TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: TONY GERARDO GAMBOA ANGOLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.149.479
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados ZOILA EGLEE LOPEZ RODRIGUE y GERZON ENRIQUE NIÑO GUERRERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 105.038 Y 39.247
PARTE DEMANDADA: SANDRA SULAY SAAVEDRA QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.433.818.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada BILMA CARRILLO MORENO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 129.288.
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN).
EXPEDIENTE: 7270

CAPÍTULO I

PARTE NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 29 de Abril de 2010 (f. 173-174), por el Abg. GERSON NIÑO GUERRERO inscrito en el IPSA No. 39.247 apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión de fecha 04 de Noviembre de 2009, proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que declaró SIN LUGAR la demanda.

DE LA DEMANDA

En fecha 25 de Marzo de 2009 (f. 14), el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante auto admitió, el escrito de demanda que interpuso la ciudadana GLADYS TERESA ANGOLA CAMACHO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No, V. 4.635.182, procediendo en su carácter de apoderada del ciudadano TONY GERARDO GAMBOA ANGOLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No, V- 13.149.979, debidamente asistida por el Abg. GERSON ENRIQUE NIÑO GUERRERO inscrito en el IPSA No. 39.247, por DESALOJO. En dicho escrito expuso: Que su representado es propietario de un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la calle 4 bis con 8va avenida, piso 3, apartamento 304, Edificio La Concordia de San Cristóbal Estado Táchira, dicho inmueble lo hubo según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 12 de enero de 2007, anotado bajo el No. 30; tomo: 08 y registrado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 28 de diciembre de 2007, quedando inscrito bajo la matrícula 2007-LRI-T103-16.
El inmueble antes identificado, al momento de adquirirlo su representado se encontraba alquilado a la ciudadana SANDRA SULAY SAAVEDRA QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No, V- 9.433.818, tal como consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, anotado bajo el No. 32; tomo: 17 de fecha 22 de agosto de 2005.
En el citado contrato se estableció un lapso de duración de seis (06) meses fijos contados a partir del 22 de agosto de 2005, cláusula quinta. Así mismo, se estableció un canon de arrendamiento mensual de (BSf. 300,oo), el cual pagaría la arrendataria por mensualidades anticipadas dentro de los primeros (5) días de cada mes contractual. Dicho canon de arrendamiento se ha venido reajustando de mutuo acuerdo, siendo actualmente por la cantidad de (bSf. 400,oo), cláusula tercera.
El contrato de arrendamiento venció el día 22 de febrero de 2006, en virtud de que ninguna de las partes manifestó su voluntad de prorrogarlo, por lo cual empezó a transcurrir de pleno derecho la prorroga legal de (06) meses a partir del 23 de febrero de 2006 hasta el 22 de agosto de 2006. Una vez vencida la prorroga legal la arrendataria continuo ocupando el inmueble en tal condición, operando la tácita reconducción a tenor de lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, es decir, el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, manteniéndose en vigencia todas las cláusulas excepto la que estipula el tiempo de duración.
Su representado e una persona de 33 años, quien sufrió hace mas de un (01) año de un accidente cerebro vascular, siendo entonces cuando se le prestó la atención medica requerida cuyo diagnostico fue SINDROME DE INMUNODEFICIENCIA ADQUIRIDA con secuelas neurológicas de PARAPLEJIA POR TOXOPLASMOSIS CEREBRAL CON LIMITACION EN SU CAPACIDAD MOTORA.
La casa donde actualmente reside su representado, se encuentra ubicada en San Josecito, vereda 3 casa No. 3-43, queda en una vereda, en donde hay que subir alrededor de 20 escalones, para sacarlo alzado a la vía principal, haciéndosele muy penoso tanto para él, como para su madre trasladarlo al centro asistencial en San Cristóbal para realizarle las terapias respectivas, que de no realizarse con frecuencia requerida y ordenada por su médico perdería totalmente la movilidad de sus miembros inferiores, asimismo el baño de la vivienda se encuentra ubicado en un nivel inferior a la de la casa, siendo muy difícil el acceso para su representado. La mencionada vivienda era propiedad de la progenitora de su representado, quien tuvo que venderla para poder costear los gastos de su enfermedad. Como puede apreciarse su representado no puede valerse por si mismo, su salud esta muy deteriorada, y el sitio donde habita actualmente representa una serie de dificultades y riesgos para su salud que requiere con suma urgencia la mudanza al inmueble de su propiedad.
Desde el mes de Octubre de 2008, su representado ha venido solicitando la entrega del apartamento a la ciudadana SANDRA SULAY SAAVEDAR QUINTERO, quien le manifestó en esa oportunidad que no había ningún problema, que le permitiera permanecer hasta el mes de enero de 2009, y ofreció pagar la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 500,oo) durante esos dos meses, es decir, el mes de diciembre de 2008 y enero de 2009, pero ha pasado el tiempo y la mencionada ciudadana no ha hecho entrega del inmueble, empezando a depositar los alquileres en un Tribunal, aprovechándose de su necesidad y de su buena fe.
Es por lo antes expuestos, que procede a demandar a la ciudadana SANDRA SULAY SAAVEDRA QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 9.433.818, para que convenga:
• Hacer entrega, completamente desocupado de personas y cosas, el apartamento ubicado en la calle 4 bis con 8va avenida, Edificio La Concordia, piso 3, apartamento 304, Parroquia La concordia, San Cristóbal Estado Táchira.
• Pagar las costas y costos del presente juicio, incluyendo honorarios de abogado.
Estiman la demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo).
Fundamentan la demandan en el artículo 34 literal b de la Ley de Arrendamientos y demás normas aplicables del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 25 de marzo de 2009, se admite la presente demanda por el Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira
Mediante diligencia de fecha 21 de abril de 2009, el alguacil del Tribunal antes descrito, hace del conocimiento que le fue imposible practicar la citación persona de la demandada, habiéndose trasladado en varias oportunidades.
Mediante auto de fecha 27 de abril de 2009, se acuerda la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de mayo de 2009, se agregan a los autos los periódicos donde aparecen publicados los carteles de citación.

