TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON INFORMES DE LA RECURRENTE”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE RECURRENTE: Ciudadana NIDIA ACCILOE CASANOVA DE CATALANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.893.477.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE RECURRENTE: abogados en ejercicio TERESA RUBIO SOTO y ARSENIO PÉREZ CHACÓN, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros V- 5.640.350 y V- 1.523.754, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.629 y 2.058, en su orden, según consta en poder autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 26 de enero de 2010, bajo el N° 34, Tomo 06, folios 110 al 112 de los libros respectivos, inserto en copia fotostática a los folios 04, 05, 06 y 07.
PARTE RECURRIDA: ALCALDIA DEL MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL, ESTADO TÁCHIRA. (Resolución N° 664, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de inquilinato, en fecha 27 de noviembre de 2009).
MOTIVO: NULIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO DE EFECTOS PARTICULARES.
EXPEDIENTE N° 12.356-10.
i
NARRATIVA:

Se inicia el presente Recurso, mediante escrito libelar recibido por distribución, presentado por los abogados TERESA RUBIO SOTO y ARSENIO PÉREZ CHACÓN, ya identificados, quienes actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana NIDIA ACCILOE CASANOVA DE CATALANO, ya identificada, manifiestan:
* Que su poderdante es propietaria de los locales comerciales distinguidos con los Nros. 3 y 4, situados en el segundo piso del edificio “Santa Eduviges”, ubicado en la calle 15 con carrera 22, con nomenclatura municipal 21-85, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, los cuales, a su decir, dio en arrendamiento mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 27 de septiembre de 2007, Tomo el N° 263, el local N° 3, bajo el N° 79, y el local N° 04, bajo el N° 80, al ciudadano SAVERIO LEONARDO DI BLASI FERREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.225.430, por un canon de arrendamiento mensual de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) cada uno, contratos que a decir suyo, fueron renovados siendo el último canon mensual de NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 950,00), cada uno, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), para cada local.
* Prosiguen su exposición, arguyendo, que su mandante solicitó la regulación del canon de arrendamiento de los locales comerciales, ya mencionados, por ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 25 de septiembre de 2009, según consta en el expediente administrativo N° 042-09, siendo el caso, a su decir, que el ente administrativo, tanto en el avalúo como en el informe técnico le dio a cada metro cuadrado un valor de SETECIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 724,12) en contra de la realidad del valor al mercado que tienen, a su decir, tanto la construcción como el terreno que es propio.
* Expresan además, que en el Informe Técnico se le dio al terreno un valor de CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL CIENTO TREINTA Y DOS BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 159.132,61), aun cuando, a su decir, el valor real del mercado por su ubicación dentro del perímetro de la ciudad, formando esquina, con todos los servicios públicos y vías de comunicación, siendo terreno propio, tiene un valor superior el metro cuadrado a SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) actuales, teniendo una construcción de primera, lo cual, a su decir, no fue tomado en cuenta por el ente administrativo, así como tampoco, la experticia de avalúo realizada no tomó en consideración: La corrección monetaria que establece el I.P.C determinado por el Banco Central de Venezuela y que ordenó aplicar la Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia para indexar o nivelar el precio actual del valor de los bienes y servicios en razón de la inflación y devaluación de nuestro signo monetario; el valor establecido en los actos de trasmisión de la propiedad, realizados por los menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de la regulación y los precios medios a que hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, en razón de todo lo cual, solicitaron la nulidad de la Resolución de Regulación N° 664 de fecha 27 de noviembre de 2009, pronunciada por la alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en el expediente administrativo N° 042-09, por violentar, a su criterio los artículos 29 y 30 numerales 1 y 2 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente peticionaron la designación de un perito para el avalúo de los locales comerciales, dándoles a los cánones los porcentajes que establece el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Folios 01 al 03).
Fundamentó el Recurso en los artículos: 171 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 174 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, 25 y 141 de la constitución Nacional. (Folios 1 al 3).
