TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, ente de carácter público, con personalidad jurídica propia, reconocida por el Estado Venezolano, según lo dispuesto en el artículo IV de la Ley Aprobatoria del Convenio celebrado en la República de Venezuela y la Santa Sede Apostólica, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela No. 27.418 del 30 de junio de 1964.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMADANTE: Abogados en ejercicio CARLOS JULIO FUENTES ROJAS, ROGER JOSÉ PARRA CHÁVEZ, ANTONIO A. BERMUDEZ, DANIEL CASIQUE y KRISTHIAN G. MOLL, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.367.997, V- 8.092.985, V- 10.415.935, V-15.856.951 y V-18.090.778, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.292, 23.442, 53.666, 143.718 y 143.561, respectivamente; constando dicha representación así: La de los dos primeros en poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 04 de mayo de 2007, bajo el N°. 65, Tomo 77 de los libros respectivos, inserto en copia fotostática a los folios 06 y 07; y la de los tres últimos por sustitución de poder apud acta realizada en fecha 25 de marzo de 2010, inserta al folio 14.
INTERVINIENTE ADHESIVO: Sociedad Mercantil EMPRESAS Y SERVICIOS KOINONIA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira con el No. 69 del Tomo 17-A, el 25 de noviembre de 2002.
APODERADOS JUDICIALES DE LA INTERVINIENTE ADHESIVO: Abogados en ejercicio ROGER JOSÉ PARRA CHÁVEZ, ANTONIO A. BERMUDEZ, DANIEL CASIQUE y KRISTHIAN G. MOLL, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 8.092.985, V- 10.415.935, V-15.856.951 y V-18.090.778, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.442, 53.666, 143.718 y 143.561, respectivamente; constando dicha representación de la manera siguiente: La del primero en poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 30 de junio de 2006, bajo el N° 59, Tomo 89 de los libros respectivos, inserto en copia fotostática a los folios 34 y 35; Libros; y la de los tres últimos en sustitución de poder apud acta realizada en fecha 07 de mayo de 2010, inserta al folio 58.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana JOSEFINA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 9.219.635.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio ANDRÉS RICARDO TELLO, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 11.493.173, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 104.589, según consta en poder apud acta, conferido en fecha 04 de mayo de 2010, inserto al folio 36.
MOTIVO: DESALOJO, causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
EXPEDIENTE: N° 12.372-10.

i
NARRATIVA:

Se inicia este proceso por escrito libelar recibido por distribución, presentado por el abogado CARLOS JULIO FUENTES ROJAS, ya identificado, quien actuando con el carácter de co-apoderado judicial de la DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, ya identificada, expresa:
* Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 30 de diciembre de 2008, bajo el N° 60, Tomo 139 de los libros respectivos, su representada, EMPRESAS Y SERVICIOS KOINONIA, C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana JOSEFINA RODRIGUEZ HERNÁNDEZ, ya identificada, un inmueble consistente en un apartamento signado con el N° 6-2, piso 6, perteneciente al edificio Pablo VI, ubicado en la esquina de la calle 3 con carrera 12, en jurisdicción de la parroquia La Concordia, municipio San Cristóbal del estado Táchira.
* Asimismo expresa que, en el contrato de arrendamiento antes descrito, se estipuló como término de duración un (1) año fijo contado desde el día de su notariado y que culminaría al vencimiento de un año exacto; por lo que, a criterio suyo, al vencerse el término de duración del contrato y haber seguido la arrendataria en posesión del inmueble, pagando los cánones de arrendamiento fijados por su representada en calidad de arrendadora, es por lo que, actualmente existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
* Continúa su exposición arguyendo, que el canon de arrendamiento actual es de TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 380,00), quedando establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento aquí referido, que el pago del alquiler debería hacerse por mensualidades adelantadas dentro de los cinco primeros días de cada mes, debiendo hacerse en la cuenta corriente del Banco Sofitasa No. 01370001030000281681, propiedad de la arrendadora Sociedad Mercantil “EMPRESAS Y SERVICIOS KOINONÍA, C.A.” quien, al recibir el original del depósito bancario emitiría la factura de pago correspondiente, como prueba de haber recibido el monto del canon arrendaticio de que se tratase.
* Prosigue expresando, que es el caso, que la arrendataria, ciudadana JOSEFINA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, ya identificada, ha incumplido con el pago consecutivo de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2010, adeudando por tal concepto la suma de MIL CIENTO CUARENTA BOLÍVARES (BS. 1.140,00), en razón de lo cual, procede a demandarla por DESALOJO Y COBRO DE BOLÍVARES, para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: Desalojar el inmueble arrendado. SEGUNDO: Pagar la cantidad de MIL CIENTO CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRES CENTIMOS (Bs. 1.154,03), correspondientes a los cánones arrendamiento insolutos, más los intereses moratorios legales y los daños y perjuicios. TERCERO: Pagar la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 346,09) por concepto de honorarios profesionales de abogado, calculados en un treinta por ciento (30%) del valor de la demanda, según lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Pagar la cantidad de TREINTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 30,00) diarios, por cada día que pase desde la introducción de la presente demanda hasta la total desocupación del inmueble dado en arrendamiento, como cláusula penal, según lo establecido en la Cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento suscrito. QUINTO: Pagar las costas y costos del proceso. Finalmente solicitó medida de secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento y la correspondiente indexación monetaria.
Fundamentó la demanda en los artículos: 34 “numeral 1°” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 1.264, 1.269, 1.592, 1.277 y 1.746 del Código Civil; estimándola en la suma de MIL CIENTO CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRES CENTIMOS (Bs. 1.154,03). (Folios 1 al 5).
Acompañó el escrito libelar con copia fotostática de: El poder que le fue conferido, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 04 de mayo de 2007, bajo el N° 65, tomo 77 de los libros respectivos; Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 30 de diciembre de 2008; y de documento de administración autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 17 de julio de 2003, bajo el N° 62, Tomo 65 de los libros respectivos. (Folios 6 al 12).
En fecha 19 de marzo de 2010, se admitió la presente demanda, ordenándose la citación de la ciudadana JOSEFINA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, ya identificada, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. Asimismo se fijó oportunidad para llevar a efecto un acto conciliatorio. (Folio 13).
En fecha 16 de abril de 2010, el Alguacil del Tribunal informó que la parte demandante le entregó emolumentos para la citación de la demandada. (Folio 16).
En fecha 26 de abril de 2010, el Alguacil del Tribunal informó, que en fecha 22 de abril de 2010, le fue firmado recibo de citación por la demandada, ciudadana JOSEFINA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ. (Folio 18).
En fecha 28 de abril de 2010, se declaró desierto el acto conciliatorio por la inasistencia de las partes. (Folio 19).
En esa misma fecha, la demandada, ciudadana JOSEFINA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, asistida de abogado dio contestación a la demanda en los términos siguientes:
* Como defensas previas alegó las siguientes:
- De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la falta de cualidad activa de la parte demandante, DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, alegando al respecto, que la arrendadora es la Sociedad Mercantil EMPRESAS Y SERVICIOS KOINONIA C.A. y ella es la arrendataria, por lo tanto, a criterio suyo, la cualidad activa para demandar solo la tiene la mencionada Sociedad Mercantil, pues ha sido con la misma que ha desarrollado todos los efectos arrendaticios; y que en todo caso, debieron haber demandado ambas, es decir, la DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL y la Sociedad Mercantil EMPRESAS Y SERVICIOS KOINONIA C.A, por existir un litis consorcio activo necesario.
- De igual manera, opuso la inepta acumulación de acciones establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, arguyendo al respecto, que del petitorio se desprende que la actora persigue en primer lugar el desalojo en el numeral primero y el cumplimiento del contrato en los numerales segundo y cuarto; aunado al hecho que igualmente establecen monto para le pago de los honorarios profesionales de abogado, considerando que el cobro de honorarios profesionales es especialísimo y que sólo se puede peticionar cuando haya una sentencia definitiva y firme que condene en costas.
