TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS E INFORMES DEL RECURRENTE”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE RECURRENTE: Ciudadano RUBEN AMADO BACHINI IZQUIERDO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 7.545.163.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE RECURRENTE: Abogado en ejercicio JUSTINIANO HERRERA LENIS, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° E- 81.411.076, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 140.710, según consta en poder apud acta otorgado en fecha 14 de enero de 2010, inserto al folio 96.
PARTE RECURRIDA: ALCALDIA DEL MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL, ESTADO TÁCHIRA. (Resolución N° 850, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de inquilinato, en fecha 27 de octubre de 2008).
MOTIVO: NULIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO DE EFECTOS PARTICULARES.
EXPEDIENTE N° 11.613-09.

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NARRATIVA:

Se inicia el presente Recurso, mediante escrito libelar recibido por distribución, presentado por el ciudadano RUBEN AMADO BACHINI IZQUIERDO, ya identificado, quien asistido de abogado expresa:
* Que según acto administrativo inserto en el expediente N° 053-2008, emanado de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, Coordinación de Inquilinato, fue regulado el canon de alquiler del local destinado para estacionamiento, compuesto por cincuenta y cuatro (54) puestos, ubicado en el sótano del Edificio Torre “F”, Avenida Isaías Medina Angarita (7ma Avenida), Municipio San Cristóbal, estado Táchira, el cual le fue dado en alquiler por la firma Mercantil GLOBAL BIENES & RAICES C.A., habiendo sido determinado en dicho acto administrativo, el canon de arrendamiento mensual del local en la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 3.385,96), en virtud de la solicitud de regulación inquilinaria presentada por él, en fecha 18 de agosto de 2008; habiendo sido determinado el alquiler con base en el Informe Técnico realizado por el ente administrativo.
* Prosigue su exposición alegando, que en el Informe Técnico antes referido, no fueron tomados en cuenta parámetros tales como: El documento de condominio, que reposa en el Archivo Catastral de Inmuebles de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, donde a su decir, se encuentran las bases económicas, años de construcción, materiales utilizados y las medidas para determinar los valores reales de la porción del inmueble de la cual es arrendatario, pues a su decir, el técnico sólo tomó en cuenta la edad de la construcción, inventando la existencia de asfalto frío, siendo que en toda el área del estacionamiento construido sólo existe asfalto rústico. Asimismo afirma, que no se tomó en cuenta la verdadera superficie del estacionamiento, pues a decir suyo, el experto colocó en el informe una placa enervada de 967,47 metros cuadrados, sin explicar que dicha placa no es solamente para cubrir o sostener la porción del local que le han alquilado, sino que sobre ella existen trece (13) pisos encima, sosteniendo 65 apartamentos y cuatro (4) locales comerciales más, por lo tanto, no se puede colocar el valor de la placa enervada como valor único para el sótano del estacionamiento, pues sostiene a todo el edificio, habiendo sido asignada el área de condominio del estacionamiento que tiene en arrendamiento, en 6,65% y no del 10% como a decir suyo, pretende hacer aparecer el Técnico. De igual manera arguye, que si la construcción tiene 31 años de edad y su estado útil es del 62%, no pueda ser calificada de buena por el Técnico, y más cuando existe un problema ecológico motivado a una quebrada que pasa por debajo del edificio.
* Concluye que en razón de lo antes explanado, es por lo que, solicita la nulidad del Acto Administrativo de Regulación de Alquiler, emanado de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, de fecha 27 de octubre de 2008, registrado en el expediente N° 053-2008.
Fundamentó el Recurso en los artículos: 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 134 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. (Folios 1 al 4).
Acompañó el libelo con: Copia certificada del expediente de Regulación N° 053-2008, marcada con el N° 1; copia fotostática del documento de condominio del inmueble arrendado, marcada con el N° 2; y Relación de los porcentajes del Condominio del Edificio Torre “F”, marcado con el N° 3. (Folios 5 al 55).