Acompañó el libelo con copia fotostática de: El poder que le fue conferido, marcada “A”; documentos relativos a la propiedad del inmueble, marcados con las letras “B” y “C”; Comunicaciones de fecha 27 de julio de 2009, marcadas con las letras “D” y “E”; copia fotostática del expediente de Regulación de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira N° 042-2009. (Folios 4 al 25).
En fecha 12 de marzo de 2010, se le dio entrada al Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, interpuesto contra la Resolución N° 664, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de Inquilinato, en fecha 27 de noviembre de 2009, contenida en el expediente de Regulación N° 042-2009, donde resuelve fijar el canon de arrendamiento mensual para “el inmueble ubicado en la calle 15 con Carrera 22 Edificio ´Santa Eduvigis´ Locales Nos 3 y 4, Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, en la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES CON CUARENTA Y UNO CÉNTIMOS (Bs. 2.370,41) mensuales”; acordando recabar de la Dirección de Inmuebles, División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, los antecedentes administrativos a los fines de pronunciarse sobre la admisión de dicho Recurso, concediéndole al Organismo antes indicado para la remisión de los mismos un plazo de diez (10) días contados a aquel en que fuese recibido el oficio N° 3190-371, librado al efecto; expidiéndose el oficio respectivo. (Folios 26 y 27).
En fecha 23 de marzo de 2010, el Alguacil Temporal, informó que, en esa misma fecha hizo entrega del oficio N° 3190-371. (Folio 28).
En fecha 07 de abril de 2010, una vez recibido el expediente administrativo N° 042, se admitió el Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares interpuesto, de conformidad con lo establecido en el artículo 77 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia; en consecuencia, se ordenó la citación mediante oficio del Alcalde del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y del Fiscal General de la República, y la notificación del Síndico Procurador Municipal de conformidad con lo establecido en el artículo 103 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal. Finalmente se ordenó librar cartel de emplazamiento a los interesados debiendo ser publicado en el Diario El Nacional, a los fines de que los interesados y citados concurriesen a darse por citados dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la publicación o de la notificación del último de ellos, librándose oficios Nros, 3190-471; 3190-472, 3190-473 y cartel de emplazamiento ordenados. (Folios 29 al 33).
En fecha 03 de mayo de 2010, el Alguacil del Tribunal, informó que en esa misma fecha, entregó en la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el oficio N° 3190-471; remitiendo por IPOSTEL los oficios Nros. 3190-472, dirigido al Fiscal general de la República y 3190-473 enviado al Síndico Procurador del Municipio San Cristóbal. (Folios 34 al 36).
En fecha 17 de mayo de 2010, la representación judicial de la parte recurrente, mediante diligencia consignó ejemplar del Diario “El Nacional” donde aparece publicado el cartel de emplazamiento ordenado por este Tribunal. (Folios 37 y 38).
En fechas 17 y 21 de junio de 2010, la co-apoderada recurrente, a través de diligencia peticionó la apertura del lapso de promoción y evacuación de pruebas. (Folios 40 y 41). Siendo por ende aperturado a pruebas el presente recurso, el día 28 de junio de 2010. (Folio 42).
En fecha 02 de julio de 2010, la representación judicial de la recurrente, mediante diligencia promovió como pruebas, las siguientes: I. Valor y mérito favorable de las actas procesales. II. Experticia sobre los locales comerciales que fueron objeto de regulación. (Folio 43). Siendo agregadas y admitidas en fecha 07 de julio de 2010, se fijó oportunidad para el acto de nombramiento de expertos. (Folio 44).
