble sin haber hecho esa oferta; ya no cabe especular sobre ese hecho y sobre los derechos que de la norma se derivan; 2) el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece un lapso de 40 días calendario, contados desde la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada, debe hacerle el adquiriente, para que el arrendatario ejerza el derecho de retracto a que se refiere el artículo 43; 3) el demandante señala en su libelo que el demandado adquirió el inmueble que ocupa, el 21 de septiembre de 2009; 4) que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece cuando comienza a correr el lapso de 40 días para ejercer el retracto legal, por lo que se aplica el artículo 1.547 del Código Civil, por remisión de la misma Ley especial, la cual establece que el lapso comienza a correr, cuando el arrendatario no esté presente o no tenga quien lo represente, a partir de la fecha de registro del documento de enajenación; pero como nada dice con respecto de cuando comienza a correr el lapso si el arrendatario está presente y no se le ha notificado, la jurisprudencia ha llenado ese vacío legal, inicialmente aplicó analógicamente el caso como si el arrendatario estuviere presente; pero el Tribunal Supremo de Justicia abandonó el criterio que venía imperando en sentencia No. 0260 de fecha 20 de mayo de 2006 y dejó sentado nuevo criterio, aplicable a todos los casos que se presentaran desde esa fecha, ratifica el 26 de noviembre de 2007, que “... para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o aviso de la enajenación del bien, puede ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y mas recientemente de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquiriente...”; que la caducidad propuesta procede por: 1) el demandante arrendatario tuvo conocimiento de la venta del inmueble desde la fecha en que se perfeccionó. Así consta en autos, al aceptar que desde el mes de octubre de 2009, los vendedores arrendatarios, dejaron de recibirle los cánones correspondientes y más aún la persona designada por éstos para tal fin; 2) en la oportunidad de proceder a la consignación de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, consignan lo correspondiente a cinco (5) meses insolutos. Que cabe preguntarse si en 5 meses no pudieron comunicarse ni con los propietarios arrendadores ni con la persona que fungía como arrendadora en nombre de éstos. Que eso es tan cierto esto que se realizaron reuniones en el inmueble con los vendedores, el comprador y el arrendatario, a fin de establecer una fecha cierta en relación a la desocupación del bien. Que las consignaciones arrendaticias fueron declaradas extemporáneas por el Tribunal donde cursa el juicio de desalojo; 3) que consta igualmente en el referido expediente No. 12.239 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, que el alguacil se trasladó en varias oportunidades al referido inmueble, entre ellas los días 11 de febrero de 09 de marzo de 2010, fechas en las cuales se puso en conocimiento a la cónyuge del demandante de éste juicio y demandado en el juicio de desalojo, que ya existía demanda en su contra; 4) que en el mes de enero de 2010, se realizó además reunión en la oficina del abogado ANDERESON ALEXIS CHACÓN CARRILLO, cuando ya estaba admitida la demanda de desalojo, junto con la copropietaria del bien y su abogada; 5) que de manera que el arrendatario JOSÉ ALBERTO VIVAS BARRERA, se enterara de la enajenación del inmueble, incluso antes que se perfeccionara la venta, ha operado la caducidad de la acción y así pide sea declarado.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS

En el presente juicio, ninguna de las partes procedió a promover pruebas.

INFORMES

En el presente procedimiento, no hay oportunidad para que las partes presenten informes.

PARTE MOTIVA
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

El demandante invoca retracto legal arrendaticio en virtud que el adquiriente del bien que él ocupa, no cumplió con su obligación de notificarle sobre la venta que le hicieron los compradores y que para el mes de septiembre de 2009, fecha en que se materializó la venta del inmueble que él ocupa, el demandante se encontraba solvente, con lo cual la ley le cobija en cuanto al derecho de subrogarse en la venta que realizaron los anteriores propietarios del inmueble al actual propietario.

Por su parte, el demandado invocó la falta de cualidad e interés tanto del demandante para intentar el juicio, como el de él para sostenerlo, en virtud que el Retracto Legal, con el hecho de subrogarse a la venta en las mismas condiciones en que fueron planteadas, se persigue la anulabilidad de la venta y por tanto debieron ser demandados los vendedores del inmueble ciudadanos MARÍA DEL CARMEN LOZADA MONSALVE y JOSÉ CAROLINO LOZADA MONSALVE, todo lo cual está ampliamente respaldada por decisiones del máximo tribunal de la república y sobre el fondo de la demanda invocó la caducidad de la acción, en virtud que el demandante se enteró desde hace mucho tiempo sobre la venta y no ejerció dentro de los 40 días su derecho de retracto legal arrendaticio.

