TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: LUPE CELI RAMÍREZ DE MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº V-1.556.723, de este domicilio y hábil.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: ZULMA LISBETH CACERES GELVEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 82.840; según poder apud-acta de fecha 21 de abril de 2010 (f. 10).
PARTE DEMANDADA: MARCO TULIO PORRAS NIÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.063.563 de este domicilio y hábil.
MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento.
EXPEDIENTE: Nº 6671.
I
ANTECEDENTES e ITER PROCESAL
En fecha 16 de marzo de 2.010, es recibido en éste Juzgado luego del trámite de distribución de expedientes, escrito libelar contentivo de demanda de Resolución de contrato de arrendamiento incoado por la ciudadana LUPE CELI RAMÍREZ DE MARTÍNEZ, contra el ciudadano MARCO TULIO PORRAS NIÑO.
La demanda en cuestión es fundamentada en las siguientes alegaciones:
.- Señala que en fecha 28 de mayo de 1993, suscribió contrato de arrendamiento con el demandado sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la carrera 11 entre calles 9 y 10, No. 9-98, Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
.- Indica que en fecha 01 de mayo de 2007, mediante notificación escrita dirigida al demandado, le manifestó su intención de no renovar el contrato de arrendamiento y en consecuencia comenzaría a gozar del beneficio de prorroga legal y por cuanto se negó a recibir tal notificación, procedió a enviarla mediante telegrama de fecha 14 de junio de 2.007.
.- Que por cuanto, de acuerdo a la ley, durante la prorroga legal permanecen vigente las mismas condiciones convenidas por las partes en el contrato original, se tiene que desde la no renovación del contrato se han originado una serie de incumplimientos por parte del arrendatario, convenidos en el contrato de arrendamiento.
.- Que el contrato de arrendamiento indica que el pago será por mensualidades vencidas y como fue acordado entre las partes que el pago se efectuaría dentro de los 5 primeros días siguientes al mes vencido; este pago nunca se ha realizado en esa fecha, ya que la arrendataria lo hace de forma irregular, pagando siempre después de la fecha pactada.
.- Que igualmente en el contrato de arrendamiento se pactó que el arrendatario no podrá realizar modificaciones en el inmueble sin el previo permiso por escrito de la arrendadora; y que en visita realizada en el inmueble consigue que se realizaron modificaciones sin su autorización y cambiaron su distribución sin tomar en cuenta el daño que se le podía ocasionar en su estructura interna.
.- Igualmente señala que en el contrato de arrendamiento se pactó que no podrían atribuirse mejoras al inmueble como punto comercial, aclarando que el ciudadano abrió un local comercial bajo la denominación NIÑO SPORT, haciendo punto comercial en el inmueble.
.- Arguye que el arrendatario ha incumplido con sus obligaciones principales, y no ha pagado el canon arrendaticio en la fecha pactada, por lo que tal grosero incumplimiento le faculta para obtener la resolución del contrato y en consecuencia la entrega del inmueble.
.- Señala que siendo el contrato de arrendamiento de naturaleza bilateral, y el arrendatario no ha satisfecho la prestación en el momento debido y en la forma en que fue pactada, ya que paga cuando quiere, deja insatisfecha la prestación a la que está obligado contractualmente.
.- Fundamenta su demanda en los artículos 1167. 1264, 1592, del Código Civil; 33 y 41 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios para demandar la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y en consecuencia la entrega del inmueble.
Estima su demanda en la suma de Bs. 10.000,oo.
Acompaña a su escrito libelar: Copia de acuse de entrega de telegrama, texto de telegrama, copia del contrato de arrendamiento.
Al folio 9 mediante auto de fecha 09 de abril de 2.010, se da admisión a la demanda, a través del procedimiento breve, con la indicación de que la demandada diera contestación a la demanda de autos al segundo día de despacho de la constancia en autos de su citación.
Al folio 12, consta diligencia del alguacil del Tribunal de fecha 05 de mayo de 2010, con la indicación de haber contactado a la demandada, quien se negó a firmar el recibo de citación.