En fecha 16 de julio de 2010, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos, designándose: Por la parte recurrente al ingeniero FELIX GUGLIELMI OVALLES, titular de la cédula de identidad N° V- 8.026.752, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela y en SOITAVE bajo los Nros. 67.282 y 1.255 respectivamente, consignando de igual manera la correspondiente carta de aceptación; por la parte no presente a la arquitecta FULVIA MARITZA OVALLES VILLAFAÑE, titular de la cédula de identidad N° V- 3.793.815, inscrita en el Colegio de Ingenieros de Venezuela y en el C.A.V, bajo los Nros. 26.204 y 2.119, en su orden; y por el Tribunal al ingeniero ALFONSO MURILLO, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela y en SOITAVE bajo los Nros. 51.192 y 742 respectivamente. De igual manera se fijó oportunidad para el acto de juramentación. (Folio 47).
En fecha 21 de julio de 2010, tuvo lugar el acto de juramentación de los expertos designados, quienes hicieron del conocimiento del Tribunal que el avalúo los presentarían dentro del lapso de quince (15) días de despacho siguientes a ese día, más una prorroga si fuese necesario. De igual manera estimaron sus honorarios en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) para cada uno y solicitaron credenciales para poder tener acceso al inmueble objeto de la experticia que les fue encomendada. (Folio 49).
En fecha 23 de julio de 2010, se acordó y libró autorización a los expertos designados, para que tuviesen acceso al inmueble objeto de la experticia que les fue encomendada. (Folio 50).
En fecha12 de agosto de 2010, los expertos designados consignaron en veintisiete (27) folios útiles el Informe de Avalúo encomendado. (Folios 51 al 78).
En fecha 16 de septiembre de 2010, se dio inicio a la primera etapa de relación de la causa, fijándose oportunidad para el acto de informes, conforme a lo estipulado en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. (Folio 79).
En fecha 01 de octubre de 2010, tuvo lugar el acto de informes en la presente causa, con la asistencia de la representación de la Recurrente, quien procedió a rendirlos oralmente. Dándose así inicio a la fase de sentencia. ((Folios 80 y 81).
Esta Juzgadora estando dentro de la oportunidad para proferir Sentencia en el presente proceso, observa:
II
MOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN:
Surge el presente Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, con fundamento en los artículos: 171 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 174 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, 25 y 141 de la Constitución Nacional, interpuesto por la ciudadana NIDIA ACCILOE CASANOVA DE CATALANO, en su condición de propietaria-arrendadora, a través de apoderados judiciales, contra la contra la Resolución N° 664, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de Inquilinato, en fecha 27 de noviembre de 2009, contenida en el expediente de Regulación N° 042-2009, donde resuelve fijar el canon de arrendamiento mensual para “el inmueble ubicado en la calle 15 con Carrera 22 Edificio ´Santa Eduvigis´ Locales Nos 3 y 4, Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, en la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES CON CUARENTA Y UNO CÉNTIMOS (Bs. 2.370,41) mensuales, arguyendo al respecto, que el ente administrativo, no tomó en consideración en el avalúo ni en el informe técnico el valor real al mercado que tienen la construcción y el terreno, dada su ubicación, dentro del perímetro de la ciudad, formando esquina, con todos los servicios públicos y vías de comunicación, así como tampoco a su parecer se tomó en cuenta: La corrección monetaria que establece el I.P.C determinado por el Banco Central de Venezuela y que ordenó aplicar la Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia para indexar o nivelar el precio actual del valor de los bienes y servicios en razón de la inflación y devaluación de nuestro signo monetario; el valor establecido en los actos de trasmisión de la propiedad, realizados por los menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de la regulación y; los precios medios a que hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, en razón de todo lo cual, por lo que, peticionó la nulidad de la Resolución antes referida, por violentar, a su parecer los artículos 29 y 30 numerales 1 y 2 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, analizado como ha sido por esta Juzgadora el avalúo practicado sobre el inmueble por la Dirección de Inmuebles, División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, se aprecia la omisión en lo que respecta a la indicación y ponderación de los factores de obligaciones, apreciación que se encuentra establecida en las disposiciones legales invocadas por las recurrentes, demostración analizada igualmente en la experticia de avalúo que como prueba fundamental fue promovida por la representación judicial de la parte recurrente a los fines de dar estricto cumplimiento a las disposiciones legales y reglamentarias establecidas, de la cual al no haber sido solicitada aclaratoria o ampliación por las partes, conforme a la norma prevista en el artículo 468 del Còdigo de Procedimiento Civil, es valorada por esta Sentenciadora de conformidad con el artículo 467 ejusdem, quedando firme la misma, debiendo por ende quien aquí decide, basar su decisión tomando como base dicha experticia.