Visto los alegatos de la partes, éste Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas en juicio, lo cual se configura de la siguiente manera:

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Dado que en el presente caso, ninguna de las partes promovió pruebas en su oportunidad legal, este Tribunal pasará a valorar las documentales consignadas por las partes, lo cual se hace a continuación:

A la copia certificada inserta del folio 7 al folio 10, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana BOHEIRA MARZULY RAMÍREZ DE CAMACHO como arrendadora y JOSÉ ALBERTO VIVAS BARRERA como arrendatario, autenticado en fecha 12 de noviembre de 2002, por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, inserto bajo el No. 31, tomo 104 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha notaría.

A la copia simple inserta del folio 11 al folio 14, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que la ciudadana ZOBEIRA MARZULY RAMÍREZ DE CAMACHO, en calidad de arrendadora y el ciudadano JOSÉ ALBERTO VIVAS BARRERA como arrendatario, celebraron contrato de alquiler del bien inmueble consistente de apartamento ubicado en el edificio 11, sector “B”, del Conjunto Residencial Urbanización Monterrey, el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 08 de junio de 2007, bajo el No. 08, tomo 171, folios 16 al 18 de los libros de autenticaciones.

A la copia certificada inserta del folio 16 al folio 38, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende, que por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, corre causa de desalojo contenida en el expediente No. 12.239, intentada por JORGE ANTONIO ANTOLÍNEZ AGUILAR en contra de JOSÉ ALBERTO VIVAS BARRERA y con fecha de entrada: 26 de enero de 2010.

A la copia simple inserta del folio 40 al folio 45, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que los ciudadanos MARÍA DEL CARMEN LOZADA MONSALVE y JOSÉ CAROLINO LOZADA MONSALVE, dieron en venta pura y simple al ciudadano JORGE ALFREDO ANTOLÍNEZ AGUILAR, el inmueble objeto de retracto legal arrendaticio.

A la copia simple inserta al folio 46, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, certificado de solvencia municipal emitido en fecha 21/08/2009 con la solicitud No. 0000145072, a nombre de los vendedores del bien inmueble objeto de litigio.

A la copia simple inserta al folio 47, por cuanto la misma no es claramente inteligible en cuanto a su llenado a bolígrafo, por cuanto el mismo constituye un formato pre establecido, el Tribunal no la valora y desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

A la copia simple inserta al folio 48, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, los Rif, tanto de los vendedores, como el del comprador del bien inmueble objeto del presente procedimiento.

A la copia simple inserta al folio 49, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, cédula catastral del apartamento 6, piso 11 de la Urbanización Monterrey de San Cristóbal, emitido por la Alcaldía respectiva.

A la copia simple inserta al folio 50, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, Croquis de Ubicación del conjunto residencial donde se encuentra ubicado el apartamento objeto de marras.

A la copia simple inserta al folio 51, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, en fecha 31 de agosto de 2009, emitió constancia de recepción No. 16, número de trámite 440.2009.3.1285, presentados por el comprador.

A la copia simple inserta del folio 52 al vuelto del folio 53, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, que entre ZOBEIRA MARZULY RAMÍREZ DE CAMACHO, celebró como arrendadora, contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ ALBERTO VIVAS BARRERA, como inquilino, sobre el inmueble descrito en autos, lo cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 08 de junio de 2007, inserto bajo el No. 08, tomo 171, folios 16 al 18.

A las copias simples insertas del folio 40 al folio 94, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende, recibos de pago de condominio realizados por DANNY JAVIER CAMACHO y recibidos por la representación del Conjunto Residencial “Monterrey”, correspondiente a los meses desde septiembre de 2002, hasta noviembre de 2010.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

A la sentencia invocada en la contestación de la demanda, proveniente de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 22 de julio de 2008, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y de ella se desprende, lo siguiente:

“...La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.
A favor de lo antes dicho, cabe lo que fue afirmado por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, en exposición que hizo sobre la confesión ficta:
(...) me vengo planteando hace años, que el demandado sin necesidad de haberlo expuesto en su contestación, si no contestó la demanda, siempre podrá alegar y probar en cualquier etapa del proceso la falta de acción. Resuelto que la jurisprudencia se mueve por la acción, y sí no hay acción no puede haber sentencia. No es que estemos discutiendo el fondo del asunto, sino que es totalmente absurdo que el juez esté decidiendo un caso cuando él no podía haberlo resuelto porque había perdido la jurisdicción sobre él, ya que la acción no existe, si no hay interés, si no hay cualidad, si hay caducidad legal y menos, si hay prohibición de la ley de admitirla ... omisis... (CABRERA, Jesús E.) Confesión Ficta en revista de derecho probatorio. n.° 12 pp. 35 y 36).
Más adelante, en el mismo trabajo, dicho autor afirmó:
(...) ¿Cuándo es contraria a derecho una petición? Indudablemente, cuando no existe acción (...). Cuando la acción está prohibida por la Ley, estamos en la misma situación. Sentencias de la Casación del 18/11/64 y del 16/09164, señalaron que si la acción está prohibida por a ley la demanda es contraria. Pero si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, no es que es contraria a derecho, sino que simplemente no hay acción (...)
(...) Se ha venido planteando ¿qué sucede si la demanda es contraria al orden público? Según el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esa demanda era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia definitiva y allí el Juez está convencido que es contraria al orden público también es contraria a derecho. (Ibidem pp. 47 y 48).

