TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
PARTE ACTORA: MARY ZORAIDA MALDONADO LOPEZ, FRANCISCO JAVIER MALDONADO LOPEZ, LUZ MARIA MALDONADO LOPEZ y JOSE HUMBERTO MALDONADO LOPEZ, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nro. V-5.642.360, V-9.242.957, V-5.679.200 y V-5.679.198, en su orden, domiciliados en Maracay, Estado Aragua, y el último en Utah de Estados Unidos de America.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARITZA DEL CARMEN URIBE CARVAJAL, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.494.693, inscrita en Inpreabogado bajo el No. 67.867, según poderes agregados a los autos.
PARTE DEMANDADA: ELPIDO DELGADO MENDEZ, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-5.648.679, de este domicilio y hábil.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.
EXPEDIENTE No.: 6763.
I
ANTECEDENTES DEL CASO
Corresponde el conocimiento de la presente demanda a éste Tribunal en razón de la recepción de escrito libelar proveniente del Juzgado distribuidor de expediente en fecha 21 de abril de 2010, el mismo es contentivo de demanda de desalojo incoada por la representación Judicial de los ciudadanos MARY ZORAIDA MALDONADO LOPEZ, FRANCISCO JAVIER MALDONADO LOPEZ, LUZ MARIA MALDONADO LOPEZ y JOSE HUMBERTO MALDONADO LOPEZ, contra el ciudadano ELPIDO DELGADO MENDEZ.
Como fundamento de su pretensión, la representación Judicial de los co demandante expone los siguientes hechos:
.- Señala que sus representados son propietarios y en consecuencia legítimos acreedores y beneficiarios de los frutos civiles de una casa para habitación distinguida con el número F-64, ubicada en Pueblo Nuevo, la Popita en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
.- Señala que por documento privado, el ciudadano PEDRO RAFAEL LOPEZ CAMPOS, venezolano, con cédula de identidad Nro. V-166.461, antiguo propietario del inmueble, suscribió contrato de arrendamiento sobre el inmueble señalado, y que por efecto de que los demandantes adquirieron la propiedad del inmueble, ocurrió el hecho jurídico de la subrogación de todos los derechos que ostentaba el primigenio propietario del inmueble, inclusive el de legítimos arrendadores del inmueble, con lo cual se evidencia su cualidad activa para demandar en la presente acción de desalojo.
.- Señala que sus representados son los arrendadores y acreedores de los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato, los cuales debieron cancelarse como fue convenido, circunstancia que el demandado incumplió por encontrarse insolvente en el pago de los cánones comprendidos desde marzo de 2009 hasta marzo de 2010, con lo cual incumple con su principal obligación de pagar el canon arrendaticio como lo indica el artículo 1.592 del Código Civil.
.- Señala que habiéndose producido la tácita reconducción del contrato, con fundamento en el artículo 34, literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1592, ordinal 2º del Código Civil, demanda el desalojo del inmueble, el pago a título de indemnización de los cánones dejados de percibir, estimados en Bs. 3.380,oo.
.- Solicita medida cautelar y estima su demanda en la suma de Bs. 3.380,oo.
Al folio 28, consta auto de fecha 10 de mayo de 2.010, en donde se da admisión a la demanda, con la orden de comparecencia para que el demandado procediera a dar contestación a la demanda de autos al segundo día de despacho siguiente de la constancia de autos de su citación.

Al folio 29 consta diligencia de la representación actoral, de fecha 12de mayo de 2010, solicitando se habilite el tiempo necesario para la citación del demandado, lo cual se acuerda en conformidad en auto de fecha 13 de mayo de 2010.
Al folio 32, en diligencia de fecha 25 de mayo de 2010, el alguacil del Tribunal informa que citó al demandado, entregándole copia del libelo de demanda.
A los folios 33 al 35, la demandada debidamente asistida de abogado, procede a dar, en forma tempestiva, contestación a la demanda de autos, alegando en su defensa:
.- Que da por cierto que en fecha 01 de enero de 1989, el ciudadano Pedro Rafael López Campos, le dio en arrendamiento el inmueble descrito, con una duración de un (1) año fijo a través de documento privado, el cual se convirtió a tiempo indeterminado.
.- Señala que niega y rechaza que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y que se notificó verbalmente que el arrendatario comenzaría a consignar por ante este mismo Juzgado en expediente signado 737, como así se hizo.