En la experticia antes valorada, se aprecia que los expertos designados: Ingenieros JOSÉ ALFONSO MURILLO OVIEDO, FELIX DOMINGO GUGLIELMI OVALLES, y la arquitecta FULVIA MARITZA OVALLES VILLAFAÑE, describieron el inmueble ubicado en la calle 15 con carrera 22, edificio Santa Eduviges, N° 21-85, locales 3 y 4, Parroquia Pedro María Morantes, San Cristóbal, estado Táchira, detallando los supuestos y condicionantes, factores de ubicación, valor del inmueble, condiciones de mantenimiento, servicios públicos existentes, porcentaje de construcción, zonificación, características generales, indicaron la metodología utilizada, para arribar a los valores de renta del inmueble antes indicado, analizando todos los factores de apreciación obligatoria en lo que a experticias se refiere, además de cumplir a cabalidad con lo preceptuado en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así las cosas, considera esta Sentenciadora que han sido analizadas y demostradas en este Recurso las irregularidades alegadas, por lo tanto, procede la declaratoria de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, y como quiera que la causa que dio origen al mismo, se debió al avalúo practicado en la vía administrativa al encontrarse viciado por no dar cumplimiento a los extremos exigidos por la Ley, la Resolución N° 664, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de Inquilinato, en fecha 27 de noviembre de 2009, contenida en el expediente de Regulación N° 042-2009, debe ser anulada conforme a la norma prevista en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por infringir el artículo 9 ejusdem, y así se decide.
Y como quiera que los apoderados recurrentes solicitaron que sea determinado el valor de alquiler máximo para el inmueble propiedad de su mandante, ubicado en la calle 15 con carrera 22, edificio Santa Eduviges, N° 21-85, locales 3 y 4, Parroquia Pedro María Morantes, San Cristóbal, estado Táchira, esta Juzgadora acoge en su totalidad la experticia de avalúo practicada en este proceso, por reunir todos los requisitos exigidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Informe en el cual, los expertos una vez aplicados los criterios que dicta la Ley, estimaron “el valor de ambos locales en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 1.253.898,58). Los cánones de arrendamiento se estimaron en Bs. 5.023,00 mensuales para el local 03 y Bs. 4.377,00 mensuales para el local 04”, quedando por ende así establecidos; y así se decide.
iii
DECISIÓN
Por lo precedentemente expuesto y en fuerza de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR el Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares interpuesto por la ciudadana NIDIA ACCILOE CASANOVA CATALANO, en su condición de propietaria de un inmueble ubicado en la calle 15 con carrera 22, edificio Santa Eduviges, N° 21-85, locales 3 y 4, Parroquia Pedro María Morantes, San Cristóbal, estado Táchira constituido, contra la Resolución N° 664, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de inquilinato, en fecha 27 de noviembre de 2009, contenida en el expediente de Regulación N° 042-09, donde fijó los cánones de arrendamiento mensual para los locales antes referidos, en consecuencia, esta Sentenciadora ANULA la citada Resolución y establece, que el Órgano regulador proceda a fijar un nuevo acto conforme a la presente Sentencia, respetando la integridad y valor probatorio de la experticia realizada en el proceso, para tal fin no debe realizarse un nuevo avalúo, ya que consta la experticia practicada en esta causa, la cual deberá mantener todos sus efectos.
La presente decisión entrará en vigencia una vez quede definitivamente firme.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, a los fines de darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiséis (26) de noviembre de dos mil diez. AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se publicó y registró la anterior Sentencia, quedando anotada bajo el N° 2034 en el “Copiador de Sentencias Definitivas” del presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp N° 12.356-10.