REFORMA DE LA DEMANDA

Mediante escrito de fecha 18 de mayo de 2009, el ciudadano TONY GERARDO GAMBOA NAGOLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 13.149.979, asistido por el Abg. GERSON ENRIQUE NIÑO inscrito en el IPSA No, 39.247, presenta escrito de reforma de la siguiente manera:
s propietario de un inmuebles consistente en un apartamento ubicado en la calle 4 bis con 8va avenida, Edificio La Concordia de San Cristóbal Estado Táchira, dicho inmueble lo hubo según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 12 de enero de 2007, anotado bajo el No. 30; tomo: 08 y registrado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 28 de diciembre de 2007, quedando inscrito bajo la matrícula 2007-LRI-T103-16.
El inmueble antes identificado, al momento de adquirirlo su representado se encontraba alquilado a la ciudadana SANDRA SULAY SAAVEDRA QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No, V- 9.433.818, tal como consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, anotado bajo el No. 32; tomo: 17 de fecha 22 de agosto de 2005.
En el citado contrato se estableció un lapso de duración de seis (06) meses fijos contados a partir del 22 de agosto de 2005, cláusula quinta. Así mismo, se estableció un canon de arrendamiento mensual de (BSf. 300,oo), el cual pagaría la arrendataria por mensualidades anticipadas dentro de los primeros (5) días de cada mes contractual. Dicho canon de arrendamiento se ha venido reajustando de mutuo acuerdo, siendo actualmente por la cantidad de (bSf. 400,oo), cláusula tercera.
El contrato de arrendamiento venció el día 22 de febrero de 2006, en virtud de que ninguna de las partes manifestó su voluntad de prorrogarlo, por lo cual empezó a transcurrir de pleno derecho la prorroga legal de (06) meses a partir del 23 de febrero de 2006 hasta el 22 de agosto de 2006. Una vez vencida la prorroga legal la arrendataria continuo ocupando el inmueble en tal condición, operando la tácita reconducción a tenor de lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, es decir, el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, manteniéndose en vigencia todas las cláusulas excepto la que estipula el tiempo de duración.
Es una persona de 33 años, quien sufrió hace mas de un (01) año de un accidente cerebro vascular, siendo entonces cuando se le prestó la atención medica requerida cuyo diagnostico fue SINDROME DE INMUNODEFICIENCIA ADQUIRIDA con secuelas neurológicas de PARAPLEJIA POR TOXOPLASMOSIS CEREBRAL CON LIMITACION EN SU CAPACIDAD MOTORA.
La casa donde actualmente reside, se encuentra ubicada San Josecito, vereda 3 casa No. 3-43, queda en una vereda, en donde hay que subir alrededor de 20 escalones, para sacarlo alzado a la vía principal, haciéndosele muy penoso tanto para él, como para su madre trasladarlo al centro asistencial en San Cristóbal para realizarle las terapias respectivas, que de no realizarse con frecuencia requerida y ordenada por su médico perdería totalmente la movilidad de sus miembros inferiores, asimismo el baño de la vivienda se encuentra ubicado en un nivel inferior a la de la casa, siendo muy difícil el acceso para su representado. La mencionada vivienda era propiedad de la progenitora de su representado, quien tuvo que venderla para poder costear los gastos de su enfermedad. Como puede apreciarse su representado no puede valerse por si mismo, su salud esta muy deteriorada, y el sitio donde habita actualmente representa una serie de dificultades y riesgos para su salud que requiere con suma urgencia la mudanza al inmueble de su propiedad.
Desde el mes de Octubre de 2008, su representado ha venido solicitando la entrega del apartamento a la ciudadana SANDRA SULAY SAAVEDAR QUINTERO, quien le manifestó en esa oportunidad que no había ningún problema, que le permitiera permanecer hasta el mes de enero de 2009, y ofreció pagar la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 500,oo) durante esos dos meses, es decir, el mes de diciembre de 2008 y enero de 2009, pero ha pasado el tiempo y la mencionada ciudadana no ha hecho entrega del inmueble, empezando a depositar los alquileres en un Tribunal, aprovechándose de su necesidad y de su buena fe.
Es por lo antes expuestos, que procede a demandar a la ciudadana SANDRA SULAY SAAVEDRA QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 9.433.818, para que convenga:
• Hacer entrega, completamente desocupado de personas y cosas, el apartamento ubicado en la calle 4 bis con 8va avenida, Edificio La Concordia, piso 3, apartamento 304, Parroquia La concordia, San Cristóbal Estado Táchira.
• Pagar las costas y costos del presente juicio, incluyendo honorarios de abogado.
Estiman la demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo).
Fundamentan la demandan en el artículo 34 literal b de la Ley de Arrendamientos y demás normas aplicables del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 22 de mayo de 2009, se admite la reforma a la demanda, de conformidad con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, por no ser contraria a derecho o a alguna disposición expresa de la ley.

CONTESTACION A LA DEMANDA

De conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa contenida en el numeral 7 “la existencia de una condición o plazo pendiente”.
Tal como lo señala el demandante en su libelo, el contrato de arrendamiento se inició el 22 de agosto de 2005, por el lapso de 06 meses, el cual se renovó automáticamente por períodos iguales y consecutivos, habiendo sido su última renovación el día 22 de febrero de 2009, ya que no existe notificación legal por parte de la arrendadora, por lo tanto el contrato de arrendamiento vence el 22 de agosto de 2009, fecha en la cual si se produce la notificación legal del término del contrato de arrendamiento, se iniciaría la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .

Niega, rechaza y contradice la demanda, interpuesta por el ciudadano TONY GERARDO GAMBOA ANGOLA, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado.
Niega, rechaza y contradice, que suscribió el contrato de arrendamiento con el accionante TONU GERARDO GAMBOA ANGOLA
Niega, rechaza y contradice, que el accionante tenga la necesidad de vivir en el inmueble que actualmente ocupa en condición de arrendataria, porque su estado de su salud le impide accesar la vivienda donde supuestamente habita ubicada en San Josecito, vereda 3, casa No. 3-43.
El contrato de arrendamiento lo suscribió con el ciudadano PEDRO JOSE CONOPOY RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 12.396.584 y consta en el instrumento fundamental de la acción acompañado al libelo de la demanda, en el cual consta que las partes contratante son SANDRA SULAY SAAVEDRA QUINTERO y PEDRO JOSE CONOPOY RODRIGUEZ, en su condición de arrendatario, violentando el derecho de preferencia ofertiva que evidentemente le otorga la ley especial.
El inmueble sitiado en la calle 2 bis, con 8va avenida de la Concordia, identificado con el No. 304, cuyo desalojo se pide, esta ubicado en el piso 3 y el edificio no cuenta con ascensor para subir al referido piso 3.
El accionante se encuentra residenciado en la Urbanización Rómulo Gallegos, carrera 2 con calle 2, apartamento 2-46 cerca de la calle principal y no en la dirección indicada en el libelo de la demanda, por lo tanto no es cierto que tenga que subir alrededor de 20 escaleras para llegar a la misma.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

• Contrato de Arrendamiento, debidamente autentico por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, el 22 de agosto de 2005, anotado bajo el No, 32, tomo: 117 A los folios 21 al 22 corre documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 01 de julio de 1.994, anotado bajo el No. 53, Tomo 121 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría.

El cual por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna y en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto
• Documento registrado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 28 de Diciembre de 2007, inscrito bajo la matrícula 2007-LRI-T130-16.
El cual por haber sido agregado en al haber sido agregadas en copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y no haber sido impugnadas en la oportunidad legal correspondiente, se tienen como fidedignas, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1359 del Código Civil y al no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna y en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto, y hace plena fe de la titularidad del derecho de propiedad que tiene el ciudadano TONY GERARDO GAMBOA ANGOLA, sobre el inmueble allí descrito.
• Informe Médico de fecha 06 de febrero de 2009, suscrito por la Dra ISABEL MATHEUS.
El cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil

• Comunicación de fecha 16 de Noviembre de 2008, suscrita por la demandada y dirigida a su representada.
El cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, haciendo plena fe del acuerdo en que llegó la parte aquí demandada en la entrega del inmueble.

• Inspección Judicial.
En fecha 18 de junio de 2009, se agregan y se admiten las pruebas presentadas.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

• Inspección Judicial
1. En el inmueble situado en la calle 2 bis, con 8va avenida de la Concordia, identificado con el No,. 304 tercer piso.
2. En el inmueble ubicado en la Urbanización Rómulo Gallegos, carrera 2 con calle2, apartamento 2-46.
3. En el inmueble situado en San Josecito, vereda 3, casa No. 3-43.
• Expediente de consignación de alquileres que cursa por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y torbes del Estado Táchira, identificado con el No. 705.
En fecha 25 de junio de 2009, se agregan y se admiten las pruebas promovidas.

ESCRITO COMPLEMENTARIO DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

• Poder general de Administración y Disposición, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, de fecha 20 de junio de 2008, anotado bajo el No. 54; tomo: 123; folios 16-17 y debidamente registrado en la Oficina de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Córdoba del Estado Táchira, matriculado con el No. 74; folios 117 al 121, protocolo: único, tomo: 2 de fecha 06 de febrero de 2009.
• Documento de compra venta, registrado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 27 de febrero de 2009; inscrito bajo el No. 2009.448, asiento registral 1; matrícula No. 439.18.28.1.241.
• Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal , en fecha 07 de abril de 2009, anotado bajo el No, 03, folios 06-07.
En fecha 29 de junio de 2009, se agregan y se admiten las pruebas promovidas.