Valoradas como han sido las pruebas presentadas por las partes, es menester de éste juez, entrar a decidir como punto previo, lo denunciado por la parte demandada, relacionado con la falta de cualidad e interés, tanto del demandante para intentar el juicio, como el del demandado para sostenerlo, lo cual se hace a continuación.

PUNTO PREVIO
SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS

Manifiesta la parte demandada que como punto previo a la sentencia de mérito, el Tribunal se pronuncie sobre la falta de cualidad e interés, tanto del demandante para intentar el juicio, como el del demandado para sostenerlo, en virtud que existen normas jurisprudenciales que han dejado sentado que el accionante de los retractos legales arrendaticios, deben impretermitiblemente demandar tanto a los vendedores como a los compradores; y que en el caso bajo estudio y consideración, el actor solo se limitó a demandar al actual propietario o comprador y no a los vendedores del inmueble de marras.

En tal sentido, la Sentencia No. 00776 del 15 de diciembre de 2009, emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, indicó:

Por consiguiente, esta Sala en atención a los criterios doctrinales ut supra transcritos, como al razonamiento aportado por el juzgador en el caso in comento, observa que el ad quem sí aplicó el derecho al caso in comento, púes éste subsumió los hechos alegados y probados en juicio en las normas jurídicas que los prevé, determinando de este modo, que: “…resulta evidente que la actora en su escrito libelar solo accionó contra los actuales propietarios del inmueble y los cónyuges de estos, al estimar que dada la naturaleza de la pretensión no era necesario demandar a quien figuraba como vendedora en la negociación cuyo retracto legal se invoca, arguyendo adicionalmente, como se expresa en el libelo de la demanda que la misma había fallecido luego de la celebrada venta siendo este un hecho no controvertido en juicio, indicando que solo conocían como herederos de la de cujus ANA CECILIA MARTINEZ (SIC) OTTAVIANO, a sus sobrinos, no estando al tanto de saber si existían otros herederos, aportando la misma parte actora en alzada el acta de defunción (…), lo que implica que ha debido demandarse a la parte vendedora en la persona de los herederos conocidos y desconocidos en la forma prevista en el artículo 231 del Código Adjetivo Civil…”.

De modo que, esta Sala evidencia que el ad quem, en base a los hechos alegados y probados en el proceso, y a las normativas jurídicas que regulan el retracto legal arrendaticio, procedió a declarar en el sub iudice ha lugar la defensa de fondo de falta de cualidad pasiva opuesta por los demandados e inadmisible la demanda.