.- Señala que antes de intentarse la demanda, la actora ya tenía conocimiento de la consignación de los cánones de arrendamiento y que según jurisprudencia, alegada y comprobada la consignación por el arrendatario no se puede decretar el desalojo.
.- Niega y rechaza que el Tribunal acuerde el desalojo del inmueble libre de personas y cosas, que se acuerde la medida solicitada y que se condene en costas, ya que es él quien debería solicitar los daños y perjuicios.
.- Solicita que la demanda sea declarada inadmisible, por cuanto la acción intentada es nula al carecer de legitimidad, ya que tratándose de un contrato a tiempo determinado, no es posible intentar la acción.
La demandante acompaña a su escrito libelar: original de contrato de arrendamiento; poderes otorgados por los demandantes a la apoderada actora; copia simple de documento de propiedad del inmueble; notificación número 5599 de la nomenclatura de este mismo Tribunal.
La demandada acompaña a su escrito de contestación: Copia certificada de expediente de consignaciones.
II
MOTIVA DEL FALLO
A objeto de dar cumplimiento a lo indicado en el artículo 243. 3 del Código de Procedimiento Civil, se procede a indicar los términos en que quedó planteado la controversia, estableciéndose el thema decidendum de la causa.
ALEGATOS DE LA ACTORA:
La representación Judicial de la demandante indica que sus representados son propietarios y en consecuencia legítimos acreedores y beneficiarios de los frutos civiles de una casa para habitación distinguida con el número F-64, ubicada en Pueblo Nuevo, la Popita en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, la cual fue dada en arrendamiento a la demandada por documento privado, por el antiguo propietario del inmueble y que por efecto de que los demandantes adquirieron la propiedad del inmueble, ocurrió el hecho jurídico de la subrogación de todos los derechos que ostentaba el primigenio propietario del inmueble. Y que por cuanto el demandado incumplió en el pago de los cánones de alquiler comprendidos desde marzo de 2009 hasta marzo de 2010, incumple con su principal obligación de pagar el canon arrendaticio como lo indica el artículo 1.592 del Código Civil. Por lo tanto, con fundamento en el artículo 34, literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1592, ordinal 2º del Código Civil, demanda el desalojo del inmueble, el pago a título de indemnización de los cánones dejados de percibir, estimados en Bs. 3.380,oo y las costas del juicio.
DE LA CONTESTACION DE DEMANDA:
La demandada señala en su defensa, que da por cierto que en fecha 01 de enero de 1989, el ciudadano Pedro Rafael López Campos, le dio en arrendamiento el inmueble descrito, con una duración de un (1) año fijo a través de documento privado, el cual se convirtió a tiempo indeterminado, pero que niega y rechaza que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero y marzo de 2010 ya que notificó verbalmente que el arrendatario comenzaría a consignar por ante este mismo Juzgado en expediente signado 737, como así se hizo, por lo que antes de intentarse la demanda, la actora ya tenía conocimiento de la consignación de los cánones de arrendamiento y que según jurisprudencia, alegada y comprobada la consignación por el arrendatario no se puede decretar el desalojo. Solicita que la demanda sea declarada inadmisible, por cuanto la acción intentada es nula al carecer de legitimidad, ya que tratándose de un contrato a tiempo determinado, no es posible intentar la acción.
Delimitada la litis se tiene que en el proceso Civil Venezolano, -de naturaleza eminentemente dispositivo-, el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba.
En el caso sub iudice, observa quien aquí sentencia que no fue controvertida en la secuela del proceso la relación jurídica que vincula a las partes, porque así lo reconocen expresamente ambas partes.
Por tanto habiendo alegado la actora como fundamento de su pretensión el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, al no cancelar los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, y habiéndose excepcionado la parte demandada del incumplimiento imputado por la actora al indicar la consignación de los mismos, debe expresamente el Tribunal constatar la prueba de los hechos alegados y las excepciones o defensas opuestas.
Ahora bien, por cuanto la demanda indica en su escrito de contestación que la demanda es inadmisible por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado renovado en el tiempo en las mismas condiciones del contrato original, no es posible intentar la acción; pasa quien juzga a determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento para verificar la procedencia de la acción.
Así se tiene que la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento otorgado de manera privada indica:
“El presente contrato tendrá una duración de un (1) año contado a partir del día 01 de octubre de 1.989 y podrá ser prorrogado a voluntad de ambas partes siempre y cuando ninguna de las partes manifieste a la otra su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia con sesenta (60) días de anterioridad a la fecha de vencimiento del contrato, siendo entendido que dicha manifestación debe hacerse por escrito.”