En fecha 09 de marzo de 2009, se le dio entrada al Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, interpuesto contra la Resolución N° 850, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de Inquilinato, en fecha 27 de octubre de 2008, contenida en el expediente de Regulación N° 053-2008, donde se fijó el canon de arrendamiento mensual para el inmueble arrendado al recurrente; acordando recabar de la Dirección de Inmuebles, División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, los antecedentes administrativos a los fines de pronunciarse sobre la admisión de dicho Recurso, concediéndole al Organismo antes indicado para la remisión de los mismos un plazo de diez (10) días contados a aquél en que se recibiese el oficio librado en esa misma fecha y cuya entrega consta en diligencia del alguacil temporal de fecha 19 de marzo de 2009. (Folios 56, 57 y 58).
En fecha 25 de marzo de 2009, una vez recibido el expediente administrativo N° 053-2008, se admitió el Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares interpuesto, de conformidad con lo establecido en el artículo 77 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia; en consecuencia, se ordenó la citación mediante oficio del Alcalde del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y del Fiscal General de la República, y la notificación del Síndico Procurador Municipal de conformidad con lo establecido en el artículo 103 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal. Finalmente se ordenó librar cartel de emplazamiento a los interesados debiendo ser publicado en el Diario El Nacional, a los fines de que los interesados y citados concurriesen a darse por citados dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la publicación o de la notificación del último de ellos; en tal virtud, se libraron los oficios y cartel de emplazamiento ordenados. (Folios 59 al 63).
En fecha 21 de abril de 2009, el demandante asistido de abogado, a través de escrito consignó ejemplar del Diario “El Nacional” donde aparece publicado el cartel ordenado por este Tribunal. (Folios 64 y 65).
En fecha 18 de septiembre de 2009, el Alguacil del Tribunal informó que el día 30 de junio de 2009, hizo entrega del oficio de citación dirigido a la Alcaldesa del Municipio San Cristóbal, estado Táchira. (Folio 67). De igual manera, en diligencia de fecha 26 de octubre de 2009, manifestó que en esa misma fecha, remitió por correo el oficio dirigido para el Fiscal General de la República e hizo entrega del oficio de citación dirigido al Síndico Procurador del Municipio San Cristóbal, estado Táchira. (Folio 73 y 74).
En fecha 03 de noviembre de 2009, el recurrente asistido de abogado, a través de escrito peticionó la apertura a pruebas del proceso. (Folios 75 y 76).
En fecha 10 de noviembre de 2009, se ordenó la apertura a pruebas el presente Recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. (Folio 80).
En fecha 13 de noviembre de 2009, el recurrente asistido de abogado, promovió como pruebas las siguientes: Primera: Copia del documento de condominio del inmueble arrendado. Segunda: Contrato de Arrendamiento celebrado sobre el inmueble cuyo canon de arrendamiento fue regulado por el ente administrativo. Tercera: Solicitud de Inspección Judicial. Cuarta: Copia del expediente administrativo de regulación N° 053-2008. (Folio 81 al 84). En fecha esa misma fecha el recurrente asistido de abogado promovió mediante escrito, inspección judicial para la cual solicitó el acompañamiento de ingeniero civil o arquitecto. (Folios 85 al 87). Siendo agregadas en fecha 18 de noviembre de 2009 y admitidas el día 21 de noviembre de 2009, fijándose oportunidad para la práctica de la inspección judicial peticionada. (Folio 89).
En fecha 08 de enero de 2010, se practicó la inspección judicial promovida por la parte recurrente. (Folios 90 al 94).
En fecha 12 de enero de 2010, habiendo finalizado el lapso de evacuación de pruebas, se dio inicio a la primera etapa de relación, fijándose el acto de presentación de informes para las diez de la mañana (10:00 a.m.) del décimo día de despacho siguiente a esa fecha, conforme a lo establecido en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. (Folio 95).
En fecha 26 de enero de 2010, se llevó a efecto el acto de informes en la presente causa, con la presencia de la representación del recurrente quien consignó escrito en tres (3) folios útiles. (Folios 97 al 101).
En fecha 12 de abril de 2010, fue diferido el término para dictar sentencia por treinta (30) días de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 103).
Esta Juzgadora estando dentro de la oportunidad para proferir Sentencia en el presente proceso, observa:

II
MOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN:

Surge el presente Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, con fundamento en los artículos: 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 134 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, interpuesto por el ciudadano RUBEN AMADO BACHINI IZQUIERDO, actuando con el carácter de arrendatario del local que fue objeto de regulación, destinado para estacionamiento, compuesto por cincuenta y cuatro (54) puestos, ubicado en el sótano del Edificio Torre “F”, de la Avenida Isaías Medina Angarita (7°) Avenida, entre calles 10 y 11, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, contra la Resolución N° 850, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de Inquilinato, en fecha 27 de octubre de 2008, donde resolvió fijar como canon de alquiler mensual para el inmueble antes referido, la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 3.385,96).
Arguyó el recurrente, que en el Informe Técnico que sirvió de base para fijar el canon de alquiler del inmueble del cual es arrendatario, no se tomaron en cuenta parámetros tales como: El documento de condominio, que reposa en el Archivo Catastral de Inmuebles de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, donde a su decir, se encuentran las bases económicas, años de construcción, materiales utilizados y las medidas para determinar los valores reales de la porción del inmueble de la cual es arrendatario, pues a su decir, el técnico sólo tomó en cuenta la edad de la construcción, inventando la existencia de asfalto frío, en donde sólo existe asfalto rústico, en toda el área del estacionamiento construido. Asimismo afirma, que no se tomó en cuenta la verdadera superficie del estacionamiento, pues a decir suyo, el experto colocó en el informe una placa enervada de 967,47 metros cuadrados, sin explicar que dicha placa no es solamente para cubrir o sostener la porción del local que le han alquilado, sino que sobre ella existen trece (13) pisos encima, sosteniendo 65 apartamentos y cuatro (4) locales comerciales más, por lo tanto, a su parecer, no se puede colocar el valor de la placa enervada como valor único para el sótano del estacionamiento, pues sostiene a todo el edificio, habiendo sido asignada el área de condominio del estacionamiento que tiene en arrendamiento, en 6,65% y no del 10% como a decir suyo, pretende hacer aparecer el Técnico. De igual manera arguye, que si la construcción tiene 31 años de edad y su estado útil es del 62%, pueda ser calificada de buena por el Técnico, aún y cuando existe un problema ecológico motivado a una quebrada que pasa por debajo del edificio. Finalmente en virtud de lo explanado, peticionó la nulidad del Acto Administrativo de Regulación de Alquiler, emanado de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, de fecha 27 de octubre de 2008, registrado en el expediente N° 053-2008.
Ahora bien, el recurrente, quien fue la única parte actuante en el proceso, en la oportunidad correspondiente promovió como pruebas, las siguientes:
- Copia del documento de condominio del inmueble arrendado al recurrente; y copia del expediente administrativo de regulación N° 053-2008, son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento Privado, celebrado sobre el inmueble cuyo canon de arrendamiento fue regulado por el ente administrativo, no es objeto de valoración por ser copia fotostática de un documento privado que no se refiere a ninguno de los documentos a los cuales el Legislador estipula que pueda ser presentado como prueba en un juicio y concederle el valor probatorio que establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Inspección Judicial, la cual fue practicada por este Juzgado en fecha 08 de enero de 2010, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
De seguidas esta operadora de justicia, tomando como base lo alegado por el recurrente y sus probanzas en este proceso, considera, que de las mismas, no se puede constatar elementos esenciales y de convicción que llevasen a esta Juzgadora, a considerar que el canon de alquiler máximo fijado por la vía administrativa para el inmueble que ocupa el recurrente, sea inferior al que realmente le corresponde, dado que para establecer la omisión en que supuestamente se incurrió en el Informe Técnico, el arrendatario-recurrente, debió promover una experticia donde se determinase el valor actual del inmueble y de allí partiera el valor rental del local que ocupa, valiéndose para ello de expertos idóneos, que hubiesen indicado y ponderado los factores de obligaciones, establecidos en las disposiciones legales invocadas por el recurrente, detallando los supuestos y condicionantes, factores de ubicación, valor del inmueble, condiciones de mantenimiento, servicios públicos existentes, porcentaje de construcción, zonificación, características generales, y que indicaran la metodología utilizada, para arribar así arribar a los valores de renta, por lo que, al carecer de pruebas respecto a los factores de apreciación obligatoria, no procede el presente Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, contra la Resolución N° 850, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de inquilinato, en fecha 27 de octubre de 2008, que cursa en el expediente administrativo de regulación N° 053-2008, pues no puede esta operadora de justicia ordenar al ente administrativo dictar un nuevo acto sin base cierta de los hechos aquí esgrimidos, en tal virtud, concluye que la misma debe mantenerse incólume, y así se decide.

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DECISIÓN

Por lo explanado anteriormente y en fuerza de las consideraciones aquí expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR el Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares interpuesto por el ciudadano RUBEN AMADO BACHINI IZQUIERDO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 7.545.163, en su carácter de arrendatario de un local destinado para estacionamiento, compuesto por cincuenta y cuatro (54) puestos para, ubicado en el sótano del Edificio Torre “F”, Avenida Isaías Medina Angarita (7ma Avenida), Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en consecuencia CONFIRMA La Resolución N° 850, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de inquilinato, en fecha 27 de octubre de 2008, la cual deberá mantener todos sus efectos.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los diez (10) días del mes de mayo de dos mil diez. AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó y registró la anterior Sentencia, quedando anotada bajo el N° 1.600 en el “Copiador de Sentencias Definitivas” del presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.
Exp N° 11.613-09.