EVACUACION DE PRUEBAS

• Inspección Judicial, realizada el 26 de junio de 2009, al siguiente inmueble: Ubicado en la Carrera 2 con calle2, casa dividida en 02 plantas No. 2-46 del Barrio Rómulo Gallegos de la Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal Estado Táchira, dejando constancia el Tribunal de lo siguiente:
PRIMERO: Que para el momento de la Inspección, se encuentran viviendo en el inmueble ya descrito el ciudadano TONY GERARDO GAMBOA ANGOLA y JAVIER ALEXIS AMPUEDA ANGOLA.
SEGUNDO: Que el inmueble no tiene escaleras que comunique a dicho inmueble.

• Inspección Judicial, realizada el 29 de junio de 2009, al siguiente inmueble: Edificio La Concordia, ubicada en la calle 4 bis con 8va avenida, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, dejando constancia el Tribunal de lo siguiente:
PRIMERO: Que oído al conserje del Edificio La Concordia, ubicada en la calle 4 bis con 8va avenida, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira,, existen 03 ascensores, de los cuales 02 destinados pata el traslado de personas naturales o morales, se encuentra en malas condiciones de funcionamiento, los cuales se encuentran fuera de servicio, y un tercer ascensor en regulares condiciones, sirve para el traslado de cargas y bienes muebles.
SEGUNDO: Se deja constancia que el Edificio donde se encuentra constituido el Tribunal, consta de diez (10) pisos.

• Inspección Judicial, realizada el 29 de junio de 2009, al siguiente inmueble: Octava Avenida, Edificio La Concordia, apartamento Mo. 304 de la Parroquia La Concordia Estado Táchira; dejando constancia el Tribunal de lo siguiente:
PRIMERO: El Tribunal deja constancia que para el momento no existe ningún tipo de ascensor de acceso para las personas que ocupan del edificio.

CAPÍTULO II

PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA

PUNTO PREVIO
CUESTION PREVIA

De conformidad con el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa contenida en el numeral 7 “la existencia de una condición o plazo pendiente”.
Tal como lo señala el demandante en su libelo, el contrato de arrendamiento se inició el 22 de agosto de 2005, por el lapso de 06 meses, el cual se renovó automáticamente por períodos iguales y consecutivos, habiendo sido su última renovación el día 22 de febrero de 2009, ya que no existe notificación legal por parte de la arrendadora, por lo tanto el contrato de arrendamiento vence el 22 de agosto de 2009, fecha en la cual si se produce la notificación legal del término del contrato de arrendamiento, se iniciaría la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .
Al respecto establece el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 351: “ Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, si conviene en las o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente”.-
El autor RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en el TOMO III, página 60, titulado CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, al hacer su comentario acerca del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, en lo relacionado a la Cuestión Previa sobre la CONDICION o Plazo pendiente, expone: “(...)(...) La doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que devine de la ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza...(sic) La cuestión previa atañe solo a estipulaciones contractuales de término o condición aún no cumplidas; al quando debeatur de la obligación. Cuando el Legislador habla de una obligación condicional como “aquélla cuya existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto” (artículo 1197 del Código Civil), que puede categorizarse como Suspensiva o Resolutoria, Causal o Imposible; presupone la existencia previa de una OBLIGACIÓN ya convenida, con un Acreedor y un Deudor, ya previamente pautados. Por ello cuando el Legislador establece la posibilidad que en vez de contestar la demanda se puedan oponer Cuestiones Previas, dentro de ellas establece la posibilidad de promover la Cuestión Previa contenida en el ordinal 7º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, dentro de los supuestos establecidos esta la CONDICION O PLAZO PENDIENTES; pero referidas exclusivamente a las pactadas en un contrato, a una obligación ya contraída, pues la condición como se planteo en el caso In Concreto , lo que hace es suspender o resolver el CUMPLIMIENTO O NO DE UNA OBLIGACION previamente contraída; o sea, se trata en definitiva de una RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL.
Esta cuestión previa ha sido cuestionada en la doctrina, por considerar que en este supuesto lo que existe es falta de interés procesal, el cual es exigido por el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, por ser uno de los presupuestos del derecho de acción.
Existiendo falta de interés procesal, esta defensa debería plantearse como excepción procesal perentoria según el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y tendría como efecto una sentencia meramente procesal, en la cual se desestime la demanda por ese motivo.
Con fundamento en los artículos 1197 del Código Civil que dispone “la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto, artículo 1198, según el cual, “es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto” y “resolutoria cuando, verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese contraído jamás”; y, artículo 1213, que establece, “ lo que se debe a un término fijo no puede exigirse antes del vencimiento”.
Para dilucidar la cuestión previa opuesta se hace necesario traer a colación lo explanado por el Dr. Oscar Pierre Tapia, quien expone que desde el punto de vista técnico jurídico el vocablo condición, en su sentido estricto, significa todo acontecimiento futuro e incierto del cual depende la eficacia de un acto jurídico, de lo cual se deriva que se permite al demandado promover la cuestión previa de “condición o plazo pendiente” únicamente en aquellos casos en los cuales la obligación cuyo cumplimiento exige la parte actora sea una “obligación condicional”, o cuando el cumplimiento por parte del obligado de la misma esté sujeto a un plazo futuro, es decir, aquella cuya existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto. Para emplear las palabras del artículo 1197 del Código Civil, la excepción sólo procede frente a obligaciones condicionales y es declarada con lugar cuando la condición se encuentre en estado de dependencia.
La cuestión previa bajo estudio, es de aquellas que afectan el derecho deducido en el proceso, ya que supedita la pretensión al cumplimiento de cierta condición o plazo, pues queda afectada la pretensión pero sólo temporalmente y, cuando se dice que ella afecta la pretensión, es aquella que emana del derecho del actor, no del derecho del demandado. En consecuencia, para prosperar la defensa alegada, es necesario que la condición o el plazo pendiente afecten el derecho del actor.
En este orden de ideas, tenemos que en la presente demanda no se encuentra controvertido el estado de solvencia del arrendatario, razón por la cual es suficiente para declarar SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA OPUESTA