De lo anterior se tiene que según el contrato de arrendamiento, las partes establecieron en principio un término fijo de un (1) año, contado a partir del 01 de octubre de 1.989, con la probabilidad de ser prorrogado, bajo la circunstancia de dos condiciones:
. - Cuando ninguna de las partes manifestara a la otra su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia.
.- Que la anterior manifestación se hiciera por escrito.
Ahora bien, como no consta en autos el cumplimiento de esos dos requisitos, y el demandado continuo en la posesión pacifica del inmueble, se tiene que en el presente contrato operaron los supuestos de la tácita reconducción, por lo que el contrato se transformó, un (1) año después de su término inicial, en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado por imperio de lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil que al efecto señala:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
En consecuencia se tiene que de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios la acción de desalojo intentada en el presente caso es procedente en derecho.
Resuelto lo anterior se pasa al análisis del material probatorio aportado por las partes a la litis.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda:
.- Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano PEDRO RAFAEL LOPEZ CAMPOS y el demandado. Se indica que esta documenta privada opuesta a su otorgante, no resultó de modo alguno desconocido, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene éste instrumento como reconocido; valorándose de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 para demostrar la veracidad de las declaraciones de las partes otorgantes del mismo en cuanto a la relación arrendaticia.
.- Copia simple de poder otorgado por los co demandantes LUZ MARIA MALDONADO y FRANCISCO JAVIER MALDONADO, a la abogada actora ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, de fecha 27 de octubre de 2009. Esta documental, traída a los autos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no fue objeto de impugnación, por lo que se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar las actuaciones licitas de la apoderada actora en la causa de acuerdo a las facultades que le fueron conferidas.
.- Copia de poder otorgado por los co demandantes CARLOS JULIO MALDONADO GONZALEZ y MARY ZORAIDA MALDONADO LOPEZ, a la abogada actora ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, Estado Zulia, de fecha 30 de octubre de 2.009. Documental, de carácter de Pública, traída a los autos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no fue objeto de impugnación, por lo que se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar las actuaciones licitas de la apoderada actora en la causa de acuerdo a las facultades que le fueron conferidas.
.- Copia de poder otorgado por el co demandante JOSE HUMBERTO MALDONADO LOPEZ a la abogada actora ante el Consulado General de Venezuela en San Francisco, Estados Unidos de America, con nota de Apostille número 119254, de fecha 02 de noviembre de 2009. Documental, de carácter de Pública, traída a los autos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue objeto de impugnación, por lo que se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil para demostrar las actuaciones licitas de la apoderada actora en la causa de acuerdo a las facultades que le fueron conferidas.
.- Copia simple del documento de propiedad del inmueble presentada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual se observa protocolizada ante el Registro Público del segundo circuito del Municipio san Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 03 de abril de 2007, inserta bajo el Nro. 17, Tomo 29, Protocolo Primero. Al no ser objeto de impugnación es valorada como documento Público que demuestra la propiedad del inmueble y por ende la cualidad de los co demandantes para actuar en la presente causa.
.- Notificación signada con el Nro. 5599 de fecha 25 de septiembre de 2.009. No se aprecia ni se valora, por cuanto fue efectuada con posterioridad a la transformación del contrato en relación a tiempo indeterminado, por lo que la misma resultó ineficaz.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
Con el escrito de contestación de demanda promueve copia certificada de expediente de consignaciones Nro. 737 de la nomenclatura de este mismo Tribunal. Este expediente es valorado como instrumento Público al ser emanado de Funcionario Público (Juez) y no resultar de manera alguna impugnado, por lo que se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil para demostrar los pagos de cánones arrendaticios realizados mediante el procedimiento de consignación en las fechas y por los montos indicados.
No consta en autos consignación de escrito de pruebas de ambas partes en el lapso probatorio.
De lo alegado y probado en autos aprecia éste operador de Justicia que el fundamento legal de presente demanda se encuentra establecido en el artículo 34 literal a del Decreto con Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios el cual establece:
“…Artículo 34. Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
Se tiene entonces que de lo dispuesto en la norma anteriormente transcrita se desprenden los requisitos de procedencia de la acción de desalojo en la presente causa, los cuales son: 1) la existencia de una relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indeterminado y 2) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; en consecuencia pasa esta juzgadora a verificar los requisitos para la procedencia de la siguiente manera:
En relación al primer requisito relativo a la existencia de una relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indeterminado, se indica que ello quedó suficientemente establecido cuando se procedió al análisis de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que riela al folio siete (7) del expediente. Así se decide.