Al folio 13, consta diligencia de la representación actoral solicitando se libre cartel a ser fijado por la secretaria del Tribunal, conforme a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 14, en auto de fecha 14 de mayo de 2010, el Tribunal acuerda libra boleta de notificación, conforme a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
AL folio 16, en diligencia de fecha 01 de junio de 2010, la secretaria del Tribunal informa haber dado cumplimiento a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, fijando el cartel en la carrera 9 con calles 9 y 10, Nro. 9-98, de esta ciudad de San Cristóbal.
Consta a los folios 17 al 21, escrito de contestación de demanda presentado; en el mismo se esgrime lo siguiente:
.- Indica la demandada que conviene en la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble señalado por la actora.
.- Señala que la relación arrendaticia de la que deriva su carácter de arrendatario se origina en contrato de arrendamiento suscrito con la demandante, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 28 de mayo de 1993, Nro. 100, Tomo 93.
.- Esgrime que jamás ha incumplido con su obligación de pagar puntualmente a la arrendadora el canon de arrendamiento, ya que en el contrato arrendamiento, no se menciona que el pago se haga los 5 primeros días del mes lo cual señala la demandante maliciosamente; por lo que lo anterior debe ser desechado, teniendo además presente lo indicado por la Sala Constitucional en sentencia caso Inmobiliaria 200555 C.A., contra HELIMEDICAL, C.A..
.- Indica que evidencia con recibos de pago que no ha incumplido con su obligación de pagar por mensualidades vencidas; y que se han utilizado vocablos que no aparecen en el contrato para acusarle de hechos que no son ciertos.
.- Señala que niega y rechaza el incumplimiento del numeral quinto del contrato por la imputación de realizar modificaciones en el inmueble sin previo permiso por escrito de la arrendadora, lo cual es falso; y que dicha afirmación es imposible de comprobar, siendo que el inmueble se encuentra en perfecto estado de uso y conservación y en condiciones superiores a como fue recibido.
.- Niega y rechaza el mencionado acuerdo de no abrir locales comerciales en el inmueble, y que en el contrato no hay referencia a ninguna prohibición de establecerse local comercial y por el contrario del numeral 11 se deduce que se está permitido el uso del inmueble para uso de vivienda familiar y comercial, ya que no existe prohibición expresa de darle cualquiera de los dos usos de manera simultanea y el numeral 11 del contrato prohíbe solo el cobro de mejoras intangibles, por lo que se deduce que la arrendataria siempre ha estado de acuerdo en darle al inmueble otro uso distinto al de vivienda.
.- Señala que no desconoce que en el inmueble funciona el fondo de comercio DISEÑOS Y CREACIONES DEPORTIVAS NIÑO SPORT, S.R.L., y que eso obedece al uso de un derecho contemplado en el contrato de arrendamiento.
.- Expresa que como cumple sus obligaciones conteste con la ley, se encuentra liberado de todos los falsos, deshonestos y mal intencionados hechos que se señalan en la demanda, por lo que solicita se declare sin lugar la demanda.
Acompaña a su escrito de contestación de demanda, copia de poder, recibos de pago, comunicación al SENIAT.
A los folios 36 y 37, la actora presenta escrito de promoción de pruebas, admitido en fecha, las cuales son admitidas en auto de fecha 21 de junio de 2010.
A los folios 42 y 43, consta promoción de pruebas de la demandada, las cuales se admiten en auto de fecha 21 de junio de 2010.
II
PARTE MOTIVA
Este Sentenciador deja expresa constancia, que el presente juicio se decide bajo el imperio del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36845, de fecha 07 de diciembre de 1.999, y en tal virtud, tanto la sustanciación del mismo como su decisión se rige por dicha normativa.
Del análisis de autos se infiere, que en la presente causa la ciudadana LUPE CELI RAMÍREZ DE MARTÍNEZ, ocurrió ante este Juzgado para demandar al ciudadano MARCO TULIO PORRAS NIÑO, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO de arrendamiento, alegando incumplimiento contractual de su arrendatario en razón de pago irregular de cánones arrendaticios, la realización de modificaciones en el inmueble, sin permiso por escrito y realización de actividad comercial, cuando se pactó que ello no se podía hacer.
Las circunstancias narradas como causales de incumplimiento contractual son negadas por la demandada.