DELIMITACION DE LA LITIS

La acción intentada por la parte actora en el presente juicio tiende al desalojo por parte de la demandada SANDRA SULAY SAAVEDRA QUINTERO, del inmueble de su propiedad ubicado en la calle 4 bis con 8va avenida, piso 3, apartamento 304, Edificio La Concordia de San Cristóbal Estado Táchira, fundamentando su pretensión en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble.
Por su parte el demandado alega que: Niega, rechaza y contradice la demanda, interpuesta por el ciudadano TONY GERARDO GAMBOA ANGOLA, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado.
.- Niega, rechaza y contradice, que suscribió el contrato de arrendamiento con el accionante TONy GERARDO GAMBOA ANGOLA
.- Niega, rechaza y contradice, que el accionante tenga la necesidad de vivir en el inmueble que actualmente ocupa en condición de arrendataria, porque su estado de su salud le impide accesar la vivienda donde supuestamente habita ubicada en San Josecito, vereda 3, casa No. 3-43.
.- El contrato de arrendamiento lo suscribió con el ciudadano PEDRO JOSE CONOPOY RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 12.396.584 y consta en el instrumento fundamental de la acción acompañado al libelo de la demanda, en el cual consta que las partes contratante son SANDRA SULAY SAAVEDRA QUINTERO y PEDRO JOSE CONOPOY RODRIGUEZ, en su condición de arrendatario, violentando el derecho de preferencia ofertiva que evidentemente le otorga la ley especial.
.- El inmueble situado en la calle 2 bis, con 8va avenida de la Concordia, identificado con el No. 304, cuyo desalojo se pide, esta ubicado en el piso 3 y el edificio no cuenta con ascensor para subir al referido piso 3.
.- El accionante se encuentra residenciado en la Urbanización Rómulo Gallegos, carrera 2 con calle 2, apartamento 2-46 cerca de la calle principal y no en la dirección indicada en el libelo de la demanda, por lo tanto no es cierto que tenga que subir alrededor de 20 escaleras para llegar a la misma.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS
• Contrato de Arrendamiento, debidamente autentico por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, el 22 de agosto de 2005, anotado bajo el No, 32, tomo: 117 A los folios 21 al 22 corre documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 01 de julio de 1.994, anotado bajo el No. 53, Tomo 121 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría.