En relación al segundo requisito relativo a que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas: consta en autos que la parte demandante alega la falta de pago de los meses de marzo de 2009 a marzo de 2.010, circunstancia que es negada por la accionada con el argumento de que realiza consignación arrendaticia en el expediente 737 de la nomenclatura de este mismo Tribunal.
Del expediente de consignaciones y en relación a los meses demandados como insolutos, se observa lo siguiente:
Recibo de fecha 07 de julio de 2.009, que da cuenta de depósito hecho por concepto de cancelación de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2.009, evidenciándose de tal recibo, que la arrendataria demandada depositó cuatro (4) meses juntos sin que fueran por adelantado, configurando los tres (3) primeros meses de los hechos en tal depósito una mora que excede los dos (2) meses consecutivos.
Recibo de fecha 26 de marzo de 2.010, que da cuenta de depósito hecho por los meses de diciembre, enero y febrero de 2.010, evidenciándose de tal recibo, que la arrendataria demandada depositó tres (3) meses juntos sin que fueran por adelantado, configurando los dos (2) primeros meses de los hechos en tal depósito una mora de dos (2) meses consecutivos.
Se tiene que en la presente causa se alega el pago por consignación como defensa en el incumplimiento alegado y ciertamente conforme al artículo 56 de la ley de arrendamientos, “en virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, …” Ahora bien, la “consignación legítimamente efectuada”, es la que da cumplimiento a los requisitos esenciales (no formales), establecidos en los artículos, 51,53 y 54 eiusdem, los cuales son:
Que la consignación se haga mediante escrito dirigido al Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado, que se haga en tiempo oportuno y que la consignación se efectúe por el monto exacto.
Respecto a la consignación después del tiempo o preclusiva, es aquella realizada después del agotamiento del tiempo prefijado (3) días, más los quince (15) días que otorga el artículo 51 de la Ley de arrendamientos; por lo que en el presente caso se tiene que la consignación efectuada por el demandado no puede considerarse como “legítimamente efectuada” y por ende con carácter liberatorio en razón del retardo en el pago de los meses antes señalados. Así se establece.
Lo anterior determina la causal de desalojo invocada, dado que dichos meses están comprendidos entre los señalados en el escrito de demanda como adeudados, razón por la cual se tiene como cumplido el segundo requisito de procedencia de la demanda de desalojo. Así se decide.
En consecuencia de que en el presente caso los hechos señalados se subsumen en la causal de desalojo del artículo 34, literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, es por lo que concluye forzosamente éste Juzgador que la acción de desalojo demandada debe prosperar. Y ASI SE DECIDE.
En razón de que aparece demostrado el pago de los meses demandados como insolutos, aunque de manera tardía; debe declararse improcedente el pago a título de indemnización de daños y perjuicios de los cánones demandados, a objeto de no condenar injustamente al demandado de una doble cancelación. Así se decide.
En razón de negarse el pedimento anterior, se tiene que la presente demanda debe ser declarada parcialmente con lugar. Así se decide.
III
DECISION
En razón a las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO de inmueble, es propuesta por los ciudadanos MARY ZORAIDA MALDONADO LOPEZ, FRANCISCO JAVIER MALDONADO LOPEZ, LUZ MARIA MALDONADO LOPEZ y JOSE HUMBERTO MALDONADO LOPEZ, contra el ciudadano ELPIDIO DELGADO, todos suficientemente identificados en autos.
SEGUNDO: SE DECLARA con lugar el desalojo del inmueble que ocupa como arrendatario el demandado ELPIDIO DELGADO MENDEZ, por lo que consecuencialmente deberá hacer entrega a los demandantes MARY ZORAIDA MALDONADO LOPEZ, FRANCISCO JAVIER MALDONADO LOPEZ, LUZ MARIA MALDONADO LOPEZ y JOSE HUMBERTO MALDONADO LOPEZ, el inmueble consistente en una casa para habitación distinguida con el número F-64, ubicada en la Avenida Principal del Pueblo Nuevo, La Popita, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
TERCERO: SE DECLARA IMPROCEDENTE el pago a título de indemnización de daños y perjuicios de los cánones demandados.
SE EXONERA a la parte demandada del pago de las costas procesales, en razón de no resultar totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintitrés (23) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho

REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 03:15 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 6763.