Dicha sentencia arriba señalada, en la cual su ponente fue la magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, presidenta de la sala Civil del Máximo Tribunal de la República, invocó o trajo a colación, la sentencia que sentó criterio en decisión N° 235 de fecha 04 de mayo de 2009, en el juicio seguido por Julio Germán Betancourt contra Virginia Portilla y Otra, expediente N° 07-570, en el cual se estableció lo siguiente:
“…es importante resaltar que el litisconsorcio surge cuando existe pluralidad de partes, es decir cuando existen dos o más parejas de contradictores en un proceso, independientemente de la posición que asuman activas o pasivas
En el caso de autos, el formalizante alega que el juez de la recurrida “…no podía establecer en la sentencia que se desintegró la integridad del litisconsorcio pasivo y de igual manera, no tomo en cuenta, de que no existía comunidad jurídica sobre el bien entre los demandados, (…)” por lo que interpretó de manera errónea el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil por lo que “…hace posible la creación de un dispositivo del fallo totalmente distinto a la (sic) ocurrido en el proceso, ya que debió declarar sin lugar la defensa planteada por Delia Vera viuda de Chacón de falta de legitimación Ad Causam pasiva y sentenciar el fondo del asunto…”
Esta Sala con respecto al pronunciamiento del juez de la recurrida sobre el litsiconsorio considera necesario transcribir parte de lo decidido, y el mismo quedó en los siguientes términos:
“La co-demandada argumenta que, la pretensión de retracto legal arrendaticio que se plantea en el presente caso, produce un litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto, deben ser llamados al proceso tanto el comprador como el vendedor, según la venta de que se trate. Sin embargo, -considera- este litisconsorcio no se integró, ya que estando fallecido VÍCTOR TULIO CHACÓN ha debido llamarse al proceso a todos los herederos. Y no sólo no se integró –según su parecer- porque no se llamaron a los múltiples herederos de VÍCTOR TULIO CHACÓN, sino que estando integrado ese litisconsorcio, parcialmente, se desintegró, sacando del proceso a CARMEN CECILIA COTE y MARYELA CECILIA COTE, mediante CHACÓN y VIRGINIA PORTILLA.
La figura procesal del litis consorcio necesario aparece prevista en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil: (…)
(...Omissis...)
En efecto, comparte plenamente esta Sala el criterio esgrimido por la recurrida, ya que el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, denunciado por errónea interpretación, establece los efectos de los actos procesales realizados en el caso del litisconsorcio necesario, y el beneficio que reciben los litisconsortes forzosos en caso de contumacia, aprovechando la diligencia de los otros co-litigantes, dicha normativa se aplica cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de forma uniforme para todos los litisconsortes, por lo que el formalizante aspira con su denuncia que se declare la inadmisibilidad de la defensa planteada, pero el juez de la recurrida concluye que no esta constituido el listiconsorcio necesario, porque “…fueron excluidas las ciudadanas Maryela Cecilia Cote, compradora en la primera venta y vendedora en la segunda, y Carmen Cecilia Cote, compradora en la primera venta y comunera en la partición que se hizo. Razón suficiente para concluir, que no se encuentra integrado el litisconsorcio necesario al momento de proferir esta sentencia definitiva…” por lo que al ser interpretada dicha norma correctamente, mal podría esta Sala declarar la misma con lugar. Así se decide.
En lo que respecta a que la recurrida “debió aplicar y no aplicó” el artículo 146 literal “a” del Código de Procedimiento Civil, el mismo corresponde al litisconsorcio necesario, que surge cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales ya sean activas o pasivas, y las mismas deben ser llamadas todas a juicio, para así conformar el contradictorio, y tal como señaló el juez de la recurrida en su sentencia “…era necesario llamar a todos los vendedores y compradores y mantenerlos vinculado al proceso hasta que se profiriese sentencia definitiva y firme. Sin embargo, fueron excluidas las ciudadanas MARYELA CECILIA COTE, compradora en la primera venta y vendedora en la segunda, y CARMEN CECILIA COTE, compradora en la primera venta y comunera en la partición que se hizo. Razón suficiente, para concluir, que no se encuentra integrado el litisconsorcio necesario al momento de proferir esta sentencia definitiva…”, por lo que mal podría decirse que hubo falta de aplicación en relación a dicha norma. Así se decide”. (Resaltado de la Sala).

Así las cosas, éste Tribunal, acogiendo el criterio sentado por el Máximo Tribunal de Justicia de Venezuela, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, donde se establece que los jueces de Instancia procuraran acoger la doctrina de casación para casos análogos, tal como el caso que nos ocupa, en el que se observa que el demandante y actor cuya pretensión es el retracto legal arrendaticio, respecto del derecho que reclama, demanda única y exclusivamente al actual propietario del prenombrado inmueble y no así a los vendedores ciudadanos MARÍA DEL CARMEN LOZADA MONSALVE, con cédula de identidad No. V-1.535.500 y JOSÉ CAROLINO LOZADA MONSALVE, con cédula de identidad No. V-2.894.104; por tanto y siguiendo los lineamientos de doctrina jurisprudencial antes citados y por existir un litis consorcio pasivo necesario para sostener el presente juicio, por lo que quien aquí decide le es forzoso declarar, por vía de consecuencia, la inadmisibilidad de la presente acción. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, tanto de hecho, como de derecho, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: inadmisible la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por el ciudadano JOSÉ ALBERTO VIVAS BARRERA, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-10.165.744, con domicilio en el Conjunto Residencial Monterrey, Apartamento No. 11-6, Nivel 1, Edificio 11, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira en contra del ciudadano JORGE ALFREDO ANTOLINEZ AGUILAR, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-15.080.058, con domicilio en el Sector Los Próceres de Barrancas, Los Duques, Casa No. SP-11 del Estado Táchira.

SEGUNDO: Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas.

TERCERO: Notifíquese a las partes sobre la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de octubre de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

Josué Manuel Contreras Zambrano
El Juez Jocelynn Granados S.
Secretaria

Exp. 20.900
JMCZ/cm.-

En la misma fecha, previas formalidades de ley, se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 11:00 horas de la mañana y se libraron las boletas de notificación a las partes.

Jocelynn Granados S.
Secretaria