De conformidad con lo establecido en el artículo 234 del Código de Procedimiento Civil, para quién juzga la litis se circunscribe a una demanda por Resolución de contrato por denuncia de incumplimiento contractual; circunstancia fáctica negada por la accionante.
Ante los hechos esgrimidos por la parte actora, éste Tribunal hace las siguientes consideraciones, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 834, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, estableció el siguiente criterio, en cuanto a la procedencia de la acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado:
“…esta sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta…, quedó extinguido por vencimiento del término” es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano…, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…” En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato”… “En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado”… “el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma.…” (destacado del Tribunal)
Por otro lado, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra (tratado de derecho arrendaticio inmobiliario- volumen 1 – Pág. 184.), al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”
Igualmente, se trae la consideración del el Doctrinario Patrio, Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del código civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Así las cosas se observa que en el caso que nos ocupa, en el contrato de arrendamiento en relación a la cláusula temporal se estableció:
“3.- La duración de este contrato es de un (1) año fijo contado a partir del 1º del junio de 1.993. Es convenido que si por cualquier circunstancia El Arrendatario quedara en posesión del inmueble arrendado más allá de la expiración del plazo señalado, ello no podrá interpretarse en ningún caso como una manifestación tácita de consentimiento de la arrendadora para que se opere un nuevo contrato por vía de TACITA RECONDUCCION a cuyo beneficio renuncia expresamente el arrendatario.”
Se tiene en relación a esta cláusula que las partes en principio establecieron un plazo fijo, (un año) contado a partir del 1º de junio de 1993; pero terminado el mismo la demandada permaneció en posesión del inmueble y fue notificado el 22 de junio de 2007 de la no renovación del contrato, cuando ya el contrato por imperio de la Ley se había transformado a tiempo indeterminado. Ahora bien, a pesar de quedar establecido contractualmente que: “… la permanencia del arrendatario en el inmueble no puede interpretarse como manifestación tácita de la arrendadora para que opere u nuevo contrato y que el arrendatario renuncia a la tácita reconducción…”, éste Juzgador considera dicha Cláusula ésta inválida, ya que implicaría que el arrendatario renunciara a una norma que lo beneficia (contratar a tiempo indeterminado), lo cual esta prohibido por nuestro Derecho Inquilinario, en el art. 7 del Decreto ley, que establece que los derechos a favor de los inquilinos son irrenunciables. Además, aún cuando se pudiere renunciarse por contrato a la tácita reconducción, sería inaplicable dicha renuncia; porque, siendo ella una presunción legal, significa que el Juez no podría sacar conclusiones de situaciones de hecho probadas en autos, lo cual sería tanto como coartar o mutilar la capacidad de pensar o razonar del Juzgador; habida cuenta que la tácita reconducción no es otra cosa que presumir para el futuro la existencia de un contrato (indeterminado), cuando, finalizada la relación arrendaticia, las partes siguieran ejecutando las prestaciones del contrato vencido. Además que implicaría semejante renuncia un fraude a la Ley, si pensamos que después de un tiempo de estar ejecutando un contrato vencido, se pretenda desocupar judicialmente al inquilino por vencimiento, sin tomar el tiempo de “cumplimiento de facto” del contrato vencido. Con lo que concluye éste operador de Justicia que el contrato de arrendamiento de la presente acción es de los denominados en doctrina como de “tiempo indeterminado”, en razón de haber operado en el mismo la presunción legal del artículo 1600 del Código Civil, según el cual a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
En tal sentido, al contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
En base al criterio jurisprudencial y doctrinario antes citado, para este Juzgador es forzoso llegar a la convicción de que la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta debe ser declarada inadmisible. Así se decide y declara.
III
DISPOSITIVO DEL FALLO
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: SE DECLARA INADMISIBLE la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento intentó la ciudadana LUPE CELI RAMÍREZ DE MARTÍNEZ, contra el ciudadano MARCO TULIO PORRAS NIÑO.
SEGUNDO: Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte actora, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diecinueve días del mes de noviembre de dos mil diez. AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza
En la misma fecha siendo las 09:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº
JJMC/Ape/nj.
Exp. Nº 6671.