* Como contestación al fondo procedió a rechazar, negar y contradecir:
- La demanda en todas y cada una de sus partes.
- Que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento aumentado a TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 380,00) pues a decir suyo, esa cantidad siempre la ha cancelado de manera bimensual, habiendo sido aceptada dicha modalidad por la arrendadora, y que a su parecer, es tan cierto, que le cobraron un nuevo contrato por ser un inquilino solvente, sorprendiéndole la presente demanda, en razón de lo cual invocó el artículo 2° de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que consagra la garantía de un Estado Social y de Derecho. (Folios 22 y 23). Acompañó su escrito con copias fotostáticas de: Recibos de Control Nros. 001095, 000913, 000814, 000668, 000575, 000419, 000296, 000085, 000024, 006039, 005979 y 03450, alegando que los mismos le fueron expedidos por la Sociedad Mercantil EMPRESAS Y SERVICIOS KOINONIA, C.A.; Planilla SAREN Única Bancaria N° 170-02274 para pagar gastos de Notaría; Planilla de Liquidación N° 760616 emanada del Colegio de Abogados; y Planilla de Depósito N° 50197103 de fecha 06 de abril de 2010, del Banco Sofitasa a nombre de Empresas y Servicios Koinomia. (Folios 24 al 32).
En fecha 30 de abril de 2010, compareció al juicio el abogado ROGER JOSÉ PARRA CHAVEZ, quien en su condición de apoderado especial de la Sociedad Mercantil “EMPRESAS Y SERVICIOS KOINOMIA, C.A.”, procede a intervenir en este proceso adhesivamente en nombre de su representada y a favor de la demandante, afirmando que posee interés legítimo en las resultas del juicio, alegando para tal efecto el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 33).
En fecha 04 de mayo de 2010, la representación de la parte demandada, mediante escrito promovió como pruebas las siguientes: Primero: Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 30 de diciembre de 2008, bajo el N° 60, Tomo 139 de los libros respectivos. Segundo: Recibos de Control Nros. 001095, 000913, 000814, 000668, 000575, 000419, 000296, 000085, 000024, 006039, 005979 y 03450, marcados con la letra “A”, alegando que los mismos le fueron expedidos por la Sociedad Mercantil EMPRESAS Y SERVICIOS KOINONIA, C.A. TERCERO: Planilla SAREN Única Bancaria N° 170-02274 para pagar gastos de Notaría; Planilla de Liquidación N° 760616 emanada del Colegio de Abogados; CUARTO: Recibo de Liquidación de pago de honorarios al abogado ROGER PARRA. QUINTO: Planilla de Depósito N° 50197103 de fecha 06 de abril de 2010, del Banco Sofitasa a nombre de Empresas y Servicios Koinomia C.A.. SEXTO: Prueba de informes a ser rendidos por la Notaria Segunda de San Cristóbal, estado Táchira. (Folios 38 al 55). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha y proveídos los puntos peticionados. (Folio 56).
* En fecha 05 de mayo de 2010 la representación de la parte demandante mediante diligencia impugnó las copias fotostáticas que rielan a los folios 30 y 31.
* En fecha 12 de mayo de 2010, la representación de la parte demandante promovió a través de escrito las pruebas siguientes: I. Mérito favorable de los autos, muy especialmente de: i. El contrato de administración de inmuebles suscrito entre la DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, y la Sociedad Mercantil EMPRESAS Y SERVICIOS KOINONIA, C.A., que riela a los folios 10 y 11. ii. El sello de distribución estampado por el tribunal distribuidor al final del escrito que contiene el libelo de la demanda, de fecha 10 de marzo de 2010; el sello de recepción por distribución estampado por el tribunal de la causa de fecha 11 de marzo de 2010 y; el auto de admisión de la presente demanda de desalojo, de fecha 19 de marzo de 2010. II. Confesión Ficta en que a su decir incurrió la parte demandada al no contradecir ni dejar en entredicho la plena propiedad de la DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, sobre el inmueble objeto del litigio. III. Confesión que a su parecer, hace la parte demandada en su escrito de contestación cuando en el aparte Primero de sus Defensas Previas, confiesa que suscribió el contrato de arrendamiento con la compañía EMPRESAS Y SERVICIOS KOINONIA, C.A, interviniente adhesiva en la presente causa a favor de su representada; además de la confesión que hace igualmente al indicar en su escrito de contestación, al admitir, a criterio suyo, sin equívocos que consuetudinariamente se ha atrasado en el cumplimiento de sus obligaciones locatarias, demostrando de esta manera su incumplimiento a los términos del contrato de arrendamiento existente, lo que constituye causa suficiente para haber demandado el desalojo del inmueble arrendado por falta de pago, según lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En igual fecha la interviniente adhesiva, mediante escrito a través de apoderado judicial promovió las siguientes pruebas: I. Mérito favorable de los autos, muy especialmente de: i. El contrato de administración de inmuebles suscrito entre la DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, y la Sociedad Mercantil EMPRESAS Y SERVICIOS KOINONIA, C.A., que riela a los folios 10 y 11. ii. El sello de distribución estampado por el tribunal distribuidor al final del escrito que contiene el libelo de la demanda, de fecha 10 de marzo de 2010; el sello de recepción por distribución estampado por el tribunal de la causa de fecha 11 de marzo de 2010 y; el auto de admisión de la presente demanda de desalojo, de fecha 19 de marzo de 2010. II. Confesión Ficta en que a su decir incurrió la parte demandada al no contradecir ni dejar en entredicho la plena propiedad de la DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, sobre el inmueble objeto del litigio. III. Confesión que a su parecer, hace la parte demandada en su escrito de contestación cuando en el aparte Primero de sus Defensas Previas, confiesa que suscribió el contrato de arrendamiento con la compañía EMPRESAS Y SERVICIOS KOINONIA, C.A; además de la confesión que hace igualmente al indicar en su escrito de contestación, al admitir, a criterio suyo, sin equívocos que consuetudinariamente se ha atrasado en el cumplimiento de sus obligaciones locatarias, demostrando de esta manera su incumplimiento a los términos del contrato de arrendamiento existente, lo que constituye causa suficiente para haber demandado el desalojo del inmueble arrendado por falta de pago, según lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Esta Juzgadora encontrándose dentro del lapso para proferir Sentencia, observa:

ii
MOTIVA:

Se inicia la presente controversia por demanda de DESALOJO, fundamentada en los artículos: 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 1.264, 1.269, 1.592, 1.277 y 1.746 del Código Civil, donde la DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, a través de co-apoderado judicial demanda a la ciudadana JOSEFINA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, en su condición de arrendataria, en virtud de no haber cumplido con el Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 30 de diciembre de 2008, bajo el N° 60, Tomo 139 de los libros respectivos, celebrado sobre un inmueble consistente en un apartamento signado con el N° 6-2, piso 6, perteneciente al edificio Pablo VI, ubicado en la esquina de la calle 3 con carrera 12, en jurisdicción de la Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira; al dejar de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2010, cada uno a razón de TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 380,00), en razón de lo cual solicitó que sea condenada en lo siguiente: 1. Desalojar el inmueble arrendado. 2. Pagar la cantidad de MIL CIENTO CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TRES CENTIMOS (Bs. 1.154,03), correspondientes a los cánones arrendamiento insolutos, más los intereses moratorios legales y los daños y perjuicios. 3. Pagar la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 346,09) por concepto de honorarios profesionales de abogado, calculados en un treinta por ciento (30%) del valor de la demanda, según lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. 4° Pagar la cantidad de TREINTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 30,00) diarios, por cada día que pase desde la introducción de la presente demanda hasta la total desocupación del inmueble dado en arrendamiento, como cláusula penal, según lo establecido en la Cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento suscrito. 5° Pagar las costas y costos del proceso. Por último peticionó medida de secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento y la correspondiente indexación monetaria.
Por su parte la demandada asistida de abogado, contestó la demanda oponiendo las cuestiones previas, que pasa a resolver esta Juzgadora como punto previo por referirse una de ellas a la excepción de la falta de cualidad de la demandante estipulada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, al ser el tema de la cualidad uno de los primordiales que debe ser considerado al sentenciarse, esta operadora de justicia pasa a emitir su pronunciamiento así:
Alegó la parte demandada la falta de legitimación activa de la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, arguyendo, que la arrendadora es la Sociedad Mercantil EMPRESAS Y SERVICIOS KOINONIA C.A. y ella es la arrendataria, por lo tanto, a criterio suyo, la cualidad activa para demandar solo la tiene la mencionada Sociedad Mercantil, pues ha sido con la misma que ha desarrollado todos los efectos arrendaticios; y que en todo caso, debieron haber demandado ambas, es decir, la DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL y la Sociedad Mercantil EMPRESAS Y SERVICIOS KOINONIA C.A, por existir un litis consorcio activo necesario, al respecto estima esta Juzgadora, que:

La presente demanda ha sido propuesta por DESALOJO, conforme al literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciendo en su escrito libelar el apoderado actor al folio 2, que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, ratificando a su vez, la vía escogida, en su escrito de pruebas de fecha 12 de mayo de 2010, inserto al folio 60, al indicar en las líneas 21, que “demostrado de esta manera su incumplimiento a los términos del contrato existente, lo que constituye causa suficiente para haber demandado el desalojo del inmueble arrendado por falta de pago, según lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, por lo tanto.
Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual el actor basa su demanda, establece clara y ciertamente que:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador (…)”. (Negrillas de la Juzgadora).

Ahora bien, en cuanto a la legitimación activa el Autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su Obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” (Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2006, páginas 184 a 186
expresa:

“Como en la acción de desalojo, regulada por el artículo 34 y siguientes de LAI, aparentemente no se indica de manera directa quien es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que sólo el propietario del inmueble tiene el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete (7) causales, a que alude el artículo 34 eiusdem, guardan relación con la cualidad de propietario. Sin embargo, no es esa una apreciación absoluta porque existe el caso de la persona (natural o jurídica) que haya dado en arrendamiento determinado inmueble ajeno, y como la relación arrendaticia-sobre inmueble ajeno-no está prohibida en Venezuela (vid. Cap. V, 4.4), en tal caso corresponde al arrendador no propietario recibir o exigir el pago del alquiler; bajo cuya circunstancia el legitimado activo sería ese arrendador, puesto que según el literal “a” del artículo 34 in comento, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el artículo 552 del Código Civil, continente del principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce; máxime cuando según el ordinal 2° del artículo 1.592 eiusdem, entre las obligaciones principales del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En cambio la acción no corresponde a ese arrendador (no propietario) sino al dueño del inmueble arrendado, cuando éste tenga necesidad de ocuparlo, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado; pues tal apreciación se deduce de lo estudiado en el literal “b” del artículo 34 de LAI, al establecer que “En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble”. La misma cualidad activa corresponde al propietario en el caso de que el inmueble dado en arrendamiento, incluso por el no propietario, vaya ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, a tenor de lo contemplado en el literal “c” de la misma norma en referencia; pues tanto la demolición como las reparaciones que impliquen la desocupación del inmueble, constituyen actos que exceden a la simple administración que, por tanto, requieren de autorización especial por parte de la Administración Municipal; en cuyo caso el interesado deberá el trámite autorizatorio para la demolición inmobiliaria o la reparación en referencia; para lo cual tendrá que demostrar a la Administración su cualidad de propietario.
Lo mismo no podría afirmarse de modo tan concluyente, cuando del literal “d” se trata, puesto que si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; en cualquiera de tales supuestos de hecho normativos corresponde al arrendador ( propietario o no) el derecho de solicitar el desalojo, con fundamento en que el propio literal “d” se refiere al “arrendador”, que puede ser o no el propietario. Mutatis mutandis, valga la misma apreciación a los efectos de los literales “e,” “f” y “g” del artículo 34 de LAI”.