El cual por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna y en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto.

• Documento registrado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 28 de Diciembre de 2007, inscrito bajo la matrícula 2007-LRI-T130-16.
El cual por haber sido agregado en al haber sido agregadas en copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y no haber sido impugnadas en la oportunidad legal correspondiente, se tienen como fidedignas, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1359 del Código Civil y al no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna y en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto, y hace plena fe de la titularidad del derecho de propiedad que tiene el ciudadano TONY GERARDO GAMBOA ANGOLA, sobre el inmueble allí descrito.

• Informe Médico de fecha 06 de febrero de 2009, suscrito por la Dra ISABEL MATHEUS.
El cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil

• Comunicación de fecha 16 de Noviembre de 2008, suscrita por la demandada y dirigida a su representada.
El cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, haciendo plena fe del acuerdo en que llegó la parte aquí demandada en la entrega del inmueble.

• Expediente de consignación de alquileres que cursa por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y torbes del Estado Táchira, identificado con el No. 705.
Los cuales no valora ni aprecia este Juzgado por cuanto no se encuentra controvertido el estado de solvencia del arrendatario.

PRESUPUESTOS DE PROCEDENCIA DE LA ACCION INTENTADA

La pretensión de la parte demandante en el presente juicio tiene por objeto el desalojo por parte de la demandada SANDRA ZULAY SAAVEDRA QUINTERO, de un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la calle 4 bis con 8va avenida, piso 3, apartamento 304, Edificio La Concordia de San Cristóbal Estado Táchira, pretensión que fundamenta en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual señala:
Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
...
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo...
En los términos en que quedó planteada la litis, el asunto a dilucidar consiste en determinar si el demandante se encuentra en la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad o no.
En este orden de ideas, y circunscribiéndonos a lo realmente controvertido, tenemos que la demandada esgrime en su escrito de contestación defensas que no tienden a debatir verdaderamente lo alegado por el demandante, específicamente el hecho de necesitar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ya que se limitó a rechazarlo genéricamente y argumentar que el contrato de arrendamiento fue pactado con el ciudadano PEDRO JOSE CONOPOY RODRIGUEZ y no con el demandante.
Ahora bien, del análisis de todo el material probatorio aportado por las partes, y por aplicación del principio de la unidad y comunidad de la prueba, ha quedado establecido que la necesidad de ocupación inmobiliaria por parte del propietario del inmueble para que proceda el desalojo, fundamentado en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben probarse tres requisitos: 1.- La existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado; ya que sólo procede esta causal siempre y cuando se esté en presencia de un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, tal situación fue verificada por este Juzgado anteriormente. 2.- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; establece el artículo 34 de la ley in comento: “…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble…”; significa que la necesidad de ocupación debe ser del propietario del inmueble, o de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, pues de no ser así no se tendrá la legitimación necesaria para que proceda el desalojo. En el caso de autos, la parte demandante trajo a juicio el documento que demostró su cualidad como propietario del inmueble sobre el que reclama su desocupación. 3.- Por último y el requisito mas importante La necesidad de ocupación del propietario; esta necesidad puede ser de cualquier naturaleza que en un momento dado justifican de forma justa la procedencia del desalojo y que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar el inmueble. La más calificada doctrina en materia arrendaticia, entre ellos el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, manifiesta citando una sentencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo del 22 de octubre de 1991, que la prueba de la necesidad de ocupación no puede ser de manera directa sino indirecta, ya que el medio probatorio conduce a tal necesidad.
En este mismo orden de ideas, tenemos que, sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“...Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”
Asimismo dicha Corte Primera estableció que:
“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…”. (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente.- Magistrado Perkins Rocha Contreras)…”
De manera que podríamos establecer que a los fines de que prospere el desalojo con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal b), deben concurrir 1) Principalmente que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble cuya desocupación solicita 2) manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad y 3) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.
Así pues, impregnada como se encuentra de una subjetividad esta causal de desalojo, que no se fundamenta en un incumplimiento imputable al locatario, sino en un estado de necesidad del propietario o pariente consanguíneo de éste o hijo adoptivo; cualquier argumento que debidamente probado y sanamente apreciado ponga de manifiesto esa necesidad, aunado al hecho de acreditar en juicio los supuestos supra mencionados, será suficiente para declarar la procedencia de la acción incoada.
En el presente caso tenemos que, el actor sustento en la necesidad que tiene que habitar el inmueble por cuanto sufrió un accidente cerebro vascular, cuyo diagnostico fue SINDROME DE INMUNODEFICIENCIA ADQUIRIDA CON SECUELAS NEUROLOGICAS DE PARAPLEJIA POR TOXOPLASMOSIS CEREBRAL CON LIMITACION DE SU CAPACIDAD MOTORA, lo cual, a juicio de esta sentenciadora, y de conformidad con los criterios tanto doctrinales como jurisprudenciales anteriormente referidos, es suficiente prueba para que proceda el desalojo de conformidad con el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El actor sustento en la necesidad que tiene que habitar el inmueble por cuanto en la residencia en que vivía propiedad de su progenitora, ubicada en San Josecito, vereda 3, casa No. 3-43, fue vendida para costear los gastos de su enfermedad, tal como se desprende de documento de venta de fecha 27 de febrero de 2009,inserto a los folios 136-141 y documento de arrendamiento suscrito por AURORA ROJAS DE CASTRO Y GLADYS TERESA ANGOLA CAMACHO (progenitora del aquí demandante), de la vivienda donde actualmente vive el aquí demandante, y de conformidad con los criterios tanto doctrinales como jurisprudenciales anteriormente referidos, es suficiente prueba para que proceda el desalojo de conformidad con el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por otra parte, no habiendo la parte demandada negado genéricamente lo alegado por la actora, no trajo a los autos prueba que desvirtuara tal necesidad, ni menos trajo a los autos medios probatorios que desvirtuaran las probazas de la parte actora, así las cosas su conducta no le es favorable procesalmente.
Expuesto lo anterior tenemos que en lo que respecta al depósito y canon de arrendamiento, los mismos no constituyen hechos controvertidos en la presenta causa, por lo que se tienen como ciertos al no ser rebatidos por la parte actora reconvenida
En conclusión, los hechos narrados y probados por la parte actora se encuentran subsumidos en el supuesto de hecho del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, haciendo procedente tal pretensión, y así se decide.

CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26 y 257 de nuestra Constitución, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, resuelve:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 29 de Abril de 2010 (f. 173-174), por el Apoderado Judicial del aquí demandante, contra la decisión de fecha 04 de Noviembre de 2009, proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano TONY GERARDO GAMBOA ANGOLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.149.979, contra la ciudadana SANDRA SULAY SAAVEDRA QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.433.818, por DESALOJO.
TERCERO: Se le ordena a la parte demandada SANDRA SULAY SAAVEDRA QUINTERO a entregar a la parte demandante TONY GERARDO GAMBOA ANGOLA el inmueble objeto del presente litigio, inmueble consistente en un apartamento ubicado en la calle 4 bis con 8va avenida, piso 3, apartamento 304, Edificio La Concordia de San Cristóbal Estado Táchira, libre de personas y cosas, en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la convención locativa.
Debiendo tomar en consideración el Aquo, que la aquí demandada haya cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, a los fines de concederle la prorroga legal, por el contrario si incumplió con el pago de los cánones procédase a la entrega.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se REVOCA la sentencia apelada.

Publíquese, regístrese, NOTIFIQUESE y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, el día de hoy 24 de Noviembre del año 2010.
Remítase el expediente con oficio al juzgado de origen en la oportunidad procesal correspondiente.

Abg. Diana Beatriz Carrero Quintero
Juez Temporal

Abg. JESUS ALEJANDRO MENDEZ PINEDA
Secretario

En la misma fecha se publicó siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) del día de hoy y se dejó copia para el archivo del Tribunal.

Abg. JESUS ALEJANDRO MENDEZ PINEDA
Secretario

Exp. 7270
Miroslava.d.-