En razón de lo antes transcrito, debe verificarse en los juicios de desalojo la cualidad activa, analizando las causales del artículo 34 del Código in comento, que hayan sido alegadas en el libelo de demanda, dado que al analizarlas el órgano jurisdiccional puede evidenciar para cuáles se requeriría el carácter de propietario del inmueble, como es el caso de los literales b) y c); y para qué casos bastaría con el carácter de arrendador, así no sea propietario como se encuentra plasmada en las causales de los literales a), d), e), f) y g).
Sin embargo, no obstante de lo antes dicho, considera esta Juzgadora que debe analizarse si el desalojo era la vía idónea para intentar esta demanda, toda vez, que independientemente de la falta de cualidad o no de la parte demandante, si la acción es contraria a derecho, no puede prosperar, por lo tanto, de seguidas pasa esta operadora de justicia a calificar el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 30 de diciembre de 2008, bajo el N° 60, Tomo 139 de los libros respectivos, el cual valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, encontrando al respecto, que:

Que en la cláusula SEXTA: quedó establecido que:

“De manera expresa se conviene, y así lo acepta EL ARRENDATARIO, que el plazo de duración del presente contrato es de UN AÑO FIJO. En consecuencia, el presente contrato comenzará a regir desde el día de su notariado y culminará al vencimiento de un año exacto”.

Observado lo anterior, esta administradora de justicia puede apreciar con toda claridad y sin lugar a dudas, que la voluntad de las partes contratantes, la cual conforme al artículo 1.359 del Código Civil, tiene fuerza entre ellas, fue la de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues en él se estableció como lapso de duración un (1) año fijo, el cual inició el día en que fue autenticado el documento, esto fue, el día 30 de diciembre de 2008, debiendo culminar por ende el día 30 de diciembre de 2009, por lo que, al día siguiente, esto es el 31 de diciembre de 2009, comenzó a correr la prórroga legal de seis (6) meses establecida en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dada la duración de la relación arrendaticia, prórroga obligatoria para el arrendador y potestativa para la arrendataria, por lo tanto, la misma al haberse iniciado el día 31 de diciembre de 2009 culmina el día 31 de junio de 2010, habiendo sido propuesta la presente demanda antes de la culminación de la prórroga legal, es decir, en contravención al artículo 38 de la Ley in comento, que establece en su único aparte que: “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. (Negrillas y subrayado de la Sentenciadora).
Por lo tanto, considera esta operadora de justicia que el contrato de arrendamiento aquí controvertido y presentado como objeto de la demanda, es a tiempo determinado, errando claramente la demandante al demandar el DESALOJO con fundamento en la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando lo viable era demandar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, dado que se encuentra en curso la prórroga legal, y así se considera.
Tomando como base todo lo analizado, considera inoficioso esta Juzgadora, continuar con el análisis de los demás alegatos y pruebas de fondo aportadas en este proceso, pues la parte que activó este Órgano Jurisdiccional erró la vía a ser instaurada dada la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, no siendo procedente en derecho esta demanda, por lo que, atendiendo a los principios consagrados en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la causa debe ser declarada INADMISIBLE, y así se decide.
iii
DISPOSITIVA:
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda de DESALOJO interpuesta por la DIÓCESIS DE SAN CRISTÓBAL, a través del abogado CARLOS JULIO FUENTES ROJAS contra la ciudadana JOSEFINA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ; todos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA a la parte demandante y a la interviniente adhesiva, Sociedad Mercantil EMPRESA Y SERVICIOS KOINONIA C.A., ampliamente identificada en esta sentencia, en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los dieciocho (18) días del mes de mayo de dos mil diez. AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las doce y cuarenta y cinco minutos de la tarde (12:45 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “1.616”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

DarcyS.
Exp N° 12.372-10.